לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
58995,899 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב קם על מנת לספק תשובות לשאלות שעולות למתעניניים ברכישת נכס בארה"ב. רכישת נדל"ן בארה"ב הינו קל ופשוט בהשוואה לארץ - רק צריך לדעת לעשות זאת נכון ולבדוק את כל הנתונים לפני הרכישה.
יריב פז מנהל הפורום, הינו יועץ ומומחה להשקעות נדל"ן בארה"ב. ברזומה שלו מעל 100 עיסקאות נדל"ן בארה"ב וכן ייעוץ וליווי עשרות משקיעים לרכישת נדל"ן. כמו כן, פז הינו בעלים של קרן המגייסת הון מהמשקיעים ורוכשת בתים פרטיים עבורה.
לבלוג של יריב פז:   http://yarivpaz.blogspot.co.il/
 

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב קם על מנת לספק תשובות לשאלות שעולות למתעניניים ברכישת נכס בארה"ב. רכישת נדל"ן בארה"ב הינו קל ופשוט בהשוואה לארץ - רק צריך לדעת לעשות זאת נכון ולבדוק את כל הנתונים לפני הרכישה.
יריב פז מנהל הפורום, הינו יועץ ומומחה להשקעות נדל"ן בארה"ב. ברזומה שלו מעל 100 עיסקאות נדל"ן בארה"ב וכן ייעוץ וליווי עשרות משקיעים לרכישת נדל"ן. כמו כן, פז הינו בעלים של קרן המגייסת הון מהמשקיעים ורוכשת בתים פרטיים עבורה.
לבלוג של יריב פז:   http://yarivpaz.blogspot.co.il/
 
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום

חברי הפורום שימו לב, בתחום נדל"ן בארה"ב יש לא מעט ברוקרים ישראליים שמוכרים נכסים למשקיעים ישראליים דרך הודעות פרטיות ומוסתרות למייל הפרטי של השואלים והמתעניינים. חלקם מוכרים למנהל הפורום כמתווכים לא הגונים ולא ישרים. אין לתפוז או למנהל הפורום כל קשר אליהם. ראו הוזהרתם!

ברוכים הבאים לפורום השקעות נדל"ן בארה"ב, בו תוכלו להיעזר בכל הקשור לרכישת נדל"ן בארה"ב. בפורום תוכלו לשאול שאלות, לקבל הסברים בזמן התהליך, כדי לדעת לקנות נכון וכדי שהנכס שתקנו בארה"ב יהיה נכס ולא נטל.
רכישת נדל"ן בארה"ב הינו קל ופשוט בהשוואה לארץ - רק צריך לדעת לעשות את זה נכון ולבדוק את כל הנתונים לפני הרכישה נא לשים לב לכללי הכתיבה בפורום.
המשך >>

לצפיה ב-'יוזמה - שיתוף מידע על נדל"ן?'
יוזמה - שיתוף מידע על נדל"ן?
16/02/2018 | 17:35
17
94
יש פה הרבה אנשים עם המון ידע ונסיון. חלק עם ידע תיאורטי, חלק עם ידע מעשי. מידי פעם מגיע גולש חדש לפורום ושואל שאלות. הרבה פעמים מדובר על מידע שכבר היה עליו דיון בעבר.
 
אז הנה רעיון - אולי נקים אתר עם סדרת מאמרים שנכתבו על ידי הגולשים השונים. זה יכול להיות מאמר על "איך לנתח נכס" או "איך למצוא מימון". ברגע שגולש כותב מאמר, אפשר לעשות פה דיון בפורום עם הצעות לשיפורים/שינויים.
 
אני חושב שצריך להדגיש שהאתר הוא ללא כוונת רווח. כלומר אנשים לא יכולים לפרסם או לקשר לאתרים שלהם. המטרה היא לעזור לאחרים על ידי הפצת ידע בסגנון של "זה נהנה וזה לא חסר". 
 
מה דעתכם?
לצפיה ב-'דעתי חיובית אבל מי ירים את הכפפה?'
דעתי חיובית אבל מי ירים את הכפפה?
17/02/2018 | 08:33
5
52
חוץ מזה יתכן ודווקא פורום הוא פלטפורמה טובה יותר.
קבל עוד רעיון: תת פלטפורמה לשיתופי פעולה בתחום.
 
לצפיה ב-'איך אפשר לכתוב מאמרים בפורום?'
איך אפשר לכתוב מאמרים בפורום?
17/02/2018 | 17:13
4
30
לצפיה ב-'אפשר גם אפשר'
אפשר גם אפשר
17/02/2018 | 22:38
3
36
לא בפורום הזה אבל יש פורומים שהם פלטפורמות יותר טובות לזה, כמו הסולידית.
 
לצפיה ב-'כל הרעיון זה מקבץ מאמרים'
כל הרעיון זה מקבץ מאמרים
17/02/2018 | 22:41
2
32
בו אנשים חדשים יכולים לקרוא ולצבור ידע. אם מישהו מחפש מידע, זה קשה לעשות חיפוש בפורום לשרשור בנושא.
לצפיה ב-'הבעיה היא לא חוסר במאמרים - אלא עודף בהם.'
הבעיה היא לא חוסר במאמרים - אלא עודף בהם.
18/02/2018 | 01:57
1
32
האנשים החדשים שעליהם אתה מדבר מוצפים בים של "מאמרים".
עשרות אתרי אינטרנט של אינטרסנטים למיניהם משתמשים ב"מאמרים" ובבלוגים  ככלים שיווקיים - וה"אנשים החדשים" האלו מואבסים כמו אווזים לפיטום בתערובת מבהילה של דיסאינפורמצייה, חצאי אמיתות ושקרים בוטים.
 
מישהו יצטרך "להיות ה GATE KEEPER" של מאגר המאמרים שאתה רוצה להקים - כי ברור שאינטרסנטים ינסו להחדיר לתוכו תכנים שיווקיים שלהם מצד אחד, ולהביא למחיקה של אינפורמצייה שמשקפת אותם ואת הסחורה שלהם באור שלילי מצד שני.
 
לומר את האמת: אחרי יותר מ 20 שנה של פעולה בפורום אחר שגם ניסה כל מני גירסאות של "מערכות שיתוף מידע" - על פלטפורמות שונות - אני לא יכול להגיד שאני מגדיר את הנסיונות הללו כהצלחה.
רוב הקוראים עצלנים מכדי להטריח עצמם לחפש במאגר כזה, וברגע שמצטבר מספיק מידע במאגר - הם מתחילים להתברבר עם הניווט ומציאת המידע הרלוונטי להם בו.
לצפיה ב-'לכן אני מציע מאמרים נטולי אינרסים'
לכן אני מציע מאמרים נטולי אינרסים
18/02/2018 | 02:44
28
שלא מפרסמים חברה זו או אחרת. אם כל מאמר יעבור ביקורת של הגולשים הקבועים בפורום, זה יצמצם את כמות הדיסאינפורמצייה. אם מאמר יעבור את הביקורת, כשיגיע גולש חדש  עם שאלה אפשר פשוט להפנות אותו למאמר.
 
אני לא מחפש שותפים, משקיעים או לקוחות. אם אני כותב מידע, אין לי שום אינטרס אישי. לכן אין סיבה שאני אכתוב שקר או חצי אמת.
בוודאי שאם יהיה ביקורת על חברות ישראליות (וממה שאני רואה, מגיע שיהיה ביקורת שלילית על הרבה מהחברות האלו), הם יצטרכו לדון בפורום ולהוכיח שהביקורת עליהם לא מוצדקת.
 
לצפיה ב-'פעם לתפוז היו כלים בשביל זה'
פעם לתפוז היו כלים בשביל זה
17/02/2018 | 23:24
1
38
אפשר היה "לטגלן" הודעות, מנהלים היו יכולים לכתוב FAQים, אבל תפוז סגרו את כל האופציות האלה כי המטרה שלהם היא לייצר הודעות כדי להכניס פרסומות לתוכן, לא לאפשר לאנשים למצוא מידע בקלות...
לצפיה ב-'לכן חשבתי על אתר חיצוני'
לכן חשבתי על אתר חיצוני
18/02/2018 | 00:05
16
לצפיה ב-'יש כבר אתר מוכן לזה-'
יש כבר אתר מוכן לזה-
18/02/2018 | 10:06
8
52
לדעתי הפורום המתאים ביותר עם קהל שכבר קיים ומנהל דיונים בנושאי נדל"ן מקומיים ובינלאומיים וצמא למידע נוסף בנושא נמצא באתר ה"סולידית", בתת פורום השקעות נדלן.
פרסמו את התכנים שלכם שם, אין ספק שיתפתחו סביבם דיוני עומק.
לצפיה ב-'זה סה"כ עוד פורום'
זה סה"כ עוד פורום
18/02/2018 | 17:28
7
29
לא ממש עוזר.
לצפיה ב-'זה כן'
זה כן
18/02/2018 | 17:45
6
28
ראה דוגמא:
אפשר לעשות POST שהוא STICKY ואז הוא נשאר בראש העמוד.
היתרון בפורום שניתן גם לפתח דיון על מאמר/פוסט שכזה.
 
לצפיה ב-'לא ממש עוזר'
לא ממש עוזר
18/02/2018 | 17:54
5
29
1. זה כללי ולא מיועד לנדל"ן בארה"ב
2. הקישורים הם סה"כ קישורים לדיונים
3. בדיונים יכול להיות הרבה פרסום ודיסאינפורמציה. צריך גם לקרוא דיון שלם רק בשביל להוציא קצת מידע מועיל.
 
אני חשבתי יותר על משהו בסגנון ויקפדיה. עם דפים שמציגים מידע מסוים. בלי דיונים, בלי מידע שלא קשור, בלי דעות.
 
משהו בסגנון כזה יכול לעבוד:
 
לצפיה ב-'זה לא מעשי'
זה לא מעשי
19/02/2018 | 12:22
4
21
מישהו צריך לתחזק את זה, לעדכן את זה, לממן את זה. אתה רוצה להוציא כסף מהכיס שלך לטובת הקרמה החיובית והעזרה לזולת? סבבה, תקים אתר, תתעסק בזה ותוודא שהתוכן שעולה אכן רלוונטי, נכון ולא מוטה.
 
אחרת? או שתצטרך להכניס פרסומות כדי לממן את העסק, או שהתוכן יהיה זבל בשלב כזה או אחר. או שגם וגם.
לצפיה ב-'יש אתרים בחינם שאפשר לכתוב בלוגים'
יש אתרים בחינם שאפשר לכתוב בלוגים
19/02/2018 | 17:14
11
לצפיה ב-'אז זה כן מעשי'
אז זה כן מעשי
19/02/2018 | 22:59
2
18
כל עוד מוצאים שיטה לתחזק ולעדכן.
אם זה מאמץ קבוצתי, זה הרבה יותר קל. אם זה רק אני עושה את זה, זה יהיה עם אינטרסים. גם אם לא בכוונה לפרסם, זה רק כי לי יש נקודת מבט מאוד ספציפית.
 
זה לא עולה הרבה להחזיק אתר אינטרנט שרק מספק מידע כמו מאמרים/בלוגים. לא צריך להעסיק אנשים בשכר. אין פה כמות גדולה של מידע שצריך שרת מיוחד. זה סה"כ כמה מאמרים שבעת הצורך אפשר להפנות גולשים לשם.
לצפיה ב-'הכל מעשי - אם יש מי שמוכן להשקיע את זמנו ומירצו בחינם'
הכל מעשי - אם יש מי שמוכן להשקיע את זמנו ומירצו בחינם
20/02/2018 | 01:11
1
22
חלק מהעבודה שלי (שממנה אני מתפרנס) מערב ניהול מערכות "הפצת ידע".
ובגלל שיש לי נסיון בנושא - אני חושש שאתה לא לחלוטין מבין את כמות הזמן והמאמץ שנדרשת כדי לתפעל אתר ידע שכזה ולדאוג שהאינפורמצייה בו תהיה עדכנית ונכונה.
 
לצפיה ב-'אני לא מדבר על אתר בגודל של bigger porckets'
אני לא מדבר על אתר בגודל של bigger porckets
20/02/2018 | 01:24
29
אלא יותר כמו משהו כזה:
 
לצפיה ב-'הגשת tax return ל LLC בצורה עצמאית'
הגשת tax return ל LLC בצורה עצמאית
10/02/2018 | 04:17
4
110
שלום, 
 
ברשותי 2 LLC (השכרת נכסים) ואני מתכוון להגיש טקס ריטרן בעזרת טורבו טקס.
(את הדוח האישי אני מגיש בעזרת רו"ח)
התחלתי בתהליך עם התוכנה ועד עכשיו נראה לי שאני מתגבר על השלבים. 
ברור שכיוון שזו הפעם הראשונה הדבר לוקח זמן אולם אני מתיייחס לכך כסוג של לימוד. 
רציתי להוועץ בחוכמת הפורום האם יש משהו שעלי להזהר במיוחד או שאני עושה משהו ממש לא אחראי? מה אתם עושים (בעיקר האמריקאים שבכם)? 
תודה
לצפיה ב-'אתה בן אדם מאוד מוזר'
אתה בן אדם מאוד מוזר
11/02/2018 | 12:33
3
96
את הדו"ח האישי הטריויאלי אתה מגיש בעזרת רו"ח ואילו את הדו"חות היותר מורכבים אתה רוצה להגיש בעצמך בעזרת תוכנה... למה?
 
