לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן

פורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית

 פורום זה עוסק בכל הקשור להתחדשות עירונית, בין היתר בפרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), פרויקטים של הריסה ובניה מחדש תחת הוראות תמ"א 38 וכן פרויקטים של פינוי בינוי "קלאסי". מנהלת הפורום היא עו"ד הדר יאיר ממשרד אפרים ויינשטיין עורכי דין, אשר צברה ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית על ידי ייצוג של כל הצדדים המעורבים בפרויקטים מהסוג האמור, קרי בעלי זכויות, יזמים וקבלנים.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית

 פורום זה עוסק בכל הקשור להתחדשות עירונית, בין היתר בפרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), פרויקטים של הריסה ובניה מחדש תחת הוראות תמ"א 38 וכן פרויקטים של פינוי בינוי "קלאסי". מנהלת הפורום היא עו"ד הדר יאיר ממשרד אפרים ויינשטיין עורכי דין, אשר צברה ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית על ידי ייצוג של כל הצדדים המעורבים בפרויקטים מהסוג האמור, קרי בעלי זכויות, יזמים וקבלנים.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
ברוכים הבאים לפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית.
 חשוב לציין כי פורום זה וכל הנאמר בו, בין אם על ידי מנהלת הפורום ובין אם על ידי גולשים אחרים, אינו מהווה עצה משפטית או תחליף לה ועל כן אין להסתמך עליו.
המשך >>

לצפיה ב-'הבדלים '
הבדלים
24/07/2017 | 10:19
1
11
שלום הדר,
מה ההבדל בין תמ"א 38/3 לבין 38/2 (הריסה ובניה)?
ומי מחליט מה טוב יותר לבנין? איפה יש יותר תועלת ?
לצפיה ב-'בחירת סוג הפרויקט'
בחירת סוג הפרויקט
( לעמוד שלי בתפוז )
24/07/2017 | 12:40
7
שלום רחלי,
פרויקט של תמ"א 38/2 הוא פרויקט של הריסה ובנייה מחדש, קרי מפנים את הדיירים מהבניין הקיים המצריך שיפוץ וחיזוק, הורסים את הבניין ובונים במקומו בניין חדש, אליו חוזרים הדיירים המקוריים בסופו של התהליך. תמ"א 38/3 היא למעשה תוכנית תיקונים שהתקבלה לתמ"א 38 המקורית (חיזוק בניינים) ותמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש, כאמור), הקובעת את זכויות הבנייה, קווי הבניין, מספר הקומות שניתן לבנות וכו'.
ככלל, בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) יש תועלת רבה יותר לדיירים, שכן דירה חדשה שווה יותר מדירה בבניין משופץ. יחד עם זאת, צריך לקבל חוות דעת ממהנדס או יזם שיבדוק את זכויות הבניה, גודל המגרש, התוכניות החלות עליו וכו' כדי להגיע להחלטה האם ניתן לחזק את הבניין או שמא ניתן להרוס אותו ולבנות בניין חדש תחתיו.
לצפיה ב-' מומחים ואנשי מקצוע מחכים לשאלות שלכם '
מומחים ואנשי מקצוע מחכים לשאלות שלכם
( לעמוד שלי בתפוז )
23/07/2017 | 17:56
5
 
לא טובים בדייטים? מתקשים ביצירת קשר זוגי? בפורום מאמן אישי למציאת זוגיות תקבלו עצות בנושא 
 
 מעדיפים דרכי טיפול טבעיים לגופכם? אתם צודקים! בפורום תרופות סבתא מחכים לכם
 
 זקוקים לייעוץ משפטי בתחום הפלילי? המנהל החדש בפורום משפט פלילי, עו"ד אביתר גולני, מחכה לכם 
 
 מקימים בריכת נוי או רוכשים אקווריום? גם בנושא הזה מומחה ישמח לייעץ לכם בפורום אקווריום ודגי נוי
 
 בהריון? מתעניינת בתהליך שימור דם טבורי? היכנסי עכשיו לפורום דם טבורי לשאול הכל
 
 מתמודדים עם קשיים ודילמות בזוגיות? לא מפסיקים לריב? כל אחד מאיתנו זקוק לטיפול זוגי לעיתים, אין לכם מה להפסיד
 
 צו ראשון, שיבוץ, שמירות, שחרור משירות צבאי, השתמטות, עריקות, שיפוט: בפורום עורך דין צבאי יענו על כל השאלות בנושאים האלו
 
 
 
לצפיה ב-'התחלת תמא'
התחלת תמא
17/07/2017 | 22:35
1
22
שלום רב,
אני גרה בשכירות ובמעמד חתימת החוזה בעלת הדירה עדכנה שצריך להתחיל פרוייקט תמ"א אך לא ידוע הזמן בדיוק.
הוספנו סעיף בחוזה שמחיר השכירות ירד ב-1000 שקלים ברגע שהתמ"א יתחיל.
לפני שבוע כבר גידרו את כל הבניין והחלו לחפור ולהביא ציוד כגון קרשים, ברזלים לבנייה והורידו את העצים סביב הבניין.
טרקטור החל לעבוד עד השעה שמונה בערב וחפרו כבר בכמה נקודות סביב הבניין. הרעש והבלאגן מאוד מפריע ופנינו לבעלת הדירה בבקשה לכבד את ההסכם ולהוריד את הסכום של השכירות כפי שצויין בחוזה.
בעלת הדירה מבחינתה עומדת על שלה שלא התחילו את הפרוייקט ועד שאין פיגומים היא לא מתכוונת להוריד את השכירות. זה מאוד לא הוגן מאחר ואנחנו ממש גרים באתר בנייה ואפילו פעם אחת משטרה הגיעה והפסיקה את העבודות מאחר והם עובדים כאן עד שעות מאוחרות. 
השאלה שלי מאיזה מצב אפשר להגיד שהבנייה החלה? האם חפירות וריתוכים וגידור כל הבניין לא נחשב התחלת הפרוייקט? יש לנו תיעוד וכל העבודות שעשו עד עכשיו מצולמים.
אשמח לתשובה כדי שאדע מה לעשות בהמשך..
תודה מראש.
 
