לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
64376,437 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'אזהרה על קנית נכס בארהב דרך רובינזון קרזו'
אזהרה על קנית נכס בארהב דרך רובינזון קרזו
20/09/2018 | 22:03
9
101
שלום. בעלי ואני קנינו נכס  דרק קרוזו בארהב. הוא הראה לנו סרטונים ותמונות שלא מגדירים נכון את הנכס. לא סיפר שהבית הרוס והוא בשכונת פשע. הבטיח לטפל בנכס ונעלם. נכנסנו להוצאות ענקיות. מעולם לא קיבלנו שכר דירה.בסוף נתנו לו את הנכס במתנה -כדי שהאמריקאים יעזבו אותנו. הפסדנו 160.000 שקל.היחס שלו היה מזלזל. שום דבר ממה ,שהבטיח לא קוים. הפסדנו את החיסכון לזיקנה. הוא ערמומי. נוכל אמיתי וחביב אוהב בננות. מחפשים עוד אנשים שזה קרה להם. נתלכד יחד. הטלםון שלי 0522926329. יהודית. תודה ותיזהרו
לצפיה ב-'תני לי לנחש'
תני לי לנחש
21/09/2018 | 00:18
7
67
זה היה ברוצ'סטר או ניאגרה פולס?
 
במחיר של 40-50 אלף דולר, זה מה שמקבלים. בית בשכונת פשע.
לצפיה ב-'נראה כאילו מדובר על נכס של פחות מ 40 אלף...'
נראה כאילו מדובר על נכס של פחות מ 40 אלף...
21/09/2018 | 16:11
6
58
אם ההפסד הכולל של הקונה היה 160 אלף שקל, וזה אחרי כל ה "הוצאות הגדולות" שהנכס גרם להם, אני מקבל את הרושם שזה היה נכס של אזור ה 35 אלף דולר...

התרעומת של הקונה קצת מזכיר לי את הבדיחה העתיקה על האיש שהתלונן על זה שהיהלום בטבעת שהוא קנה לאישתו בעבור 5 שקלים מרוכל במדרחוב התגלה כמזוייף וזו בעצם חתיכת זכוכית.

בצורה סטריאוטיפית,  לעיסקה כזו יש שני צדדים: אחד מהם הוא "נוכל" שמוכר חלומות, והשני הוא "פתי" שלא מבין מה הוא באמת קונה.
ובעניין זה - חובת הזהירות היא של הקונה. יש מושג בלטינית שקיים בעולם העסקים כבר אלפי שנים - caveat emptor. "ייזהר הקונה".  
מי שקופץ לתוך בריכה בלי לבדוק אם יש בה מיים - רק על עצמו יש לו להלין.

לצפיה ב-'אני מדבר פה המון עם אנשי מקצוע'
אני מדבר פה המון עם אנשי מקצוע
21/09/2018 | 17:21
2
48
וכמה וכמה פעמים אני שמעתי סיפורים על ישראלים שנכוו באזור.
סוכנת נדל"ן אמרה לי פעם שלה כיהודיה זה כואב לראות כל כך הרבה רמאויות בקרב ישראלים.
 
אפשר כמובן לעשות כסף מבתים של 35 אלף. יש פה אחד (שהבת שלו בכיתה של הבן שלי), שמתמחה בקנייה של נכסים בשווי של 5-35 אלף. הוא משפץ בצורה זולה, מקבל דיירים בעייתיים, יודע מה יהיה מצב הבית אחרי שנה, משפץ שוב וכן הלאה. אין לו בעיה להתעסק עם הדיירים הכי בעייתיים, בשכונות הכי גרועות. הוא מתעסק עם תשואות מדהימות, שמתקזזות עם הסיכון הגבוה ומשאיר לו רווח שמספיק למחיה. הוא עובד מאוד קשה, ויש לו המון כאבי ראש. אנחנו מדברים הרבה על נדל"ן והוא יודע שהסגנון שלו לא מתאים לי. צריך עור מאוד עבה להתעסק עם נכסים כאלה.
 
יש פה מנהל נכסים, שההתמחות של המשרד שלו זה לנהל נכסים בעייתיים כאלה. הוא הראה לנו את האקדח שהוא מסתובב איתו (כולל בשבת בבית כנסת), כי הוא קיבל כמה פעמים איומים מדיירים שהוא פינה. הוא אמר לי פעם שעל הנייר, הנכסים האלו עם תשואה מדהימה. אבל בפועל, מי שעושה את כל הכסף זה הוא ולא הבעלים, כי יש המון עבודה והמנהלים/קבלנים/בעלי מקצוע יאכלו את כל הנכסים.
 
נדל"ן בישראל במקום נורמלי עולה מעל 750 אלף שקל. אם מישהו היה מציע נדל"ן בישראל ב-250 אלף שקל, זה צריך להדליק נורה אדומה. אבל משום מה, אנשים מאמינים שיש נדל"ן איכותי בחצי מזה בארה"ב. אני לא מבין מה אנשים באמת מצפים כשהם קונים בית ב-30-40 אלף דולר. המחיר החציוני של בית בארה"ב זה 188 אלף דולר. בית ב-40 אלף דולר מיועד לעשירון התחתון ומה שמקבלים זה בהתאם.  
לצפיה ב-'זה כואב באופן אבסולוטי לשמוע שאדם איבד את כל ה NEST EGG'
זה כואב באופן אבסולוטי לשמוע שאדם איבד את כל ה NEST EGG
21/09/2018 | 19:49
1
48
אבל זה חלק מהעניין שאני כנראה אף פעם לא אצליח להבין: איך אדם שם את כל ה NEST EGG שלו על מסלול אולטרה-מסוכן כמו השקעה בנדל"ן של שכונות עוני בצד השני של העולם.
אני קורא את המשפטים "הציגו לנו מצג שווא... הראו לנו תמונות מזוייפות..." - ושואל את עצמי: אותו אדם היה קונה מכונית משומשת ב 160,000 ש"ח בלי לראות אותה בעיניים ובלי לקחת אותה לבדיקה?
איך בן אדם החליט שהוא משקיע את כל הכסף שממנו הוא אמור להתקיים בזיקנתו על סמך כמה תמונות שהראו לו ואיזה SALES PITCH של איש מכירות חלקלק?
 
השקעה במשהו שאתה לא מבין בו כלום זה לחלוטין לגמרי סוג של הימורים.
כולנו אוהבים להמר - גם אני תיכף אצא מהבית ואלך לקנות כרטיס לוטו של MEGA MILLIONS להגרלה של היום - הפרס הראשי תפח לסכום של 275 מליון דולר השבוע.
אבל אני הולך להוציא על ההימור הזה 4$. אולי 6$ אם אקנה גם כרטיס לוטו של POWER BALL (הפרס להגרלה של יום שבת הוא 161 מליון דולר...).  אני לא "אשקיע" בלוטו את כל הפנסייה שלי.
 
כולנו כותבים כאן שוב, ושוב, ושוב: נדל"ן "על עיוור" זו השקעה ספקולטיבית שמתאימה רק למי שיש לו כסף "מיותר" - מישהו שיכול לקחת את הסיכון שכל הכסף ילך לאיבוד.  
 
 
לצפיה ב-'בהחלט מסכים'
בהחלט מסכים
21/09/2018 | 20:46
35
זה חלק מהאופי הישראלי. רוצים "לעשות מכה", לעשות אקזיט, לחתוך פינות.
הרבה מזה מגיע כי "הבן של השכנה מקומה 3, השקיע בנדל"ן ועכשיו הוא טחון בכסף".
 
אני רואה את זה בנדל"ן. אני רואה את זה באיביי (ישראלים שעדיין מנסים דרופשיפינג או למכור מוצרים של ים המלח). רואים את זה בצעירים שעובדים בעגלות.
 
פגשתי את חבר שלי בדרך לבית כנסת ביום כיפור. הוא אמר שהתקשרו אליו ערב חג, כי יש 4 ישראלים באזור שצריכים מקום לישון. הוא דיבר איתם וגילה שהם באו לעיר בגלל שיש להם נכס נדל"ן, והם חושבים גם על לפתוח עסק של מנעולנות.
הם סיפרו לו שיש להם נכס בעיר, ומישהי הציעה להם לשלם להם שכר דירה גבוה, ובתמורה היא תקבל את הנכס ותשכיר אותו ל-8 דיירי משנה.
ההרגשה שלנו הייתה שהם יקבלו את הדיל. אחרי הכל, זה שכר דירה הרבה יותר גבוה מהנורמה באזור. אבל אנחנו גם יכולים לראות איך זה יכול להסתבך. נגיד אחרי 4 חודשים הדיירת הראשית נעלמת. הם עכשיו תקועים עם 8 דיירים שהם לא מכירים שהשתלטו להם על הבית. אפשר כמובן להניח שהם לא יוציאו C OF O, ולכן יהיה להם מאתגר עכשיו ללכת לבית משפט ולהסביר למה הם צריכים פינוי של 8 דיירים שלא חתומים איתם על חוזה שכירות.
 
עוד ועוד חברות מפרסמות פה בפורום, והרבה פעמים הגולשים חושפים את התרמיות שלהם. זה מדהים איך יש עוד ועוד פראיירים.
 
גם השקעה במשהו שמבינים בו הוא סוג של הימור. אבל ככל שלומדים יותר, ככה מורידים את הסיכון. אי אפשר לחזות את העתיד לגמרי, אבל אפשר לבנות תרחישים שונים ולהיערך בהתאם.
לצפיה ב-'אני חושב שזה מסוג הפוסטים שצריך לעודד'
אני חושב שזה מסוג הפוסטים שצריך לעודד
22/09/2018 | 01:05
2
44
לא משנה אם הקורבן פתי או לא. תמיד שמורה לו הזכות להתלונן על הפוגע.
זה לא אומר שייצא לה מזה משהו, אבל האינטרס הציבורי הוא לעודד חשיפה של נוכלים כאלה (וכבר קרה שפרסום בפורום התגלגל למעצרים).
 
יש המון ישראלים שנעקצו ולא מזהירים ומתלוננים.
היא עושה בעיניי שירות ענק למי שקורא בפורום, וכל הכבוד לה.
 
אני חושב שמה שכתבת אולי נכון, אבל הסגנון לא מועיל.
לצפיה ב-'לסיפור הזה יש 2 צדדים'
לסיפור הזה יש 2 צדדים
22/09/2018 | 03:51
1
47
יכול להיות שרובינזון הציגו תמונה ורודה מידי, יכול להיות שהם הציגו את העובדות.
יכול להיות שפותחת השרשור מבינה בנדל"ן, עשתה שיעורי בית והוטעתה ע"י חברת הנדל"ן. יכול להיות שהיא הסתנוורה על ידי התשואות המדהימות והתעלמה מהסיכון.
 
אי אפשר לדעת מה הסיפור כי אף אחד מהצדדים לא משתתף בדיון. אבל כן אפשר להסתכל על הנתונים כמו עלות הנכס. ברגע שיודעים איפה רובינזון קרוזו משקיעים, אפשר להבין קצת על סוג הנכס בסיפור.
 
הסיפור הזה יכול להיות עוקץ, זה גם יכול להיות תמימות של משקיע. בשני המקרים שווה לפתח את השרשור כדי שאנשים בעתיד ידעו ממה להיזהר ומה להסתכל כשמסתכלים על השקעה.
לצפיה ב-'מאה אחוז'
מאה אחוז
23/09/2018 | 01:37
29
אני די מסכים עם מה שבוסטון כתב, וגם עם מה שאתה כתבת (למעט שאני לא צריך לשמוע את הצד של רובינזון קרוזו. גם בגלל מה שכבר נכתב עליו בפורום הזה, אבל בעיקר כי לא הגון לשווק השקעה כזו למישהו שלא מבין את הסיכונים).
 
