אתה משתמש בדפדפן מיושן. יתכן והאתר הנוכחי יוצג באופן שגוי, כמו כן אתרים אחרים ברשת.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש בדפדפן חילופי.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש בדפדפן חילופי.
השקעה במולטי-פמיילי
- פותח הנושא 123yaron
- פורסם בתאריך
- מצב
- הנושא נעול.
שכחתי לציין
שיש כבר פרויקט ספציפי שאני מתעניין בו.
בקרוב אפגש עם היזם ואני רוצה לדעת מה הנקודות שאני כמשקיע צריך לשים עליהן את הדגש בפרויקט מסוג זה.
שכחתי לצייןהשקעה במולטי-פמיילי
שלום לכולם,
אני רוצה להיכנס כמשקיע בפרויקט של מולטי פמיילי, לא כיזם אלה כמשקיעכרגיל שרוכש יחידת בעלות.
מה עליי לבדוק/לשאול לפני שאני נכנס להשקיע
תודה
שיש כבר פרויקט ספציפי שאני מתעניין בו.
בקרוב אפגש עם היזם ואני רוצה לדעת מה הנקודות שאני כמשקיע צריך לשים עליהן את הדגש בפרויקט מסוג זה.
המון דברים
באופן כללי זו השקעה מאד מסוכנת. מה שקראת לו "יחידת בעלות" הוא בדרך כלל השקעה כשותף מוגבל.
"משקיע רגיל" כמו שתיארת צריך לדעת לא פחות מהיזם/המשווק.
ההבדל היחיד הוא שהמשקיע לא אמור להוציא לפועל את הפרויקט (בלא מעט מקרים המשקיעים נאלצו להשתלט על הפרויקט).
כל פרויקט מעלה שאלות אחרות.
לא כתבת מיקום ואפילו לא כתבת אם זו עסקת בנייה, השבחה, או החזקה לטווח ארוך.
אני מציע לך לכתוב פרטים יותר ספציפיים כי ככה לא תוכל לבדוק השקעה כמו שצריך.
דברים שמשותפים לכל השקעה:
בדיקת רקע של היזם.
בדיקת היתכנות של התכנית העסקית- האם המחיר, העמלות, ההוצאות וההכנסות מתאימים למציאות בשוק. מה המציאות זו שאלה מאד קשה. צריך להכיר טוב טוב את סביבת הנכס (תעסוקה, פשיעה, חינוך, אקלים), ואת מה שצפוי לקרות בה (בניה מסיבית? רגולציה משתנה? בריחה של אוכלוסיה? וכו'). בדרך כלל ראוי גם ללמוד בעצמך (כולל להגיע פיזית) וגם להעסיק שמאי מטעמך. שים לב שעל כל אזור בארה"ב יש מחקרים, כתבות, ואין ספור אנקדוטות למה הוא הדבר הבא. אל תתרגש ממה שהיזם אומר לך.
בדיקת כל השותפים (אם הדברים משתבשים עם היזם, שיתוף הפעולה בין השותפים יהיה קריטי להצלת מה שנשאר מהקרן).
בדיקת המבנה המשפטי, זכויותיך וזכויות היזם/משווק (מוכרח להעסיק עורך דין מטעמך). דגש על איך פותרים מחלוקות, ובאילו תנאים אתה יכול למכור את חלקך בפרויקט.
בדיקת המיסוי בארה"ב ובישראל מול רו"ח מטעמך.
קריאה והבנה של כל תנאי המשכנתא היא קריטית בנכסים גדולים. תשלומים וריביות משתנים, וקנסות יציאה יכולים להשפיע מאד על התשואה
המון דבריםהשקעה במולטי-פמיילי
שלום לכולם,
אני רוצה להיכנס כמשקיע בפרויקט של מולטי פמיילי, לא כיזם אלה כמשקיעכרגיל שרוכש יחידת בעלות.
מה עליי לבדוק/לשאול לפני שאני נכנס להשקיע
תודה
באופן כללי זו השקעה מאד מסוכנת. מה שקראת לו "יחידת בעלות" הוא בדרך כלל השקעה כשותף מוגבל.
"משקיע רגיל" כמו שתיארת צריך לדעת לא פחות מהיזם/המשווק.
ההבדל היחיד הוא שהמשקיע לא אמור להוציא לפועל את הפרויקט (בלא מעט מקרים המשקיעים נאלצו להשתלט על הפרויקט).
כל פרויקט מעלה שאלות אחרות.
לא כתבת מיקום ואפילו לא כתבת אם זו עסקת בנייה, השבחה, או החזקה לטווח ארוך.
אני מציע לך לכתוב פרטים יותר ספציפיים כי ככה לא תוכל לבדוק השקעה כמו שצריך.
דברים שמשותפים לכל השקעה:
בדיקת רקע של היזם.
בדיקת היתכנות של התכנית העסקית- האם המחיר, העמלות, ההוצאות וההכנסות מתאימים למציאות בשוק. מה המציאות זו שאלה מאד קשה. צריך להכיר טוב טוב את סביבת הנכס (תעסוקה, פשיעה, חינוך, אקלים), ואת מה שצפוי לקרות בה (בניה מסיבית? רגולציה משתנה? בריחה של אוכלוסיה? וכו'). בדרך כלל ראוי גם ללמוד בעצמך (כולל להגיע פיזית) וגם להעסיק שמאי מטעמך. שים לב שעל כל אזור בארה"ב יש מחקרים, כתבות, ואין ספור אנקדוטות למה הוא הדבר הבא. אל תתרגש ממה שהיזם אומר לך.
בדיקת כל השותפים (אם הדברים משתבשים עם היזם, שיתוף הפעולה בין השותפים יהיה קריטי להצלת מה שנשאר מהקרן).
בדיקת המבנה המשפטי, זכויותיך וזכויות היזם/משווק (מוכרח להעסיק עורך דין מטעמך). דגש על איך פותרים מחלוקות, ובאילו תנאים אתה יכול למכור את חלקך בפרויקט.
בדיקת המיסוי בארה"ב ובישראל מול רו"ח מטעמך.
קריאה והבנה של כל תנאי המשכנתא היא קריטית בנכסים גדולים. תשלומים וריביות משתנים, וקנסות יציאה יכולים להשפיע מאד על התשואה
צבי
תודה על התשובה המפורטת.
המיקום של הנכס הוא באורלנדו,
זהו נכס שאמור לעבור שיפוץ ולהימכר תוך 3 שנים לפי מה שהיזם אומר.
יש יזם ישראלי שחבר ליזם אמריקאי שהוא לקח משכנתא עבור הרכישה, ובעצם הם אלה שמובילים את הפרויקט ולמשקיעים אין סיי בכל מה שקשור לניהול וקבלת החלטות.
צביהמון דברים
באופן כללי זו השקעה מאד מסוכנת. מה שקראת לו "יחידת בעלות" הוא בדרך כלל השקעה כשותף מוגבל.
"משקיע רגיל" כמו שתיארת צריך לדעת לא פחות מהיזם/המשווק.
ההבדל היחיד הוא שהמשקיע לא אמור להוציא לפועל את הפרויקט (בלא מעט מקרים המשקיעים נאלצו להשתלט על הפרויקט).
כל פרויקט מעלה שאלות אחרות.
לא כתבת מיקום ואפילו לא כתבת אם זו עסקת בנייה, השבחה, או החזקה לטווח ארוך.
אני מציע לך לכתוב פרטים יותר ספציפיים כי ככה לא תוכל לבדוק השקעה כמו שצריך.
דברים שמשותפים לכל השקעה:
בדיקת רקע של היזם.
בדיקת היתכנות של התכנית העסקית- האם המחיר, העמלות, ההוצאות וההכנסות מתאימים למציאות בשוק. מה המציאות זו שאלה מאד קשה. צריך להכיר טוב טוב את סביבת הנכס (תעסוקה, פשיעה, חינוך, אקלים), ואת מה שצפוי לקרות בה (בניה מסיבית? רגולציה משתנה? בריחה של אוכלוסיה? וכו'). בדרך כלל ראוי גם ללמוד בעצמך (כולל להגיע פיזית) וגם להעסיק שמאי מטעמך. שים לב שעל כל אזור בארה"ב יש מחקרים, כתבות, ואין ספור אנקדוטות למה הוא הדבר הבא. אל תתרגש ממה שהיזם אומר לך.
בדיקת כל השותפים (אם הדברים משתבשים עם היזם, שיתוף הפעולה בין השותפים יהיה קריטי להצלת מה שנשאר מהקרן).
בדיקת המבנה המשפטי, זכויותיך וזכויות היזם/משווק (מוכרח להעסיק עורך דין מטעמך). דגש על איך פותרים מחלוקות, ובאילו תנאים אתה יכול למכור את חלקך בפרויקט.
בדיקת המיסוי בארה"ב ובישראל מול רו"ח מטעמך.
קריאה והבנה של כל תנאי המשכנתא היא קריטית בנכסים גדולים. תשלומים וריביות משתנים, וקנסות יציאה יכולים להשפיע מאד על התשואה
תודה על התשובה המפורטת.
המיקום של הנכס הוא באורלנדו,
זהו נכס שאמור לעבור שיפוץ ולהימכר תוך 3 שנים לפי מה שהיזם אומר.
יש יזם ישראלי שחבר ליזם אמריקאי שהוא לקח משכנתא עבור הרכישה, ובעצם הם אלה שמובילים את הפרויקט ולמשקיעים אין סיי בכל מה שקשור לניהול וקבלת החלטות.
קודם כל, השקעה סופר מסוכנת
אני לא מכיר את אורלנדו יותר מדי. הייתי שם פעם כילד (דיסני וורלד...), אבל יש כאן כמה סיכונים כלליים יותר.
 
