לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
34733,473 עוקבים אודות עסקים

פורום שמאות מקרקעין

הפורום מתרכז בנושאים הבאים - תכנון ובניה: איחוד וחלוקה, טבלאות איזון, שינוי יעוד קרקע, שימוש חורג והקלות. מיסוי נדל"ן: היטלי השבחה, מס שבח, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל. תביעות: פיצויי הפקעות, ירידת ערך (לפי סע' 197). הערכות שווי לבנקים ועוד. מנהל הפורום, גלעד המאירי, כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין בעל ותק של למעלה מ-20 שנים, מרצה ומרכז אקדמי בבית הספר למנהל עסקים באונ' "בר-אילן" בקורס להשקעות, יזמות וניהול נדל"ן, במסלול תואר שני M.B.A לרואי חשבון. גלעד המאירי משמש כמנכ"ל קבוצת אהוד המאירי ושות' שנוסדה בשנת 1971 ונמנית על אחת מפירמות שמאות המקרקעין ויעוץ הנדל"ן הותיקות והמובילות בישראל.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום שמאות מקרקעין

הפורום מתרכז בנושאים הבאים - תכנון ובניה: איחוד וחלוקה, טבלאות איזון, שינוי יעוד קרקע, שימוש חורג והקלות. מיסוי נדל"ן: היטלי השבחה, מס שבח, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל. תביעות: פיצויי הפקעות, ירידת ערך (לפי סע' 197). הערכות שווי לבנקים ועוד. מנהל הפורום, גלעד המאירי, כלכלן, משפטן ושמאי מקרקעין בעל ותק של למעלה מ-20 שנים, מרצה ומרכז אקדמי בבית הספר למנהל עסקים באונ' "בר-אילן" בקורס להשקעות, יזמות וניהול נדל"ן, במסלול תואר שני M.B.A לרואי חשבון. גלעד המאירי משמש כמנכ"ל קבוצת אהוד המאירי ושות' שנוסדה בשנת 1971 ונמנית על אחת מפירמות שמאות המקרקעין ויעוץ הנדל"ן הותיקות והמובילות בישראל.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
פורום זה עוסק בנדל"ן בכלל ושמאות מקרקעין בפרט וכולל מאמרים, סרטונים ותכנים רבים לטובת הציבור הרחב. אנו עושים מאמץ לתת מידע רלבנטי ומדוייק, ככול שניתן, במגבלות הנובעות מהפלטפורמה. יחד עם זאת, אין במידע שבמאמרים, בסרטונים, בשיחות, בקישורים וכו' או בכל חלק מהם כדי להוות ייעוץ משפטי או ייעוץ אחר או המלצה או חוות דעת מכל סוג שהוא. הפורום ומנהליו אינם נושאים באחריות כלשהי בכל הקשור למידע המתפרסם בפורום, תוכנו, נכונותו, אמינותו, דיוקו, שלמותו, תאימותו, עדכנותו, משמעויותיו והשלכותיו. האחריות בעשיית שימוש במידע המצוי בפורום, בכל חלק ממנו, היא על המשתמש בלבד ועליו לקבל עצה מקצועית מגורם מוסמך לפני נקיטה בכל פעולה או מחדל המסתמכים על המצוי בפורום.
המשך >>

