מציע את השרות שלנו למשקיעים בפלורידה

[sambomelo]

gggg40

זו התשואה שאנו מציעים לבית הזה.
מיעוטי יכולת עם שיעור פשיעה גבוה מאוד -לא מסכים איתך אנו בוחרים תנכסים שלנו עם דגש על האזור והאוכלוסיה .מסיבה אחת פשוטה אנחנו נותנים תשואה מובטחת גם אם אין דייר וגם תקלות בבית לכן אנו לא נרכוש בתים עם בעיות שאחר כך נצטרך אנו להתמודד איתן ולא המשקיע.
לא מכניסים עצמנו למיטות חולות

 

[dantheman12]

שאלה של הדיוט

איך אפשר להבטיח תשואה מובטחת אם אין דייר בבית?

 

[vinney]

ברמת העקרון זה נעשה על ידי ניפוח מחיר המכירה

לא יודע ספציפית איך עושה את זה sambomelo, אבל זה בערך התסריט המקובל:
&nbsp
אתה קונה בית במחיר X שהוא כולל בתוכו פרמיה Y מעל מחיר השוק Z. ערך הפרמיה Y מספיק לכסות את ההבטחה, כך שהמוכר לכל הפחות מקבל את מחיר השוק Z. אם המוכר מצליח למצוא דייר - המוכר הרוויח עוד קצת. אם המוכר לא מצליח - לא הפסיד כלום.
&nbsp

 

[Nir and Beer]

כן

הבית הזה שווה 70 ולא 110
&nbsp

 

[sambomelo]

ניר

שכחת להוסיף תשיפוץ

 

[vinney]

40 אלף דולר שיפוץ? כמה אסלות מזהב שמת שם?

 

[Nir and Beer]

40K ?

אני בחצי מזה משפץ כולל מטבח חדש מניילונים
תעשה טובה , לך תספר סיפורים למישהו אחר

 

[צבי ליך]

יש גם מודל שבו הפרמיה הרבה יותר קטנה

סוג של מודל ביטוחי.
אם למשל אתה מנהל 1,000 דירות איכותיות (מפוזרות, ואתה חברת ניהול רצינית ומנוסה, וכו'), האם היית מעז להתחייב שכל חודש 2/3 מהן ישלמו?

אני חושב שהייתי מעז. לכן, אם הייתי מתחייב על תפוסה מלאה, הייתי יכול להסתפק בפרמיה של שליש מההתחייבות. כמובן שצריך להסביר את זה למשקיעים.

לתשובותיו של סמבומלו אתייחס מחר, אבל באמת מעניין על כמה נזילות הוא צריך לשמור כדי להיות בטוח שהוא יוכל לשלם את התשואה התזרימית המובטחת

 

[sambomelo]

צבי

אתה מוזמן לבוא אלינו לפגישה ,וקבל את כל התשובות לשאלות שלך. נשמח לארח אותך

 

[sambomelo]

דן

אנחנו עובדים עם צוות סוכנים מאוד גדול ותמיד יש לנו דיירים בבתים שלנו תודה לאל ובמידה ואין אנחנו סופגים זאת

 

[Nir and Beer]

הנה למה לא להשקיע אצלכם

הבית הנ"ל נמצא בשכונת ליברטי סיטי . במקרה זו ההתמחות שלי ואני מחזיק מספר של נכסים בשכונה הזו.
&nbsp
הבית הזה שווה 60 אלף דולר , ואולי 75 אלף אם מצאת ממש פרייר. אני יכול בעצימת עיניים לקנות ב75 עוד 10 בתים ממש ליד.
&nbsp
שכר דירה פה אני מסכים שהוא בערך 1100 דולר בחודש, אבל כמו שאמרו לפני , הסיכון יותר גבוה. אין שום דייר בליברטי סיטי שייתן לך 3 חודשים מראש (פירסט , לאסט , דפוסיט) כמו שנהוג בשכונות אחרות והרבה דיירים שלא משלמים .
&nbsp
&nbsp

 

[sambomelo]

ניר

דבר נתון חשוב אנחנו משפצים את הבית והמחיר של הנכס כולל שיפוץ כולל גג אינטלציה ריצוף הכל חדש. יש לזה עלות אה

 

[dantheman12]

שאלה לגביי השיפוץ של הגג

כתבת שאי אפשר למכור את הבית בלי אישור של שמאי שהגג תקין.
אז לטענתך אי אפשר למכור בית עם גג לא תקין?
&nbsp
דבר שני, כמה SQF יש לגג הנ''ל שהחלפתו עולה 8000?
&nbsp
תודה.

