לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
2249822,498 עוקבים אודות עסקים

פורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, משכנתא, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
עורכת דין חן סרי
 
 
 
 
 

הנהלת הפורום:

אודות הפורום נדל"ן

תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, משכנתא, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.
פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 
 
לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.
 
על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.
 
הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.
 
הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.
אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.
נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.
 
הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).
 
ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.
ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).
 
פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.
שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.
פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!
 
התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.
 
השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.
 
עורכת דין חן סרי
 
 
 
 
 
x
הודעה מהנהלת הפורום
*המידע בפורום הינו כללי בלבד; אינו מהווה ייעוץ משפטי, אין להסתמך עליו (אפילו אם ניתן במענה לשאלה עניינית) ואין לראות באמור בו המלצה לפעול לפיו.

נהלי פורום נדלן:

*על מנת לשמור על אווירה נעימה בפורום כל משתמשי הפורום מתבקשים לכבד אחד את השני ולשמור על תרבות דיון נאותה.

*הודעות פוגעות שאינן עומדות ברמת דיון הולם תמחקנה מהאתר. הודעות הגובלות בגזענות, אלימות מילולית הלבנת פני החברים בפורום ועוד תמחקנה.

*נושא מחירי הדיור - מחירי הדיור הינו נושא חם ומעניין שזוכה לעניין רב בקרב הגולשים. מאחר והנושא גורר אחריו תגובות רבות לעיתים נפתחים מספר שירשורים בעניין. מעתה שימו לב לשרשר הודעות בנושא מחירי הדיור לשרשור שכבר פתוח בנושא. כל הודעה הקשורה לנושא שתפתח בנפרד תשורשר באופן אוטומטי לנושא מחירי הדיור!

הבהרה - כותרות של עליית או ירידת מחירים או כל ציטוט של כתבה בנוגע לנושא מחירי הדיור בארץ מהווים נושא אחד.

 פורום נדלן אינו לוח מודעות לכן אבקש שכל הודעה בדבר פרסום לצורך מכירה/רכישה או לצורך חיפוש עבודה או עובדים  מהפורום תעלה בלוחות המודעות באתר. כמו כן אסור לפרסם ולהציע שירותים עבור באי הפורום אלא דרך המסרונים בלבד. 

פורום נדלן אינו מקום להתגוששויות לכן אבקש בדיונים לשמור על מקצועיות ולא לסטות מהנושא לפסים אישיים. 

בפורום זה נשמח לשמוע דעות שונות ולעלות נושאים חשובים ומעניינים לדיון ולקבל רעיונות לשיפור הפורום.

חשוב לנו להבהיר!!
 
המשך >>

לצפיה ב-'חברת sbc'
חברת sbc
07/01/2015 | 21:54
9
338
האם מכירים את החברה הנ"ל? חברה לרכישת דירות בארה"ב. האם אמינים, ניתן לסמוך עליהם?
http://www.sbc-investments.com/?CategoryID=245
נדל"ן >>
לצפיה ב-'חברת SB Capital - חשוב לקרוא ולהפנים '
חברת SB Capital - חשוב לקרוא ולהפנים
08/01/2015 | 11:06
8
500
 
ללא קביעת עמדה לגבי אמינותה של החברה, ששמה הוא SB Capital, אני מפנה אותך להליך משפטי משנת 2008  - 
 
תקליד את השם - מליבו קוסמטיקה מתקדמת בע"מ בגוגל. [הבעלים שלמה ברנובסקי]
 
עופר שחר מבקש מביהמ"ש להורות על הסרת קיפוחו בחברת SBCapital למסחר שיווק ותיווך נדל"ן [2011] -
 
מאמר על "הישראלים גילו את מישיגן" מ-2012- בעיתון כלכליסט  - http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3569932,00.html
 
תביעה בבימ"ש השלום בת"א - 17007-11-09 , 8 תובעים [משקיעים] שונים נגד חברת SBCapital ובעליה על סך של כ-1900,000 ש"ח.[ההליך טרם הסתיים]  
ראה גם פרוטוקול הדיון מ-30 מרץ 2014, חשוב לקרוא - [18 עמודים]
פרוטוקול החקירה מיוני 2013 - [20 עמודים] הנחקר שלמה ברנובסקי יו"ר החברה.
האם ידעתם שחברת SBCapital -   רשומה כחברה זרה ברפובליקה הדומינקנית ? משאלות התביעה עולה שהחברה הראשונה לא פעילה והקימו חברה אמריקנית בעלת שם דומה... שרשומה במדינת נוואדה.
מהעולה בפרוטוקול מסתבר שהחברה החדשה נכנסה בנעליה של החברה הקודמת שהפסיקה בפעילותה עם דמיון בשמות כשהתובעים לכאורה אינם מודעים לשינוי, ומסתבר שהתובעים הוחתמו ע"ש החברה ללא ח.פ. מחייב.
אגב בחקירה עולה שהבעלים [שלמה ברנובסקי] עצמו לא השקיע שקל מכספו במיזם שהציע לאחרים 
 