לצפיה ב-'הארכת הסכם פיתוח מול המינהל'
הארכת הסכם פיתוח מול המינהל
16/11/2018 | 14:02
1
היי, קניתי לפני שנתיים שטח אדמה באזור במרכז וההסכם פיתוח היה לעוד שנתיים ,כיום מתברר לי כי זאת כבר הארכה שנייה שהיה למוכר.
אני לא התחלתי לבנות מכיוון שהחנייה לבית הוגדרה ע"י התב"ע הפוכה לעומת כל הוילות ברחוב ובעת המכירה שהוצאתי דף מידע על המגרש דבר זה לא צויין כלל אלא רק בתחילת התהליך של פתיחת תיק להגשת תוכניות(יש לציין כי אם ידעתי שהבית חייב להיות עם חנייה אחורית לא הייתי רוכש את המגרש או דורש הפחתה משמעותית מהמחיר ששילמתי). לאחר תקופה של כמעט שנה לבקשתי שינו את התב"ע והחנייה של הבית עברה לצד השני. יש לציין כי לא יכולתי להגיש תוכניות עד לאישור השינוי, כיוון שזה משנה את כל התכנון של הבית .
ההסכם פיתוח אמור להסתיים ב-1.1.2019 והתבקשתי להוציא למינהל מכתב הסבר למה לא בניתי עד כה כדי לקבל הארכה . עדיין לא החזירו תשובה סופית אך משיחה שלי עם מי שעוסקת בתיק נאמר לי כי בכל מקרה שכדי לקבל הארכה אני חייה לשלם קנס. על פי מה שקראתי באינטרנט קנס זה אמור להיות כמה עשרות אלפי שקלים .
שאלתי: האם ניתן איכשהו להפחית את הקנס או לבטלו?
כעת התוכניות נמצאות אצלם לאישור ואינם מוכנים לשחרר את האישור ללא הארכת הסכם הפיתוח.
לצפיה ב-'אישור שמאי למשכנתא לאחר תוספת חדר רטוב בדירה עם צנרת חיצונית'
אישור שמאי למשכנתא לאחר תוספת חדר רטוב בדירה עם צנרת חיצונית
13/11/2018 | 13:50
1
4
שלום רב, אני מעוניינת לרכוש דירה ביפו שמתוכננת בצורה קצת לא סטנדרטית. זו דירת חדר עם מרפסת שמש(ללא ח.שירותים ומטבח). שמוצמד אליה בהצמדות שירותים + מטבח הממוקמים בחלק נפרד של הקומה והכניסה אליהם היא מתוך הלובי הקומתי המשותף לשכן (דלת מול דלת במרחק של מטר הליכה). והכל מעוגן בצורה חוקית בנסח טאבו. השאלה שלי היא במקרה שאני רוכשת את הדירה ומוסיפה לחדר עצמו שירותים מקלחת ומטבח דרך חיבור של צנרת מחוץ לבנין. האם יכולה להיות לי בעיית שמאות בעתיד
באישור למשכנתא כשארצה למכור אותה. תודה רבה

לצפיה ב-'הוספת שירות מקלחת ומטבח לדירה'
הוספת שירות מקלחת ומטבח לדירה
( לעמוד שלי בתפוז )
13/11/2018 | 16:04
3
הי רחל, את אומרת שהכל מעוגן חוקית בנסח טאבו אבל זה לא המקום היחיד שמעגן את ה"חוקיות". יש לבדוק היטב האם השטח שאת קונה מוגדת ביחידת דיור נפרדת ועצמאית בהיתר הבניה של הבנין. ככול שאכן הדירה מוגדרת בהיתר כדירה עצמאית שמיועדת למגורים, אז אין בעיה להתקין בה שירותים/מקלחת ומטבח. יחד עם זאת, אם לא מדובר בשטח שמוגדר בהיתר למגורים, אז עצם התקנת האלמנטים הללו יהפכו את השטח לדירה מוגרים באופן מובהק ואז למעשה מדובר בשינוי השימוש המותר בשטח, בניגוד להיתר. פעולה שכזו כבר דורשת מתן היתר מהעיריה. ההיתר לא בהכרח ינתן ותלוי בהוראות התב"ע שחלה על כלל הבנין וכמות היחידות שנוצלו בו בפועל אל מול המוגדר בתב"ע.
לצפיה ב-'תשלום מס שבח הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים גם ללא קבלות'
תשלום מס שבח הכרה בהוצאות והקטנת תשלומים גם ללא קבלות
( לעמוד שלי בתפוז )
08/11/2018 | 10:07
94
שלום לכל הגולשים אני מצרף לכם מאמר מקצועי וחשוב ארבע דברים שצריך לדעת כדי שיכירו לך בהוצאות לצורך הקטנת תשלומי מס שבח - גם ללא קבלות...
עפ"י סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין, ניתן להכיר בהוצאות הכרוכות בבניית נכס נמכר.אולם, לעיתים, אין בידי המוכר קבלות היכולות להעיד על סכום הוצאות הבניה שהוא מעוניין לנכות. מקרה שכזה נידון בבית המשפט המחוזי בירושלים בוע 2046/01 לודמילה מאיר נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור ירושלים.
בית המשפט קבע 4 קרטריונים מרכזים הנדרשים לשם הכרה בהוצאות, גם בהעדר קבלות . 