אני חושב שגם אתם וגם אני ראינו מספיק נפילות מהסוג הזה. הניסיון שלי הוא שאנשים לא נוטים לחשוף ולהזהיר. פה יש מישהי שעשתה את הצעד הלא מובן מאליו הזה.
 
נראה לי שהיא לא זקוקה לביקורת על ההחלטה שלה להשקיע איך שהשקיעה.
נראה לי גם שאם אנשים אחרים שנעקצו קוראים תגובות בסגנון "מי שקופץ לתוך בריכה בלי לבדוק אם יש בה מיים - רק על עצמו יש לו להלין", זה לא עושה להם חשק להיחשף ולהזהיר אחרים.
לצפיה ב-'כואב הלב לקרוא שאדם הפסיד חסכונותיו לפנסיה.'
כואב הלב לקרוא שאדם הפסיד חסכונותיו לפנסיה.
22/09/2018 | 09:21
37
מקווה שמשהו תצליחו לראות בחזרה
לצפיה ב-'הם יש הוצאות שניתן לדווח ב K1?'
הם יש הוצאות שניתן לדווח ב K1?
22/09/2018 | 19:03
1
31
הכוונה בעיקר להוצאות טיסה לחו"ל וכאלה..
 
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
22/09/2018 | 22:11
29
ככלל היכולת לדרוש הוצאות מוכרות תלויות ביחס השותף (מקבל k-1 הלא הוא שותף בשותפות) תלויה באופן ההתקשרות של השותף עם השותפות:
-האם הוא גם עובד שכיר
-האם הוא גם מספק שירותים בכובע של עצמאי
-האם הוא משקיע פסיבי
 
בהנחה והמדובר במשקיע פסיבי, היכולת לתבוע הוצאות מאוד מוגבלת ולמעשה מצומצמת למקרים בהם בהסכם השותפות עצמו OPERATING AGREEMENT
נקבע ששותף רשאי להוציא הוצאות מכיסו בקשר עם פעילות השותפות
ראה עמוד E-10 להנחיות טופס schedule E
אשר טוריאל רו"ח (משפטן) EA
לצפיה ב-'דייר + חתול'
דייר + חתול
21/09/2018 | 23:29
4
37
שלום,
כמה קריטי או לא אם דייר הכניס חתול לדירה? מה אני צריך לעשות?
זה לא הוסכם מראש. בנוסף נטען שהחיה טיפולית. המתווכים איכשהו נתנו לדייר להבין שיהיה בסדר להחזיק חתול בדירה על אף שבחוזה רשום ללא חיות

לצפיה ב-'לנו יש מגוון של בעלי חיים בדירות'
לנו יש מגוון של בעלי חיים בדירות
22/09/2018 | 00:04
26
היה לנו דייר עם תוכי.
 
קודם כל, אם זאת חיה טיפולית, יכול להיות שעל פי חוק אסור להפלות ולאסור על דייר עם חיה טיפולית. צריך לבדוק את החוק המקומי.
 
בכל מקרה, עם בעלי חיים באופן כללי (כלומר לא טיפולי), אפשר לקחת פיקדון יותר גדול או לחייב קצת יותר בשכר דירה. לרוב הנזק שהם יכולים לעשות זה קוסמטי שלא כל כך קשה לתקן.
לצפיה ב-'אני מקפיד לא לאפשר'
אני מקפיד לא לאפשר
22/09/2018 | 00:12
37
יש לי דירה אחת בה מעולם לא היה בעל חיים ואני שומר עליה נקיה. בתור בעל אלרגיות לבעלי חיים, זה מאוד חשוב לחלק מהאוכלוסיה. בנכסים אחרים שלי היו בעלי חיים עוד לפני שקניתי אותם, ושם אני מאפשר בעלי חיים עם דיפוזיט נוסף של כמה מאוד דולרים.
 
אני לא חושב שיש חוק כלשהו שיכריח אותך לקחת בעל חיים לנכס שאמור להיות נקי מבעלי חיים כשהחוזה בפירוש מזכיר את זה כאסור, אבל כדאי לבדוק עם עורך דין מקומי.
לצפיה ב-'בכל מקום יש תהליך אחר'
בכל מקום יש תהליך אחר
22/09/2018 | 01:26
29
אצלנו זה תהליך ארוך- שליחת מכתב שנקרא cease and desist שדורש מהדייר להפסיק להפר את החוזה. אז צריך להמתין מספר שבועות כדי לאפשר לדייר להפסיק.
רק אז במידה וההפרה נמשכת, אפשר לקחת את הדייר לבית משפט (כמו במצב של אי תשלום). גם בבית המשפט הדייר יכול להראות שהוא הפסיק, ובד"כ זה לא ייגמר בפינוי.
 
כמה זה קריטי? תלוי בדייר ובדירה. אם הדייר מסודר, אז בד"כ זה לא בעייתי. אני בד"כ מבליג.
 
שים לב שאם זה חתול זכר, חשוב שיהיה מסורס. במיוחד אם יש שטיחים בבית. הם נוטים לסמן טריטוריה וזה ריח שמאד קשה להיפטר ממנו
לצפיה ב-' נראה מדברייך שהמתווכים הם אלו שבישלו לך את הדייסה '
נראה מדברייך שהמתווכים הם אלו שבישלו לך את הדייסה
22/09/2018 | 17:43
25
אם אתה נתת להם לתיווך דירה שהיא no pets והם אמרו לדייר פוטנציאלי "יהיה מותר לך להכניס pet לדירה" - מנקודת המבט שלי יש כאן בעייה.

הנושא של emotional support animal במקרים רבים הוא שקר - היום יש אלף מקומות באינטרנט שיספיקו לך תמורת חופן דולרים תעודה שמצהירה על חיית המחמד שלך  ככזו. המון אנשים עושים את זה כדי להיות מסוגלים להטיס את חיית המחמד שלהם איתם in cabin
במקום בבטן המטוס,  וכך היו מקרים הזויים שאנשים עלו למטוס עם תרנגולת, או ברווז, או חזירון...  אני קורא בפורום הפייסבוק של הישראלים בבוסטון כל כמה חדשים הודעות שבהם מישהו מחפש איך להעלות את החיה שלו לתא הנוסעים במטוס, ומייד יש מי שמייעץ לו איך ואיפה משיגים את האישור הזה.  ת'אמת - גם אני הייתי עושה את זה, אבל הכלב שלנו שוקל כמו בן אדם והוא בגודל של סוס קטן... אני לא בטוח שעבורו הטריק יעבוד.

איך שלא יהיה - קודם כל תכניס לחוזה הבא עניין של התייחסות ספציפית לחיות מחמד - שיהיה כתוב שם בפירוש ש  no pets, ובמקרה של "חיות שרות" אתה דורש דיפוזיט משמעותי עבור נזקים שהחיה עלולה לגרום ושכר הדירה יהיה גבוה יותר בגלל שיתווסף אליו pet rent של כמה מאות דולארים לחודש.

ודבר שני: תשקול אם אתה רוצה במקרה הספציפי הנוכחי להכנס לפרוייקט של לבקש אישורים מרופא נפש אמיתי (להלן a licensed local mental health practitioner) שזו אכן חיית שרות, ואני הייתי בודק אם ניתן להחליף מתווך בפעם הבאה שהחוזה נגמר.

הייתי מבהיר היטב למתווך שהוא עשה לעצמו נזק ואיבד לא רק לקוח אחד - אלא גם את כל מי שישאל אותך להמלצה על מתווך. אני הייתי אומר למתווך שאתה הולך להפסיד חלק מההכנסה מהשכירות בגלל התעלול שהוא עשה לך - שילך לתיקון השריטות הריצפה ובחלקי העץ בבית, להחלפת שטיחים והתמודדות עם ריח השתן שחולים משאירים אחריהם... ושאתה רואה אותו כאחראי וכגורם להפסד הזה.  אולי הוא יציע פיתרון כלכלי כלשהוא.
לצפיה ב-'איך עובד מנגנון היזמות לבניה צפופה למגורים בשוק האמריקאי?'
איך עובד מנגנון היזמות לבניה צפופה למגורים בשוק האמריקאי?
16/09/2018 | 18:55
12
60
שלום מכובדי,
 
אני מחפש את המקבילה האמריקאית ליזמות בניה למגורים בישראל. לא של בית בודד אלא של בתי דירות.
 
אם נפשט את השוק הישראלי, זה משחק בין רשויות, בנקים, יזמים, קבלנים ובעלי קרקע.
 
היזמים פונים לבעלי הקרקע ומציעים להם מימוש האחזקות שלהם בקרקע דרך מכר (מכירת הקרקע ליזם), עסקת קומבינציה (מכירת חלק מהקרקע תמורת קבלת שירותי בניה) או עסקת שירותי בניה (תשלום עבור הבניה). היזמים מקבלים מהבנקים ליווי בנקאי דרך חשבון פרויקט, עובדים מול הרשויות לשנוי תב"ע אם נדרש ולקבלת היתר בניה, ועובדים מול קבלנים כדי שיבנו את הבניינים.
 
כל התהליך בארץ ממוסד ומעוגן מההיבט המשפטי שלו. כך למשל ישנן ערבויות, שלבים בביצוע פרויקט, מיסוי המתאים לעסקאות קומבינציה, חוק מכר, הכל.
 
מה קורה בארה"ב בתחום המקביל?
לצפיה ב-'"השוק האמריקאי" מכיל עשרות אלפי "רשויות מקומיות"'
"השוק האמריקאי" מכיל עשרות אלפי "רשויות מקומיות"
17/09/2018 | 04:12
4
71
באמריקה יש פתגם ידוע: ALL REAL ESTATE IS LOCAL.
 
אי אפשר לדבר על "מננגון יזמות" אחד שיעבוד בכל 50 המדינות שמרכיבות את ארצות הברית.
ארצות הברית גדולה (בשיטחה) פי 473 ממדינת ישראל.
 
אי אפשר לדבר אפילו על מנגנון יזמות אחד שיעבוד בכל הרשויות המקומיות בתוך אחת מתוך 50 המדינות שמרכיבות את ארה"ב.
מדינת טקסס גדולה פי 33 ממדינת ישראל.
מדינת קליפורנייה גדולה פי 19 ממדינת ישראל
מדינת ניו יורק גדולה פי 6 ממדינת ישראל.
בכל מדינה כזו יש עשרות "מחוזות" (COUNTIES) ובכל מחוז יש מאות (או אלפי) רשויות מקומיות - ערים, עיירות, כפרים...
כל מדינה בארה"ב היא ישות עצמאית עם מערכת משפטית משל עצמה ו"ספר חוקים" (מה שנקרא GENERAL LAW) משל עצמה.
חוקים של מדינה א' יכולים להיות מאוד שונים מספר החוקים של מדינה ב', אפילו אם מדינה ב' נמצאת צמוד אליה.
כלומר - כל הנושא של דיני חוזים, חוקים פיננסיים וכיוצ"ב תלויים במדינה שבה אתה עושה את העסק הספציפי.
 
