תפריט
עמוד ראשי
פורומים
פוסטים
חיפוש
מה חדש
פוסטים חדשים
פוסטים חדשים לפרופיל
פעילות אחרונה
משתמשים
משתמשים מחוברים
הודעות פרופיל חדשות
חפש בהודעות פרופיל
בלוגים
המומחים
השקעות נדל"ן בארה"ב
ייפוי כוח מתמשך , צוואות, ירושות
גישור
דיני משפחה
טיפול CBT
רפואת חניכיים שתלים דנטליים
דיני עבודה
דרכון פורטוגלי
הורים למחוננים
אדריכלות
פורום מיסים
טיפולי פוריות
שמאות מקרקעין
הסרת שיער
מכשירי שמיעה
אזרחות אוסטרית
איך לבחור עגלה לתינוק?
התחבר
הירשם
מה חדש?
חיפוש
חיפוש
חפש בכותרות בלבד
By:
פוסטים
חיפוש
תפריט
התחבר
הירשם
Install the app
Install
פורומים
המומחים
כלכלה
השקעות נדל"ן בארה"ב
קניית דירה בבניין דירות בארה"ב שאלה-
JavaScript is disabled. For a better experience, please enable JavaScript in your browser before proceeding.
אתה משתמש בדפדפן מיושן. יתכן והאתר הנוכחי יוצג באופן שגוי, כמו כן אתרים אחרים ברשת.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש
בדפדפן חילופי
.
הגב לנושא
תוכן ההודעה
<blockquote data-quote="צבי ליך" data-source="post: 140675847" data-attributes="member: 3989467"><p>ממה להיזהר? מהמכר. "שמור אותי מאוהבי, עם שונאי אסתדר בעצמי"</p><p></p><p>בגדול, מי שמבין מה הוא קונה, לא צריך שיבטיחו לו תשואה.</p><p>הבטחת התשואה היא שיטה נפוצה לגרום לאנשים לקנות משהו שהם לא יודעים לבדוק.</p><p>צריך להיזהר מאד ממי שבוחר לשווק השקעה לאנשים שלא יודעים לבדוק אותה.</p><p>&nbsp</p><p>לא מעט חברות הציעו/מציעות מודל של קבוצות רכישה. חפש בגוגל TGI, CityR, Global Paragon.</p><p>&nbsp</p><p>בד"כ מגדירים שאתה קונה דירה, כי ברכישת נכס נדל"ני ספציפי יש פטור מהרגולציה של חוק ניירות ערך (אע"פ שבדרך כלל קל להראות שמדובר בנייר ערך, ולא בנכס ספציפי).</p><p>בפועל אין לך דירה, אלא יש לך מניות בחברה פרטית שמחזיקה בניין.</p><p>אתה מוותר על השליטה, הנזילות, הגישה למידע, ותלוי כמעט לחלוטין במארגן הקבוצה, שיכול לעשות כמעט כל מה שבא לו בחברה.</p><p>&nbsp</p><p>המשמעות היא שלפני הרכישה אתה צריך להכיר היטב את כל הבניין (ובד"כ גם את המינוף), מבנה העסקה, יתר המשקיעים, והכי חשוב- המארגן. זה דורש בדיקה יסודית.</p><p>&nbsp</p><p>נושאים רגישים בבניין (בשונה מנכס קטן) שעלו לי לראש:</p><p>לבניינים גדולים יש מוניטין, ויותר מסובך לשנות את תמהיל הדיירים. מציע להסתובב באיזור ולשאול אנשים (ורצוי גם שוטרים) לגבי הבניין.</p><p>Inspection. סביר להניח שהמארגן שוכר חברת בדיקה שמכינה דו"ח. תוודא שזו חברה אמינה ושאתה מבין את הדו"ח.</p><p>בבניין גדול בד"כ יש יותר רגולציה. אני לא מכיר את הרגולציה במישיגן, אבל בלי להבין את זה לא הייתי מתקרב. נושא כיבוי אש סופר קריטי. זה יכול להיות יקר מאד.