תשואה על שכירות - לפי מדינה.
- פותח הנושא ai27
- פורסם בתאריך
The Real Big Joe
Well-known member
מישהו התבלבל כאן: תשואה נמוכה פירושה שלא משתלם להשכיר דירה...
יש פה טעות בכל הקונספט. הטבלה, ומה שנקרא כאן "תשואה" מדברת רק על שכר הדירה שנגבה. התעלמות מעליית ערך הנכס מביאה לטעות קשה בשיקול ובהשוואה.
פולגאר
Well-known member
ומה בדיוק תעשה עם דירה ריקה?
לא רק שלא תרוויח עליה, גם תצטרך לשלם עליה ארנונה.
ואתה התעלמת מהרס הדירה ע"י הדיירים וכמובן פחת.
The Real Big Joe
Well-known member
קוקוריקו אתה מתווכח אתי? הרי אני ציטטתי את דברי הפייגלון
רמת השטויות שאתה מפיק מדהימה. רק אידיוט יכול לטעון ש"הרס דירה" על ידי דיירים מתחרה בהתייקרותה. יש לך הכישורים להשקיע בנדלן מניב יחד עם AI27...
פולגאר
Well-known member
כן ולא ציטטת אלא ניסית לתקן משהו נכון ויצאת פיתה
שיפוץ דירה רציני עולה בין 200000 ש"ח ל-300000 ש"ח ונתון זה מתייחס לדירות פושטיות ולא היוקרתיות ועל כן, גם ערכן עולה בצורה הרבה יותר מתונה.
רצוי שתהיה יותר עניו, כי אתה משפיל את עצמך בדיוק כמו בביטוי "חמור קופץ בראש"!
ai27
Well-known member
אכן.
אתה טרול מאוד מבולבל
עם "עליית ערך הנכס" לא הולכים למכולת...
ומי מבטיח לך שהערך (שכבר עלה דרמטית בעבר) ימשיך לעלות?
הרי העליה הזאת - נגזרת ישירות מעליית השכר במשק,
במדינה - שהתוצר בה (ובהתאם, השכר) הוא כבר מהגבוהים בעולם
(ואחרי המלחמה, והפיכה לפידונית צפוייה, לא יחזרו לעלות)
אם כבר - זאת סיבה מעולה לקנות נכס באירלנד - שם עליית השכר המטאורית עדיין לא תורגמה למחירי נכסים מטורפים
או באוקראינה - שבה אחרי סיום המלחמה הממושכת שהחריבה גם כלכלה וגם מבנים רבים
תגיע צמיחה עם עליית משכורות, ודרישה גבוהה לדירות
נערך לאחרונה ב:
The Real Big Joe
Well-known member
שאלה שמאפיינת מישהו שאין לו שום מושג איך ובשביל מה משקיעים.
אבל בוא ננסה להגיע אל החשיבה השגויה שלך: מי מבטיח לך שערך הנכס לא ירד?
לא מיניי ולא מקצתיי... שוב גילוי של חוסר הבנה.
מומחה לקנונית הסדר העולמי
Well-known member
בגדול הוא ירד רק אם המצב במדינה ידרדר מאוד אומי מבטיח לך שערך הנכס לא ירד?
להבדיל התרחיש האופטימי שכרגע הוא רק תיאורטי - שיבנו המון דירות.
בגדול הוא צודק,אם יש כמות מוגבלת של דירות המחיר מוגבל ע"י שכר הדירה/משכנתא שאתה יכול לשלם כל חודש.
אם המחיר גבוה מידי אנשים פשוט עוברים מדינה מחוסר ברירה.
The Real Big Joe
Well-known member
שתי התגובות שלך סותרות זו את זו.
הצעתי לך כבר כמה פעמים לא לעסוק בנודשאים כלכליים...
מומחה לקנונית הסדר העולמי
Well-known member
אני רואה שאתה עדיין כועס מפעם קודמת...
לא סותר זה תשובתי ולא ארחיב כי לא נראה שאתה מעונין.
The Real Big Joe
Well-known member
לא צריך להרחיב. מה שאמרת - מובןף אם כי שגוי מן היסוד.
ai27
Well-known member
החלק הזה נכון.
לא המון - אלא מספיק: כשהביקוש מתאזן עם ההיצע, הזינוק נבלם
וזה כרגע המצב. תחשוב על כל מגרשי החנייה של פעם שבונים עליהם בקצב מהיר עכשיו
תסתכל על תנופת ה"פינוי-בינוי" שפתיחת הרכבת התחתית התניעה (בכל גוש דן, כי הביקוש מתפזר על שטח רחב בהרבה).
זה הרבה פחות נפוץ.
אתה יודע מה יותר נפוץ?
שצעירים נשארים יותר שנים בבית הגדול של ההורים,
או שוכרים בדירות-שותפים
מי שיכול, לבנות יחידת-דיור צמודה לבית-ההורים
The Real Big Joe
Well-known member
פולגאר
Well-known member
למה מבולבל?
