חלופה מעניינת להשקעה בחו"ל

[vinney]

יש לי כמה כאלה

כמו שאמרו לך זה תחום שלא כדאי להכנס אליו למי שלא מוכן מראש להתעסק עם אוכלוסיות לא הכי בריאות. אבל בשכונות שאני מושקע בהם אפילו עכשיו אפשר למצוא עסקאות שיניבו לך תשואה של 10% תוך השקעה של 30 עד 60 אלף דולר.

וכמו שבארץ תצטרך להתעסק הרבה עם נכסים שעולים 500 אלף, והאוכלוסיות שגרות בהם, כך גם בארה״ב.

(ולא, אני לא מוכר, למען הסר הספק)

 

[דוקטור נדלן]

דע לך שיש לי נכס במחיר כזה בחיפה וזה ממש בסדר

הוא מושכר כמה שנים טובות רצוף בשכונה לא הכי חזקה סוציואקונומית אבל האנשים שם בסדר גמור.
נכון הוא מושכר ב6-6.5% ולא בתשואות שאתם מפרטים אבל עדיין לדעתי זו השקעה טובה.

 

[vinney]

שמע.. ראה...

אבל אתה לא מוכר נכסים, אתה מוכר ניירות ערך.
&nbsp
מה שאתה מוכר, אם נדייק, זה אג"ח לא מדורג שנמצא רחוק מתחילת תור הנושים במקרה ואתה לא משלם את החוב. זה נקרא "אג"ח זבל", יש קרנות שמתמחות בהשקעות כאלה, והן משיגות תשואות של 10%+, תוך שהן מפוקחות על ידי הרשויות ומבוקרות על ידי בוקרת חשבונאית. אתה מציע כמה, 4% אמרת? למה שווה להשקיע אצלך?

 

[vinney]

מה שקרה זה מה שיקרה?

בישראל, לעומת זאת, תשואה של 4.8% (או מה שזה לא יהיה שהבטחת) הייתה בדיחה די מצחיקה בתחילת שנות ה80.
&nbsp
אתה צעיר מדי לזכור, בן כמה אמרת שאתה, 31? תשאל את ההורים. אתה חושב שזה לא יכול לקרות שוב? מלחמה לא הכי מוצלחת אחת - זה כל מה שזה לקח. כמה כבר מלחמות יש לנו...

 

[דוקטור נדלן]

אני צעיר אבל כלכלן ושמאי בהכשרה וקראתי הרבה על משבר הבנקים

לכן לא הבטחתי תשואה מופרזת והוגנת מאוד.שביכולתי לעמוד בה.


עוזי אוחנה - יועץ משכנתאות, שמאי מקרקעין, וליווי משקיעי נדל"ן
דוקטור נדל"ן - מלווה אותך עד הבית.
ייעוץ משכנתאות ומחזור משכנתאות
שירותי שמאות מקרקעין
ליווי משקיעי נדל"ן ורוכשים.
נווה שרת, תל אביב
טלפון: 050-6787002
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.Dr-nadlan.com

 

[vinney]

מצויין שאתה מגן על עצמך

זה בסדר, אתה אמור

רק שכשאתה מנסה לטעון שהשוק "בארה"ב" לא יציב ומתעלם לחלוטין מההיסטוריה של השוק בארץ - אתה, איך נאמר, לא נשמע אמין במיוחד.

 

[דוקטור נדלן]

לא טענתי שהשוק בארה"ב לא יציב ציינתי עובדה שהוא קרס

במשבר הסאב פריים ב-2008 זה ב-10 שנים האחרונות
בישראל לא קרא דבר כזה בעשורים האחרונים אני לא מתעלם מכלום
וגידול מתמיד של האוכלוסייה מרמז (כי לדעת יש רק אחד שיודע)
שלא יקרא דבר כזה בשנים הקרובות.

אולי בעיניך אני לא נשמע אמין ואני מקבל את זה.
אבל אנשים אחרים פנו אליי והתעניינו וזה מה שחשוב לי.
מי שיכיר אותי ויפגוש אותי יוכל להעיד אם אני אמין או לא
אתה לא מדד בטח לאור הסטוריית התגובות שלך מבלי שאתה מכיר אותי כלל.

 

[vinney]

טוב, בוא נסכם, כי אתה מתחיל לשעמם.

