לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
67876,787 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'אביקשן - חוק פינוי דייר -שאלה שקיבלתי ממשקיע'
אביקשן - חוק פינוי דייר -שאלה שקיבלתי ממשקיע
( לעמוד שלי בתפוז )
20/03/2019 | 11:36
2
14
משתף בשאלה שקבילתי ממשקיע.
מוזמנים להוסיף כאן תגובות בשרשור לפי STATE שבו אתם משקיעים מה התהליך לפי ניסיונכם.

היי ניר
אשמח לדעת קצת יותר לעומק מה הם החוקים בכל הנוגע לשוכר/משכיר (לפחות בסטייטים בהם אתה מתעסק).

הכוונה היא מה קורה כאשר צ'קים של שוכר חוזרים או שהוא לא רוצה להתפנות או חס וחלילה גורם נזק לבית (מבפנים או מבחוץ) - מה עושים במקרה כזה?

לטובת מי נוטה החוק ואיך מתגוננים מפני דבר כזה? עד כמה התהליך מורכב?
 
 
תודה בר על השאלה המצוינת! הסביבה הרגולטורית קישור לתשובה המלאה
לצפיה ב-'ניר נדלניר- אתה מגזים, ואתה מדרדר את הפורום'
ניר נדלניר- אתה מגזים, ואתה מדרדר את הפורום
20/03/2019 | 19:04
1
5
גם נתת לשואל תשובה גרועה, ואתה גם מעצבן.
יש לך נכס שיווקי (אנשים פתיים חושבים שאם אתה מנהל את הפורום, אז אתה יחסית אמין. כמובן שאין קשר בין הדברים).
אתה הורג את הפורום עם השטויות האלה, וביחד איתו אתה הורג את הנכס השיווקי
לצפיה ב-'אני מסכים עם צבי'
אני מסכים עם צבי
20/03/2019 | 19:42
לי אין רצון/זמן/סבלנות להכנס ללינקים אחרים עם סרטים/פוסטים שכתבת.
 
הפורום איטי לאחרונה. אם אתה רוצה להעיר את הפורום עם דיון, זה סבבה. תיתן את הנושא וקצת כתיבה שלך.
לדוגמא, אם הדיון הזה היה "משקיע ששאל אותי לגבי פינוי וחשבתי שזה נושא מעניין. הנה כמה דברים שלמדתי מנסיון
A
B
C
מה דעתכם? איך אתם נתקלתם בזה?"
 
ואז אחרי שיש דיון היית שם תגובה בסוף של "דרך אגב, רשמתי על זה מאמר והוספתי כמה מהתבונות שקיבלתי בפורום" עם הקישור למאמר.
מקרה כזה הייתי חושב שאתה מעורר דיון, אנשים משתפים דעות/נסיון ואתה לוקח את זה בשביל להעביר ללקוחות שלך.
 
אבל פה אתה דוחף לנו קישור/פרסום שלך. זה לא נראה שאתה בכלל רוצה שאנחנו נגיבף אלא שאנשים יכנסו לדף הפייסבוק שלך. בעמוד הנוכחי יש 5 שרשורים שאתה פתחת. זה נראה כאילו כל הרצון שלך בפורום זה לפרסם את עצמך ולא לנהל דיונים.
לצפיה ב-'הוצאות ניהול ותחזוקה גבוהות של נדל"ן מניב'
הוצאות ניהול ותחזוקה גבוהות של נדל"ן מניב
( לעמוד שלי בתפוז )
20/03/2019 | 02:03
82
שלום חברים,
 
היום פנה אליי משקיע בפרטי וסיפר שברשותו 3 נכסים בדטרויט עם הוצאות תחזוקה גבוהות. האשמה לטענתו בחברת הניהול.

אבל למעשה במהלך השיחה התברר שריבוי תקלות בנכס במקרה שלו העידו שישנה בעיה שורשית אשר טמונה בתהליך בדיקת נכס כושל ו\או אי טיפול יאות בממצאי הבדיקה כבר בשלב רכישת הנכס! 
הנה וידאו שהכנתי בנושא כיצד לבדוק נכס להשקעה בארצות הברית 
לפני החלטת רכישה.

שאלתי את המשקיע 2 שאלות, ואשתף אתכם בתובנות שכל משקיע חייב ללמוד מכך במיוחד מפני שדיברנו על הנושא הזה בפורום פעמים רבות.

1- האם וכיצד התבצעה בדיקה של הנכסים לפני שרכש אותם? 
2- כיצד ביצע הערכות מה היא התגובה המיטבית לליקווים בהתאם לממצאים לפני החלטת הרכישה?

2 השאלות האלו מכוונות לפרקטיקה מיטבית של ניהול סיכונים.

ישנה שיטה פשוטה:
א-בדיקות שטח ואיתור ממצאים
ב- הערכות עב"ס איתור הממצאים (מה לתקן ואיך, מה לא לתקן ולמה, מה לא לתקן עכשיו אך ידרוש הקצאות הון עתידיות)
ג- חישובים עב"ס הערכות (כמה עולה לתקן, מה גובה הקצאות ההון הצפויות בעתיד הקרוב)
ד- איזון עב"ס החישובים (תכנית שיפוץ ותכנית CAPEX)
ה- החלטות (לסגור או לא לסגור את העסקה)

בוידאו למטה, אני משתף אתכם בדוגמא מפרויקט שביצעתי ובה אני מסביר כיצד כל אחד מכם יכול לבצע את הפרקטיקה הזו (BEST PRACTICE) לפני החלטת רכישה.
קישור לוידאו איך לבדוק עסקת נדל"ן בארהב לפני החלטת רכישה

ביצוע השיטה הזו לפני החלטת רכישה מאפשר לקבל החלטה מושכלת על בסיס הבנת ההשקעה לפרטים ובאופן יסודי, ובתזמון קריטי אשר מאפשר התערבות בנכס שיכולה בטווח הארוך לצמצם משמעותית את הוצאות התחזוקה השוטפות, וכמובן תוך התחשבות בצרכי השקעות הון עתידיות בנכס (כלומר תכנית CAPEX).
 
מי שחושב שאפשר להשקיע בנכס בלי ביצוע הבדק הזה, או שחושב שחסך  כי התעלם ממצאי בדיקה ולא הביא את הנכס למצב ראוי, עלול לגלות עם השנים שעל כל השקעה מוצלחת הוא גם יתקל באותה הסתברות בהשקעה כושלת. 

ועם זאת, חשוב להבהיר שביצוע הבדק באופן מיטבי אינו ערובה לאי-הפתעות של הוצאות תחזוקה לא צפויות, אלא תפקיד השיטה לצמצם הפתעות מעין אלה בצורה המירבית האפשרית.
 
הנקודה הקריטית לחשוב על כך היא לפני רכישת הבית - לבדוק ולהבין אילו מערכות פונקציונליות במבנה אינן מ.... זה לא חייב להיות ריבוי תקלות, זה יכול לחסוף לכם הרבה כסף וכאב ראש כאשר כשל פונקציונלי יחיד שניתן היה לתקן בקלות מתבטא ברבות השנים למפגע משמעותי בנכס.
 
 
לצפיה ב-'הצעה לרכישת נכס באילינוי'
הצעה לרכישת נכס באילינוי
16/03/2019 | 18:27
1
71
הזמנה לקבלת הצעות לקניית שתי יחידות בדופלקס אחד, ב- Chicago Heights 
דירה 1: 3 חדרי שינה, 1 חדר רחצה ושירותים. 
דירה 2: 1 חדר שינה, 1 חדר רחצה ושירותים.
כניסות נפרדות לדירות, גראג', חצר 300 מ"ר. 
הדירות מושכרות ב- 1650 דולר לחודש, יש חוזה לשנה.  (975+675)
מחיר לסגירה: 97,000 דולר
ניהול: 8 אחוז משכירות ע"י חברה אמריקנית בבעלות ישראלית, משפחתית. 
הנכס הוא Off market
הניהול כולל תחזוקה וניהול דיירים.
החוזה ייחתם בין הרוכש - ישירות מול המוכר.
Property Tax נמוך:  3,100 דולר
הנכס נמצא במיקום מצוין, קרוב למרכזי קניות, לכביש מס' 1 ולתחנת Metra.
 
מי אנחנו? חברה אמריקנית קטנה, משפחתית, ותיקה, ישראלים, הפעילה באזור שיקגו, המתמחה בדרום (בחלקים הטובים).
לחברה 2 זרועות פעילות עיקריות:
1. שיפוץ וחידוש בתים, עיצוב פנים והשבחת נכסים 
2. ניהול נדלן 
 
קשר בפרטי
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'תוכל לתת כתובת ושמות?'
תוכל לתת כתובת ושמות?
18/03/2019 | 15:58
28
אני לא יודע אם בכוונה לא כתבת כתובת ושמות (שלך, של חברת הניהול), אבל אני מציע שתכתוב אותם.
אחרת עלולים לחשוד שיש לך מה להסתיר.
אני בטוח שגם אתה היית נזהר ממישהו שנותן פרטים כל כך אלמנטריים רק בפרטי
לצפיה ב-'קניית נכס בפנמה סיטי, פלורידה. מישהו מכיר?'
קניית נכס בפנמה סיטי, פלורידה. מישהו מכיר?
16/03/2019 | 12:52
46
לאחר מעקב די ממושך בפורום, קיבלתי 2 הצעות לרכישת דירה או בניין (4 דירות) הניהול של ישראלי שגר שם (שם משפחתו שני).
אשמח לדעת האם מישהו מכיר? 
מקדים תודתי לעונים
 
לצפיה ב-'refinancing '
refinancing
13/03/2019 | 13:47
1
78
ל- vinney אני לא עובד בנק וכנראה שאתה לא מבין איך שוק ההלואות עובד בארה"ב .אני מיצג חברת ברוקרים גדולה לאשראי בנקאי שעובדת עם מספר בנקים.
לגבי הריבית :עשויה להשתנות מאחד לשני בהתאם לנתוניו האישיים של הלקוח ותנוע בין 5.5% ל-  6.2%
ריבית קבועה בפריסה ל-30 שנה עם נקודות יציאה כל 5 שנים וללא קנסות.
לצפיה ב-'נו ב'מת. יש פה ריח של מישהו שרוף'
נו ב'מת. יש פה ריח של מישהו שרוף
13/03/2019 | 16:10
62
זה אותו משה גרינברג שהיה מנהל פיתוח עסקי ב-TGI השקעות נדל"ן?
כאלה נוכלים שאפילו בשוק עולה לא הצליחו להתגלגל.
 
אם היה פה משהו לגיטימי, היית כותב מי אותה "חברת ברוקרים גדולה" אותה אתה מייצג.
לצפיה ב-'תקציב ארה"ב ל 2020 - מתוכננת פגיעה אנושה בתכניות SECTION 8'
תקציב ארה"ב ל 2020 - מתוכננת פגיעה אנושה בתכניות SECTION 8
12/03/2019 | 21:11
3
71
ובסעיפי התקציב שמממנים את תכניות הסיוע במזון ושאר שרותי הסעד של ארה"ב.
ההצעה שעל השולחן תדרוש מכל אדם שמקבל SECTION 8 והוא בעל כושר עבודה לעבוד לפחות 20 שעות בשבוע בכדי להיות זכאי לקבל את הואוצ'ר,
ולשלם בעצמו חלק הרבה יותר גדול משכר הדירה.
 
אם התכנית הזו תאושר כמו שהיא נראית היום או בשינויים קלים - זה "סוף המודל העיסקי" של כל מי שבחר להשקיע בנדל"ן שפונה לאוכלוסיית SECTION 8. 
זה ירסק את מחירי השכירות שהיו מבוססים על הסכום שהממשלה הייתה מוכנה לשלם עד היום,
הסבירות של "דייר שלא משלם את דמי השכירות" תעלה בצורה דרסטית, ואיתה הצורך בביצוע אוויקשנים.
לצפיה ב-'למי איכפת מהתקציב של טראמפ?'
למי איכפת מהתקציב של טראמפ?
12/03/2019 | 21:58
56
זה סתם בזבוז נייר ופיקסלים בכלל לדבר עליו.
 
כשיעלה חוק להצבעה שיוכל אשכרה לעבור בקונגרס אפשר יהיה להתייחס לתוכנו.
לצפיה ב-'נניח וזה יעבור - איך זה ישפיע עלינו?'
נניח וזה יעבור - איך זה ישפיע עלינו?
13/03/2019 | 02:13
64
אוקיי, אז למי שמשקיע בבתים זולים - בעיה. ה"הכנסה המובטחת", יהיה פחות מובטח. יהיה יותר קשה למצוא דיירים טובים. בגלל שאין גיבוי של המדינה, יהיה יותר מקרים של דיירים שלא משלמים.
אז השוק הזול יתפצל בין בעלי בתים שיורידו מחירים על מנת למשוך לקוחות ולפחות למלא את הנכס, ובעלי בתים שיעלו מחירים בשביל לכפות על המחסור בהכנסות ועלויות פינוי. או במילים אחרות, יהיה בלאגן ואי אפשר לדעת מה יקרה.
 
אבל האם זה ישפיע על בתים יותר יקרים שלרוב לא בשוק של ה-S8?
לצפיה ב-'עושה רושם של מניפולציה'
עושה רושם של מניפולציה
13/03/2019 | 13:05
50
קודם כל זה היה לי חשוד מההיכרות שלי עם Section 8 (ואני מכיר בעיקר את ההתנהלות בניו ג'רזי וטיפה בניו יורק). הרי זה לא שעד היום אנשים יכלו לעבוד, ו-Section 8 זרם עם זה שהם ישבו בבית. ממש לא.
 
