נכון, אתה צודק
1. כדי להצליח להרוויח בשוק ההון לאורך זמן חייבים להבין בנושא. מי שלא מבין פשוט פונה למי שכן מבין - יש לך יועץ בבנק. תעזר בו.
פה בתפוז אני מנהל את פורום בורסה ושוק ההון, וגם שם אפשר לקרוא על רעיונות השקעה.
2. השורה השנייה שרשמת היא לא פחות ממפחידה!
שים לב שהמשמעות היא להמר על 2 מיליון שקל (או מיליון וחצי, לא משנה). טוב, אם התיק שלך הוא 20 מלש"ח אז זה פחות נורא ממה שזה נשמע ואם הוא 200 מלש"ח אז באמת קשה לצפות ממך להיות תותח בכל נכס ונכס בתיק. אבל... אם בעצם מדובר בהשקעה היחידה או הכמעט יחידה שלך? כזו שכל ההון שלך מושקע בה?
אז כן! בהחלט! אני מצפה ממך לא להבין קצת אלא להיות תותח! אם אני מעיר אותך באמצע הלילה אתה יכול לצטט לי מחירי מכירה והשכרה באזור בשנים האחרונות. אתה מכיר היטב את קהל היעד שמגיע לשכור באזור וכו.
נשמע לך בלתי אפשרי? למה? זה הלא מה שכל מתווך קטן באזור יודע. זה הביזנס שלו. לכן אם אתה לא מבין בזה אז שווה לך להעזר באיש מקצוע כזה, שכן מבין, גם אם זה יעלה לך כמה לירות.
אתה יכול להיות בטוח שמשקיעים אחרים מר"ג כן מבינים בזה פשוט כי זה האזור שהם חיים בו, ואז מה הערך המוסף שלך עליהם? רק אם אתה מוכן לשלם יותר יקר מהם, ואז מה עשינו? אנחנו לא קונים נכס בשביל היופי או ההרגשה הטובה אלא כדי לעשות כסף.
כל עוד השוק עלה על עיוור, הודות לירידת הריבית, אז באמת לא היה צריך להבין הרבה. כל יריה בינגו. עכשיו נגמרה החגיגה.
היי. זה כסף שלך. לא שלי. לי באמת לא משנה אם תרוויח או תפסיד בהשקעה X. לך צריך להיות אכפת וכדי להעלות את סיכוי ההצלחה כדאי שתהיה תותח. כי אתה מתמודד מול אחרים שחלקם כן תותחים.
3. נכון. אתה צודק שעליית הריבית משפיעה גם על שוק ההון, אולם זה, בהיותו מגיב הרבה יותר מהר, כבר הגיב לעלייה בעוד שוק הנדלן הוא ספינה שמסתובבת הרבה הרבה יותר לאט (ובחודשים האחרונים מתחיל אכן להסתמן שינוי מגמה). כאמור אם תצליח להוריד את המוכר בכמה מאות אלשחים אז יתכן והמחיר החדש והמונמך כבר יגלם את השינויים הכלכליים בשוק אבל מוכרי דירות בד"כ אינם מתפעלים במיוחד להוריד מחירים כפי שכן עושים בשוק ההון. אתה כרגע בצד של הקונה, אז אין לך סנטימנטים ואתה רוצה מחיר כמה שיותר נמוך.
4. נכון. יכול להיות שגזית גלוב תפסיק לחלק, ואז נהיה תלויים רק בשינוי השער (יש הרבה מניות כאלה שאינן משלמות דיבידנד), אך הסבירות לכך די נמוכה.
עד כה במשך שנים רבות רבות היא כן שילמה. כל רבעון. אפשר לכוון שעון לפי החלוקה. מה שכן אף אחד לא חותם לך לגבי כמה יחלקו. היא בעצם סוג של ריט. די סולידי ומשעמם (אבל בהשקעות צריך שיהיה גם משעמם כאלה, ובצד אפשר טיפל'ה הרפתקאות ביוטק וכיו"ב).
5. במקומך את מניית אפריקה השקעות הייתי מוכר כי היא תעלם ל 0. זהו. החברה פשטה רגל (תהיה תספורת באגחים) כך שהמניה שלה בעצם לא שווה כלום (כיום נסחרת בש"ש של כ 30 מלש"ח כך שיש עוד מקום לרדת). אם יש לך עוד ני"ע, ורצוי מורווחים, אז אפשר לנצל את ההפסד ממכירת אפריקה המופסדת כדי למכור גם את הניירות המורווחים ולא לשלם מס. אחרי זה אתה תמיד יכול לקנות מחדש את הניירות המורווחים. כל ההתעסקות היא אך ורק כדי לצמצם את המס ב 2018. דווקא האגחים של אפריקה כן מעניינים ויש לי בתיק את אפריקה כו. היא כיום בתהליך של הסדר חוב הכולל תספורת, שיחסית למחיר האגח כיום (אזור ה 80-81) עשוי להניב רווח של 10-15% תוך שנתיים. הרבה יותר טוב מדירה בר"ג, בגלל זה שמתי שם כסף, אבל זה גם מסוכן ותנודתי יותר מדירה. שוב. האגח. לא המניה. המניה שווה 0.