    
לצפיה ב-'מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן - שכדאי להיכנס ולקרוא'
מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן - שכדאי להיכנס ולקרוא
( לעמוד שלי בתפוז )
01/11/2018 | 11:34
2
אני מזמין את כולכם להיכנס ולקרוא את המגזין המקצועי החודשי שלי בנושא נדל"ן.
המגזין כולל מאמרים , טיפים , והרבה רעיונות מוצלחים שכל מי שעוסק בנדל"ן כדאי שידע ויכיר .
 
לצפיה ב-'לימוד שמאות מקרקעין '
לימוד שמאות מקרקעין
29/10/2018 | 19:41
1
9
שלום רב,
 
אני שוקל ללמוד שמאות מקרקעין ויש לח מס' שאלות שאשמח אם תעזרו לי :
 
1. באיזה מוסד מכללה הכי כדאי ללמוד מבחינת אחוזי הצלחה במבחני הרישיון של משרד המשפטים ?
 
2. כיצד בוחרים ומשתלבים בתחום בשנת ההתמחות ?
 
3.כמה שעות השקעה בד"כ נדרשים בשנת ההתמחות ומה השכר שמקבלים בשנה זו .
 
4.האם לאחר שנת ההתמחות מה עדיף להיות שכיר או עצמאי ?
 
5. במידה ובחרתי להיות עצמאי , האם זה נכון שללא קשרים בבנקים ואצל משרדים גדולים הסיכוי לקבל נתח מעבודות השוק נמוך ?
 
6 ואם בחרתי להיות שכיר , מה בד"כ השכר המקובל בתחום וכמה שעות עבודה נדרש עבור שכר זה ?
 
תודה מראש.
לצפיה ב-'לימוד שמאות מקרקעין'
לימוד שמאות מקרקעין
( לעמוד שלי בתפוז )
30/10/2018 | 20:19
8
הי אפי, שאלת הרבה שאלות אז למען הנוחות אני מעתיק אותן כאן ועונה עליהם בסוף כל שאלה.
 
 
1. באיזה מוסד מכללה הכי כדאי ללמוד מבחינת אחוזי הצלחה במבחני הרישיון של משרד המשפטים ? כיום רבים לומדים שמאות במסגרת לימודי תואר ראשון באונ' אריאל. קיימים גם מסלולים של הטכניון ואולי עוד מוסדות. באופן כללי כמי שקולט במשרד מעת לעת מתמחים חדשים, לא ראיתי שיש מוסד לימוד שהוא באופן מובהק עדיף. 
 
2. כיצד בוחרים ומשתלבים בתחום בשנת ההתמחות ? ניתן להתמחות במשרדים פרטיים או במגזר הציבורי כגון עיריות, רשות מקרקעי ישראל וכו'.
 
3.כמה שעות השקעה בד"כ נדרשים בשנת ההתמחות ומה השכר שמקבלים בשנה זו . ההתמחות היא עבודה במשרה מלאה! השכר המקובל בד"כ הוא שכר מינימום.
 
4.האם לאחר שנת ההתמחות מה עדיף להיות שכיר או עצמאי ? זו שאלה כבדה שרלבנטית לא רק לתחום שמאות מקרקעין אלא במקצועות רבים. אפשר להעביר הרצאה שלמה על ההבדל בין עצמאי לשכיר...
 
5. במידה ובחרתי להיות עצמאי , האם זה נכון שללא קשרים בבנקים ואצל משרדים גדולים הסיכוי לקבל נתח מעבודות השוק נמוך ? חלק גדול מעבודת השמאות לא קשור כלל לבנקים וגם לא לחברות הנדל"ן הגדולות. אנשים פרטיים רבים מאוד, עורכי דין וגם יזמים "קטנים" נזקקים לשירותים של שמאי בהיבטים רבים. לכן, גם שמאי עצמאי בודד בעל ידע ואיכות שיודע לשווק את עצמו, יכול להצליח. אגב, זו שאלה שיכולה להשאל לא רק לשמאי מקרקעין אלא היא נכונה גם לעורכי דין וכדו'. וכדיוע קיימים עורכי דין עצמאיים "קטנים" רבים. 
 
