משקיע חדש בארה״ב

[vinney]

על מה אתה מדבר, אחי?

למי איכפת מהפרצוף שלך? בושה מפריעה למישהו? על מה אתה מדבר? יש לך שני שרים שהורשעו בפלילים וראש ממשלה תחת חקירות כבר שנים, ובארה"ב יש לך מאכער נדל"ן שעבד על המשקיעים והקבלנים שלו במשך שנים ופשט רגל ארבע פעמים בתור נשיא!
&nbsp
"אני אתבייש" זה התירוץ שלך? תגיד, איפה אתה חי?
&nbsp
הבעיה שלי לא עם זה שאתה "מסתיר" משהו. הבעיה שלי היא שהדברים שאתה לא מסתיר לא קיימים במציאות. אתה טענת שהבית נמכר - והוא לא. אתה טענת שיש אותו דייר במשך שנים שאין סיכוי שיעזוב - משהו שהוא בלתי אפשרי בעליל. אתה טענת שזה בסדר גמור שהבית שלך עולה כפליים מכל שאר הבתים בשכונה למרות שכמה וכמה אנשים שגרים בארה"ב טוענים ששזה לא הגיוני בעליל.
&nbsp
הבעיה שלי לא עם מה שלא אמרת - הבעיה שלי היא שמה שכן אמרת לא הגיוני! ואתה אומר את זה לישראלים כי לישראלים אין את היכולת לראות את הבושליט שלך ואתה טוען שאפשר לאמין לך בלי שם אסמכתא או ערובה - שזה משהו שאסור לעשות בעסקים וכל איש ישר יודע את זה.

 

[GoodStartLLC]

שוב אני חוזר

הסברתי למה יותר קל לי למכור לאנשים שאני מכיר - זה עובדה ואתה לא חייב להאמין , אבל משום מה אנשים מאמינים לי , מוזר .
- הבית נמכר , לא ראית שהיית העברת בעלות ,כי הסברתי לך שהוא נמכר על הדף ועדיין לא בוצע כל הפרוצדורה , זה לוקח זמן .
- יש אותו דיירים במשך שנים , זאת עובדה ,האם תרצה לדבר עם הדיירים ? , יש סבירות שהם יישארו , לא אמרתי לעולם לא יעזבו , כשהם יעזבו נדאג להביא חדשים , זה תחת חוזה כמובן .
לבית יש ערך נקוב נמוך ממה שהוא מוערך בזילוו , פתאום אתה לא מאמין לזילוו ?
הוא קצת יותר גדול ולכן עולה יותר אך למטר רבוע המחיר כמו כל הממוצע בשכונה .
אין אסמכתא או ערובה ? יש חוזה כתוב והתחייבות עם עורך דין ולא מילים בעל פה .

ברור שאין לישראלים יכולת לראות את הבולשיט הם לא גאונים כמו ויני , מזל שיש אותך , הצלת אוכלסייה שלמה עם הידע הענק שלך בנדלן בממפיס.
אני בטוח שכולם מודים לך פה וגם אני תודה ויני !

 

[vinney]

תראה מה עשית

כתבת דברים שלא ניתן לאמת וירדת עליי שהעזתי לפקפק בך.
&nbsp
אני חושב שאתה מוכר לישראלים רק מסיבה אחת: אתה לא מסוגל‏ למכור לאמריקאים. זה הכל.
&nbsp
וכן, אגב, מודים לי פה די הרבה מסתבר.

 

[GoodStartLLC]

ברור

יש דברים שניתן לאמת :
-אני בעלים של נכסים בממפיס
- אני מוכר כמה מהם
- הבתים מושכרים ומשופצים
- הבתים בבעלותי מספר שנים כך שאני מכיר אותם ויהיה לי קל לנהל ולתחזק אותם .
- התשואה הצפוייה היא 8-10 אחוז
- ניתן לבדוק כל בית ע"י שמאי חיצוני ולקבל חוות דעת מהו מצבו.

מאיפה אתה יודע שאני לא מוכר לאמריקאים ? אני בעיקר פונה לשוק הישראלי , כדי לחפש פרייארים פחות חכמים מויני , כי לאמריקאים בממפיס אין יכולת לקחת משכנתא או לשלם על הבית מחיר מלא ולישראלים כן , אבל קרו מקרים שמכרנו לאמריקאים.