לצפיה ב-'מועד תחילת עבודות בתמ"א 38'
מועד תחילת עבודות בתמ"א 38
( לעמוד שלי בתפוז )
18/07/2017 | 11:49
16
שלום רותם,
הדרך הטובה ביותר הייתה אם הייתם קובעים בהסכם השכירות איזה מועד ייחשב כמועד התחלת הפרויקט. מדבריך, אני מניחה שלא כך הדבר.
בנסיבות אלה, הייתי מציעה שתנסי לברר איזה מועד הוגדר כ"מועד התחלת העבודות" במסגרת הסכם התמ"א בין בעלת הדירה לבין היזם. כך, תוכלו להתייחס למועד הקבוע בהסכם לתחילת העבודות כמועד בו יופחתו דמי השכירות שלך.
בהצלחה...
לצפיה ב-'מיסוי בתמא 38/2'
מיסוי בתמא 38/2
15/07/2017 | 13:13
1
21
במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) מחליף בעל דירה את הדירה המוגדלת שלו ב"דירת יזם" קטנה יותר ומקבל מהיזם תשלום בגין ההפרש בין ערכי הדירות.
לטענת היזם, בגין ההפרש בערכי הדירות הוא מחויב במע"מ ומס רכישה, והוא מבקש להשית על בעל הדירה תשלומים אלו בחלקם.
האם היזם אכן מחויב במיסים אלו? אם כן, מה שיעורם והאם מקובל להשית את התשלום על בעל הדירה?
 
תודה
לצפיה ב-'מיסוי על תשלום תמורה במזומן לדיירים'
מיסוי על תשלום תמורה במזומן לדיירים
( לעמוד שלי בתפוז )
17/07/2017 | 12:35
12
היי נירה,
אכן, במקרים חריגים בפרויקטים של תמ"א 38/2, מתקבלת לעיתים דירה שהשטח שלה קטן במספר מטרים משטח הדירה המקורית. יחד עם זאת, שווי הדירה החדשה הוא תמיד גבוה יותר משווי הדירה המקורית.
ככל ואכן מתבצע תשלום כלשהו במזומן מהיזם/קבלן לבעל הדירה המקורית, תשלום זה חב במס. בדר"כ היזם/קבלן הוא זה אשר סופג את תשלום המס כאמור, אך מדובר בהחלטה מסחרית גרידא אשר על הצדדים להחליט לגביה במסגרת המו"מ ביניהם.
לצפיה ב-'אם אני רוצה שהבניין שלי ישופץ מה עושים?'
אם אני רוצה שהבניין שלי ישופץ מה עושים?
16/07/2017 | 22:55
1
13
לצפיה ב-'פרויקט תמ"א בבניין'
פרויקט תמ"א בבניין
( לעמוד שלי בתפוז )
17/07/2017 | 09:07
16
שלום, אני מניחה שבשאלתך כאשר כתבת "ישופץ" התכוונת תחת פרויקט תמ"א 38.
בכדי להתחיל פרויקט כזה, עליך לפנות קודם כל למחלקת ההנדסה בעיריה שלך ולבדוק האם ניתן לבצע פרויקט כזה ובאילו היקפים. ככל שהתשובה תהיה חיובית, הדיירים בבניין יצטרכו להתארגן ביניהם, להקים נציגות ולהתחיל לחפש עורך דין שייצג אותם וכן יזם או קבלן שיבצע את השיפוץ (לעיתים עוה"ד יכול להמליץ על קבלן, ולהיפך).
בהצלחה
 
לצפיה ב-'איחור סיום פרוייקט תמא 38'
איחור סיום פרוייקט תמא 38
12/07/2017 | 14:25
1
21
האם אפשר לתבוע ישירות  גוף מימון פיננסי שאין לבניין עמו חוזה  אך קיבל הערת אזהרה על הגג בעבור מימון לפרוייקט שחתם עם היזם  ? הגוף הנל  גרם לאיחור של  למעלה משנה בסיום פרוייקט תמא  38   מיכוון שעצר הזרמת הון בגלל סיכסוך עם היזם  !
לצפיה ב-'תביעה בגין עיכוב בפרויקט תמ"א'
תביעה בגין עיכוב בפרויקט תמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
13/07/2017 | 15:33
16
שלום דוד,
לדבריך, אין הסכם בין הבנק המלווה לבין הדיירים. בנסיבות אלה, יהיה קשה מאוד לתבוע את הבנק בגין עיכוב בפרויקט, אך לא בלתי אפשרי.
יחד עם זאת, נשמע שרוב עילות התביעה שיכולות לעמוד לטובת הדיירים, הן דווקא מול היזם (אשר מולו ודאי יש הסכם חתום), כך שנראה שהוא הגוף הנכון לתביעה. ככל שהסיבה לעיכוב היא אכן הבנק המלווה, אני יכולה להניח שהבנק יטיל את האשמה על הבנק ואולי אף יצרף אותו לתביעה כצד שלישי.
לצפיה ב-'אקרו נדל"ן'
אקרו נדל"ן
12/07/2017 | 13:45
15
שלום ,
 
האם מישהו מכיר את החברההזו, האם יש לה פרויקטים שבוצעו בארץ או בישראל? אני ודעת שהיא יזמית בניה
ולא קבלן.
תודה
לצפיה ב-'הרוב הנחוץ בבניין דירות, לבצוע תמ"א-פנוי בנוי.'
הרוב הנחוץ בבניין דירות, לבצוע תמ"א-פנוי בנוי.
10/07/2017 | 19:26
3
18
אני גרה בבניין בן 21 דירות, שאחת מהן היא פנטהאוז, ששטחו גדול בהרבה, משטח שאר הדירות.
א. מהו הרוב הדרוש לבצוע פרויקט תמ"א, מסוג "פנוי-בנוי"?
    האם נדרשת הסכמת כל הדיירים לבצוע הפרויקט, או שמספיקה הסכמה של שני       שליש מהדיירים?
ב. האם לדיירים בפנטהאוז יש יכולת השפעה גדולה יותר מאשר לדיירי שאר         הדירות, בגלל שטח דירתם?
 
