מחפש לברר על חברה לייעוץ השקעת נדלן בחו"ל

[EddieL1]

פסיבי וסולידי זו הגדרה טובה

מתוך הבנה שפסיבי וסולידי בנדלן בישראל (נניח דירת 2 חדרים בבת ים במצב סביר. כלומר לא מרכז תל אביב, אבל כן באיזור המרכז) תיתן תשואה נטו של 2.5 אחוז עם אפסייד של אפס מבחינת עליית ערך, ופסיבי סולידי שאני מחפש ייתן 5 אחוז ומעלה במדינה/איזור שעדיין לא סיים את סייקל העליות ויש פוטנציאל גם לעליית ערך בטווח הארוך. לקבל 5 אחוז ריאלי (אם כי דולרי) בהשקעה שאינה מסוכנת מאוד, זה יהיה נפלא, בטח כשהריבית 0.

תוכל להיות יותר ספציפי אולי? כמה כן אצטרך להשקיע עבור כזה דבר? אילו איזורים כן יתאימו לכך? אילו סוגי נכסים.

נ.ב. לצערי יש לי תקלה במחשב לכן אני מגיב מהטלפון ואין לי אפשרות לשלוח לך בפרטי את מה שדיברנו, אשלח מחר.

תודה!!

 

[vinney]

מה זה 5% ריאלי?

אתה מתכוון אחרי הוצאות/מסים? זה נשמע לי אופטימי. לא מכיר ספציפית את השוק של אטלנטה, אבל באזורים שאני כן מכיר (בעיקר מערב ארה"ב) כבר די קשה למצוא עסקאות כאלה בלי מינוף משמעותי (ומינוף כידוע משפר תשואה אבל מקטין את התזרים ומגדיל את הסיכונים).

 

[EddieL1]

בעיקרון התכוונתי לריאלי

בניגוד לנומינלי, כלומר בניכוי האינפלציה. זה מכוח ההרגל בהקשר של דיונים על שוק ההון (לא שאני מומחה גדול אבל שם יש הרבה כלים שאינם צמודים).
זה פחות מתאים כאן אולי כי האינפלציה היא של מדינה אחרת אבל בהודעה הקודמת הדגש הוא על תשואה נטו ולא ברוטו, כן אחרי כל ההוצאות.

 

[vinney]

אינפלציה בארה"ב זה דבר מורכב

5% כולל אינפלציה ואחרי הוצאות ומסים תקבל רק אחרי כמה וכמה שנים. אתה תצטרך לספוג קצת עד שתגיע לשם. אם אתה מחפש השקעה בטוחה סולידית - לא נראה לי שאתה בכיוון הנכון בכלל.

 

[EddieL1]

תוכל לפרט?

לא חושב שהבנתי את הכוונה. למה אני לא בכיוון?

 

[vinney]

היה לנו דיון על זה לא מזמן בפורום

בעקרון יש "מדדים" לאינפלציה, כמו מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבניה בארץ.
&nbsp
רק שה"ארץ" זה שוק בסדר גודל של מטרופולין לא הכי גדול בארה"ב. ומחירים באזור אחד יכולים להיות לא קשורים לאזור אחר. יותר מזה, תלוי בתהליכים כלכליים, המחירים יכולים להיות קשורים בצורה הפוכה. למשל - מעסיק מעביר HQ ממדינה אחת לאחרת: במקום אחד המחירים צונחים ובאחר עולים, כי האנשים עוברים עם המעסיק. למשל, עובר חוק בקונגרס שמעניש מדינות עם מיסוי גבוה (הצעה שמונחת על השולחן בקונגרס עכשיו) - אנשים יעברו לאזורים עם מיסוי נמוך. אלה תהליכים שלוקחים זמן, כמה שנים, אבל קורים.
&nbsp
כך שיכול לקרות מצב שהאינפלציה בארה"ב מאוד גבוהה, הדולר מאוד נחלש, אבל השוק הספציפי שאתה נמצא בו שרוי בקפאון, אין בו התפתחות כלכלית, השוכרים עוזבים ובעלי הבתים פורשים לפנסיה ואתה תקוע עם בית שערכו הנומינלי לא עולה וריאלי יורד בהתמדה. מה עוזר לך שהאינפלציה "בארה"ב" גדולה? כלום לא עוזר לך, להיפך, זה בא על חשבונך.

