חלופה מעניינת להשקעה בחו"ל

[דוקטור נדלן]

אני מבין אותך, אבל אני לא נדרש לכך לפי חוק

ויכול להיות שאם היית נדרש לכך לפי חוק היינו מדברים אחרת.
ויכול להיות שיעקבו אחריי הכל שקוף הוגן וחוקי.
הפרטים שלי פה למטה, אני לא מחתבא.


עוזי אוחנה - יועץ משכנתאות, שמאי מקרקעין, וליווי משקיעי נדל"ן
דוקטור נדל"ן - מלווה אותך עד הבית.
ייעוץ משכנתאות ומחזור משכנתאות
שירותי שמאות מקרקעין
ליווי משקיעי נדל"ן ורוכשים.
נווה שרת, תל אביב
טלפון: 050-6787002
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.Dr-nadlan.com

 

[צבי ליך]

זה שאתה לא מספק הצהרת הון, מעיד שלא הכל שקוף

זה שאתה לא מחויב לזה על פי חוק זה נכון, אבל זה לא שהחוק מונע ממך לספק אותה.
משקיע שנותן לך הלוואה אישית, חייב לשאול את עצמו מדוע החלטת שלא לספק לו אותה, והאם אתה מסתיר משהו?
&nbsp
אני לא יודע אם מה שאתה עושה חוקי או לא, אבל הדוגמאות שנתתי ל"מיזמים" בעייתיים גם לא התחבאו. להיפך.
&nbsp
הטענה שאין סיכון תלויה בגב הכלכלי שלך (כי אין ספק שהשווי של הנדל"ן יכול לצנוח, גם אם יש ויכוח על ההסתברות שזה יקרה), ובינתיים לא הצעת דרך טובה לוודא שהגב הכלכלי שלך חזק.

 

[fieten]

כל מילה בסלע

 

[naf86]

דעתך לא משנה

אלא הדעה של המשקיע ששם אצלך את הכסף. הסיכון בלהשקיע אצלך הוא גבוה מכיוון שאין מאחורך חברה עם כיסים עמוקים. השוק יכול להשתנות, ואתה לא יכול ב-100% להבטיח שתחזיר את ההלוואה.
אם מישהו שם אצלך כסף, שיהיה לו לבריאות. אני לא רואה איך זה פחות סיכון אם אני בעצמי קונה נכס בארה"ב שרשום על שמי.

 

[AsiDS]

ערבות אישית?

בוא נגיד שלקחת 250K מ10 אנשים. יש לך יכולת כיסוי ל 2.5 מיליון? יש נכסים שעומדים מול הכסף בשעבוד ראשון?
"ערבות אישית" זאת מילה יפה.

 

[דוקטור נדלן]

אני אנסה לענות לכולכם בפוסט אחד

אני לא מתעסק עם 10 לקוחות בו זמנית כדי לא להתמודד עם הסיכון שאסי דיבר עליו.
אני לא מספק ערבות בנקאית כי החוק לא מחייב אותי ואם היה מחייב אותי היינו מדברים אחרת,

כשאני סוגר עסקה עו"ד של משקיע מעורב ואם הדברים לא לשביעות רצונו גם של המשקיע וגם של העו"ד מטעמו, אז אין עסקה וזה בסדר.

בכל אופן בטוחה נכסית (בהערה על מלוא הסכום
שיק ביטחון על מחצית הסכום (התחייבות שלי אישית ולא של חברה)
ושטר חוב על מחצית (כנ"ל)

מהווים 200% מסך ההשקעה וזה הרבה יותר הוגן ממה שרוב היזמים מציעים.

מקווה שזה עונה לכם.


עוזי אוחנה - יועץ משכנתאות, שמאי מקרקעין, וליווי משקיעי נדל"ן
דוקטור נדל"ן - מלווה אותך עד הבית.
ייעוץ משכנתאות ומחזור משכנתאות
שירותי שמאות מקרקעין
ליווי משקיעי נדל"ן ורוכשים.
נווה שרת, תל אביב
טלפון: 050-6787002
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.Dr-nadlan.com

 

[צבי ליך]