לצפיה ב-'רוב דרוש לפרויקט פינוי בינוי'
רוב דרוש לפרויקט פינוי בינוי
( לעמוד שלי בתפוז )
11/07/2017 | 12:24
2
21
שלום,
הרוב הנדרש של הדיירים לקידום פרויקט של פינוי בינוי, באופן המאפשר לאותו רוב של דיירים לפתוח בהליכים כנגד המיעוט הסרבן הינו 80% מבעלי הזכויות ו-75% מהרכוש המשותף.
לגבי דירת הפנטהאוז, קולו של הבעלים של דירה זו נספר בדיוק באותו אופן כמו קולו של כל דייר אחר בבניין (קשור לדרישה של ה-80%). יחד עם זאת, מכיוון שהפנטהאוז היא דירה גדולה, אזי חלקה ברכוש המשותף הוא גם כן גדול, כך שהצטרפותו של דייר זה לפרויקט תקדם אתכם בהגעה לרוב הנדרש של ה-75%.
 
לצפיה ב-'רוב דרוש לפרויקט פנוי-בנוי'
רוב דרוש לפרויקט פנוי-בנוי
11/07/2017 | 15:51
1
15
האם זה הגיוני, שניתן לכפות על דייר, שמסרב לפרויקט הנ"ל, להרוס את דירתו הפרטית?
הרי לא מדובר בסירוב לתוספת חיצונית לבניין, אלא בסירוב להרוס את דירתו הפרטית, שאינה רכוש משותף. למי יש זכות להגיד לסרבן, מה לעשות ברכושו הפרטי? זה ניראה לי ממש הזוי.
אני הייתי בטוחה, שיש צורך בהסכמה של 100% מדיירי הבניין, ואם לא כך הדבר, ניראה לי, שיש לקונה בחוק.
האם גם את חושבת כך?
לצפיה ב-'התמודדות עם דייר סרבן'
התמודדות עם דייר סרבן
( לעמוד שלי בתפוז )
11/07/2017 | 16:59
16
היי דורית, את שואלת שאלות חשובות.
ראשית אחדד, כי החוק הרלוונטי לפרויקטים של פינוי בינוי קובע שהתביעה שרוב הדיירים יכולים להגיש כנגד "הדייר הסרבן" היא לא תביעה לאכיפה (כלומר לא להכריח אותו להשתתף בפרויקט) אלא תביעה נזיקית במסגרתה הוא יצטרך לפצות אותם על אובדן הרווחים העתידיים שלהם מהפרויקט בגין הסירוב שלו (את ודאי מבינה שמדובר בסכומים גבוהים מאוד).
מבלי לגרוע מהאמור, ישנה חשיבות לאילו נימוקים מעלה הדייר הסרבן לסירובו להשתתף בפרויקט, כאשר ישנם מספר נימוקים אשר התקבלו בעבר על ידי בתי המשפט כלגיטימיים. ברם, ככל שדייר סרבן מסרב "סתם" מבלי להעמיד נימוק בעל תוכלת, גישת המחוקק היא שאין בכך כדי לעכב ולפגוע ביתר הדיירים המעוניינים לשפר את מצבם באמצעות הפרויקט, קל וחומר כאשר הפרויקט ייטיב גם את מצבו של הדייר הסרבן.
לצפיה ב-' מכירים את כל הפורומים בתפוז '
מכירים את כל הפורומים בתפוז
( לעמוד שלי בתפוז )
09/07/2017 | 13:04
 
אם לא, אתם מוזמנים לגלות כמה...
 
 פורום פילוסופיה לכל חוגג 16 שנה של פעילות ומזמין אתכם לקחת בה חלק
 
 כותבים למגירה? חבל בואו לשתף את הגולשים בפורום שירה ופרוזה 
 
 בפורום שישים פלוס תגלו שבכל גיל אפשר להכיר חברים חדשים ברשת
 
 מכורים לגיימינג? יש לכם עם מי לדבר על כל המשחקים בפורום קונסולות משחק 
 
 אף פעם לא מאוחר מידי... בפורום חסרי ניסיון זוגי ומיני בגיל מאוחר תמצאו קהילה תומכת ומקום לשתף ולפרוק 
 
 רוכבים מקצועיים? לא יורדים מהאופניים שלכם? אופני כביש הוא הפורום בשבילכם
 
המשך גלישה נעימה
לצפיה ב-'המפקחת על הבתים המשותפים'
המפקחת על הבתים המשותפים
05/07/2017 | 10:59
1
27
אנו כדיירים חייבים ייצוג של עו"ד או יכולים להגיע בעצמינו?
(ואם אפשר לתת חוות דעת על עו"ד מטעם האגודה לתרבות הדיור נשמח...)
לצפיה ב-'הליך בפני המפקחת על הבתים המשותפים'
הליך בפני המפקחת על הבתים המשותפים
( לעמוד שלי בתפוז )
05/07/2017 | 11:08
22
שלום,
ניהול הליך בפני המפקחת על הבתים המשותפים הוא בדיוק כמו ניהול הליך בפני בית המשפט, על כן צריך להיות לכם עורך דין שייצג אתכם. חבל שהתביעה שלכם לא תתנהל כמו שצריך (או חס וחלילה תגרום לכם נזק) רק בגלל שלא הייתם מיוצגים ולא הייתם מודעים לתקנות או נהלים כאלה ואחרים החלים בניהול תביעה שכזו.
לצערי אינני מכירה עורכי דין אשר פועלים מטעם האגודה לתרבות הדיור ועל כן אינני יכולה להמליץ על מישהו. 
לצפיה ב-'פגיעה בבתים שכנים לתמ"א 38 '
פגיעה בבתים שכנים לתמ"א 38
03/07/2017 | 11:41
1
18
בבית לידנו מבצעים שיפוץ של תמ"א 38 .  אנחנו , הבית השכן מאוד סובל מהרעש ומהליכלוך .  בהתחלה הסכמנו שיעבירו דרך השטח שלנו חלק מהחומרים לבנייה  , ובתמורה הוא ישפץ לנו את רחבת החנייה של המכוניות של הבית  ויבנה גדר חדשה בין 2 הבתים
. הבעייה היא במינון . הקבלן אמר לנו שבהתחלה יכנסו כל יום אבל כעבור חודשיים  רק אחת לשבוע . במציאות הם נכנסים גם עכשיו כמעט כל יום ועיתים כמה פעמים .
 