 

[EddieL1]

מעניין

ומה לגבי החלק שכתבת שאם אני מחפש השקעה סולידית אני לא בכיוון? תוכל לפרט למה לדעתך זה ככה?
תודה.

 

[vinney]

אני לא יודע איך אתה מגדיר "השקעה סולידית"

אבל אני מבין את זה כ"השקעה ששומרת על ערך הכסף +קצת".
&nbsp
זאת אומרת, אתה מחפש השקעה צמודת מדד/דולר עם אקסטרה תשואה לא גבוהה, כי עיקר הוא שמירת הערך. זה הסולידיות.
&nbsp
ההשקעה שאתה מדבר עליה פה היא השקעה, בעיניי, מסוכנת. פירטתי כבר הרבה סיכונים, ועכשיו הגענו להגנה מאיפלציה/ירידת ערך. אין שום הבטחה שעצם זה שתקנה בית אתה תגן על עצמך מאינפלציה. אתה מקבע את עצמך בשוק מאוד מסויים במקום מאוד מסויים, בזמן שאתה מנסה להגן על עצמך מהשפעות מאקרו של שוק הרבה יותר גדול גם כלכלית וגם גיאוגרפית.
&nbsp
יותר מזה, ההשקעה הזאת לא נזילה, הערך עלול להיות מאוד תנודתי, וההכנסה הקבועה מההשקעה הזאת כלל לא מובטחת כמו גם היקף ההוצאות הנלוות.
&nbsp
זאת לא השקעה שהייתי קורא לה "סולידית".
&nbsp
לעומת זאת קח למשל קרן נאמנות שמשקיע באג"ח ממשלתי צמוד מדד. הסיכון העיקרי שלך זה חדלות פרעון ממשלתית (כמה פעמים זה קרה כבר? טוב, בישראל קרה איזה פעמיים-שלושה), אבל מעבר לזה אין כמעט סיכונים. נכון, התשואה, בהתאם, מאוד מוגבלת מעבר להצמדה עצמה. ההצמדה היא למדד כללי שלא בהכרח מייצג את ההוצאות האישיות שלך, אבל כן מאפשרת שמירה סבירה על ערך הכסף. אם אתה רוצה להגדיל טיפה את התשואה אתה יכול לנסות לקנות אג"ח בעצמך ישירות, אם כי לקרנות יש גישה יותר טובה ויכולת יותר טובה לבזר. זאת גם השקעה הרבה יותר נזילה, הרבה פחות תנודתית.
&nbsp
זה מה שאני מבין כ"השקעה סולידית". לא קניית בית יחיד במדינה מעבר לאוקיאנוס שאתה בכלל לא בטוח שתוכל לבוא אליה מתי שצריך, שלא לדבר על לנהל בקלות את הנכס או למכור אותו.

 

[צבי ליך]

זה מתקשר למה שוויני כתב כאן

בוא נהיה כנים- אתה באמת חושב שמשקי בית חזקים ויציבים בארה"ב, לא יכולים להרשות לעצמם לקנות בתים ב-100,000$ כיום?
השוק של אטלנטה הוא לא בדיוק ריכוז ההון האנושי הכי חזק בארה"ב. זה לא ניו יורק, לא בוסטון, לא סיליקון וואלי, לא אל איי, לא די סי, וכו'.

אל תבין אותי לא נכון- זו לא עיר שהולכת להיעלם, ויש שם גם קהילות חזקות יותר.
העניין הוא שבקהילות החזקות האלה לא תמצא בתים ב-100,000$.

אלה בתים למעמד בינוני נמוך. זאת פריפריה.
משק כנפי פרפר באוסטרליה, והדייר שלך לא יכול למצוא עבודה.
אני לא מדבר על עבודה בשכר מינימום. אני מדבר על עבודה.

לא בכדי אזורים כמו שציינתי למעלה נפגעו פחות בסאב פריים.
לא לעולם חוסן, אבל אלה אזורים שצריך לקרות הרבה מאד כדי שאנשים יעזבו אותם.
סולידי זה מקום שיש אליו ביקוש גבוה.
אתה מדבר על בתים שנמכרים בפחות מכמה שעולה לבנות אותם. זה בד"כ לא בא ביחד עם ביקוש גבוה.