אני גם מודה לך ויני, אתה מלמד אותי כמה כוח יש למקלדת . תודה

 

[vinney]

ואתה ממשיך להתחפר

תראה מה זה, אנשים שאשכרה מבינים עניין מאתגרים אותך וכל מה שאתה מסוגל לתת זה תשובות של ילד בגנון.
&nbsp
אני מקווה שהמשקיעים הפוטנציאליים שלך ימצאו את השרשור הזה ויבינו עם מי יש להם עסק. בן אדם רציני אתה לא. נו שוין, מה אפשר לצפות ממישהו שקבר את הכסף שלו בממפיס

&nbsp

 

[GoodStartLLC]

תשובות

אולי יום אחד אני יהיה מצליח כמוך , וכשאני יהיה אני לא יזלזל יתנשא ויחשוב שאני יותר יודע וטוב מכולם .
אני שמח שאתגרו אותי בשביל זה אני פה אני יכול להתנתק ולא להתעסק עם זה זה גם ככה לא נותן לי יותר מדי .
נתתי את כל האמת שלי והכי טוב שאני יודע , מצטער שזה לא סיפק אותך
אולי בפעם הבאה אני אשתפר .

 

[vinney]

אני בספק שמשהו מזה יקרה

לא תפסיק לזלזל ולהתנשא, לא תוכל להתנתק, ולגבי ההצלחות שלך - נו, אתה מנסה למכור איזה חורבה באיזה חור, לא בדיוק שיא החלומות להערכתי...

 

[צבי ליך]

אולי כדאי לעדכן את המחוז שהבתים משופצים

לפי האתר של המחוז, הפעם האחרונה שהוציאו פרמיט לנכס שבדוגמא הייתה בשנות ה-70.

 

[naf86]

לא לכל דבר צריך פרמיט

אצלנו פרמיט זה בעיקר לשינויים חיצוניים או עבודות על המבנה.
אם אני צובע את החדר, משנה את הריצפה, משפץ לגמרי את האמבטיה/מטבח, לא צריך פרמיט. לכן אפשר לעשות המון עבודות שיפוץ בלי להגיד לעירייה/מחוז.
&nbsp
&nbsp

 

[צבי ליך]

ואם אתה הופך בית מ-4 חדרים ל-5, ומבטל חצי שירותים?

 

[naf86]

"או עבודות על המבנה"....

 

[GoodStartLLC]

עדכון

כמו שכבר ציינתי. עד עתה לא הייתי צריך להראות לאף אחד כמה שופץ ואיך שופץ , כי זה היא שלי והאמנתי לעצמי...
כיום כשעשיתי את המעבר הזה כלפי חוץ , אני רואה שאני צריך לתת יותר "עבודות מהשטח" מה שנקרא .
אני משתדל לצלם תמונות עדכניות גם לזילוו והתחיל להביא קבלות לדברים שביצענו בבתים .
זה לא כזה פשוט , יש גם בעיות שדיירים לא רוצים לפעמים שנצלם את הבית ( בקטע של פרטיות , בארצות הברית הקטע קצת יותר רגיש ) ואני מכבד את זה .
וזה בעיקר משימה ארוכה ומורכבת כי מדובר בכמות גדולה של בתים .
לאט לאט , נגיע לשם .
ועד שאמכור למישהו שאיני מכיר בית , כבר יהיה לי את כל הדברים בצורה הרבה יותר מסודרת שאפילו צבי יהיה מרוצה וייתן לי את ברכתו

 

[naf86]

אז ממפיס עיר כל כך ענייה

לעומת ישראל העשירה והחזקה? זאת הטענה שלך?
&nbsp
רגע, אם ממפיס כל כך ענייה, אז בעצם אתה מתעסק עם אוכלוסיה ענייה שלא תמיד יכולה לשלם שכר דירה. לא נשמע אטרקטיבי במיוחד.