מה ניתן לעשות ?
 
נוסף לכך הקבלן פנה אלינו  עכשיו , לאחר כשנה  והציע לעשות שביל משותף בין 2 הבתים לחנייה   ועוד הוא רוצה  לבנות מאגר גז משותף בין 2 הבתים .
 
לטענתו אם לא נסכים העירייה יכולה לחייב אותנו . האמנם ?
לצפיה ב-'תקופת העבודות בפרויקט תמ"א'
תקופת העבודות בפרויקט תמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
03/07/2017 | 16:25
19
שלום, אינני יודעת האם עיגנתם את ההסכמות אליהן הגעתם עם הקבלן, שכן אם ישנה הפרה או חריגה ממה שהוסכם בכתב ביניכם, בהחלט אתם יכולים לפעול כנגד הקבלן במישור המשפטי. ככל והדברים הללו לא עוגנו בכתב, קשה לעשות משהו בנידון, אלא רק להמתין בסבלנות עד שהעבודות יסתיימו.
לגבי שאלתך בעניין מאגר גז משותף, מדובר בסוגיה שיש לבדוק מול אדריכל רישוי או מחלקת ההנדסה של העירייה כדי לראות אם הדבר בכלל אפשרי והאם אתם מחויבים להסכים לכך. העניין הוא אינו בתחום מומחיותי.
בהצלחה!
לצפיה ב-'מה אומר החוק?'
מה אומר החוק?
28/06/2017 | 10:50
6
29
שלום עו"ד יאיר,
 
האם לפי החוק, בתמ"א 38, כל יחידות הדיור זכאות לאותה הטבה או כל הטבה נסגרת בחוזה פרטי מול כל דייר בנפרד? 
 
בברכה,
צביקה
לצפיה ב-'הטבות לדיירים בתמ"א 38'
הטבות לדיירים בתמ"א 38
( לעמוד שלי בתפוז )
29/06/2017 | 11:33
5
49
צביקה שלום, 
ככלל, בפרויקט של תמ"א 38, כל הדיירים בבניין צריכים לקבל את אותה הטבה, בין אם זה אותו גודל מרפסת, אותה תוספת של ממ"ד וכו'. יחד עם זאת, לעיתים דיירים מסוימים מגיעים להסכמות פרטניות מול היזם\קבלן בנוגע לדירה הספציפית שלהם, אך זהו כבר נושא מסחרי שבין הצדדים אשר מושפע לרוב מהנכונות של הדיירים לשאת בתשלום של תוספות או שיפורים אותם הם מעוניינים לקבל.
לצפיה ב-'באותו נושא - האם היזם\קבלן מחוייב לדווח לכולם על הסכמות ?'
באותו נושא - האם היזם\קבלן מחוייב לדווח לכולם על הסכמות ?
30/06/2017 | 09:11
4
28
כלומר נניח הוא מבטיח לדייר מסויים הטבה ורק לו ,האם הוא חייב
לדווח לכל שאר הדיירים או שזה יכול להעשות בהסכם נפרד ביניהם ואיש לא
ידע ?
ואם כבר שאלות, זה נכון שמותר בכל עיר לבנות תוספות עד 25 מ"ר במסגרת תמא ?
או שבכל עיר זה שונה ? מה קורה אם רוצים עוד להוסיף שטח מעבר ל-25 ?
לצפיה ב-'תשובה בעניין פרויקט תמ"א'
תשובה בעניין פרויקט תמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
02/07/2017 | 09:30
3
23
היזם או הקבלן של הפרויקט לא מחויב לדווח לכל הדיירים על הסכמות פרטניות אליהן הוא הגיע עם דיירים ספציפיים. יחד עם זאת, אחזור לתשובתי הראשונה ואדגיש כי התוספות וההטבות הבסיסיות שמתקבלות מהפרויקט חייבות להיות שוות בין כל הדיירים.
הוראות התמ"א קובעות תוספת של עד 25 מ"ר לכל דירה, אשר יהיו פטורות ממס. על כן, הוספת שטח של למעלה מ-25 מ"ר היא משהו שכלל אינו קורה שכן לא היזם/קבלן ולא הדייר מעוניין לשלם מיסים. בנושא זה ובהקשר לחלק הראשון של שאלתך, אם קבלן/יזם מעוניין "לצ'פר" דייר ספציפי, ישנן דרכים אחרות לעשות זאת פרט לתוספת שטח לדירה.
לצפיה ב-'כלומר זה רק עניין של מיסוי לגבי שטח מעל 25 מ"ר ?'
כלומר זה רק עניין של מיסוי לגבי שטח מעל 25 מ"ר ?
02/07/2017 | 10:44
2
14
לגבי צ'ופרים כנראה שלעולם לא נדע.....
לצפיה ב-'תוספת של 25 מ"ר בתמ"א'
תוספת של 25 מ"ר בתמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
02/07/2017 | 10:54
1
20
התוספת של 25 מ"ר קבועה בהוראות התמ"א עצמה, קרי זוהי התוספת המותרת על פי התוכנית וזוהי גם התוספת אשר פטורה ממס. 
לצפיה ב-'שלום ותודה רבה לכולם על המידע הרב '
שלום ותודה רבה לכולם על המידע הרב
03/07/2017 | 15:17
8
לצפיה ב-' נפתח פורום טיולים בגיאורגיה וארמניה '
נפתח פורום טיולים בגיאורגיה וארמניה
( לעמוד שלי בתפוז )
26/06/2017 | 13:20
1
 משפחות עם ילדים, טיולי בנות, צעירים, דתיים והגיל השלישי: גיאורגיה הפכה להיות היעד החם לחופשה מגוונת ולנו יש פורום חדש שיעזור לכם לתכנן את הטיול המושלם  היכנסו לפורום טיולים בגיאורגיה וארמניה
לצפיה ב-'אודה להסבר- הבדל בין התחדשות עירונית לבין פרויקט פינוי בינוי'
אודה להסבר- הבדל בין התחדשות עירונית לבין פרויקט פינוי בינוי
20/06/2017 | 09:51
2
10
לצפיה ב-'פינוי בינוי הוא דוגמא להתחדשות עירונית'
פינוי בינוי הוא דוגמא להתחדשות עירונית
( לעמוד שלי בתפוז )
20/06/2017 | 12:02
1
31
שלום,
התחדשות עירונית היא למעשה שם כולל לפרויקטים בהם שכונות ותיקות יחסית, משתקמות והופכות לחדישות ומודרניות יותר. פרויקטים כאלה יכולים להתחיל בשל יזמות של הרשות המקומית, של יזם פרטי או של הדיירים עצמם.
פינוי בינוי הינו פרויקט בו מפנים את הדיירים המקוריים, הורסים את הבניינים הישנים, בונים במקומם בניינים חדשים וגדולים יותר, ולאחר מכן מחזירים את הדיירים המקוריים להתגורר בבניינים החדשים (אם ברצונם לעשות כן).
פינוי בינוי הוא למעשה דוגמא אחת לאופן בו יכולה להתבצע התחדשות עירונית.
לצפיה ב-'בנוסף קיים מושג של מתחמי פינוי בינוי שמוכרים ע"י משרד השיכון'
בנוסף קיים מושג של מתחמי פינוי בינוי שמוכרים ע"י משרד השיכון
22/06/2017 | 21:55
16
וזה אומר שהעיריה מקדמת בהם תב"ע שבין השאר נותנת זכויות בניה יעודיות למתחם, כך שנוצרת התכנות כלכלית להריסה ובניה.
זה קורה כאשר מעלים את כמות הדירות החדשות במקומות שערך הקרקע נמוך, על מנת לאפשר את ההריסה והבניה החדשה.
ראה לינק לאתר של משרד השיכון: 
 