אם כבר - להיפך... אם כי המלצה שלי - אם אתה במילא משלם לרו"ח, זרוק עליו הכל וזהו.
לצפיה ב-'את הדוח האישי אני מגיש כבר שנים '
את הדוח האישי אני מגיש כבר שנים
11/02/2018 | 18:24
2
77
עם הרוח אז בכח האינרציה ממשיך. 
דוחות העסק הם פעם ראשונה וכיוון שיש כמה, שוקל לחסוך. הרי הרו"ח יגבה יותר אם גם ה LLC נכנסים לתמונה. 
הדוחות של העסק נראים לי דוקא פחות מורכבים, יש שם על פניו פחות משתנים. הכנסה פעם בחודש, סדרת הוצאות די ידועות (ביטוח, ניהול, מיסים, תיקונים, פחת) וזהו, כשדוקא על זה רוח גובה יותר. 
 
 
 
 
לצפיה ב-'שוב, אתה ממש מוזר'
שוב, אתה ממש מוזר
11/02/2018 | 21:00
1
67
את הדו"ח האישי שאתה כבר מגיש שנים ומכיר את כל השורות בו - אתה משלם למישהו שיעשה. את הדו"ח שמעולם לא הגשת ולא מבין מה הוא כולל - אתה מגיש לבד.
 
"דווקא על זה רו"ח גובה יותר" - נו בטח, כי זה בדיוק עיקר העבודה.
לצפיה ב-'נכון, בהחלט שוקל לבצע את האישי לבד בשנים הבאות. השנה '
נכון, בהחלט שוקל לבצע את האישי לבד בשנים הבאות. השנה
11/02/2018 | 21:17
56
עדיין כדי לוודא שהשילוב של התוצאה של הדוח של ה LLC נעשה נכון
 
(חוץ מזה אתה בטח מתכוון שהתכנון שלי מוזר..  לאו דוקא אני.. לפחות עד שנכיר אישית ותחליט לגבי מוזרותי או לא.. הכל בחיוך כמובן) 
לצפיה ב-'דירת חדר במנהטן'
דירת חדר במנהטן
10/02/2018 | 22:04
3
108
דירת חדר במנהטן בקונדו.... צריכה קצת מורה נבוכים לנושא...
לצפיה ב-'מה השאלה?'
מה השאלה?
10/02/2018 | 22:16
2
50
לצפיה ב-'מחפשת לרכוש דירה כזו'
מחפשת לרכוש דירה כזו
10/02/2018 | 22:20
1
89
אני יודעת שהתשואה השנתית אינה גבוהה מאוד בנדלן מסוג זה, אבל האם ניהול של השכרה לטווח קצר יעלה את התשואה?
איך בכלל מתחילים לחפש נדלן כזה?
האם יש עדיפות לאיזורים מסויימים?
שוקלת גם את ברוקלין, זול יותר ותשואה טובה יותר?
 
היכן אפשר להרחיב את הידע על הנושא?
 
לצפיה ב-'תשובות חלקיות'
תשובות חלקיות
10/02/2018 | 23:20
92
השכרה לטווח קצר אינה חוקית יותר בניו-יורק, את לא מקומית אז גם תאלצי למצוא מקומי שינהל את האופרציה הלא חוקית בשבילך, בהצלחה עם זה.
איך מתחילים לחפש? הכי טוב זה לפנות לברוקר מקומי. לdouglas elliman יש נוכחות חזקה במנהטן.
אפשר גם לשוטט באתרים כמו REALTOR וZILLOW כדי לקבל תמונה כללית ודוגמאות לנכסים.
 
"האם יש עדיפות לאיזורים מסויימים?"
עדיפות למה ולמי? מה שעדיף לך לאו דווקא עדיף לאחר.
 
"שוקלת גם את ברוקלין, זול יותר ותשואה טובה יותר?"
חשוב שתביני, כשאת מדברת על "מנהטן" או "ברוקלין" אז כל רובע כזה זה כמו מדינה עם כמה מילוני תושבים ויח"ד. במנהטן יש איזורים זולים ואיזורים סופר יקרים וגם בברוקלין, כמובן שבאופן כללי ברוקלין זולה הרבה יותר.
התשואה לאו דווקא תהיה גבוהה יותר בברוקלין, אולי בטיפה.
 
באופן כללי אם תשואה שוטפת זה מה שאת מחפשת אין לך מה לחפש בניו יורק, התשואות שם הם כמו בת"א +-

היכן אפשר להרחיב את הידע על הנושא?
בגוגל.
לצפיה ב-'האם יש כדאיות כלכלית בהשקעה בנדל"ן בארה"ב לבעלי הכנסה גבוהה '
האם יש כדאיות כלכלית בהשקעה בנדל"ן בארה"ב לבעלי הכנסה גבוהה
08/02/2018 | 15:31
11
177

אני מתחיל להתעניין ברכישת דירות להשקעה בארה"ב אני מבין
שהתשואה בחלק מהמקומות היא בסביבות 10% נטו לפני מיסוי.
שיעור המס השולי שלי הוא 47%, ואני מבין שאני ישלם על ההכנסה
נטו משכירות לפי המס השולי שלי, מה שיעמיד אותי על בסביבות 5%
שזה מספר שאפשר להתקרב אליו בארץ בחלק מהדירות.
המיסוי על דירות בארץ פטור עד 60,000 בשנה ולאחר מכן רק 10%.
האם אני מפספס משהו או שזה אכן המצב ?
תודה לעונים.
 
לצפיה ב-'הבנת לא נכון, לא תתקרב ל10%'
הבנת לא נכון, לא תתקרב ל10%
08/02/2018 | 16:20
129
לצפיה ב-'קצת מעבר למה שכתבו'
קצת מעבר למה שכתבו
09/02/2018 | 01:33
3
136
לגבי המיסוי-
כמו שכתבו לך יש 2 מסלולים.
מה שאולי לא היה ברור זה שהמס לא מחושב על מה שקראת לו "תשואה נטו".
תשואה נטו זה מושג גמיש. גם איזה סעיפים נכללים בו, וגם בנתונים המספריים (כמה באמת יעלה לתחזק את הנכס, למשל).
בד"כ משווקים בארץ את מה שנקרא "רווח תפעולי" חלקי מחיר הנכס (ומניחים גם נתונים קצת/מאד אופטימיים).
הרווח לצרכי מס מחושב אחרת.
גם לפי המימון, וגם לפי הפחת. אני מציע לך לקרוא על מיסוי ופחת בגוגל.
זה נושא משעמם, אבל מאד חשוב להבין להשקעות בנדל"ן.
אני אדגיש נקודה אחת שנמרוד לא הרחיב לגביה- נגיד שקניתי נכס במאה אלף דולר. החזקתי אותו 10 שנים. בכל שנה ניצלתי פחת של 3,630$ (3.63% ממחיר המבנה) וזה הוריד לי את ההכנסה החייבת במס לאותן שנים.
אחרי 10 שנים מכרתי כדי לקנות רכב מגזע פורשה. מכרתי באותו מחיר שקניתי (בלי מתווכים ובלי עלויות עסקה). מבחינת מס הכנסה הרווחתי 36,300$ ואני חייב לשלם עליהם מס רווח הון של 25%. זה לא נורא, אבל זה משהו שכדאי לדעת.
זה לגבי פחת.
 
לגבי תשואה נטו של 10%:
הרוב המוחלט של מה שנמכר היום ללא מינוף ב"תשואה נטו" של 10%, אלה נכסים שלכל הפחות דורשים ניהול ו/או תחזוקה מיוחדים, וגם אז התזרים מהם לא יציב. כתבתי לכל הפחות, כי יש מקרים שבהם גם זה לא יעזור.
אלה נכסים שבהם בעל הבית מקבל פרמיה גם על הזיעה שלו, ולא רק על הכסף שלו.
זה לא סוג השקעה שמתאים למשקיע פסיבי ומרוחק שפועל באמצעות חברת ניהול. זה מתאים למי שיכול ורוצה להתעסק הרבה עם קבלנים, פועלים, בתי משפט, ובלבולי מוח של דיירים.
 
נכסים שיותר מתאימים למשקיעים פאסיביים (קל יותר לניהול ויציב יותר) נמכרים לפי תשואה תזרימית סביב חצי מזה (ופחות).
לצפיה ב-'עוד מילה על ה"פחת"'
עוד מילה על ה"פחת"
09/02/2018 | 08:47
84
רוב המשווקים בארץ משתמשים במילת הקסם הזאת "פחת" שהיא הוצאה חשבונאית כדי להציג כאילו המשקיע ישלם פחות מס או אפילו לא ישלם בכלל, זהו כמובן שקר גס כמו שהצגת בדוגמא שלך, פחת לא מוריד את חבות המס במקרה של נדל"ן, הוא רק דוחה את המס למכירה.
אז נכון, דחיית מס זה גם רווח ותמיד עדיף לדחות מס מאשר לשלם אותו כיום אבל זה לא שהסכום הזה "נעלם".
 
לצפיה ב-'המשך דיון לגבי פחת נכסים ישנים ותשואות'
המשך דיון לגבי פחת נכסים ישנים ותשואות
09/02/2018 | 22:41
1
85
צבי מעלה נקודות טובות וחשובות
הנושא המיסויי לגבי הפחת וההחזרה שלו לחישוב במכירה הוא נכון אבל בפועל כמעט חובה לקזז פחת ואז להחזיר אותו.  יש מקומות בעולם שחישוב החזר הפחת הוא הכנסה ולא רווח הון אבל זה באמת נושא ליעוץ פרטני עם רו"ח.  בגדול בעיית המס של המשקיעים הזרים היא בכלל לא בארה"ב אלא במקום מגוריהם.  יש לנו משקיעים מכל מיני מדינות ובגדול תמיד המס השולי שלהם במקום מגוריהם גבוה יותר משום שבארה"ב לרוב אין להם הכנסה אחרת למעט ההשקעות.
 
לגבי תשואת הנטו של 10% אני לא יכול אלא להסכים עם צבי.  לאחר נסיון של שנים ועם עשרות רבות של עסקאות, הנכסים הישנים לא מתאימים למשקיע הזר והם מאוד פופולריים דווקא בקרב הציבור הישראלי וזה די חבל.  לא מתאים לשליטה וניהול מרחוק ויש עוד שלל נקודות בעייתיות.  מי שרוצה לקרוא יותר מוזמן לקרוא את הבלוג הבא:
 
 
סופש נעים
 
 
לצפיה ב-'אהבתי בלינק את'
אהבתי בלינק את
10/02/2018 | 01:52
67
"בין הלקוחות שלנו יש כאלו עם בתים והשקעות עבר מסוג זה ומהנסיון שלנו, שלהם וכן משיחות עם רו"ח שמטפלים בלקוחות הללו ברור שהתוצאות בפועל הן גרועות מאוד.  רואה החשבון האמריקאי שלנו שאל אותי "מה העניין הגדול של הישראלים ברוצ'סטר".  כששאלתי למה? הוא אמר שהלקוחות היחידים שלו שם מבין יותר מ-1,000 לקוחות שהוא משרת (הכל נדל"ן אמריקאי המוחזק על ידי זרים) הם ישראלים."
 
רוצ'סטר, כמו בכל עיר, יש אזורים טובים ואזורים רעים. האזורים הרעים אפשר לקנות נכסים בפחות מ-20 אלף דולר. האזורים הטובים, אפשר לקנות בתים באזור של חצי מיליון דולר, כשהייתי אומר הממוצע זה באזור ה-250 אלף דולר באזור טוב.
(כמובן אני מדבר רק על העיר, ולא הפרברים).
 
לצפיה ב-'אתה מבין שאתה קונה עסק, לא ניירות ערך?'
אתה מבין שאתה קונה עסק, לא ניירות ערך?
09/02/2018 | 18:10
5
82
נדל"ן להשכרה זה לא השקעה בבורסה או חשבון חיסכון שמניב ריבית בבנק.
אתה קונה עסק חי. משלם הרבה כסף עבור העסק, ומנקודה זו והלאה אתה צריך לנהל את העסק. תנהל אותו טוב ויהיה מזל - תרוויח. תנהל אותו רע או שהמזל יבגוד בך - תפסיד.
וניהול דורש שתשקיע זמן ומאמץ במשך כל השנה. ושתשקיע כסף. בצורה שוטפת.
תתחזק את הנדל"ן, תטפל בתקלות שלו, תמצא דיירים חדשים כשהישנים עוזבים, תפנה דיירים בעייתיים...