6 ואם בחרתי להיות שכיר , מה בד"כ השכר המקובל בתחום וכמה שעות עבודה נדרש עבור שכר זה ? למשרה מלאה לשמאי מתחיל השכר עשוי לעמוד על כ- 7000-8000 ש"ח לחודש. שמאי ותיק שכיר יכול כבר להגיע לסכומים גבוהים משמעותית ובודאי אם הוא נעשה שותף במשרד בו הוא עובד.
לצפיה ב-'תביעות קטנות - משכיר תובע שוכר '
תביעות קטנות - משכיר תובע שוכר
30/10/2018 | 18:43
8
המקרה הוא שאני שכרתי דירה ממשכיר , הדירה לא הייתה לטעמי וחיפשתי שוכר חדש לאחר מאמצים כבירים מצאתי משהי שהסכימה במחיר מופחת לשכור את הדירה ואני שילמתי את ההפרש . 
 
בנוסף אני הערב שלה לדירה כך נחתם בחוזה בינה המשכיר . 
 
כעבור כמה שבועות בדירה החליטה גם היא לעזוב מסיבות שיש המון ליקויים בדירה שהוא לא מתקן וגם התחילו לבנות בצמוד לבנייה . 
 
אני והיא תבענו אותו בתביעות קטנות היא על כך שהוא לא מתקן את הליקויים ומונע ממנה לצאת מהחוזה ואני על הפרשי כסף שהוא לא החזיר . 
 
נצחנו במשפט .
עכשיו הוא טוען שיש ליקויים בדירה והוא תובע אותנו שנשלם לו על הליקויים . 
הוא מראה כמה תמונות של ליקויים שברור שנעשו על ידו והוא צילם אותם או שמדובר על ליקויים שקשורים לכך שהמבנה נבנה לפני עשרות שנים וכל הקירות עם סדקים .
כלומר מדובר בנוכל שרוצה לנקום ובעצם מרמה את בית המשפט כדי לסחוט מאיתנו כספים .
 
אשמח לחוות דעת איך כדאי לכתוב כתב הגנה , האם אפשר להעזר במומחה מטעם בית המשפט שיבדוק את הליקויים בתמונות הרי כל בר דעת רואה שמדובר על ליקוייים שנעשו במכוון כמו שריטות על הקיר או שבירת ידית דלת ועד ליקויים שנובעים מהיותו של המבנה ישן כמו סדקים בקירות  . 
בנוסף הוא הציג קבלה של סיפוצניק שמן הסתם שיפץ לא המון דברים והוא טוען שכל אלה בגללנו .
 
כמובן שיש לבחורה תיעוד של הדירה לפני שעזבה והיא עזבה לפני סוף החוזה אבל המשיכה לשלם . 
תודה 
לצפיה ב-'מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן - שכדאי להיכנס ולקרוא'
מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן - שכדאי להיכנס ולקרוא
( לעמוד שלי בתפוז )
10/10/2018 | 13:25
15
אני מזמין את כולכם להיכנס ולקרוא את המגזין המקצועי החודשי שלי בנושא נדל"ן.
המגזין כולל מאמרים , טיפים , והרבה רעיונות מוצלחים שכל מי שעוסק בנדל"ן כדאי שידע ויכיר .
 
לצפיה ב-'ערך דירה בקומת קרקע לעומת קומה אחרת'
ערך דירה בקומת קרקע לעומת קומה אחרת
09/10/2018 | 12:03
18
מה היחס בין ערך דירת קרקע (מדרגה אחת) לבין דירה בקומה אחרת בבניין ללא מעלית? 
ולבין דירה בקומה אחרונה (נניח קומה ג') ?
בהנחה ששאר הקריטריונים זהים
תודה
לצפיה ב-'בכמה תופחת קומה נוספת בדירה ישנה, וקומה אחרונה בבניין'
בכמה תופחת קומה נוספת בדירה ישנה, וקומה אחרונה בבניין
09/10/2018 | 09:19
20
שלום גלעד,
במכירת דירה ישנה (לשעבר עמידר), ללא מעלית, בכמה ערכה מופחת מדירה באותו הבניין שנמכרה לפני כחצי שנה 2 קומות מתחת?
אציין כי קומה זו היא אחרונה בבניין - האם יש להפחית מערכה ובכמה?
מה 'עלות קומה' בדירה ישנה ללא מעלית (בהוד השרון)?
מה 'עלות קומה אחרונה' בבניין ללא מעלית?
 