לצפיה ב-' פורומים מקצועיים מתחדשים - יש את מי לשאול הכל '
פורומים מקצועיים מתחדשים - יש את מי לשאול הכל
( לעמוד שלי בתפוז )
21/06/2017 | 12:40
2
 מסוכסכים עם השכן על רכוש משותף? מתמודדים עם דייר סרבן תשלום? 
מומחה בפורום ועד בית- בתים משותפים מחכה לשאלות שלכם
 
נתקלתם במקרה של רשלנות רפואית? אתם צריכים ייעוץ משפטי בנושא? עו"ד מהתחום מחכה לייעץ לכם בפורום רשלנות רפואית
 
העסק נמצא בקשיים כלכליים? צריכים ייעוץ פיננסי? פורום הלוואות לעסקים וייעוץ עסקי זה המקום בשבילכם
 
הקריירה נתקעה? מתקשים למצוא כיוון תעסוקתי בחיים? בפורום ייעוץ קריירה מחכים לכם בקוצר רוח וישמחו לייעץ לכם
 
בעיות ראייה, משקפיים, מולטיפוקל, עדשות ראייה, צילינדר -  מומחה אופטומטריסט כאן בשבילכם בפורום עדשות מגע ומשקפיים 
 
 הבניין שלכם עומד לעבור תמ"א 38? לא יודעים מה הזכויות שלכם בפרויקט פינוי בינוי? היכנסו לפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית ותקבלו תשובות להכל