בתוך כל מדינה יש מאות או אלפים של רשויות מקומיות שלכל אחת מהן "ספר חוקים" משל עצמה בנושא תיכנון הבנייה, תחום רישוי הבנייה (וה ZONING LAWS) וכיוצ"ב. ויש "שכבות" של חוקים כאלה - חוקים ברמת המחוז (COUNTY), ברמת העיר או העיירה, לפעמים אפילו ברמת השכונה הספציפית...
 
אז שוב: ALL REAL ESTATE IS LOCAL
כשאתה מדבר על "יזמות בנייה של בתי דירות" - השאלה המיידית שעולה היא "איפה בדיוק".
בשכונה שבה אני גר - בהצלחה ליזם שיחליט לקנות קרקע ולבנות בניין דירות. זה יהיה פרוייקט של 10 שנים מינימום להשיג אישורי בנייה - אם הוא יצליח בכלל.
הוא יבלה שנים בהופעה בפני ועדות הבניין של העירייה וב PUBLIC HEARINGS,
אלף שכנים אינטרסנטים ירוצו לבית משפט להוציא צווים נגד הבנייה,
עורכי הדין של היזם הזה יעשו ים של כסף ויעבדו שעות נוספות...
ואם כבר יצליח לקבל רשיון בנייה, יכריחו אותו להקצות רבע מהיחידות שהוא יבנה ל AFFORDABLE HOUSING למעוטי יכולת - כשהעירייה תקבע כמה הוא יכול לקבל על יחידה כזו. והוא גם ישלם מסי השבחה מטורפים.
מצד שני - בגלל שהשכונה שבה אני גר מאוד מבוקשת, לא תהיה ליזם כזה בעייה לגייס מימון מבנקים או ממשקיעים פרטיים.
 
לעומת זאת, יש ישובים אחרים בארה"ב שיפרשו בפני כל יזם שרוצה לבנות בהם  שטיח אדום ויתנו לו תמריצים, הטבות ואפילו סיוע במימון.  והם בעצם חייבים לעשות את זה - כי אין בנקים שיסכימו לתת מימון לפרוייקט באזור כזה... 
לצפיה ב-'תודה רבה לך על תשובתך המחכימה'
תודה רבה לך על תשובתך המחכימה
17/09/2018 | 10:05
3
42
מה שנקרא "לא שיערתי". כל כך לא היה לי מושג שזה המצב!
 
אבל, בהנתן שזה המצב. איך אני מוצא אינפורמציה מה קורה כשרוצים לבנות בתי דירות בארה"ב? אני ממקד ולא מדבר על בתים חד משפחתיים בפרברים אלא בתי מגורים כמו בישראל. האם זה תמיד מקרים שיזם קונה קרקע ובונה בעצמו בניין? האם אין מקרים בהם יש יחסים בין בעלי קרקע ובין יזם כך שנשארות להם דירות בקרקע שהייתה בבעלותם?  האם המקרה של ישראל, שבו אנשים מחזיקים ביחד קרקע ומחכים שמישהו יילך איתם ליזמות עליה, האם המקרה הזה ממש לא קיים בארה"ב? 
לצפיה ב-'כמו שכתב לך צבי - הבעיה היא שאתה מחפש טרמינולוגייה ישראלית'
כמו שכתב לך צבי - הבעיה היא שאתה מחפש טרמינולוגייה ישראלית
17/09/2018 | 20:00
2
43
"עיסקת קומבינצייה" זו מילת סלנג בישראל.
כאן פשוט קוראים לזה אחרת.
.
כאן בארה"ב גם לא יבינו מה אתה רוצה כשתבקש צינור מים בקוטר "צול" (שזו פשוט המילה בגרמנית ליחידת המידה אינץ'), או אם תנסה לקנות בהום דיפו את הכלי שבישראל נקרא בסלנג "שטיכמוס" (כאן קוראים לזה פשוט WATER LEVEL).
 
ברור שיש כאן עיסקאות מסוג JOINT VENTURE שבהן יש בעל קרקע \ נכס, יש משקיעי הון ויש מעאכר (או כנופייה של מעאכרים) שעובדים על לבשל את העיסקה.
 
אבל שוב אחזור על זה: ALL REAL ESTATE IS LOCAL.   החוזה שנחתם בין השותפים לבניית מיזם נדל"ן (במקרה של חוזה JOINT VENTURE) כפוף לחוק המקומי במקום שבו המיזם התאגד \ נבנה.   
יש כאן בארה"ב 50 גירסאות שונות של "החוק המקומי" (כמספר המדינות של ארה"ב), ובנוסף יש את הסיבוך הנוסף שמתקיים כשמיזם שמאוגד במדינה א' (נגיד מדינת דלאוור) מחליט ליזום פרוייקט במדינה ב' (נגיד טקסס).
 
לשאלתך האחרונה: יש אמריקאים רבים שמחזיקים בקרקעות. העניין הוא שבארה"ב - יש מרחבים אדירים. קרקעות לא חסר כאן.
יחידת המידה של קרקע בארה"ב היא אייקר - 4 דונם.
הגודל הממוצע של יחידת משק חקלאי בארה"ב הוא באזור ה 400 אייקר - כלומר 1600 דונם. ובאזורים רבים בארצות הברית אפשר לקנות יחידת משק כזו בכמה  עשרות אלפי דולרים בודדים. 
קולגה שלי לעבודה שחי במדינת יוטה קנה לא מזמן שטח של 5,000 אייקר בצפון יוטה (קשה לקרוא לזה "חלקה" - כשמדובר ב 20,000 דונם...). יש לו שם הר נחמד, 3 נחלים שעוברים לו בשטח, יער...   הוא הולך לשים קרוואן על ההר ולהשתמש בשטח לתחביב שלו - צייד וקרוס קאונטרי סקי.   מדובר באדם שחי ממשכורת של שכיר ושקנה את הקרקע מכסף ששכב לו פנוי... הקרקע עלתה לו כמה עשרות אלפי דולארים. 
 
הקטע של "צריך לחבר קרקע של המון אנשים כדי שיהיה מספיק שטח לבנות רב קומות" הרבה פחות רלוונטי בארה"ב - למעט בערים הגדולות והצפופות. 
ברוב ארצות הברית - מרכיב רכש הקרקע הוא לרוב שולי בפרוייקט.
 
בגלל אופי הבנייה המקובל ברוב ארה"ב (בתים פרטיים צמודי קרקע ולא רבי קומות) בפרוייקטי בנייה לרוב מדובר בקרקע של אדם אחד שאותה מחלקים למגרשים (מה שנקרא SUBDIVISION) אחרי שינוי יעוד הקרקע.
 
 
לצפיה ב-'שטיכמוס? שטיכמוס??? '
שטיכמוס? שטיכמוס???
17/09/2018 | 21:01
1
104
הלכתי לויקיפדיה לבדוק מה זה. איזה מדליק.
 
והדלקת אותי לגמרי עם החבר שלך עם ההר, היער והנחלים. אם יש שם חשמל ווי-פאי, זה נראה לי חלום לגור בדבר כזה. וכמה עשרות אלפי דולרים בלבד? זה נראה לי כמו הדברים האלו שאתה חולם עליהם, ולא עושה אותם, ולא יכול להסביר לעצמך למה. 
 
מצד שני אפשר להתחתן שם עם הרבה נשים, אז אשתי בטח תסביר לי למה לא :)
 
מה שמעניין אותי זה באמת מה שקורה בערים הגדולות והצפופות. אם אני ממפה נכון את מה שכתבת (ומה שצבי אמר) אז "משקיעי ההון" ב-Joint Venture זה הליווי הבנקאי בארץ, ומה שאתה קורא מעאכר זה היזם? 
 
אם מה שאתם אומרים זה נכון, וכל מקום בארה"ב שונה ממשנהו, זה נראה מיכשול רציני בפני התבססות של יזמים "כלל אמריקאים" כמו היזמים הישראלים. אין איזו חברה "הכי גדולה" כזאת, שם שנופל על כל לשון?
לצפיה ב-'משקיעי ההון זה מונח רחב'
משקיעי ההון זה מונח רחב
18/09/2018 | 04:20
33
תזכור שזה שוק חופשי, ככה שאפשר לבנות את היחסים בין היזם למשקיעים איך שרוצים. כמעט הכל הולך.
 
כשמדברים על משקיעי הון, בד"כ לא מתכוונים לליווי בנקאי קלאסי (שבדרך כלל יתייחסו אליו כ"חוב", גם אם הוא בא עם זכויות נוספות).
 
בדרך כלל, הכוונה היא לכל השכבות שבין הליווי הבנקאי הקלאסי, לבין היזם.
זה יכול להיות חוב נחות (מזאנין), השקעה בשותפות, או השקעה בזכויות אחרות (כיד הדימיון).
המשקיעים יכולים להיות גופים מוסדיים, קרנות, משקיעי הון פרטיים.
 
מה שהגשמה עושה למשל (ואני ממש לא ממליץ עליה), זה גיוס הון עבור יזמים
לצפיה ב-'המנגנון בגדול הוא אותו מנגנון'
המנגנון בגדול הוא אותו מנגנון
17/09/2018 | 09:43
6
38
אבל הכסף נמצא בפרטים.
 
גם בישראל יש שימוע לשכנים, לפני אישור הקלות מהותיות, והדברים יכולים להיגרר שנים על שנים בוועדות ובתי משפט.
 
קח את תמ"א 38 למשל. היא עובדת לא רע ברבעים מסויימים בת"א, אבל עדיין תקועה ברבעים אחרים באותה עיר. עיריית ירושלים במשך שנים פשוט לא בדקה בקשות. ברמת גן לעומת זאת, יש טענות שכל מה שהיה צריך זה קשרים מסויימים, ויכולת לקבל פינוי בינוי ביחסים מטורפים.
 
ערבות חוק מכר למשל- חלה על קנייה מיזם, אבל לא חלה על קבוצות רכישה. אז אפשר (ובד"כ רצוי) לדרוש מהמארגן לדאוג לערבות, אבל זה לא מעוגן בחוק.
מי שלא מכיר ו/או לא לוקח עו"ד מקומי שמייצג אותו (ורק אותו) מול היזם, יכול לאכול אותה חזק מאד.
 
זה נכון גם לארה"ב.
 
עוד דבר- יש המון שקיפות בנוגע לתב"עות. הכל חייב להיות מפורסם.
לפני חודש בערך היה בפורום מישהו שהציע להצטרף להשקעה באזור סיאטל, כשהוא טוען שהיזם יודע לחזות שינויי תב"ע באמצעים טכנולוגיים.
זה היה נשמע לי מאד מוזר, אז אחרי שדיברנו בטלפון ביקשתי פרטים נוספים. קיבלתי תשובה שהיזם לא זמין כרגע והוא יחזור בעוד שבועיים. זה היה לפני חודש... תבין לבד את המשמעות
לצפיה ב-'לא רק הכסף נמצא בפרטים, גם אלוהים :)'
לא רק הכסף נמצא בפרטים, גם אלוהים :)
17/09/2018 | 10:20
5
34
ולחזות שינויי תב"ע באמצעים טכנולוגיים נשמע לי כמו רעיון מדהים לסטארט-אפ. Don't knock it. ועכשיו בכל זאת החגים (לפחות פה בארץ) - שום דבר לא זז.
 
אבל זה כהערת אגב.
 