אם העסק היה בחדרה - היית יכול לעשות את רוב העבודה הזו בעצמך. אתה מקומי, מבין איך המערכות עובדות, מבין את המנטליות של הדיירים ובעלי המקצוע...
אבל מה שאתה חושב לעשות זה לקנות עסק שישב 10,000 קילומטר מהבית שלך, ושכל פעם שתרצה להגיע אליו זה יעלה לך 1,000$ רק בכרטיס הטיסה.
ולכן כדי שהעסק יעבוד כמו שצריך - מן הסתם תצטרך לשלם למישהו מקומי כדי שיהיה הנציג שלך בשטח ויעשה מה שצריך. זה עוד פה שצריך להאכיל...  אף אחד לא עובד בחינם.
אם תקרא כאן בפורום - הבעיה המרכזית שיש לאנשים היא שהם לא קולטים שאם משלמים ל"חברת הניהול" גרושים - מקבלים חרא של שרות. ואז הנכס לא מנוהל טוב והם מפסידים כסף בסופו של דבר.
כשעושים לך את התחשיבים הנוצצים שמראים תשואות של double digits -  משקרים לך.
מספרים לך שחברת ניהול תיקח 8% או 10% משכר הדירה. הבעיה היא שזה יוצא באזור ה 100$ לחודש בנכסים הזיבליים שישראלים נוהגים לקנות בארה"ב - אותם "בתים ב 50,000$ באמריקה". ודווקא הבתים האלו דורשים הרבה עבודת ניהול - אם זה בגלל השיכבה הסוציו-אקונומית של הדיירים שמאופיינת בחלופה יותר גבוהה, או המצב ובגיל של הנכסים.
אנשים לא קולטים שמבחינת חברת הניהול - שעת עבודה אחת שלהם צריכה להכניס להם יותר מ 100$....  ואתה תקבל מהם מה ששילמת להם.
ולכן הפורום כאן מלא תלונות של אנשים על חברת הניהול - הם לא מבינים שהם נכנסו ל no win situation.

אותם 10% שמדלדלים לפני עינייך בפיתוי הם אשלייה. בטווח הארוך - 3 שנים, 5 שנים ויותר - התשואה האמיתית מתנרמלת לכיוון ה 5% אם יש מזל. לפני מס.   ואם אין מזל - יכולה לשקוע לאזור המינוס.

לצפיה ב-'כתבה חשובה בנושא'
כתבה חשובה בנושא
14/02/2018 | 22:26
4
49
נדל"ן מניב בארה"ב - הכתבה שתחסוך לכם 32% לפחות! הקליקו עכשיו http://bit.ly/2G4T2n1
לצפיה ב-' נא לא לעודד ספאמרים'
נא לא לעודד ספאמרים
14/02/2018 | 22:35
3
32
לצפיה ב-'אני לא ספאמר, אני אדם אמיתי שמשתתף בדיון'
אני לא ספאמר, אני אדם אמיתי שמשתתף בדיון
14/02/2018 | 22:43
2
41
וכתבתי כתבה חשובה שנותנת ערך אמיתי לכל מי שמתעניין בנדל"ן בארה"ב.
מי שלא רוצה שלא יקרא
לצפיה ב-'ובכן - מחלקת ה IT של העבודה שלי החליטה שאתה כן ספאמר '
ובכן - מחלקת ה IT של העבודה שלי החליטה שאתה כן ספאמר
14/02/2018 | 22:49
38
והגישה לאתר שאליו ניסית להפנות חסומה על ידיהם.
ומכיוון שזה המקצוע שלהם לדעת מי ספאמר, אילו אתרים מכילים נוזקות וכיוצ"ב - מילתם נאמנה עלי.
 
ומכיוון ששם המשתמש שלך נפתח היום וזסו ההודעה הראשונה שלך בפורום הזה, אתה לא יכול לכתוב שאתה "משתתף בדיון" - כי לא היית פה עד עכשיו.
לפי מחלקת ה IT של אירגון ענק שעוסק ב NETWOK SECURITY - הלינק שלך מסוכן.
לצפיה ב-'אתה בהחלט ספאמר'
אתה בהחלט ספאמר
16/02/2018 | 16:51
32
כי אתה לא נותן מידע, אלא מנסה לפרסם חברה.
אז קראתי קצת על החברה שאתה מייצג. לא מרשים במיוחד, לכן אין פה ממש ערך אמיתי.
לצפיה ב-'הכנת דוח מס לLLC'
הכנת דוח מס לLLC
09/02/2018 | 11:31
1
77
שלום לכם.
עלי להגיש דוח על 2 נכסים שיש לי באוהיו.
פניתי דרך האינטרנט לרו"ח וקיבלתי הצעה בתעריף של 3500 ש"ח כולל ITIN.
אשמח לדעת אם מדובר בסכום סביר או מופרז לדעתכם?
תודה רבה ושבת שלום.
לצפיה ב-'קצת יקר'
קצת יקר
09/02/2018 | 21:33
64
זה סד"ג של אלף דולר.
 
החלק של הITIN יכול להוסיף קצת בגלל כל ההתעסקות, אבל מעבר לזה - LLC עם שני נכסים ודו"ח אישי נלווה צריך לעלות לכל היותר כמה מאות דולרים, כש"כמה" זה פחות מ10.
לצפיה ב-'תודה לעונים :)'
תודה לעונים :)
07/02/2018 | 23:23
60
לצפיה ב-'דרישה חדשה מה-IRS'
דרישה חדשה מה-IRS
07/02/2018 | 00:40
16
137
הי,
שאלה, כאשר מגישים TAX REPORT יש ל-IRS, בקשה חדשה של ת.ז. הישראלית כולל מתי הונפקה הת.ז 
להלן בקשה: 
Dear Client,
Due to New IRS Regulations, it is required to provide a state Issued Identification.
Which includes:
· Driver license
· State ID
You have the Option to refuse to provide your ID. (but this will cause a Delay on your tax refund)
First: _________________________
Last: _________________________
Type: ________________________
Number: ________________________
State: ________________________
Issue Date: ___/___/____
Expiration Date: ___/___/____
Please check this box if you refuse to provide identification or information.
 I refuse to provide my identification
יש גם אפשרות לסרוב, יש למשהו מושג מה עדיף ולמה בכלל פתאום הבקשה הזו?
 
תודה מראש לעונים
לצפיה ב-'זה לא בדיוק הדרישה'
זה לא בדיוק הדרישה
07/02/2018 | 00:57
2
70
הדרישה היא שמי שמכין דו"ח יזהה באופן וודאי את הלקוח וישמור פרטים שלפיהם זיהה. בארה"ב אין תעודות זהות, לכן משתמשים ברשיונות נהיגה או תעודות זהות של המדינות השונות.
 
תעודת זהות ישראליות לא יעזרו לך פה אלא אם מי שביקש את זה ממך יודע לקרוא עברית. זרים בד"כ מספקים דרכון, רשיון נהיגה ישראלי גם יכול לעזור (יש עליו את כל הפרטים באנגלית).
לצפיה ב-'זו לא בדיוק הדרישה'
זו לא בדיוק הדרישה
07/02/2018 | 01:34
1
39
לא הבנתי אותך. ברור שאני שולחת להם את הפרטים באנגלית אז ברור שיבינו.
ומה ששלחתי זה הפורמט ששלחו לי למלא, הדרישה החדשה שלהם זה מס' ת.ז ישראלית, מתי הונפקה וכו'. האם זה רק למטרת זיהוי פרטי הלקוח או יש מעבר?
לצפיה ב-'זה לא "תעודת זהות", זה "תעודה מזהה".'
זה לא "תעודת זהות", זה "תעודה מזהה".
07/02/2018 | 01:48
37
שוב, אתה שלחת את הטופס ששלחו לך, אבל הטופס הזה מנוסח עבור אמריקאים. בארה"ב אין כזה דבר "מס' זהות" או "תעודת זהות". כל מדינה מנפיקה תעודות משלה, וליותר אנשים יש רשיונות נהיגה מ"תעודות זהות".
 
הפרטים האלה יישמרו אצל מי שמבקש אותם ממך, הIRS יראה אותם רק אם יעשו ביקורת למשרד הזה וירצו לוודא שהוא אכן זיהה את כל הלקוחות שלו ולא ממציא אנשים יש מאין כדי לגנוב זיכויי מס.
לצפיה ב-'למה לא לתת להם?'
למה לא לתת להם?
07/02/2018 | 03:36
12
53
לדעתי זה מה שוויני כתב. פשוט מוודאים שמי שמגיש את הדו"ח הוא הנישום. יש הרבה גניבות זהות.
 
זה בא לפתור מצב שבו מישהו מדווח בשמך, הם שולחים לו את הכסף, ואז כשאת באה לדווח ומבקשת את הכסף הם נמצאים בבעיה.
 
אז מעכשיו אם אין להם ודאות יותר גדולה שאת זו את, הם כנראה יחכו לראות שאת היחידה שהגישה בשמך, ורק אחר כך ישלחו לך את הכסף.
 
אם יש לך חשש מהעברת פרטים לרשויות בישראל, לא נראה לי שבשביל זה הם מבקשים את זה (אבל באופן כללי, כדאי לדעת ששיתוף הפעולה בין ישראל לארה"ב עלה מדרגה בשנה האחרונה).
לצפיה ב-'הקישור לרשויות בישראל נעשה כחלק מבקשת הITIN.'
הקישור לרשויות בישראל נעשה כחלק מבקשת הITIN.
07/02/2018 | 03:49
11
29
לצפיה ב-'כן. ניסיתי לנחש למה שלמישהו יהיה אכפת למסור את הת"ז'
כן. ניסיתי לנחש למה שלמישהו יהיה אכפת למסור את הת"ז
07/02/2018 | 05:26
10
33
אולי מתוך רצון לשמור על פרטיות.
 
הקישור דרך ה-ITIN לא תמיד אפקטיבי.
אני חשבתי על נישומים עם SSN שלא צריכים ITIN, אבל זה נכון גם לנישומים שמשתמשים בדרכון של מדינה שלישית בבקשת ה-ITIN (אני מניח שיש איזה ישראלי אחד או שניים כאלה).
מצד שני, נישומים כאלה יכולים לתת את אותו דרכון (אמריקאי או של מדינה צד ג') גם בבקשה הנוכחית.
 
הייתי ממליץ לאנשים כאלה להסדיר את מצבם.
ב-2017 האמריקאים העבירו לישראל נתונים בהיקפים חסרי תקדים.
לא הייתי בונה על זה שלא יתחילו להשוות שמות באנגלית.
לצפיה ב-'וודאי, אין דרך וודאית לקשר בין מדינות אם יש לך דרכונים שונים'
וודאי, אין דרך וודאית לקשר בין מדינות אם יש לך דרכונים שונים
07/02/2018 | 05:34
9
38
להרבה אנשים יש 2 דרכונים, אבל לא מכיר הרבה אנשים עם 3 (מכיר כמה...). עדיין, ההקשרים האלה בסופו של דבר מתאפשרים - גם אם על ידי התאמת שמות פשוטה. במיוחד אם ברשות המסים כבר חוקרים ומבקשים מידע ספציפי. כשמחפשים מישהו באופן פרטני - הרבה יותר קשה ״להעלם״ממה שאנשים חושבים.
לצפיה ב-'2 דרכונים אמורים להספיק'
2 דרכונים אמורים להספיק
07/02/2018 | 13:32
8
38
ישראלי שיש לו דרכון רוסי (למשל) יכול פשוט להשתמש בדרכון הרוסי ל-ITIN
לצפיה ב-'נכון, אבל אלה מיעוט יחסית קטן'
נכון, אבל אלה מיעוט יחסית קטן
07/02/2018 | 20:12
7
32
בטח בארה״ב, ואפילו בישראל. הדרכונים האלה יקושרו ברגע שהם יבקשו ויזה (בישראל - על איזה דרכון) או יגיעו בטיסה מאיפשהו.
לצפיה ב-'בהחלט נושא חשוב לדיון'
בהחלט נושא חשוב לדיון
14/02/2018 | 22:30
6
21
נדל"ן מניב בארה"ב - הכתבה שתחסוך לכם 32% לפחות! הקליקו עכשיו http://bit.ly/2G4T2n1
לצפיה ב-'ספאם, נא להתעלם'
ספאם, נא להתעלם
14/02/2018 | 22:36
4
12
לצפיה ב-'אני אדם אמיתי, ויני'
אני אדם אמיתי, ויני
14/02/2018 | 22:45
3
20
אין לך שום זכות לכנות אותי ספאמר!
כתבתי כתבה אמיתית שנותנת הרבה ערך לכל מי שמתעניין בנדל"ן בארה"ב. 
תן כבוד לאנשים ואז יתנו לך כבוד
לצפיה ב-'האתר שאליו כיוונת מהווה נוזקה וכל המקליק עליו דמו בראשו'
האתר שאליו כיוונת מהווה נוזקה וכל המקליק עליו דמו בראשו
14/02/2018 | 23:26
2
26
באופן כללי, אנשים שמופיעים משום מקום להפיץ לינקים חסויים שאי אפשר לדעת לאן באמת הם פונים צריכים להחסם בתפוז אוטומטית, לא ברור איך הצלחת לכתוב יותר משתי הודעות באתר הזה... כנראה איזה באג.
לצפיה ב-'ויני - אף אחד מנהל את הפורום הזה או שומר עליו'
ויני - אף אחד מנהל את הפורום הזה או שומר עליו
20/02/2018 | 01:02
1
13
אפריל 2017 - זה התאריך שבו נכתבה ההודעה האחרונה ש"מנהל הפורום" פירסם כאן.  מאז נעלמו עקבותיו כאן.
 