1. למשקיעים אין סיי. זה בעצם סוג של קבוצת רכישה- אתם שמים את הכסף בהתחלה והם מספקים את השירות רק בהמשך.
מה קורה אם היזמים לא מספקים את הסחורה מכל סיבה שהיא? האם יש לכם איזושהיא דרך להיפרע מהם? את מי תובעים (יזם אמריקאי, יזם ישראלי? חברה בע"מ?) ואיפה (פלורידה? ישראל?) אם הם מועלים בכספים, או מרמים אתכם בכל דרך אחרת (ויש המון דרכים)? האם יש ממי להיפרע? בכלל, מי מפקח מטעמכם על הסיפור הזה? בקבוצות רכישה בארץ כמעט תמיד הכסף מוחזק אצל עו"ד נאמן שמשחרר את הכסף רק אחרי שהוא מוודא לאן בדיוק הוא הולך, ואת ההתקדמות ביחס לתוכנית. זו דרך להגן לפחות חלקית על משקיעים מפני יזמים.
2. אופק השקעה של 3 שנים- זה אופק השקעה קצר. מה קורה אם יש עיכובים בשיפוץ?
מה קורה אם המחירים יורדים בזמן הזה? האם צריך להחזיר את המשכנתא או שהתנאים שלה משתנים? איזו תשואה מקבלים כשממתינים שהמחירים יעלו? האם נלקחו בחשבון עלויות אכלוס (בשנים הראשונות של נכס בד"כ יש הרבה תחלופה)?
3. פלורידה והוריקנים. אם ההתחממות הגלובלית זה דבר אמיתי, אז סופות כמו שהיו בשנה האחרונה עלולות להיות יותר ויותר תדירות. מי שפועל שם יכול לשכנע את עצמו כמה שהוא רוצה שזה לא כל כך משמעותי, אבל סופות כאלה כל שנה או שנתיים זה ביג דיל.
4. האם הבנק שנתן את המשכנתא מודע לזה שהמשקיעים הם ישראלים? זה ביג דיל. בד"כ הבנק לא ייתן משכנתא ליזם שלא מביא אחוז ניכר מההון העצמי מהבית. הייתי ממליץ לכל משקיע לדרוש לראות את הניירת מול הבנק. בפרט, את הצהרת ההון של היזם הייתי דורש לבדוק ולאמת. חשוב להבין שאם רימו את הבנק, זה יקשה עליכם מאד להציל את הכסף במידה ויהיו בעיות בהמשך.
 
מעבר לזה, יש את כל הדברים היותר ספציפיים:
שוב, את אורלנדו אני לא ממש מכיר. אני רק מניח שיש בה אזורים טובים יותר ואזורים טובים פחות. גם המצב הפיזי של הנכס, והעלויות ולוח הזמנים של השיפוץ צריכים להיבחן על ידי מישהו מקצועי.
 
תזכור שאם יש דבר אחד שאסור לעשות בקבוצת רכישה, זה להסתמך על מה שהיזם אומר. המשקיעים נותנים לו מיליוני דולרים. יש לו הרבה מאד סיבות לשקר
קודם כל, השקעה סופר מסוכנתצבי
תודה על התשובה המפורטת.
המיקום של הנכס הוא באורלנדו,
זהו נכס שאמור לעבור שיפוץ ולהימכר תוך 3 שנים לפי מה שהיזם אומר.
יש יזם ישראלי שחבר ליזם אמריקאי שהוא לקח משכנתא עבור הרכישה, ובעצם הם אלה שמובילים את הפרויקט ולמשקיעים אין סיי בכל מה שקשור לניהול וקבלת החלטות.
אני לא מכיר את אורלנדו יותר מדי. הייתי שם פעם כילד (דיסני וורלד...), אבל יש כאן כמה סיכונים כלליים יותר.
 