ואז ראיתי גרף שמראה את התקציב של HUD עד 2016 (מתואם לאינפלציה). 
צירפתי פה כתמונה, וזה המקור:  https://www.downsizinggovernment.org/largest-feder...
אז בעצם בתקופת אובמה התקציב נחתך, ולא הרגשנו? 
נראה שפשוט היה משבר כלכלי, ועכשיו יש גאות. 
 
אם מחפשים עוד קצת, אז מסתבר גם שההצעה של טראמפ ל-2020 היא בכלל גידול של 7% לעומת ההצעה שלו לשנת 2019.
 
אישית, יש לי כרגע שתי דירות Section 8 (אחת עובדת ואחת לא), ולא יצא לי לקחת חדשים בשנים האחרונות. גם ב-TRA אני פחות נתקל. יש כרגע מספיק דיירים עובדים.
אני גם לא חושב שיהיה סוף למודל העסקי של דיור ל-Section 8 בעתיד הנראה לעין.
לצפיה ב-'איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בארה"ב ? '
איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בארה"ב ? 
( לעמוד שלי בתפוז )
12/03/2019 | 12:09
4
182
הדברים שחברות הנדל"ן והברוקרים בחיים לא יגידו לך >>>  
לצפיה ב-'כלומר - לתפיסתך יש רק 3 מקומות בכל ארה"ב שראויים להשקעה.'
כלומר - לתפיסתך יש רק 3 מקומות בכל ארה"ב שראויים להשקעה.
12/03/2019 | 21:00
3
88
זה קצת מדכא עד כמה שהגישה הישראלית שמשתקפת אצל השואלים בפורום הזה וגם בוידאו שלך היא "התנהגות עדר". 
לכל אחד, כמובן, יש זכות לחשוב ולהגיד מה שהוא מוצא לנכון. 
אישית - הטיעון "תלך למקום X כי זה איפה שכולם הולכים" לא נשמע לי סיבה הגיונית אף פעם. 
להפך - דווקא במקומות שעליהם אתה מדבר נוצרה במשך השנים האחרונות ביצה (SWAMP) של ישראלים נוכלים ורמאים שהריחו שיש הרבה פראיירים בשטח ומחפשים איך להפיל אנשים.  בניגוד להרבה מקומות אחרים שיש באמריקה שבהם יש אחוז מסויים של נוכלים שמחפשים לעבוד על כל אחד בלי הבדל מוצא - באזורים שעליהם אתה מדבר יש הרבה יותר נוכלויות שמכוונות ספציפית לקהל מטרה של ישראלים.
 
אבא שלי, יבדל לחיים ארוכים, אמר לי שוב ושוב במשך השנים כשהעלתי את הטיעון "אבל זה מה שכולם עושים" : "ואם כולם יקפצו מהגג - גם אתה תקפוץ?" 
 
 
לצפיה ב-'ידידי אתה מעלה מסקנה שגויה ואז סותר אותה'
ידידי אתה מעלה מסקנה שגויה ואז סותר אותה
( לעמוד שלי בתפוז )
18/03/2019 | 15:15
2
27
 
 
1-הוידאו מציג כלי המאפשר לבצע בדיקה ראשונית בקלות של כל אזור השקעה בארה"ב.
2- הסיבה העיקרית בגינה טרחתי להכין את הוידאו הזה הירא כי לצערי ראינו כאן בפורום משקיעים המספרים שרכשו  נכסים באזורי פשיעה קשים כהשקעות שהוצגו באוזרים מצוינים. ניתן  לצמצם מאוד טעות כזו בקלות באמצעות מספר צעדים פשוטים המוסברים בוידאו.
3- דגמתי 3 אזורים כדי להראות כיצד ניתן להשתמש בכלי 
4- ההגיון בדגימת האזורים הוא שמדובר במיקומים פופולריים על ידי משקיעים ישראלים.
5- אין שום קשר ולא נאמר בשום מקום שאלו המקומות הכי מומלצים להשקעה בארה"ב. 

אין לי ציטוט פומפוזי לסיום. אז נסיים עם העובדות.
יום טוב
 
 
לצפיה ב-'כנראה שאנחנו לא מדברים על אותו וידאו'
כנראה שאנחנו לא מדברים על אותו וידאו
19/03/2019 | 00:13
1
12
הכלי שעליו אתה מדבר בוידאו שאני ראיתי הוא אכן כלי שיעבוד כמעט בכל אזור בארה"ב,
אבל בהתחשב בקהל שאליו אתה מכוון - המילים שאתה אומר והדוגמאות שאתה נותן צובעים את הכל בצבע שעליו אני מדבר בהודעתי הקודמת.
 
אין לי את הזמן הנדרש כדי לתמלל את כל מה שנאמר בוידאו שאני צפיתי בו, אבל שמעתי שם על הפתיחה את המשפט "איך לבחור בין אזור ג'קסונוויל פלורידה, צפון מזרח אוהיו או אטלנטה ג'ורג'יה" (עם המילה "לדוגמא" שנאמרה פעם אחת קצת לפני זה),
בדקה 1:55 של הוידאו אני שומע ש"לא צריך להמציא את הגלגל", ושצריך ללכת עם חברות קיימות ולהסתכל רק במה שיש להן להציע,
או אם לתמלל מה שנאמר בדקה 2:08 : "אנחנו לא בודקים את כל האפשרויות שיש בארצות הברית.... אנחנו נצמדים לאנשים שכבר עושים בדקים מתוך העשייה הקיימת וההצעות הקיימות מה נראה הכי טוב".
 
אתה מתייחס למיקודים ספציפיים של "אזורי המעכרים הישראלים", לוקח את הדוגמאות שלך מאתרי מכירות שבהן המודעות הן עם כיתובים בעברית - 
לכן - לפי איך שאני רואה את הדברים, מה שכתבת בסעיף 1 בהודעתך הוא לא מה שאתה משדר בוידאו שלך. לפחות לא בצורה ברורה.
להפך - רוח הדברים שמשודרת שם היא שאתה לא מכוון את השומע שלך לבדוק "כל אזור השקעה בארצות הברית" אלא אחד מתוך שלושה אזורים ספציפיים,
ובנוסף - אתה ממליץ לשומע ללכת עם "חברות קיימות" - כאלו שעושות את המאמץ להגיע למשקיע הישראלי על ידי כנסי שיווק בישראל או על ידי פירסום בישראל.
 
לצפיה ב-'ודאי שאתם מדברים על אותו וידאו'
ודאי שאתם מדברים על אותו וידאו
20/03/2019 | 19:37
1
מאיזו שהיא סיבה עלומה, נוצרה אצלך הציפייה שהוידאו יענה על השאלה "איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בארה"ב".
אולי זו היתה הכותרת של ה-Click Bite שיצרה אצלך את הציפיה הזו.
 
המטרה של ניר היא לא לספק מידע, אלא לשווק את שירותיו (ואם אפשר גם למנף את הפורום כדי לייצר טראפיק לערוצים הפרטיים שלו, אז בכלל).
לדעתי הוא טועה בזה שהוא הולך לאסטרטגיות שיווק כאלה, אבל הוא יעשה את מה שלמד בסדנאות שיווק, ונראה לאן זה יגיע
לצפיה ב-'השקעה במגרש לבניה'
השקעה במגרש לבניה
08/03/2019 | 13:19
3
84
אהלן.
אשמח אם תוכלו להאיר את עיני, דווקא ברמת המיקרו, בנוגע להשקעה שאני מתכנן עם אדם שמאוד אמין עלי.
הרעיון הוא לקנות בפלורידה מגרש שמיועד ומאושר לבניית בניין, לצרף עוד שניים שלושה משקיעים ולסיים לבנות תוך שנתיים ולמכור בכ50% רווח.
מהם הסיכונים והסיכויים ללא קשר למיקום ולמצב השוק.
תודה רבה למשתפי הפעולה.
לצפיה ב-'הגדולים שבהם'
הגדולים שבהם
08/03/2019 | 14:09
81
שאתה לא מחשב את ההוצאות שלך כהלכה, כשאתה לא מחשב את הוצאות המכירה שלך כהלכה, שאתה אופטימי בהנחות המכירה שלך ושהפרוייקט יקח יותר זמן מהצפי.
יש עוד 1001 סיכונים אבל אלו המרכזים שבהם (בהנחה שהאנשים שאתה עובד איתם אכן אמינים).
 
 
לצפיה ב-'השקעה עם אדם אמין סיכויים וסיכונים'
השקעה עם אדם אמין סיכויים וסיכונים
( לעמוד שלי בתפוז )
10/03/2019 | 11:37
50
שלום
אם אתה רוצה תשובה מיקרו אתה צריך לתת שאלה מיקרו.
כיצד נאיר את עיניך לגבי השקעה עם אדם אמין עליך וברמת המיקרו בלי שום פרטים מיקרו?
כדאי שתדייק את השאלה שלך.
 
עכשיו. שאלת בכלליות,  אז הנה תשובה למה שכן העלית:

1- בנוגע להשקעה עם גורם אמין עליך.
אמין זה מי שעשה והצליח באופן עקבי. אם הוא לא עשה והצליח באופן עקבי הוא לא יודע. אין לזה קשר אליך. יש לזה קשר לניסיון שלו. אתה מתבלבל אולי עם יושרה. יושרה ואמינות זה לא אותו דבר. אתה צריך לבדוק מה הבנאדם עשה, מה היו התוצאות בפריקטים הקודמים, מי היה הצוות, האם זה אותו צוות, איפה זה היה, האם אותם מיקומים וללברר את כל השונות בין מה שבוצע למה שמתעתד להיות מבוצע בפרויקט המתוכנן הבא. המטרה שלך היא מינימום שונות.
יושרה זה גם חשוב כמובן. אתה רוצה שמי שאתה עובד איתו רוצה ומתכון להצליח, זה לא אומר שהוא יכול ובעל מסוגלות וכאן נכנסת בדיקת הנאותות על האמינות.
 
2- מה הסיכון - סיכון זה כל מה שאינך יודע. למה אני כותה את זה? כי כתבת חוץ מהמיקום והשוק. זה הרבה להוציא החוצה, מה שנשאר חוץ מזה זה בערך העניין של היזם והאנשים ואת זה כבר כתבתי לך כבר למעלה.
חיברתי בעבר מדריך שנותן מידע על תהליך ההשקעה וגם עקרונות בסיסיים אך חשובים. זה לא ארוך מדי בערך 30 עמודים מציע לך לעבור על הכל.
בבקשה הנה הקישור: 
https://nadlanir.co.il/real-estate-investment-secr...

 
לצפיה ב-'תודה רבה לכם'
תודה רבה לכם
11/03/2019 | 19:55
19
לצפיה ב-'מחפש Register agent מומלץ בג'קסונוויל'
מחפש Register agent מומלץ בג'קסונוויל
06/03/2019 | 10:22
2
70
לרישום LLC יש צורך ב-Register agent, האם יש למישהו המלצה על אחד כזה?
או טיפ שקשור לעניין, טרם יצא לי לעסוק בזה.
תודה!
לצפיה ב-'יש חברות שמתמחות בזה. משלמים להן איזה 50-100 דולר בשנה וזהו.'
יש חברות שמתמחות בזה. משלמים להן איזה 50-100 דולר בשנה וזהו.
06/03/2019 | 23:18
1
65
לצפיה ב-'הסתדרתי'
הסתדרתי
07/03/2019 | 09:37
62
מצאתי את Florida registered agent, תודה
לצפיה ב-'דוחות מס בארה"ב ובישראל'
דוחות מס בארה"ב ובישראל
06/03/2019 | 21:23
6
90
שלום לכולם, 
הסתיימה שנה ראשונה של השקעה בנכס דרך LLC. 
ממה שהבנתי נדרש להגיש דוח K1 + דוח מדינה + מספר ITIN. עלות מוערכת שקיבלתי מסקר שוק היא של 350 דולר. 
אני מבין שצריך להגיש דוח בארץ. 
מה סדר הגשת הדוחות - ארה"ב ואז ישראל ? 
מה התאריכים הנדרשים ? טופס K1 צפוי להתקבל באפריל-מאי 
עכשיו אני מבין שאני משלם מס בארה"ב וזכאי להקלת מס בארץ - גם אשמח להסברים 
בקיצור חדש בסוגיית המיסים אז אשמח לחומרי קריאה או תשובות מדויקות
תודה 
לצפיה ב-'למה K1? כמה חברים יש בLLC?'
למה K1? כמה חברים יש בLLC?
06/03/2019 | 21:40
4
56
דוחות מס בארה"ב צריכים להיות מוגשים עד ה15 באפריל, אפשר לבקש הארכה לחצי שנה.
 
לא מכיר הקלות מס בארץ למשלמי מס בארה"ב. אתה כן יכול להזדכות על המס בארה"ב, בתנאים מסויימים.
לצפיה ב-'יש 30 חברים ב - LLC'
יש 30 חברים ב - LLC
06/03/2019 | 21:49
3
49
יכול להרחיב על עלויות המסים בארה"ב ובארץ?
אז הזיכוי קורה בארה"ב ? כמה מס משלמים בארץ ? 15% ?
האם ניתן להזדכות על עלות הדוח השנתי בארה"ב 
 
לצפיה ב-'ומישהו מוכן לעשות דו"ח של LLC עם 30 חבר'ה ב350 דולר???'
ומישהו מוכן לעשות דו"ח של LLC עם 30 חבר'ה ב350 דולר???
06/03/2019 | 21:54
2
59
כשאתה אומר "להגיש דו"ח K1" למה אתה מתכוון?
 