מתמודדים עם בעיות בעסק? רוצים להתייעץ לגבי קידומו? בפורום עסקים תימצאו פיתרונות להכל
לצפיה ב-'ייצוג דייר בתמא מול העו"ד ורשויות'
ייצוג דייר בתמא מול העו"ד ורשויות
18/06/2017 | 11:47
7
57
נתבקשתי עי  קרוב משפחה שבחו"ל לייצגו מול העו"ד והרשויות, בהליך תמא מיוחד בבניין ישן ,שבו יוענק לדיירים רק חיזוק המבנה ושיפוצו , והדיירים והעיריה ייתגמלו את הקבלן בהסכמה לניוד זכויות הבניה לאזור אחר בעיר.(יש אפשרות תיאורטית כזו בפרט במקומות שאין אפשרות לתמא רגילה כי אין מקום לחניה נוספ וכו).
מה יהיה הוגן ומקובל שכרי  ,כדוגמה, לעניין כזה? בלי לתפוס במילה
לצפיה ב-'ייצוג דייר בהליך תמ"א'
ייצוג דייר בהליך תמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
19/06/2017 | 09:57
6
28
שלום,
אני כמובן מכירה פרויקטים של תמ"א בהם הקבלן מתוגמל באמצעות ניוד של זכויות בניה בבניין אשר עובר את התמ"א, לבניין אחר באותה העיר. מדובר בפרויקטים מעניינים בדרך כלל ואני מאחלת לכם בהצלחה.
לגבי שאלתך, מדובר בהסכמה מסחרית בינך לבין קרוב משפחתך אשר אינה קשורה לתחום עיסוקי ולכן איני יכולה להשיב עליה.
שיהיה בהצלחה!
לצפיה ב-'תודה,התכוונתי לדעת צפי סדר גודל של לו"ז שכנראה אקדיש לנושא'
תודה,התכוונתי לדעת צפי סדר גודל של לו"ז שכנראה אקדיש לנושא
19/06/2017 | 12:04
5
13
ולו גס..בניין ישן כרגע עם רעפים בן 4 קומות..
לצפיה ב-'תשלום על ייצוג דייר בהליך תמ"א'
תשלום על ייצוג דייר בהליך תמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
20/06/2017 | 11:45
4
16
באמת שאיני יכולה לומר לך כמה כסף אתה צריך לדרוש עבור הטיפול, כי זה מאוד אינדבידואלי והצדדים צריכים להסכים על כך ביניהם, אין איזשהן אמות מידה לנושא.
יחד עם זאת, אני יכולה להגיד לך שמבחינת הלו"ז הצפוי, זמן ממוצע לחתימה על הסכם תמ"א מול יזם (בהנחה שכל הדיירים חותמים עליו) הוא כחודשיים, לאחר מכן לוקח בערך בין שנה לשנה וחצי לקבל היתר בניה מהעירייה (תלוי במורכבות הפרויקט, קידומו ע"י היזם ויועציו וכו') ורק לאחר מכן מתחילה הבניה עצמה. מבחינת הדיירים עצמם, הם לא אמורים להשקיע הרבה מזמנם, פרט למו"מ בחתימה על ההסכם וכן החתימה הפיזית עליו. בנסיבות אלה, אני מניחה שאתה יכול לתמחר "שעת עבודה" שלך ולפי זה לבקש תגמול עבור שירותיך. בהצלחה...
לצפיה ב-'כמה זמן עלולים סרבנים לתקוע את ההליך?'
כמה זמן עלולים סרבנים לתקוע את ההליך?
20/06/2017 | 13:29
3
18
בפרט שמדובר במקרה כזה ,והסרבן סבור שיש פתרונות חניה מתקדמים וכן אפשר להוסיף בניה, ולא רק שיפוץ תמורת ניוד..עילה די מוצדקת לסירוב הלא כן?
ככל שתוכלי להשיב כאן תודה
לצפיה ב-'עיכוב בשל דייר סרבן'
עיכוב בשל דייר סרבן
( לעמוד שלי בתפוז )
20/06/2017 | 14:31
2
32
היו לא מעט מקרים בהם דיירים חשבו שהם יכולים לבצע את הפרויקט בצורה טובה יותר מהקבלן או היזם. לרוב, המפקח על הבתים המשותפים (שהוא הסמכות המכריעה בסכסוכים מסוג זה) צריך להשתכנע כי אכן כך הדבר, בכדי לקבוע כי הסירוב הוא סירוב סביר אשר מצדיק את עיכוב הפרויקט. יחד עם זאת, אין הרבה מקרים כאלה, שכן האינטרס לנצל את מלוא הזכויות ולמקסם את התמורה הינו אינטרס המשותף הן לדיירים והן ליזם/קבלן, לכן יש לצאת מנקודת הנחה שהתוכנית של היזם/קבלן היא כזו אשר מועילה ומיטיבה גם עם הדיירים.
העיכוב שיכול שייווצר בשל דייר סרבן תלוי אך ורק במשך הזמן שלוקח להסדיר את הנושא. אם אכן מתגבשות הנסיבות בהן ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים, הדבר לוקח לפחות מספר חודשים.
 
לצפיה ב-'אבל שאלתי ספציפית על נסיבות שהדייר מתבקש לוותר על בניה+חניה'
אבל שאלתי ספציפית על נסיבות שהדייר מתבקש לוותר על בניה+חניה
21/06/2017 | 12:10
1
17
כאמור,
אז זכות התנגדות כאן הרבה יותר אמיתית .הוא כן?
לצפיה ב-'התנגדות של דייר'
התנגדות של דייר
( לעמוד שלי בתפוז )
21/06/2017 | 12:15
22
אם לדייר יש היום חניה והוא מתבקש לוותר עליה לאחר השיפוץ, זו אכן סיבה מוצדקת להתנגדות. אם הדייר טוען שיכולה להיות לו חניה או יכולה להתבצע בנייה (והיזם לא מקדם את הפרויקט באופן המעניק לו את הדברים הללו), זו יכולה להיות סיבה טובה להתנגדות, בתנאי שהדייר יוכל להוכיח כי אכן זה המצב. 
לצפיה ב-'שיפוץ כן או לא '
שיפוץ כן או לא
20/06/2017 | 11:08
1
22
שלום,
 הדירה שבבעלותי צריכה לעבור שיפוץ יסודי. אני כל הזמן מתעכב עם זה כי מדובר בהרבה כסף ואמור להיות פינוי בינוי, אלא שהוא כל הזמן נדחה ומתעכב. איך אני יכול לברר מתי באמת יתחיל כדי לבדוק אם כדאי לי לשפץ או לא? 
לצפיה ב-'מועד תחילת פרויקט פינוי בינוי'
מועד תחילת פרויקט פינוי בינוי
( לעמוד שלי בתפוז )
20/06/2017 | 11:47
25
שלום, אשמח לדעת באיזה שלב הפרויקט נמצא, כדי שאוכל לנסות לגדר לך את לוח הזמנים הצפוי. האם יש כבר יזם בתמונה? האם נחתם מולו הסכם? ככל שכן, מתי? אנא פרט מידע נוסף.
לצפיה ב-'שוכרים דירה'
שוכרים דירה
15/06/2017 | 09:34
2
32
שלום, אנחנו זוג צעיר שוכר דירה, ידוע לנו כי תהליך כזה הוא מול בעל הדירה ולא נוגע אלינו כלל.
אך בחתימת החוזה מחובתו היתה לידע אותנו וכך עשה.
כדי לדעת האם להאריך חוזה נשמח לדעת כמה זמן לוקח בערך מהרגע שבו העירייה מחתימה את הדיירים (לא ידוע לנו על בעיה קריטית ש"תוקעת" את התהליך) ועד שמתחילים השיפוצים שיפריעו לאיכות חיינו בבניין?
 