1. למשקיעים אין סיי. זה בעצם סוג של קבוצת רכישה- אתם שמים את הכסף בהתחלה והם מספקים את השירות רק בהמשך.
מה קורה אם היזמים לא מספקים את הסחורה מכל סיבה שהיא? האם יש לכם איזושהיא דרך להיפרע מהם? את מי תובעים (יזם אמריקאי, יזם ישראלי? חברה בע"מ?) ואיפה (פלורידה? ישראל?) אם הם מועלים בכספים, או מרמים אתכם בכל דרך אחרת (ויש המון דרכים)? האם יש ממי להיפרע? בכלל, מי מפקח מטעמכם על הסיפור הזה? בקבוצות רכישה בארץ כמעט תמיד הכסף מוחזק אצל עו"ד נאמן שמשחרר את הכסף רק אחרי שהוא מוודא לאן בדיוק הוא הולך, ואת ההתקדמות ביחס לתוכנית. זו דרך להגן לפחות חלקית על משקיעים מפני יזמים.
2. אופק השקעה של 3 שנים- זה אופק השקעה קצר. מה קורה אם יש עיכובים בשיפוץ?
מה קורה אם המחירים יורדים בזמן הזה? האם צריך להחזיר את המשכנתא או שהתנאים שלה משתנים? איזו תשואה מקבלים כשממתינים שהמחירים יעלו? האם נלקחו בחשבון עלויות אכלוס (בשנים הראשונות של נכס בד"כ יש הרבה תחלופה)?
3. פלורידה והוריקנים. אם ההתחממות הגלובלית זה דבר אמיתי, אז סופות כמו שהיו בשנה האחרונה עלולות להיות יותר ויותר תדירות. מי שפועל שם יכול לשכנע את עצמו כמה שהוא רוצה שזה לא כל כך משמעותי, אבל סופות כאלה כל שנה או שנתיים זה ביג דיל.
4. האם הבנק שנתן את המשכנתא מודע לזה שהמשקיעים הם ישראלים? זה ביג דיל. בד"כ הבנק לא ייתן משכנתא ליזם שלא מביא אחוז ניכר מההון העצמי מהבית. הייתי ממליץ לכל משקיע לדרוש לראות את הניירת מול הבנק. בפרט, את הצהרת ההון של היזם הייתי דורש לבדוק ולאמת. חשוב להבין שאם רימו את הבנק, זה יקשה עליכם מאד להציל את הכסף במידה ויהיו בעיות בהמשך.
 
מעבר לזה, יש את כל הדברים היותר ספציפיים:
שוב, את אורלנדו אני לא ממש מכיר. אני רק מניח שיש בה אזורים טובים יותר ואזורים טובים פחות. גם המצב הפיזי של הנכס, והעלויות ולוח הזמנים של השיפוץ צריכים להיבחן על ידי מישהו מקצועי.
 
תזכור שאם יש דבר אחד שאסור לעשות בקבוצת רכישה, זה להסתמך על מה שהיזם אומר. המשקיעים נותנים לו מיליוני דולרים. יש לו הרבה מאד סיבות לשקר
Boston Guy
New member
מוכן להתערב שהבנק לא יודע בכלל שיש "משקיעים קטנים" מישראל
הייתי באורלנדו לפני 5 חדשים, וסיירתי שם בכמה וכמה אתרי בניה ושיפוץ של קומפלקסים למגורים בשכירות וקונדומיניומים. יש אזורים בעיר שבהם יש תנופת בנייה די רצינית של דיור למגורים - זה מריח כמו אלפיים ושש ALL OVER AGAIN.
אני הייתי שם בעינייני מקצוע - SMART CITY וכיוצ"ב - ולא בענייני עסקאות נדל"ן. אבל יצא לי להתקל במסגרת סיורי העבודה שלי בנציגים של עם היזמים שפועלים שם (לא פגשתי ישראלי אחד לרפואה שם... למעט משתתפת מפורום אחר בתפוז שגרה שם).
לגבי השואל: קודם כל - צריך להבין אם הוא בכלל "משקיע" בנדל"ן.
כלומר - האם הוא הולך לקבל תמורת כספו איזשהוא DEED על נכס נדל"ני באורלנדו.
הניחוש שלי - לא. השם של ירון או ה LLC הפרטי של ירון לא יופיע על DEED.
זה מריח כאילו הולכים למכור לו "יחידת רכישה" וירטואלית - או במילים אחרות שהוא הולך לקנות אחוז מסויים בעסק.
אם מתאר את זה בצורה אמיתית - הוא הולך לתת הלוואה כספית ליזם, ואת הכסף הוא יראה חזרה אם וכאשר הפרוייקט יצליח וימכר.
אם משהו יקרה לפרוייקט והוא לא יצליח, יקלע לקשיים וכיוצ"ב - הוא יהיה נושה סוג ב' של היזם פושט הרגל. קודם כל הבנקים שנתנו הלוואות ומשכנתאות יקחו את כספם חזרה (כי הם נושים סוג א'), אחר כך יבואו הרשויות המקומיות, העיריות, בעלי המקצוע, ספקי חומרי הבנייה וכיוצ"ב... ובסוף התור הארוך יבואו ירון וחבריו ה"משקיעים" ויתחלקו במה שנשאר (אם נשאר).
מוכן להתערב שהבנק לא יודע בכלל שיש "משקיעים קטנים" מישראלקודם כל, השקעה סופר מסוכנת
אני לא מכיר את אורלנדו יותר מדי. הייתי שם פעם כילד (דיסני וורלד...), אבל יש כאן כמה סיכונים כלליים יותר.
 
1. למשקיעים אין סיי. זה בעצם סוג של קבוצת רכישה- אתם שמים את הכסף בהתחלה והם מספקים את השירות רק בהמשך.
מה קורה אם היזמים לא מספקים את הסחורה מכל סיבה שהיא? האם יש לכם איזושהיא דרך להיפרע מהם? את מי תובעים (יזם אמריקאי, יזם ישראלי? חברה בע"מ?) ואיפה (פלורידה? ישראל?) אם הם מועלים בכספים, או מרמים אתכם בכל דרך אחרת (ויש המון דרכים)? האם יש ממי להיפרע? בכלל, מי מפקח מטעמכם על הסיפור הזה? בקבוצות רכישה בארץ כמעט תמיד הכסף מוחזק אצל עו"ד נאמן שמשחרר את הכסף רק אחרי שהוא מוודא לאן בדיוק הוא הולך, ואת ההתקדמות ביחס לתוכנית. זו דרך להגן לפחות חלקית על משקיעים מפני יזמים.
2. אופק השקעה של 3 שנים- זה אופק השקעה קצר. מה קורה אם יש עיכובים בשיפוץ?
מה קורה אם המחירים יורדים בזמן הזה? האם צריך להחזיר את המשכנתא או שהתנאים שלה משתנים? איזו תשואה מקבלים כשממתינים שהמחירים יעלו? האם נלקחו בחשבון עלויות אכלוס (בשנים הראשונות של נכס בד"כ יש הרבה תחלופה)?
3. פלורידה והוריקנים. אם ההתחממות הגלובלית זה דבר אמיתי, אז סופות כמו שהיו בשנה האחרונה עלולות להיות יותר ויותר תדירות. מי שפועל שם יכול לשכנע את עצמו כמה שהוא רוצה שזה לא כל כך משמעותי, אבל סופות כאלה כל שנה או שנתיים זה ביג דיל.
4. האם הבנק שנתן את המשכנתא מודע לזה שהמשקיעים הם ישראלים? זה ביג דיל. בד"כ הבנק לא ייתן משכנתא ליזם שלא מביא אחוז ניכר מההון העצמי מהבית. הייתי ממליץ לכל משקיע לדרוש לראות את הניירת מול הבנק. בפרט, את הצהרת ההון של היזם הייתי דורש לבדוק ולאמת. חשוב להבין שאם רימו את הבנק, זה יקשה עליכם מאד להציל את הכסף במידה ויהיו בעיות בהמשך.
 