K1 זה נספח לדו"ח מס של הLLC שנשלח לכל אחד מהחברים בLLC לצורך הכנת דו"חות המס האישיים שלהם. האם אתה מתכוון "להגיש דו"ח מס אישי על סמך הK1 שהLLC יביא לי" בעצם?
 
אם כן, אז 350 דולר כולל הוצאת ITIN זה סביר.
לצפיה ב-'צודק'
צודק
06/03/2019 | 21:57
1
45
אכן אי דיוקים רבים לאור פערי ידע שיש לי
אני צריך להגיש דוח אישי על סמך K1 שה - LLC יביא לי.
הבעיה שאני לא מכיר את תהליך המיסוי מספיק טוב
לצפיה ב-'אתה גם לא צריך, בשביל זה יש רו"ח'
אתה גם לא צריך, בשביל זה יש רו"ח
06/03/2019 | 23:09
36
לצפיה ב-'בקשר למיסוי ישראלי'
בקשר למיסוי ישראלי
07/03/2019 | 00:52
60
יש שני מסלולי מיסוי, שאתה יכול לבחור ביניהם.
באחד מהם אתה משלם 15% מההכנסות מינוס הפחת.
בשני אתה יכול לנכות הרבה דברים נוספים ולהזדכות על המס הפדראלי, אבל אז אתה ממוסה בשיעור לפי מדרגות מס הכנסה כרגיל.
לצפיה ב-'השקעה קבוצתית'
השקעה קבוצתית
27/02/2019 | 17:00
4
143
מאמין שלרוב האנשים אין את סכום הכסף כדי לקנות בית שלם כל אחד. מההודעה האחרונה שהעלת אני מבין שמשקיעים כלל לא צריכים להיות בארה"ב אלא יכולים לנהל הכל מפה. מה שאתם מציעים זו השקעה קבוצתית או שכל אחד בהשקעה שלו?
הייתי גם שמח לדעת את סדר גודל ההשקעה בהתאם למיקומים. תודה ערב נפלא
לצפיה ב-'כמה דברים'
כמה דברים
27/02/2019 | 17:04
117
לרוב האנשים אין את הכסף, נכון, אבל רוב האנשים לא משקיעים בנדל״ן בארה״ב (או בכלל) אלא דואגים לאיך לגמור את החודש.
 
משקיעים לא צריכים להיות בארה״ב, בהחלט אפשר לנהל את תהליך הרכישה והמכירה מהארץ ולשכור מנהל נכסים מקומי שינהל את הנכס בין לבין. זה עולה כסף, כמובן, וצריך למצוא משהו אמין שגם לוקח סכום יחסית של כסף עבור העבודה, שזאת בעיה לא קלה. אבל זה בהחלט אפשרי.
 
החלטה לגבי השקעה קבוצתית או יחידנית זה עניין מאוד אישי ותלוי בכמות הכסף שאתה רוצה להשקיע, כמות הסיכון שאתה רוצה לקחת, כמות ההתעסקות שאתה יכול לקבל, וכמובן תשואה שאתה מצפה ויכולת שלך לבקר ולנהל מישהו ו/או לעבוד בשותפות עם מישהו ו/או כמה אתה סומך על מישהו. אין פה שום המלצה גורפת.
 
באילו מיקומים אתה מעוניין? או אתה רוצה פירוט על כל המאות אלפי השכונות השונות?
לצפיה ב-'מי שאין לו כסף - שלא יכנס לקזינו...'
מי שאין לו כסף - שלא יכנס לקזינו...
27/02/2019 | 17:19
114
השקעה בנדל"ן בארצות הברית היא השקעה למי שיש לו כסף.
ולא סתם מישהו שיש לו כסף - אלא מישהו שיש לו כסף שהוא מוכן ויכול לסכן ופוטנציאלית אפילו  לאבד (בחלקו או ברובו).
עבור משקיע זר שלא חי בארה"ב ורוצה "לנהל הכל מישראל" - זה מגרש משחקים של "ילדים גדולים".  

לצפיה ב-'עצה לגבי ההודעה האחרונה שהתייחסת אליה'
עצה לגבי ההודעה האחרונה שהתייחסת אליה
28/02/2019 | 03:52
103
חשוב לזכור שזה תוכן שיווקי, וצריך להתייחס אליו בהתאם.
אני מציע לא לייחס הרבה משקל לעצות של מי שמנסה לשווק לך משהו.
בד"כ הם יציעו לך לקנות את מה שהם מוכרים (בין אם זה כדאי לך ובין אם לא).
 
העצה שלי למשקיע ישראלי קטן ו"נורמאלי" (כזה שאין לו הרבה זמן, ידע, או כסף להקדיש לנושא), היא לא להתקרב להשקעות פרטיות ולא מפוקחות בארה"ב.
יש בזה הרבה מאד סיכונים. רוב המידע שנתקלים בו מפורסם על ידי משווקים, שיש להם אינטרס, והאינטרס שלך לא ממש עומד לנגד עיניהם.
 
אולי אולי אם אתה מכיר ממש טוב את היזם וסומך עליו (ברמה של אח שלך. לא חבר רחוק), אז שווה לקחת סיכון מחושב (ככה שגם אם תפסיד את הכסף זה לא יהיה סוף העולם).
 
אני מציע לך להיפגש עם יועץ השקעות מורשה שיעזור לך לגבש אסטרטגיית השקעות.
לצפיה ב-'השקעה קבוצתית בנדל"ן או לקנות בית לבד'
השקעה קבוצתית בנדל"ן או לקנות בית לבד
( לעמוד שלי בתפוז )
03/03/2019 | 22:45
922
הי איתן
 
הנה השוואה כללית בין השקעת נדל"ן בקבוצה אל מול רכישת נדל"ן בבעלות ישירה.  האם להשקיע בבית פרטי להשקעה והשכרתו או יחידת נכס בבניין?
 
לצורך הדיון,  אם נניח שמדובר ממש באותו המיקום בדיוק ושלפנינו 2 חלופות השקעה כאשר פרמטר השונות היחידי בין 2 חלופות ההשקעה הוא בית פרטי אל מול יחידת נכס בבניין. מה השיקולים לכאן ולכאן :
 
יתרונות \ חסרונות:

> שליטה - בבית פרטי להשקעה והשכרתו, רמת השליטה של המשקיע בהשקעה גבוהה יותר. למשל, ביחידה משותפת יתכנו החלטות על שיפורים או הוצאות שבעל היחידה בבניין אינו מעוניין בהן אך אינו רוב להחלטה.

> מכירה - ביח' בנין במיוחד ברכישה בתוך קבוצת נדלן כאשר לבנין אין פרצלציה, אזי במקרה זה אין באפשרות המשקיע למכור את הנכס בשוק החופשי. כלומר מרחב האפשרויות שלך למכירת הנכס מוגבל יותר באופן משמעותי.

> שטחים משותפים - בחלק בנין גובר הסיכון לבעיות מול צד ג' בין כתובע או נתבע. כאשר יש שטחים משותפים וקירות בתים משותפים.

> סינרגיה \ ניהול - ברכישת חלק בבניין המנוהל מקצועית היטב, יש למשקיע אפשרות להנות מיתרונות סינרגטיים. המשקיע נהנה ממיומנויות ומיכולת ניהול מקומית אשר מאפשרת לו להשקיע פחות בפיקוח ובקרה. בנוסף, התשואה תלויה במצרף ביצועים של יחידות מושכרות ולא יחידה בודדת. אולם, יחיד בקבוצה המנוהלת היטב נהנה מכך יותר במודל בו יש לו % מכלל הבנין, ולאו דוקא יחידה מסוימת בבניין. ולכן, אני פחות אוהב את המודל של רכישת נכס בודד בתוך קבוצה שעלול ליצור ניגודי אינטרסים פנימיים.
 
> מינוף - השקעות בקבוצה הן לרוב במינוף גבוה עד גבוה מאוד. אין תשואה יתרה עודפת מהותית לעומת רכישת בית פרטי לא ממונף, וזאת לרוב בעקבות רווחי היזם. מאידך, השקעה ישירה בבבית פרטי בודד, בהנחה ואינך אמריקאי תקשה עליך להשיג תנאי מינוף טובים אם בכלל. 
 
> פשטות. היתרון כאן הוא לרכישת בית והשכרתו. אמנם על המשקיע הפועל עצמאית להיות בעל מיומנויות והבנה בסיסית כדי לבצע בקרה. ועדין, מהותית מדובר תפעולית בניהול נדל"ן פשוט יותר בהקשר לנקודות מעלה.
 
לדעתי הנקודה האחרונה היא החשובה ביותר.
למעשה, חוסר פשטות מהווה מכשול לכל משקיע בין אם ברכישת נכס בודד בבעלות ישירה ובין אם בקבוצה, וזאת מכיון שמשקיעים בהגדרה נמצאים בנחיתות מידע מול החברות המציעות וזה לא משנה אם זו חברה מקומית או ברוקר
אמריקאי. ולכן, האסטרגטיה הטובה ביותר למשקיע לשכך את הפער הזה הוא לנקוט בדרך פעולה פשוטה!
לקריאה נוספת בנידון:
http://bit.ly/2Esq69h

מקוה שזה עוזר לך איתן.
אגב היה בעבר דיון בנושא זה בפורום אז מציע לחפש בפורום דיונים קודמים בנושא.
לצפיה ב-'חברת רילקו - מישהו מכיר?'
חברת רילקו - מישהו מכיר?
27/02/2019 | 11:35
1
88
היי האם מישהו מכיר את חברת רילקו ועשה איתם עסקה?
אשמח לשמוע המלצות/דיס המלצות.
לצפיה ב-'כיצד לבדוק המלצות \ דיס המלצות על חברת נדל"ן ועל נכס נדל"ן'
כיצד לבדוק המלצות \ דיס המלצות על חברת נדל"ן ועל נכס נדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
03/03/2019 | 23:03
60
הי מוניק

בזמן שאת ממתינה לתגובות של משקיעים לקוחות קדומים, הנה כמה טיפים שיכולים לעזור לך לקבל מענה לשאלתך:
 
המלצה דיס המלצה על חברה כזו או אחרת - זה דבר מאוד חשוב בדיוק בגלל ששישנו פער ידע בין החברות לבין המשקיעים, בגינם המשקיע נמצא בעמדת נחיתות. אז ככה :

1- אני מציע לך לגלול בפורום אחורה ולחפש מה נאמר על חברות בעבר, ואני מניח שמשיקעים שמכירים יפנו אליך בפרטי , כדאי לבקש זאת.
 
2 - חיפוש בגוגל ביקורות וחוות דעת על חברות בכלל.
סימני אזהרה: אם אין ביקורות  עדכניות. אם אין ביקורות לפחות 2-3 שנים אחרונה. אם רוב בביקורות באותו פרק זמן קצר, אז זה כנראה מוזמן פרואקטיבית על ידי החברה ופחות מקבלים המלצות טבעיות מהימנות.
 
3- באופן כללי, מודל עסקי מהווה נקודה חשובה ויכולה להוות אינדיקציה לכדאיות עבודה עם חברה כזו או אחרת. בעיקר לשים לב למקרים של הבטחות תשואה במנותק מביצועי הנכס ואו ציפיות לאחוזי תשואה חלומיים בהשקעות בסכומי נמוכים. להיזהר במצבים בהם רוכשים נכס ישירות מחברת שיווק הנדל"ן מהמלאי של החברה מפני שללא קשר לאמינות החברה ישנו במודל קונפליקט אובייקטיבי בין מוכר וקונה, שהרי גם צד המוכר האמין ביותר יעדיף למכור במחיר הגבוה ביותר שניתן. מצד שני כמובן קונה שהינו משקיע שפוי ירצה לרכוש במחיר הנמוך ביותר האפשרי.
אני רוצה להדגיש בהקשר הזה מעבר לבדיקת האזור בקישור מעלה, את בדיקת הנכס על ידי גורם אוביקטיבי מטעמכם

4- אחרון והחשוב ביותר! בכל מקרה אין שום תחליף לבדוק בעצמך את הדברים החשובים גם אחרי בחירה בחברה מסוימת ולפני רכישת נכס. הנה וידאו שהכנתי בעבר בנושא בדיקת נכס ראשונית בעצמך מכל חברה ובכל אזור בארה"ב. קישור:
http://bit.ly/2reZVg0

מקוה שזה עוזר לך!
 
לצפיה ב-'תופעת הנדלניסטים הישראלים באוהיו ארה"ב'
תופעת הנדלניסטים הישראלים באוהיו ארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
25/02/2019 | 12:17
191
איך ישראלים קונים בתים ממוכרים אמריקאים בלי לצאת מישראל?
לצפיה ב-'יפוי כוח למכירת הנכס'
יפוי כוח למכירת הנכס
24/02/2019 | 23:23
3
79
שלום לכולם,
אני בעלים של נכס בפנסילבניה, ארה"ב. אני מעוניין לתת יפוי כוח לקרוב משפחה (דוד), כדי שימכור בשמי את הנכס. על אילו מסמכים אני צריך לחתום?
שאלתי כל מיני אנשים, וקיבלתי תשובות לא אחידות, ככה שאני קצת מבולבל..
אני יודע שאני צריך לחתום מול נוטריון, אבל על מה בדיוק? 
תודה רבה לכל מי שיסייע.
לצפיה ב-'בפנסילבנייה זה טיפה יותר מסובך'
בפנסילבנייה זה טיפה יותר מסובך
25/02/2019 | 03:02
71
A power of attorney (or POA) is a legal document that gives one person (the "agent") the authority to act for another person (the "principal"). A POA is useful if you can't be present to take care of a financial matter
Traditionally, a POA also became effective immediately upon being signed. Under Pennsylvania law, a POA is durable unless it specifically states otherwise. 
 