 

[Boston Guy]

ניר - שאלה אליך בתור מי שמכיר את מיאמי-דייד קאונטי

בכמה אתרי תיווך כתוב על הנכס הזה הערת אזהרה שאומרת שיש בנכס הזה CODE VIOLATIONS שהקונה צריך לקבל על עצמו.
באותם אתרים מופיע גם מספר לחלטין לא הגיוני של חדרי שינה (לפעמים 4, במקום אחד כתוב אפילו 5), וכמעט בכולם מופיעות 2 אמבטיות.
ברישומי הקאונטי הנכס מופיע כנכס של 2 חדרי שינה ואמבטיה אחת.

ובנוסף - בצילום אוויר של הנכס נוצר הרושם שהנכס הרבה יותר "ארוך" מהנכסים שלידו - ונראה לעיין כאילו יש שם תוספת בניה.
מכל מה שכתבתי למעלה - הניחוש שלי הוא שבנכס יש תוספת בניה שנעשתה ללא רשיון וללא היתר.

והשאלה שלי: איך היחס של ה"עירייה" במיאמי-דייד קאונטי למצב כזה? מה ההשלכות לגבי מי שקונה את הנכס?

 

[Nir and Beer]

אנסה לענות

מיאמי דייד די עצלנים. אני אתן לך דוגמה מעכשיו.
לפני כחודשיים חתמתי חוזה לקנות את הנכס הבא
760 נורט' ווסט 31 סטריט
נשבע לך שאני לא מנסה לשגע אותך זה פשוט יוצא הפוך כשאני כותב לא יודע למה
החוזה היה בסביבות 130 אלף דולר לדופלקס חוקי (על פי המוכר)
האיזור הוא משמעותית יותר טוב מליברטי סיטי שמוזכרת למעלה ולהערכתי שווי הנכס מינימום 200 וצפונה בקלות.
אממה , ניגשתי לעירייה וגיליתי LIEN של 600K דולר , על בילדינג וויולשן מלפני 12 שנה פלוס מינוס לא זוכר בדיוק עם קנס יומי של מאה או מאתיים דולר , לא זוכר את הפרטים אבל הLIEN היה 600K דולר.
ביקשתי לעשות מומ, לתקן וכו, . מסתבר שהיה שם צריף \ חדר נוסף מאחורה פלוס הסקואר פיט לא התאים לנתונים מהמחוז.
אמרו לי תסיים תקנה תחזור אלינו נדבר על הורדה.
למזלי אני תמיד מוסיף בחוזה שאני רוצה את הנכסים במצב של CLEAR AND MARKETABLE TITLE
אז יצאתי מהחוזה , המוכר הסכים להוריד עוד 30K מהמחיר אבל אני את הסיכון הזה לא רציתי לקחת.
אחד החסרונות שיש במיאמי דייד זה שאין מערכת כמו בניו יורק שאפשר לראות VIOLATIONS באינטרנט. חייבים פיזית לגשת לערייה להוציא רשימת ויולשנס. יש כל מיני קקהמייקות אבל למשל את זה כולם פספסו.
&nbsp
המון בנייה לא חוקית יש פה. כולם מוספים חדרים והופכים בתים קטנים לענקיים. אני לא יודע כמה זמן החגיגה תימשך, ועובדה שממשיכים למכור את הנכסים עם הבעיות ובינתיים ממשיכים להשכיר אותם.
&nbsp
חברת חשמל וחברת המים לא ככה. בעיה קטנה שלא פתרת בזמן והם באים לנתק ואפילו להוציא את המונה בלי להניד עףעף.
&nbsp
מקווה שאיכשהו עניתי