ברור שאלוהים נמצא בפרטים, אבל אם יש מנגנון כזה בארה"ב, איך אני יכול ללמוד על זה? אפילו חיפוש על "עסקת קומבינציה" באנגלית לא העלה שום דבר. חיפשתי אפילו בויקיפדיה בערך הזה, ואין לו מקבילה באנגלית. איך לומדים איך זה עובד אם, למשל, מספר אנשים רוצים להרוויח להתאגד ולקנות קרקע ולחפש יזם בדיוק כזה שייידע את הפרטים ויזיז להם בניין? איך בודקים אם יש חברות יזמות גדולות בארה"ב, משהו כמו "שיכון ובינוי"או "תדהר" בארץ ? ואם באמת זה כל כך שונה ממקום למקום, אז איזה יזם "חזק" בכל מקום?
לצפיה ב-'שוב- יש הכל מהכל'
שוב- יש הכל מהכל
17/09/2018 | 11:04
34
אני חושב שהקושי שלך נובע מהבדלים בטרמינולוגיה. נסה real estate joint venture
 
ולגבי חיזוי טכנולוגי של שינוי zoning של עיר- אני מאד סקפטי. מחליטות על זה וועדות של אנשים עם כל מיני אינטרסים. הדרך הכי טובה לחזות שינויים כאלה היא להיות זה שנותן את המעטפה.
לצפיה ב-'ולגבי "חברות הבנייה \ יזמות הגדולות בארה"ב"'
ולגבי "חברות הבנייה \ יזמות הגדולות בארה"ב"
17/09/2018 | 20:51
3
29
להלן עשרת הגדולים בארה"ב - רובם נסחרים בבורסה:
D.R. Horton Inc.
Pulte Group Inc.
Lennar Corporation
Toll Brothers Inc.
Taylor Morrison Home Corporation
Hovnanian Enterprises Inc.
KB Home
Ryland Homes
Standard Pacific Corporation
Meritage Homes.
 
לראשונה ברשימה המחזור השנתי ב 2017 היה טיפה יותר מ 14 מיליארד דולר.
הרווח השנתי היה מיליארד ושלושים ושמונה מליון דולר.
היא מכרה 46,605 יחידות דיור ב 2017, וגמרה את השנה עם BACKLOG של 12,329 יחידות דיור.
וזאת רק חברה אחת. 
לכל אחת מהחברות ברשימה הזו יש מחזור שנתי של לפחות 2 מיליארד דולר.
 
לצפיה ב-'מעולה. תודה!'
מעולה. תודה!
17/09/2018 | 21:02
2
28
ואם אני אטריח רק עוד קצת בנושא טרמינולוגיה אמריקאית, אם אני מתעניין בחברות האלו איך הן בונות בנייני מגורים (עם כמה קומות, לא בתים פרטיים) באינראקציה עם בעלי קרקע בערים צפופות, אז יש עוד מילות מפתח לחיפוש חוץ מ real estate joint venture?
לצפיה ב-'המילה שאתה מחפש היא MULTIFAMILY'
המילה שאתה מחפש היא MULTIFAMILY
18/09/2018 | 00:07
1
36
מכיוון שבהודעה אחרי הודעה אתה מנסה להסביר על איזה סוג בניין אתה מדבר, נוצר הרושם שכנראה אתה לא מכיר את הטרמינולוגייה הרלוונטית בארה"ב.
MULTIFAMILY זה "בניין עם הרבה דירות".
בקונפיגורציות מסויימות (כשלכל יחידת דיור יש כניסה נפרדת) קוראים לזה MDU.
 
אם אצא מנקודת הנחה שאתה לא מ כיר את שני הביטויים שהזכרתי, יש מצב שאתה צריך לחקור גם בנושא ההבדל בין COMMERCIAL CONSTRUCTION ו RESIDENTIAL CONTRUCTION (ברוב המדינות כל בניין עם 4 יחידות דיור או יותר מוגדר אוטומטית כ COMMERCIAL. בחלק מהמדינות מדובר על בניין עם יותר מ 4 יחידות דיור).
 
ואולי אתה לא מודע לכך שרוב הפרוייקטים של MULTIFAMILY בארה"ב זו בנייה להשכרה, לא בנייה למכירה...  
רצוי גם ללמוד מה משמעות המושג "קונדומיניום", משמעות המושג COMPLEX ולהתעמק קצת ברזי ה ZONING LAWS בעיר הספציפית שעליה אתה מנסה ללמוד.
לצפיה ב-'וואי, ממש תודה!'
וואי, ממש תודה!
18/09/2018 | 12:24
14
לצפיה ב-'CP282 Notice'
CP282 Notice
16/09/2018 | 14:05
5
67
היי , שנה טובה :) לעזרתכם אודה 
קיבלתי מכתב (מצורפת תמונה) שאת פתיחתו אני מצרף מטה (וגם כתמונה). 
האם מישהו מכיר את הנושא הזה? קיבל פעם מכתב דומה ?
תודה רבה 
 
On your completed01065 Form  you indicated that your partnership has a foreign partner. Because of this relationship, your partnership may have an additional filing requirement.

If your partnership has gross income effectively connected with the conduct of a U.S. trade or business, known as effectively connected gross income (ECGI), that is allocable to a foreign partner, you have an additional filing requirement. This filling requirement applies even if the partnership has no taxable income effectively connected with the conduct of a U.S. trade or business, known as effectively connected taxable income (ECTI).
לצפיה ב-'מישהו מהפורום סיפר לי השבוע על משהו שיכול להיות רלוונטי'
מישהו מהפורום סיפר לי השבוע על משהו שיכול להיות רלוונטי
16/09/2018 | 23:21
2
86
שינוי בדרישות של ה-IRS מתאגידים שמוחזקים על ידי זרים.
שילוב בין טפסי 5472 ו 1120.
 
 
לצפיה ב-'תודה רבה האם מישהו יודע מה ההבדל'
תודה רבה האם מישהו יודע מה ההבדל
17/09/2018 | 15:06
49
תודה רבה האם מישהו יודע להסביר לי בבקשה את ההגדרות עצמן, כך שאבין באיזה מהם אני "נופל"

gross income effectively connected with the conduct of a U.S. trade or business, known as effectively connected gross income (ECGI)

 או

 no taxable income effectively connected with the conduct of a U.S. trade or business, known as effectively connected taxable income (ECTI)
 
לצפיה ב-'Balagan856!'
Balagan856!
23/09/2018 | 11:46
19
 כן מדובר בדיווח חדש רלוונטי לדוחות מס 2017 ואילך. דיווח חובה עם קנסות כבדים בצידו.
מטרתו היא דיווח עסקאות צדדים קשורים והוא רלוונטי כאשר
יש משקיע זר שאינו אזרח אמריקאי ומחזיק LLC בשיעור של 100 אחוזים
 
בדף שלי יש סרטון שהסברתי על הדיווח החדש 
חפש בפייסבוק
5472 תחת 
Asher Touriel
 
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
22/09/2018 | 09:26
1
20
שלום לך שישקו
שותפות לצורכי מס אמריקאית לה יש שותפים שאינם תושבים לצורכי מס ארהב
צריכה:
1. לדווח על זהותם
2. לדווח על ההכנסה המיוחסת להם
3. לנכות מס עבור חלק המיוחס להם ולהעביר לIRS ואז לצייד את אותם משקיעים באישור ניכוי מס במקור עבור חלקם
אלו מבוצעים באמצעות טופסי 8804 ו-8805 שמצורפים לטופס.
טפסים אלו ככל הנראה לא צורפו לדוח שהוגש ולכן קיבלת CP282
אשר טוריאל, רו"ח (משפטן) EA
לצפיה ב-'תודה רבה אשר'
תודה רבה אשר
23/09/2018 | 11:16
24
לצפיה ב-'שאלה בבקשה.'
שאלה בבקשה.
13/09/2018 | 15:58
5
134
מהם היתרונות והאם יש בכלל. בלהיות אזרח אמריקאי בקניית דירה בארה"ב?
תודה.
לצפיה ב-'כמה יתרונות'
כמה יתרונות
13/09/2018 | 16:10
2
105
אין מגבלה במגורים בארה"ב, ביקור בארה"ב וכו'. אם אתה משקיע ישראלי, ואין לך ויזה לארה"ב, יכול להיות קשה לנהל את הנכס מבלי האפשרות לקפוץ לביקור.
 
לאזרח ארה"ב יש SSN מה שמקנה לו היסטורית קרדיט. משהו שצריך אם רוצים לקחת משכנתא.
לצפיה ב-'עוד יתרון: מס ירושה'
עוד יתרון: מס ירושה
13/09/2018 | 18:56
1
81
לזר התקרה היא 60K$ לאמריקאי 11M$
 
לצפיה ב-'תודה רבה על העזרה.'
תודה רבה על העזרה.
14/09/2018 | 07:46
43
לצפיה ב-'לידיעתי גם בהיבט המיסוי ישנו הבדל מהותי'
לידיעתי גם בהיבט המיסוי ישנו הבדל מהותי
21/09/2018 | 18:22
20
אזרח אמריקאי אינו מחויב בתשלום מקדמה לרשות המיסים בכל פעם שהוא מושך כסף. אזרח ישראלי המחזיק ב LLC ומושך כסף מהחברה חייב בתשלום "מקדמות" ע"ס 39.6% מהסך הכולל אותו הוא מושך. הכסף נשאר ברשות המיסים האמריקאית עד להגשת הדו"ח השנתי, לאחריו מתקבל החזר עבור החלק היחסי, בניקוי המיסים אותם הוא חייב. אזרח אמריקאי אינו מחויב בכך. 
לצפיה ב-'החל ב-2018 בוטלה "נקודת זיכוי" בסך 4050 דולר'
החל ב-2018 בוטלה "נקודת זיכוי" בסך 4050 דולר
22/09/2018 | 09:29
17
שאותה היה מקבל משקיע ישראלי שאינו אמריקאי
אז הנה עוד יתרון להיות משקיע אזרח ארה"ב -חבות המס שלו בהינתן נתונים זהים נמוכה יותר
 
אשר טוריאל רו"ח (משפטן) EA
לצפיה ב-'אופק invest מישהו שמע עליהם?'
אופק invest מישהו שמע עליהם?
13/09/2018 | 15:51
74
ויכול לדעת חוות דעת אם כדאי להשקיע איתם?
תודה רבה לעונים!
לצפיה ב-'שאלה שאלית'
שאלה שאלית
09/09/2018 | 23:56
31
181
אני קורא כאן וקצת לא מבין
למה, ישראלי, שגר בישראל, ואין לו אזרחות אמריקאית ירצה לקנות נכס בארה"ב מההון העצמי שלו?
כבר מזמן אין עסקאות ממש אטרקטיביות ששווה לשם הון עצמי מעבר לים.
יש בארץ השקעות שנותנות את ה 6% בסיכון הרבה יותר נמוך מלהשקיע בארהב עם הון עצמי.
למי שיש אזרחות אמריקאית ויכול לקחת משכנתא, אז זה סיפור אחר.
הרי כל היתרון בהשקעות נדלן זה המינוף (נסו לקבל הלוואה להשקעה בבורסה מהבנק...).
לרוב, אין מינוף, אין כדאיות כלכלית.
מה אני מפספס?
לצפיה ב-'בגלל שהם לא מסכימים עם'
בגלל שהם לא מסכימים עם
10/09/2018 | 01:45
128
"כבר מזמן אין עסקאות ממש אטרקטיביות ששווה לשם הון עצמי מעבר לים."
לצפיה ב-'כי משווקים חלקי לשון מוכרים לישראלים חלומות'
כי משווקים חלקי לשון מוכרים לישראלים חלומות
10/09/2018 | 09:01
119
של תשואות של 8% ומעלה.
8% זה באמת מאד אטרקטיבי ואולי שווה להשקיע את כספך מעבר לים, זה שבפועל יקבלו הרבה פחות זה פחות מעניין את המשווקים, הם את עמלת התיווך השמנה כבר קיבלו.
אגב:
"(נסו לקבל הלוואה להשקעה בבורסה מהבנק...)"
את שום בעיה עם זה ואפשר בקלות (עדיף לא מבנק).  אני עושה זאת שנים רבות.
 