What are the signing and witness requirements?
A POA in Pennsylvania must be dated, signed by the principal, witnessed by two adults, and notarized. The notary public may not be the agent.
The witness requirements for a power of attorney in Pennsylvania are that a witness must be at least 18 years of age, but may not be the agent or a person who signed the POA on behalf of the principal.
 
How do you obtain a Pennsylvania financial POA?
Obtaining a power of attorney in Pennsylvania is not as easy as in some states, because the Pennsylvania legislature has not created a form for a financial power of attorney. However, Pennsylvania law does provide a Notice, and an acknowledgment provision, that must be included at the beginning of any POA. The Notice can be found in Title 20 of the Statutes of Pennsylvania Consolidated Statutes, Section 5601 (c), and the acknowledgment can be found in Section 5601 (d).
Since Pennsylvania does not provide a form, you may wish to modify a generic POA form or one from another state. You will need to be sure it contains the required Pennsylvania Notice and acknowledgment. Also, Sections 5602 and 5603 of the Pennsylvania law indicate and describe various types of powers that may be given to an agent by a POA. Using the language in Section 5602 for any power you wish to give your agent will avoid having to set forth the power in detail.
 
If the POA includes authority for real estate transactions and is notarized, it may also be recorded in the county office for recording deeds.
 
כלומר:  אתה צריך נוטריון שיש לו הסמכת נוטריון אמריקאי (חותמת נוטריון של מדינה בארה"ב). ושני עדים.  אני לא יודע אם נוטריון עם הסמכה ישראלית יהיה קביל.
בנוסף - עבור מדינת פנסילבנייה צריך להכין מסמך יפוי כח ספציפי למדינה זו, שיכיל את הנוסח החוקי הנדרש במדינה. המסמך הזה יהיה תקף לתמיד, ולגבי כל אספקט שהוא של החיים שלך  - אלא אם כן במסמך יהיה כתוב במפורש הגבלת תוקף כזו או אחרת.
 
לצפיה ב-'בשביל מכירת נכס לא צריך להיות נוכח שם פיזית.'
בשביל מכירת נכס לא צריך להיות נוכח שם פיזית.
25/02/2019 | 03:09
1
60
גם בשביל קניה.
 
מה שכן הוא שתצטרך חתימת נוטריון אמריקאי על כל המסמכים שלך, ואת זה אפשר לעשות, ככל הידוע לי, מחוץ לארה״ב רק בקונסוליה אמריקאית.
 
אם אתה רוצה שהדוד שלך יתעסק עם כל הליך המכירה, כולל חתימת מסמכים ומתן הוראות לescrow - אז מה שבוסטון אמר תופס, אבל מבחינת החתימות שלך זה יהיה אותו דבר (או אפילו יותר מסובך) כמו החתימות שלך על שטר העברת הבעלות עצמו. אם זה מה שהתכוונת לחסוך - לא תצליח לחסוך כלום.
לצפיה ב-'מכירת נכס בארה"ב - זיהוי נוטריוני'
מכירת נכס בארה"ב - זיהוי נוטריוני
( לעמוד שלי בתפוז )
03/03/2019 | 23:10
28
שלום דור
 
איני מתמצא בחוקים במדינת פנסילבניה. באופן כללי מתוך ניסיון עבודה במספר מדינות אחרות בארה"ב, באפשרותך למכור את הנכס בעצמך מבלי להיות נוכח פיזית בארצות הברית.
כל שעליך לעשות הוא לספק זיהוי נוטריוני של חתימתך על מסמכי הסגירה ולהעבירם בדואר אל חברת הטייטל שמטפלת בטרנזקציה.
 
אני מודע לכך שישנם חברות טייטל יותר מנוסות בעבודה עם משקיעים זרים ואיתם התהליך נוח יותר, לכן אני מציע לך בשלב ראשון לחפש כזו חברת טייטל באזור בו אתה פעיל ולשאול אותם כיצד הם תומכים במכירת נכסים למשקיעים זרים שאינם נוכחים בארה"ב.
 
בהצלחה!
 
 
לצפיה ב-'דירת קונדו בצפון ניו יורק'
דירת קונדו בצפון ניו יורק
23/02/2019 | 19:21
7
89

ערב טוב.
ברצוני להשקיע בדירת קונדו בצפון ניו יורק. שאלה ראשונה, האם יש מישהו שמשקיע שם? שאלה נוספת, האם יש תנאי סף מצד הדיירים(הוועד) כלפיי..בהנחה שאני מעוניין להשכיר את הנכס. תודה לכל המשיבים
 
לצפיה ב-'מה זה צפון ניו יורק?'
מה זה צפון ניו יורק?
23/02/2019 | 20:33
2
68
ניו יורק זה מקום גדול. ניו יורק סיטי? ניו יורק סטייט?
 
לצפיה ב-'הכוונה לאיזור שנקרא וויט פליינס'
הכוונה לאיזור שנקרא וויט פליינס
23/02/2019 | 23:15
1
50
לצפיה ב-'אז קצת צפונית לעיר ניו יורק'
אז קצת צפונית לעיר ניו יורק
24/02/2019 | 03:12
75
די מעצבן אותי שקוראים לאזור הזה אפסטייט ניו יורק.
הנה כתבה שממחישה את הויכוח על איפה זה צפון/אפסטייט ניו יורק:
לצפיה ב-'כמעט לכל "בניין משותף" (שזה בעצם קונדו) יש "ספר חוקי הקונדו"'
כמעט לכל "בניין משותף" (שזה בעצם קונדו) יש "ספר חוקי הקונדו"
24/02/2019 | 00:10
3
77
זה בעצם בנוי מכמה "ספרים":
יש דבר שנקרא DECLERATION, שזו בעצם "הצהרת העצמאות" של הקונדו שמגדירה את ייסודו והחוקים הבסיסיים שלו,
יש בנוסף לזה ספר שלם שקוראים לו ה BYLAWS, שהוא ספר ש"ועד הבית" - ה BOARD OF DIRECTORS או ה TRUSTEES (השם משתנה בתלות במדינה ובסוג הקונדו) אחראי על כתיבתו ועידכונו כשצריך, שמגדיר אלף ואחד כללים וחוקים שהבעלים של היחידות בקונדו והדיירים ביחידות בקונדו צריכים לשמור עליהם.
בנוטסף - יכולים להיות גם חוקים וכללים ש"ועד הבית" החליט עליהם שעדיין לא נכנסו ל BYLAWS בגלל כל מני בירוקרטיות.
צריך "אספת בעלי דירות" ולהגיע לרוב מסויים בהצבעה של בעלי היחידות על הכנסת חוקים חדשים, וזו לרוב בעיה בבניין שרובו בבעלות של ABSENT OWNERS שמשכירים...  לא מגיעים מספיק בעלי דירות לאספות של ועד הבית, ואז אי אפשר להצביע כי אין "מניין" - וזה יכול לפעמים להיות המצב במשך שנים....
במצד כזה יכולים להיות חוקים שהונהגו "דה פקטו" ושאינם מופיעים ב BYLAYS אלא מופיעים בנספח של RULES.
 
כדי לדעת מה אתה קונה ומה תוכל לעשות עם הנכס - אתה חייב להשיג את כל המסמכיאדה הזו - ולקרוא כל אות שכתובה בה. וראיתי כבר ספרי BYLAWS שהיו של 200 דף ויותר...
 
אם החלטת להכנס להשקעה בקונדו, מומלץ שתבדוק לא רק את מצב היחידה שאתה קונה, אלא גם את "בריאות הבניין" ואת "בריאות ועד הבית"... כי אתה הולך להתחתן איתם בחתונה קתולית.
למה הכוונה?
לקבל ולקרוא את הפרוטוקול של "האסיפה השנתית של בעלי היחידות" - כולל דו"ח התקציב השנתי שלהם.   ורצוי לקבל את המיסמכיאדה הזו לפחות 5 שנים אחורה.
 
מהפרוטוקול הזה תוכל ללמוד מה מצב חשבון הבנק של ועד הבית: כמה כסף יש להם ב"רזרבה" שלהם למקרה שצריך לעשות תיקונים או תחזוקה בבניין ובמתחם.
מה גובה התשלום החדשי ל "ועד הבית" - והאם יש דיווחים בדו"חות של בעיות בגבייה מבעלי הבתים ועל "חובות אבודים".
 
האם התקציב מאוזן - או שיש להם חריגות מהתקציב (וכמה החריגות האלו גדולות \ תכופות).
היסטורייה של SPECIAL ASSESMENTS בבניין: מתי היו, מה היו הסכומים, למה הן נעשו.
בנוסף\ תדרוש מהמוכר שיספק לך אינפורמצייה (מ"ועד הבית") על המצב התחזוקתי והגיל של כל אלמנט ב"רכוש המשותף":
מערכות מכניות,
מעליות,
מגרשי חנייה,
מרתפים, חניונים,
גינה, גדרות, עצים וגינון...   
 
הכי טוב לדבר עם כמה דיירים ובעלי בתים באותו מתחם ולשמוע מהם על כמה גבו מהם בעבר  ועל בעיות בבניין שאולי יעלו הרבה כסף בעתיד...   
למשל: צורך ידוע בסלילה מחדש של מגרש חנייה,
בעיה ידועה של צורך באיטום של מרתף מפני מיים,
עצים גדולים שיהיה צריך לכרות כי הם מפריעים או עומדים ליפול,
מעליות מזדקנות,
מערכות חימום משותפות שהן כבר בגיל החלפה,
הגיל של הגג ומצבו... 
יש הרבה קונדומיניומים שבהם "דמי ועד הבית" נמוכים יחסית - כי הם גובים רק את עלות התיפעול השוטף של הבניינים ולא שמים גרוש ברזרבה מעל מה שהחוק מחייב. 
אבל כל פעם שיש הוצאה גדולה - עושים לבעלי הבתים "גבייה מיוחדת" של אלפים, עשרות אלפים ולפעמים מאות אלפי דולארים - ובעלי הבתים חייבים לשלם את זה או שועד הבית יקח אותם לבית משפט. 
אני מכיר כמה בניינים שבהם יש SPECIAL ASSESMENT בכל שנה שבה יורד קצת יותר שלג מהממוצע, כי הם שמים בתקציב סכום מינימאלי בסעיף "פינוי שלג" - ולכן כמעט כל שנה הם חורגים מהתקציב וכמובן שאין להם רזרבה...
 
אז צריך לקחת את זה בחשבון. 
יש עוד מליון דברים שצריך לדעת לגבי רכישת קונדו - מציע שתמצא ספר טוב על הנושא. יש המון כאלה באמאזון.
 
לצפיה ב-'דירת קונדו בצפון ניו יורק'
דירת קונדו בצפון ניו יורק
01/03/2019 | 11:09
2
35
ראשית, תודה על ההסבר המאלף. האם אתה עוסק באיזור המגורים הזה? קראתי באחד האתרים שיש אנשי מקצוע לכך....מחפש לרכוש דירה או שתיים בקונדו . מעדיף לא להסתבך עם בית בודד . התקציב שלי כ 200 אלף דולר.
לצפיה ב-'לא מתעסק עם מדינת ניו יורק, ולא מכיר את החוקים בנוגע לאזור. '
לא מתעסק עם מדינת ניו יורק, ולא מכיר את החוקים בנוגע לאזור.
01/03/2019 | 21:14
1
36
שני דברים בעניין:
אם אתה חושב שלהיות בעל קונדו זה פחות מסובך מלהיות בעל בית בודד - אתה טועה.  זה מסובך בדיוק באותה מידה - רק סיבוך אחר. 
ההבדל העיקרי בין להיות בעל קונדו ובין להיות בעל בית פרטי זה שכבעל בית פרטי יש לך איזושהיא שליטה על הוצאות התחזוקה השוטפות של הנכס - אתה יכול להחליט אם להשקיע בתיקון, כמה להשקיע, מתי להשקיע, באיזה בעל מקצוע להשתמש וכמה לשלם.  כבעל קונדו - אין לך שום שליטה. ועד הבית מחליט מה שבא לו - ואתה חייב לשלם. 
 
לגבי המסגרת התקציבית שציינת: אתה צוחק, נכון?  אתה מדבר על וייט פליינס ניו יורק - לא על פאקינג ג'קסונייל פלורידה. ה MEDIAN PRICE של קונדו (אחד) בוויט פליינס ניו יורק מסתובב באזור החצי מליון דולר.
תוודא היטב שאתה מבין מה ההבדל בין קו-אופ לקונדו, ותוודא שהדירות שעליהן אתה מסתכל הן אכן דירות קונדו ולא קו-אופים.  נראה לי שזה מקור הבילבול שלך.
לצפיה ב-'שוב..תודה'
שוב..תודה
09/03/2019 | 18:13
11
ראשית,משנן כל מה שכתבת והשקעת לא מעט. עשית לי סדר מסויים. תודה לך. מספרשאלות לי אליך.
1. תוכל להרחיב על ההבדל בין קו-אופ לבין קונדו בבניין מגורים (את נושא הקונדו פירטת)
2. האם כשמפרסמים מודעה על מכירת הדירה האם הם חייבים לציין קונדו או קו-אופ ?
3. האם אתה עוסק בליווי של לקוחות כמוני?
תודה לך.
לצפיה ב-'דטרויט, השקעה באמצעות חברת אומגה, בעלים אדי יאן'
דטרויט, השקעה באמצעות חברת אומגה, בעלים אדי יאן
19/02/2019 | 19:57
21
151
הי לכולם,
ביקשתילשמוע מניסיונכם בנושא זה לפני כשבועיים ורק חבר אחד, חדש בפורום ענה לי. הבנתי מאחד ה"שועלים הוותיקים" שפה, שהנושא כבר נדון בפורום, יותר מפעם אפילו, אולי בהקשר של מלווה של משקיעים, אריאלה וולף, שעובדת איתו, כך הבנתי. אשמח לקבל חוות דעת, אם מי שעסק בנושא נמצא כאן ואם מאחרים שזוכרים מה  היו חוות הדעת.
תודה
לצפיה ב-'היה לך שרשור שלם על זה'
היה לך שרשור שלם על זה
20/02/2019 | 22:50
1
121
שבו 3 גולשים פה בפורום ענו לך.
 