 
נדל"ן >>
לצפיה ב-'חקירה נגדית תובעת 8 ונגד יובל ניסמזון.[נתבע 5] '
חקירה נגדית תובעת 8 ונגד יובל ניסמזון.[נתבע 5]
08/01/2015 | 13:08
7
118
מסמך מרתק הפורס תוך חקירת נגדית של אחת התובעות נגד חברת SB Capital איך משכנעים אנשים להשקיע בהלוואות בארה"ב או בכלל [ברומניה]
כדאי גם לקרוא בעמוד 106 לפרוטקול חקירה נגדית של יובל ניסמזון [רוא"ח בהשכלתו]
עדות מרתקת איך בונים מוניטין "מזוייף" ומציגים נכסים שהתמונות אינם תואמות את כתובת הנכס האמיתית ולכן גם מדובר על נכסים שונים. [הנחקר טען שמדובר על "טעות סופר".
 
נדל"ן >>
לצפיה ב-'עופר שחר נגד ברנובסקי שלמה וערן יניב [מחברת SB Capital]'
עופר שחר נגד ברנובסקי שלמה וערן יניב [מחברת SB Capital]
<< ההודעה הנוכחית
08/01/2015 | 14:12
5
1985
להלן החלטה של כבוד השופט מביה"מ המחוזי בת"א ה"פ 47801-08-11 בענין תביעתו של עופר שחר [שותפם לשעבר של הנתבעים]
בחברת SB Capital השקעות נדל"ן בארה"ב , ששמה שונה מסיבות מובנות ל- ספיר-ברנובסקי יניב/ (לשעבר SBC Investments)
1 בפני בקשה שהגיש המבקש כבעל מניות בחברת SBCapital (להלן: "החברה") ליתן צווי מניעה זמניים בכל הנוגע לפעילות החברה (לרבות איסור הוצאת כספים מהחברה ו/או כל ביצוע דיספוזיציה בה וכו' )  וכן בנוגע לגילוי מידע בדבר החברה למבקש (לרבות גילוי חשבונות, החלטות חברה ומסמכים שונים) וכן צווים הנוגעים להשבת המבקש לתפקידיו בחברה (על כל הכרוך בכך -) הכול כמפורט בבקשה עצמה (להלן: "הבקשה"). אקדים כבר כאן ואומר כי כל סעדיו של המבקש הינם כנגד החברה שעה שזו כלל איננה צד לבקשה ואיננה צד לכתב תביעה. 
תיאור הצדדים 
2. המבקש הינו יזם בתחום שיווק ותיווך נדל"ן ובעל ניסיון בתחומו ושימש כמנהל התפעול של החברה עד להדחתו ממנה, ולו שליש ממניות החברה.
המשיב 1 הינו איש עסקים בעל חברת שיווק מוצרי קוסמטיקה, השותף בחברה. המשיב 2 הצטרף כשותף לחברה לפני כשנתיים.
 טענות המבקש 
3. לטענת המבקש, משך שנים הוא עסק בתחום שיווק ותיווך השקעות נדל"ן בארה ב", ובשנת 2008 הקים עם המשיב 1 את החברה למסחר שיווק ותיווך נדל"ן לישראליים המעוניינים להשקיע בנדל"ן בחו"ל, בעיקר בארה"ב ושימש עד לסילוקו מהחברה ע"י המשיבים כמנהל תפעולה. 
4. לטענת המבקש לאחר מספר פניות המשיב 1 אליו, החברה הוקמה לשם תיווך ושיווק נדל"ן בחו"ל וזו התאגדה ראשית ברפובליקה הדומיניקנית ואח"כ
במדינת נבדה בארה"ב , לפני כשנתיים צורף המשיב 2 לחברה כשותף לאור ניסיונו השיווקי כסמנכ"ל שיווק לשעבר של חברת "אקלנס נשואה". 
5. במהלך שנת 2010, נסע המבקש לטפל בעסקי החברה בארה"ב בשליחות החברה ובתאום ואישור המשיבים, מאחר והיה היחיד מבין השותפים שהיה
מומחה בתחום הנדל"ן, ושם נפגש עם מר מני קליר, מתווך ישראלי בעל רישיון תיווך אמריקאי, שהחל לעבוד עם החברה.
6. יחד עם מר קליר מצא נכסים באזור דטרויט לשם מכירתם ללקוחות ישראליים. החברה חתמה על הסכם ניהול עם חברת ניהול נדל"ן אמריקאית
בשם NBP. החברה סיכמה עם מר קליר כי הוא יהיה אחראי לשיפוץ הבתים לאחר רכישתם תמורת עמלה, ועד לחודש ספטמבר 2010 לערך מחיר
כל דירה ללקוח היה כ - 27,000 $ - 20,000 $ ומחיר שיפוץ  $ 5,000 – 10,000 $, כך שהתשואה ללקוחות הייתה אמורה להיות בשיעור
של 15 עד 18 אחוז לשנה והמכירות התנהלו היטב, מחודש ספטמבר שנת  2010 שונתה שיטת המכירה והחברה לקחה על עצמה את השיפוץ ומחיר
כל דירה ללקוח היה 60,000 $– 40,000$ והתשואה  12% - 10.
7.  כן טוען המבקש, כי במהלך שנת 2010 התגלעה מחלוקת בין הצדדים למר קליר ובלחצו של המשיב 1 הופסקה ההתקשרות עימו. כך בחוסר
תום לב של המשיב 1 , ב - 1/9/10 חתם המבקש והמשיב 2 על הסכם הלוואת בעלים עם החברה ועם המשיב 1 לפיו ילווה המשיב 1-  54,393 $ לחברה