לצפיה ב-'תלוי מי'
תלוי מי
10/09/2018 | 16:31
27
111
לרוב מי שנתקלתי בו, פשוט אין מושג. אנשים שאין להם הבנה בשוק ההון. אלה מעמד ביניים גבוה שרוצה לצאת ממירוץ העכברים.
הם שמעו/קראו איזה מנטור שטחי בסגנון "אבא עשיר, אבא עני" (במקרה הטוב), או אלון גל, שמעו את צמד המילים "הכנסה פסיבית", ועכשיו הם משוכנעים שאם הם רק יעשו את הצעד, אז כנראה שתוך חמש שנים הם ייצאו לפנסיה.
הדשא של השכן תמיד נראה ירוק יותר, הסיכונים בארה"ב נראים קטנים מרחוק, רמת המחירים בישראל מאד גבוהה, והם מתפתים להשקיע ברמות סיכון שהם לא מבינים.
שנייה וחצי אחרי הרכישה הראשונה שלהם, הם כבר ממליצים לכולם, אם לא "מלווים" משקיעים. אחרי שהאמת מתפוצצת להם בפנים, לא תשמע מהם מילה.
לזה תוסיף משווקים שגילו תחום אפור ולא מפוקח (תיווך של נדל"ן בחו"ל).
התוצאה היא אקו-סיסטם שלם שבו חבורה של בורים* מעודדת אחד את השני לקנות.
 
יש גם סוג אחר.
יש כאלה שרוצים לגוון את התיק שלהם (בכל זאת, בישראל יש איזה סיכון בואו פוליטי קטנטן), או שחושבים להתחיל בנכס אחד כדי לייצר בסיס שבו הם כן יוכלו לקחת מינוף בעתיד.
 
כבר כתבתי כאן כמה פעמים שאין היגיון בעיניי ברכישה של נכס יחיד וקטן בארה"ב. צריך פעילות שמצדיקה התעסקות (וכמובן, יכולת להתעסק).
 
* כשאני כותב "בורים" זה לא עלבון. כולנו בורים בתחומים מסויימים.
לצפיה ב-'שאלה שאלית 2'
שאלה שאלית 2
10/09/2018 | 18:41
26
112
צבי, אתה צודק
אדם המוכן להשקיע כ - 80 אלף דולר בארה"ב (לרוב אלו דירות לא משהו בלשון המעטה), נראה לי שטוב יעשה וייקח את הכסף הזה, יוסיף לו מינוף, והופ יש לו דירה בארץ בבאר-שבע/חיפה שיחד עם המינוף ייתן לו תשואה דומה ללא סיכוני מטבע.
חישוב פשוט...
ומי שנורא מתעקש להשקיע בארה"ב עם ההון העצמי שלו, עדיף לפחות בסיבוב ראשון לעשות זאת עם חברות גדולות שרוכשות מולטיפמלי. לחוש טיפה את מה שזה נותן ואז להחליט מהי ההשקעה הפיננסית העדיפה מבחינתו.
לצפיה ב-'כאן אנחנו לא מסכימים'
כאן אנחנו לא מסכימים
10/09/2018 | 20:27
101
מה הוא איבד דווקא בחיפה או בבאר שבע במחירים של היום? באותו זמן נמכרות במחיר למשתכן דירות במחירים זולים יותר. יש סיכון לא מבוטל לירידת מחירים.
אם יש לו כבר דירה, אז גם הרבה מינוף הוא לא יקבל.
ואיפה הפיזור?
ואיפה הנזילות?
 
להשקיע דרך חברות גדולות שמשווקות בארץ מולטי פאמילי זאת טעות קשה. רובן מוכרות פנטזיות והסיכונים גבוהים מאד. שוב, אין פיזור, והנזילות אפילו יותר גרועה.
 
מה שאתה כותב נובע מאותה תפיסה שאלון גל ודומיו דוחפים. תפיסה שאומרת שאדם צריך להשקיע באופן אקטיבי בכל מחיר. בסכומים האלה עדיף למשקיע הלא מתוחכם לקנות את תשואת השוק (תעודות סל על מדדי מניות ואג"חים, למשל), ולא לנסות להכות אותו, על ידי כל מיני השקעות שדורשות ידע.
לצפיה ב-'80 אלף זה נמוך'
80 אלף זה נמוך
11/09/2018 | 01:52
22
98
אבל נגיד 150 אלף וצפונה, אפשר בהחלט למצוא בתים נורמלים באזורים נורמליים.
הורים של מישהו בכיתה של הבן שלי, קנו בית בשכונה לידנו ב-160 אלף דולר. מדובר על 573 אלף שקל. הבית נמצא בסקול דיסטריקט מעולה, שכנים טובים. בלי פשע. איפה אפשר למצוא משהו כזה בישראל?
 
כן, עם מינוף, אפשר שסכום כזה יהיה מקדמה על בית בישראל. אבל זה לא בהכרח יניב  הכנסה נורמלית
 
לצפיה ב-'גם ב-150,000 אין לישראלי ממוצע מה לחפש שם'
גם ב-150,000 אין לישראלי ממוצע מה לחפש שם
11/09/2018 | 18:34
21
101
בסופו של דבר מדובר על cap של 6%.
 
הארנונה אצלכם לבד יותר גבוהה מהריבית על המשכנתא.
תוסיף את זה שישראלי יצטרך לשלם לפחות 30% מהרווח למס הכנסה בארץ, עלויות של רו"ח, וחברת ניהול.
לצפיה ב-'מי דיבר על משכנתא?'
מי דיבר על משכנתא?
11/09/2018 | 21:09
20
80
אני מדבר על מישהו שיש לו כסף להשקיע, והוא שם 150 אלף על נכס בארה"ב. במחיר הזה אפשר לקנות 2 נכסים קטנים, נכס אחד בינוני, או אפילו נכס עם 2 יחידות (תלוי איפה משקיעים).
באזור שלנו יש את ערי הפריפרייה, כמו ברייטון, ששם אכן המיסים יקרים. אבל יש את העיר רוצ'סטר עצמה, שיש להם מיסים הרבה יותר נמוכים.
 
בישראל, 150 אלף דולר בקושי מספיק למקדמה ואז צריך משכנתא. הוצאות כמו רו"ח, מס הכנסה וכו' בכל מקרה יש למשקיעים.
 
לצפיה ב-'המסים אצלכם יקרים בכל מקום'
המסים אצלכם יקרים בכל מקום
12/09/2018 | 08:21
19
80
באזורים הזולים זה סביב 3-4% משווי הנכס כל שנה.
זאת אומרת שמי שקונה נכס ב-573,000 שקל, קונה איתו גם התחייבות של 20,000 שקל בשנה.
שזה בערך מה שמשלמים בריבית על משכנתא בישראל של 573,000 שקל.
 
יש כמה הבדלים, אבל בגדול Property Tax זה לא יותר טוב ממשכנתא.
אתה צודק שבאזורים היקרים זה אפילו יותר גרוע.
 
תוסיף לזה את דמי הניהול, את עלויות הדיווח, ואת פערי המיסוי בין השקעה בארה"ב להשקעה בישראל, ותבין למה עבור ישראלי, נכס ישראלי עם אותה שכירות כמו ברוצ'סטר שווה יותר מפי 3
לצפיה ב-'זה יותר כמו 2-3%'
זה יותר כמו 2-3%
12/09/2018 | 09:12
18
56
כמו כן, משכנתא בישראל, על מיליון שקל, זה תשלומים חודשיים של בערך 4.7 אלף שקל לחודש או 56 אלף שקל לשנה. אם נגיד זה רק חצי מיליון שקל, זה עדיין 28 אלף שקל בשנה
כמעט בלתי אפשרי למצוא נכס בישראל ב-150 אלף דולר, וצריך להוסיף לזה חצי מיליון שקל+
 
אז מצד אחד אפשר לקחת 150 אלף דולר, לקנות נכס בארה"ב שיכניס 1,500 דולר שכירות, אבל יש מיסים של בערך 20 אלף שקל. מצד שני אפשר לקחת את ה-150 אלף דולר, להוסיף עוד 150 אלף דולר, כדי להשיג דירה בישראל באזור ה-1 מיליון שקל, ואז יש משכנתא שנתית של 28 אלף שקל.
יוצא שמשכנתא בישראל יותר יקרה ממיסים.
 
או במילים אחרות, אתה מנסה לטעון שהריבית על המשכנתא היא נמוכה מהמיסים שאני משלם על נכס בעיר. מכיוון שאני משלם כ-2.5-3% ריבית, האם באמת אפשר להבטיח שב-30 שנים הקרובות ריבית על משכנתא בישראל יהיה מתחת ל-3%?
 
 
לצפיה ב-'מקבל את התיקון שלך. 3%'
מקבל את התיקון שלך. 3%
12/09/2018 | 15:43
17
49
אני מרגיש סבבה עם זה.
 
ברוצ'סטר ההכנסה ברוטו תהיה 18,000$.
נוריד 3 חודשים תחזוקה, ביטוח ו-Vacancy (זה כולל תיווך, רענון דירה, וכו')- 4,500$.
נוריד 4,500$ ארנונה.
נוריד 1,500$ דמי ניהול.
נוריד 400$ לרו"ח ומנהלות (LLC, דיווח בארה"ב ובישראל).
נשארנו עם 7,000$.
קח סדר גודל של 4,500$ פחת.
נשארת עם רווח לצרכי מס של 2,500$. צריך לשלם על זה בארץ מס שולי- זה 750$.
 
בסוף הסיפור המשקיע נשאר עם הכנסה שוטפת של 6,350$. בערך 4.2%.
 
עכשיו באר שבע. ה-Cap באזורים הטובים בבאר שבע הוא סביב 4-5%. ניקח 4.5%.
המשקיע שלנו שם 150,000$, ולוקח משכנתא של 100,000$.
ההכנסה ברוטו היא 250,000$ כפול 4.5%. זה בערך 11,250$.
הוא ישלם ריבית קבועה (ל-25 שנה, אבל אנחנו נניח 30 שנה) של 4.5%. מקור: https://www.atidmpm.co.il/681-%D7%A8%D7%99%D7%91%D...
לצורך הפשטות, אנחנו נתעלם מהאלמנט של החזר הקרן. הוא ישלם 4,500$ בשנה ריבית.
בנוסף יהיו לו ביטוח, Vacancy, תחזוקה, ודמי ניהול. ניקח 3 חודשים. זה 2,800$.
וזהו. סה"כ הוצאות- 7,300$.
נשאר עם הכנסה שוטפת של 3,950$. תשואה של 2.6%.
40% פחות מרוצ'סטר!!!
 
אז מה הבעיה שלי עם מה שכתבת? האינפלציה.
בוא נמכור את הנכס בעוד 30 שנה.
נניח שבשני הנכסים תהיה עליית ערך של 2.4% בשנה. כלומר,השווי של הנכסים יוכפל. נניח גם שאין שינוי בשער השקל/דולר.
 