 
לצפיה ב-'דטרויט, אומגה '
דטרויט, אומגה
21/02/2019 | 13:12
107
תודה לך על התגובה, בודאי שראיתי את השרשור שכלל ניתוח עסקה, וגם משקיע אחד שהיה פחות גם כן. פשוט הבנתי שהיו בעבר שרשורים בנושא ולא הצלחתי למצוא כלום, כנראה הורדו, מסיבה זו או אחרת.... וחבל.... 
לצפיה ב-'לא מכיר את הפעילות שלו מספיק'
לא מכיר את הפעילות שלו מספיק
21/02/2019 | 04:26
18
103
הוא נראה לי קטן יחסית מבחינת נפח פעילות.
ממה שראיתי בחיפוש, השם אריאלה וולף עלה בהקשר שלילי של הפניה למשווק בעייתי (אחר) ברוצ'סטר.
 
לגבי אומגה:
נכנסתי ללינק הראשון שמראה נכס שהם מוכרים.
הם רוצים 62,000$ על נכס שהם קנו לפני חצי שנה ב... 5,500$ (לפי זילו).
זילו חושב שהנכס שווה פחות מחצי ממה שהם מבקשים.
נכון שיש שיפוץ (ולפחות שיפוץ הפנים לא נראה מרשים. את השטח החיצוני קשה לראות) והשכרה, ועדיין.
בחישוב התשואה שהם מציגים, הם לא מתחשבים בעלויות תחזוקה, באי גביה, בעמלת השכרה (וחידוש חוזה), וכו'.
 
בנכס הבא כבר שום דבר לא מסתדר.
הם טוענים שהוא בבעלותם, אבל זילו לא מזהה מכירה כבר המון זמן.
אני משער שקנו את ה-LLC, או שהם עשו שותפות עם הבעלים המקורי בסביבות התקופה שבה הנכס הוצע ב-11,000$.
רק לפני 3 חודשים הנכס הוצע בזילו ב-46,000, אבל לישראלי בר המזל מציעים אותו ב-55,000$. שוב, המחיר של זילו הוא סביב חצי מזה. בזילו אפשר גם לראות את הבתים המוזנחים משמאל.
 
הנכס השלישי הוא דופלקס.
גם כאן נכס שנרכש ב-15,000$, ותוך פחות משנה הוצע ב-80,000$.
שוב שיפוץ. שוב נראה ברמה נמוכה.
מה שחריג בנכס הזה, זה שזילו לא מזהה כאן חריגה גדולה במחיר.
 
לעשות פליפים ולמכור במחיר מנופח זה בד"כ חוקי.
האם מומלץ לקנות נכס מפליפר כשהוא זה שמייצג אותי בעסקה? לא.
האם שווה לקנות נכסים כאלה לפי תשואה תיאורטית סביב 8-10%? ממש לא.
אלה איזורים עם תשואות תיאורטיות הרבה יותר גבוהות. כמובן שלהוציא את זה לפועל באופן עקבי, זה בכלל לא פשוט.
 
אבל אולי את כבר יודעת את כל זה, ואת מחפשת למצוא אנשים שנפלו איתו, כי לדעתך יש שם גם דברים מעבר לתחום המוסר.
אם אני מנחש נכון, אז מהניסיון שלי (הייתי פעם במצב דומה) אנשים נוטים שלא לחשוף את עצמם בהקשרים כאלה מכל מיני סיבות (חלקן ענייניות כלכליות, וחלקן ממניעים פסיכולוגיים- לא רוצים להודות בכישלון, פוחדים מעימותים, וכו').
הסיכוי שהם יפתחו את זה מול שאלה כמו "מישהו שמע על אדי יאן? אני חוששת", הוא די נמוך.
דרך מעט עדיפה בעיניי (וגם בה הסיכויים לתגובות מועילות לא גבוהים) היא לקחת יותר על עצמך.
לכתוב (למשל) "אני יודעת XYZ על פלוני. אני מעוניינת להוביל תביעה או הגשת תלונה. אני אשמח לקבל עוד אינפורמציה אם יש למישהו. סודיות מובטחת".
 
בין אם אני צודק בניחוש ובין אם אני טועה, מאחל לך בהצלחה!
לצפיה ב-'כמה הערות לגבי "לינק ראשון"'
כמה הערות לגבי "לינק ראשון"
22/02/2019 | 01:06
2
88
בתמונות המצורפות רואים את מה שהמכונית של גוגל (ה STREET VIEW CAM) צילמה באוגוסט 2018.
שים לב בתמונה שבה מצולם צד שמאל של הבית לשני העצים הגדולים שבת'כלס יוצאים ישר מתוך היסודות של הבית הזה... הגזע שלהם צמוד לקיר הלבנים.
לקונה כדאי לשאול את עצמו "איפה השורשים שלהם"...
מהנסיון שלי - אם אין שם סדקים מבניים שהעצים הללו גרמו אני אהיה מאוד מופתע.
 
ושים לב ל OVERHANG של הגג בתמונה שבה מצולם צד ימין של הבית.נכון לאוגוסט 2018 הגג היה רקוב לחלוטין.  בנקודה אחרת - המרזב של הבית הפך ל"אדנית", וצומחים בו שיחים קטנים...
ורואים בבירור שקורת התמיכה הקידמית בחזית הגג רקובה לגמרי.
 
בתיאור הנכס השתמשו מאוד בזהירות במילים - כנראה השתדלו מאוד לא להיתפס בשקר גלוי.
הם כותבים "הגג עודכן".
לא "הגג הוחלף, לא "הגג חדש" - "עודכן".
לא ידעתי שגג הוא כמו גירסת תוכנה שאפשר לעדכן אותה.
 
שמות הקובץ של התמונות באתר מכילות את התאריך "18 לפברואר 2019". כנראה שאלו תמונות ממש עכשוויות של "אחרי השיפוץ".
אבל התמונות החיצוניות של הנכס באתר מראות רק סימן אחד שנגעו בגג - החליפו מרזבים (התקינו מרזבים לבנים על בית חום... כנראה פשוט הלכו על החומר הכי זול שמצאו). החלונות בחזית עדיין רקובים ומתקלף מהם הצבע, ורוב הקורות (למעט אחת) שנראות רקובות בתמונות של גוגל מאוגוסט 2018 עדיין נראות בדיוק אותו דבר גם בתמונות שבאתר (למעט המרזבים).
 
כל שאפשר להמליץ לאדם שמתעניין לקנות את הנכס הספציפי הזה - זה לדרוש ולהביא בודק מבנים מקצועי ונייטרלי - כזה שלא קשור למוכרים - שיבדוק את הנכס היטב. בדיקה קצת יותר מעמיקה מבדיקה ויזואלית "מלמעלה".
לצפיה ב-'עכשיו אני מבין את התמחור'
עכשיו אני מבין את התמחור
22/02/2019 | 05:02
1
100
שורשים במרתף, שיחים במרזבים, ריקבון בחלונות, וכנראה שגם עובש בגג.
 
עכשין אני מבין למה זה עולה כפול.
 
מדובר פה על בנייה ירוקה!
 
גברת- זו לא סתימה בביוב. אלה שירותי קומפוסט.
לצפיה ב-'מעולה!'
מעולה!
22/02/2019 | 05:09
62
תשלח את זה למשרד של AOC
לצפיה ב-'אולי שווה להכין רשימה של חברות ששווה להיזהר מהן'
אולי שווה להכין רשימה של חברות ששווה להיזהר מהן
22/02/2019 | 02:37
13
74
כי הן מוכרות נכסים זבל במחירים מופקעים?
לצפיה ב-'זאת תהיה רשימה ארוכה מאד'
זאת תהיה רשימה ארוכה מאד
22/02/2019 | 04:48
79
ראיתי פעם שהיה דיון בין רבנים על האם להזהיר את הציבור מפני השקעות ספציפיות.
 
ההחלטה שלהם היתה שלא לפרסם, אבל היתה להם סיבה מעניינת.
הם חששו שאם יפרסמו רשימה של השקעות בעייתיות, אנשים עלולים לפרש את זה כתעודת כשרות  להשקעות שאינן ברשימה.
בכל זאת יש מפרסמים מפעם לפעם פרסומים לגבי תרמיות ספציפיות.
 
לצערי, רוב מכריע של החברות שמשווקות נדל"ן אמריקאי לישראלים, הן בעייתיות.
אני מעדיף להמליץ לאנשים שלא להתקרב בלי להבין טוב טוב את התחום
לצפיה ב-'מכיר את הקטע הקלאסי הזה?'
מכיר את הקטע הקלאסי הזה?
22/02/2019 | 23:35
11
84
הסרט משנת 1976...  
אבל הדינמיקה - לעולם נשארת.
תמיד יהיו ה "ויקטור חסונים" הנבערים והחמדנים שמחפשים "מציאות" אבל לא יודעים לבדוק את הפרטים הבסיסיים בעיסקה שמוצעת להם,
ותמיד יהיו ה"סרג'יו קונסטנטות" הסטריאוטיפיים שיש להם בשבילך "מציאה אמיתית ברבע ממחיר השוק"- שתתפורר לאבק חמש דקות אחרי שהם יסיימו לספור את הכסף שהם הוציאו ממך...
 
לצפיה ב-'ברור שאני מכיר את הקטע הזה'
ברור שאני מכיר את הקטע הזה
23/02/2019 | 01:22
10
599
זה אחד הסרטים הישראליים היחידים שאני יכול לראות שוב ושוב.
 
אני חושב שזה קטע ישראלי. הרצון לחתוך פינות, לעשות "אקזיט" או "מכה" ולחשוב שאפשר לנצח את השיטה. לישראלי יש חוש עיסקי מעולה שלא מצריך אותו לעשות עבודה משעממת כמו לנתח נתונים או לעבור על עשרות נכסים עד שמוצאים את הנכס הנכון.
אז במקום לעשות 4-8% תשואה עם נכסים יציבים וטובים, המשקיע הישראלי רוצה לעשות 10-12% ומעלה. אז מה אם הנכס נמצא ב"גטו" ויכול להיות תריסר בעיות?  "יהיה בסדר" ועדיף לקחת כמה סיכונים בחיים.
 
אני קורא עכשיו עוד ספר מהסידרה של "אבא עשיר אבא עני". האבא העשיר אומר לו שהשקעות זה משהו מאוד משעמם וחוזר על עצמו. גם בספרים אחרים הם מציינים את הנקודה הזאת. מוצאים משהו שעובד, עושים את זה שוב ושוב ושוב(The BRRRR Method) . אנשים בלי סבלנות מחפשים "לעשות מכה" ואז לפרוש.
הנכסים שלנו מאוד משעממים. בשכונות טובות ושקטות. כמעט ואין תחלופה. כמעט ואין תיקונים. כל חודש נכנס כסף, ומידי פעם צריך לשלם דברים כמו מיסים ומשכנתא. התשואה די נמוכה, עליית ערך איטית. אבל מבלי להתאמץ, אנחנו יכולים להחזיק בנכס הזה שנים ארוכות. השקעה משעממת אבל יציבה.
מנגד, לקבלן שלי יש נכס ב"גטו". הנכס היה ריק, אנשים פרצו לבית לגנוב נחושת ואיכשהו נתקו לו את החשמל. החורף הגיע, הצינורות קפאו ועכשיו הוא צריך להחליף את כל הצנרת וחלק מהתיקרה. כשהנכס מושכר, הוא עושה המון כסף. תשואה הרבה יותר גבוהה ממה שאנחנו עושים. אבל אני חושב שאם הוא היה יכול להרשות לעצמו, הוא היה נפטר מהנכס הזה וקונה נכס "משעמם" יותר.
 
החברות הישראליות שמוזכרות פה בפורום מוכרים "מציאות". נכסים עם תשואה גבוהה ועלות נמוכה. אבל מה שהם לא מראים זה שהם מכניסים גם את הצורך בהמון פעילות כדי להחזיק את הנכס. אלא לא נכסים "משעממים" אלא מאוד פעילים. פעילות בנדל"ן יכול להיות טוב (אם קונים/מוכרים בזמן הנכון), אבל גם יכול להיות מאוד כואב.
לצפיה ב-'אני לא חושב שזה משהו ישראלי'
אני לא חושב שזה משהו ישראלי
23/02/2019 | 19:08
9
59
תחשוב על Timeshare, על מיידוף, על שיטקוין.
אפילו איגו"ח של משכנתאות סאב פריים די עונה על הקריטריונים (תחשוב על מי שקנה מניות של בנקים לפני המשבר, ועל רוב אלה שקנו בתים באותה תקופה).
 
זה לא רק ישראלים.
כולם רוצים למכור בכמה שיותר, ולקנות בכמה שפחות. זה גם לא ייעלם.
עדיין כנראה שאפשר לצמצם ניצול מוגזם בכל מיני דרכים.
אפשר להזהיר ולהסביר לקונים תמימים, ולהחמיר רדיפה וענישה של מוכרים לא ישרים. הרשימה שהצעת היא דוגמא טובה לזה.
לצפיה ב-'אולי אני נחשף יותר לישראלים'
אולי אני נחשף יותר לישראלים
24/02/2019 | 02:50
65
בגלל הפורום הזה והישראלים שמידי פעם מבקרים בעיר שלי בשביל לבדוק נדל"ן.
 