לצפיה ב-'מה הקשר בין בת יענה והיטל השבחה?'
מה הקשר בין בת יענה והיטל השבחה?
( לעמוד שלי בתפוז )
02/10/2018 | 12:17
146
שלום לכל הגולשים אני מצרף לכם מאמר מקצועי מעניין עפ"י הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מרגע שמאושרת תב"ע חדשה, נוצר חיוב בתשלום היטל השבחה.
אבל, מועד תשלום היטל ההשבחה הינו רק בעת מכירת הנכס או הוצאת היתר בניה.
לכן, רוב בעלי הנכסים מתנהגים כמו בת יענה - טומנים את ראשם בחול (או ליתר דיוק בקרקע המושבחת)
וחושבים שאין טעם לטפל בנושא החיוב בהיטל ההשבחה עד לרגע שידרש התשלום.
חשיבה זו מוטעית!
כדאי מאוד לתת את הדעת לנושא היטל ההשבחה, דווקא מיד עם היווצרות החיוב, כלומר,
מיד עם אישור התב"ע  ולא לחכות עד למכירת הנכס או הוצאת היתרי הבניה בעתיד.
למה לא לחכות? מה בוער?
ואיך אפשר לצמצם ככה עשרות אחוזים מסכום ההיטל?
 
 
לצפיה ב-'יש לי שאלה שאינני יודעת למי להפנות אותה.'
יש לי שאלה שאינני יודעת למי להפנות אותה.
29/09/2018 | 09:22
4
28
יש לנו דירה בבניין של רבעיות;  אחד השכנים השתלט על חלק מהשטח המשותף ובנה מחסן בגודל של חדר, נשאלת השאלה מה אנחנו יכולים לעשות? לנו זה מפריע הכי הרבה מכיוון שאנחנו גרים מעליו כאשר הוא אימץ לעצמו ובנה גדר מקדימה ואת המחסן מאחורה ולא הותיר לנו כלום מהשטח המשותף,. אשמח מעודדים תוכלו להפנות אותי למי אפשר לפנות בעניין
.חג שמח.
 