הנכס ברוצ'סטר יהיה שווה 300,000$. מזה צריך לשלם 25% אחוז מס למדינת ישראל. זה 75,000$. אני יודע שלא אמורים להפחית את ערך הקרקע, אבל נתתי לך ליהנות מהפחת במשך 30 שנה (והדקדקנים ישימו לב שבחישוב המס השנתי אפילו נתתי לך ליהנות מאינפלציה בפחת). אז בריבית דריבית, המשקיע שלנו יקבל פחות מ-1.4% בזכות עליית הערך. סה"כ 5.7% שנתי.
 
הנכס בבאר שבע יהיה שווה $500,000, אבל צריך לשלם לבנק 100,000$ של הקרן. מסים? 0. אז המשקיע שלנו יישאר עם 400,000$. תשואה שנתית של 3.3% מעליית ערך.
לכמה הגענו? 5.7%.
 
לקחתי פה כמה הנחות מפשטות, שאפשר להתווכח עליהן- Interest Only, יחס מינוף, מכירה אחרי 30 שנה, אינפלציה של 2.4%, וכו'.
השורה התחתונה היא שגם אם אפשר לקבל עוד אחוז אחד של תשואה, לא הגיוני לצאת בשביל זה לחו"ל, אלא אם כן יש שיקולים מיוחדים (למשל, יש למשקיע כבר דירה או שתיים להשכרה בארץ, ואז הוא חייב במס בישראל, וגם יש הגיון בפיזור לחו"ל).
 
שלא יהיה ספק, אני ממש לא ממליץ להשקיע בבאר שבע.
רק מציע להיכנס לפרופורציה כשרואים את ההכנסה ברוטו ברוצ'סטר
לצפיה ב-'כל זה כמובן על הנייר'
כל זה כמובן על הנייר
12/09/2018 | 16:42
16
42
במציאות יכול להיות 1,001 משתנים שיכולים לשנות לגמרי את כל המשוואה.
 
בארה"ב, אם בוחרים אזור שחשוף לטבע (חוף המזרחי - הוריקנים, חוף מערבי - רעידות אדמה/שריפות), הרי שיכול להיות שב-30 שנים האלו הבית יכול להיהרס. בישראל, יכול להיות מלחמה ונופל טיל על הבית.
מבחינה כלכלית, רוצ'סטר ספגה מכה בגלל היעלמות של 2 חברות ענק, אבל העיר עדיין יציבה. ישראל אמנם ניצלה מהמשבר הכלכלי של 2008, אבל אני רואה את שוק הנדל"ן בישראל בתור בועה שכל רגע עלולה להתפוצץ. לכן, אם מסתכלים על תקופה של 30 שנה, אי אפשר לדעת מה יהיה.
 
כמובן שהשתמשנו ברוצ'סטר/באר שבע בתור דוגמאות, רק בגלל שזה מוכר לנו. יש אזורים בארה"ב הרבה יותר אטרקטיביים מבחינת נדל"ן. אני לא מחפש, בגלל שאני מסתפק בשוק שקרוב לבית. אבל ישראלי שמחפש בארה"ב, יהיה לו הרבה יותר אופציות. בישראל, הרבה מהנדל"ן פחות אטרקטיבי מבאר שבע כשבאים עם הון עצמי של 150 אלף דולר. אין הרבה אזורים בו אפשר לקנות נכס מניב בפחות ממיליון שקל. לכן רוב ישראל חסומה למישהו עם הון כזה, כי זה אפילו לא יספיק להון העצמי שדרוש למשכנתא. לנו יש בתים ברוצ'סטר, די טובים, שקנינו באזור ה-70 אלף דולר. אם למישהו יש את הסכום הזה, רוב ישראל סגורה בעיניו, ובארה"ב אפשר למצוא נכסים (אם כי פחות טובים לסטנדרט שלנו)
 
 
אז כן, אם לוקחים את המספרים בצורה פשוטה ויוצא הפרש של 1-2 אחוז, לא שווה ללכת לצד השכני של העולם. אבל אם מוצאים עיסקאות שההפרש יוצא 3-5%, אבל עם אותו רמת סיכון, אולי זה כן שווה.
לצפיה ב-'תשווה תפוחים לתפוחים'
תשווה תפוחים לתפוחים
12/09/2018 | 18:27
1
52
באג"ח ישראלי דולרי ל5 שנים אתה יכול לקבל היום 4% בקלות.
הריבית בארה"ב גבוהה יותר משמעותית מאשר בארץ אז 3% רק מכסה את הפרש הריביות, זו עדיין לא תשואה עודפת.
 
לצפיה ב-'אני יכול לשער שאפשר למצוא'
אני יכול לשער שאפשר למצוא
12/09/2018 | 20:21
40
אינספור השקעות בהן ניתן לקבל יותר מ-4%.
הדיון פה הוא על השקעות נדל"ן בטווח של 4-12% עם השוואה של ישראל וארה"ב.
לצפיה ב-'צריך להתחשב במספרים, וגם בסיכונים'
צריך להתחשב במספרים, וגם בסיכונים
12/09/2018 | 18:59
13
55
זה נכון שאי אפשר לדעת מה יהיה, ושיכולים להיות 1001 תרחישים.
ובכל זאת, כדי לקבל החלטות צריך להניח הנחות.
השתדלתי לקחת הנחות מפשטות וסבירות יחסית. אם יש איזו הנחה שנראית לך לא סבירה, תרגיש חופשי להעיר/להאיר.
 
ספציפית לגבי באר שבע מול רוצ'סטר- לרוצ'סטר יש יתרון משמעותי בקטע של הביטחון (מקסימום טרודו יירה עליה גראס רפואי), אבל לבאר שבע יש קייס יותר טוב בעיניי.
גידול דמוגרפי חזק, זרם של מעסיקים, יחסי בעל בית-דייר נוחים יותר, וביטחון אישי עדיף.
 
אתה מאמין שהשוק בישראל בבועה. הראיתי לך שלמרות הבועה הישראלית רוצ'סטר עדיין לא יותר משתלמת עבור הישראלי (וגם אני חושב שהמחירים בישראל גבוהים. העניין הוא שגם בארה"ב).
 
המחיר הממוצע של דירות שנמכרו בישראל הוא קצת פחות ממיליון וחצי שקל, ככה שההון העצמי שציינת בהחלט מספיק לרכישה של דירה בארץ.
4.5% זה לאזור לא רע בבאר שבע (קרוב לאוניברסיטה ובית החולים).
באזורים פחות טובים, כנראה שתקבל Cap Rate יותר גבוה.
 
בסוף הגענו לבתים שנמכרים בארה"ב כיום ב-70,000$ כדי לקבל עוד 3% תשואה?
מה אנחנו, פסיפיק הולדינגס?
לצפיה ב-'בית ממוצע ברוצ'סטר'
בית ממוצע ברוצ'סטר
12/09/2018 | 20:13
12
52
עולה 135 אלף דולר או קצת פחות מחצי מיליון שקל. כמובן שאנחנו מדברים על בתים ב-150 אלף, כלומר בתים בשכונות קצת יותר טובות. אם רוצים באמת בתים טובים, אפשר למצוא באזור ה-160-200 אלף בקלות.
בית בישראל עולה פי 3. כלומר רמת הסיכון היא גבוהה יותר.
 
נכון, אין גידול דמוגרפי חזק ברוצ'סטר, אבל יש בפרברים של רוצ'סטר. יש הגירה של המון אקדמאים לאזור, בעיקר בגלל האוניברסיטה/בית חולים המצוינים פה. אני חושב שהרמה של האוניברסיטה/בית חולים עולה על הרמה של אוניברסיטת בן גוריון ובי"ח סורוקה.
 
הבעיה בהשקעה בישראל זאת המגבלה של המשכנתא. אדם יכול לחסוך חצי מיליון שקל, אבל אם לא מאושר למשכנתא, אין לו סיכוי לקבל דירה. פה אפשר פשוט לקנות את זה בלי משכנתא.
 
אני לא אוהב להתעסק עם בתים ב-70 אלף, אבל מצאתי בית ממש טוב, ולא יכולתי לוותר עליו(מרחק הליכה לבית חולים/אוניברסיטה, גימורי עץ יפים בבית). צריך להיות הרבה יותר בררנים בטווח מחירים האלה, אבל אני מכיר הרבה אנשים שעשו פה קריירה מבתים כאלה. בית כזה אולי יהיה המקבילה של בית בפחות ממיליון שקל בבאר שבע. אני כמובן לא מדבר על בתים ב-10-30 אלף דולר, שמשום מה מושך ישראלים.
לצפיה ב-'אתה לא כנה עם עצמך'
אתה לא כנה עם עצמך
12/09/2018 | 21:04
11
51
קודם כל, עצם המרחק מהווה סיכון.
הוספה של בית של 70,000$ לפורטפוליו קיים, זה לא דומה להחזקה של בית יחיד כזה.
 
מ-1970 אוכלוסיית באר שבע גדלה ב-150% (אני לא מתייחס כרגע ליישובים שמקיפים אותה.
מחוז מונרו צמח ב-4%.
אין לי נתונים לגבי כמה השכירות בבאר שבע צמחה מאז לעומת ברוצ'סטר, אבל אני יכול לנחש.
זה שה-Cap Rate בבאר נמוך יותר (המחיר גבוה יותר לעומת השכירות), לא אומר בהכרח שזו השקעה מסוכנת יותר.
יכול להיות שהשוק צופה שבאר שבע תמשיך לצמוח מהר יותר מרוצ'סטר (כפי שקורה כבר עשרות שנים).
לצפיה ב-'בוודאי שהמרחק הוא סיכון'
בוודאי שהמרחק הוא סיכון
12/09/2018 | 22:18
10
45
אבל אם מוצאים מנהל נכסים טוב, ובאים לביקור מידי פעם, אפשר לשים את ההשקעה על טייס אוטומט.
מחוז מונרו מורכב מהרבה עיירות/כפרים ועוד שלל סוגי ישובים. רוצ'סטר היא העיר הראשית.
נכון, רוצ'סטר ספגו מכה רצינית בגלל 2 חברות ענק שהתכווצו בצורה רצינית (זירוקס וקודאק). אם מסתכלים על העיירות בפרברים, מגלים שהרבה מהם נשארו יציבות משנות ה-70, וחלקן אף גדלו מאוד.
ההסבר שקיבלתי הוא שכשקודאק קרס, הרבה אנשים ממעמד הביניים עזבו את האזור. המהנדסים/מנהלים/אקדמאים נשארו באזור והקימו חברות אחרות. אנשים עניים נשארו כי אין להם לאן ללכת. אז עיר כמו רוצ'סטר, שבעיקר מעמד הביניים ספג מכה רצינית בגלל קודאק. אבל הפרברים והשכונות הטובות ברוצ'סטר, ששם יש את האקדמאים, צמחו ומחירי הנדל"ן שם נשארו יציבים.
העניים ברוצ'סטר גרים בבתים ששווים 5-50 אלף דולר. לרוב בשכונות שלא הייתי נכנס אליהם. יש כמה ישראלים שמשקיעים בחברות האלו, ובעיקר דופקים ישראלים פראיירים שלא מבינים באזור.
הבתים הנורמלים הם מ-100 אלף דולר ליחידה. כלומר בית בודד יעלה בערך 150+, בית כפול יעלה בערך 200+. שם גרים חלק ממעמד הביניים שנשאר באזור. בתים במחיר של 180+ ימשכו אקדמאים ומעמד גבוה יותר. כלומר מה שהתכווץ ברוצ'סטר זה בעיקר אוכלוסיה שהולכת לבתים  בשווי של 50-100 אלף ליחידה.
לנו יש בתים שמכוונים לסטודנטים, אקדמאים, צעירים עם עבודה טובה וכו'. השקעה מאוד יציבה לדעתי.
לצפיה ב-'Classic inner city'
Classic inner city
13/09/2018 | 14:40
9
36
זה תואם למה שקרה בהרבה ערים בארה"ב, והשורה התחתונה דומה.
 