כשהסכם זה לטענתו נישל את כל זכויות המבקש והמשיב 2 מזכויותיהם בחברה אלא שהמבקש והמשיב 2 אולצו לחתום על הסכם זה כיוון שנדרשה 
השקעה דחופה למימוש העסקה בארה"ב ורק המשיב 1 מבין הבעלים יכל להלוות את הסכום הדרוש . 
8. במהלך שנת 2010 שהה המבקש מספר פעמים לתקופות של חודש – חודשיים במישיגן לטפל בענייני החברה כששב לארץ מדי תקופה לאור העדרה
של ויזה שאפשרה לו להישאר תקופות ארוכות יותר, ובסופו של דבר בדצמבר 2010 הודיעו לו רשויות ההגירה בארה"ב כי לא יוכל לשוב לשם אלא אם כן
תהיה ברשותו ויזה לתקופה ארוכה יותר . 
9.  כן סוכם כי הצדדים יקבלו משכורת מקופת החברה בסך של 6,000 $ מדי חודש . 
10. בשנת 2010 המבקש הקים למעשה את תשתית פעילות החברה בארה"ב הכיר גורמים שונים שהועסקו בחברה וכן גורמים אחרים שהיו בשיתוף פעולה
עסקי עימה. במהלך שנת 2010 החליטה החברה על החלפת חברת הניהול מ - NBP - ל חברת Caalfor ולאחר מכן לחברת - Aspect
11. בתחילת שנת 2011 שב המבקש לישראל לאור בעיות הוויזה המתוארות לעיל, ובמקומו נסע המשיב 2 לארה"ב בשליחות החברה וזאת חרף כך כי
המשיב 1 אמר כי המשיב 2 אינו תורם לחברה ואף דיבר על הוצאתו ממנה . 
12. לטענת המבקש הוא הביא את החברה לתנופה והוא זה שהביא להצלחתה, במהלך שהייתו בארה"ב נמכרו 89 בתים ולאחר חזרתו נמכרו עוד
כ - 40 בתים והוא הוצג ע"י המשיבים כמייסד החברה וכמומחה שלה בתחום הנדל"ן, שעה שהמשיבים כמעט שלא פעלו לקידום ענייני החברה, למעט שיווק. 
13. שיטת העבודה שייסד המבקש הייתה שהמתווכים בחו"ל הציגו לחברה רשימת בתים אפשריים למכירה זו בחרה בבתים ונתנה הצעת מחיר, המתווכים
הציעו את למוכר את הצעת המחיר, כשאושרה הועבר כסף מהחברה לחברת Title בנאמנות, Title בדקה את ההיבטים המשפטיים הקשורים במכירה
וביצעה העברת בעלות לחברה, לאחר מכן התקבלו הצעות מחיר לשיפוץ הבית, החברה בחרה את ההצעה הטובה ביותר, הועבר מידע בנוגע לבית, מחירו
ומחיר השיפוצים ללקוח בישראל, ככל שהלקוח החליט לבצע את העסקה העביר כספים לרכישת הבית, לשיפוצים ואת עמלת החברה לנאמנות עו"ד תורג'מן
בישראל , ועם סיום השיפוצים הועברה הבעלות ללקוח והתשלום לחשבון בנק החברה בארה"ב.
14. עוד מפרט המבקש כי גם לאחר שובו טיפל בתקלות שונות שנתגלו בבתים ופעל לתיקונם והמשיבים היו שבעי רצון מאוד מתפעול המבקש בארה"ב
ואף נערכה נסיעה משותפת עם בני משפחתם ליוון . 
15. מששב המשיב 2 לארץ התברר ששרר אי סדר בתיעוד העסקאות והמבקש החל בטיפול בעניין וכן החל בבניית מערכת CRM לניהול קשרי לקוחות
ממוחשבת בטיפול בפניות של לקוחות ובתיאומים עם המשיב 2 בחו"ל.
16. לטענת המבקש התברר לו בתחילת חודש מאי 2011 כי הועברו 17,000 ₪ מהחברה לחשבונו של המשיב 2 וזאת לאחר שהמשיב 1 טען כי אין לחברה
כסף לתשלום משכורות ובהתכתבות שהתנהלה בין המבקש למשיב 1 ענה לו האחרון כי אינו חייב לדווח לו. לאחר התכתבות זו השתנה יחסו של המשיב 1
וזה הודיע למבקש ללא כל הסבר שהוא מעוניין לפרק את החברה . 
17. המבקש שתמה על העניין לא התנגד אלא הסכים, בכפוף לכך שיפוצה ויקבל זכויותיו על פי תפקידו, החזקותיו בחברה, ערך החברה והפוטנציאל העסקי
העתידי שלה, והחל מו"מ בין הצדדים, שכפי שהסתבר למבקש בדיעבד היה כסות לנישול המבקש מזכויותיו, ובמהלך המו"מ החלו המשיבים להדיר את המבקש מזכויותיו, לרבות הופסקה העברת המשכורת שלו ונמנעה ממנו גישה למסמכים ולקשר עם המשקיעים, וכשהלה הלין בנדון בפני המשיבים וביקש הפסקת הדרתו,
נענה בשלילה ואלו המשיכו לפעול לעושקו ולקפחו באופן קיצוני. חרף כך גם בתקופה זו המשיך לפעול לטובת לקוחות החברה ומול המשקיעים, ככל שהתאפשר לו .
 
