בוא נשים כמה מספרים על השולחן
הגשמה רוצים לגייס משהו כמו 14 מליון דולר.
היזם הולך לשים משהו כמו 4 מליון דולר.
כרגע הם מעריכים שהולך לעלות משהו כמו 80 מליון דולר לבנות את הפרוייקט.
וכמו שכל אחד שאי פעם היה מעורב בפרוייקט בנייה או שיפוצים בבית יודע - נדיר שפרוייקט כזה מסתיים בלי לחרוג מהעלות שהעריכו בהתחלה.
כדי לממן את הבנייה, הולכים לקחת יותר מ 60 מליון דולר הלוואות מבנקים.
הם אומרים שהפרוייקט יקח משהו כמו 30 חדשים.
כלומר - אם הכל ילך כמו שצריך, יהיו להם מפתחות של דירות לתת לקונים מתישהוא באמצע שנת 2020.
בינתיים, הערכה שמרנית היא שהריבית על ההלוואות שהם לוקחים כדי לממן את הבנייה תהיה מעל חצי מליון דולר לחודש.
והיה ויהיה עיכוב בסיום הפרוייקט, או שהדירות לא ימכרו לפי הצפי של היזם - כל חודש של איחור באקסיט יעלה מן הסתם מעל מליון דולר בחודש בריביות ובגילגול הלוואות.
אז מה היה לנו עד עכשיו?
על כל דולר שהחבר שלך ישקיע - היזם לוקח כמעט 5$ הלוואה.
כלומר - "ממנף" את ההשקעה של חבר שלך ב 500%.
הגשמה מספרת לחבר שלך שהוא יקבל ~20% רווח שנתי נטו, במשך משהו כמו 3 שנים. אבל - ! - הם כותבים שזה לא מובטח (כי הפעם זה תשקיף רשמי של הרשות לניירות ערך והם צריכים להיזהר בלשונם). זה "צפי".
אז מה יקרה עד שנת 2020?
בוא נדבר תחילה על צד ה DEMAND:
שנת 2020 תהיה השנה הרביעית של הקדנצייה הזו של נשיא ארה"ב דונאלד טראמפ.
דונאלד טראמפ - הנשיא שהודיע שהוא רוצה לבטל את הטבת המס שהיום מקבל אדם פרטי שלוקח משכנתא לקניית דירה... גזירה שאם באמת תתממש (עד 2020 בטח נדע) תמוטט את כל שוק הנדל"ן בארה"ב - כי רבים לא יוכלו יותר להרשות לעצמם לקחת משכנתאות בגובה שהם יכולים להרשות לעצמם היום.
מה עוד טראמפ עלול לעשות עד 2020? מי יודע... מלחמה עם צפון קוריאה? החוף המערבי והעיר פורטלנד נמצאים בטווח הטילים של קים ג'ונג איל... מה זה יעשה לשווי הנדל"ן בפורטלנד?
מה יהיה מצב הכלכלה האמריקאית ב 2020?
מה יהיה מצב הרוח הלאומי אחרי יותר מ 3 שנות טראמפ בשילטון?
ומילה על צד ה SUPPLY:
במצגת שלהם, הגשמה מנסים לתת את הרושם כאילו שמ 2008 אף אחד לא בונה דירות חדשות בפורטלנד. בניסוח שלהם "יש בסך הכל בניין אחד עם שלד בטון שנבנה מאז 2008..."
אבל הם לא יכולים לשקר במצח נחושה עד כדי כך (בגלל שהרשות לניירות ערך תנקנק אותם), אז הם נאלצים לכתוב שבעצם כן נמצאות בשלבי בנייה כרגע יותר מ 20,000 דירות בעיר... ו"בשלבי בניה" זה אומר שאלו דירות שיהיו מוכנות לאיכלוס שנים לפני הפרוייקט של הגשמה.
הגשמה הם מנסים להגדיר את העובדה הזו כמשהו זניח - "כי זה בעיקר בנייה להשכרה".
אז כמו שנאמר בשיר של פינק פלויד: Well, I've got news for you, Sunshine
אם שוק דירות הקונדומיניום יתעורר ויהיה אפקטיבי - רוב הקונדומיניומים שנבנים כרגע להשכרה יהפכו בהרף עיין לקונדומיניומים למכירה. ראיתי את זה קורה כל פעם שיש פריחה כלכלית (וגם את ההפך - בנייינים שנבנו למכירה והופכים להיות בניינים להשכרה כי שוק הדירות למכירה מת בינתיים).
הגרף שמצורף להודעה זו מספר סיפור קצת אחר ממה שהגשמה מנסה לספר למשקיעים שלה. נראה שיש התאוששות יפה במספר התחלות הבנייה של MULTI FAMILY מאז 2015, וזה עוד לפני שהיזם של הגשמה בכלל קיבל אישורי בנייה, לפני שהוא קנה את הקרקע ולפני שיש לו מה להראות לקליינט.
בניגוד לישראלים, אמריקאים לא ממש נוהגים לקנות "דירות על נייר". רובם מעדיפים לראות לפחות שלד של בניין עומד ואישורי בנייה לפני שהם יפתחו פינקס צ'קים. עד שהיזם של "הגשמה" יגיע לנקודה הזו - יהיו עשרות אלפי יחידות דיור חדשות בשוק של פורטלנד.
השאלה שאתה שואל בשורה האחרונה להודעתך היא שגוייה לחלוטין. היא יוצאת מנקודת ההנחה הלא ריאלית של "מה שהיה הוא מה שיהיה" בתחום הנדל"ן.
בשוק הנדל"ן למכירה - Timing is everything.
אין שום קשר בין התוצאות של מי שנכנס לפרוייקט בשנת 2013 ועשה אקסיט בשנת 2016,
לבין התוצאות של מי שיכנס לפרוייקט בשנת 2018 ויגיע לנקודת האקסיט בשנת 2020.
התוצאות של הפרוייקט הזה לא תלויות ב"קרן הגשמה" או ברצון הטוב שלה - הם תלויות בערימה של גורמים פוליטיים, כלכליים ומקומיים של"הגשמה" אין שום יכולת לשלוט בהם או לחזות אותם.
ה"חטא" הגדול של קרן הגשמה זה שהם שלפו מספר שמייצג את ה"תשואה" מ(סליחה על הביטוי)התחת שלהם, ושמו אותו בגדול על המצגת.
וה"פשלה" של משקיעים כמו החבר שלך זה שהם קוראים את המספר הגדול ואז - כמו בסרטים המצויירים - הם רואים רק DOLLAR SIGNS בעיניים ויוצא להם ריר מהפה, והם לא מצליחם להמשיך עד סוף הדף בתשקיף שם כתוב (באותיות קטנות יותר) לאמור:
"המידע הכולל, בין היתר, תחזיות, מטרות, הערכות ואומדנים המתייחסים לאירועים ו/או לעניינים עתידיים, שהתממשותם אינה ודאית ואינה בשליטת הגשמה. מידע זה אינו מהווה עובדה מוכחת והוא כפוף מטבעו לסיכוני אי-התממשות משמעותיים. קוראי מצגת זו מוזהרים, כי תוצאות הפרויקט בפועל בעתיד עלולות להיות שונות באופן מהותי מאלה שהוצגו במידע המוצג במצגת זו."
או, במילים אחרות - כל מה שכתבנו למעלה מצוץ מהאצבע (או נשלף מהתחת. או גם וגם, בו זמנית), ואנחנו לא עומדים מאחרי מילה ממה שכתוב שם.