מסביב לרוב הערים האלה יש גם אזורים טובים.
 
לכל עיר הסיפור שלה, והקייס שלה למה היא חזרה או עומדת לחזור. המחירים הזולים במקומות האלה נובעים מהחשש להמשך התדרדרות.
חלק מזה נובע מהתחליפים הרבים שיש לתושבים החזקים (וזו גם הסיבה שאוניברסיטת בן גוריון ובית חולים סורוקה עדיפים על אלו רוצ'סטר. לרוצ'סטר יש עשרות אלטרנטיבות. למקבילות בבאר שבע אלטרנטיבות ספורות).
 
יש עוד גורמים שהגנו על הערים בישראל מהתדרדרות דומה, אבל לך תדע. אולי יום אחד זה יקרה גם כאן
לצפיה ב-'רק בשביל הדיון'
רק בשביל הדיון
13/09/2018 | 16:09
8
34
 
"העיר באר שבע בולטת בירידה החדה דווקא בדירות החדשות (כלומר דירות שנרכשות מקבלנים). בבאר שבע נרשמה ברבעון השני ירידה של 35.1% ברכישות דירות חדשות, לעומת הרבעון המקביל ב-2017"
לצפיה ב-'לא בטוח שרלוונטי לדיון'
לא בטוח שרלוונטי לדיון
13/09/2018 | 18:56
7
26
סתם דו"ח מעצבן. בתור כלכלן, די מבאס לראות סקירה ברמה כזו, ולדעת שהמסים שלך משלמים עליה.
מדובר על אזור באר שבע, ולא על העיר.
מה כלול באזור? שאלה טובה.
אין שום אזור דרומי לבאר שבע, אז אילת כנראה כלולה.
אשדוד כלולה באזור רחובות (כי למה שלעיר השישית בגודלה בישראל יהיה אזור נפרד? אתה יודע כמה עצים עולה להוסיף עוד עמודה באקסל?).
בקריית גת יש הרבה בנייה. האם היא עם באר שבע או עם רחובות? לא יודע.
 
בכל מקרה יש ירידה בכמות הרכישות ברוב ארץ. על זה אין ויכוח.
לצפיה ב-'אתה עשית את אותו דבר'
אתה עשית את אותו דבר
14/09/2018 | 01:08
6
25
כשדיברת על מחוז מונרו. מה שקורה ברוצ'סטר שונה לגמרי מנגיד ברייטון.
לצפיה ב-'ממש לא אותו דבר'
ממש לא אותו דבר
14/09/2018 | 09:12
5
25
קודם כל, המחוז שלך הרבה יותר קטן מההערכה הכי שמרנית של אזור באר שבע (מבאר שבע עד אילת- מרחק של 200 ק"מ. לרוצ'סטר וברייטון יש להם גבול משותף אם אני לא טועה. גם אם תלך הכי רחוק מרוצ'סטר במחוז מונרו זה בערך 30 ק"מ).
 
דבר שני- אתה הבאת שינוי בנתון שולי ונקודתי על פני פרק זמן קצר (שינוי שנתי בדירות חדשות שנמכרו ברבעון).
אני לקחתי נתון משמעותי על פני זמן ממושך (צמיחה דמוגרפית על פני 50 שנה).
זה שאתה משווה בין הרלבנטיות של הדברים זה מצחיק.
 
ברור שכל מקרה לגופו.
תראה לי מקום אחד במחוז שלך שצמח דמוגרפית כמו באר שבע, ובוא נראה מה התשואות שם
לצפיה ב-'ההשוואה הזאת מטופשת'
ההשוואה הזאת מטופשת
14/09/2018 | 16:43
4
24
כי הדמוגרפיקה של ישראל השתנתה הרבה בשנים האחרונות. אם מסתכלים על ה-30 שנים האחרונות, האוכלוסיה בישראל הכפילה את עצמה. לכן כל עיר גדולה, היה גידול משמעותי ב-30 שנים האחרונות.
 
אני גם יכול להגיד, שקבוצת הכדורגל של באר שבע יותר טובה מקבוצה הכדורגל של רוצ'סטר. האם זה מוסיף משהו לדיון? לא.
 
זה שהדמוגרפיה של באר שבע זה טוב ויפה, אבל זה רק נתון אחד מבין המון נתונים. אתה פה הכלכלן. אתה יודע שאי אפשר להצביע על נתון אחד ועל פי זה להחליט שב-30 שנים הקרובות, הנדל"ן בבאר שבע יעלה בקצב גבוה.
לצפיה ב-'אתה מסתלבט? הדמוגרפיה היא אינדיקטור חזק מאד לביקוש'
אתה מסתלבט? הדמוגרפיה היא אינדיקטור חזק מאד לביקוש
14/09/2018 | 17:47
3
27
אם אתה חושב שהגידול הדמוגרפי לא רלוונטי, אז אתה בביזנס הלא נכון.
 
גם בארה"ב האוכלוסיה גדלה באופן מובהק (פחות מישראל). בערך 50% ב-50 השנים האחרונות. אבל לא בכל המחוזות היה גידול באוכלוסיה.
מונרו קאונטי כמחוז לא גדל.
מילא אם המחירים היו גבוהים, אבל כמו שאתה מקפיד להזכיר, יוקר המחייה (ומחירי הנדל"ן) בין הזולים בארה"ב ועדיין אנשים לא עוברים לגור שם.
 
כנראה שכשאמריקאים קונים בית, הם מגיעים למסקנה שהמחוז לא מספיק אטרקטיבי.
אולי זה המרחק, הקור, או התעסוקה. לא יודע.
השורה התחתונה היא שכבר 50 שנה שהם הולכים למקומות אחרים.
 
אגב, ברור שיש ערים במחוז שלך שכן גדלות, ואני מוכן להתערב איתך שהמחירים בהן גבוהים יותר, והתשואה משכירות נמוכה יותר.
אולי גם יחול שינוי, והביקוש לרוצ'סטר יחזור (וכבר כתבתי שלכל inner city יש את הקייס שלה).
נכון לעכשיו זה ממש לא קורה, זה מהווה סיכון, וזה גורם למשקיעים לדרוש תשואה גבוהה יותר מבמקומות שיש להם ביקוש.
לצפיה ב-'לא אמרתי שזה לא רלוונטי'
לא אמרתי שזה לא רלוונטי
14/09/2018 | 19:05
2
27
אלא שזה רק נתון אחד מבין המון נתונים שצריך להתחשב בהם.
 
ממה שהוותיקים פה הסבירו לי, הרבה אנשים דווקא כן עוברים לאזור. אבל גם הרבה עוזבים.  אחד המעסיקים הגדולים פה זה האוניברסיטה. אז אנשים עם תארים מתקדמים עוברים לפה בשביל האוניברסיטה. אנשים בלי תארים מתקדמים, עוזבים כי קשה להם למצוא עבודה פה.
 
כמובן שאנשים אקדמאים, שעובדים במחקר/מעבדה/דוקטורט/רפואה, רוצים מגורים באזורים טובים, עם חינוך טוב, קניות, בטחון וכו'. לכן הרבה מהפריפרייה של רוצ'סטר התפתחה מאוד בשנים האחרונות. מחוזות החינוך של ברייטון ופיסטפורד הם בין הטובים במדינה. מצד שני, העיר רוצ'סטר עצמה איבדה המון תושבים (332 אלף ב-1950, 208 ב-2017). אבל זה בעיקר בשכונות החלשות, ולא בשכונות המבוקשות.
לכן מחוז מונרו לא בהכרח נשאר במקום, אלא משתנה מבחינת אוכלוסיה בינונית שעוזבת, ואוכלוסיה חזקה שבאה לאזור.
בוודאי שהמחירים בערי הפריפרייה גבוהים יותר. בוודאי שהמיסים גבוהים יותר ולכן התשואה נמוכה יותר. אנחנו עכשיו בתהליך של קניית נכס שלישי בברייטון, וזה לא חזק כמו הנכסים שיש לנו באזורים הטובים של רוצ'סטר. אבל זה מביא איתו אוכלוסיה חזקה יותר, ולכן השקעה יציבה יותר.
 
אגב, הרגע הסתכלתי על הנתונים של מחוז מונרו:
1950 - 487 אלף
1960 - 586 אלף
1970 -  711 אלף
1980 - 702 אלף
1990 - 713 אלף
2000 - 735 אלף
2010 - 744 אלף
2017 - 747 אלף
 
למעט עשור אחד (1980 מול 1970), כל עשור היה עלייה באוכלוסיה במחוז. אז זה לא מדויק ש "מונרו קאונטי כמחוז לא גדל."
לצפיה ב-'מ-1970 האוכלוסייה גדלה ב-5%'
מ-1970 האוכלוסייה גדלה ב-5%
14/09/2018 | 21:35
1
19
זה מעט.
חשוב לציין שאם מוציאים את רוצ'סטר מהמשוואה, אז המחוז גדל ב-25%. זה הרבה יותר טוב (אבל עדיין חצי מהגידול הארצי).
 
לפי דעתי זה לא רק נתון אחד מבין המון נתונים, אלא אחד הנתונים הכי חשובים.
 
כשיחצ"נים כותבים פה על תשואות גבוהות בכל מיני מקומות, אנחנו יודעים להזכיר להם את הביקוש הנמוך (שמגלם סיכון שלא קיים ברוב המוחלט של ישראל כיום), וזה נכון במידה מסוימת גם לגבי רוצ'סטר
לצפיה ב-'כפי שכתבתי מקודם'
כפי שכתבתי מקודם
14/09/2018 | 22:09
20
האוכלוסיה באזור השתנתה. הרבה אנשים ממעמד הביניים עזבו, הרבה אקדמאים עברו לאזור.
תיקח עיר כמו Henrietta. הם עלו מ-33 אלף ב-1970 ל43 אלף ב-2016. עלייה של 30%.
Chili - מ-19 אלף ב-1970 ל28 אלף ב-2016. עלייה של 47%
Pittsford - מ25 אלף ל-29 אלף
Greece - מ-75 אלף ל-96 אלף. עלייה של 28%
Perinton - מ-31 אלף ל-46 אלף. עלייה של 48%
Penfield - מ-23 אלף ל-37 אלף, עלייה של 60%
Webster - מ24 אלף ל-44 אלף, עלייה של 83%
 
אז מה יש לנו פה? מעבר של אנשים מהעיר (רוצ'סטר העיר איבדה 90 אלף איש) לפריפרייה ולערים באזור. כלומר ב-50 שנה, המחוז כולו עלה ב-36 אלף איש. העיר המרכזית איבדה 90 אלף איש. כלומר, חלק מהאנשים ברוצ'סטר עברו לפריפרייה, חלק עזבו את העיר, ואוכלוסיה עברה למחוז, בעיקר לפריפרייה.
 