טיים-שייר, זה לא בהכרח רמאות. זה יותר כמו מוצר שלא בהכרח משתלם לרוב האנשים. פעם הציעו לנו טיים שייר באחד הרשתות בתי מלון. זה היה משתלם אם היינו נוסעים קבוע לאותו רשת כל שנה. יש אנשים שכל שנה יש להם את אותה חופשת גולף באותו מקום, לכן טיים שייר אולי משתלם להם יותר.
מיידוף היה הונאה אחת גדולה.
 
פה מדובר על אנשים שחושבים שהם יודעים הכל, ולא בודקים לעומק לפני שמשקיעים. זה יכול להיות עניין של שחצנות/גאווה או סתם חוסר כח לעשות שיעורי בית. גם אני חוטא בזה. תיק המניות שלי הוא יותר כמו "לקנות ולהתפלל" ולא ניתוח מעמיק של ניתוח מניות. אם הייתי משקיע את כמות הזמן והאנרגיה במניות כמו בנדל"ן, אולי התיק שלי היה יותר מרשים. אבל מכיוון שזה יותר כמו תחביב מאשר משהו רציני, אני לא ממש דואג.
 
ברור שכלכלה עובדת על לקנות בזול ולמכור ביקר. אני עושה את זה כל יום עם העסק האחר שלי. אבל כדי לעשות את זה כמו שצריך, יש צורך לדעת מה המחיר הסביר של המוצר ואז לדעת מתי כמה ואיך לקנות ולמכור. כמובן שהכללים משתנים שכמדובר על הונאה, כפי שציינת.
לצפיה ב-'השקעה בדטרויט'
השקעה בדטרויט
24/02/2019 | 15:28
5
51
1
אם אכן היו רשימות של חברות בעיותיו, היה ניתן לעזור לאחרים לא לפגע. עם זאת, אין בשום פורום או קהילה "פינה" מהסוג הזה
לצפיה ב-'חברות יכולות וצריכות להשתנות'
חברות יכולות וצריכות להשתנות
24/02/2019 | 18:35
4
41
חברה טובה תלמד מהטעויות שלה, ומה שקרה בעבר לא בהכרח יחזור בעתיד.
 
דובר פה הרבה על חברות. מידי פעם עולה שם של חברה ואנשים מהפורום מנתחים את החברה מבחינת מה שהם מציעים והאם זה משתלם או לא.
 
יש 2 אלמנטים לחברה:
1. סוג הנכסים. את זה מאוד קל לבדוק. אם חברה מציעה נכסי זבל בשכונת פשע בדטרויט, מאוד קל לעלות על זה.
2. שירות לקוחות. זה חייב לבוא מחוויות של לקוחות. אפשר לבדוק בצורה חלקית, לדוגמא אם יש תביעות נגד חברה מסוימת, זה יכול להעיד על בעיות.
 
הבעיה היא שחברות צצות ונעלמות כל הזמן. לכן לדעתי הדרך הכי טובה זה לדעת לנתח נכסים. כי חברה, גם עם שירות לקוחות מעולה לא בהכרח משתלם אם הנכסים הם זבל.
לצפיה ב-'חברות יכולות וצריכות להשתנות'
חברות יכולות וצריכות להשתנות
24/02/2019 | 19:21
3
40
אכן, ויש כאלו שלומדות מטעויות שלהן. 
יש גם מקרים שהאנשים פשוט סוגרים חברה ופותחים עם שם אחר, לא רושמים זהות הבעלים באתר החברה (גם זה קיים ולא סתם כך) ולגמרי לא משנים דרכם, להפך רק משתכללים בהפלת הלקוחות. 
לצפיה ב-'לשם בדיוק כיוונו הרבנים'
לשם בדיוק כיוונו הרבנים
24/02/2019 | 20:17
39
החשש הוא שרשימה כזו עלולה להיות חסרה, ולייצר תחושה של ביטחון כוזב.
 
אגב, מי שאימצה את אותה השקפה היא רשות ניירות ערך. היא מזהירה מכל ה"מיזמים" האלה. נקודה.
 
מי שלא מבין מספיק כדי לבדוק השקעות פרטיות כמו שצריך- אין לו מה להתעסק בזה.
 
כנ"ל לגבי ממליצים. אני לא יכול להגיד לך כמה ממליצים ראיתי שהמליצו (חלקם בתום לב) על נוכלים גמורים, וגרמו לאחרים ליפול ככה.
לצפיה ב-'לכן צריך לדעת לנתח נכסים'
לכן צריך לדעת לנתח נכסים
24/02/2019 | 21:30
35
לנתח נכסים, אזורים, שכונות וכו'.
 
כשמביאים פה חברה, אני לוקח כמה נכסים שהם מציעים ומנתח אותם. אני מסתכל על כמה הם קנו את הנכס ובכמה הם מציעים את הנכס. אני מסתכל על נכסים דומים בסביבה ורואה אם המחירים שלהם הוגנים.
מהר מאוד אפשר להבין אם זאת חברה לגיטימית, או חברה שמנפחת מחירי נדל"ן ומנסה למצוא ישראלים פראיירים שיקנו חורבות בשכונות גרועות.
לצפיה ב-'אז אם את רואה כזו חברה - פשוט אל תתקרבי אליה...'
אז אם את רואה כזו חברה - פשוט אל תתקרבי אליה...
24/02/2019 | 23:24
38
הנסיון שלי הוא שלא חשוב באיזה תחום מדובר - אם הנפשות הפועלות שמאחורי החברה מסתירות את זהותן - זה סימן רע ורצוי לא להתקרב לעסק הזה.
במקרה הטוב - זה נסיון של בעל העסק להסתיר את זה שבעצם אין לו נסיון ו"רקורד של השגים" בתחום שבו הוא עוסק. 
זה קורה הרבה באתרי אינטרנט שכל מני "ילדים" מקימים ומנסים למכור בהם שרותים או סחורות. הם לרוב יכתבו בדף "מי אנחנו" איזה מן משפט מעורפל בסגנון "לצוות שלנו יש נסיון עשיר ורב שנים" - אבל שום פרטים לגבי מי האנשים בצוות עם שמות.
 
במקרה הרע - נו, את בעצם תיארת בהודעה שלך את אחד הסיבות ל"מקרה רע".
לצפיה ב-'אני חושב שאתה מערבב כמה קטגוריות של נוכלות בהודעה שלך'
אני חושב שאתה מערבב כמה קטגוריות של נוכלות בהודעה שלך
24/02/2019 | 21:29
1
45
הסופר שלום עליכם כתב לפני יותר מ 100 שנה על מנחם-מענדל, ה"לופט-גישעפטר" שנודד בעולם ועובר ממקצוע למקצוע, וכל הזמן מנסה להמציא GET RICH QUICK SCHEME שכמובן בסוף נכשל - והוא ממשיך לקומבינה הבאה בתור.
מנקודת המבט שלי - יש הבדל בין אותו פתי שקונה את הפנטזיות של מנחם-מנדל הלופט-גישעפטר,
ובין אדם שהולך ליועץ השקעות שיש לו איזושהיא איצטלה של "אמינות" בצורת רישוי של המדינה, וקונה מוצר להשקעה שמציע בנק השקעות גדול ולכאורה "אמין".
במקרה הראשון - אני שם 70% מהאחריות לנפילה על הפתי, ורק 30% מהאחריות על הנוכל הקומבינטור.  מבחינתי - זה עניין של "ריצת רגליים להרע" מצד הפתי.
 
במקרה השני - אני שם 70% מהאחריות על הנוכלים ה"ממוסדים" שיצרו את המוצר המסוכן והנוכלים ה"ממוסדים" שמכרו אותו לאומללים, ורק 30% מהאחריות על האומללים שנפלו.
ההבדל?  המקרה הראשון הוא שדה נטול רגולצייה ו OVERSIGHT. המקרה השני יש "מראית עיין" של רגולצייה שהאדם הקטן סומך עליה שתגן עליו.
 
עניין ה"טיימשר" וה"ביטקויין" נופלים אצלי בקטגורייה הראשונה - למרות שהביטקויין עושה קולות של לעבור לקטגורייה השנייה כי חלק מה"ממוסדים" מתחילים לפזול לכיוון הזה. 
לצפיה ב-'זה נכון, אבל המשפט האחרון הכי חשוב '
זה נכון, אבל המשפט האחרון הכי חשוב
26/02/2019 | 23:31
28
יש הרבה שמשחקים על הגבול.
 
כמו בביטקוין, גם על מיידוף אפשר להסתכל כממוסד (אם לא כמוסד בפני עצמו).
כשהגשמה מוציאה תשקיפים, כנ"ל.
 
קשה לחלק את האחריות
 
לצפיה ב-'השקעה בדטרויט אדי יאן'
השקעה בדטרויט אדי יאן
23/02/2019 | 14:17
60
אכן מחפשת עוד אינפורמציה, סודיות מובטחת....
לצפיה ב-'החוויה שלי כלקוחה של חברת רובינזון קרוזו'
החוויה שלי כלקוחה של חברת רובינזון קרוזו
17/02/2019 | 19:52
22
241
שלום, אני לנה
רכשתי דרך רובינזון כמה בתים בניאגרה פולס, לאחר רכישת חלק מהבתים, נסעתי עם רובינזון למקום, ראיתי את הבתים שרכשתי ואת המקום ואת הדיירים הגרים בבתים. הנסיעה הייתה מדהימה, קבלתי את כל ההסבר והמידע מרובינזון, התרשמתי מאוד מהעיר העומדת לקראת התפתחות. גם נפגשנו עם כמה חברות אחזקה. ואחר הנסיעה רכשתי עוד כמה בתים, אני מקבלת את כל התמיכה בקניה ובאחזקת הבתים.
בטיול בארה"ב, חוץ נייגרה פולס בקרתי גם בפלורידה בקייפ קורל שם רכשתי כמה מגרשים, מקום יפיפה מלא בתעלות מים. רכשתי מגרשים במקום עם נוף יפה ליד התעלות. יש אפשרו יותר זולה לקנות מגרשים במקום יבש. האיזור של המגרשים המוצעים למכירה נמצא באיזור חדש בקייפ קורל, לפי דעתי זו השקעה טובה, ברגע שהמקום יתפתח יותר מחירי המגרשים יעלו.
בחברה של רובינזון יש עובדים שמטפילם בפניה ויש עובדים העוסקים באחזקת הבתים, כל נושא ובעיה מטופלת. אני בעסק הזה כבר בערך שנה וחצי, בשנה שעברה עשיתי חשבון לגבי תשואה שקבלת לאחר כל ההוצאות בדרך. האחוז הממוצע מכל הבתים הוא 8.5%.
אם יש רצון ויכולת להשקיע בנדל"ן בארה"ב אני ממליצה לעשות זאת דרך חברת רובינזון קרוזו. חברה המטפלת גם בקניה גם באחזקה ובכל הדברים מסביב.
כמה מילים על אשיותו של רובינזון קרוזו – אדם ישר, אמין. נותן פתרון לכל בעיה, עונה לכל השאלות. אדם שאפשר לסמוך עליו ולקבל עזרה בכל דבר. והוא זמין ונגיש.
אם יש למישהו שאלות מוזמנים לשאול אותי ולקבל תשובה מלאה וכנה. Igorpivnik54@gmail.com
 
לצפיה ב-'SEEMS LEGIT'
SEEMS LEGIT
17/02/2019 | 20:21
115
לצפיה ב-'תודה, לנה, שהתאמצת ופתחת חשבון ב"תפוז" במיוחד עבור זה'
תודה, לנה, שהתאמצת ופתחת חשבון ב"תפוז" במיוחד עבור זה
17/02/2019 | 22:53
151
זה מחמם את הלב שהיה מספיק חשוב לך לספר שבחים על ספק שרות ספציפי שטרחת ופתחת חשבון בתפוז במיוחד כדי לעשות את זה.
אנחנו מקווים שתחזרי לכאן מדי פעם לספר לנו על המשך החוויות שלך בהשקעות האלו.
לצפיה ב-'עיר העומדת לקראת התפתחות?'
עיר העומדת לקראת התפתחות?
18/02/2019 | 02:02
4
129
ניאגרה פולס זה מקום שמדכא לנסוע דרך העיר הזאת. בטח שלא לרכוש שם נדל"ן.
לצפיה ב-'כתבה מאוגוסט 2018 על הפיתוח וההשקעות בניאגרה פולס האמריקאי '
כתבה מאוגוסט 2018 על הפיתוח וההשקעות בניאגרה פולס האמריקאי
19/02/2019 | 17:16
3
110
הנה כתבה על פיתוח בניאגרה פולס, והשקעות. (בצד התנגדות של אוהדי הסביבה)
לצפיה ב-'כתבה - כן. אבל איפה "פיתוח והשקעות"?'
כתבה - כן. אבל איפה "פיתוח והשקעות"?
19/02/2019 | 20:39
70
בכתבה כתוב על זה שממשלת מדינת ניו יורק הודיעה שהיא מתכוונת לקנות שטח של 44 דונם בלב מה שהיה פעם, בשנים הטובות, אזור העסקים והבילוי של העיירה ניאגרה-פולס..
על השטח הזה עומדים כרגע 2 מלונות, שמוקפים בבניינים נטושים, עסקים שנסגרו ומגרשים ריקים.
בת'כלס - זה הכל קומבינה של בעל הקרקעות, איש עסקים בשם ג'וזף אנדרסון שידוע יותר בכינוי  "Smoking Joe", (עשה את כספו מחנויות למכירת סיגריות ללא מיסים בשמורות של האינדאנים באזור ומבתי קזינו בשמורות של אינדיאנים).
דרך אגב -  "Smoking Joe" הורשע בשנת 2011 בעבירת תשלום שוחד למי שהיה אז ראש העיר של ניאגרה פולס.
 