 

[aeonf]

אוסיף עוד כמה דברים

מחיר בית חציוני בGA לפי זה:
https://www.zillow.com/ga/home-values/
הוא 185K, השכ"ד החציוני הוא 1,300$

איזה בית בדיוק אתה מצפה לקבל שאתה רוכש בית ב80K או 100K?

 

[EddieL1]

לא בטוח איך להתייחס לנתון הזה

כלומר זה מאוד תלוי מה התפלגות סוגי הנכסים.

אם אני מסתכל על החציון של דירות 2 bed rooms ואין לי מושג מה זה אומר במובן של מי קהל היעד (הייתי מנחש רווקים או זוגות צעירים אבל לא באמת יודע) - מחיר החציון הוא 110K. נשמע לי סביר שלמשל בפלח הדירות הזה גם אפשר למצוא כאלה שיהיו סולידיות. השאלה היא רק מה הביקוש לדירות כאלה.
בישראל החציון מעל מיליון וחצי שח לדעתי. זה לא אומר שאי אפשר למצוא דירת 2 חדרים להשקעה במרכז ב-20-30% פחות מזה.

 

[צבי ליך]

נראה לי שאתה מבין את הקטע

1. מתווכים בוודאי שלא. הם תמיד בפוזיציה, אתה לא לקוח שלהם, ואין להם שום חובת נאמנות כלפיך. סביר גם שאם הם פועלים באותו אזור יש להם היסטוריה (ואולי הווה ועתיד) עם המתווך שלך. הגדרת התפקיד שלהם היא לגשר בין המציאות של הקונה למציאות של המוכר, ולכן האמת של רובם די גמישה.
   לשמאי מקומי מטעמך יש יתרון אם הוא ישר.
   שוב- גם לשמאי מקומי עלולה להיות היסטוריה עם המתווך שלך. לא מזמן הגיע אליי שמאי שבא לבדוק את הנכס לצרכי משכנתא. לפני שהוא נסע הוא לקח אותי הצידה ועדכן אותי שאם אקח חברת טייטל דרכו, זה יעזור להערכת השווי שהוא ייתן.
   זו דינמיקה לא נדירה לדעתי.
2. Home Inspector יכול לעזור.
   שוב- צריך שיהיה ישר, כי האינטראקציה שלו היא מול המוכר, ולא מולך. במצבים אפורים (70,000 במקום 100,000) אתה גם תצטרך להבין את המשמעויות בשטח של מה שהוא כותב, ולהבין שיש גבול כמה הוא מתעמק, וזה התפקיד של הקונה.
   לפעמים סימני הצפה במרתף זה משהו שצריך לברוח ממנו, ולפעמים זה משהו שקל לטפל בו (ואולי כבר טופל. אם כן, אז צריך לבדוק אם טופל כמו שצריך).
   ראיתי מקרה שכתבו שלא היתה גישה לגג, ומהקרקע לא רואים ליקויים בגג, אבל הוא נראה במצב תקין. בישראלית זה נשמע "הגג במצב טוב", אבל באמריקאית זה אומר "ראיתי גג. לא יודע מה מצבו".
3. אל תדאג. הוא יבין אותך מצוין. הרי זה מה שהוא מציע לעשות עבורך- לבדוק שלא מרמים אותך.
   הוא ייבחן בתגובה שלו.
   אם יש לו בעיה עם זה (נעלב, חרד לפרטיותו, וכו')- אחורה פנה, קדימה צעד. הוא משווק את ההיסטוריה שלו. הוא המוצר. אם לא מתאים לו שיבדקו את המוצר, אז יש בעיה.
4. יש המון אזורים, ואני לא מכיר את רובם המכריע.
   בוא נלך אחרת. קרנות ריט נולדו עבור מי שרוצה חשיפה פסיבית לנדל"ן, והגיע למסקנה שהשקעה פרטית היא לא פתרון מספיק עבורו. למה השקעה פרטית יכולה להיות עדיפה בעיניך על פני חשיפה פסיבית דרך קרנות ריט שנסחרות בבורסה?
   כשתדע להגדיר מה היכולות המיוחדות שאתה רוצה להביא לידי ביטוי (איתור עסקה, מימון, רכישה, ניהול, מימוש. היתרונות יכולים גם להיות רק בשלבים ספציפיים) או מהם כשלי השוק מהם אתה נמנע כשאתה משקיע באופן פרטי, יהיה לך קל יותר לסנן את ההשקעות שלא מתאימות לך.
   