המשך בדף הבא
 
נדל"ן >>
לצפיה ב-'עמוד 2 בטיעוני הצדדים לקראת החלטה.'
עמוד 2 בטיעוני הצדדים לקראת החלטה.
08/01/2015 | 14:50
4
100
18. בין הצדדים התנהלה חליפת מכתבים בעניין הדרתו של המבקש וכשבאחת מהן מיום 11/7/11 הודיעו המשיבים למבקש כי "הודח" מחברותו בחברה, בוטלו כרטיסי האשראי שלו ונתבקש שלא ליצור קשר עם מי שקשור לחברה, ולמעשה, לטענת המבקש, בכך עשקו וקיפחו המשיבים את המבקש שלא כדין. לטענת המבקש בפועלם המשיבים גרמו למבקש נזק כלכלי חמור ביותר והרסו את מפעל חייו . 
19.לטענת המבקש הוא עומד בתנאים למתן הסעדים הזמניים כמבוקש, עילות התביעה שלו מבוססות, נסמכות על אסמכתאות ועל ראיות מהימנות לכאורה וקיימים סיכויים טובים לקבלה. לטענתו בגין מעשיהם ומחדליהם חבים המשיבים כלפי המבקש בעילת קיפוח המיעוט, אלו פגעו בציפיות הלגיטימיות של המבקש לניהול משותף של החברה, מנעו ממנו גישה למסמכים, לא נתנו לו פרטים שביקש וסרבו להעביר לו מידע באשר למצב החברה, כן סרבו להעביר לו משכורתו ופעלו משך תקופה להעלמת מידע אודות החברה ממנו חרף היותו מנהל התפעול בחברה. כן המשיבים הפרו חובות אמון של פעולה בתום לב כלפי המיעוט ומניעת קיפוחו. הדרת המבקש ומניעת מידע ממנו הינן בגדר הפרה ברורה של חובות אלו. כן המשיבים כדירקטורים פעלו בחוסר תום לב ובאופן מקפח ושלא כדין. עוד הפרו המשיבים חובת הזהירות המוטלת עליהם משהסתירו ומנעו מידע מהמבקש. נוסף על כל זאת הפרו המשיבים חוזה – ההתחייבויות שבין הצדדים, וכן פעלו בדרך לא מקובלת ובחוסר תום לב. 
20. עוד מפרט המבקש כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו וכי הסעדים הזמניים המבוקשים הינם מידתיים. לדבריו ניסה מספר פעמים להביא לפתרון הסכסוך, אלא שתשובת המשיבים הייתה שלילית ואלו בהדרתו ובקיפוחו קיבלו החלטות פוגעניות וקיים חשש ברור שירוקנו את החברה מנכסיה, ויפגעו ביכולתה לגייס לקוחות ומשקיעים, והוא נותר מנגד ללא הכנסה וללא עבודה והחברה נלקחה ממנו בזדון. מאידך, לטענתו, מתן הסעדים לא יפגע בפגיעה כלשהי בחברה מפני שתכליתם שימור המצב הקיים ומניעת החרפתו על מנת לאפשר פעילותה התקינה. כן מפרט כי הגיש הבקשה בתום לב 
21. באשר לסוגיית הפורום הנאות לבירור התובענה והסעדים הזמניים טוען המבקש כי סמכות השיפוט של בית המשפט בישראל קמה מכוח המצאת כתב בי-דין בתחום ישראל לידיו של הנתבע, והמשיבים הם תושבי ואזרחי ישראל ומשרדי החברה מצויים בישראל . 
22. כן טוען כי הנטל להוכחת הפורום הלא נאות הוא על כתפי המשיבים (שלא עמדו בו) ונטיית בית המשפט ככלל כיום היא להיעתר באופן חריג ומצומצם לטענת פורום בלתי נאות, ומכל מקום מירב הזיקות נוטות לכך שישראל היא הפורום הנאות: הצדדים ישראליים, משרדי החברה בישראל, לקוחות החברה ישראליים וחלק מההסכמים עמם היו בעברית, החוזים עם הלקוחות נחתמים בישראל, מנהלי החברה היועץ המשפטי ורו"ח הינם ישראליים ומקום משרדיהם בישראל. בסיכומיו עוד מוסיף כי הסכם התפעול אף מפנה בסעיפים שמורים מה הם החוקים שיחולו עליו לדיני מדינת מישיגן ולקליפורניה ומשכך לדבריו בעניין ברירת הדין הצדדים הוטו או הטעו ובנסיבות ועל פי מירב הזיקות הדין הישראלי הוא שצריך לחול .
23. המבקש בסיכומיו קובל על העובדה שהמשיב 2 בחר שלא להגיש תצהיר, המקים חזקה כנגדו וכי יש לדחות את טענותיו בכתבי התגובה מטעם המשיבים. בצורה כללית ולאורך כל טענותיו, סובר המערער כי הציטוטים שהובאו ע"י המשיבים הינם מוטעים ואין ללמוד מהם לענייננו. 
24. לטענת המבקש, המשיבים הגישו למעשה שתי תגובות לבקשה, כאשר בתאריך 15/09/11 הגישו בקשה להפקדת ערובה שהינה לטענתו כסות לתגובה לבקשה לסעדים זמניים ותגובה שנייה, לטענתו, הוגשה בתאריך 03/10/11. מכיוון שלטענת המבקש הטענה לא נטענה בכתב הראשון, הרי שלא ניתן להעלותה בכתב התגובה השני. 
25. כן טען המבקש בסיכומיו כי הבקשה לסעדים זמניים לא הוגשה בשיהוי וכי מהלך כל העבודה היו מחלוקות שגברו עד שב - 11/7/2011 נקטו המשיבים צעד מקפח ובוטה וסילקו אותו מהחברה וב - 20/7/11 כבר החלה פגרת בית המשפט וחרף כך הגיש המבקש את בקשתו ב- 31/8/11.
26. כן טוען המבקש בסיכומיו כי הסעדים נתבקשו כנגד המשיבים . 
27. לבסוף, מוסיף המבקש בסיכומיו כי המשיב 1 שיקר בעדותו בבית המשפט בכמה מקרים, בהם מיקום משרדי החברה, וכן זהות המשלם לעו"ד תורג'מן, 
 
