את הפרויקט בפורטלנד לא בדקתי, אבל, לא הייתי משקיע אצלם
אם אתה מבין בשוק ההון זה מצוין. הגשמה היא המקבילה של חתם.
הנה דוגמא לזה שהיא חתם בעייתי:
לפני פרוייקט פורטלנד, היה פרוייקט סימסבורי, קונטיקט. נכס של 168 דירות שלא מזמן נבנו.
הגשמה הגישה תשקיף במאי 2017.
גם בתשקיף וגם במיילים שהגשמה שלחה, היא התייחסה לשיעור תפוסה של 97%. מי שהתעמק גילה באותיות הקטנות שהנתון הזה היה נכון לאוקטובר 2016. בד"כ אם משתמשים בנתון ישן, כשאפשר להביא בקלות נתון עדכני (או ממוצע שנתי עדכני), כנראה שהשימוש בנתון הישן משרת אינטרס מסויים. בתכנית העסקית קדימה, לקחו נתון מעט שמרני יותר (95%), אבל צפו העלאה של השכירויות (בקצב של 2.5% בשנה).
הנה קישור שמראה את מצבת הדירות הפנויות בנכס:
https://www.on-site.com/web/online_...erty_id=179425&lease_id=0&unit_id=0&required=
עכשיו למשל, יש 13 דירות מוכנות להשכרה. זה בערך 8% דירות ריקות (כי בממוצע אלה 13 דירות יקרות יחסית). סביר להניח שיש עוד כמה שלא משלמות (בין אם כי יש פינוי, ובין אם כי הן בתהליכי הכנה לדייר הבא, ובין אם כי הם מציעים מבצעים לדיירים חדשים).
אני בודק מדי פעם כמה יחידות מוצעות שם. ה-97% שכתוב בתשקיף הוא נתון מאד לא מייצג. יותר סביר להניח שהנתון בפועל הוא סביב 90%.
מה המשמעות של 90% במקום 95% (כמו שהניחו בתכנית העסקית)? התשובה היא שבנכס ממונף, רוב ההכנסות הולך לתשלום הוצאות תפעוליות ומימון.
לפי ההנחות של הגשמה לפרוייקט הזה, בערך שליש מההכנסות יורד לתזרים בשנים הראשונות (אח"כ מתחילים לשלם את הקרן על המשכנתא). אם מורידים 5% מהשליש הזה, רק זה מוריד 15% מהתזרים.
מעבר לזה, סביר להניח שהתחלופה העצומה בפרויקט הזה (מציעים חוזים לחצי שנה) מגדילה גם את ההוצאות התפעוליות (מאשרים גם בעלי חיים).
התפוסה היא רק נתון אחד בעייתי שהגשמה בחרה להציג בתשקיף.
אפשר להיכנס גם להנחות לגבי קצב העלאת שכר הדירה, ההוצאות התפעוליות, ההשקעה בהוצאות הוניות (שיפוצים ושידרוגים. משהו כמו 250$ ליחידה לשנה. גם בשביל בנייה חדשה, זה נתון נמוך. מעניין מה naf יחשוב על זה...), על שיעור ההיוון במועד המכירה (הניחו 6.5% בשנת 2022), וכו' וכו'.
זה מסובך, ואני לא רואה בזה צורך.
ברגע שהם נפלו עם נתון כל כך מרכזי (גם מבחינה מהותית, וגם מבחינת הבולטות שלו בשיווק הפרויקט), נתון שכל כך פשוט לבדוק אותו, יש רק 2 אפשרויות- שהם עשו את זה בכוונה, או שהם לא בדקו את ההשקעה כמו שצריך.
בשני המקרים, המסקנה שלי היא זהה- ה"חתם" הוא לא טוב, ולכן לא הייתי משקיע על סמך המצגים שלו.
לא מזמן עלתה בפורום דוגמא נוספת- משקיע שלהם שחשב שהשקיע ישירות בנדל"ן, וגילה מאוד בדיעבד שההשקעה (או חלקה) סווגה בכלל כהלוואת בעלים.
זה שלוקח להם כל כך הרבה זמן לגייס את פורטלנד, מדבר בעד עצמו. אם המשקיעים שלהם היו כל כך מרוצים הם לא היו צריכים לשווק יותר מדי. כנראה שפחות אנשים קונים את החומר השיווקי שלהם.