זה דווקא לא יותר הוגן ממה שרוב היזמים מציעים

מה שבטוח זה שיש בהשקעה הזו סיכון.
אם הבנתי נכון, אז המשקיע נותן לך הלוואה שה-LTV עליה הוא 100% (במקרה הטוב. גם יכול להיות שהמחיר שמשולם על הנכס הוא מופרז).
אתה לא מציע דרך לדעת אם ה-100% הנוספים שכתבת עליהם באמת קיימים. הרי יכול להיות שהשטר חוב והשיק ביטחון לא שווים אפילו את הנייר שהם כתובים עליו.
זה הרבה פחות מכל יזם שמביא הון עצמי מינימאלי מהבית.
&nbsp
רוב היזמים (אפילו אלה שאינם ישרים) לא מבטיחים 0 סיכון למשקיע. אתה טענת ל-0 סיכון, אבל עד עכשיו לא הוכחת שיש בטוחות מספיקות.
הרבה מאד יזמים גם לא מבטיחים שקיפות מלאה. אתה טענת לשקיפות מלאה, אבל אתה לא מוכן לספק הצהרת הון של מי שחתום על הביטחונות.
&nbsp
מאד יכול להיות שהמטרה של ההבטחות האלה היא "להרדים" את המשקיע, כדי שהוא לא יבדוק את איכות העסקה הספציפית.
&nbsp
מעבר לזה, לא ברור לי איך אפשר להתפרנס מניהול של פחות מ-2.5 מיליון ש"ח (אתה כותב שאתה לא מתעסק עם 10 משקיעים במקביל). אני לא מכיר אף מנהל השקעות שפועל בסכומים כ"כ נמוכים

 

[aeonf]

בטוחה נכסית שכבר משועבדת לבנק...

 

[צבי ליך]

אתה בטוח? אם זה לא חוב בכיר, אז אוי ואבוי

 

[aeonf]

כן אני בטוח, ואתה צודק זה שכבת הון שנייה

מה שנקרא "הלוואת מזנין", יתכן אפילו מצב שהדוקטור אינו מביא שקל מהבית ככה שהלוואה הזו היא גם שכבת ההון העצמי.

 

[vinney]

אתה לא מתייחס לדברים היותר חשובים

אתה לא יזם, אתה מנהל השקעות שמחפש משקיעים בקרן שלך.

אתה יכול לספר עד מחרתיים שיש לך עורך דין טוב, אבל גם לברני מיידוף היה עורך דין טוב. תראה כמה זה עזר ללקוחות שלו (שגם להם היו עורכי דין). העסקה שאתה מציע לא נשמעת שונה באופן מהותי מהעסקאות של מיידוף.

ונקודת הכשל שלך היא גם אותה הנקודה כמו של מיידוף: ברגע שהמשקיעים יתחילו לפדות אתה תקרוס. אני בטוח בזה לחלוטין. שום דבר במודל העסקי שתיארת פה לא לוקח בחשבון את האפשרות הזאת, למרות שהזכרת (ותקן אותי, יכול להיות שלא הבנתי נכון) שמשקיעים רשאים למשוך את ההשקעה אחרי שנתיים.

 

[דוקטור נדלן]

אני מוכן להתייחס לכל שאלה, רק תציג אותה כלפיי בצורה הוגנת.

אני לא מספר כלום
העו"ד הוא לא שלי הוא של המשקיע אני לא מציע עו"ד משלי
אני חושב שאני כן יזם, מה שאני עושה עונה לדעתי
על הגדרה של יזם שיוזם דברים ומהלכים ועדיך שיעשה זאת תוך כדי ניסיון בתחום.

אני מסכים לגבי נקודת הכשל ב-100%
לכן אמרתי שאני לא מתעסק אם 10 אנשים במקביל
בעיקר מפני זה גוזל ממני ומחיי המשפחה שלי זמן רב,
בכל זאת מדובר על לנסוע ולמצוא נכסים ולהשכיר ולטפל
ומפני שאני מוכרח לקחת בחשבון מצבי קיצון כמו שאתה מדבר עליהם.
והגב הכלכלי שלי מספיק לכמות האנשים שאני עובד איתם
אני מראה להם ולא מסתיר שום דבר.


עוזי אוחנה - יועץ משכנתאות, שמאי מקרקעין, וליווי משקיעי נדל"ן
דוקטור נדל"ן - מלווה אותך עד הבית.
ייעוץ משכנתאות ומחזור משכנתאות
שירותי שמאות מקרקעין
ליווי משקיעי נדל"ן ורוכשים.
נווה שרת, תל אביב
טלפון: 050-6787002
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.Dr-nadlan.com

 

[vinney]

מה זה משנה בכמה אתה מתעסק?

מה זה קשור עורכי דין, ואת מי זה מעניין כמה אתה סובל בנסיעות?
&nbsp
זאת שאלה של נזילות. אם כל המשקיעים רוצים פדיון - איך אתה הולך להתמודד עם זה?

 

[דוקטור נדלן]

אני מגן על עצמי ב-2 דרכים.