לצפיה ב-'תחילת עבודות תמ"א'
תחילת עבודות תמ"א
( לעמוד שלי בתפוז )
15/06/2017 | 12:02
1
38
שלום,
משאלתך, אני מבינה כי כוונתכם לפרויקט של חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), ולא הריסתו ובניית בניין חדש במקומו (תמ"א 38/2). ראשית אציין, כי העירייה לא מחתימה את הדיירים על ביצוע הפרויקט, אלא היזם מחתים את הדיירים על הסכם מולו.
מהרגע בו כל הדיירים חותמים על הסכם מול יזם (בהנחה שאין דיירים שמתנגדים), ההליך לקבלת היתר בניה מהעירייה לוקח בין שנה לשנתיים. תקופת הזמן הנ"ל מושפעת מאוד מהשאלה באיזו עירייה מדובר, כמה היא דוחפת ביצוע פרויקטים של תמ"א, פעולות קידום של היזם והיועצים מטעמו, סוג העבודות המבוקשות וכו'.
לצפיה ב-'תודה רבה!'
תודה רבה!
19/06/2017 | 10:37
7
לצפיה ב-'תמ"א 38/2 בבניין קטן אך מורכב שמתקשה להגיע להסכמות '
תמ"א 38/2 בבניין קטן אך מורכב שמתקשה להגיע להסכמות
12/06/2017 | 15:59
4
59
שלום רב, אני גר בבניין ישן בן שתי קומות על קרקע, לא עמודים. בבניין 6 דירות, 3 בכל קומה. עם השנים כל דייר הרחיב ובנה כראות עיניו בהסכמה הדדית של השכנים שבתורם נהנים מהסכמתו, דירת קרקע אחת סגרה לעצמה מרפסת ואף הרחיבה אותה, ביטלה את הדלת מחדר המדרגות ופתחה כניסה ראשית מהחזית שהינה חלק מהחצר, וחלק זה הפך עם השנים לשלהם עם נדנדה/פינת ישיבה/גינת ירק וכו'. 
דירת קרקע אחרת פתחה ויטרינה של ממש לחלק אחר של החצר, ריצפו אותו, טיפחו גינה מכל טוב עם מחסן קטן, ערסלים, מנגל ומה לא ואף "הצמידו" לעצמם חניה משלהם שמאז ומעולם הם חונים שם. בהמשך בנו על חלק מהשטח הזה ובכך למעשה הרחיבו את הדירה (ולאחר מספר שנים גם הקומה השניה בנתה על ההרחבה הזו בהסכמה שלהם). כעיקרון אף אחד לא נכנס לחצרות "של" דירות הקרקע שכן אין מה לחפש שם אבל ברור שהחצר היא משותפת ואף אחד לא חולק על כך, פשוט אין סיבה להימצא שם ואף אחד לא מחפש לריב. 
והדירות בקומה השניה? סגרו מרפסות, הוסיפו מקלחות, הרחיבו מטבחים החוצה, ואחד אף בנה קומה נוספת מעליו עם גרם מדרגות מתוך הדירה, חדר של ממש הכולל הגבהת גג הרעפים. שוב, הכל באישורים ובהסכמות הדדיות. 
יש לציין שבעבר נתגלעו חילוקי דעות לגבי עניינים כללים כגון חניה ניקיון וכו' אבל עם השנים כולם הבינו שבאמת עדיף לשמור על השקט עקב המצב הקיים ולא לחפש אחד את השני, כי לא חסר על מה ובסוף כולם יפסידו. 
וכך חיים להם בשלווה דיירי הבניין במשך השנים, כל אחד במבצרו.
ולמה כל ההקדמה הזו? כי עכשיו כשפינוי בינוי על הפרק ופרוייקטים כבר מתבצעים באיזור, פתאום כל אחד רוצה למקסם את התמורה שלו מהקבלן - הדירות המורחבות רוצות דירות גן ומ"ר מכובד, הקומות העליונות רוצות דירות יותר גבוהות וגדולות מהמקובל לתת והדירה עם הקומה שמעליה רוצה להישאר בקומה האחרונה, משמע לקבל פנטהאוז. 
מקריאה בפורום אני מבין שאין חוקים בנושא וזהו הסכם מסחרי שנערך לפי רצונם של הצדדים, ועקרונית, כולם בעד. אבל, וזה אבל גדול, נראה שהחלק שרוצה יותר יתעקש לקבל יותר, והדירות שנשארו קטנות ימהרו לחתום בשמחה על המקובל בשוק (חדר נוסף, קומה אחת מעל וכו')
פגישה אחת כבר התפוצצה כשהיזם הבין שאף אחד כאן לא מתכוון לצאת פראייר, והם ירדו מהנושא. כעת יש דיבורים עם יזם אחר ומנסים לראות איך אפשר לקדם את התהליך. עד כמה מקובל להיכנס לכיס של היזם ולהגיד לו "אתה בונה מספיק קומות ודירות כדי להרוויח אז תן לזה את הפנטהאוז ולהוא את דירת הגן ולהיא קומה גבוהה" וכו'? ואם נצליח "להוציא" את מבוקשנו איך מונעים ויכוחים כדוגמת "למה שאתה תיקח את הפנטהאוז גם אני בקומה האחרונה רק לא בניתי" ועוד ועוד חילופי דברים שכבר עלו בנושא, שכן צריכה להיות שקיפות מה כל אחד מקבל.
אשמח לכל תשובה מפורטת בעניין, דוגמאות/לינקים או פסיקות.
תודה מראש
לצפיה ב-'בחירת דירות בבניין החדש ע"י הדיירים המקוריים'
בחירת דירות בבניין החדש ע"י הדיירים המקוריים
( לעמוד שלי בתפוז )
13/06/2017 | 11:26
2
58
כאשר מגיעים לשלב בו נפגשים לנהל מו"מ עם יזם, רצוי מאוד שהיזם יידע בעצמו מה וכמה הוא יכול לבנות, כדי שהוא יידע מה אחוז הרווחיות שלו וכמה הוא יכול להטיב עם הדיירים המקוריים בדמות דירות מיוחדות (גן ופנטהאוזים) או העלאה בקומות הבניין. ההחלטה איזו דירה יקבל כל דייר נקבעת בעיקר עפ"י טבלה שמאית הקובעת את שוויה של כל דירה ביחס לשאר הדירות בבניין (ובהתאמה תקבע גם את שיוך הדירות בבניין החדש שיבנה) וכן כמובן בהתאם להסכמות מסחריות מול היזם. כך, ישנה משמעות לשאלה האם הושקעו כספים בדירה, האם נוצלו זכויות בניה וכו'. אני סבורה, כי הדרך הטובה ביותר לפתור בעיות בין דיירים, היא להסכים מראש על מנגנון שמאי אשר לא ניתן יהיה לערער עליו.
 
