אני לא יודע כלום על החברה הספציפית הזו - אבל בצורה כללית...
סתם הצצתי באתר שאליו קישרת, והם נתנו שם דוגמה של אדם שקנה אצלהם בית בשנת 2014.
ציטוט מדוייק מהאתר שלהם:
"להלן דוגמה לעסקה במסלול הנ"ל שהתבצעה בשנת 2014:
רוכש ישראלי מראשון לציון רכש בית פרטי בעיר איסטפוינט שבמדינת מישיגן בארצות הברית בעלות כוללת של 82,000 דולר וקיבל הסכם שכירות לחמש שנים עם שכר דירה שנתי של 6,560 דולר. עלות הרכישה כללה גם השירותים המשפטיים הנלווים, פתיחת חברת LLC ועוד. על פי ההסכם עם רוכש זה, בתום חמש שנים נמכור את הבית ונחלוק שווה בשווה את הרווח שייווצר. במידה ובתום חמש שנים עדיין מחיר הבית לא ייצר רווח מספק, תינתן לרוכש ארכה של עד שנתיים נוספות של שכירות באותם תנאים."
[URL]http://www.sbc-investments.com/%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%AA-%D7%9C%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%A2%D7%94-%D7%9B%D7%99%D7%A6%D7%93-%D7%9C%D7%94%D7%A9%D7%A7%D7%99%D7%A2-%D7%A0%D7%9B%D7%95%D7%9F[/URL]
אז לצורך התאורייה השתמשתי במספרים שהם נתנו בדוגמה.
האדם קנה אצלהם בשנת 2014 בית בפרבר של דטרויט שנקרא איסטפוינט.
האדם שילם להם 82,000$ עבור הבית הזה - לפי מה שהם כותבים.
המחיר הממוצע של בית בפרבר הזה היום - בשנת 2018 - הוא 55,000$.
וזה ארבע שנים אחרי - כשערך הנדל"ן שם טיפה עלה מאז 2014.
במבט חטוף בנכסים שכרגע עומדים למכירה בעיירה הזו - יש שם כרגע מבחר גדול מאוד של נכסים מעוקלים שאפשר לקנות באזור ה 50K$ ברוב השכונות.
זאת אומרת שהקונה שלהם שילם משהו כמו 30,000$ מעל המחיר של בית ממוצע בעיירה.
הם כותבים שהאדם הזה מקבל שכר דירה של 6,560$ לשנה מהם - לחמש שנים. כלומר - לכאורה שכר דירה של כ 550$ לחודש.
לא ברור ממה שכתוב אם מדובר בשכר דירה "ברוטו" או "נטו" - כלומר אם הסכום הזה הוא לפני שהם מנכים ארנונה, דמי ניהול וכיוצ"ב. נניח שזה ברוטו.
שכר הדירה הממוצע לבית בעיירה ההיא נכון להיום בשנת 2018 הוא 1,035$ לחודש. כלומר - שכר הדירה שהקונה מקבל הוא בערך 50% משכר הדירה הממוצע בעיירה - על בית שעלה לו 150% מהמחיר הממוצע של בית בעיירה.
לא יודע לגביך - אבל אצלי המספרים שניתנים בדוגמא הזו גורמים לגבה אחת (או שתיים) להתרומם.
נסתכל שניה במספרים: הלקוח השקיע 82,000$.
ההכנסה (שוב - לא ברור עם ברוטו או נטו) היא 6,500$ לשנה.
כלומר - ההכנסה היא 7.9% לשנה ברוטו - לפני מס.
אבל רגע - מה עם ההוצאות?
אני מעריך שמהכסף הזה גם גובים ממנו את הארנונה - הרי הוא בעל הנכס, אז המיסים הם עליו. חברת הניהול "שוכרת ממנו" את הנכס - והשוכר בארה"ב לא משלם את הארנונה. הארנונה הממוצעת על נכס "מניב" בעיירה ההיא היא יותר מ 1,000$ לשנה. (אם העירייה שמה על הבית שווי של המחיר שבו הוא קנה אותו - זה מתקרב ל 2,000$...). ההערכה שלי היא שברישומי העירייה השווי של הבית הוא בערך חצי ממה שהקונה שילם, ולפי זה אני לוקח את סכום הארנונה הנמוך יותר.
הופ - ההכנסה ברוטו ירדה למתחת ל 6.7%.
אם חברת הניהול גם גובה ממנו דמי ניהול, או עלות של תיקונים (שוב - הם שוכרים ממנו את הנכס, לא לוקחים בעלות על הנכס. התחזוקה עדיין עליו) - התשואה לפני מס היא מן הסתם מתחת ל 5%.
עכשיו עולות השאלות שעליהן אין לנו תשובה: נניח שבשנה הבאה, כשיסתיימו 5 השנים הללו, הוא יחליט למכור את הבית. כמה הבית באמת שווה? האם הוא יצליח לקבל עליו את הסכום שהוא שילם? האם הוא יצליח למכור אותו ברווח?
לפי מפת הנדל"ן שיש כרגע למכירה בעיירה ביולי 2018 - אני קצת בספק. מבט זריז בהסטוריית המכירות השנה ובהצע כרגע מוצא כמה בתים שאנשים קנו בזול בשנת 2013 ו 2014 והוציאו לשוק בזמן האחרון - ואני לא רואה אף אחד שהצליח למכור במחיר כמו זה ששילם אותו משקיע מראשון לציון. מישהו מכר ב 62K$, אחרים משכו את הבית חזרה מהשוק... יש שם כאלה שמנסים לדרוש על בתים שהם קנו ב 40,000$ אז יותר מ 100,000$ - והבתים האלו עומדים בשוק בלי מתעניינים.
עד כאן - זה מה שאפשר ללמוד מסקירה קצרה באתרי האינטרנט הרלוונטיים.