מעבר לזה, יש את כל הדברים היותר ספציפיים:
שוב, את אורלנדו אני לא ממש מכיר. אני רק מניח שיש בה אזורים טובים יותר ואזורים טובים פחות. גם המצב הפיזי של הנכס, והעלויות ולוח הזמנים של השיפוץ צריכים להיבחן על ידי מישהו מקצועי.
 
תזכור שאם יש דבר אחד שאסור לעשות בקבוצת רכישה, זה להסתמך על מה שהיזם אומר. המשקיעים נותנים לו מיליוני דולרים. יש לו הרבה מאד סיבות לשקר
הייתי באורלנדו לפני 5 חדשים, וסיירתי שם בכמה וכמה אתרי בניה ושיפוץ של קומפלקסים למגורים בשכירות וקונדומיניומים. יש אזורים בעיר שבהם יש תנופת בנייה די רצינית של דיור למגורים - זה מריח כמו אלפיים ושש ALL OVER AGAIN.
אני הייתי שם בעינייני מקצוע - SMART CITY וכיוצ"ב - ולא בענייני עסקאות נדל"ן. אבל יצא לי להתקל במסגרת סיורי העבודה שלי בנציגים של עם היזמים שפועלים שם (לא פגשתי ישראלי אחד לרפואה שם... למעט משתתפת מפורום אחר בתפוז שגרה שם).
לגבי השואל: קודם כל - צריך להבין אם הוא בכלל "משקיע" בנדל"ן.
כלומר - האם הוא הולך לקבל תמורת כספו איזשהוא DEED על נכס נדל"ני באורלנדו.
הניחוש שלי - לא. השם של ירון או ה LLC הפרטי של ירון לא יופיע על DEED.
זה מריח כאילו הולכים למכור לו "יחידת רכישה" וירטואלית - או במילים אחרות שהוא הולך לקנות אחוז מסויים בעסק.
אם מתאר את זה בצורה אמיתית - הוא הולך לתת הלוואה כספית ליזם, ואת הכסף הוא יראה חזרה אם וכאשר הפרוייקט יצליח וימכר.
אם משהו יקרה לפרוייקט והוא לא יצליח, יקלע לקשיים וכיוצ"ב - הוא יהיה נושה סוג ב' של היזם פושט הרגל. קודם כל הבנקים שנתנו הלוואות ומשכנתאות יקחו את כספם חזרה (כי הם נושים סוג א'), אחר כך יבואו הרשויות המקומיות, העיריות, בעלי המקצוע, ספקי חומרי הבנייה וכיוצ"ב... ובסוף התור הארוך יבואו ירון וחבריו ה"משקיעים" ויתחלקו במה שנשאר (אם נשאר).
זה כמו לקנות אג"ח של טייקון ישראלי?
זה כמו לקנות אג"ח של טייקון ישראלי?מוכן להתערב שהבנק לא יודע בכלל שיש "משקיעים קטנים" מישראל
הייתי באורלנדו לפני 5 חדשים, וסיירתי שם בכמה וכמה אתרי בניה ושיפוץ של קומפלקסים למגורים בשכירות וקונדומיניומים. יש אזורים בעיר שבהם יש תנופת בנייה די רצינית של דיור למגורים - זה מריח כמו אלפיים ושש ALL OVER AGAIN.
אני הייתי שם בעינייני מקצוע - SMART CITY וכיוצ"ב - ולא בענייני עסקאות נדל"ן. אבל יצא לי להתקל במסגרת סיורי העבודה שלי בנציגים של עם היזמים שפועלים שם (לא פגשתי ישראלי אחד לרפואה שם... למעט משתתפת מפורום אחר בתפוז שגרה שם).
לגבי השואל: קודם כל - צריך להבין אם הוא בכלל "משקיע" בנדל"ן.
כלומר - האם הוא הולך לקבל תמורת כספו איזשהוא DEED על נכס נדל"ני באורלנדו.
הניחוש שלי - לא. השם של ירון או ה LLC הפרטי של ירון לא יופיע על DEED.
זה מריח כאילו הולכים למכור לו "יחידת רכישה" וירטואלית - או במילים אחרות שהוא הולך לקנות אחוז מסויים בעסק.
אם מתאר את זה בצורה אמיתית - הוא הולך לתת הלוואה כספית ליזם, ואת הכסף הוא יראה חזרה אם וכאשר הפרוייקט יצליח וימכר.
אם משהו יקרה לפרוייקט והוא לא יצליח, יקלע לקשיים וכיוצ"ב - הוא יהיה נושה סוג ב' של היזם פושט הרגל. קודם כל הבנקים שנתנו הלוואות ומשכנתאות יקחו את כספם חזרה (כי הם נושים סוג א'), אחר כך יבואו הרשויות המקומיות, העיריות, בעלי המקצוע, ספקי חומרי הבנייה וכיוצ"ב... ובסוף התור הארוך יבואו ירון וחבריו ה"משקיעים" ויתחלקו במה שנשאר (אם נשאר).
שותפות בחברת אחזקות זה יותר גרוע מהלוואה
אם לא יחזירו לו את הכסף, זה אפילו לא יהיה רשום בשום מקום כחדלות פירעון. סתם כישלון עסקי.
מצד שני קונסורציומים זה דבר שקיים ועובד.
השאלה היא מה ההגנות שיש לשותפים.
ברוב הקבוצות בארץ, אין להם סיי ומנגנוני בקרה ופיקוח.
 