"שלא יקרא דבר כזה בשנים הקרובות" - גם בארה"ב כולם אמרו ש"לא יקרה דבר כזה בשנים הקרובות". עד שקרה. ורוב האנשים (למעשה - כמעט אף אחד) לא צפה את זה.
&nbsp
ואני שמח שאתה מרשה לעצמך גם לשפוט אותי בלי להכיר אותי תוך שאתה ממשיך במנטרה שלך שאסור לי לשפוט אותך בלי להכיר אותך.
&nbsp
אז הסיכום:
&nbsp

אתה מפיץ את העסק שלך בלי שום קשר לפורום אותו אתה מזבל. יש לך גם היסטוריה כ"ספאמר מקצועי", כפי שאחרים כבר העירו.
&nbsp

אתה אלים, לפחות מילולית. ברגע שמישהו העז להעיר לך - קראת לו חוצפן. ברגע שמישהו אחר העיז להעיר לך בקצת יותר מילים - התחלת לאיים בתביעות. בעולם המציאות קוראים לזה "בריון", בעולם האינטרנטי - "טרול", כי ברור הרי שלא באמת תתבע אותי. לא רק שאין על מה - אתה גם לא מסוגל.
&nbsp

אתה שקרן. טענת שאני משווק משהו, וכשנתפסת בשקר אפילו לא טרחת להתנצל או לחזור בך.
&nbsp

אתה מבטיח הבטחות שווא. זה גם סוג של שקר, אחרי הכל. טענת שיש בטחונות של 100% לכספי המשקיעים - מסתבר שאין, מדובר בפיסות נייר חסרות ערך. טענת שמשקיעים קונים נכס - מסתבר שלא, משקיעים קונים אזהרה בנסח טאבו שלא בדיוק ברור מה היא שווה.
&nbsp

אתה עצמך לא בדיוק מבין מה אתה משווק. טענת שאתה משווק נכסים - מסתבר שלא. טענת שאתה עובד לפי החוק, אבל כשהערתי שאתה משווק ניירות ערך וביקשתי תשקיף - לא קיבלתי.
&nbsp

אתה מבטיח תשואה. אם היית טורח להסתכל קצת אחורה בפורום הזה לפני שהתחלת להציף היית רואה שזה אחד הדגלים הכי אדומים שיש.
&nbsp
וכן, יכול להיות ש"פנו" אלייך אנשים. סביר שלא, אבל אם כן - אני מציע להם להזהר מאוד.

 

[דוקטור נדלן]

אני שמח שהתאמצת לסכם

אני ממש לא אלים לקרוא למישהו חוצפן זה לא כמו לקרוא לו שקרן
מבלי שאתה מכיר אותו.

על זה שקראת לי שקרן אני מבטיח שניפגש בערכאה משפטית אתה לא מכיר אותי ואת מידת הנחישות שלי

איני מבטיח הבטחות שווא אני מקיים ומזמין את כל מי שמעוניין לשמוע על השקעה מעניינת חלופית לחו"ל בדיוק כמו שהצעתי לפני שהתחלת את התגרה הזאת.

אני מבין מעולה מה שאני משווק זה שאתה אדם עם מגבלות אישיות ואחרות לא אשמתי.

אם היית טורח לנסות להכיר אותי סביר שלא היית מדבר כך.

ואתה לא משפטן לא בנקאי ולא עו"ד אתה מדבר בשפה נמוכה שלא מתאימה לאף אחד מהמקצועות האלו ולכן אני גם בטוח שאתה לא מבין מהו ערכם של הבטוחות שאני מציע מה גם שמשקיע שסוגר איתי עסקה נעזר בעו"ד מטעמו כדי להגן עליו.

ואני אוהב את מה שקורה כאן רק שתדע זה מעורר עניין ואני מקבל פניות
ואני מוכן להמשיך איתך את זה כל היום..


עוזי אוחנה - יועץ משכנתאות, שמאי מקרקעין, וליווי משקיעי נדל"ן
דוקטור נדל"ן - מלווה אותך עד הבית.
ייעוץ משכנתאות ומחזור משכנתאות
שירותי שמאות מקרקעין
ליווי משקיעי נדל"ן ורוכשים.
נווה שרת, תל אביב
טלפון: 050-6787002
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.Dr-nadlan.com

 

[vinney]