 
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'שכן שהשתלט על רכוש משותף'
שכן שהשתלט על רכוש משותף
( לעמוד שלי בתפוז )
29/09/2018 | 20:17
1
25
שלום, במקרה כזה כדאי לפנות לעו"ד שיבהיר לשכן שהוא פןעל באופן בלתי חוקי. ככול שהתראה לא תעזור ניתן (עדיף באמצעות עוה"ד) לפנות למפקי על בתים משותפים ו/או לביהמ"ש
לצפיה ב-'כפי שאני יודעת במקרה שכזה עו"ד מבקש 45 אלף ש"ח '
כפי שאני יודעת במקרה שכזה עו"ד מבקש 45 אלף ש"ח
30/09/2018 | 16:59
23
נשאלת השאלה אם לתטבעת בעתיד כדאי כי לא בוטוח שתזכה, לי יש מקרה דומה ונשלחו מכתבים דרך עו"ד ולא יצא מסה כלום וזה הסכום שביקש עו"ד על מנת לגשת למשפט.
לצפיה ב-'תפיסת שטחים משותפים'
תפיסת שטחים משותפים
30/09/2018 | 18:56
1
23
תתעדו בצילום ברור את המצב הקיים -
תפיסת החצרות חזית ועורף ע"י השכן ובניית המחסן.
תפנו לבד לפיקוח על הבניה להריסת המחסן ולמפקח על רישום מקרקעין למתן צו דומה.
בינתיים תנתקו מיידית את דוד השמש של השכן באם הותקן על הגג מעליכם.
מרגע זה ואילך תחליטו כי הגג כולו שלכם. למה לא ? רק לשכן מותר ?
ברגע שהענין עובר למפקח על רישום מקרקעין - המשטרה אינה מתערבת ומסווגת את זה כסכסוך שכנים.
לצפיה ב-'אנחנו אנשים מבוגרים ואין לנו כוחות למלחמות שכאלה.'
אנחנו אנשים מבוגרים ואין לנו כוחות למלחמות שכאלה.
01/10/2018 | 14:15
9
לצפיה ב-'לפני קנייה מעוניין לבדוק על הרחבה שלא רשומה בטאבו '
לפני קנייה מעוניין לבדוק על הרחבה שלא רשומה בטאבו
27/09/2018 | 12:45
1
33
נפגשתי עם מוכר פוטנציאלי לדירה שאני רוצה. יש בעיה ואני לא רוצה להתעלם ממנה ולשכנע את עצמי שהכל טוב רק בשביל לסגור את העסקה . בעל הדירה מציע דירת קרקע מאוד מאוד ישנה אבל עם שטח גינה ענקי. שזה בול לדרישות שלי, לא מעניין אותי צפוף / משופץ מעניין אותי גינה גדולה והמרחב שדווקא מחוץ לבית. אני לא רוצה להכנס לאופוריה בגלל זה ולא לשים לב לפרטים הקטנים ולבעיות הקטנות שבדרך כלל צצות כשרוכשים מבנה ישן מאוד. העניין הוא כזה הדירה הורחבה לפני עשרים שנה , בעל הדירה מספר שהיה היתר אבל ההרחבה לא רשומה בטאבו. כאן התחלתי קצת לחשוש כי אני יודע שטאבו זה חתיכת התעסקות. כשהתחלתי לשאול שאלות על הוא הוציא טופס ארנונה והראה לי שהגודל שרשום שם זה הגודל שלאחר ההרחבה. הבחור נראה לי אמין ואני סבור שאם אני אבקש ממנו גם את היתרי ההרחבה יש לו להראות לי במיידי. אבל העניין עם הטאבו לא מסתדר לי, מה עושים עם זה? איך זה משפיע על הערכת השמאי? אם אקח את הדירה אני אצטרך להתעסק עם כל הסיפור של הטאבו כמה זה מוריד לי מהערך וכמה הוצאות יהיה לי בגלל זה? יכול להיות שזה לטובתי ואפילו אוכל להוריד לו במחיר הדירה משמעותית?
לצפיה ב-'דירה עם חצר שהורחבה ולא נרשמה בטאבו'
דירה עם חצר שהורחבה ולא נרשמה בטאבו
( לעמוד שלי בתפוז )
29/09/2018 | 20:28
17
הי, אי הרישום בטאבו הוא לא הדבר הקריטי - קיימות דירות רבות שהורחבו לאורך השנים וההרחבות לא נרשמו בטאבו. אבל... מה שחשוב זה 2 דברים:
א. שההרחבה בוצעה עפ"י היתר, כלומר, יש היתר בניה חתום ותקין שבו באופן ברור מופיעה ההרחבה.
ב. ששטח הקרקע שעליו בוצעה ההרחבה וגם שטח החצר שבעל הדירה טוען ששיך לו אכן יוחדו לאותה דירה. את זה ניתן לראות במסמכים והסכמים שבוצעו בין כלל דיירי הבנין בהם מצויין באופן מפורש ששטח הקרקע (גם זה שעליו הורחבה הדירה וגם החצר) מוחרג מה"רכוש המשותף" ו"מוצמד" לדירה הספציפית. אם אין שום מסמך כזה אז עלולה להיות בעיה קשה בשווי הנכס לצרכי מתן הלוואה מהבנק. 
לצפיה ב-'חלוקה בין דייר מוגן ובעלים'
חלוקה בין דייר מוגן ובעלים
21/09/2018 | 08:44
1
16
בעלים והדייר המוגן שלו סכמו להוציא את הדירה במשותף למכירה בשוק החופשי. מה יהיה יחס החלוקה ביניהם בתמורה שתתקבל? בערך, בלי להכנס לדקויות, חצי חצי? או אחר.
לצפיה ב-'חלוקת תמורה בין דייר מוגן לבעלים בגין מכירת מלוא הזכויות'
חלוקת תמורה בין דייר מוגן לבעלים בגין מכירת מלוא הזכויות
( לעמוד שלי בתפוז )
23/09/2018 | 01:01
10
הי, באופן כללי, שווי השוק של זכויות דיירות מוגנת (דמי מפתח) הינו בגבולות 50% משווי זכויות בעלות בדירה פנוייה. כמו"כ שווי השוק של זכויות בעלות בדירה תפוסה הוא בערך 30-40% משווי זכויות בעלות בדירה פנוייה. לאור זאת, בסד"ג ניתן לקבוע שאם גם הדייר וגם הבעלים מוכרים את הדירה ביחד (כך שהקונה מקבל לידיו זכויות בעלות בדירה פנויה), ראוי לחלק את התמורה בערך 50:50. מובן שיש לבחון כל מקרה לגופו...
לצפיה ב-'ניצפות לדירה'
ניצפות לדירה
21/09/2018 | 08:16
1
21
בהנחה שלדירה מסויימת יכולים להסתכל מכ20 דירות סמוכות המרחק כ10 מטר מהדירה....
מה טווח האחוזים שמקובל להוריד מערך הדירה בגין ניצפות?
לצפיה ב-'ירידת ערך דירה עקב פגיעה בפרטיות וחסימת נוף'
ירידת ערך דירה עקב פגיעה בפרטיות וחסימת נוף
( לעמוד שלי בתפוז )
03/10/2018 | 10:30
8
הי, ראשית מכמובן שלא ניתן לנקוב בערך קבוע ומדוייק ויש לבחון כל מקרה לגופו ולנתח את הפגיעה שנוצרה ואת ההשפעות שלה מתוך נתוני שוק בפועל. יחד עם זאת, כ"מספר אצבע" בלבד, ממחקרים מנערכו עלה שניתן לנקובע בסדרי גודל, כי במידה ו-75% מגזרת הנוףשנשקף מהסלון נחסמה, עשוייה לחול ידירת ערך של כ- 22%-34%. חסימת הנוף בד"כ כוללת גם "פגיעה בפרטיות" כך שהאחוזים הנ"ל חופפים גם לפגיעה הזו. 
 
