שמאי או בדק בית לפני רכישת דירה יד שנייה?

[metoo3]

שמאי או בדק בית לפני רכישת דירה יד שנייה?

הי לכולם,
כתבתי פה לפני שבועיים ועזרתם לי מאוד, תודה!
אנחנו לקראת רכישת דירה ראשונה ובהתלבטות לגבי דירה מסוימת - מדובר בדירה בבניין רכבת משנות ה-50 שנמצא כבר 3 שנים בתהליך של תמא2. על פניו, הבניין והדירה נראים שמורים ומטופחים. ההתלבטות היא קודם כל העובדה שמדובר בבניין ישן ויכול להיות שיש בעיות באינסטלציה וכו' שלא נראות לעין.
שנית, אנחנו לא בטוחים לגבי ערך הדירה -עשינו סקר קטן בשכונה וגם הסתכלנו במדלן ובאתר של רשות המסים, אבל הנתונים מאוד מבלבלים, יש פערים יותר מידי גדולים במחירים. היינו רוצים לקבל הערכה מדויקת יותר לגבי ערך הדירה. האם הייתם ממליצים לקחת שמאי? בדק בית? מה ההבדל ביניהם?
אשמח לדעתכם

 

[Futureishere]

דעה

ראשית אינני מומחה, לכן חשוב בדיקה אישית שלך

שמאי - אמור להעריך את שוי הבית, בדק בית - אמור להעריך את מצב הבית

יש לקחת בחשבון שבאזורים מעורבים יש הפרשי מחירים, כמובן יש לקחת בחשבון דברים כמו שטח דירה, חניות, כיווני דירה ושנת הדירה.

בדק בית יכול לבדוק באופן יסודי אך לא מושלם, אם הצנרת בת 30 שנה, היא בת שלושים שנה, אם את חושבת על שיפוץ הנכס, יש לקחת בחשבון שהחלפת ריצוף יכולה לעלות על בעיות וייתכן ויידרש החלפת צנרת.

בהצלחה

 

[עורכת דין חן סרי]

הפערים במחירים נובעים כנראה ממצב הדירה

אם תשווה דירה מוזנחת לעומת דירה שמורה לעומת דירה משופצת מעוצבת ומושקעת כמובן שתקבל פערי מחירים.

 

[שי שור]

שמאי או בדק בית?

ראשית, אני מאוד אוהב לרכוש נכסים להשקעה במקומות כאלה (לא יודע באיזו עיר) כי יש להם פוטנציאל מעניין לעליית ערך.

שנית, בעיות בתחזוקת הנכס יהיו בכל נכס, גם נכס חדש מקבלן. אני ממליץ לשאול את הדיירים האחרים בבניין על בעיות. בנוסף, אם בעלי הנכס עשו שיפוץ אז לשאול לגבי האינסטלציה וחשמל. ממלץ גם ללכת לשיבר ולראות אם יש צינורות חדשים (SP בדרך כלל) או צינורות ישנים. בארון חשמל אותו הדבר (לבדוק אם הארון חדש). אם יש חשש, ממליץ להביא בדק בית שיבדוק את כל המערכות הסמויות מהעין, יכול חסוך המון כסף!

לגבי ערך הנכס, לפעמים רואים ברשות המיסים מידע נדל''ן (אני בודק רק שם, זה המקור) שיש פערי מחירים גבוהיים. הדבר בדרך כלל נובע מאנשים שלוקחים כסף שחור. כותבים בחוזה - 500K ובפועל שולם עוד 100K במזומן. ברגע שתעשו הרבה סיורי נכסים, תדברו עם האוכלוסיה ומתווכים אתם תבינו אם זה המצב.
אנשים רוצים לחסוך תשלום מס שבח וכותבים מחיר נמוך יותר בחוזה.

כמובן, שהפער יכול להגיע גם מרמת הגימור של הנכסים השונים.
ממליץ להיעזר במסר מתווכים ולהבין דרכם מה המחיר (גם שמאים מתקשרים למתווכים).
בכל מקרה, שמאי חייבים להביא לפני חתימת חוזה!!! גם שיעריך את המחיר וגם שיעשה בדיקות קנייניות ותכנוניות על הנכס!

אחרי ששמאי מוסר את השומה שלו אז אפשר ללכת לחתום על חוזה. ממליץ גם להביא שמאי שהבנק שאתם רוצים לקחת את המשכנתא מכיר בו, כך תחסוכו עוד כמה מאות שקלים

בהצלחה

 

[Lighting Express]

ההערכות של השמאים מאד לא מדויקות

כשהתגרשנו, הבאנו 2 שמאים, וההבדל בין ההערכות שלהם היה 500,000₪!

לגבי בדק בית, גם נשמע לי מיותר. בבניינים האלה משנות החמישים בוודאות ימצאו כל פגם אפשרי. סטנדרט בניה נמוך לצד הבלאי מאז, מבטיחים שהבדיקה תצא לא טובה. כמו לקחת לבדיקה מכונית בת 15, יד רביעית, שנסעה 250,000 ק"מ. ברור שיהיו ליקויים.

 

[metoo3]

תודה על התשובות שלכם, כמה הערות ושאלות -

מה שכתב שי שור נראה לי מאוד הגיוני לאור הפערים המאוד גבוהים של דירות עם מפרטים דומים.

עשינו סיורים בשכונה, שאלנו אנשים וגם ראינו דירות ממתווכים. מהשיחות עם השכנים יצאנו מבולבלים. דיברנו למשל עם בחור בבניין הסמוך שסיפר שרכש דירה לפני 3 שנים עם מפרט דומה, אפילו קצת יותר גדול במ"ר, במחיר נמוך בחצי מיליון שקל מהמחיר ההתחלתי של הדירה שהתעניינו בו. הוא ידע להגיד שהמחירים בשכונה עולים כל הזמן, אבל לא היה לו מידע מדויק.

ולגבי מתווכים - גם זה מבלבל. ראינו למשל לפני 3 חודשים 3 דירות עם מתווך, שאמר לנו עד איזה מחיר מוכנים המוכרים לרדת. כל הדירות שראינו עדיין מוצעות למכירה והמחיר שלהם ירד, חלק גם קרוב או מתחת לאותו מחיר מינימום שהמתווך ציין. מעבר לשיחה על מחיר הדירה מה עוד צריך לשאול את המתווך כדי להרגיש את השוק?

לגבי בדיקת בדק בית - ברור לי ששום דבר לא יהיה מושלם בבניין ישן, אבל יכול להיות שבדק בית יגלה ליקוי רציני כמו אינסטלציה פגומה לחלוטין או בניין שהוכרז כמבנה מסוכן?