בקשר לטייקונים- הם לפחות נתנו ערבויות אישיות לבנקים. ז"א שהיה להם skin in the game. היזמים בפרויקטים מהסוג הזה מסכנים מעט מאד כסף מהבית אם בכלל (שלא לדבר על המקרים הלא מעטים שבהם הם מרוויחים כבר ברכישה).
שותפות בחברת אחזקות זה יותר גרוע מהלוואהמוכן להתערב שהבנק לא יודע בכלל שיש "משקיעים קטנים" מישראל
הייתי באורלנדו לפני 5 חדשים, וסיירתי שם בכמה וכמה אתרי בניה ושיפוץ של קומפלקסים למגורים בשכירות וקונדומיניומים. יש אזורים בעיר שבהם יש תנופת בנייה די רצינית של דיור למגורים - זה מריח כמו אלפיים ושש ALL OVER AGAIN.
אני הייתי שם בעינייני מקצוע - SMART CITY וכיוצ"ב - ולא בענייני עסקאות נדל"ן. אבל יצא לי להתקל במסגרת סיורי העבודה שלי בנציגים של עם היזמים שפועלים שם (לא פגשתי ישראלי אחד לרפואה שם... למעט משתתפת מפורום אחר בתפוז שגרה שם).
לגבי השואל: קודם כל - צריך להבין אם הוא בכלל "משקיע" בנדל"ן.
כלומר - האם הוא הולך לקבל תמורת כספו איזשהוא DEED על נכס נדל"ני באורלנדו.
הניחוש שלי - לא. השם של ירון או ה LLC הפרטי של ירון לא יופיע על DEED.
זה מריח כאילו הולכים למכור לו "יחידת רכישה" וירטואלית - או במילים אחרות שהוא הולך לקנות אחוז מסויים בעסק.
אם מתאר את זה בצורה אמיתית - הוא הולך לתת הלוואה כספית ליזם, ואת הכסף הוא יראה חזרה אם וכאשר הפרוייקט יצליח וימכר.
אם משהו יקרה לפרוייקט והוא לא יצליח, יקלע לקשיים וכיוצ"ב - הוא יהיה נושה סוג ב' של היזם פושט הרגל. קודם כל הבנקים שנתנו הלוואות ומשכנתאות יקחו את כספם חזרה (כי הם נושים סוג א'), אחר כך יבואו הרשויות המקומיות, העיריות, בעלי המקצוע, ספקי חומרי הבנייה וכיוצ"ב... ובסוף התור הארוך יבואו ירון וחבריו ה"משקיעים" ויתחלקו במה שנשאר (אם נשאר).
אם לא יחזירו לו את הכסף, זה אפילו לא יהיה רשום בשום מקום כחדלות פירעון. סתם כישלון עסקי.
מצד שני קונסורציומים זה דבר שקיים ועובד.
השאלה היא מה ההגנות שיש לשותפים.
ברוב הקבוצות בארץ, אין להם סיי ומנגנוני בקרה ופיקוח.
 
בקשר לטייקונים- הם לפחות נתנו ערבויות אישיות לבנקים. ז"א שהיה להם skin in the game. היזמים בפרויקטים מהסוג הזה מסכנים מעט מאד כסף מהבית אם בכלל (שלא לדבר על המקרים הלא מעטים שבהם הם מרוויחים כבר ברכישה).
תופעה מוכרת בקרב יזמים ישראלים
לא רק שאין להם SKIN IN THE GAME הם בכלל ברווח החל מDAY 1, ניגוד אינטרסים מטורף.
תופעה מוכרת בקרב יזמים ישראליםשותפות בחברת אחזקות זה יותר גרוע מהלוואה
אם לא יחזירו לו את הכסף, זה אפילו לא יהיה רשום בשום מקום כחדלות פירעון. סתם כישלון עסקי.
מצד שני קונסורציומים זה דבר שקיים ועובד.
השאלה היא מה ההגנות שיש לשותפים.
ברוב הקבוצות בארץ, אין להם סיי ומנגנוני בקרה ופיקוח.
 
בקשר לטייקונים- הם לפחות נתנו ערבויות אישיות לבנקים. ז"א שהיה להם skin in the game. היזמים בפרויקטים מהסוג הזה מסכנים מעט מאד כסף מהבית אם בכלל (שלא לדבר על המקרים הלא מעטים שבהם הם מרוויחים כבר ברכישה).
לא רק שאין להם SKIN IN THE GAME הם בכלל ברווח החל מDAY 1, ניגוד אינטרסים מטורף.
זה רק הגיוני
הרי קשה/משעמם/מסוכן מידי לעשות כסף בדרך ישרה. יותר קל למצוא פראיירים, למכור להם חלומות ואז לגזור קופון.
זה רק הגיוניתופעה מוכרת בקרב יזמים ישראלים
לא רק שאין להם SKIN IN THE GAME הם בכלל ברווח החל מDAY 1, ניגוד אינטרסים מטורף.
הרי קשה/משעמם/מסוכן מידי לעשות כסף בדרך ישרה. יותר קל למצוא פראיירים, למכור להם חלומות ואז לגזור קופון.
ותמיד המתכון זהה
ישראלים ידועים בזה שהם מחפשים מציאות או "קומבינות" ושונאים לצאת פראיירים, ישראלי ממוצע יעדיף להוציא לעצמו עין ולא לצאת פראייר, אז משווקים לו "קומבינה" ושהוא עושה סיבוב על האמריקאי הממוצע ואז הישראלי הממוצע פותח את פנקס הצ'קים ללא היסוס.
ותמיד המתכון זההזה רק הגיוני
הרי קשה/משעמם/מסוכן מידי לעשות כסף בדרך ישרה. יותר קל למצוא פראיירים, למכור להם חלומות ואז לגזור קופון.
ישראלים ידועים בזה שהם מחפשים מציאות או "קומבינות" ושונאים לצאת פראיירים, ישראלי ממוצע יעדיף להוציא לעצמו עין ולא לצאת פראייר, אז משווקים לו "קומבינה" ושהוא עושה סיבוב על האמריקאי הממוצע ואז הישראלי הממוצע פותח את פנקס הצ'קים ללא היסוס.
רק שאז הישראלי מבין
שעשו עליו את הסיבוב. הוא כמובן לא יודה בזה, רק שהוא הפסיד כסף. לכן הוא יפתח חברה, יציג את עצמו כ"מומחה" וינסה למצוא ישראלים פראיירים אחרים.
 
 
זה מה שמעצבן אותי. שאנשים רואים בנדל"ן הזדמנות רק עם דופקים אחרים, עושים עליהם סיבוב, משקרים, מרמים, עושים קומבינות וכו'.
זה לא צריך להיות ככה. אפשר לעשות עסקים בצורה ישרה, הוגנת ונכונה.
רק שאז הישראלי מביןותמיד המתכון זהה
ישראלים ידועים בזה שהם מחפשים מציאות או "קומבינות" ושונאים לצאת פראיירים, ישראלי ממוצע יעדיף להוציא לעצמו עין ולא לצאת פראייר, אז משווקים לו "קומבינה" ושהוא עושה סיבוב על האמריקאי הממוצע ואז הישראלי הממוצע פותח את פנקס הצ'קים ללא היסוס.
שעשו עליו את הסיבוב. הוא כמובן לא יודה בזה, רק שהוא הפסיד כסף. לכן הוא יפתח חברה, יציג את עצמו כ"מומחה" וינסה למצוא ישראלים פראיירים אחרים.
 