היי, אמת דיברתי - שיקרת

למעשה, תפסתי אותך משקר כבר לפחות פעמיים: פעם אחת כשטענת שאני משווק ושאני בניגוד עניינים, ופעם שניה שטענת שיש לך נתונים סטטיסטיים מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בארה״ב, גוף שלא קיים.
&nbsp
בשתי ההזדמנויות נתתי לך סולמות לרדת מהעץ, ובשתי ההזדמנויות בחרת לתקוף אותי במקום.
&nbsp
״אם הייתי טורח לנסות להכיר אותך״ - מה לדעתך אני עושה בשרשור הזה? מנסה להכיר אותך.
&nbsp
״אתה מדבר בשפה נמוכה״ - קראת לי חוצפן, עלוב, ״חמודי״...
&nbsp
״ואני אוהב את מה שקורה כאן רק שתדע זה מעורר עניין ואני מקבל פניות ״ - בהצלחה עם התביעה. הבנה משפטית גם אין לך. אם אתה רוצה לטעון שאני גורם לך נזק - אל תכתוב באותו השרשור כמה טוב אני עושה לך

 

[דוקטור נדלן]

לא שיקרתי ואל תתן לי סולמות - נחשים כמוך אני פוגש עשרה ביום

אתה ממש לא מנסה להכיר אותי אתה מבקר אותי בצורהה לא הוגנת מתחילת השרשור בגלל שהבאתי רעיון שלא קשור לפורום.

חוצפן/עלוב/חמודי הולם אותך.
ואל תדאג לתביעה המשפטית שאתה מציין
אם אתה כלכך לא מפחד תתן כתובת ושם מלא אמרתי לך
מחר אני ישים לך אותו בתיבה בעצמי חמודי

 

[vinney]

הו, סוף סוף!

"בגלל שהבאתי רעיון שלא קשור לפורום" - תודה שהודית!
&nbsp
וכן, אל תשכח להוסיף שאני "נחש" לתביעה.

 

[naf86]

השוק בארה"ב לא קרס

כי זאת לא הייתה תופעה שווה בכל השווקים בארה"ב.
ישנם כמובן אזורים שמחירים הבתים ירדו בהרבה. ישנם אזורים שבקושי הושפעו מהמשבר.
ישנם בנקים שקרסו, ישנם בנקים שלא הושפעו באותה מידה.
לכן צריך להסתכל על כל שוק בנפרד, ולא הכל כיחידה אחת.
&nbsp
הנה דוגמא: האם בעשורים האחרונים היית משקיע בנדל"ן בשדרות בטענה שזאת השקעה בטוחה?

 

[דוקטור נדלן]

השוק הנדל"ן בארה"ב קרס נקודה. זה מופיע בספרי ההסטוריה

לא אני ולא אתה נשנה את זה
וזה נתון שחשוב לדעת אותו גם אם לא כל האיזורים נפגעו באותה מידה.


עוזי אוחנה - יועץ משכנתאות, שמאי מקרקעין, וליווי משקיעי נדל"ן
דוקטור נדל"ן - מלווה אותך עד הבית.
ייעוץ משכנתאות ומחזור משכנתאות
שירותי שמאות מקרקעין
ליווי משקיעי נדל"ן ורוכשים.
נווה שרת, תל אביב
טלפון: 050-6787002
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.Dr-nadlan.com

 

[naf86]

יש אזורים שכמעט ולא נפגעו

יש אזורים שנפגעו בצורה קשה. אבל ארה"ב היא מקום גדול, ולכן אי אפשר להכליל את הכל בשוק אחד.
חוצמזה, איך תגדיר "קרס"? אם מחיר של נכס ירד בנגיד 10% בלבד, האם זה באמת קריסה?

 

[צבי ליך]

"סטיית התקן מגלמת סיכון בהשקעות"

יש הבדל בין מה שמלמדים באקדמיה לבין הפרקטיקה (ראה מה קרה לכלכלנים שהגו את מודל CAPM כשהרובל קרס).
&nbsp
יש סיפור על עוף הודו שהחקלאי מאכיל אותו כל יום. העוף מבסוט. לאט לאט הוא מקבל יותר ויותר אוכל (עלייה בשיעור קבוע עם סטיית תקן נמוכה מאד) . כנראה שהחקלאי באמת אוהב אותו. לקראת סוף נובמבר החקלאי מגיע בשעה הקבועה והעוף שמח. שחיטה, והלאה לארוחת חג ההודיה.
אי אפשר לקבוע את הסיכון על בסיס נתוני עבר, בטח ובטח שלא כשמדובר על השקעה שאינה מפוזרת. טיל אחד על מיכל האמוניה (או גידול בכמות הערבים בשכונה) והכל משתנה.
&nbsp
כתבת שבארה"ב היתה ירידת מחירים- אין אף בטוחה שהמחירים בארץ לא יירדו (זה עניין של ציפיות שיכולות להשתנות מהר מאד). בטח ובטח באיזורים ספציפיים.
השאלה היא מאיפה תשלם אם המחירים יירדו.
האם יש לך נכסים פרטיים שישועבדו כנגד ההשקעה?
מה השווי שלהם ביחס לחוב שאתה מגייס?