טענות המשיבים 
28. המשיבים העלו מספר טענות מקדמיות אשר לטעמם די בהן כדי להורות על דחיית הבקשה על הסף . 
29. לטענת המשיבים ישראל איננה הפורום הנאות. מדובר בחברה זרה, המאוגדת בנבדה בארה"ב, ובכל הנוגע לענייניה הפנימיים של החברה- על הדין האישי של התאגיד, היינו דין המקום מכוחו הוא קם. עוד טוענים המשיבים כי המבקש כמי שלקח חלק בהתאגדות היזומה מכוונת ומתוכננת של חברה מחוץ לישראל מוחזק כמי שמבין ויודע כי דיני החברות שיחולו על החברה, הם דיני המדינה הזרה. 
30. עוד טוענים המשיבים כי הסכם בעלי המניות של החברה (Operating Agreement, להלן: "הסכם התפעול") אותו יזם המבקש ועליו הוא חתום מפנה את הצדדים להתדיין על פי הדין הנהוג בנוואדה בכל מקרה של מחלוקת בקשר עם ההסכם הנ"ל.מה גם שהמבקש מודה כי הוא מכיר את תוכנו של הסכם התפעול, וממילא יודע כי הדין החל אינו הדין הישראלי. מטעם זה בלבד טוענים המשיבים כי יש לדחות את הבקשה. 
31. לטענת המשיבים על פי מבחן מירב הזיקות, הפורום הנאות הוא בית המשפט בנבדה: מדובר בתביעה של חברה בחברה זרה נגד יתר החברים בה ובעניינה הפנימיים של החברה הזרה שנתאגדה בנבדה בארה"ב על פי החלטת מייסדיה (ובהם המבקש ; ) לחברה הסכם תפעול שהוא הסכם בעלי המניות שהדין החל עליו הוא הדין הנבדי; עיסוקה העיקרי של החברה הינו איתור ורכישת מקרקעין המצויים בארה"ב ועל פי כללי המשפט הבינלאומי יש בכך משום אינדיקציה משמעותית כי מקום הסכסוך הראוי הוא במקום הימצא אותם מקרקעין, מרבית הגורמים שעמדו בקשר העסקי החברה בימי ניהולו של שחר את עסקי החברה,
 וכפי שהמבקש מציין בבקשתו הם גורמים בארה"ב ; דין היחסים בין הצדדים הינו כדין הנבדי הן לאור מקום ההתאגדות של החברה וכן לאור תניית ברירת הדין המצויה בהסכם התפעול עליו חתום המבקש והוא שיזם ואף חתם עליו ומודה כי מכירו והמשיבים מפנים לסעיפים בהסכם בעניין הדין החל ; 
32. עוד טוענים המשיבים כי יש לדחות את הבקשה מכמה טעמים נוספים וביניהם כי המבקש במודע לא צירף את החברה לבקשתו אף שכל הסעדים המבוקשים הם כנגדה ומחובתו היה לצרפה. 
33. כן הוא השתהה עם הגשת הבקשה דבר אשר לכשעצמו מצדיק דחייתה על אתר וכי ככלל ידוע הוא כי אין ליתן צו זמני למי שלא פנה לבית המשפט תוך זמן סביר. הבקשה לוקה בשיהוי של כארבעה חודשים מרגע שהמבקש הודר, לטענתו, מעסקי החברה וכחודשיים לאחר העברת החלטת הדחתו ולטענת המשיבים בית המשפט אף היה ער לכך בהחלטת הביניים שנתן בבקשה לסעד הזמני עת הצביע על בעייתיות זו .
34. בנוסף לטענת המשיבים, הבקשה לוקה בחוסר תום לב וחוסר ניקיון כפיים, כיוון שהמבקש הסתיר את הסכם התפעול, אשר קריטי לעניין הבקשה ופותר את סלע המחלוקת לעניין הדין החל והפורום הנאות והמשיבים פעלו בהתאם לו . 
35. יתירה מכך, לטענת המשיבים, המבקש לא צירף את החברה כצד להליך וזאת למרות שכל הסעדים המבוקשים מופנים כלפיה, וזו היא שהדיחה אותו, וכי ההשלכות מהבקשה צפויות להשליך על מצבה והיא היא בעלת הדין האמיתית . 
36. כן במסגרת סעדיו זה עותר לסעדים שעניינם שינוי המצב הקיים- סעד שניתן בנסיבות נדירות ביותר . 
37. כן הסעדים המבוקשים בבקשה זהים כמעט לסעדים המבוקשים בתביעה.
38. כן למעשה המבקש מעוניין בסעד כספי ובוודאי שעל כך אין להורות על סעד זמני משכל נזקיו הנטענים יכולים לקבל מזור בתמורה כספית, ואין באופיים של סעדיו כדי להתברר במסגרת סעד זמני.
39.בסוגיית מאזן הנוחות טוענים המשיבים כי זה נוטה בברור לטובת המשיבים: המבקש לא הצהיר ולו במילה בנוגע למאזן הנוחות ולפגיעה שתגרם לו באם לא יינתנו הסעדים, הסתפק בטענות כלליות עמומות בעניין ובחר להאדיר את פעולותיו בארה"ב שעה שניהל את החברה באופן רשלני וגרם לה לנזקים עמם מתמודדת עד היום והיקפם טרם ידוע. המבקש בעצם לא הצהיר ולו במילה אחת מה הנזקים שעלולים להיגרם לו. מנגד לחברה יגרמו נזקים רבים נוכח הסעדים הדרקוניים המבוקשים ובפרט שאיננה צד להליך זה. כן טוענים המשיבים כי לגופו של עניין התביעה שהוגשה ע"י החייב נעדרת עילה לחלוטין ואיננה עומדת ברף המינימאלי המחויב ביחס לסיכויי התביעה . 
 