את השטחים האלו הוא קנה לפני עשרות שנים כדי "להרוג את התחרות" לבית הקזינו שהוא מפעיל בדאונטאון של ניאגרה פולס - ותושבי העיירה טוענים שהוא האחראי במידה רבה ל"מוות של הדאון טאון" - כשהוא חיסל את כל המתחרים לעסק שלו בכך שהוא קנה את כל הנדל"ן באזור וסגר אותם.
 
מכיוון שקזינואים הפכו להיות עסק פחות טוב בשנים האחרונות, הוא ניסה - וכמעט הצליח - לבשל עיסקה שבה הוא ניסה למכור "נדל"ן מת" שלו למדינה.  הוא מתכונן, כנראה, "להשתלף" מהעיירה.
 
העניין הוא שמאז - לפי עידכון בכתבה אחרת מינואר 2019 - העיסקה הזאת מתפוררת לאט לאט. ועדת הביקורת של המדינה נכנסה לבדוק את העיסקה, והחליטה להוציא ממנה את הנכס הכי יקר שבה (אחד המלונות).
זה חתך את שווי העיסקה לחצי מהסכום המקורי שעליו דובר. עוד מגרשים שונים נשרו מתוך העיסקה, וכרגע מעיסקה של 26 מליון דולר זה ירד לאזור ה 14 מליון.
 
מה שהכי בולט כאן - הממשלה קונה את הרכוש בלי שיהיה לה בעצם למי למכור אותו... הם מתכננים "להוציא אותו למכרז ליזמים" - העניין הוא שהם קונים את השטח מהיזם הכי גדול שפועל בעיירה... שמחזיק בשטח הזה כבר 20 שנה.
אם היה סיכוי להרים שם משהו - די סביר שהוא היה עושה את זה... הרי השטח כבר שלו. 
    
מה שקורה כאן זה שהמושל קואומו מעביר כסף מהכיס של אזרחי ניו יורק לכיס של איש עסקים פרטי - ואני בטוח שבעוד עשור או שניים יקום מישהו שיוכיח איזה סירחון מסתתר מאחרי העיסקה הזו.
 
לצפיה ב-'פרויקט אחד קטן'
פרויקט אחד קטן
20/02/2019 | 01:33
65
לא ישנה עיר שלמה. אני מקווה שאתה לא מסתמך על זה בתור "עיירה העומדת לקראת התפתחות"
לצפיה ב-'אפילו אתה לא מאמין לעצמך'
אפילו אתה לא מאמין לעצמך
20/02/2019 | 06:57
62
כשבתים נמכרים ב-25,000$, זה אומר דבר פשוט.
המוכרים לא מאמינים באיזור, ולא קונים את העתיד שמנסים למכור להם.
לצפיה ב-'צריך לקרוא את זה בהקשר של ההודעה הזו:'
צריך לקרוא את זה בהקשר של ההודעה הזו:
18/02/2019 | 20:20
14
121
 
גם אם יש אמת בתשובה שלו (ואני לא טוען שיש בה אמת), הוא לא יוצא טוב מהסיפור.
לפי הגרסה שלו, הוא מכר נכס למישהי שלא מבינה מה זה להיות בעלים של נכס, וחברת הניהול הראשונה שהוא שידך לה היתה בעייתית. זה אומר דרשני.
 
כמו שכתבו כאן, זה שלממליצה שהוא בחר לשלוח (שייתכן שהיא אותנטית. מצד שני, כבר נתקלנו במקרים שסחטו מנעקצים המלצות) יש ניסיון של שנה וחצי בלבד איתו, גם אומר דרשני.
 
ככל הנראה, לרובינזון שלנו קראו במקור יהודה הופנברג, והוא מתווך מחדרה.
למה השם המקורי שלו נעדר מהפרסומים שלו? אומר דרשני
לצפיה ב-'קראתי את ההודעה - והתמונה שמצטיירת די ברורה'
קראתי את ההודעה - והתמונה שמצטיירת די ברורה
19/02/2019 | 06:53
5
98
אני מצטט שלושה קיטועים מההודעה:
"הנכס שנקנה על ידה צולם ותועד באופן אמין ביותר על ידי" 
"הנכס שקנתה היה במצב טוב, והיא שילמה עבורו 25,000 דולר"
"היא קנתה בית מטופח, לאחר שיפוץ מלא, יפהפה".
 
אני לא חושב שיש טעם בכלל להמשיך אל מעבר לשלושת המשפטים הללו.
ברור לחלוטין שלכותב יש הגדרות משל עצמו למונחים כמו
"בית מטופח",
"שיפוץ מלא"
ו"יפיפה".
זה קצת מזכיר את הבדיחה על השדכן בשטעטל שמתאר לאברך נרגש את העלמה שהוא מנסה לשדך לו "היא יפיפיה, מטופחת, עברה שיפוץ מלא - ואם היא מצליחה לעמוד זקוף ואתה לא בכיוון הרוח כמעט לא רואים את הגיבנת ולא מריחים את הנמק...".
 
ולכן - אני חוזר וממחזר את הבדיחה הישנה והחבוטה (וזה מתקרב כבר לרמת התעללות בגוויות) שבה השתמשתי באותו שירשור: "התרעומת של הקונה קצת מזכיר לי את הבדיחה העתיקה על האיש שהתלונן על זה שהיהלום בטבעת שהוא קנה לאישתו בעבור 5 שקלים מרוכל במדרחוב התגלה כמזוייף וזו בעצם חתיכת זכוכית."
 
האדון כותב שהמתלוננת שכרה את שרותיו כדי לאתר עבורה נכס נדל"ן ראוי ולעזור לה לרכוש אותו.
מנקודת הראות שלי, בהנחה שכך הוא הציג את זה גם למתלוננת לפני הקנייה - התאור של הנכס שהוא נתן ללקוחה (בהתחשב במחיר הנכס) לא היה מציאותי.
 
האדון כמובן יכול להוכיח שאני טועה בכך שהוא יראה שהוא אכן הזמין חברת בדיקת בניין מקצועית ובעלת רשיון מהמדינה להכין דו"ח בדיקה של הנכס,
ושהוא שילם לשמאי נדל"ן שהכין דו"ח שווי של הנכס,
ולהראות את ה STATEMENT OF WORK של הקבלן שעשה את ה"שיפוץ המלא" שבו מפורט מה תוקן, מה בוצע וכמה זה עלה...
אבל אני מעריך שזה לא יקרה.
 
לצפיה ב-'לגמרי'
לגמרי
19/02/2019 | 12:18
4
58
משום מה זכרתי שהיו בפורום עוד דיונים שליליים לגביו (מעבר לאותה יהודית), ואני לא מוצא אותם.
 
אני לא בטוח אם זו בעיית זיכרון שלי, או שבאמת היו תלונות נוספות שנמחקו
לצפיה ב-'אולי שרובינזון קרוזו יגיבו גם בשרשור הזה?'
אולי שרובינזון קרוזו יגיבו גם בשרשור הזה?
19/02/2019 | 15:56
3
83
בסופו של דבר הוא מוכר נכסים ב-25 אלף דולר. זה לא משנה כמה משפצים או משקיעים בנכס, נכסים ב-25 אלף דולר באזור שלנו (מערב ניו יורק), הם נכסי זבל בשכונות גרועות.
 
אני גר ברוצ'סטר. פעם בכמה שנים מגיע קרוב משפחה שרוצה לראות את מפלי הניאגרה. אז יצא לנו כמה פעמים להסתובב בניאגרה פולס. אין מצב שזאת עיירה מתפתחת או עם עתיד. אם רק מסתכלים על כמה נתונים על העיר, יש כמה דברים שצריך להדליק נורה אדומה. האוכלוסיה בעיר ירדה מ-100 אלף ב-1960 ל-48 אלף ב-2016. כלומר חצי מהאכלוסיה ברחה מהעיר ב-60 שנים האחרונות. רמת הפשע גבוהה מהממוצע הארצי. השכר הממוצע למשק בית הוא 26 אלף דולר שזה באזור קו העוני. כלומר מדובר באזור שרוב העובדים מכניסים באזור שכר המינימום.
בתים שם זולים מאוד. הבית הכי יקר שעכשיו למכירה עולה כ-550 אלף דולר, וזה בניין עם 10 יחידות.
 
אז רובינזון קרוזו משווק נכסים בעיר במצוקה. מאוד קשה להתמודד באזורים כאלה בלי שזה יסתבך והנכס יקלע לבעיות.
עכשיו, הם משווקים גם ברוצ'סטר. ברוצ'סטר יש אזורים גרועים מאוד, יש אזורים מעולים. בית באזור טוב יעלה 75-750 אלף דולר בהתאם לשכונה וגודל הבית. בית באזור גרוע יעלה בין 5-50 אלף דולר. אני לא הייתי נכנס לשכונות בהם יש בתים בפחות מ-50 אלף דולר. מעצבן לראות ישראלים שמשקיעים באזורים כאלה כי זה לרוב נגמר בצורה רעה.
לצפיה ב-'משקיעים ישראלים '
משקיעים ישראלים
19/02/2019 | 17:28
2
100
כל הלקוחות שלי מקבלים תמונה מלאה, דוחות אינטרנט על הדמוגרפיה/אחוזי פשע/ וכל הנתונים הרלבנטים מכל האתרים המובילים.
למרות שאני לא ממליץ על כך, לקוחות רבים מתעקשים על הנכסים הזולים ביותר, וזוהי זכותם. גם בנכסים הזולים ישנם רחובות טובים יותר וישנם רחובות טובים פחות, וכל לקוח יכול לבחור את מידת הסיכון שמתאימה לו. וחלק גדול מהבתים מושכרים לסקשן 8 שבעל הנכס מקבל כל חודש צ'ק מרשויות הרווחה/ או ממשלת ארה"ב. 
לצפיה ב-'ומה הערך המוסף שלך בעניין כ"מנחה מקצועי"?'
ומה הערך המוסף שלך בעניין כ"מנחה מקצועי"?
19/02/2019 | 19:18
74
לפי מה שאתה כותב, הערך המוסף שלך הוא שאתה יושב בבית בחדרה או היכן שאתה לא גר ואוסף עבור הלקוחות שלך נתונים סטטיסטיים מאתרי אינטרנט שפתוחים לכל דורש.
 
אני מניח שאנשים באים אליך מהסיבה שהם לא יודעים איך למצוא נכסים בארה"ב ולא מבינים מה טוב ומה רע. והם באים אליך ומשלמים לך את שכר הטירחה \ דמי התיווך שאתה גובה מהם בכדי שתיתן להם ייעוץ והנחייה מקצועית.
אתה כותב ש"אתה לא ממליץ על הנכסים הכי זולים".
הניחוש שלי - אתה רק "לא ממליץ", ולא מסביר להם למה זה לא רעיון טוב ומזהיר אותם בצורה מציאותית כמה זה מסוכן.
 
ובצורה יותר עניינית:
האם במקרה שהוא נשוא השירשור הקודם שאליו הגבת הוזמנה חברת ביקורת מבנים לפני הקנייה ויש דו"ח של חברת אינספקטורים מקצועית ובעלת רשיון מהמדינה שמפרט את מצב הנכס שהמתלוננת שלך רכשה?
האם יש "תאור מפורט" (SOW) של ה"שיפוץ המלא" שבוצע?
האם נעשתה הערכת שמאי של שווי הנכס לפני הקנייה?
 
 
לצפיה ב-'"מפני עיוור לא תשים מכשול"'
"מפני עיוור לא תשים מכשול"
20/02/2019 | 01:31
57
זה שהם רואים את הנתונים, לא אומר שהם מבינים אותם.
אתה מוכר להם נכסים בשכונות מצוקה. ישראלי שגר בצד השני של העולם לא מבין את המשמעות של שכונות בבתים של העשירון התחתון. הם לא יחשבו על זה כמו השכונה הכי גרועה בעיירת פיתוח אי שם באמצע שומקום.
זה שהם רוצים הכי זול זה כי הם רואים את המספרים ולא יודעים איך לקרוא אותם.
 
אתה כמו מוכר מכוניות משומשות שמוכר גרוטאות בני 20 שנה במאוד זול. הם לא מבינים למה הרכב מתפרק להם אחרי כמה שבועות של נסיעה כי הם ראו רק את מחיר הרכב.
לצפיה ב-'תגובה לכמה עניינים שהועלו כאן '
תגובה לכמה עניינים שהועלו כאן
19/02/2019 | 17:10
7
117
טוב רבותי -
ראשית אני מבין שאני אמור להכין שאלונים, או לעשות ראיונות או אפילו מבדקים למשקיעים, כדי לגלות מי מסוגל או מבין מה זה להיות בעלים של נכסים, ורק אחר כך להתקדם מולם. תיכף תגידו  שמוכר רכב חייב לבדוק את היכולת המנטלית של הקונה להתנהל על הכביש, וראו זה פלא מה קורה בכבישים שלנו. 
לגבי חברות ניהול, חברות ניהול משתנות לעיתים עם הזמן, החכמה זה לזהות את זה בזמן ולהציע למשקיעים אלטרנטיבות טובות יותר. זו לא חתונה קטולית. יש משקיעים שלא מוכנים להחליף חברת ניהול למרות ההתרעות.
לגבי השם שלי, אני החלפתי אותו במשרד הפנים, זה השם האמיתי שלי היום והרשמי, כל מי שמשכיר אותי יודע שרובינזון קרוזו מתאים לי יותר מהשם הקודם.
תודה 
לצפיה ב-'אפשר את הצד שלך לסיפור שתבעו אותך?'
אפשר את הצד שלך לסיפור שתבעו אותך?
19/02/2019 | 18:38
1
91
לצפיה ב-'זו התביעה שקופצת ראשונה כשעושים חיפוש - אבל לא היחידה'
זו התביעה שקופצת ראשונה כשעושים חיפוש - אבל לא היחידה
19/02/2019 | 19:35
94
אם תרחיב את החיפוש שלך לבתי משפט אחרים תמצא עוד...
 