   אם למשל, אתה חושש מתלות בהחלטות של מגוון מנהלי קרנות הריט הגדולות (שיש להם היסטוריה מוכחת, הם נבחנים יום יום על ידי משקיעים גדולים ואנליסטים, ונמצאים תחת רגולציה), אז ברור מאליו שלא תרצה להיות תלוי באיזו חברת ניהול קיקיונית.

 

[EddieL1]

תודה על המידע

אם ככה נשמע שניתן לקבל הערכה טובה של האם המחיר שהוצע משקף את השווי האמיתי, בוודאי אם מצליבים כמה נתונים פלוס מה שתיאר naf.

לגבי ריטים אני כבר מושקע בהם כחלק מתיק ההשקעות הפסיבי שלי. לא רואה סיבה להגדיל חשיפה לזה.

מדובר בנכס שונה מנדלן פיזי, עם קווי דמיון למניות, כשהמטרה שלי לגוון את ההשקעה הרחק משוק ההון לנכס מסוג אחר, שיש לו קורלציה אחרת לשוק המניות, בניגוד לריטים, ומייצר תזרים מזומנים יציב יותר. כמו כן, יכול להיות שאני טועה אבל זה לא בדיוק הדבר הכי יעיל מבחינת מס.

אין לי משהו מיוחד להביא שיקנה לי תשואת יתר מעבר לממוצע בשוק וזה בסדר מבחינתי. איני יודע מה המצב בכל מקום בארהב, אבל בבריטניה ערכי הנכסים עולים בכ3 אחוז בשנה ריאלית בממוצע. יחד עם תשואת שכירות של 4 אחוזים, זה נותן תשואה יפה לאורך זמן, אם לא נכנסים בפיק של המחזור. ברור שאי אפשר להתנבא אבל אם צריך להמר, התשואה ארוכת הטווח תהיה גבוהה הרבה יותר במקום שנמצא משמעותית מתחת לקו המגמה ארוך הטווח שלו לבין מקום כמו ישראל שהוא בדיוק ההיפך. עוד דבר, שבישראל כדי לקנות דירה באיזור יזק, אאלץ להיפרד מכמעט כל המזומן שלי. במקומות אחרים לא, ואוכל לקנות 2 או 3 דירות לטובת עוד פיזור.

כשאני מסתכל היכן לקנות דירת השקעה buy to let כך שגם תהיה תשואה סבירה בסיכון סביר וגם פוטנציאל לעליית ערך, כמובן שיש יתרון אדיר לישראל מכל הבחינות. אממה, בועה.
לכן עברתי לחפש בחו"ל, במקומות בהם המחירים החלו לעלות כמה שנים אחרי ישראל.
אני מוצא כמה מדינות, שאחרי סינון, מדובר בעיקר בצפון בריטניה וארצות הברית.

וזה ההסבר למה אני רוצה לקנות דירה בארהב.

 

[naf86]

אפשר לעשות מחקר לבד לקבוע מחיר

אפשר להסתכל על ההיסטוריה של הבית. אם בית נמכר בתחילת 2017 ב-30 אלף דולר, ועכשיו הוא נמכר ב-100 אלף דולר, זה אמור להדליק נורה אדומה. היא ערך של בית לא משלש את עצמו תוך פחות משנה.
זה לא אומר שיש פה רמאות. יכול להיות שמדובר על פליפ, והיזמים השקיעו 50 אלף דולר בשיפוץ הבית, ועכשיו הם מנסים לעשות רווח קטן. יכול גם להיות שהבית נמכר במכרז או פשיטת רגל ולכן זה היה בזמנו מציאה.
&nbsp
אפשר גם להסתכל על בתים דומים באזור. לראות באיזה מחיר הם נמכרו. אם הבית ממול, שבערך אותו גודל נמכר ב-100 אלף דולר, אז בית למכירה ב-100 אלף דולר זה לא משהו חריג. אם הבית ממול נמכר ב-50 אלף דולר, אז יש פה בעיה.
&nbsp
אפשר לראות כמה פעמים הבית נמכר לאחרונה. לנו יש בתים שהבעלים הקודמים החזיק בהם 20 שנה. זאת אומרת שהם היו מאוד מרוצים מהבית רק שבגלל סיבה זו או אחרת הם החליטו למכור. אם בית נמכר ב-2013, ואז שוב ב-2014, ואז פעמיים ב-2015, ואז שוב ב-2016, זה נראה כמו בית של משקיעים שהתלהבו, קנו ועכשיו מנסים להיפטר מהבית. הבתים הכי טובים, באזורים הכי טובים אנשים מחזיקים בהם כמה שיותר שנים.
&nbsp
&nbsp