המשך בדף הבא.
נדל"ן >>
לצפיה ב-'נחשפת התנהלות הצדדים מול הלקוחות והנכסים בארה"ב.'
נחשפת התנהלות הצדדים מול הלקוחות והנכסים בארה"ב.
08/01/2015 | 15:15
3
159
40. לטענת המשיבים החברה הוקמה והתאגדה בנבדה באפריל 2010 ונוסדה ע"י המבקש והמשיבים, והוחלט להקימה בנבדה דווקא נוכח ידיעת הצדדים כי חוקי נבדה מגלמים יתרונות גדולים לחברה אשר בעלי המניות ביקשו ליהנות מהם . 
41. לחברה מעולם לא היו עובדים שכירים ושלושת בעלי המניות חילקו ביניהם את תחומי האחריות של כל אחד ואחד מהם וכל שאר האנשים עמם עבדה החברה היו קבלנים עצמאיים. כן הוסכם כי לא תתבצענה משיכות כספים מהחברה לבעלי המניות, אך אם תהייה אפשרות כלכלית יחולקו דיבידנדים שלא יעבור את הסך של 6,000 $ ,משרד החברה בישראל נשכרו בתחילה על חשבון המשיב 1 והוא חתום באופן אישי על הערבויות בגין שכירתם שכן המבקש הגיע חסר כל יכולת כלכלית לסייע בהוצאות. 
42. במהלך חודש נובמבר 2010 פנה המבקש אל המשיבים שיחתמו על הסכם תפעול של החברה הנבאדית וזה נחתם .
43. המבקש הציג עצמו כמומחה לענייני נדל"ן בארה"ב היה איש אמונם של המשיבים ושימש כזרוע המבצעת של ענייני רכישתם וניהולם של הבתים בארה"ב , אך כפי שהתברר לימים ניהל את ענייני החברה בארה"ב ברשלנות ועד היום החברה עוסקת בתיקון הנזקים שגרם: בין כך ההוצאות שהציג על כל נכס עלו בהרבה ממה שהוצג על ידו, התברר במקרים רבים כי עלות השיפוץ גבוהה בהרבה ממה שהציג וכי על אף ההתקשרות עם חברת הניהול בבעלות מר קליר (חברו של המבקש ) קליר כלל לא פיקח על ניהול הנכסים ושיפוצם וכל הכרוך בכך. כן לאחר ניתוק הקשר עם קליר הביא המבקש את החברה להתקשר עם חברת ניהול נוספת Calfor חובבנים ולא מקצועיים והמשיבים נדרשו לסיים ההתקשרות עימם. כן המבקש בהיותו בארה"ב דחף לרכישת עוד ועוד בתים אף שהדבר היה למעלה מיכולותיה הכלכליות של החברה וכן הציג מצגי שווא בנוגע "לעסקאות מציאה" שונות. כן זה התחייב ונתן מקדמות לרכישת בתים מעבר ליכולותיה הכלכליות של החברה, המבקש פנה למשיב  1
שיזרים כספים לחברה ובסופו של דבר מאחר ורק המשיב 1 העביר כספים לחברה הוסכם כי כל זכויות ההצבעה והניהול יועברו למשיב  1