לצפיה ב-'עם הנסיון שלי עם תפוז - לא מפתיע...'
עם הנסיון שלי עם תפוז - לא מפתיע...
20/02/2018 | 01:41
10
מי רוצה להתעסק איתם...
לצפיה ב-'כתבה די שיטחית ובסיסית'
כתבה די שיטחית ובסיסית
15/02/2018 | 22:07
15
אם אנשים קוראים חצי ספר על נדל"ן ומבלים שבועיים פה בפורום הם יכולים לצאת עם הרבה יותר מידע.
מדהים אותי איך אנשים משקיעים עשרות אלפי דולרים בנכס, ולא מוכנים להקדיש שעה במחקר על הנכס.
לצפיה ב-'שאלה על חברת ריף נדלן - האם מישהו שמע עליהם?'
שאלה על חברת ריף נדלן - האם מישהו שמע עליהם?
01/02/2018 | 15:09
13
125
שלום רב,
 
בפגישה עם ריף נדלן הם הציעו לי לרכוש בית בשווי $60K בג'קסונוויל, לטענתם תשואה ממוצעת של 11% אחרי הוצאות על חברת ניהול (לא כולל תיקונים אפשריים בנכס שאני מניח שזו מנת חלקו של כל נכס נדלן).
האם מישהו פה מכיר אותם? האם התשואה הנ"ל הגיונית? ממה עליי להיזהר? איך אדע שזו חברה אמיתית ולא עוקץ?
 
תודה מראש.
לצפיה ב-'תן דוגמא לנכס ספציפי ולחישוב'
תן דוגמא לנכס ספציפי ולחישוב
01/02/2018 | 17:08
4
119
יהיה יותר קל לענות לך מה התשואה שסביר לצפות לה.
 
את החברה הזו אני לא מכיר.
דברים שצריך לעשות כדי להרגיש יותר בטוח:
ללמוד על אזור הנכס (רצוי גם להגיע פיזית).
צריך לעשות בדיקה עצמאית של שווי הנכס (על ידי שמאי מטעמך), ושל המצב הפיזי של הנכס (home inspector).
צריך לבדוק אם החישוב שלהם ריאלי (האם ההכנסות וההוצאות תואמות את המציאות).
צריך לבדוק שחברת הניהול אמיתית וטובה (קשה לבדוק מרחוק).
צריך לבחור עורך דין מטעמך שיעבור על כל ההסכמים, ויוודא שהעברת הכספים, הרישום, וביטוח הטייטל נעשים כמו שצריך.
 
כלומר, לעשות כמעט את כל מה שהמשווק אמור לעשות... ככה אתה יכול להיות בטוח מה אתה מקבל. תתייחס אל המשווק ולמה שהוא אומר כאילו שהוא המוכר, כי זה מה שהוא מבחינתך. חשוב גם לתעד מה שניתן.
לצפיה ב-'לינק לכמה דוגמאות'
לינק לכמה דוגמאות
01/02/2018 | 17:36
3
118
אם אני מבין נכון מהמצגת שלהם, זו החברה האמריקאית שהם עובדים איתה:
 
אתה יכול לראות שם כמה דוגמאות של נכסים עם 3 חדרי שינה, בגדול ההכנסה השנתית הצפויה היא $6500 אחרי הורדת דמי ניהול ביטוח ו property tax ולפני מס הכנסה. 
 
ריף נדלן מבטיחים ליווי של התהליך כולל עו"ד (מטעמם) 
לצפיה ב-'תקרא אחורה בפורום כי זה משהו שחוזר על עצמו'
תקרא אחורה בפורום כי זה משהו שחוזר על עצמו
01/02/2018 | 18:11
2
112
מעבר לתחזוקה, החישוב הזה מניח תפוסה מלאה, וגבייה מלאה.
יש מעט מאד מקומות בארה"ב שזה המצב בהם (בעיקר מרכזי ערים חזקות), והאזורים שבדוגמאות הם ממש לא כאלה. לא כל פעם שדייר עוזב הוא משלם את כל השכירות, ולפעמים עובר זמן ודרושה השקעה משמעותית בין דייר לדייר.
אתה צריך להוריד משהו כמו חודשיים של שכירות על בית ריק, תחזוקה, הוצאות פינוי, וכו' (תלוי באזור, תלוי בנכס, וכו'. עבור בתים כמו באתר, ולא בניהול עצמי חודשיים זה לא הרבה).
 
זה מוריד בערך 30% מהתשואה שהם מדברים עליה.
עד עכשיו דיברנו על דברים פשוטים- צבע פה, שטיח שם.
אחר כך יש שיפוצים יותר משמעותיים (החלפה של גג, דוד מים, מטבח, וכו').
אם אתה קונה בארץ דירה יד ראשונה מקבלן (לא גינדי...) יהיו לך הרבה פחות תיקונים רציניים מאשר בדירה מתפוררת משנות ה-50.
פה מדובר על המקרה השני...
 
בקיצור, בשנה ממוצעת (תזכור- צריך להסתכל על טווח ארוך. זה שבשנה הראשונה אין תיקונים והדייר משלם בזמן, זה לא הנורמאלי) לא תגיע קרוב לתשואה שהם מדברים עליה.
 
וכל איש מקצוע שחברה מארגנת מטעמה, מבחינתך הוא מטעם המוכר.
התפקיד שלו הוא שתקנה, ולאו דווקא לדאוג לאינטרסים שלך
לצפיה ב-'שוב אני אומר - זה נכון לגבי נדל"ן בכל מקום'
שוב אני אומר - זה נכון לגבי נדל"ן בכל מקום
01/02/2018 | 19:11
1
75
הפקטור המשמעותי הוא שאתה טוען שייקח חודשיים שלושה לאכלס וריף נדל"ן טוענים שזה יקח בערך חודש ואת זה אני צריך באמת לבדוק. מעבר לזה כל מה שכתבת נכון לכל נדל"ן בכל מקום, אפילו למי שקונה דירה מקבלן (לא רק גינדי) ואני יודע את זה ממקור ראשון.
 
לצפיה ב-'אנחנו לא באותו עולם מושגים'
אנחנו לא באותו עולם מושגים
02/02/2018 | 01:42
69
אני לא טוען שייקח לך בממוצע חודשיים שלושה בשנה לאכלס.
אני טוען שאתה תפסיד בממוצע הכנסה של חודשיים-שלושה בשנה על אי גבייה, עלויות פינוי, הוצאות איכלוס (עמלת תיווך, עלויות של הכנת הבית), ותחזוקה.
מדובר פה על נדל"ן של מה שנקרא בישראל מעמד נמוך (בארה"ב זה נקרא Lower middle class). אוכלוסיה שמכירה טוב טוב את לשכת הרווחה.
לפעמים דיירים לא ישלמו. זה לא שלא יהיה דייר בנכס. יהיה דייר והוא פשוט לא ישלם. אתה תצטרך לפנות אותו. זה ייקח לך זמן שלא תקבל עליו שכירות וגם אחרי שתוציא אותו יעלה לך לא מעט להחזיר את הבית למצב ראוי למגורים (כי דיירים כאלה בד"כ לא משאירים את המקום מצוחצח). אפשר להפסיד על דבר כזה חצי שנה של שכירות בלי בעיה בכלל.
אני יודע- אתה תענה שגם את זה יש בארץ. זה נכון, אבל כמה? תהיה מודע שזה השוק שאתה פועל בו. אל תחשוב דיור לסטודנטים בבאר שבע. תחשוב משפחות קשות יום בשכונות הקשות של לוד. אה, ותזכור שברוב ארה"ב המערכת מטילה על בעל הבית אחריות גבוהה בהרבה מאשר בארץ. חוק שכירות הוגנת זה בדיחה לעומת מה שהולך בחלק גדול מארה"ב. דו"חות, קנסות, שימועים.
 
אותו דבר לגבי מה שכתבת על דירה מקבלן (שבגדול יש עליה אחריות, אבל לא ניכנס לזה. ברור שיש מקרים גם בארץ). תקרא אחורה בפורום ותבין.
אני לא מדבר איתך על איזה זרזיף מהתקרה, אלא על גגות שיש בהם עשרה דליים כדי לתפוס מים בכל גשם, ושלא ברור אם הם ישרדו עוד חורף או שניים.
אני לא מדבר איתך על להוסיף 5 מטר של מטבח, אלא על מטבח 3 מטר שהדביקו בארונות הרקובים שלו כבר 5 שכבות של מדבקות וסיידו אותו כדי לכסות את כל השאריות שהג'וקים והעכברים השאירו אחריהם.
אני לא מדבר איתך על להוסיף כמה שקעים בכל חדר, אלא על להוציא את העכברים המתים שהתחשמלו כשהם נתנו ביסים לשקעים הקיימים.
אני לא מדבר איתך על לחות שחודרת מהחלון, אלא על חלון שכדי לפתוח אותו צריך לחתוך שכבה עבה של סיליקון, ולהוציא בורג.
אני לא מדבר על כמה בלטות רופפות, אלא על קירות ששוקעים 5-10 סנטימטר, רצפות רקובות, עובש, טחב, צנרת מתפוררת, דברים כאלה. בתים מטים לנפול.
 
תקרא דברים שקרו לאנשים שכתבו פה.
אני לא אומר שכל הבתים בטווח המחירים הזה הם כאלה, אבל רק מלראות את הדוגמאות באתר שלהם קיבלתי דיכאון.
לסמוך על אנשי המקצוע מטעמם יהפוך אותך לקונה האידיאלי עבור מי שמשווק בתים במצב גרוע.
לצפיה ב-'בית של 60 אלף יכול להביא תשואה כזאת'
בית של 60 אלף יכול להביא תשואה כזאת
01/02/2018 | 17:10
6
113
אבל מספיק משהו אחד רציני בשנה שצריך תיקון, והלך כל התשואה.
לצפיה ב-'את זה אפשר לומר גם על נכס בארץ או בכלל על כל נכס שהוא'
את זה אפשר לומר גם על נכס בארץ או בכלל על כל נכס שהוא
01/02/2018 | 17:39
5
63
אני לא מבין גדול בנדלן אבל נראה לי שעם תשואה כזו אפשר לספוג כמה תיקונים אלא אם מדובר ממש בחורבן ואז אני מקווה שאפשר להפעיל את הביטוח.
בכל מקרה לא זה מטריד אותי אלא האם ניתן לסמוך על החברה ולדעת שלא עוקצים אותי כי על פניו נראה שזו עסקה טובה.
לצפיה ב-'תשואה של 11 אחוז'
תשואה של 11 אחוז
01/02/2018 | 18:33
3
90
אומר 6,600 בחודש. אם יש תיקון גדול של נגיד 4 אלף דולר, כמה נשאר מהתשואה?
 
לצפיה ב-'לא בחודש אלא בשנה'
לא בחודש אלא בשנה
01/02/2018 | 19:08
2
72
זה 11% שנתי, לא חודשי.
ושוב - את מה שאתה אומר אפשר לומר על כל נכס ולהכריז רשמית שבאופן כללי עסקי נדל"ן לא כדאיים (שזו גם אמירה בסדר מבחינתי).
בהתחשב בכך שנדל"ן בארץ עושה 4% שנתי במקרה הטוב אני חושב שבהנחה שמתוך ה 11% נניח ש 30% "מתבזבזים" זה עדיין רווח כמעט כפול מהארץ ואני מסכן סכום קטן יותר מאשר קניית דירה בארץ.
אף אחד לא מבטיח שום דבר וברור שיש סיכונים אבל עד עכשיו לא שמעתי מכם משהו שונה מאשר נדל"ן בכל מקום אחר בעולם מה שמשאיר אותי בסוף עם המסקנה שצריך רק למצוא את המקום עם אחוזי הרווח הפוטנציאלי (בדגש על פוטנציאלי ולא נטו) הגבוה ביותר.
לצפיה ב-'נכון, בשנה.ברור.'
נכון, בשנה.ברור.
01/02/2018 | 19:30
53
אנחנו עושים פחות תשואה, אבל נשאר לנו סכום כפול למרווח. לכן זה פחות סיכון אם משהו קורה
לצפיה ב-'מה אתה חושב שאתה קונה ב 60K$ - ארמון?'
מה אתה חושב שאתה קונה ב 60K$ - ארמון?
01/02/2018 | 19:33
94
 
אי אפשר להגיד באופן כללי שעיסקי נדל"ן לא כדאיים - כי יש נדל"ן, ויש נדל"ן.
וגם בארץ יש נדל"ן - ויש נדל"ן.
מי שקונה חושה מתפוררת בפרדס ג'ואריש ברמלה כ"נכס להשקעה" - לא ממש יעשה רושם כשיבכה אחר כך שהדייר שלו לא שילם שכר דירה חצי שנה, סרב לפנות את הנכס ולפני שפינו אותו בכח - לקח נבוט ושבר כל מה שיכול היה לשבור בבית וגם מרח חרא על הקירות. 
 
לעומת זאת מי שקונה דירה להשקעה בשכונת בורוכוב בגבעתיים - הסיכוי שלו לחוות את אותה חוויה הרבה יותר קטן.
 