 

[דוקטור נדלן]

אתה צודק אין אף בטוחה שבארץ הם לא ירדו אבל...

להערכתי הסיכויים לכך נמוכים (וודאי כשמודבר על ירידה דרסטית)
כמו שלהערכתו של חבר פורום אחר שארה"ב בטוחה יותר

וזאת אלה טובה, התשובה היא מהכיס שלי, יש לי גב כלכלי וגם נכסים שלי
שיכולים לתמוך בפעילות שאני מציע במידה וקורה נזק (שאגב עד היום לא קרה..ב"ה)


עוזי אוחנה - יועץ משכנתאות, שמאי מקרקעין, וליווי משקיעי נדל"ן
דוקטור נדל"ן - מלווה אותך עד הבית.
ייעוץ משכנתאות ומחזור משכנתאות
שירותי שמאות מקרקעין
ליווי משקיעי נדל"ן ורוכשים.
נווה שרת, תל אביב
טלפון: 050-6787002
דוא"ל: [email protected]
אתר: www.Dr-nadlan.com

 

[צבי ליך]

אני חושב שעומק הכיס שלך הוא הנקודה החשובה

מי שכן שוקל ללכת על השקעה כזו צריך לדרוש הצהרת הון מפורטת ועדכנית שנערכה, אושרה, ונחתמה על ידי משרד רו"ח מוכר, שמבוטח בפוליסת אחריות מקצועית בסכום גבוה. זה מה שהבנקים דורשים, ובפרשת ענבל אור זה כנראה יעזור לחלק מהם לרכך את ההפסדים.
&nbsp
זה מעבר לבדיקות הרגילות של הנכס עצמו.

 

[דוקטור נדלן]

לגיטימי ואני לא מספק את זה, אני מספק דברים אחרים

שלדעתי מספיקים ולדעתך לא
נשמע לי הוגן לא להסכים.

 

[צבי ליך]

לא טוב. חשוב להסביר למה זו נקודה כל כך קריטית

המשקיע לא יכול לדעת מכמה אנשים עוזי לקח כבר 250,000 ש"ח, ולכמה אנשים אחרים הוא לקח כסף.
גם BDI לא יודעים הכל.
שוב- בפרשת ענבל אור זה היה קריטי, ולבנקים שהתעקשו על זה נשאר ממי להיפרע. לעומתם, הרבה נושים פתאום גילו שיש המון אנשים בתור על אותן בטוחות.
&nbsp
צריך להבין משהו לגבי כל היזמים האלה שמציעים לעשות את החיתום (בדיקת הנאותות של ההשקעה) עבור המשקיע- הם מוכרים לכל דבר ועניין. הם תמיד אומרים שהסיכון נמוך, ובאחריות המשקיע לוודא שהטענות שלהם מגובות.
אמיר ברמלי, חיליק טפירו, אורן קובי, ענבל אור, ואלה רק דוגמאות מהתקופה האחרונה. אלפי משקיעים שנשארו רק עם תירוצים, ולילות ללא שינה.
לא סתם בבורסה דורשים תשקיפים, ובבנקים דורשים הצהרות הון כפי שכתבתי.
&nbsp
לא מדובר כאן על הוצאה גדולה בשביל יזם רציני, ובעיניי אין הצדקה לא לספק את זה.
אם הגב הכלכלי של עוזי חזק כמו שהוא טוען, מתבקש שהוא ימצא רו"ח שיסכים לקחת על זה אחריות, אפילו אם זה רק כדי לעזור למשקיעים לישון בשקט בלילה.
&nbsp
עוזי- טיפ קטן:
בעקבות הפרשיות שציינתי למעלה, יש רשויות שהתחילו לעקוב אחרי "מיזמים" כאלה (כפי שכינה אותם יו"ר רשות ני"ע) כבר בשלביהם המוקדמים. לא אתפלא אם לפחות חלק מהפניות שקיבלת הגיעו מהן.