1. אני לא מתעסק עם מספר רב של משקיעים - עד חמישה (בצורה כזו שהחוסן הכלכלי שלי יאפשר לי להתמודד איתם)

2. הקשר מעוגן בחוזה דו/תלת שנתי כך שאני יודע מתי היכול לבוא ולבקש את הכסף ויש לי אפשרות לגייס משקיע חלופי או לחדש אם המשקיע הקיים את הקשר.


עוזי אוחנה - יועץ משכנתאות, שמאי מקרקעין, וליווי משקיעי נדל"ן
דוקטור נדל"ן - מלווה אותך עד הבית.
ייעוץ משכנתאות ומחזור משכנתאות
שירותי שמאות מקרקעין
ליווי משקיעי נדל"ן ורוכשים.
נווה שרת, תל אביב
טלפון: 050-6787002
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.Dr-nadlan.com

 

[vinney]

אז... פירמידה?

"אני יודע מתי היכול לבוא ולבקש את הכסף ויש לי אפשרות לגייס משקיע חלופי " - מיידוף, אמרנו? בדיוק מיידוף.
&nbsp
נראה לי בזה סיימנו את הדיון, הוכחת שאסור להתקרב אלייך.

 

[דוקטור נדלן]

איזה שטויות זה לא פירמידה, עוד הפעם השמצות לא עברנו את זה?

זה ממש לא מיידוף
אם אני לא מוצא משקיע אני פשוט מוכר את הנכס או נותן לו מההון שלי
זה ממש לא פרמידה אפילו לא קרוב.


עוזי אוחנה - יועץ משכנתאות, שמאי מקרקעין, וליווי משקיעי נדל"ן
דוקטור נדל"ן - מלווה אותך עד הבית.
ייעוץ משכנתאות ומחזור משכנתאות
שירותי שמאות מקרקעין
ליווי משקיעי נדל"ן ורוכשים.
נווה שרת, תל אביב
טלפון: 050-6787002
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.Dr-nadlan.com

 

[vinney]

אתה מבין, יש פה חוסר הגיון מסויים

הודעה אחת לפני כששאלתי אותך על נזילות בפדיון, ענית שתמצא משקיע חדש וההשקעה הזאת תממן פדיון של המשקיע הפורש. זה אתה אמרת, לא אני. וזה בדיוק ההונאה בשיטת פונזי. אני לא צריך להשמיץ אותך, אתה עושה את זה בעצמך.
&nbsp
עכשיו אתה בא וסותר את זה ב"אני אשלם מההון העצמי שלי", שזה לא מה שאמרת קודם. אבל גם אם נניח לרגע שזה נכון - אתה טוען שיש לך מליון שקל כסף נזיל, שישאר נזיל, ושישמש לפדיונות. אז נשאלת השאלה - למה אתה לא מעמיד ערבות בנקאית? ולמה אתה בכלל צריך משקיעים?
&nbsp
אני מבין שאתה כולך מתלהב מהMBA שזה עתה סיימת ורוצה ליישם את העקרונות שלמדת במאקרו כלכלה אצל איזה פרופסור. אבל בבקשה, אל תניח שהמשקיעים שלך לא יודעים מתמטיקה ברמה של תיכון.
&nbsp
לפחות אל תפגין זלזול כזה במשקיעים שלך בפומבי ותחת השם המלא שלך. אתה יודע, גוגל ימצא הכל.

 

[דוקטור נדלן]

לא זה דווקא מאוד הגיוני - לא כל מה שאתה לא מבין הוא הונאה...

את הMBA שלי סיימתי לפני קצת יותר מ-3 שנים....

ועניתי שלהשקעה יש זמן תחום כך שמשקיע לא יכול לבקש את כספו בכל שלב
כמו שבפיקדון בבנק לא ניתן למשוך בכל שלב רק בתחנות)

ואני לא בא וסותר את עצמי אתה לא מבין אותי כמו שצריך אז אסדר לך את זה:

1.משקיע שמשקיע איתי משקיע לשנתיים עד שלוש - יש תאריך תום השקעה מוגדר בחוזה.

2. אני יוצר קשר מספר חודשים לפני סוף התקופה כדי לבדוק עם המשקיע מחליט לחדש את ההשקעה או לא

- אם הוא ממשיך להשקיע אחלה אם לא קורים אחד מ-3:
1.אני מוצא משקיע שמחליף את המשקיע ומחזיר לו את כספו.
2.אני מוכר את הנכס שקניתי בעזרת המשקיע ומחזיר לו את כספו
3.אני מחזיר לו את כספו מההון האישי שלי.

המשותף לכל ה-3 כמו שאתה עכשיו מבין (אני מקווה)
זה שאני מחזיר למשקיע את כספו - בכל מקרה.