 
זה מה שמעצבן אותי. שאנשים רואים בנדל"ן הזדמנות רק עם דופקים אחרים, עושים עליהם סיבוב, משקרים, מרמים, עושים קומבינות וכו'.
זה לא צריך להיות ככה. אפשר לעשות עסקים בצורה ישרה, הוגנת ונכונה.
ויש כבר מישהו שעושה ביזנס מאלה שכבר דפקו אותם
https://www.hamehaletz.co.il/
(לא מכיר ולא ממליץ).
ויש כבר מישהו שעושה ביזנס מאלה שכבר דפקו אותםרק שאז הישראלי מבין
שעשו עליו את הסיבוב. הוא כמובן לא יודה בזה, רק שהוא הפסיד כסף. לכן הוא יפתח חברה, יציג את עצמו כ"מומחה" וינסה למצוא ישראלים פראיירים אחרים.
 
 
זה מה שמעצבן אותי. שאנשים רואים בנדל"ן הזדמנות רק עם דופקים אחרים, עושים עליהם סיבוב, משקרים, מרמים, עושים קומבינות וכו'.
זה לא צריך להיות ככה. אפשר לעשות עסקים בצורה ישרה, הוגנת ונכונה.
https://www.hamehaletz.co.il/
(לא מכיר ולא ממליץ).
מעניין אם יש מי שעושה את שניהם
כלומר מוצא נכס דפוק. קונה בזול ומוכר לישראלי עם רווח מטורף. כשהישראלי נדפק ומבין שהנכס גרוע, הוא מגיע (תחת חברה אחרת) בתור ה"מחלץ" וקונה את הנכס. אחרי זה הוא מוכר את הנכס לפראייר הבא.
מעניין אם יש מי שעושה את שניהם
כלומר מוצא נכס דפוק. קונה בזול ומוכר לישראלי עם רווח מטורף. כשהישראלי נדפק ומבין שהנכס גרוע, הוא מגיע (תחת חברה אחרת) בתור ה"מחלץ" וקונה את הנכס. אחרי זה הוא מוכר את הנכס לפראייר הבא.
פרקטיקה נפוצה. לא צריך להתחזות לחברה אחרת
כשהישראלי מבין שהנכס גרוע, המשווק מציע לו לקנות ממנו בהפסד מסויים, כשיש לו כבר חוזה סגור מול הישראלי הבא.
לפעמים זה לגמרי על השולחן שהמשווק יאתר קונה אחר (לקונה החדש מספרים שהמשקיע המקורי בדיוק נזקק לכסף, ולכן עסקת החלומות הזו הגיעה אליו).
קורה המון.
לגבי המחלץ- אתר מושקע בסה"כ, ואין שם של בעלים, מנכ"ל, עובדים, משהו. מוזר
פרקטיקה נפוצה. לא צריך להתחזות לחברה אחרתמעניין אם יש מי שעושה את שניהם
כלומר מוצא נכס דפוק. קונה בזול ומוכר לישראלי עם רווח מטורף. כשהישראלי נדפק ומבין שהנכס גרוע, הוא מגיע (תחת חברה אחרת) בתור ה"מחלץ" וקונה את הנכס. אחרי זה הוא מוכר את הנכס לפראייר הבא.
כשהישראלי מבין שהנכס גרוע, המשווק מציע לו לקנות ממנו בהפסד מסויים, כשיש לו כבר חוזה סגור מול הישראלי הבא.
לפעמים זה לגמרי על השולחן שהמשווק יאתר קונה אחר (לקונה החדש מספרים שהמשקיע המקורי בדיוק נזקק לכסף, ולכן עסקת החלומות הזו הגיעה אליו).
קורה המון.
לגבי המחלץ- אתר מושקע בסה"כ, ואין שם של בעלים, מנכ"ל, עובדים, משהו. מוזר
Boston Guy
New member
יש לאותו גוף לפחות 4 אתרים שונים. באף אחד מהם אין זהות.
הגוף שמפעיל את כל האתרים האלו קורא לעצמו "גלובל פרופרטי'ז 360".
בשום מקום לא כתוב מי האדם שעומד מאחוריו (מה שלא אומר שאי אפשר למצוא את האינפורמציה הזו עם קצת מאמץ).
אם באמת מעניין אותך מי זה - שלח מסר. י
יש לאותו גוף לפחות 4 אתרים שונים. באף אחד מהם אין זהות.פרקטיקה נפוצה. לא צריך להתחזות לחברה אחרת
כשהישראלי מבין שהנכס גרוע, המשווק מציע לו לקנות ממנו בהפסד מסויים, כשיש לו כבר חוזה סגור מול הישראלי הבא.
לפעמים זה לגמרי על השולחן שהמשווק יאתר קונה אחר (לקונה החדש מספרים שהמשקיע המקורי בדיוק נזקק לכסף, ולכן עסקת החלומות הזו הגיעה אליו).
קורה המון.
לגבי המחלץ- אתר מושקע בסה"כ, ואין שם של בעלים, מנכ"ל, עובדים, משהו. מוזר
הגוף שמפעיל את כל האתרים האלו קורא לעצמו "גלובל פרופרטי'ז 360".
בשום מקום לא כתוב מי האדם שעומד מאחוריו (מה שלא אומר שאי אפשר למצוא את האינפורמציה הזו עם קצת מאמץ).
אם באמת מעניין אותך מי זה - שלח מסר. י
אהה. יש להם 5 נכסים בעיר שלי
http://www.360globalinvestors.com/property/72-lorimer-st-rochester-ny-14608/
 
בית שנמצא בשכונה די גרועה. הם מציעים את הבית למכירה ב-75 אלף, אחרי שזה נמכר לפני שנה וחצי ב-Foreclosure Auction ב-12 אלף. העיר מעריך את הבית ב-40 אלף, וזילו מעריך את הבית ב-43 אלף.
 
http://www.360globalinvestors.com/property/245-curtis-street-rochester-new-york-14606/
הייתי בשכונה הזאת אתמול כי זה קרוב לאזור תעשיה והייתי צריך לקנות מלגזה ידנית.
הם מציעים את הבית ב-55 אלף. העיר מעריך את הבית ב-33 אלף, וזילו מעריך את הבית ב-38 אלף. הם ניסו למכור את הבית ב-48 אלף, ואז הורידו את המחיר ל-37 אלף. כנראה שהם התייאשו ומנסים למכור לישראלים ב-55 אלף. הבית הזה מנוהל ע"י מנהל מקומי שאני מכיר היטב. הוא מנהל שמתמחה באזורים גרועים, מסתובב עם נשק ומבלה הרבה זמן בבתי משפט לפנות דיירים בעייתיים. כמנהל הוא עושה המון כסף. אני משער שהבעלים של הנכס מפסידים המון.
 
http://www.360globalinvestors.com/property/237-springfield-ave-rochester-ny-14609/
 
נכס שהם שמו מחיר של 245 אלף. לרגע התרגשתי כי זה כבר טווח המחירים שלי. אבל אז הסתכלתי על ההיסטוריה של הנכס. זה מוערך על ידי העירייה ב-64 אלף דולר. זילו יותר נדיבים ומגרדים את ה-70 אלף. הם קנו את הנכס ב-Foreclosure Auction ב-22 אלף.
 