אם לא הסבירו לך את זה באותה חברה - אז יסבירו לך את זה פה:
גם באמריקה, 60 אלף דולר לא קונים לך נכס טוב בשכונה טובה.
כל מי שקונה נכסים ב 60K$ - קונה נכסים גרועים, בשכונות גרועות, שבמקרים רבים מי שנאלץ לגור בהן הם אנשים קשי יום מסיבה כזו או אחרת.
והסיכוי שם ליפול על דייר גרוע שימחק לך את התשואה גדול בסדרי גודל מהסיכוי של אדם שהשקיע פי 4 וקנה בית טוב בשכונה טובה.
 
אז כן - ההוא (אני, במקרה הזה) לא יעשה 11% תשואה ריאלית. 
אבל בטווח של 5 שנים - רוב הסיכויים הם שהוא בת'כלס יעשה תשואה.
ומי שקנה ב 60K$?
מפוזרות פה בפורום, לאורך השנים, הודעות של אנשים שקנו בתים ב 60K$ בפלורידה. אלו שהיו אמיצים מספיק בכדי לספר איך הם "נפלו".
דיירם שלא שילמו. תקלות בנכסים שעלו הון לתיקון...  ותשואות שהתאפסו והפכו שליליות.
 
לצפיה ב-'חבל על הכסף שלך, אתה תפסיד אותו'
חבל על הכסף שלך, אתה תפסיד אותו
01/02/2018 | 18:57
86
לא תקבל 11% תשואה, התשואה האמיתית שלך תהיה שלילית, הם מנצלים את החוסר ידע של המשקיעים שאינם יודעים לחשב תשואה (NO OFFENSE).
 
לצפיה ב-'דעה'
דעה
04/02/2018 | 11:20
76
לא מכיר את חברת ריף 
11% קצת נשמע מוגזם אבל יכול להיות 
כמו שאנשים אמרו פה בפורום זה בעיקר תלוי בקצת מזל ושכל של חברת הניהול 
עם הדייר יהיה טוב ( דבר שיכול לקרות מאוד - לא כולם כאלה רעים ) 
הוא יישאר לאורך זמן ולא יהרוס את הנכס - אז תהיה לך תשואה יפה ואין סיבה שלא
אני מנהל הרבה נכסים עם דיירים משכונות ברמה נמוכה , ולא יצא לי להתעסק עם המון בעיות, יתרון מאוד טוב של האנשים האלה הם בעצם שהדרישות שלהם הרבה יותר נמוכות מאנשים שגרים בבית של מליון דולר - ולכן ההוצאות נמוכות .
לסיכום כמו שאמרת - גם אם אחרי שלוש שנים תהיה לך שנה קשה ולא תרוויח שקל , עדיין בממוצע תוכל לעשות רווח יפה , קצת יותר מפי 2 מבארץ .
תפגוש את האנשים ותראה אם אתה מאמין בהם וסומך עליהם לתת להם את כספך, זה הכי חשוב .
 
לצפיה ב-'סוכנות נדלן ברוצסטר'
סוכנות נדלן ברוצסטר
03/02/2018 | 16:47
9
119
אשמח לקבל המלצות על סוכנות נדלן אמינה שמתעסקת במכירת נכסים ברוצ'סטר. או המלצות על הדרך החלקה ביותר למכור נכס לא מוצלח - ללא ספק אפסיד כסף במכירה (וכבר הפסדתי בשכירות) אבל אם יש טיפים למזער נזקים. תודה

לצפיה ב-'נשמח לשמוע פרטים אם לא אכפת לך לשתף'
נשמח לשמוע פרטים אם לא אכפת לך לשתף
03/02/2018 | 21:57
79
הדרך הטובה ביותר ללמוד היא מטעויות של אחרים.
 
לצפיה ב-'איפה ברוצ'סטר הנכס נמצא?'
איפה ברוצ'סטר הנכס נמצא?
04/02/2018 | 00:41
7
82
אם זה באזור גרוע, אולי סוכנות לא ממש יתלהבו לקחת את הנכס.
אחד הרשתות הגדולות שפועלות ברוצסטר הם https://www.howardhanna.com
 
 
חוצמזה, אני משער שאתה מתכוון לרוצ'סטר ניו יורק?
לצפיה ב-'תודה רבה אכן ברוצ'סטר ניו יורק'
תודה רבה אכן ברוצ'סטר ניו יורק
10/02/2018 | 17:39
6
25
לצפיה ב-'שוב.. איפה ברוצ'סטר? איזה שכונה/אזור?'
שוב.. איפה ברוצ'סטר? איזה שכונה/אזור?
10/02/2018 | 17:54
5
24
לצפיה ב-'ב- maplewood'
ב- maplewood
10/02/2018 | 18:08
4
47
1
דיירים בחתך סוציואקנומי מאד נמוך שמתחלפים, התעסקות עם פינוי דייר שלא משלם, חברת ניהול צולעת ויחידות שלוקח זמן להשכיר אותן,  חימום שהולך ב-2 יחידות בחורף אחד - לא חוויה טובה בכלל מבחינת תשואות, עוגמת נפש ולהערכתי הנכסים באזור שבו קניתי גם לא עולים 
לצפיה ב-'אני לא יודעת אם זה פשוט צירוף מקרים או חברה מנהלת לא מוצלחת '
אני לא יודעת אם זה פשוט צירוף מקרים או חברה מנהלת לא מוצלחת
10/02/2018 | 18:16
3
41
או סוג הנכס אבל להערכתי ככל שהנכס זול יותר יש סבירות שהתשואה תרד בשל תחזוקה וסוג אוכלוסיה. השקעתי במקום נוסף בארה"ב והחוויה אחרת לחלוטין.
הכל בסופו של דבר תלוי במי מלווה אותך בתהליך הקנייה ורמת האמינות שלו
לצפיה ב-'you get what you pay for....'
you get what you pay for....
10/02/2018 | 18:24
2
35
כשקונים בזול, מקבלים זול. הרבה ישראלים נכווים בגלל שהם קונים נכסים זולים באזורים גרועים בגלל שהבטיחו להם תשואה גבוהה.
כן. עם (הרבה) מזל אפשר להשיג תשואה גבוהה. אבל ברגע שמתחילות הבעיות, זה אוכל את התשואה.
מייפולווד זאת שכונה מעורבת. יש שם אזורים טובים עם דיירים טובים. רק צריך מישהו שבאמת מכיר את האזור. אנחנו נמצאים בצד השני של העיר, וזה עולם אחר לגמרי שם.
 
אפשר לשקם את הנכס, למצוא חברת ניהול טובה שתמצא דיירים ואז כסף יתחיל להכנס. או שאפשר לספוג את הנזקים, למכור את הנכס ולעבור הלאה. החברה ששמתי בלינק הראשון מוכרים שם בתים, אז הם יכולים להיות מקור למציאת סוכן.
 
לצפיה ב-'תודה פניתי אליהם נקווה שאכן יוכלו לעזור'
תודה פניתי אליהם נקווה שאכן יוכלו לעזור
10/02/2018 | 18:34
1
20
לצפיה ב-'אופציה שנייה זה לנסות לשקם את הנכס'
אופציה שנייה זה לנסות לשקם את הנכס
10/02/2018 | 18:42
29
חברת ניהול טובה אולי תצליח למצוא דיירים יציבים. אפשר אולי למצוא SEC8, דבר שיעזור קצת.
אבל את צודקת. חברת ניהול יכולה להיות ההבדל בין נכס מרוויח לנכס כושל. אם את רוצה, אני יכול לשאול את המנהלת שלי אם היא מוכנה לקחת נכס באזור הזה.
 
לצפיה ב-'Fix&Flip'
Fix&Flip
31/01/2018 | 11:00
83
531
שלום חברים.
אני לקראת מכירת נכס שברשותי במדינת פלורידה, לאחר המכירה אני מתכוון לקנות אחד אחר(בעיר ג'קסונוויל).
עומדות לפני 2 אופציות רלוונטיות לתקציב(80-100K)לרכוש בית נוסף\2 בעיקול או בהנחה משמעותית,או למצוא נכס לשפץ ולמכור-מה שנקרא Fix&Flip.
לאחר מחקר קטן,הבנתי...
המשך>>
שלום חברים.
אני לקראת מכירת נכס שברשותי במדינת פלורידה, לאחר המכירה אני מתכוון לקנות אחד אחר(בעיר ג'קסונוויל).
עומדות לפני 2 אופציות רלוונטיות לתקציב(80-100K)לרכוש בית נוסף\2 בעיקול או בהנחה משמעותית,או למצוא נכס לשפץ ולמכור-מה שנקרא Fix&Flip.
לאחר מחקר קטן,הבנתי שהאופציה של השיפוץ ומכירה היא בעייתית קצת ומסובכת כיוון שזה צריך להתבצע בשלט רחוק,ובגלל שהסכומים הם לא גדולים הסיכון גדול יותר בהתחשב בהוצאות של טיסה למקום,בדיקת הנכס,מציאת קבלן וכו'.הייתי רוצה לשמוע מה דעתכם? והאם יש מישהו שעשה את התהליך הזה בתקציבים האלה,אשמח לקבל ממנו עצות מועילות.
תודה רבה
לצפיה ב-'נדל"ן מניב: איפה בארה"ב כדאי לקנות בתים להשקעה בשנת 2018?'
נדל"ן מניב: איפה בארה"ב כדאי לקנות בתים להשקעה בשנת 2018?
02/02/2018 | 13:28
116
היי
הנה המחשבות שלי לגבי הקריטריונים לבחירת מיקום השקעה כדאי למשקיע הנדל"ן הגלובאלי.
אני מבסס את זה על ניסיוני האישי. מאז שנת 2012 השקעתי , ביקרתי או חקרתי נדל"ן בארה"ב במספר רב של מדינות: ניו-יורק, ג'ורג'יה, פלורידה, טקסס, אוהיו, מישיגן ועוד.
ביצעתי עשרות השקעות במספר מדינות שונות.
בחלק מהמדינות כבר מכרתי את כל הנכסים, ואני ממשיך להשקיע במיקוד וחיפוש מיקומי השקעה חדשים כדרך של הרגל.
 
אז מה לדעתי המיקוד הנכון לשנת 2018, ולמה?
 
ראשית כל צריך להבין את 5 הקריטריונים למיקוד השקעה נכון:
 
1- אסטרטגית יציאה: מה מטרת ההשקעה? הדיון כאן הינו על השקעה בנדל"ן מניב להשכרה. למה? כי למשל לביצוע פליפ יש אזורים טובים מאוד שהם גרועים לנדל"ן מניב ולהיפך. מי שרוצה ללמוד עוד מוזמן לפנות אליי בפרטי.
 
2-שוק מאקרו: שוק הנדל"ן במדינות ארה"ב בתאפיין ברובו במחזוריות. האופי המחזורי הינו עוד הרבה הרבה יותר נוכח כאשר מתמקדים על שוק הנכסים המתאים ביותר להשקעות נדל"ן מניב במפיק תשואה גבוהה (כלומר נכסים בטוווח מחירים נמוך-בינוני). בשנת 2018, ההמלצה להתמקד במדינות הSECONDARY STATES , ומתוכן לבחור את כיסי האזורים שבהם מחירי השוק עדין נמוכים ביחס למשבר הסאב-פריים של 2007 (ראו קישור בכתבה למטה על כיסי האזורים בצפון מזרח אוהיו)
 
3-שוק מיקרו: בתןך כיסי האזורים האלה,
לחץ כאן לקישור המשך קריאה בדף הפייסבוק שלי
 
גילוי נאות: גילוי נאות: נדלניר - ליווי מקצועי מלא להשקעת נדל"ן ישירה בארה"ב 
Nadlanir.co.il
 
 
לצפיה ב-'נפתלי, מרים לך להנחתה'
נפתלי, מרים לך להנחתה
01/02/2018 | 17:58
6
115
נפתלי -
כבר כמה חודשים אני קורא כאן בפורום על פילוסופיית ההשקעה שלך: בתים יקרים יותר, דיירים טובים יותר, פחות תשואה ברוטו (דמי שכירות חלקי ערך הנכס) אך שונות נמוכה יותר ותשואה נטו גבוהה יותר בטווח הארוך.
מעניין אותי מאוד להבין את הdetails, מה המספרים שמאחורי הפילוסופיה: ממוצע סכום השקעה לבית, כמה הוצאות, כמה הכנסות וכמה תשואה (לפני מס, כי המס הוא אינידיבידואלי)
בפרט אשמח אם תוכל לחשוף כאן כמה נכסים אמיתיים ולפרט את ההתנהגות שלהם על פני כמה שנים.


לצפיה ב-'נתחיל עם ממוצעים'
נתחיל עם ממוצעים
01/02/2018 | 18:32
5
96
הערה: חלק מהנכסים הם עם 2-3 יחידות. לכן אני אשים מחיר ממוצע לנכס וליחידה בחלק מהנתונים. ביטוח/מיסים הם על הנכס, ולא על היחידה.
 
