תפריט
עמוד ראשי
פורומים
פוסטים
חיפוש
מה חדש
פוסטים חדשים
פוסטים חדשים לפרופיל
פעילות אחרונה
משתמשים
משתמשים מחוברים
הודעות פרופיל חדשות
חפש בהודעות פרופיל
בלוגים
המומחים
השקעות נדל"ן בארה"ב
ייפוי כוח מתמשך , צוואות, ירושות
גישור
דיני משפחה
טיפול CBT
רפואת חניכיים שתלים דנטליים
דיני עבודה
דרכון פורטוגלי
הורים למחוננים
אדריכלות
פורום מיסים
טיפולי פוריות
שמאות מקרקעין
הסרת שיער
מכשירי שמיעה
אזרחות אוסטרית
איך לבחור עגלה לתינוק?
התחבר
הירשם
מה חדש?
חיפוש
חיפוש
חפש בכותרות בלבד
By:
פוסטים
חיפוש
תפריט
התחבר
הירשם
Install the app
Install
פורומים
המומחים
כלכלה
השקעות נדל"ן בארה"ב
כדאיות השקעה בפרוייקט פורטלנד של הגשמה
JavaScript is disabled. For a better experience, please enable JavaScript in your browser before proceeding.
אתה משתמש בדפדפן מיושן. יתכן והאתר הנוכחי יוצג באופן שגוי, כמו כן אתרים אחרים ברשת.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש
בדפדפן חילופי
.
הגב לנושא
תוכן ההודעה
<blockquote data-quote="צבי ליך" data-source="post: 140961617" data-attributes="member: 3989467"><p>את הפרויקט בפורטלנד לא בדקתי, אבל, לא הייתי משקיע אצלם</p><p></p><p>אם אתה מבין בשוק ההון זה מצוין. הגשמה היא המקבילה של חתם.</p><p></p><p>הנה דוגמא לזה שהיא חתם בעייתי:</p><p>לפני פרוייקט פורטלנד, היה פרוייקט סימסבורי, קונטיקט. נכס של 168 דירות שלא מזמן נבנו.</p><p>הגשמה הגישה תשקיף במאי 2017.</p><p>גם בתשקיף וגם במיילים שהגשמה שלחה, היא התייחסה לשיעור תפוסה של 97%. מי שהתעמק גילה באותיות הקטנות שהנתון הזה היה נכון לאוקטובר 2016. בד"כ אם משתמשים בנתון ישן, כשאפשר להביא בקלות נתון עדכני (או ממוצע שנתי עדכני), כנראה שהשימוש בנתון הישן משרת אינטרס מסויים. בתכנית העסקית קדימה, לקחו נתון מעט שמרני יותר (95%), אבל צפו העלאה של השכירויות (בקצב של 2.5% בשנה).</p><p>הנה קישור שמראה את מצבת הדירות הפנויות בנכס:</p><p><a href="https://www.on-site.com/web/online_app/choose_unit?goal=6&attr=x20&property_id=179425&lease_id=0&unit_id=0&required=">https://www.on-site.com/web/online_app/choose_unit?goal=6&attr=x20&property_id=179425&lease_id=0&unit_id=0&required=</a></p><p>עכשיו למשל, יש 13 דירות מוכנות להשכרה. זה בערך 8% דירות ריקות (כי בממוצע אלה 13 דירות יקרות יחסית). סביר להניח שיש עוד כמה שלא משלמות (בין אם כי יש פינוי, ובין אם כי הן בתהליכי הכנה לדייר הבא, ובין אם כי הם מציעים מבצעים לדיירים חדשים).</p><p>אני בודק מדי פעם כמה יחידות מוצעות שם. ה-97% שכתוב בתשקיף הוא נתון מאד לא מייצג. יותר סביר להניח שהנתון בפועל הוא סביב 90%.</p><p>מה המשמעות של 90% במקום 95% (כמו שהניחו בתכנית העסקית)? התשובה היא שבנכס ממונף, רוב ההכנסות הולך לתשלום הוצאות תפעוליות ומימון.</p><p>לפי ההנחות של הגשמה לפרוייקט הזה, בערך שליש מההכנסות יורד לתזרים בשנים הראשונות (אח"כ מתחילים לשלם את הקרן על המשכנתא). אם מורידים 5% מהשליש הזה, רק זה מוריד 15% מהתזרים.</p><p>מעבר לזה, סביר להניח שהתחלופה העצומה בפרויקט הזה (מציעים חוזים לחצי שנה) מגדילה גם את ההוצאות התפעוליות (מאשרים גם בעלי חיים).</p><p>התפוסה היא רק נתון אחד בעייתי שהגשמה בחרה להציג בתשקיף.</p><p></p><p>אפשר להיכנס גם להנחות לגבי קצב העלאת שכר הדירה, ההוצאות התפעוליות, ההשקעה בהוצאות הוניות (שיפוצים ושידרוגים. משהו כמו 250$ ליחידה לשנה. גם בשביל בנייה חדשה, זה נתון נמוך. מעניין מה naf יחשוב על זה...), על שיעור ההיוון במועד המכירה (הניחו 6.5% בשנת 2022), וכו' וכו'.</p><p>זה מסובך, ואני לא רואה בזה צורך.</p><p></p><p>ברגע שהם נפלו עם נתון כל כך מרכזי (גם מבחינה מהותית, וגם מבחינת הבולטות שלו בשיווק הפרויקט), נתון שכל כך פשוט לבדוק אותו, יש רק 2 אפשרויות- שהם עשו את זה בכוונה, או שהם לא בדקו את ההשקעה כמו שצריך.