הוא פשוט טרול
הערך תמיד ימשיך לעלות.
לא תמיד עליית מחירי הדירות היא בהתאם לעליית השכר במשק ואם זה היה כפי שכתבת, לא היה בעיה לזוגות צעירים לרכוש דירה בארץ.
באוקראינה הדירות סופר זולות עכשיו, אפשר לרכוש דירה ב-70000 ש"ח (מס' האפסים זה לא טעות
).תוסיף לזה שישראל מדינה חונקת ושאר העולם נותן לחיות.
בהרבה ממדינות אירופה אם קנית להשקעה ולקחת הלוואה אתם פטור ממיסים על ההכנסה בדירה.
מומחה לקנונית הסדר העולמי
Well-known member
נדמה לי שהמסלול עם קיזוז הוצאות כולל גם הוצאות ריבית אם תשלם 20-25 אחוז מס.
פולגאר
Well-known member
לא פטור ממיסים, אלא מוכר כהוצאה מוכרת וזה מתקזז עם ההכנסה שלך בשביל תשלום מסים.
מומחה לקנונית הסדר העולמי
Well-known member
זה משקלל לפחות כלפי העבר(לא יודע מאיזה שנה חושבו הנתונים) את הסיכון והסיכוי:
למשל דרום אפריקה מצג גרוע ושוכרים רעים ולכן מעטים רוצים לקנות דירה.
ישראל מצב טוב ויש מספיק שוכרים טובים כי ההיצע נמוך אז אפשר להסתמך על עליית
מחיר.
בנוסף הטבלה קשורה למחיר האבסולוטי של הדירה - אם המחיר מאוד גבוה טכנית יש מעט אנשים שיכולים
לשלם את השכירות ולכן התשואה לא גבוהה.
בגדול יש הרבה נתונים שמשפיעים על זה וצריכים להיות מומחים לנדלן בשביל תמונה מלאה.
ai27
Well-known member
זאת מדינה הרוסה, יש גם שוכרים רעים - וגם הגירה-פנימית:
עכשיו יש המון אזורים בלי חשמל ומים, ובלי עבודה אז משם מהגרים לאזורים עם חשמל ומים ועבודה - ושם השכירות גבוהה
אבל לדירות שהם זנחו אין ערך - אין סיבה אפילו למכור אותן.
אם בעתיד יהיה להם ערך - הם יחזרו
להסתמך בלי לחשוב - זה מתכון מושלם לא להרוויח.
עליית מחיר מסתמכת על מנועי צמיחה:
יש גם צמיחה דמוגרפית, וגם עליית משכורות,
אבל בנק ישראל קבע חסמים חזקים, כדי למנוע בועה:
בלי 30% מהשווי לא תוכל לקבל משכנתא
ותוכל לשלם רק 30% מהשכר נטו
זה נכון לשניהם. השאלה היא - מה יחס שכרות-תשואה?
לגבי שכירות יש בעיה אחרת: אנשים משלמים שכירות כדי לקבל יתרון מוחשי:
למשל מי ששוכר בלב הגוש ולא בפריפריה שלו - חייב להגיע בתחבורה כלשהי
חיסכון התחבורה למקום לא נגיש - מייצר את פער השכירות
הרחבת התח"צ הנוח (הרכבת התחתית של תל-אביב) בולמת את עליית השכירות: מאוד נוח לעבור לפתח-תקווה או בת-ים, ולשלם הרבה פחות שכירות
אבל לקנות דירה בבת-ים, זה סיפור אחר, הילדים שלך ילמדו שם, בבתי ספר פחות טובים ועם סטיגמה לכל החיים
אז מחירי הנדל"ן בתל-אביב ממשיכים לעלות, למרות שהשכירות שם נבלמה,
רכישה הופכת לפחות משתלמת, אבל מי שיש לו מספיק מליונים בבנק ומעט ילדים, פחות מורתע מזה. מחפש רמת חיים
זה נכון - בהסתכלות נקודתית, במיקרו. האם השקעה במיקום X משתלמת ביחס למיקום Y
בהסתכלות מאקרו - כל משק הנדל"ן מוגדר ע"י יכולת לשלם משכנתא.
חסם קשיח
מומחה לקנונית הסדר העולמי
Well-known member
דיברתי על ירידת מחיר,בשביל זה ההיצע צריך להיות גדול בהרבה מהביקוש.
ראה מח"פ...
הבעיה שזה הורס את האישיות,להיות עם ההורים שאתה צריך
להיות עצמאי.
גם זה עושה נזק נפשי,יש גיל שבו נמאס משותפים ורוצים לבד או עם החבר/ה לחיים.
בסביבות גיל 25 משהו כזה.
כן.
זה ישתנה כמו שיש יותר אנשים נורמלים ופחות צ'חצ'חים בבת ים וחולון כי הם עובדים בעבודות מכניסות
בת"א כך גם הביקוש לבתי ספר טובים יגדל או לפחות לחינוך טוב יותר.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.