עוזי אוחנה - יועץ משכנתאות, שמאי מקרקעין, וליווי משקיעי נדל"ן
דוקטור נדל"ן - מלווה אותך עד הבית.
ייעוץ משכנתאות ומחזור משכנתאות
שירותי שמאות מקרקעין
ליווי משקיעי נדל"ן ורוכשים.
נווה שרת, תל אביב
טלפון: 050-6787002
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.Dr-nadlan.com

 

[vinney]

אתה ממשיך לתקוף בארסיות את קהל היעד שלך

ואז מתפלא למה לא מאמינים לך.
&nbsp
אתה מנסה לשכנע אותי להשקיע אצלך, לא להיפך. לרדת עליי שאני לא מבין לא יעזור לך, הבעיה היא שאתה לא מסוגל להסביר (או לחלופין, לא מבין בעצמך, מה שנראה לי יותר סביר). אתה באת לפורום הזה ופתחת את הדיון הזה כדי למצוא משקיעים, אבל אתה נמנע מלענות על השאלות שהמשקיעים מציבים לך ומאיים בתביעות במקום.
&nbsp
בוא נעבור על הטענות ש״אני לא מבין״ שוב.
&nbsp

״אני מחזיר לו את כספו מההון האישי שלי.״ - אני לא מאמין שיש לך את ההון. אתה טוען שאתה לא מעמיד ערבות בנקאית, ולא מספק הצהרות הון, דהיינו - אין שום גיבוי להבטחה הזאת. האופציה הזאת נפסלה.
&nbsp

״אני מוכר את הנכס שקניתי בעזרת המשקיע ומחזיר לו את כספו״ - זה לא סביר בעליל. לממש נדל״ן לוקח חודשים. זה בהנחה והמימוש יכסה את החוב שלך, הנחה לא בהכרח מובטחת (יחסית להבטחה שלך ל100% קרן). האופציה הזאת נפסלה.
&nbsp

״אני מוצא משקיע שמחליף את המשקיע ומחזיר לו את כספו.״ זה המאפיין העיקרי של כל הונאת פונזי או פירמידה. וגם זה כלל לא מובטח, במיוחד לאור ההתעקשות שלך שאתה מתעסק עם מספר קטן של משקיעים, והיחס שלך כלפי משקיעים פוטנציאליים שהוא לכל הפחות מרתיע.
&nbsp
בקיצור, אתה לא הפגת שום חששות, להיפך - רק אוששת את הטענה שלי שבמקרה של פדיון משקיעים אתה תפשוט רגל.

 

[דוקטור נדלן]

אני לא תוקף בארסיות, כל משפט שני שלך להונאה/פונזי, למה?!

1. מי שמשקיע אצלי לא מאשים אותי לשווא כל 5 דק' בהונאה בטח לא מבלי שהוא מכיר אותי פנים לפנים או לכל הפחות בטלפון. לכן אני לא חושב שאתה קהל היעד שלי

2.שוב אתה לא משקיע שלי, משקיעים שלי ניתנת שקיפות לגבי מצבי הפיננסי והם יכולים לבחור, אם הוא מתאים להם או לא, האמונה שלך לא רלוונטית כאן המשקיעים שלי לא משקיעים על בסיס האמונה שלך הם משקיעים על בסיס האמונה שלהם ולאחר שבדקו אותי בצורה קפדנית - אתה לא השכלת לעשות זאת ומהר מדי קפצת לכך שזהו הונאה.

שים לב אגב שהתשואה שאני מציע היא נמוכה. (הערת אגב - זה פחות קורה בהונאות שם מבטיחים תשואה מוגזמת)

3.למה לא סביר לממש את הנכס נכון זה לוקח חודשים לאדם לא מיומן אני מיומן ושלושה חודשים זה לא מעט זמן (הזמן שהמשקיע מעדכן אותי על חידוש/אי חידוש השקעתו) ולכן האופציה ממש לא נפסלת

4. אני מוצא משקיע שמחליף את המשקיע מבוסס על המון השקעות ולא רק על הונאות, ושוב אתה לא קהל היעד שלי ולא מתעניין, ואם אתה מתעניין, אז ההתעניינות שלך הרתיעה אותי מאוד, ואני לא נרתע בקלות.
בוא נאמר שלא הי לי מתעניין שהאשים אותי בהונאה כל כך הרבה פעמים מבלי להכיר אותי.

את ההערה לכך שאיני מספק ערבות בנקאית אני מקבל ומבין

עוזי אוחנה
דוקטור נדל"ן - מלווה אותך עד הבית
ייעוץ משכנתאות, שמאות מקרקעין וליווי משקיעי נדל"ן ורוכשים
טלפון: 050-6787002
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.Dr-nadlan.com