44. כן משחזר המבקש לארץ בדצמבר 2010 הסתבר כי גם לא יוכל יותר לנסוע לארה"ב והמשיב 2 נסע לשם לבדוק מדוע התוכנית העסקית לא מצליחה כמתוכנן ונתגלה לפניו שם כאוס מוחלט והתברר כי רכישת הדירות ע"י המבקש שם הייתה "על עיוור" ללא כל בדיקות, הבתים שנרכשו עמדו מוזנחים ולא מטופלים, צברו חובות ובזמן שהמשיב 2 בחו"ל ניסה לטפל בבעיות והמשיב 1 בארץ המשיך בשיווק הבתים, המבקש לא עשה דבר. בין לבין ביקשו בעלי המניות לבדוק אפשרות למשיכת דיבידנדים על אף הקושי הרב בדבר ומספר פעמים עלה בידם לעשות כן כשהאפשרות הייתה מצויה. דברי ההכפשות של המבקש בנוגע להעברת הכספים למשיב 2 אינן במקומן ואינן אמת. לא מדובר במשכורות כי החברה מעולם לא שילמה משכורות. 
45. כן טוענים המשיבים כי בחודש מאי 2011 במהלך ביקור המשיב 1 את המשיב 2 בארה"ב הוא עמד מקרוב על הנזקים הכבדים עקב מחדלי המבקש ובנסיבות אלו הוחלט שאין טעם בהמשך הקשר עם המבקש. המשיבים פנו לעו"ד החברה שיסייע להם להגיע לנוסחת הפרדות מוסכמת מהמבקש, אלא שהתנהלות המבקש הביאה לסיום ההדברות בין הצדדים . 
46 משהגיעו מים עם נפש משהחברה מחד סבלה מהנזקים שגרם לה המבקש ומאידך זה סרב לכל היפרדות, החליטו המשיבים להדיח את המבקש ממנה, בהתאם להוראות הסכם התפעול . 
47. בסיכומיהם מוסיפים המשיבים כי האסמכתאות אליהם הפנה המבקש שגויות ולא ניתן ללמוד מהם לעניינו. כן כי מכל מקום המבקש מנסה להוציא את סעיפי הסכם התפעול מהקשרם ופשוטם ואינם יכולים לשנות מלשונו הברורה של הסכם התפעול לפיו על כל מחלוקת יחול הדין הנבדי ובכל מקום מבחן מירב הזיקות הוא לנבדה . 
48. במענה לטענות שעלו בסיכומי המשיב, הרי אין חובה להגיש את תצהירו של המשיב 2 ולהעידו, ותומכים הם את טענותיהם בפסיקות המתאימות. לטענתם, הדברים מקבלים משנה תוקף כיוון שהמשיב 2 שוהה בחו"ל וממילא המשיב 1 הצהיר על כל העובדות הידועות לו. 
49. כן הבקשה להפקדת ערובה לא הוגשה כתגובה לבקשה לסעדים זמניים. עם זאת, טוענים כי המבקש עצמו כותב בסיכומיו כי נותר חסר כל ולפיכך לפי המשיבים יש בכך טעם נוסף כדי לקבל את בקשתם להפקדת ערובה נוכח התביעה המופרכת. 
50. כן טוענים המשיבים כי תביעתו של המבקש למשכורת הופרכה אף מעדותו בבית המשפט, בו מודה הלה כי הכסף שקיבל מהחברה לא היה משכורת וניתן כאשר היה ביכולתה של החברה לחלקו וכן לא זכר כמה משכורות קיבל השנה.
 