שאר הנכסים שלהם בעיר בערך אותו סיפור. כנראה שיש מספיק פראיירים שמחזיק אותם פעילים. רוצ'סטר היא עיר מעולה להשקעות נדל"ן. רק צריך לעשות כמה דקות מחקר ולהכיר את העיר.
 
 
אהה. יש להם 5 נכסים בעיר שלייש לאותו גוף לפחות 4 אתרים שונים. באף אחד מהם אין זהות.
הגוף שמפעיל את כל האתרים האלו קורא לעצמו "גלובל פרופרטי'ז 360".
בשום מקום לא כתוב מי האדם שעומד מאחוריו (מה שלא אומר שאי אפשר למצוא את האינפורמציה הזו עם קצת מאמץ).
אם באמת מעניין אותך מי זה - שלח מסר. י
http://www.360globalinvestors.com/property/72-lorimer-st-rochester-ny-14608/
 
בית שנמצא בשכונה די גרועה. הם מציעים את הבית למכירה ב-75 אלף, אחרי שזה נמכר לפני שנה וחצי ב-Foreclosure Auction ב-12 אלף. העיר מעריך את הבית ב-40 אלף, וזילו מעריך את הבית ב-43 אלף.
 
http://www.360globalinvestors.com/property/245-curtis-street-rochester-new-york-14606/
הייתי בשכונה הזאת אתמול כי זה קרוב לאזור תעשיה והייתי צריך לקנות מלגזה ידנית.
הם מציעים את הבית ב-55 אלף. העיר מעריך את הבית ב-33 אלף, וזילו מעריך את הבית ב-38 אלף. הם ניסו למכור את הבית ב-48 אלף, ואז הורידו את המחיר ל-37 אלף. כנראה שהם התייאשו ומנסים למכור לישראלים ב-55 אלף. הבית הזה מנוהל ע"י מנהל מקומי שאני מכיר היטב. הוא מנהל שמתמחה באזורים גרועים, מסתובב עם נשק ומבלה הרבה זמן בבתי משפט לפנות דיירים בעייתיים. כמנהל הוא עושה המון כסף. אני משער שהבעלים של הנכס מפסידים המון.
 
http://www.360globalinvestors.com/property/237-springfield-ave-rochester-ny-14609/
 
נכס שהם שמו מחיר של 245 אלף. לרגע התרגשתי כי זה כבר טווח המחירים שלי. אבל אז הסתכלתי על ההיסטוריה של הנכס. זה מוערך על ידי העירייה ב-64 אלף דולר. זילו יותר נדיבים ומגרדים את ה-70 אלף. הם קנו את הנכס ב-Foreclosure Auction ב-22 אלף.
 
שאר הנכסים שלהם בעיר בערך אותו סיפור. כנראה שיש מספיק פראיירים שמחזיק אותם פעילים. רוצ'סטר היא עיר מעולה להשקעות נדל"ן. רק צריך לעשות כמה דקות מחקר ולהכיר את העיר.
 
 
באחד הדפים הם מציגים אזורי פעילות
ובניו יורק הם מציגים תמונה של מנהטן. רוצ'סטר אמנם נמצאת במדינת ניו יורק, אבל במרחק של כ500 ק"מ ממנהטן.
עוד משהו די מבדר זה "הקבוצה חרטה על דגלה – מקצועיות אמינות ושקיפות כערך עליון".
התיאורים שלהם משעשעים. הנה על אחד הנכסים:
A beautiful vinyl sided property – Great solid money making property in the best neighborhood all over Rochester area.
This 1499 square foot single family home has 3 bedrooms and 1.5 bathrooms. Beautifully renovated and currently rented to great solid tenants for 850$ a month
This is a true gem – and it won’t last!
עכשיו, הם מוכרים את הנכס ב-55 אלף. הם באמת חושבים שאנשים יאמינו שזאת השכונה הכי טובה ברוצ'סטר? עד כמה טיפשים הלקוחות שלהם?
באחד הדפים הם מציגים אזורי פעילותאהה. יש להם 5 נכסים בעיר שלי
http://www.360globalinvestors.com/property/72-lorimer-st-rochester-ny-14608/
 
בית שנמצא בשכונה די גרועה. הם מציעים את הבית למכירה ב-75 אלף, אחרי שזה נמכר לפני שנה וחצי ב-Foreclosure Auction ב-12 אלף. העיר מעריך את הבית ב-40 אלף, וזילו מעריך את הבית ב-43 אלף.
 
http://www.360globalinvestors.com/property/245-curtis-street-rochester-new-york-14606/
הייתי בשכונה הזאת אתמול כי זה קרוב לאזור תעשיה והייתי צריך לקנות מלגזה ידנית.
הם מציעים את הבית ב-55 אלף. העיר מעריך את הבית ב-33 אלף, וזילו מעריך את הבית ב-38 אלף. הם ניסו למכור את הבית ב-48 אלף, ואז הורידו את המחיר ל-37 אלף. כנראה שהם התייאשו ומנסים למכור לישראלים ב-55 אלף. הבית הזה מנוהל ע"י מנהל מקומי שאני מכיר היטב. הוא מנהל שמתמחה באזורים גרועים, מסתובב עם נשק ומבלה הרבה זמן בבתי משפט לפנות דיירים בעייתיים. כמנהל הוא עושה המון כסף. אני משער שהבעלים של הנכס מפסידים המון.
 
http://www.360globalinvestors.com/property/237-springfield-ave-rochester-ny-14609/
 
נכס שהם שמו מחיר של 245 אלף. לרגע התרגשתי כי זה כבר טווח המחירים שלי. אבל אז הסתכלתי על ההיסטוריה של הנכס. זה מוערך על ידי העירייה ב-64 אלף דולר. זילו יותר נדיבים ומגרדים את ה-70 אלף. הם קנו את הנכס ב-Foreclosure Auction ב-22 אלף.
 
שאר הנכסים שלהם בעיר בערך אותו סיפור. כנראה שיש מספיק פראיירים שמחזיק אותם פעילים. רוצ'סטר היא עיר מעולה להשקעות נדל"ן. רק צריך לעשות כמה דקות מחקר ולהכיר את העיר.
 