</p><p>בשני המקרים, המסקנה שלי היא זהה- ה"חתם" הוא לא טוב, ולכן לא הייתי משקיע על סמך המצגים שלו.</p><p></p><p>לא מזמן עלתה בפורום דוגמא נוספת- משקיע שלהם שחשב שהשקיע ישירות בנדל"ן, וגילה מאוד בדיעבד שההשקעה (או חלקה) סווגה בכלל כהלוואת בעלים.</p><p></p><p>זה שלוקח להם כל כך הרבה זמן לגייס את פורטלנד, מדבר בעד עצמו. אם המשקיעים שלהם היו כל כך מרוצים הם לא היו צריכים לשווק יותר מדי. כנראה שפחות אנשים קונים את החומר השיווקי שלהם.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="צבי ליך, post: 140961617, member: 3989467"] את הפרויקט בפורטלנד לא בדקתי, אבל, לא הייתי משקיע אצלם אם אתה מבין בשוק ההון זה מצוין. הגשמה היא המקבילה של חתם. הנה דוגמא לזה שהיא חתם בעייתי: לפני פרוייקט פורטלנד, היה פרוייקט סימסבורי, קונטיקט. נכס של 168 דירות שלא מזמן נבנו. הגשמה הגישה תשקיף במאי 2017. גם בתשקיף וגם במיילים שהגשמה שלחה, היא התייחסה לשיעור תפוסה של 97%. מי שהתעמק גילה באותיות הקטנות שהנתון הזה היה נכון לאוקטובר 2016. בד"כ אם משתמשים בנתון ישן, כשאפשר להביא בקלות נתון עדכני (או ממוצע שנתי עדכני), כנראה שהשימוש בנתון הישן משרת אינטרס מסויים. בתכנית העסקית קדימה, לקחו נתון מעט שמרני יותר (95%), אבל צפו העלאה של השכירויות (בקצב של 2.5% בשנה). הנה קישור שמראה את מצבת הדירות הפנויות בנכס: [URL]https://www.on-site.com/web/online_app/choose_unit?goal=6&attr=x20&property_id=179425&lease_id=0&unit_id=0&required=[/URL] עכשיו למשל, יש 13 דירות מוכנות להשכרה. זה בערך 8% דירות ריקות (כי בממוצע אלה 13 דירות יקרות יחסית). סביר להניח שיש עוד כמה שלא משלמות (בין אם כי יש פינוי, ובין אם כי הן בתהליכי הכנה לדייר הבא, ובין אם כי הם מציעים מבצעים לדיירים חדשים). אני בודק מדי פעם כמה יחידות מוצעות שם. ה-97% שכתוב בתשקיף הוא נתון מאד לא מייצג. יותר סביר להניח שהנתון בפועל הוא סביב 90%. מה המשמעות של 90% במקום 95% (כמו שהניחו בתכנית העסקית)? התשובה היא שבנכס ממונף, רוב ההכנסות הולך לתשלום הוצאות תפעוליות ומימון. לפי ההנחות של הגשמה לפרוייקט הזה, בערך שליש מההכנסות יורד לתזרים בשנים הראשונות (אח"כ מתחילים לשלם את הקרן על המשכנתא). אם מורידים 5% מהשליש הזה, רק זה מוריד 15% מהתזרים. מעבר לזה, סביר להניח שהתחלופה העצומה בפרויקט הזה (מציעים חוזים לחצי שנה) מגדילה גם את ההוצאות התפעוליות (מאשרים גם בעלי חיים). התפוסה היא רק נתון אחד בעייתי שהגשמה בחרה להציג בתשקיף. אפשר להיכנס גם להנחות לגבי קצב העלאת שכר הדירה, ההוצאות התפעוליות, ההשקעה בהוצאות הוניות (שיפוצים ושידרוגים. משהו כמו 250$ ליחידה לשנה. גם בשביל בנייה חדשה, זה נתון נמוך. מעניין מה naf יחשוב על זה...), על שיעור ההיוון במועד המכירה (הניחו 6.5% בשנת 2022), וכו' וכו'. זה מסובך, ואני לא רואה בזה צורך. ברגע שהם נפלו עם נתון כל כך מרכזי (גם מבחינה מהותית, וגם מבחינת הבולטות שלו בשיווק הפרויקט), נתון שכל כך פשוט לבדוק אותו, יש רק 2 אפשרויות- שהם עשו את זה בכוונה, או שהם לא בדקו את ההשקעה כמו שצריך. בשני המקרים, המסקנה שלי היא זהה- ה"חתם" הוא לא טוב, ולכן לא הייתי משקיע על סמך המצגים שלו. לא מזמן עלתה בפורום דוגמא נוספת- משקיע שלהם שחשב שהשקיע ישירות בנדל"ן, וגילה מאוד בדיעבד שההשקעה (או חלקה) סווגה בכלל כהלוואת בעלים. זה שלוקח להם כל כך הרבה זמן לגייס את פורטלנד, מדבר בעד עצמו. אם המשקיעים שלהם היו כל כך מרוצים הם לא היו צריכים לשווק יותר מדי. כנראה שפחות אנשים קונים את החומר השיווקי שלהם. [/QUOTE]
שם
אימות
פרסם תגובה
פורומים
המומחים
כלכלה
השקעות נדל"ן בארה"ב
כדאיות השקעה בפרוייקט פורטלנד של הגשמה
צור קשר
תקנון הפורום
מדיניות פרטיות
עזרה
עמוד ראשי
עברית (he_IL)
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd.
Forum software by XenForo
®
© 2010-2020 XenForo Ltd.
למעלה