תפריט
עמוד ראשי
פורומים
פוסטים
חיפוש
מה חדש
פוסטים חדשים
פוסטים חדשים לפרופיל
פעילות אחרונה
משתמשים
משתמשים מחוברים
הודעות פרופיל חדשות
חפש בהודעות פרופיל
בלוגים
המומחים
השקעות נדל"ן בארה"ב
ייפוי כוח מתמשך , צוואות, ירושות
גישור
דיני משפחה
טיפול CBT
רפואת חניכיים שתלים דנטליים
דיני עבודה
דרכון פורטוגלי
הורים למחוננים
אדריכלות
פורום מיסים
טיפולי פוריות
שמאות מקרקעין
הסרת שיער
מכשירי שמיעה
אזרחות אוסטרית
איך לבחור עגלה לתינוק?
התחבר
הירשם
מה חדש?
חיפוש
חיפוש
חפש בכותרות בלבד
By:
פוסטים
חיפוש
תפריט
התחבר
הירשם
Install the app
Install
פורומים
המומחים
כלכלה
השקעות נדל"ן בארה"ב
בניה חדשה ניתוח עסקה ותבונות
JavaScript is disabled. For a better experience, please enable JavaScript in your browser before proceeding.
אתה משתמש בדפדפן מיושן. יתכן והאתר הנוכחי יוצג באופן שגוי, כמו כן אתרים אחרים ברשת.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש
בדפדפן חילופי
.
הגב לנושא
תוכן ההודעה
<blockquote data-quote="נתן90" data-source="post: 141100497" data-attributes="member: 3904108"><p>כמה הבהרות לנקודות שהעלת</p><p></p><p>מימוש אכן כפי שרשמת מחיר המכירה המצופה </p><p>היזם מזהה את נישת הדרישה ובונה עבורה את הבית המתאים בכל שוק ושוק כפי הבנתו.</p><p></p><p>למשל בעיר בעסקה A (והרעיון הבסיסי חל בכלל העסקאות) טווח הבתים נע החל מ 200K לבית פשוט משנות ה 50 ועד לבתי יוקרה ב 2M כאשר בית סטנדרטי חדש נסחר ברמות ה 750K +</p><p>(במקרה זה את המגרשים מקיפים כ 300 בתים ברמות המחיר הנ"ל)</p><p></p><p>הסיבה לבחירת סוג הבית ויעד המכירה מתבססת על זיהוי נישת צורך בעלת יכולות.</p><p></p><p>כלומר מהי נישת המחיר/בית שייש יותר משקי בית בעלי יכולת/צריכה מותאמים אליו כאשר זמינות המוצר/בית חסרה.</p><p></p><p>במקרה זה בקטגוריית משקיי בית בעלי הכנסה של 200K פלוס נמצא החסר הגדול מבחינת זמינות המוצר והוא בתי ה 750K .</p><p></p><p>אני שם לב כעת שרשמתי <u><strong>ממוצע</strong></u> שווי ובעצם זה<span style="color: #0000cc"> Median Home Values Estimate</span></p><p>הנחת העבודה הינה שמשק בית רוכש צורך בית של פי 3 מהכנסתו כלומר הכנסה של 100 מאפשרת רכישה של 300 וכן הלאה</p><p></p><p><u>ומשום כך 2 דברים מהותיים</u></p><p><strong>האחד</strong> מאחר והממוצע מבוסס על ההיצע הקיים אשר במקרה זה לבנות בית ממוצע כייון שיש בתים קיימים בקטגוריה זו ובמידה נאותה או יתרה לצריכה/יכולת, זו תהא טעות לבנות אותם.</p><p></p><p><strong>והשני</strong> הממוצע למעשה מצביע על הפער הקיים בין שווי הבתים להכנסות משקי הבית ובעצם אומר לנו שהבתים הזמנים בשוק אינם תאומים למשקי בית (בעסקה A ממוצעי ההכנסה היא 100 והבתים הזמנים הינם 260 כאשר הם תומכים בשווי 300) </p><p></p><p>בשורה התחתונה חוץ מהעסקה A בה המחיר למימוש של 750K הינו מחיר שוק</p><p>ובשני העסקאות הבאות דווקא המחיר יוצא נמוך משמעותית מדוגמאות דומות בסביבתם.</p><p></p><p>תודה</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="נתן90, post: 141100497, member: 3904108"] כמה הבהרות לנקודות שהעלת מימוש אכן כפי שרשמת מחיר המכירה המצופה היזם מזהה את נישת הדרישה ובונה עבורה את הבית המתאים בכל שוק ושוק כפי הבנתו. למשל בעיר בעסקה A (והרעיון הבסיסי חל בכלל העסקאות) טווח הבתים נע החל מ 200K לבית פשוט משנות ה 50 ועד לבתי יוקרה ב 2M כאשר בית סטנדרטי חדש נסחר ברמות ה 750K + (במקרה זה את המגרשים מקיפים כ 300 בתים ברמות המחיר הנ"ל) הסיבה לבחירת סוג הבית ויעד המכירה מתבססת על זיהוי נישת צורך בעלת יכולות. כלומר מהי נישת המחיר/בית שייש יותר משקי בית בעלי יכולת/צריכה מותאמים אליו כאשר זמינות המוצר/בית חסרה. במקרה זה בקטגוריית משקיי בית בעלי הכנסה של 200K פלוס נמצא החסר הגדול מבחינת זמינות המוצר והוא בתי ה 750K . אני שם לב כעת שרשמתי [U][B]ממוצע[/B][/U] שווי ובעצם זה[COLOR=#0000cc] Median Home Values Estimate[/COLOR] הנחת העבודה הינה שמשק בית רוכש צורך בית של פי 3 מהכנסתו כלומר הכנסה של 100 מאפשרת רכישה של 300 וכן הלאה [U]ומשום כך 2 דברים מהותיים[/U] [B]האחד[/B] מאחר והממוצע מבוסס על ההיצע הקיים אשר במקרה זה לבנות בית ממוצע כייון שיש בתים קיימים בקטגוריה זו ובמידה נאותה או יתרה לצריכה/יכולת, זו תהא טעות לבנות אותם. [B]והשני[/B] הממוצע למעשה מצביע על הפער הקיים בין שווי הבתים להכנסות משקי הבית ובעצם אומר לנו שהבתים הזמנים בשוק אינם תאומים למשקי בית (בעסקה A ממוצעי ההכנסה היא 100 והבתים הזמנים הינם 260 כאשר הם תומכים בשווי 300) בשורה התחתונה חוץ מהעסקה A בה המחיר למימוש של 750K הינו מחיר שוק ובשני העסקאות הבאות דווקא המחיר יוצא נמוך משמעותית מדוגמאות דומות בסביבתם. תודה [/QUOTE]
שם
אימות
פרסם תגובה
פורומים
המומחים
כלכלה
השקעות נדל"ן בארה"ב
בניה חדשה ניתוח עסקה ותבונות
צור קשר
תקנון הפורום
מדיניות פרטיות
עזרה
עמוד ראשי
עברית (he_IL)
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd.
Forum software by XenForo
®
© 2010-2020 XenForo Ltd.
למעלה