לצפיה ב-'עלות חניה במכפילי חניה זהה '
עלות חניה במכפילי חניה זהה
21/09/2018 | 08:15
1
26
לעלות חניה רגילה?
לצפיה ב-'עלות חניה במכפיל לעומת חניה רגילה'
עלות חניה במכפיל לעומת חניה רגילה
( לעמוד שלי בתפוז )
03/10/2018 | 10:34
8
הי, בד"כ עלות חניה במכפיל גבוהה יותר מעלות של חניה רגילה, בוודאי אם מדובר בחניה רגילה בחצר הבנין או מתחת לקומת עמודים. בכל מקרה יש לבחון את העלות לפי סוגי המתקנים השונים ותנאי המגרש הספציפים. כמו"כ יש להביא בחשבון שלא רק עלות חניה במכפיל גבוהה יותר, אלא שמנגד מחיר החניה (השווי שלה) נמוך יותר מחניה רגילה.
לצפיה ב-'מחלוקת עם שמאי על שכר'
מחלוקת עם שמאי על שכר
14/09/2018 | 11:36
1
28

לאחר שמכרתי את דירתי ביפו, השיתה עלי העיריה היטל השבחה בגין תכנית 5000. 
בחרתי לערער ולצורך כך נעזרתי בשמאי מקרקעין. 
הסיכום בינינו (מצ"ב חוזה)  היה ששכרו יהיה כ-18 אחוזים מסך ההפחתה. 
השמאי (שלא אנקוב בשמו), הגיש בקשה לשמאות מכרעת, אך ממש לפני 
שהשמאות המכרעת התפרסמה, החליטה העיריה לבטל באופן גורף את כל 
היטלי ההשבחה בגין תכנית 5000, וכספי הוחזר במלואו. 

שאלתי היא, האם במקרה כזה, עלי לשלם לשמאי את האחוזים שנקבעו, או 
תשלום עבור עבודתו בלבד, שהרי פעולותיו לא תרמו כלל לביטול ההיטל? 
להלן החוזה בינינו: 