מחיר ממוצע לנכס 192 אלף.
מחיר ממוצע ליחידה  - 137 אלף.
שכירות ממוצעת לנכס - 1,990
שכירות ממוצעת ליחידה - 1,427
ביטוח ממוצע לנכס - 1,240 לשנה
מיסים ממוצעים לנכס - 6,390 לשנה
 
כלומר, נכס ממוצע יעלה 192 אלף, ויכניס 23,880 לשנה. מורידים מיסים וביטוח ונשאר 16,250. אם נוריד דמי ניהול (10%) זה יוריד ל-13,862 או 7.2% תשואה אחרי הוצאות קבועות.
יש גם הוצאות משתנות. יכול להיות החלפת דייר או חודש ריק (1,990 לחודש). כמובן גם תיקונים קטנים/גדולים.
 
כפי שרואים, התשואה היא לא בשמיים (אפשר להשיג תשואות דו ספרתיות פה). רק שאחרי שמורידים את ההוצאות הקבועות, יש כאמור כ-13 אלף דולר בשנה. אם יש תיקון גדול (נגיד חימום שצריך להחליף) זה לא מרושש את החשבון בנק.
 
כשקונים נכסים באזורים טובים, יש דיירים טובים. התחלופה אצלנו מאוד נמוכה וקל יחסית למצוא דיירים חדשים.
 
עכשיו, המספרים האמיתיים טיפה שונים. יש לנו הסכם עם חברה שמתמחה בסטודנטים. השכירות שהם משלמים לנו כוללים דמי ניהול. אז בחלק מהנכסים אין את הדמי ניהול. הם גם אחראים לתחלופה, אז אין עלות של החלפת דיירים. יש נכסים בהם אני משלם גם על פינוי שלג וכיסוח דשא, משהו שמוסיף עלויות. אבל בגדול, המספרים למעלה משקפים את הממוצע של תיק הנכסים שלנו. השותפים איתם אני עובד מאוד בררנים בקשר לאיכות/מיקום של הנכסים. לכן נבחרה הפילוסופיה הזאת.
 
לצפיה ב-'מעניין מאוד'
מעניין מאוד
01/02/2018 | 19:36
4
70
התשואה ברוטו לפי הוצאות קבועות קטנה בערך ב2% ממה שאפשר לקבל על בתים טובים באזור שבו אני משקיע (בערך 80-90K לבית), כך שאפשר לקנות שני בתים במחיר של אחד אצלך ולהישאר עם עודף.
העניין הוא ההוצאות המשתנות: צריך לתחזק שני בתים במקום אחד ולהחליף שני דיירים במקום אחד. אמנם עבור שני בתים השונות קטנה בחצי, אך התוחלת היא פי שניים כך שאם יש לך אפשרות לחיות עם שונות גדולה, לגישה שלך יש יתרון (אם נתעלם לרגע מההפרש בתשואה ברוטו)
בנוסף זה תלוי אזור. באזור קליבלנד, אותו אני קצת מכיר, יש שוק מאוד מצומצם לשכירויות של 2K. רוב רובו של השוק סביב 1K, וגם כל הדוגמאות שאני רואה כאן בפורום - פלורידה, אטלנטה וכו' - הן של בתים בס"ג של שכירות של 1K.
 
יש איזו דוגמא או שתיים שאתה יכול לחשוף?
 
לצפיה ב-'כשאני אחזור הביתה'
כשאני אחזור הביתה
01/02/2018 | 20:03
76
אני ארשום כמה דוגמאות.
התחלנו לאהוב נכסים רב יחידתיים כי אז יש רק הוצאה אחת של ביטוח/מיסים/גג/שלג/דשא.
 
אני מכיר משקיעים שקונים ב30-50 אלף באזור שלי. הם יכולים לקנות 5 בתים במחיר של בית אחד. התשואה שלהם דו ספרתית. אבל יש להם הרבה יותר כאב ראש, עבודה וסיכון.
 
 
לצפיה ב-'הנה 2 דוגמאות'
הנה 2 דוגמאות
01/02/2018 | 22:43
2
81
 
103 Edgemont Rd,
Rochester, NY 14620
זה בית במרחק קצר מאוניברסיטת רוצ'סטר והבית חולים. זה עלה 160 אלף דולר. שכירות זה 1,645 דולר לחודש ומיסים הם 5,486 לשנה.
 
 
125 Shepard St,
Rochester, NY 14620
זה בית באזור אחר של העיר. אזור מאוד שקט אבל לא רחוק מאזורי הבילוי (מוזיאונים, מסעדות, פאבים וכו'). עלה 196 אלף, שכירות 1,800, מיסים 5,555 לשנה.
 
בחרתי את 2 הנכסים האלו, כי הם קרובים יחסית לממוצע שהצגתי, באזורים שונים בעיר. הבית הראשון ימשוך סטודנטים שרוצים להיות קרוב לאוניברסיטה. הבית השני ימשוך צעירים שרוצים רחוב שקט במרחק נסיעה קצר מאזורי הבילוי.
 
לצפיה ב-'תודה. חומר למחשבה.'
תודה. חומר למחשבה.
01/02/2018 | 23:19
1
36
לצפיה ב-'בכיף'
בכיף
01/02/2018 | 23:32
48
עכשיו אנחנו עברנו לנדל''ן מסחרי. עולם אחר לגמרי.
לצפיה ב-'שיפוצניק/חברת ניהול'
שיפוצניק/חברת ניהול
28/01/2018 | 22:37
97
הי,
לאחר שנכוותי מחברת ניהול כושלת ששיכנה לי דייר סרבן שעשה נזקים בנכס ופונה לבסוף, אני מחפש חברת ניהול ו\או שיפוצניק מומלץ בג׳קסונוויל (אזור אורנג׳ פארק).
 מישהו מכיר מנסיון אישי?
 
המון תודה!
לצפיה ב-'registered agent- מה היא סמכותו?'
registered agent- מה היא סמכותו?
28/01/2018 | 14:29
3
79
מה היא סמכותו של הסוכן הממונה מטעם החברת LLC שלי? האם הוא יכול לגרום לי נזק כלשהו? האם זה חייב להיות מישהו שאני בקשר איתו? או שזה רק משהו פורמלי?
לצפיה ב-'REGISTERED AGENT'
REGISTERED AGENT
28/01/2018 | 17:01
66
כדי להבין את הסמכות מהבחינה הפורמאלית הכי טוב להתיעץ עם רואה חשבון. אם צריך הפנייה פנה אליי בפרטי ואשתף אותך בשמחה.
 
ברמה הפרקטית, מהניסיון שלי עם LLC ים במספר מדינות שונות בארה"ב.
יש צורך לרשום בהגשת הLLC  סוכן מקומי וזה מתבטא בפועל רק בזה שיש כתובת מקומית שיכולה לקבל דואר ויש שם של נציג או חברה מקומית. זהו.
יש היום המון שירותי אינטרנט שמספקים כתובת ושם. עלות של כמה עשרות דולרים בשנה.

מקוה שזה עוזר לך.


גילוי נאות: נדלניר - ליווי מקצועי להשקעת נדל"ן ישירה בארה"ב 
Nadlanir.co.il

 
 
לצפיה ב-'זה לא רק פורמאלי'
זה לא רק פורמאלי
28/01/2018 | 17:28
1
47
תקרא כאן:
 
אם מישהו תובע את החברה שלך, בית המשפט לא יכול לדון בתביעה בלי שהוגשה ונתקבלה הודעה/כתב תביעה לחברה. המטרה היא לאפשר לנתבע לקבל את יומו בבית המשפט.
אם שולחים את התביעה לסוכן הרשום, מבחינת בית המשפט זה אומר שהחברה קיבלה הודעה, ואפשר לדון בתיק.
אם הוא לא יוכל ליצור איתך, אתה לא תגיב לתביעה. מכאן שהתובע יזכה. מכאן הוצאה לפועל, וכן הלאה וכן הלאה.
יש עוד תרחישים חוץ מתביעה (למשל, מכתבים אחרים מהרשויות), אבל התרחיש הזה אמור להספיק כדי להבין שחשוב מאד שהסוכן הרשום יוכל ליצור איתך קשר.
 
אם יש לך הסכם עם סוכן רשום שלא העביר לך מסמכים (כמובן תוך כדי שאתה עומד בהסכם מולו), וכתוצאה מזה ניזוקת, תוכל לתבוע אותו.
 
בכל מדינה החוקים שונים, אבל חשוב לוודא שמסמכים רשמיים מגיעים אליך ומגיעים בזמן.
לצפיה ב-'תוספת נכונה'
תוספת נכונה
28/01/2018 | 17:40
48
מחזק את התוספת של צבי, ולהבהיר שהשירות של REGISTERED AGENTS באינטרנט כולל את זה (כלול סטנדרטית בתוך העלות של כמה עשרות דולרים בשנה). כמובן שצריך לודא את זה מול כל נותן שירות, למיטב ידעתי זה סטנדרטי
לצפיה ב-'מחפש מימון לשיפוץ תמורת שיעבוד (מוכן לתת 10% שנתי)'
מחפש מימון לשיפוץ תמורת שיעבוד (מוכן לתת 10% שנתי)
26/01/2018 | 16:24
4
102
אמנם הנכס ביוון אבל מאחר וכולם מחפשים תשואה :)
 
מדובר על שטח אדמה של 4 דונם שרכשתי עם 3 וילות נופש לא גמורות עליו.
הרכישה והשיפוץ של אחת מהן ממומנים מהון עצמי.
מחפש מימון ל 2 הנותרות. עלות שיפוץ היא 80000 יורו. כשהכוונה היא למכור אותן עם סיום השיפוץ. 
הביטחונות הן השטח כולו ששווה כמובן פי כמה מהמימון הנדרש.
אם מישהו מעוניין- מוזמנים לפרטי.
 
לצפיה ב-'אין לך נכס בארץ לשעבד?'
אין לך נכס בארץ לשעבד?
26/01/2018 | 19:29
3
71
לצפיה ב-'לא. הנכס ביוון.'
לא. הנכס ביוון.
26/01/2018 | 19:30
2
57
לצפיה ב-'אז תחפש מלווים ביוון'
אז תחפש מלווים ביוון
27/01/2018 | 08:53
1
84
אין מישהו שילווה לך סכום כזה קטן תמורת שיעבוד נכס ביוון, רק הוצאות השמאות העו"ד, היעוץ ההנדסי, התרגומים והעיקול בעת הצורך יעשו את זה לא כלכלי.
ביוון אין משקיעים או בנקים?
 
אגב עוד משהו שמדליק מנורה אדומה:
הסכום שאתה מבקש הוא קטן בכל קנה מידה, בטח ובטח לעסקה יזמית, זה אומר שאין לך גב פיננסי נרחב כנראה, מה יקרה אם השיפוץ או התוכנית העסקית שלך לא ילכו בדיוק לפי הצפי? יש לך הון זמין נוסף לשים בעסקה וגם לספוג הוצאות מימון כבדות?
 
בריבית ובסכום כזה בנקים בארץ כבר ישמחו להלוות לך כסף בכיף גם ללא בטחונות, אין בנק שמוכן להלוות לך את הכסף?
 
לצפיה ב-'תודה'
תודה
28/01/2018 | 17:33
52
80000 לכל בית.
עם סיום הבניה הן יצאו להשכרה כוילות נופש ובמקביל למכירה.
הרכישה ושיפוץ אחד הם מהון עצמי ללא הלוואות כלל.
ביוון אין אפשרות לקבל מימון עקב המשבר והגבלות שנוצרו עקב כך.
גם הבנקים פה לא ששים להלוות לפרוייקט ביוון.
לצפיה ב-'ביטוח נכס ארה"ב'
ביטוח נכס ארה"ב
27/01/2018 | 20:07
6
88
שלום לכולם,
מצורפת פוליסת ביטוח לנכס שבבעלותי במדינת אלבמה.
אפשר לקבל את חוות דעתכם על הפוליסה ?
האם יש כיסויים שאפשר לוותר עליהם או כיסויים שכדאי להוסיף? ביטוח צד ג'?
הפוליסה שלי היא המורחבת SPECIAL.
 בפוליסה גם מצויין:
DWELLING COVERAGE 100000$
LOSS OF RENT 0$
OTHER STRACTURE 0$
המחיר עבור הפוליסה הוא 60$ לחודש
תודה
 
 
 
לצפיה ב-'מה הנכס?'
מה הנכס?
28/01/2018 | 00:59
1
63
לגבי dwelling - יש שתי אופציות: כיסוי על בסיס ערך הנכס או כיסוי על בסיס עלות החלפת הנכס. תבדוק איזה סוג קיבלת וכמה הכיסוי שנדרש. האם באמת הנכס עולה 100 אלף (בלי קרקע?), או לחלופין האם 100 אלף יספיקו לבנות מחדש את הנכס (כולל פינוי שאריות הקודם)?
לצפיה ב-'מחיר הנכס'
מחיר הנכס
31/01/2018 | 11:55
28
ללא הקרקע הוא 80K
לא ציינתי שהנכס חדש יחסית.  נבנה ב 2015
לצפיה ב-'אולי אפשר להסתפק בחבילה הבסיסית'
אולי אפשר להסתפק בחבילה הבסיסית
28/01/2018 | 02:54
3
53
הכיסוי מנזקי מים הוא מינורי (לא כולל הצפות ממזג אוויר או מהביוב).
הכיסוי מנזק לגג כתוצאה משלג הוא לא רלוונטי באלבמה.
לגבי אובייקטים נופלים- אם אין עצים גדולים בקרבת הנכס, הייתי מוותר על זה.
גניבה- ההשתתפות העצמית גבוהה מדי. כנראה לעולם לא תפעיל את הביטוח.
 