דיון 
העדרה של החברה מהבקשה
 
שאר החומר בהפניה להלן -  
נדל"ן >>
לצפיה ב-'מה כתבו עליהם בשנת 2009 עוד כשהיו שותפים לדרך.'
מה כתבו עליהם בשנת 2009 עוד כשהיו שותפים לדרך.
08/01/2015 | 18:10
2
144
כך זה היה בהתחלה [אוק' 2009],כשהצדדים היו שותפים, לפני התביעות ההדדיות.
נדל"ן בתשואה של 25%? "באזורים האלה בארה"ב רק עם שריף ונשק גובים שכ"ד"
כך אומר ל-Bizportal עופר שחר, מומחה להשקעות נדל"ן, שהקים לאחרונה קרן השקעות בנדל"ן בארה"ב יחד עם בכיר לשעבר באקסלנס ושותף נוסף."שוק הנדל"ן בארץ מנופח ונותן תשואות מצחיקות"  -  http://www.bizportal.co.il/general/news/article/215748
 
מחירי הנדל"ן בארה"ב רשמו בשנתיים האחרונות ירידות שערים דרסטיות.[2007-09] התופעה כמובן לא נעלמה מעינם הפקוחה של לא מעט משקיעים ישראלים - גדולים כקטנים. מצד אחד יש את מוטי זיסר ואלביט הדמיה שכבר הצהירו כי ינסו לרכוש מרכזים מסחריים בארה"ב ומצד שני יש משקיעים קטנים שחושבים יותר בכיוון של רכישת דירה אחת או הצטרפות לקרן שמאתרת נכסים. 
איש הנדל"ן עופר שחר, לשעבר זכיין רי/מקס בהרצליה פיתוח, חבר לאחרונה לאיש העסקים שלמה ברנובסקי ולערן יניב, שעד לאחרונה שימש כסמנכ"ל השיווק של בית ההשקעות אקסלנס נשואה, על מנת להקים קרן השקעות בתחום הנדל"ן בארה"ב. 

השלושה חברו לחברת בלו פוקס פיננשל (Blue Fox Financial) האמריקנית, שמנהלת נכסים למגורים בארה"ב, בנוסף לפעילויות נוספות בתחום הנדל"ן והמשכנתאות. בחודשים האחרונים, גייסה הקרן מיליון דולרים ממשקיעים ישראלים ובכוונתה להשלים גיוס של 5 מיליון דולרים בתקופה הקרובה.
שחר, שהתגורר בארה"ב מספר שנים והיה מתווך מורשה בקליפורניה, עבר מתחום התיווך לתחום ההשקעות בשנת 2005. כיום, הוא רואה פוטנציאל השקעות בעיקר בארה"ב ולא בארץ. "ההשקעה בישראל לא מעניינת", אומר שחר בראיון ל-Bizportal. "השוק כאן מנופח, ואין הרבה מקום לצמיחה בשווי הנכסים". לדברי שחר, "שוק הנדל"ן בישראל נותן תשואות מצחיקות והאופק להשבחת הנכס במימוש הוא קלוש".

בימים אלה רוכש שחר עבור משקיעיו בתים פרטיים במחוז בראווארד בפלורידה (Broward), הממקום כשעה נסיעה צפונית לעיר מיאמי. בממוצע, בית פרטי בן 4 חדרים (כולל סלון), עולה 140 אלף דולרים, כולל עלות השיפוץ. הקרן של שחר רוכשת את הבתים במזומן ומשכירה אותם ב-1300 דולרים עד 1500 דולרים בחודש. אחרי שמקזזים מסים, ביטוח ודמי ניהול, התשואה השנתית המתקבלת עומדת על 10%. נציין כי, הקרן גובה מהמשקיעים 2% בשנה עבור דמי הניהול ו-25% מהרווח על הנכס בזמן המימוש.
"אנחנו לא שחקני תשואה", אומר שחר. "אנחנו הולכים על תשואה סולידית עם אופק טוב למימוש במכירה, לכשהשוק יתאושש". לדבריו, ניתן לקבל תשואה גבוהה יותר באזורים מסוימים בארה"ב, אבל "מפחידים אותי אזורים של 25% תשואה - צריך ללכת לשם עם שריף ונשק כדי לגבות שכר דירה".

נראה כי אף אחד לא יכול לחזות בדיוק מתי יגיעו מחירי הדיור בארה"ב לתחתית, אך לדברי שחר, "מחירי הבתים הפרטיים בארה"ב צנחו והגיעו לשפל יוצא דופן כתוצאה ממשבר הנדל"ן, המשבר הפיננסי והמיתון בכלכלת ארה"ב. הציפיה היא כי בשנים הקרובות השוק יתאושש ויעלה בצורה משמעותית". 

 
נדל"ן >>
לצפיה ב-'אין תגובות לשיטות השיווק הנגלות במאמר ובפסה"ד ?'
אין תגובות לשיטות השיווק הנגלות במאמר ובפסה"ד ?
10/01/2015 | 14:39
1
121
איך קונים בית , משפצים, ומוכרים ברווח לישראלים ?
נדל"ן >>
לצפיה ב-'לא כי אין חדש תחת השמש'
לא כי אין חדש תחת השמש
10/01/2015 | 16:49
113
פריירים לא מתים, רק מתחלפים...
 
נדל"ן >>
לצפיה ב-'הלינק לא תקין'
הלינק לא תקין
08/01/2015 | 15:31
59

הודעות אחרונות

10:12 | 17.09.18 אורחים בפורום
15:46 | 15.09.18 משקיע בבש
17:19 | 14.09.18 אורחים בפורום
10:16 | 13.09.18 אורחים בפורום
19:29 | 12.09.18 אורחים בפורום
15:15 | 11.09.18 אורחים בפורום
08:58 | 11.09.18 eyal3895
09:14 | 10.09.18 royalbean
14:36 | 07.09.18 אורחים בפורום
10:09 | 06.09.18 אורחים בפורום
12:09 | 04.09.18 Lighting Express

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