אבל למען האמת - אני לא חושב שזו הנקודה.  עצם העובדה שהלקוחה הזו הלכה לתבוע את האדון בבית משפט לתביעות קטנות (למרות שערך העיסקאות שבגינן היא תבעה אותו עולה בהרבה על הרף העליון של מה שבית משפט לתביעות קטנות מוסמך לדון בו) רק מבהיר עד כמה הלקוח במקרה הזה חסר הבנה בענייני עסקים.    עם כל הצער שבעניין, אין לי אלא להגיד שהרושם שנוצר הוא "יותר כסף משכל".
 
מה שאתה צריך לקחת בחשבון הוא שכל מי שבחר לעשות עסקים עם הבחור הזה בחר לעשות עסקים עם אדם שהחליף את שמו בצורה רישמית במשרד הפנים ל"רובינזון קרוזו". I REST MY CASE.
 
 
לצפיה ב-'תלוי במצפון שלך'
תלוי במצפון שלך
20/02/2019 | 01:57
71
אתה יודע שנכסים כאלה - סיכוי מאוד גדול שזה יסתבך. כן, מדובר על אנשים בוגרים שיכולים לקחת החלטות בעצמם. אבל אין להם בהכרח את ההבנה בנושא.
 
אם דברים מסתבכים, הם מאשימים אותך, כי אתה מכרת להם את הנכס. אתה המלצת על חברות הניהול, אתה עשית את השיפוץ. אם אתה רוצה שלא יהיו בעיות, אל תציע נכסים כאלה.
 
לנו יש נכסים באותו אזור כללי. אנחנו ברוצ'סטר ניו יורק. אבל לנו יש כמעט 100% תפוסה, אין איחורים בתשלומים, אין כמעט תחלופה, תיקונים מינימלים. אבל הנכסים שלנו עולים בערך פי 4-6 יותר פר יחידה מאשר הנכסים שלך. אם אני הייתי מוכר את הנכס עם הדיירים למישהו אחר, הייתי יכול לישון בשקט בלילה בידיעה שמכרתי לו נכס מעולה.
לצפיה ב-'אדון יהודה רובינזון קרוזו הופנברג'
אדון יהודה רובינזון קרוזו הופנברג
20/02/2019 | 02:02
3
94
ברור שאתה צריך לוודא שהקונה מבין מה הוא קונה.
אם אתה משווה את עצמך לסוחר מכוניות משומשות, אז הכל טוב.
 
חוקי או לא- לא אני אקבע.
השרשור הזה הוא לא בית משפט.
מה שהשרשור הזה עושה מצוין, זה מראה בדיוק מי אתה, מה מנחה אותך, וכמה אכפת לך מהלקוחות שלך.
 
אין לך בעיה להוביל את המשקיעים לתהום.
צריך בעיה רצינית כדי להשקיע אצלך
לצפיה ב-'מגמתיות '
מגמתיות
20/02/2019 | 11:40
2
99
השרשור הזה הוא מרושע ומגמתי, ולכן זאת תהיה התגובה האחרונה שלי.
אני מופיע כאן בשמי (אתם יכולים לצקצק בלשון ולגלגל עיניים, אבל זהו השם שבחרתי ממניעים אישיים), חלקכם לפחות מתחבאים מאחורי כינויים כאלה ואחרים, ולכן לא ניתן לעשות חיפוש באינטרנט - ולגלות כל מיני מטעמים.
סוחר מכוניות ? אתם בחרת לקחת את זה לכיוון של גרוטאות. 
אני לא רק יושב בבית ומכין דוחות אינטרנט, וכן  יש אחריות לקונים לדעת אם השקעה מתאימה להם או לא.  כמו כל השקעה גם בבורסה.
יש לי צוות שמלווה את המשקיעים בחינם לאחר הרכישה ומסייע בכל עניין, בתקשורת באנגלית מול הרשויות, חברות הניהול ועוד. 
אני נוסע בתדירות גבוהה לניאגרה פולס ולקייפ קורל, ומשקיעים רבים מצטרפים אלי, מכירים את שרשרת הספקים שלי באופן אישי, רואים את הבתים את השכונות ומבינים בדיוק על מה מדובר, וכן מחליטים להשקיע. 
 
לצפיה ב-'ההשוואות שלך לא רלוונטיות'
ההשוואות שלך לא רלוונטיות
20/02/2019 | 13:15
73
על הבורסה ועל המתווכים בישראל  חל פיקוח ויש חוקים ספציפיים שמסדירים את ההתנהלות ומגינים על המשקיעים. אפשר להשוות את זה לשיווק של השקעות פרטיות, ובהשקעות כאלה, אמינות זה הכל.
 
לשנות שם בגיל מבוגר, זה חריג מאד, והרבה פעמים נעשה עקב עבר בעייתי. להשתמש בשם משתמש פיקטיבי באינטרנט זה מאד נפוץ.
 
כשם ששינוי שם הוא מותר, אך חשוד, כך גם בחירה לעסוק בתחום האפור שבין תיווך לייעוץ/ניהול השקעות. בוודאי כשקהל היעד שלך הוא משקיעים קטנים.
 
אין היום כמעט בית השקעות מכובד שלא מאפיין את המשקיעים שלו כבר בשלב ההיכרות (כמה אוהבי סיכון הם למשל).
התחושה היא שאתה "שוכח" לספר למשקיעים שלך על הרעות החולות של נכסים זולים, ועל הפחת. יש לא מעט שנים עם עלויות תחזוקה נמוכות וגביה חזקה (ואז עושים תזרים של 8.5%), ויש לא מעט שנים של הפסדים, אפילו גדולים. יכול להיות שאם היית מכין את אותה יהודית לדבר הזה, לא היתה סיבה לכל השרשור ה"מגמתי" הזה. התחושה שלי היא שהצגת לה תמונה ורודה כי ידעת שאחרת היא לא תרצה להשקיע דרכך.
כי האמת המלאה לא מספיק אטרקטיבית. כי אתה משווק נדל"ן באזור גרוע מאד.
 
מאד ייתכן שאותה ממליצה שאיתך שנה וחצי פשוט עוד לא עברה שנה רעה, ולכן קשה להתבסס עליה.
לצפיה ב-'השרשור התחיל כפרסומת לחברה שלך'
השרשור התחיל כפרסומת לחברה שלך
20/02/2019 | 16:43
68
יכול להיות שפותחת השרשור היא לקוחה שבאמת מרוצה מהשירות שלך. אבל יכול גם להיות שמדובר על מישהי מטעמך שמפרסמת אותך.
 
היא ציינה את ניאגרה פולס בתור מקום מתפתח, לכן זה הוגן לציין את המציאות שמדובר בעיר במצוקה שכל אדם עם קצת הגיון היה בורח ממנה.
אני בכוונה לא הערתי על קייפ קורל, כי אני לא מכיר את האזור. אבל את אזור מערב ניו  יורק, בו אתה פעיל אני מכיר טוב.
 
אני עברתי על האתר שלך. ראיתי את הנכסים שאתה מציע ברוצ'סטר. מדובר על כמה מהאזורים היותר בעייתיים בעיר, ואתה יודע את זה.
 
אתה לא רוצה ביקורת? אל תתעסק באזורים בעייתיים. ככל שאתה מוכר עוד ועוד בתים באזורים האלה, ככה יצוצו עוד ועוד לקוחות לא מרוצים שמגלים שהם קיבלו חורבה בשכונת פשע.
 
אני לא מנסה למכור שום דבר. אני לא מחפש לקוחות. לכן אין סיבה שאני אחשף בשם האמיתי שלי. לי אין שום אינטרס פה בשרשור אלא רצון להזהיר לקוחות מפני טעות כלכלית. אז אם הגישה שלך היא לחפש "מטעמים" על גולשים במקום לענות לעניין, זה גם כן אומר משהו עליך. אני לא הערתי עליך אישית, אלא על הנכסים/אזורים שאתה מציע ללקוחות.
לצפיה ב-'דטרויט, השקעה באמצעות חברת אומגה, בעלים אדי יאן'
דטרויט, השקעה באמצעות חברת אומגה, בעלים אדי יאן
19/02/2019 | 19:56
42
הי לכולם,
ביקשתילשמוע מניסיונכם בנושא זה לפני כשבועיים ורק חבר אחד, חדש בפורום ענה לי. הבנתי מאחד ה"שועלים הוותיקים" שפה, שהנושא כבר נדון בפורום, יותר מפעם אפילו, אולי בהקשר של מלווה של משקיעים, אריאלה וולף, שעובדת איתו, כך הבנתי. אשמח לקבל חוות דעת, אם מי שעסק בנושא נמצא כאן ואם מאחרים שזוכרים מה  היו חוות הדעת.
תודה
לצפיה ב-'המלצה לאנשי מקצוע באזור בוסטון '
המלצה לאנשי מקצוע באזור בוסטון
18/02/2019 | 16:15
2
77
שלום חברים,
הנני קורא את הפורום אולם לא הייתי פעיל במסגרת הזו של תפוז במשך מספר רב של שנים. אני מתעתד להיות פעיל יותר בפורום, לשמוע ולהיות שותף לדיונים.

לאחרונה התחלתי לבחון ביצוע השקעות בתחום הנדלן בארה"ב, היתרון  עבורי לפחות הוא שהנני מתגורר בארה"ב (צפונית לבוסטון) ולכן אני בודק בעצמי את הנכסים המוצעים למכירה ומדבר עם מתווכים מקומיים בנוגע לנכסים ואופי השכונות.

אשמח לקבל המלצה מהחברים הוותיקים בפורום במיוחד  בנוגע לאנשי מקצוע (או קבלן כללי) באזור בוסטון וצפונית לבוסטון (הכוונה לאזורים של סוומפסקוט, בוורלי,סיילם) בנושאים הבאים:
1. אינסטלציה
2. חשמל
3. מטבח (הכוונה לארונות מטבח ושיש)

תודה רבה לעוזרים

לצפיה ב-'אני יכול לשאול את אלו שאני משתמש בהם אם הם מוכנים לנסוע...'
אני יכול לשאול את אלו שאני משתמש בהם אם הם מוכנים לנסוע...
19/02/2019 | 03:02
1
80
רוב הפעילות שלי היא דרומית לבוסטון, ואני לא יודע אם בעלי המקצוע שאני פונה אליהם כשאני צריך עזרה ירצו לבלות שעתיים וחצי על הכביש בבוקר כדי לעקוף את בוסטון ולהגיע ל NORTH SHORE. אני יכול לשאול...
 
אחרי כמה עשרות שנים של מגורים כאן, הגעתי למצב שאני כבר יודע איך לעשות ועושה חלק גדול מהעבודה על הנכסים בעצמי. במשך השנים צברתי את ארסנל כלי העבודה הבסיסיים והידע של איך לעשות דברים כמו תיקון ברז, החלפת כיור או אסלה, התקנת ארונות מטבח  או COUNTERTOP... כל מה שלא דורש אינספקצייה של הרשות המקומית או רשיון בנייה.
אם צריך יותר מזוג ידיים - אני מגייס עזרה של "שיפוצניקים"  שיש לי מספיק נסיון איתם כדי לדעת שהם עושים עבודה טובה
אם אתה מחפש בעל מקצוע "אמיתי" - כזה שיכול TO PULL A PERMIT ושיש לו רשיון חשמלאי מומחה, אינסטלטור מומחה או קבלן מומחה - זה כבר יותר מסובך.
היה לי קבלן כללי נהדר - עד שלצערי הוא פשט רגל באוגוסט שעבר וסגר את החברה שלו.  אני בונה על התחברות לאדם אחר שכרגע עובד להוציא רשיון GENERAL CONTRACTOR - אבל עד שאין לו את הרשיון ביד הוא לא יכול להוציא PERMIT לבד.
 
לצפיה ב-'Boston Guy, תודה על המענה ברשותך מספר שאלות נוספות'
Boston Guy, תודה על המענה ברשותך מספר שאלות נוספות
06/03/2019 | 16:55
17
אשמח לדעת האם ה General Contractor שאתה מתכנן לעבוד איתו בעתיד יהיה מעוניין להגיע ל north shore, אם כן אשמח לקבל את פרטיו.
 
בשל העובדה שהינך משקיע ומכיר את השוק של בוסטון אשמח אם תוכל לחלוק את המקומות/האזורים שהינך משקיע (שכן ציינת שרוב הפעילות שלך הינה דרומית לבוסטון) ולדעתך בעלי פוטנציאל.
 
בנוסף אני הייתי מעוניין לדעת האם אתה חותם על חוזה מחייב מול בעל מקצוע במקרה של שיפוץ ובמידה וכן מה החוזה הזה צריך לכלול (האם יש פירוט מדוייק של היקף העבודה, עלות החומרים,ביטוח, אחריות וכו'?) אשמח לשמוע תובנות בנושא ממך.
 
תודה
לצפיה ב-'איך דודו מכפר סבא רכש דירה באוהיו?'
איך דודו מכפר סבא רכש דירה באוהיו?
( לעמוד שלי בתפוז )
18/02/2019 | 10:31
281
ישירות מבנק אמריקאי - פרויקט דוגמא: 

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