 
ובניו יורק הם מציגים תמונה של מנהטן. רוצ'סטר אמנם נמצאת במדינת ניו יורק, אבל במרחק של כ500 ק"מ ממנהטן.
עוד משהו די מבדר זה "הקבוצה חרטה על דגלה – מקצועיות אמינות ושקיפות כערך עליון".
התיאורים שלהם משעשעים. הנה על אחד הנכסים:
A beautiful vinyl sided property – Great solid money making property in the best neighborhood all over Rochester area.
This 1499 square foot single family home has 3 bedrooms and 1.5 bathrooms. Beautifully renovated and currently rented to great solid tenants for 850$ a month
This is a true gem – and it won’t last!
עכשיו, הם מוכרים את הנכס ב-55 אלף. הם באמת חושבים שאנשים יאמינו שזאת השכונה הכי טובה ברוצ'סטר? עד כמה טיפשים הלקוחות שלהם?
Boston Guy
New member
אתן לך רמז - אתה ענית על שאלות של הבחור ב"כיסים גדולים"
כנראה ששיטת הפעולה שלו היא - כשמישהו ישראלי פונה אליו בבקשת "חילוץ" הבחור פשוט מתרגם את סיפור המקרה לאנגלית (יש לו אנגלית טובה והוא כותב מאוד מנומס) - ושואל את השאלה ב BIGGER POCKETS... ואנשים טובים שם מתנדבים לענות ולייעץ לו.
אתה בעצמך, נאף, ענית לו על שאלות לגבי רוצ'סטר.
נראה שה ADDED VALUE שהוא מביא ללקוחות החילוץ שלו היא - ידיעת השפה האנגלית... מעניין איזה קופון הוא חותך עבור זה.
אתן לך רמז - אתה ענית על שאלות של הבחור ב"כיסים גדולים"אהה. יש להם 5 נכסים בעיר שלי
http://www.360globalinvestors.com/property/72-lorimer-st-rochester-ny-14608/
 
בית שנמצא בשכונה די גרועה. הם מציעים את הבית למכירה ב-75 אלף, אחרי שזה נמכר לפני שנה וחצי ב-Foreclosure Auction ב-12 אלף. העיר מעריך את הבית ב-40 אלף, וזילו מעריך את הבית ב-43 אלף.
 
http://www.360globalinvestors.com/property/245-curtis-street-rochester-new-york-14606/
הייתי בשכונה הזאת אתמול כי זה קרוב לאזור תעשיה והייתי צריך לקנות מלגזה ידנית.
הם מציעים את הבית ב-55 אלף. העיר מעריך את הבית ב-33 אלף, וזילו מעריך את הבית ב-38 אלף. הם ניסו למכור את הבית ב-48 אלף, ואז הורידו את המחיר ל-37 אלף. כנראה שהם התייאשו ומנסים למכור לישראלים ב-55 אלף. הבית הזה מנוהל ע"י מנהל מקומי שאני מכיר היטב. הוא מנהל שמתמחה באזורים גרועים, מסתובב עם נשק ומבלה הרבה זמן בבתי משפט לפנות דיירים בעייתיים. כמנהל הוא עושה המון כסף. אני משער שהבעלים של הנכס מפסידים המון.
 
http://www.360globalinvestors.com/property/237-springfield-ave-rochester-ny-14609/
 
נכס שהם שמו מחיר של 245 אלף. לרגע התרגשתי כי זה כבר טווח המחירים שלי. אבל אז הסתכלתי על ההיסטוריה של הנכס. זה מוערך על ידי העירייה ב-64 אלף דולר. זילו יותר נדיבים ומגרדים את ה-70 אלף. הם קנו את הנכס ב-Foreclosure Auction ב-22 אלף.
 
שאר הנכסים שלהם בעיר בערך אותו סיפור. כנראה שיש מספיק פראיירים שמחזיק אותם פעילים. רוצ'סטר היא עיר מעולה להשקעות נדל"ן. רק צריך לעשות כמה דקות מחקר ולהכיר את העיר.
 
 
כנראה ששיטת הפעולה שלו היא - כשמישהו ישראלי פונה אליו בבקשת "חילוץ" הבחור פשוט מתרגם את סיפור המקרה לאנגלית (יש לו אנגלית טובה והוא כותב מאוד מנומס) - ושואל את השאלה ב BIGGER POCKETS... ואנשים טובים שם מתנדבים לענות ולייעץ לו.
אתה בעצמך, נאף, ענית לו על שאלות לגבי רוצ'סטר.
נראה שה ADDED VALUE שהוא מביא ללקוחות החילוץ שלו היא - ידיעת השפה האנגלית... מעניין איזה קופון הוא חותך עבור זה.
אם תקרא את התיאורים באתר שלהם
תשים לב שרמת האנגלית שלהם... לא משהו.
 
 
רוצ'סטר היא לא עיר גדולה במיוחד מבחינת משקיעי נדל"ן. אני מכיר חלק מהמשתתפים בכיסים גדולים. אם באמת הייתי רוצה לחפור אני מניח שיכולתי לקבל עוד סיפורים עליו.
 
אני מכיר את המנהל של אחד הנכסים. הוא אמר לי שהוא עושה המון כסף מנכסים גרועים, אבל המשקיעים מפסידים המון כסף. יש לו כמה לקוחות ישראלים. כשמשקיעים בשכונות הכי גרועות כי מסתנוורים מהתשואות המדהימות, לא מבינים עד כמה זאת השקעה מסוכנת.
 
אם תקרא את התיאורים באתר שלהםאתן לך רמז - אתה ענית על שאלות של הבחור ב"כיסים גדולים"
כנראה ששיטת הפעולה שלו היא - כשמישהו ישראלי פונה אליו בבקשת "חילוץ" הבחור פשוט מתרגם את סיפור המקרה לאנגלית (יש לו אנגלית טובה והוא כותב מאוד מנומס) - ושואל את השאלה ב BIGGER POCKETS... ואנשים טובים שם מתנדבים לענות ולייעץ לו.
אתה בעצמך, נאף, ענית לו על שאלות לגבי רוצ'סטר.
נראה שה ADDED VALUE שהוא מביא ללקוחות החילוץ שלו היא - ידיעת השפה האנגלית... מעניין איזה קופון הוא חותך עבור זה.
תשים לב שרמת האנגלית שלהם... לא משהו.
 
 
רוצ'סטר היא לא עיר גדולה במיוחד מבחינת משקיעי נדל"ן. אני מכיר חלק מהמשתתפים בכיסים גדולים. אם באמת הייתי רוצה לחפור אני מניח שיכולתי לקבל עוד סיפורים עליו.
 
אני מכיר את המנהל של אחד הנכסים. הוא אמר לי שהוא עושה המון כסף מנכסים גרועים, אבל המשקיעים מפסידים המון כסף. יש לו כמה לקוחות ישראלים. כשמשקיעים בשכונות הכי גרועות כי מסתנוורים מהתשואות המדהימות, לא מבינים עד כמה זאת השקעה מסוכנת.
 
- מצב
- הנושא נעול.
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.