6. צודק. התקנת קו רכבת קלה עתיד להשביח את האזור אבל בהקשר הקו האדום זה כבר שייך להיסטוריה. אין אחד (ובפרט זה שמוכר לך) שלא יודע את זה כי זה כבר עמוק בביצוע. קו ירוק וסגול קצת יותר רחוק ולכן אם אתה מחפש רווחי הון כתוצאה מהשבחה אז הייתי מחפש לאורכם. התחדשות עירונית אומר שתהיינה הרבה יותר דירות מתחרות מולך בהשכרה.
7. בת"א כבר היה עודף היצע. היו שנים שבהם העיריה הציעה מילגות לסטודנטים כדי שיסכימו לבוא לגור בשינקין. עד לפני עשור היו לך שכונות נטושות בדרום ת"א - למה אתה חושב האפריקאים נכנסו דווקא לנווה שאנן, שפירא והתקווה? היו נכסים ריקים שישראלים לא רצו להכנס אליהם ואז נכנסו או גורמי שוליים (נרקומנים, זונות, שבחים), עובדים זרים חוקיים ולא חוקיים (שאגב מהם עושים תשואה פנטסטית, המשקיעים ובעלי הדירות שם הרוויחו טונות כסף מהשכרה לאפריקאים). בראש העין יש כיום עודף היצע עם דירות חדשות ריקות וכך אני מכיר זוג שנטש את ת"א ועבר לשם. למה? 4000 שקל לדירת 5 חדרים חדשה מהניילונים. ומה עם הפקקים? אין פקקים, כי הוא מוסיקאי שעובד בלילה. באם מדינת ישראל תצליח למשוך אוכלוסיה למטרופולין חיפה/קריות (שאגב יש שם דירות ריקות) או ב"ש אז הביקוש למטרופולין ת"א יכול לרדת.
באם הנכס שלך הוא נכס נחשק (חדש או במיקום מוצלח) אז תמיד יהיו לו קליינטים אבל אם הוא חלש? (נגיד קומה 4 ללא מעלית בשכונה לא מבוקשת) אז בהחלט הוא יכול לעמוד ריק ונכס ריק לא מניב תזרים, ואם אתה גם ממונף אז בכלל הלך עליך.
8. אז תלמד. אתה לא משקיע בנכס בגלל שכיף לך אלא בגלל שאתה רוצה להרוויח. בשביל תשואה כפולה לא שווה לך ללמוד? זה יכול להיות שווה לך עוד כמה עשרות אלשחים לשנה.
שים לב שאתה חייב להיות מקצוען ולהבין בתחום, כי סיכון נכס ריק בנדלן משרדי גבוה בהרבה מבנדלן למגורים. בהקשר הזה צלול ותתעמק בריט1 וסלע נדלן, שאלה ריטים בתחום המשרדי מזה שנים רבות.
9. שימוש עתידי שלך בנכס זו אכן סיבה כן טובה לתעדף השקעה בדירה ע"פ משרד, למרות התשואה הנמוכה יותר, כי בסופו של דבר יש פה הוצאה שאתה חייב להוציא. נכונותך לגור בנכס שלך מצמצמת דרמטית את סיכון "נכס ריק". זה סופר קריטי בבחירת דירה במחיר למשתכן. אם אתה מוכן להגר לקרית מוצקין (דוגמה)? אז ההשקעה שם הופכת לאטרקטיבית יותר. אני מכיר מישהי מגוש דן שמוכנה לעשות את זה, בתרחיש כשל "נכס ריק", מה שהופך מבחינתה את ההשקעה לפחות מסוכנת.
בכל אופן אם כיום אין לך דירה ואתה זכאי אז הרבה לפני שמתעניינים בדירה קיימת שווה לנסות להגריל אצל כחלון, כי משלמי המיסים מציעים לך מתנה פנטסטית חד פעמית של מאות אלשחים. למה? ככה, רק בגלל שאין לך דירה כיום. אם תקנה דירה להשקעה הפסדת את המתנה הנדירה הזו. לא חראם? אתה משקיע ובסופו של דבר רוצה להרוויח, אז מה אכפת לך אם תרוויח בדירה ישנה קיימת או בדירה חדשה עתידית? ועל החדשה העתידית עוד מציעים לך צ'ופר.
המתנה הזו תאפשר לך להרוויח גם בתרחיש ירידה מסויימת (10% עד 20%) בשוק הנדלן.
לכן שווה לך לשים צלב על המטרה במזרח יפו. בהנחת 1.5 מלשח לדירת 3 חדרים חדשה שם, ו 4000 שקלים שכ"ד (הנחה שמרנית לדירת 3 חדרים חדשה ביפו) זה אומר למעלה מ 3%. אם הערך יעלה בעתיד (ממחיר הקניה המסובסד! ) או שהשכ"ד יהיה גבוה יותר? התשואה תעלה. בשביל ת"א זה די טוב.
תהיה לך רק בעיה אחת "פעוטה" - להצליח להגריל שם
כי מה שאני יודע גם עוד אלפי משקיעים אחרים, לא פחות ממולחים, יודעים.
הנ"ל איננה המלצה לפעילות בני"ע מכל סוג שהוא, הכותב מחזיק בני"ע גזית גלוב ואפריקה אגח כו'