מה שאתה נשאר איתו זה קריסה. זו שאלה של המצב ההנדסי של הנכס, והפער בין מחירי הפוליסות.
 
כדאי לבדוק אם יש סיכון להצפות איפה שהנכס נמצא (מידע שבד"כ יש בעירייה), ואם יש, אז לשקול כיסוי נגד הצפות. בשנה האחרונה הרבה בעלי בתים התחרטו על זה שלא היה להם כיסוי כזה.
 
מעבר לזה, צריך לבדוק בהתאם לנכס. אם יש גראז' נפרד למשל, יהיה נחמד אם הוא יהיה מכוסה. כרגע הוא לא.
לצפיה ב-'* גם על ביטוח מטרמיטים שווה לחשוב באלבמה'
* גם על ביטוח מטרמיטים שווה לחשוב באלבמה
28/01/2018 | 20:45
27
לצפיה ב-'הנכס ללא גארז''
הנכס ללא גארז'
31/01/2018 | 12:00
1
24
ונמצא באזור שהסיכוי להצפות הוא 2%.
כמו שרשמתי בתגובה מעליי, הנכס יחסית חדש, משנת 2015.
 
לא הבנתי את העניין עם נזקי מים..  אם מתפוצץ צינור מים והבית מוצף,
מה בעצם הביטוח מכסה? הנזק לבית? עלות התיקון? מה עם חפצים
שנפגעים מהמים? ריצפת עץ,תקרות,שטיחים..
 
לצפיה ב-'פיצוץ צינור'
פיצוץ צינור
31/01/2018 | 15:54
30
העלית ברושור עם קווים כלליים לפוליסות שהם מציעים. אופן חישוב הכיסוי זה יותר אותיות קטנות וצריך לקרוא את הפוליסה עצמה.
בברושור מתארים שתי שיטות לחישוב. לפי עלות החלפה ולפי עלות מופחתת. אצלך זה אמור להיות די דומה כי הנכס חדש.
 
קיר, רצפה, שטיחים ותקרה בדרך כלל מכוסים, אבל בניגוד להצפה מהביוב או משיטפון, זה לא אמור להציף את הבית (אלא להתנקז), והנזקים לא אמורים להיות גדולים אם אין עובש (שגם ככה לא מכוסה בפוליסה).
ההשתתפות העצמית המינימלית היא 2,500$, ונראה לי שזו סיבה שפחות מפעילים בגללה ביטוח.
 
ריהוט בד"כ לא מכוסה. זה בד"כ ביטוח נפרד שנקרא renters insurance.
 
משהו שיותר סביר שיגרום להצפה יקרה זו הצפה מהביוב, שאליה אולי כדאי להרחיב את הביטוח (אם הבית יושב גבוה מאד ביחס לרחוב, אז זה פחות רלוונטי).
 
לא הבנתי אם כתבת שהסיכוי ל-flood הוא שני אחוז או נקודה שתיים אחוז. 
לצפיה ב-'יועץ מס ומשכנתא מבנק אמריקאי '
יועץ מס ומשכנתא מבנק אמריקאי
26/01/2018 | 17:19
2
70
שלום רב,
יש לי חשבון בנק בארה"ב ודירה מושכרת
אני אשמח לקבל המלצה ליועץ מס/רואה חשבון שיכול לטפל בנושאי המס בארץ ובארה"ב, עלויות והאם יש עצות איך לשלם פחות מיסים.
 
אני אשמח לדעת אם אפשר לקבל משכנתא מבנק אמריקאי למי שאינו אזרח ארה"ב, לרכישת נכס נוסף. 
 
תודה מראש לכל העונים
לצפיה ב-'לגבי משכנתא'
לגבי משכנתא
28/01/2018 | 01:05
63
הבעיה היא לא האזרחות (קיבלתי כמה משכנתאות בלי להיות אזרח אמרקאי), הבעיה היא הבטחון של הבנקים ביכולת שלך להחזיר. אמריקאי ״רגיל״ יש לו היסטורית אשראי של הרבה שנים שלפיה הבנק שופט. לך אין. אחרי כמה שנים של תשלום מסיםעל הכנסות, גם בלי היסטורית אשראי, אולי יהיה יותר קל (אם כי עדיין תקבל משכנתאות יותר יקרות).
לצפיה ב-'לגבי המשכנתא'
לגבי המשכנתא
09/02/2018 | 00:25
9
גילוי נאות: הכותב הוא מנכ"ל חברת Better Coast Capital העוסקת בהשקעות נדלן בצפון אמריקה - www.bettercoast.com
=============
 
שלום זיו,
לקוחותינו מקבלים משכנתאות באופן שוטף בעזרת מלווים שעובדים איתנו בשיתוף פעולה צמוד.  המשכנתאות הן עד 70% מימון ולפריסה של עד 30 שנה.  לקוחות שכבר יש להם ITIN יכולים לקבל ריביות נמוכות מאוד יחסית למשקיע זר אם כי באחוז מימון קצת נמוך יותר.
 
לגבי רו"ח אוכל לתת לך רשימה של רו"ח שמתמחים בהגשות דוחות בארה"ב ובישראל למשקיעי נדל"ן.  הטובים עולים יותר.
 
 
נמרוד
לצפיה ב-'השקעה קטנה ומניבה בגדול'
השקעה קטנה ומניבה בגדול
24/01/2018 | 23:36
55
408
חברים, 
 
אני לא יודע אם מותר או אסור להעלות פה עסקאות בפורום, אבל לא ראיתי איסור לגבי זה אז אעשה זאת.
 
אני מתווך בדרום פלורידה ומתמחה בהשקעות נדל"ן.
נפלה לידי עסקה קטנה של דירת 2 חדרי שינה משופצת במתחם סגור.
עם לקוח...
המשך>>
חברים, 
 
אני לא יודע אם מותר או אסור להעלות פה עסקאות בפורום, אבל לא ראיתי איסור לגבי זה אז אעשה זאת.
 
אני מתווך בדרום פלורידה ומתמחה בהשקעות נדל"ן.
נפלה לידי עסקה קטנה של דירת 2 חדרי שינה משופצת במתחם סגור.
עם לקוח אחר שלי הצלחנו להגיע במו"מ למחיר קנייה של 88,000$
והדירה מאוכלסת עם דיירים לשנה ומניבה 9.3% תשואה. העסקה לא בשוק כרגע, כי היתה שמורה ללקוח שלי, שלא יוציא אותה לפועל.
 
אם אתם מחפשים השקעה קטנה ותשואה יפה, זו הזדמנות טובה!
 
אפשר לפנות אלי לפרטים נוספים,

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
לצפיה ב-'כתובת עבור LLC בארה"ב'
כתובת עבור LLC בארה"ב
25/01/2018 | 13:52
24
68
אהלן,
 
אני מעוניין לרכוש נכס במדינת ניו-יורק וכהכנה לכך רוצה לפתוח LLC. פניתי לעורך דין ניו-יורקי לשם כך (אני מודע שיש אופציות אינטרנטיות, אך מעוניין לעשות את זה ב"דרך הישנה והטובה" כי אם כבר המטרה היא הגנה משפטית אז מעדיף לעשות דרך עו"ד).
 
מכל מקום, לאחר שהצלחתי למצוא דרך לפתוח חשבון בנק אמריקאי בלי להגיע לארה"ב, המכשול הבא הוא שאני נדרש לכתובת אמריקאית. כפי שכתב לי העו"ד לגבי מה הוא צריך ממני:
address for mailings.  The address will be public, so you’ll get a lot of junk mail, but it’s important that you get the mail. Notices from the state will go to this address and if you miss them it could have disastrous consequences.
 
אשמח לעצתכם כיצד ניתן להשיג כתובת כזו לקבלת דואר.
 
תודה.
לצפיה ב-'אין שום צורך שהכתובת תהיה בארצות הברית.'
אין שום צורך שהכתובת תהיה בארצות הברית.
25/01/2018 | 21:48
23
44
הכתובת אכן תהיה בpublic records, אבל כתובת בחו"ל תמעיט במעט את כמויות דואר הזבל העצומות (כי זה עולה יותר יקר לשלוח דואר זבל לחו"ל).
 
בכסף שעולה לך העורך דין אתה גם יכול לשכור PMB לכמה וכמה שנים טובות כולל שירותי סריקה וforwarding, אבל זה כבר עניין שלך על מה אתה מוציא כסף.
 
מה שכן צריך זה registered agent, וזה כן צריך להיות במדינה בה הLLC רשום.
לצפיה ב-'וואלה? אז אפשר גם לשים את הכתובת שלי בארץ?'
וואלה? אז אפשר גם לשים את הכתובת שלי בארץ?
25/01/2018 | 22:43
12
35
אני לא סגור לגבי מה שכתבת, תוכל להסביר מה תפקידו של כל אחד מהגורמים?
 
להבנתי, אני צריך כתובת לשם קבלת מסמכים שונים מהמדינה, כמו דוחות/התראות וכו'.
 
ראיתי אכן שיש שירותי כתובת וירטואלית בבערך 10 דולר לחודש (מדברים שם על 30 מכתבים וסריקה של עד 10 - זה מספיק אגב?).
 
לגבי registered agent - הבנתי שמדובר בגוף שמקבל עבורך את הדואר ועובר על המסמכים, משהו כזה? אם ככה זה מייתר את הצורך בכתובת וירטואלית, נכון?
 
אבל למה זה חובה registered agent?
 
לגבי העורך דין- חשבתי שהכי נכון לשלם פעם אחת לעורך דין בפתיחת ה-LLC במקום לאתרים כאלה או אחרים. זו עלות חד פעמית, אז לא הבנתי למה אתה שם את זה באותה קטגוריה? כלומר פעם אחת לעורך דין ואחרי זה כל שנה תיבת דואר כזו.
לצפיה ב-'מה בדיוק קיבלת מהעורך דין אם אתה שואל את השאלות האלה פה?'
מה בדיוק קיבלת מהעורך דין אם אתה שואל את השאלות האלה פה?
25/01/2018 | 22:57
11
36
הרי זה בדיוק מה ששילמת עליו.
 
נו שוין.
 
יש שתי כתובות שאתה שם במסמכים של הLLC: הכתובת של הLLC עצמו (איפה שה"משרד" נמצא), והכתובת של הסוכן שלך במדינה בה הLLC נרשם.
 
הכתובת הראשונה יכולה להיות בכל מקום בעולם, כי LLC יכול לשבת בכל מקום בעולם. אין שום הכרח שרק מי שגר בניו יורק יפתח בה LLCים.
 
בדיוק בשביל זה יש את הכתובת השניה - הסוכן חייב להיות מישהו שנמצא פיזית במדינה בה אתה נרשם, וזמין בשעות העבודה הסטדרדטיות (בד"כ 9 עד 5) לקבל ולחתום בשמך על מסמכים. המסמכים במקרה הזה יהיו כתבי תביעה או אזהרות לפני. הדברים האלה לא יישלחו לכתובת הLLC אלא לסוכן בלבד.
 
מה כן ישלח לכתובת הLLC? הרבה דואר זבל, ומדי פעם כל מיני הודעות (למשל - תזכורות שצריך לשלם אגרה שנתית, או להגיש דו"ח שנתי, וכד'). אף אחד לא חייב לשלוח את אלה, אף אחד לא חייב לקבל את אלה, ואין שום בעיה שהם ילכו לאיבוד כי גם אם שולחים לך תזכורות כאלה - זה בתור courtesy, חובת ההגשה/תשלום/מה שזה לא יהיה היא עלייך.
 
כשחשוב שתקבל משהו (למשל כתב תביעה - אי אפשר להתחיל בהליכים משפטיים אם לא הוכיחו שאכן קיבלת את התביעה) - זה ישלח לסוכן שיחתום בשבילך, והחתימה תהווה הוכחה שאתה קיבלת. הם לא "עוברים" על המסמכים - הם חותמים בשמך ושולחים את המסמכים אלייך בדרך שתגיד להם. מרגע שהם חתמו - מבחינת כל העולם קיבלת את המסמך, ואם היה נתק בינך לבין הסוכן - זאת בעיה שלך. זאת הסיבה שמשלמים לחברות שמתמחות בלהיות סוכנים - יש להם מערך שלם של אנשים שמיד סורקים את הטפסים וישלחו לך אותם בדואר/אימייל/פקס - מה שתגיד להם, באותו היום. שום PMB לא יעשה את זה, PMBים בד"כ ישלחו לך חבילה פעם בשבוע/חודש, תלוי בכמה שתשלם להם, ואם קיבלת משהו שדורש תשובה תוך שבוע ויקח לזה רק שבועיים להגיע אלייך - זבש"ך.
 