לצפיה ב-'כולנו תקווה שהוא יוכל לבנות כמה שיותר כמובן'
כולנו תקווה שהוא יוכל לבנות כמה שיותר כמובן
15/06/2017 | 19:32
1
30
הראשון דיבר על 6 קומות, השני על 7 ועכשיו מישהו בודק לגבי 10 קומות. אז מקווים לטוב.
אני לא חושב שהערכת שמאי תהיה מקובלת על כולם, המגמה הכללית בין הדיירים היא של שיתוף פעולה ומיקסום התמורה מהיזם לכן שלילת ערעור מראש לא ממש תעבוד לנו, זה יותר ברמת התאגדות מאחר והשטח הוא פרטי וצריך לפצות רק 6 בעלים, מספר יחסית נמוך שאפשר למצוא את דרך הביניים.
אני צריך לבדוק עוד פרטים יותר לעומק כי אני לא בטוח מה הושקע, אילו זכויות בנייה אם בכלל, ומה חלקו היחסי של כ"א במגרש, למרות שכולם רוצים להתנהל כיד אחת ולא כ"הדירה שלו גדולה יותר אז החלק שלו בשטח יותר משישית", כלומר המו"מ הוא יותר מול התמורה מהפרוייקט מאשר בין הדיירים עצמם ובהמשך כל אחד יחפש גם את טובתו האישית 
תודה רבה על המידע. יש לי עוד קצת שיעורי בית לעשות :)
לצפיה ב-'תמ"א 38'
תמ"א 38
( לעמוד שלי בתפוז )
18/06/2017 | 09:45
22
בשמחה ובהצלחה!
לצפיה ב-'פתרון לבעייה אם הדיירים '
פתרון לבעייה אם הדיירים
26/07/2017 | 12:40
1
מנסיון אישי מציא לך לפנות לחברת נדלן ראשון על מנת  לפתור את הבעיה הם מומחים בטיפול תמ"א 38 
לצפיה ב-'מספר שאלות- תודה רבה'
מספר שאלות- תודה רבה
12/06/2017 | 10:39
2
32
היי, יש חשיבות לקיומו של בנק מלווה בפרויקטים של התחדשות עירונית? האם זה נותן ביטחון כלכלי מול היזם? 
לצפיה ב-'חשיבותו של בנק מלווה'
חשיבותו של בנק מלווה
( לעמוד שלי בתפוז )
13/06/2017 | 11:22
21
תמיד יש חשיבות לקיומו של בנק מלווה אשר בוחן את הפרויקטים באופן מקצועי ומאשר אותם בכפוף להיתכנות כלכלית. בפרויקטים של תמ"א 38/2 יש חשיבות גבוהה לבנק המלווה, שכן הוא מעניק לדיירים המקוריים בטחונות בדמות ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה שתתקבל. בפרויקטים של חיזוק, מדובר בערבות בנקאית שהיזם/קבלן מעניק, בשווי מסוים מהפרויקט כפי שיוסכם בין הצדדים. בשני המקרים, חשיבותו של הבנק המלווה נובעת גם מהעובדה שהבנק ממנה מפקח מטעמו אשר מפקח על הפרויקט.
 
לצפיה ב-'חשיבות בנק מלווה '
חשיבות בנק מלווה
18/06/2017 | 14:35
13
וגם מה עושים בהעדר בנק מלווה והאם ישנן חלופות??
קבל הרצאה של שעה בנושא הנל. צפיה נעימה

מנהל/ת הפורום

אודות:
עו"ד הדר יאיר צברה ניסיון רב בכל תחומי ההתחדשות העירונית, קטנים כגדולים, לרבות חיזוק בתים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) וכן פינוי בנייני מגורים, הריסתם ו
עוד...

חם בפורומים של תפוז

אירוח בנושא ביטוח סיעודי
אירוח בנושא ביטוח...
בתאריך 2.8 נארח את גבי נקבלי, מומחה בתחום הבריאות...
אירוח בנושא ביטוח סיעודי
אירוח בנושא ביטוח...
בתאריך 2.8 נארח את גבי נקבלי, מומחה בתחום הבריאות...
אירוח בנושא השלמת/הבטחת הכנסה
אירוח בנושא...
בתיה כהן, מנהלת תחום הבטחת הכנסה בביטוח לאומי,...
אירוח בנושא השלמת/הבטחת הכנסה
אירוח בנושא...
בתיה כהן, מנהלת תחום הבטחת הכנסה בביטוח לאומי,...
תחרות להורים: זוכים בכרטיסים ומבלים עם הילדים
תחרות להורים: זוכים...
כותבים על פעילות ייחודית לילדים בחופש וזוכים...
תחרות להורים: זוכים בכרטיסים ומבלים עם הילדים
תחרות להורים: זוכים...
כותבים על פעילות ייחודית לילדים בחופש וזוכים...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

עו
מנהלת הפורום

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