 

[GoodStartLLC]

ממפיס

היא לא כך כך ענייה - אבל הכל יחסי בחיים .
יש שמה אזורים שלאנשים אין את ה60 אלף דולר לשלם על הבית - וזאת עובדה
ניתן לראות את זה לפי אחוז הבתים שנמצאים בשכירות ( אפילו ביזלוו אפשר לראות)
ולכן זוהי הזדמנות לישראלים או לכל משקיע ( אני ישראלי ולכן יותר קל לי לפנות לקהל הזה ) להרוויח מזה כסף . רמת מחירי הבתים יחסית נמוכה , בעוד השכירות היא יחסית גבוהה , ולכן ההחזר השנתי ( התשואה ) יכולה להיות גבוהה .
זה מה שאני עושה על קצה המזלג , עשיתי את זה באופן פרטי , ועכשיו אני עושה את זאת אם משקיעים שאני מביא , זה די פשוט , בעיקר לי כי יש לי כבר רשת שעובדת וחיה את זה.
האם זה נקי מסיכונים ? לא - כמו שציינו הבתים ישנים והתחזוקה גבוהה וכו וכו.
אך עדיין הסיכוי לרווח הוא גבוה משמעותית מהפסד .וגבוה יותר מהאלטרנטיבות בשוק.

 

[naf86]

ככל שהאוכלוסיה חלשה יותר

ככה הסיכון למשקיע גדול יותר. אדם שלא יכול לקחת משכנתא של 60 אלף דולר כנראה מרוויח מאוד נמוך. לכן כל "מכה קטנה בכנף" יכול להביא אותו למצב שלא יכול לשלם שכר דירה.
כן, בוודאי שהתשואה גבוהה יותר. ללא ספק. אבל זה בא במחיר של סיכון.

 

[GoodStartLLC]

מסכים

אך הפתרון לכך הוא תשלומים מS-8 ,זוהי עבודה קצת יותר שחורה מהרגיל , אך אנחנו יודעים לעשות את זה בצורה הטובה ביותר .
אנו יודעים לבחור בקפידה את הדיירים , מהנסיון שלנו ניתן לדעת איזה דייר יעזוב תוך חצי שנה ואיזה דייר הגיע לכמה שנים.
כמו כן , אנו מתחייבים לדאוג לדיירים בהקדם האפשרי , ומנסיוננו זה לא לוקח יותר מחודשיים .

כשאתה רואה את הדברים בעניים , איך הדברים מתנהלים , אתה מבין שיש על מי לסמוך ואנחנו עושים את כל הדברים האלה ולמשקיע נשאר רק לראות את הכסף נכנס לחשבון

 

[naf86]

אני אפילו לא מתעסק עם אוכלוסיה של S-8

קהל היעד שלי הם אנשים שיכולים טוב מאוד להרשות לעצמם שכר דירה ולא מסתמכים על הממשלה.

 

[GoodStartLLC]

ברור

זה כי אתה בן אדם פרטי,
אם אנחנו עושים את זה בשבילך ומעבירים לך את הכסף , לא אמור להיות לך אכפת ממי אתה מקבל את הכסף

 

[naf86]

אנחנו כבר משתמשים בחברת ניהול

נכון, ברור שלא אכפת לי מאיפה מגיע הכסף. מה שכן אכפת זה ההוצאות. S-8 יש הוצאות (לפחות באזור שלנו) שלחדש את הרשיון כל שנה. האזורים בהם קיים S-8, לרוב הם שכונות גרועות, ולכן יש פשע ובעיות אחרות באזור.

 

[Eddie Gur REMAX FL]

השקעה של 250K$

שלום,
אני מתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו.

250,000$ זה הרבה כסף וחשוב לבדוק טוב טוב לפני שאתה משקיע ולקבל החלטה
אשמח לסייע ולתת עצה בחינם.

בבקשה תעבוד עם מתווך מוסמך, אנחנו נתונים לסטנדרטים וחוקים של תעשיית הנדל"ן. אל תעבוד עם חובבנים או חברות שמבטיחות תשואה או את השמיים.

בכבוד רב,
אדי גורוביץ' - מתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
רימאקס דר' פלורידה
דוא"ל: [email protected]
נייד אמריקאי: 954-667-8487
נייד ישראלי (מנותב לארה"ב): 050-870-8643
אתר: www.EddieGur.com