לגבי העורך דין - תפקידו להסביר לך את כל הדברים האלה. למלא טפסים אתה יכול גם לבד.
לצפיה ב-'לא שילמתי כלום. בינתיים אני מתכתב איתו'
לא שילמתי כלום. בינתיים אני מתכתב איתו
25/01/2018 | 23:23
10
28
ויותר קל לי להבין מהסבר בעברית מאנשים שכבר עשו את זה. זה לא בא במקום.
 
הוא מדבר רק על כתובת אחת, ואמר שאם אבחר ב-registered agent, הכתובת שנשים שם תהיה שלו, ולא צריך PMB.
לצפיה ב-'אז אם אתה משתמש בסוכן'
אז אם אתה משתמש בסוכן
25/01/2018 | 23:29
9
29
מה בכלל השאלה פה? תשים את הכתובת של הסוכן לקבלת מכתבים.
 
זה לא חובה להשתמש בסוכן. אנחנו מקומיים ויכולים לקבל דואר. אתה לא מקומי, לכן או שתבוא פעם בכמה שבועות או שתקח סוכן.
לצפיה ב-'אוקיי, אז רק עכשיו אני מבין את זה...'
אוקיי, אז רק עכשיו אני מבין את זה...
25/01/2018 | 23:31
1
29
כל המונחים חדשים לי.
 
כשפניתי לעו"ד הוא אמר שצריך כך וכך פרטים, ואחד מהם זה כתובת ל-LLC. לא היה לי מושג שיש את הקונספט הזה של ה-registered agent ושמותר לי להשתמש בכתובת שלו...
 
תודה.
לצפיה ב-'כי זה בעיקר למשקיעים מרחוק'
כי זה בעיקר למשקיעים מרחוק
25/01/2018 | 23:35
29
רוב המשקיעים יש להם כתובת בארה''ב או משתמשים בגורם שלישי
לצפיה ב-'אני חושב שזה כן חובה'
אני חושב שזה כן חובה
25/01/2018 | 23:34
6
28
אתה יכול להיות סוכן של עצמך, אבל חייב שיהיה סוכן. לפחות כך זה בכל המדינות בהן אני פועל (במערב).
לצפיה ב-'אני אצטרך לבדוק'
אני אצטרך לבדוק
25/01/2018 | 23:48
5
26
אבל אף פעם לא שמעתי מהעורך דין שלנו את המושג הזה. כנראה ש'סוכן של עצמך' זה בעצם לא להיות עם סוכן
לצפיה ב-'אמרת פעם שיש לך משרד וכו''
אמרת פעם שיש לך משרד וכו'
25/01/2018 | 23:53
4
28
אז אין בעיה שתהיה סוכן של עצמך. זה לא אותו דבר כמו לא להיות עם סוכן.
 
הדרישה היא שיהיה מקום מאוייש בשעות העבודה בו אפשר למסור לידיו של אדם כתב תביעה שיחתום בשבילך. זה יכול להיות הבית שלך או המשרד שלך, כל עוד אתה עומד בדרישה. אני חושב שיש מדינות בהן ספציפית אסור להיות סוכן של עצמך, אבל לרוב אין איסור כזה. אבל גם אם אתה סוכן של עצמך - אתה עדיין עם סוכן.
לצפיה ב-'עד עכשיו היה לי תיבת דואר'
עד עכשיו היה לי תיבת דואר
25/01/2018 | 23:55
3
19
לא משרד שפתוח בשעות עבודה.
לצפיה ב-'אבל יש לי גם מקום מגורים באותו סטייט'
אבל יש לי גם מקום מגורים באותו סטייט
26/01/2018 | 00:00
2
17
לכן אולי זה פוטר אותי מסוכן כי אני גר באותו סטייט כמו החברות שלנו
לצפיה ב-'לא בדיוק. בניו יורק מסתבר שיש כלל מוזר'
לא בדיוק. בניו יורק מסתבר שיש כלל מוזר
26/01/2018 | 00:10
1
32
אתה לא חייב למנות סוכן משלך בניו יורק [1] - שים לב לmay ולא shall.
 
אם אתה לא ממנה סוכן - הSOS הופך להיות הסוכן שלך [2] ויעשה forward לכתובת שרשמת עבור הLLC שלך. אני מניח שלזה העורך דין של הOP התכוון. אין שום חובה שהכתובת תהיה בתוך ניו יורק:
 
"post office address within or without this
 state to which the secretary of state shall mail a copy of  any  process
 accepted against it served upon him or her" (מתוך [2])
 
 
 
לצפיה ב-'הממ... צודק'
הממ... צודק
26/01/2018 | 01:36
17
אני מסתכל עכשיו על אחד מה Articles of organization של אחד מה-LLC ואכן כתוב שם שהSOS הוא הסוכן.
לצפיה ב-'שאלת המשך'
שאלת המשך
31/01/2018 | 20:56
9
16
אוקיי, אז יש לי Registered agent בניו יורק, ועכשיו נשאר רק להקים את ה-LLC. שאלה ברשותכם - האם יש הבדל משמעותי בין לרשום אותה רק על שמי לבין לרשום אותה גם על שם אשתי?
 
עו"ד לא רצה להתחייב כי הוא לא רו"ח אבל מה שהבנתי ממנו ש-LLC בשותפות מסבך את העניינים מבחינת מס. אשמח לתובנות שלכם אם זה ניתן לפישוט.
(אגב, זה הפיך? כלומר האם אפשר להוסיף/להסיר שותף).
לצפיה ב-'איזו מין שאלה זאת?'
איזו מין שאלה זאת?
31/01/2018 | 21:14
8
15
או שאישתך שותפה איתך בבעלות או שלא, מה קשור מסים עכשיו?
לצפיה ב-'בעלות על מה?'
בעלות על מה?
31/01/2018 | 23:40
7
13
תגיד מה לא הבנת בשאלה ואענה. 
 
אתה מנסה לומר שאין השפעה על המיסוי? לא ככה הבנתי.
 
כרגע אין בעלות על כלום. בעתיד יהיה (בתקווה) דירה. או 2. או נכסים נוספים לא נדלניים.
 
תודה.
 
 
לצפיה ב-'בעלות על הנכסים שאתה מתכוון לשים בLLC'
בעלות על הנכסים שאתה מתכוון לשים בLLC
01/02/2018 | 00:07
5
15
כמה שזכור לי, בארץ רכוש של זוג נשוי הוא רכוש משותף, כך שהגיוני להניח שאישתך היא בעלת הנכסים יחד איתך. במקרה כזה, היא מן הסתם צריכה להיות חברה בLLC אליו הרכוש מועבר, אחרת המשמעות היא שהיא מוותרת על זכויותיה הקנייניות לטובתך (חבר בודד בLLC) או לחלופין היא חשופה לתביעת אחריות אישית כי הLLC לא מגן עליה כבעלת הנכס.
 
למיסוי אין שום שיקול פה. זאת שאלת רכוש/אחריות אישית, ועורך דין הוא זה שצריך לעזור לך פה, לא רואה חשבון. אם העורך דין שלך לא מבין את זה - תחליף עורך דין.
 
אם אישתך מוכנה לוותר על זכויות קנייניות שלה רק כדי לחסוך בהגשת איזה טופס, אני חושב שתהיה לך בעיה במקרה וחלילה יהיה מצב של עימות בינכם להוכיח תום לב כי זה פשוט לא הגיוני.
לצפיה ב-'ביררתי עוד'
ביררתי עוד
05/02/2018 | 09:04
4
16
בנוגע לפן הניסויים זה אכן משפיע מאוד. Single member ממוסה בצורה הרבה יותר "פשוטה" ודומה לבעלים יחידי על נכס. Multi member הרבה יותר מורכב.
 
בנוגע לאחריות האישית, כפי הנראה ההבדלים מאוד קטנים, בייחוד בניו יורק.
זה מה שכתב לי עורך הדין
 
there is no difference in personal liability between a single member LLC or a two member LLC.  The members have the same protection against personal liability for the company obligations/liabilities.
 
 
If your wife owns half the LLC, and she files bankruptcy, then the court could take her half of the LLC and sell it to raise money to pay her creditors.  The LLC doesn’t shelter assets from your personal creditors.  The membership interest is an asset subject to sale, the same as if you owned stock in a publically traded company.
 
 
The main reason for the LLC is to protect the members from personal liability resulting from the properties owned by the LLC.  So if a tenant is injured and sues, they sue the LLC, not the members.  If they win, they can take the assets owned by the LLC (the houses) but they shouldn’t be able to take any of member’s personal assets.  
 
 
As to you and your wife transferring money to the LLC, that shouldn’t expose you to liability.  I would think any money either of you transfer to the LLC would be a loan, so that when you pull the money out of the LLC its repayment of a loan, and not profit.  Making a loan to a company does not obligate a person on the company’s liabilities.
 
 
John D’Aurizio
לצפיה ב-'קצת סדר בדברים'
קצת סדר בדברים
05/02/2018 | 09:11
22
הבחירה כמה אנשים חברים בLLC לא קשורה למיסוי. זה כמו שתגיד שתקנה דירה עם האיש ההוא מהרחוב כי זה חוסך לך מע״מ. זה טיעון דבילי. או שאישתך שותפה איתך בבעלות או שלא, המיסוי נגזר מהבעלות ולא להיפך.
 
לגבי מה שאמרת לגבי מיסוי multi-member זה גם לא נכון. המיסוי הוא אותו מיסוי וזה לא משנה כמה חברים יש בLLC. הLLC לא משלם מס - אתה משלם מס. אם אתה ואישתך שניכם בעלים על הנכס - אז אתם פשוט מגישים שני דוחות מס אישיים במקום אחד, זה הכל (זרים לא יכולים להגיש דו״ח משותף לזוג נשוי כמו שאמריקאים יכולים).
 
בנוגע לאחריות אישית - אני לא עורך דין, לכן אני לא יכול להתייחס לגבי מה שהעורך דין כתב. הוא העורך דין והוא יודע. רק שהאחריות האישית זה לא הנקודה שהעלתי, הנקודה שהעלתי הייתה בעלות.
 
לצפיה ב-'ועוד משהו לגבי האחריות האישית'
ועוד משהו לגבי האחריות האישית
05/02/2018 | 10:05
2
19
אם אתה מערבב כספים שלך ושל הLLC הלכה לך האחריות המוגבלת של הLLC, כלומר אתה צריך שהכסף יהיה על שם הLLC.
 
לצפיה ב-'ערבוב כספים'
ערבוב כספים
05/02/2018 | 10:13
1
11
למה הכוונה מערבב כספים?
 
אני מתכנן להקים llc, לפתוח חשבון אמריקאי של הllc ולבצע את כל הטרנסקציות דרכו, ומדי פעם למשוך משם כסף אל החשבון האישי שלי. זה נקרא ערבוב? אם כן, אז איך מתנהלים אנשים אחרים שמקימים llc לצורך זה?
לצפיה ב-'אז הכל טוב'
אז הכל טוב
05/02/2018 | 20:22
10
רק תקפיד את ההוצאות העסקיות שלך לבצע מהLLC והפרטיות מהפרטי והכל טוב.
למשוך כסף לפרטי כמובן מותר לך.
 
לצפיה ב-'שאלה מסובכת '
שאלה מסובכת
01/02/2018 | 05:05
14
לצפיה ב-' אירוח חדש: איך מתכננים טיול שייט וחוסכים בעלויות '
אירוח חדש: איך מתכננים טיול שייט וחוסכים בעלויות
25/01/2018 | 16:43
1
16

ביום חמישי, 1.2, יתארח איתן כתרי, מנכ"ל ובעלים של חברת קרוז אאוטלט, מדריך, מתכנן טיולים וסוכן נסיעות.
 
באירוח תוכלו לשאול ולתכנן את החופשה הבאה שלכם על קרוז.
כיצד סוגרים טיול שייט אילו מסלולים כדאי לעשות
וכמובן – איך משאירים את הארנק בבית
 
העלו את השאלות שלכם בשרשור האירוח כבר עכשיו
 
 
לצפיה ב-'יעוץ לגבי קרוזים'
יעוץ לגבי קרוזים
25/01/2018 | 20:59
36
באזורנו  -דרום מזרח פלורידה ישנו בחור מאוד נחמד שעובד עבור-רויאל קרביאן   נורויזיאן..  שמו שי מילשטיין  .  יחפש לך דיל טוב  .  אתה יכול למצוא אותו בגוגל.

מנהל/ת הפורום

אודות:
יריב פז – יועץ, מנטור ומומחה להשקעות נדל"ן בארה"ב. מתמחה בליווי משקיעים וברכישת נדל"ן בארה"ב. ברזומה שלו מעל 100 עסקאות נדל"ן בארה"ב וכן ייעוץ וליווי
עוד...

חם בפורומים של תפוז

אירוח בנושא קניות באינטרנט
אירוח בנושא קניות...
מומחית לקניות ברשת עונה לכם על כל השאלות הנוגעות...
אירוח בנושא קניות באינטרנט
אירוח בנושא קניות...
מומחית לקניות ברשת עונה לכם על כל השאלות הנוגעות...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

יריב פז, מנהל פורום השקעות נדל
יריב פז, מנהל הפורום

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