</p><p>מערכת החימום בבניין במישיגן היא גם עניין קריטי. תוודא שהחימום עבד כמו שצריך בחורפים האחרונים, ותבדוק מה קורה לתשואה אם מחירי האנרגיה עולים ב-50%. מחירי האנרגיה תנודתיים, ובשנתיים האחרונות הם היו נמוכים.</p><p>יקר ומסובך מאד להחליף מערכות (מים, חשמל, ביוב, מעליות. גג פחות קריטי) בבניינים רבי קומות, וחשוב לדעת מה הגיל שלהן ומה מצבן בכל הבניין.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="צבי ליך, post: 140675847, member: 3989467"] ממה להיזהר? מהמכר. "שמור אותי מאוהבי, עם שונאי אסתדר בעצמי" בגדול, מי שמבין מה הוא קונה, לא צריך שיבטיחו לו תשואה. הבטחת התשואה היא שיטה נפוצה לגרום לאנשים לקנות משהו שהם לא יודעים לבדוק. צריך להיזהר מאד ממי שבוחר לשווק השקעה לאנשים שלא יודעים לבדוק אותה.   לא מעט חברות הציעו/מציעות מודל של קבוצות רכישה. חפש בגוגל TGI, CityR, Global Paragon.   בד"כ מגדירים שאתה קונה דירה, כי ברכישת נכס נדל"ני ספציפי יש פטור מהרגולציה של חוק ניירות ערך (אע"פ שבדרך כלל קל להראות שמדובר בנייר ערך, ולא בנכס ספציפי). בפועל אין לך דירה, אלא יש לך מניות בחברה פרטית שמחזיקה בניין. אתה מוותר על השליטה, הנזילות, הגישה למידע, ותלוי כמעט לחלוטין במארגן הקבוצה, שיכול לעשות כמעט כל מה שבא לו בחברה.   המשמעות היא שלפני הרכישה אתה צריך להכיר היטב את כל הבניין (ובד"כ גם את המינוף), מבנה העסקה, יתר המשקיעים, והכי חשוב- המארגן. זה דורש בדיקה יסודית.   נושאים רגישים בבניין (בשונה מנכס קטן) שעלו לי לראש: לבניינים גדולים יש מוניטין, ויותר מסובך לשנות את תמהיל הדיירים. מציע להסתובב באיזור ולשאול אנשים (ורצוי גם שוטרים) לגבי הבניין. Inspection. סביר להניח שהמארגן שוכר חברת בדיקה שמכינה דו"ח. תוודא שזו חברה אמינה ושאתה מבין את הדו"ח. בבניין גדול בד"כ יש יותר רגולציה. אני לא מכיר את הרגולציה במישיגן, אבל בלי להבין את זה לא הייתי מתקרב. נושא כיבוי אש סופר קריטי. זה יכול להיות יקר מאד. מערכת החימום בבניין במישיגן היא גם עניין קריטי. תוודא שהחימום עבד כמו שצריך בחורפים האחרונים, ותבדוק מה קורה לתשואה אם מחירי האנרגיה עולים ב-50%. מחירי האנרגיה תנודתיים, ובשנתיים האחרונות הם היו נמוכים. יקר ומסובך מאד להחליף מערכות (מים, חשמל, ביוב, מעליות. גג פחות קריטי) בבניינים רבי קומות, וחשוב לדעת מה הגיל שלהן ומה מצבן בכל הבניין. [/QUOTE]
שם
אימות
פרסם תגובה
פורומים
המומחים
כלכלה
השקעות נדל"ן בארה"ב
קניית דירה בבניין דירות בארה"ב שאלה-
צור קשר
תקנון הפורום
מדיניות פרטיות
עזרה
עמוד ראשי
עברית (he_IL)
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd.
Forum software by XenForo
®
© 2010-2020 XenForo Ltd.
למעלה