 

[צבי ליך]

זו אינדיקציה כללית, אבל אתה עדיין חשוף למצב ספציפי

נזילות ועובש במרתף?
טרמיטים?
אסבסט?
בעיות הנדסיות (רצפה שוקעת, למשל)?
&nbsp
משקיעים מנוסים (וגם אתה!) לא קונים ככה בית, ולכן למוכרים של בתים עם בעיות כאלה יש 2 אפשרויות- לרדת במחיר, או לדוג מישהו שלא בודק.

 

[naf86]

מה שאני תיארתי זה רק הערכת מחיר

לבית ברחוב הספציפי בגודל הספציפי.
&nbsp
מה שאתה מתאר זה כבר השלב הבא - המצב הספציפי של הבית. בשביל זה אני משלם כמה מאות דולרים למהנדס שיעבור על הבית וימצא את כל הבעיות האלו. לפעמים אני גם מביא את הקבלן שלי שיעבור על הבית ויתן חוות דעת לדברים ספציפיים כולל כמה יעלה לתקן אם נקנה את הבית.
&nbsp
אבל גם אחרי כל הבדיקות האלו, בעיות יכולות להתגלות חודשים אחרי קניית הבית. לדוגמא, היה לנו בית שהדיירים עזבו. אז החלטנו להחליף את השטיח בחדר. כשהוציאו את השטיח גילו שה-sub floor נבנה בצורה חובבנית. אז היה צריך להחליף גם את הריצפה. זה אמנם היה עבודה של כמה מאות דולרים, אבל עדיין משהו שלא ידענו מראש והמהנדס לא יכל לגלות בקניית הבית.

 

[Boston Guy]

SUB FLOOR עלה רק "כמה מאות דולארים"?

תיקנתם רק את מה שנחשף כשהרימו את השטיח?
הרי סביר להניח שאם ה SUB FLOOR היה לא תקין בחדר האחד, הוא לא תקין בכל הבית... ולדעתי אפילו בעיר שלכם עם יד העבודה היותר זולה, SUBFLOOR לבית היה עולה יותר מ "כמה מאות דולארים". רק החומר היה עולה "כמה מאות דולארים".

 

[naf86]

החדר הזה היה תוספת לבית

וזה היה החדר היחיד עם שטיח. לכן הריצפה הייתה עבודה ששונה משאר הבית. מישהו הוציא את ריצפת העץ, החליף את סאב פלור ושם שטיח. רק שהעבודה הייתה חובבנית. אז מה שנותר לנו לעשות זה לחזק את הקרשים התומכים, לשים שכבה מעל ואז ריצפת לינליום מעל זה. היה לנו במלאי חלק מהחומרים אז זה היה בעיקר תשלום על עבודה

 

[naf86]

וצודק, זה עלה יותר.

זה עלה $1950 וזה כלל גם את הסאב פלור וריצפה חדשה מעל.
&nbsp
&nbsp
הנקודה שלי היה שזה משהו שהמהנדס לא יכל לדעת לפני הקנייה.

 

[MyREAdvisor]

ברגע שבעל מקצוע מקבל עמלה מעסקה שתבצע זה כבר לא נייטרלי

יעוץ נייטלרי הינו יעוץ בתשלום שבוחן כל עסקה לגופה ומנתח ביחד איתך את היתרונות והחסרונות ביחד עם הסיכויים והסיכונים שבכל סוג השקעה בהתאמה לצרכים האישיים שלך.
אינני מכיר את רוני שעליו שאלת ובהחלט יכול להיות שהוא יחבר אותך לעסקאות נפלאות אך עדיף שתגיע לפגישה עם כל מתווך עם יותר ידע על מנת לדעת לבחון את אותן עסקאות או שתעזר ביועץ שינתח אותן ביחד איתך, בפרט כאשר מדובר במדינה שאינך מצוי בה.
אם תרצה פרטים נוספים אשמח שתתקשר 054-5555526.