לצפיה ב-'תשלום שכ"ט באחוזים לשמאי מקרקעין'
תשלום שכ"ט באחוזים לשמאי מקרקעין
22/09/2018 | 12:16
22
היות ומגיע לשמאי שכ"ט עבור פנייתו למועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מכריע - אני מציע כי תפנה גם אתה למועצת השמאים - בשאלה איזה אחוז מגיע לשמאי - יתכן ויקבעו אחוזים פחותים מאשר 18% שסיכמת איתו. תציע לשמאי שתפנו במשותף למועצת השמאים.
לצפיה ב-'מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן - שכדאי להיכנס ולקרוא'
מגזין מקצועי חודשי מעניין בנושא נדל"ן - שכדאי להיכנס ולקרוא
( לעמוד שלי בתפוז )
06/09/2018 | 07:27
13
אני מזמין את כולכם להיכנס ולקרוא את המגזין המקצועי החודשי שלי בנושא נדל"ן.
המגזין כולל מאמרים , טיפים , והרבה רעיונות מוצלחים שכל מי שעוסק בנדל"ן כדאי שידע ויכיר .
לצפיה ב-'גמר חיפוי חוץ'
גמר חיפוי חוץ
28/08/2018 | 13:51
20
שלום,
הקבלן שקניתי ממנו את הדירה טוען שהוא סיים חיפוי חוץ אך שמאי מהבנק טוען שחיפוי חוץ מסתיים כאשר מורידים את הפיגומים.
מה נכון?
תודה.
לצפיה ב-'איך לנצל תכנית המתאר של מחוז המרכז תמ"מ /21/3 '
איך לנצל תכנית המתאר של מחוז המרכז תמ"מ /21/3
( לעמוד שלי בתפוז )
26/08/2018 | 17:31
17
שלום לכל הגולשים אני מצרף לכם מאמר מקצועי מעניין איך לנצל את תכנית המתאר של מחוז המרכז תמ"מ/21/3 על מנת להקטין תשלומי היטל השבחה בגין שינוי יעוד של קרקעות חקלאיות כאשר מתאשרת תכנית מתאר מקומית או מפורטת שקובעת שינוי יעוד של קרקע חקלאית למטרות בניה, נוצרת בעקרון חבות בהיטל השבחה.
גובה ההשבחה הינו, כידוע, ההפרש בשווי השוק בין המצב הקודם בו היעוד חקלאי ליעוד החדש לבניה.
במסגרת הגשת ערעור על גובה ההשבחה מקובל בדרך כלל למקד את הויכוח על היבטים כלכליים הנובעים מתכונות אותו נכס ספציפי (כגון: שוליות שטחים, שווי קרקע בסיסי ליחידת דיור, הפחתה לשיתוף בלתי מסויים-"מושע" וכדו').
יחד עם זאת, במאמר זה נסביר בקצרה טענה עקרונית שנולדה כבר ביום 12.11.2003, עם אישורה של תמ"מ/21/3, כאשר יש בטענה זו בלבד בכדי להפחית את היטל ההשבחה הנדרש בעשרות אחוזים!
 
 
לצפיה ב-'דמי שימוש ופיצוי על בניית מרפסת מעל גג'
דמי שימוש ופיצוי על בניית מרפסת מעל גג
21/08/2018 | 16:28
1
27
המקרה- שכנה שלי בנתה תוספת יחידה של-60 מ"ר לבית שלה. אני גר מעליה ריצפתי את הגג של היחידה שהיא בנתה ובניתי מעקה מבטון אך המרפסת לא מקורה אלא פתוחה.
היא טענה בבית המשפט שעליי לפצות אותה כי הערך של הדירה שלה ירד בגין בניית המרפסת וכי נגרמו לה עוד נזקים, לבסוף מומחה מטעם בית המשפט קבע שלא נגרם לה נזק מתוצאת בניית המרפסת, אך עליי לשלם לה דמי שימוש על סך-43,000 ש"ח.
ראשית האם צריך לשלם דמ"ש על מרפסת פתוחה שאינה מקורה?
וכיצד נעשה החישוב של הדמ"ש והאם הוא תשלום חד פעמי או כל שנה?
 
תודה מראש
לצפיה ב-'דמי שימוש ופיצוי על בניית מרפסת מעל גג'
דמי שימוש ופיצוי על בניית מרפסת מעל גג
( לעמוד שלי בתפוז )
21/08/2018 | 23:26
24
הי יואב, השאלה שלך עוסקת בענייני יחסים קניניים בין שכנים ובין שותפים בנכס ואתה צריך להפנות אותה לעו"ד. אני מניח שהיית מיוצג במשפט שהתנהל ועוה"ד שלך אמור לדעת לתת לך מענה, בין היתר, לעניין הזה. לגבי אופן חישוב דמי השימוש, קיבלת הרי חוות דעת מומחה.... מן הסתם אופן החישוב מופיע בה.

מנהל/ת הפורום

אודות:
גלעד המאירי, שמאי מקרקעין, בעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים (B.A) תואר שני מוסמך במשפטים (LL.M) בוגר לימודי תעודה באיכות הסביבה (Dip.) בעל ותק מקצו
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

גלעד המאירי- מנהל פורום שמאות מקרקעין
מנהל הפורום גלעד המאירי

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