נכון. הגידול ברוצ'סטר ובאזור מאוד נמוך. יש קצת שינויים חיוביים, אבל מאוד איטיים. לכן ותיקי המשקיעים אמרו לי שזה מאפיין את האזור. השווי של הבתים עולה, אבל בצורה מאוד איטית. מנגד, כשהיה את המשבר ב-2008, זה כמעט לא השפיע על האזור. אז אם מחפשים השקעה בטוחה לטווח הארוך, עם אוכלוסיה טובה, הרי שרוצ'סטר זה מקום מעולה. יש המון אקדמאים שבאים לפה ללימודים/דוקטורט/התמחות וצריכים מקום זמני לכמה שנים. אבל אם רוצים רכבת הרים, בו נדל"ן יכול לעלות בקצב מהיר תוך כמה שנים, ולקוות שלא יהיה התרסקות, אז ישראל זה מקום טוב יותר.
לצפיה ב-'מי שמתעקש להשקיע בארה"ב'
מי שמתעקש להשקיע בארה"ב
11/09/2018 | 01:54
1
119
שלא יתעסק עם חברות ישראליות, ילמד היטב את החומר, יבוא לביקור בארה"ב, ימצא השקעה שמתאימה לו, יעשה מחקר. אחרת סביר להניח שזה יגמר רע.
לצפיה ב-''
11/09/2018 | 09:51
26
לצפיה ב-'למה ישראלי ירצה לקנות נכס בארה"ב '
למה ישראלי ירצה לקנות נכס בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
15/09/2018 | 23:04
55
הי אבי
 
ראה כמה מחשבות מטה לגבי הנקודות שהזכרת:

אני קורא כאן וקצת לא מבין
למה, ישראלי, שגר בישראל, ואין לו אזרחות אמריקאית ירצה לקנות נכס בארה"ב מההון העצמי שלו?
זה עניין סובייקטיבי של כל אחד. להלן מספר דוגמאות שתיעדתי מפי משקיעים ישראלים
-נגישות. רמות מחירים נמוכות יותר אבסולוטית מהנדלן בישראל
-משקיעים שמאמינים שיתכן תיקון מחיר ואו ירידת מחירים בישראל במהלך השנים הקרובות ובייחוד מחוץ לאזורי הביקוש הכבדים במרכז חשש לתיקון בפריפריה
- משקיעים באזורי הביקוש הכבדים שרואים תשואה של 2-3% בשנה על כספם ומעוניינים לשפר ביצועי תשואה ואו בשילוב עם אמונה של פוטנציאל עליית ערך נמוך בשנים הקרובות ואו ירידת מחירים בנדלן הישראלי
- סביבה רגולטורית ישראלית לא ידידותית למשקיעים (חוקי מיסוי חדשים ואי ודאות לחוקים הבאים על הקנה)
- פיזור השקעות 
- תפיסה ששוק הנדלן הישראלי מסוכן מהאמריקאי באספקטים בעלי משמעות- למשל הסביבה הפוליטית, למשל הסביבה החוקית שיותר ידידותית לשוכר מאשר לבעל הנכס 
- מזעור סיכונים - הורדת חשיפה לחוב ואו משכנתה בתיק ההשקעות למשל עקב אמונה לעליות ריבית למשל עקב רצון לשפר תזרים מזומנים בטווח בינוני קצר וניתן להשיג זאת טוב יותר בנדלן אמריקאי מאשר ישראלי שכמעט ובהכרח מוביל לתזרים חיובי שולי או אף שלילי ובטווח זמן קצר עד בינוני שלאחר ההשקעה
- רצון ליצור אפיק הכנסה חוץ ישראלי גיוון מקורות הכנסה
-רצון להתפתח וללמוד את תחום השקעות הנדלן בכלל ואו השקעות נדלן בארהב בפרט
 
כבר מזמן אין עסקאות ממש אטרקטיביות ששווה לשם הון עצמי מעבר לים.
הכללות והנחות ללא ביסוס הן אם כל הטעויות. ממליץ לך לבדוק וללמוד עוד. לעניין זה טוב הפתגם: אם תשגיח על הדקות, השעות ישגיחו על עצמן.
כלומר, רד לפרטי הפרטים. בדוק ביסודיות השקעות ספציפיות. תמיד יש הזדמנויות, תמיד אפשר לעשות כסף השאלה היא האם אתה מבין את ההשקעה, והאם אתה מבין את ההתאמה של ההשקעה לצרכים שלך. אם לא, אז לא כדאי להשקיע בכלל בלי קשר לתשואה.
יש בארץ השקעות שנותנות את ה 6% בסיכון הרבה יותר נמוך מלהשקיע בארהב עם הון עצמי.
סיכון הוא כל מה שאינך יודע. אבחנות:
-סיכון הוא גם סובייקטיבי. 
-ברמה האובייקטיבית אני בספק לגבי הטענה שלך שהסיכון בנדלן בארץ נמוך יותר בתשואה של 6%. 
- מינוף. מינוף הוא גם סיכון. אני אומר זאת כי אני משער שיתכן ואתה מכוון להשקעות ממונפות בישראל לעומת השקעות לא ממונפות בארהב ואו השקעות מסחריות לעומת השקעות למגורים. לכן יתכן ויש ספק בקביעה שלך הנ"ל ללא פרטים נוספים.

למי שיש אזרחות אמריקאית ויכול לקחת משכנתא, אז זה סיפור אחר.
הרי כל היתרון בהשקעות נדלן זה המינוף (נסו לקבל הלוואה להשקעה בבורסה מהבנק...).  לרוב, אין מינוף, אין כדאיות כלכלית.
 
-ניתן למנף השקעות נדל"ן בארה"ב גם אם אינך אזרח אמריקני
- כאמור מינוף זה סיכוי אך גם סיכון, לא בהכרח מינוף מקסימלי משתלם ואף להפך זה לרוב לא משתלם בטווח הארוך. והמינוף האופטימלי הוא עניין סובייקטיבי
- ניתן למנף בקלות גם השקעות בורסאיות, ושוב ראה הערה הנל לגבי מינוף
 
מה אני מפספס?
מקוה שהמידע מעלה נותן לך מספר נקודות נוספות לשיקול ולבחינה מעמיקה!
 
לצפיה ב-'ראש השנה חג שמח! + מאמר שחיברתי לחג'
ראש השנה חג שמח! + מאמר שחיברתי לחג
( לעמוד שלי בתפוז )
09/09/2018 | 15:59
1
71
שלום חברים
 
רציתי בהזדמנות הזו לאחל לכולכם חג שמח ושנה טובה לכם ולמשפחותיכם!
 
כמשקיעי נדל"ן, האנשים החברים בפורום שלנו מתאפיינים בשאפתנות, הצבת מטרות ויכולת חתירה להשגתן.
 
תחילת השנה העברית החדשה היא זמן מצוין לעצור לרגע
משגרת החיים, להעריך את מה שיש לנו
ולחשב מסלול מחדש לקראת הדברים שאנו רוצים להמשך.
 
ברוח החג רציתי לשתף אתכם במספר תובנות שיתכן ויכולות לעזור לחלק מכם בדיוק בעניין הזה!
 
 
מקוה שתפיקו ערך מהקריאה!
חג שמח ושנה טובה
לצפיה ב-'מאוד נחמד -תודה'
מאוד נחמד -תודה
10/09/2018 | 13:07
30
לצפיה ב-'קונדו ב NJ ?'
קונדו ב NJ ?
05/09/2018 | 13:48
11
117
אני מתכוון להשקיע בנכס בארה"ב
תקציב: 90,000$. חשבתי על קונדו ב NJ באזורים שלא רחוקים מני יורק. מה שכן, שמתי לב שדמי החזקה לרוב מעל $1000
בדקתי שעל נכס כזה אני יכול לקבל $2000 עד $2500 שכירות.
מצאתי כבר כמה נכסים דרך ב- Zillow. העברתי בקשה מסוכן שרשום באתר לקבל עוד פרטים.
מה דעתכם? האם הסיכון גבוה מדי?
תודה לכל העוזרים
לצפיה ב-'הסבירות היא שאתה לא מבין מה אתה קורא באתרים האלו.'
הסבירות היא שאתה לא מבין מה אתה קורא באתרים האלו.
05/09/2018 | 23:30
108
אין מצב שאתה יכול למצוא באזור שבו אתה מחפש נכס מסוג קונדו שיעלה רק 90,000$ מצד אחד ויכניס 2,500$ בשכר דירה חדשי מצד שני. 
או שאתה לא מבין את סוג הנכס - ומסתכל בנכסים מסוג קו-אופ כי אתה לא מבין את ההבדל בין קו-אופ לקונדו,
או שמדובר בנכס במצב תחזוקתי אללה-יסתור שממוקם באזור אללה-יסתור - שיכניס בשכירות רבע מהסכום שאתה כותב, ושישקיע אותך בהוצאות תיקונים ושיפוצים שהפקחים של ה  Bureau of Housing Inspection יכפו עליך כל פעם שהדיירים יתלוננו לעירייה.
לצפיה ב-'על איזו עיר מדובר?'
על איזו עיר מדובר?
06/09/2018 | 07:23
70
תצרף לינק לנכס כזה, ואסביר לך איפה הקאצ'
לצפיה ב-'בטוח שזה 90 אלף ולא 900?'
בטוח שזה 90 אלף ולא 900?
06/09/2018 | 07:30
3
79
אולי אתה משקיע ברבע חדר ולא בקונדו?
 
לא נשמע לי מחיר הגיוני בשביל NJ קרוב לניו יורק. ב90 אלף אתה יכול לקנות קונדו באמצע המדבר של אריזונה, אולי.
לצפיה ב-'המחיר ייתכן'
המחיר ייתכן
06/09/2018 | 13:31
2
78
בניוארק למשל (מן הסתם באזורים היותר גרועים).
לי הוא לא מסתדר עם השכירות, שהיא קצת גבוהה.
השאלה גם עם איזה עלויות נוספות זה מגיע
 
 
לצפיה ב-'ניוארק לא ממש קרובה לNYC'
ניוארק לא ממש קרובה לNYC
06/09/2018 | 15:27
1
52
לצפיה ב-'די קרובה'
די קרובה
06/09/2018 | 15:58
65
מ-penn station בניוארק זה 20 דקות ו-2.75$ ברכבת, ואתה ב-WTC (עם ה-path שממשיכה לתחנות צפוניות יותר).
5.5$ יביאו אותך ב-20 דקות לפן סטיישן.
גם התדירות עדיפה על רוב תחנות ניו ג'רזי.
 
גיאוגרפית, ניוארק רחוקה ממנהטן כמו חלקים גדולים מברוקלין, קווינס, והברונקס.
 
אבל זה קצת כמו לדבר על מה שטוב בירושלים. היציאה מהעיר...
לצפיה ב-'כמו שבוסטון כתב, זה קו-אופ'
כמו שבוסטון כתב, זה קו-אופ
06/09/2018 | 16:31
1
90
הקונה צריך להראות דוחות מס הכנסה ולעבור "ועדת קבלה".
 
לא כתוב במודעה, אבל הכל מרמז (גם המודעות בבניינים הצמודים שאומרות "NO RENTALS") שאסור להשכיר.
 
יש עוד פרטים שגורמים לקו אופ הזה להיות זול מהשכנים שלו, אבל זה לא באמת מעניין אותנו.
לצפיה ב-'גם באלה שמותר להשכיר'
גם באלה שמותר להשכיר
06/09/2018 | 17:04
82
השוכר צריך לעבור את הBOARD ויש להם את הזכות לסרב לו, זה לא רק בתיאוריה, זה באמת קורה!
 
לצפיה ב-'Maint of $1327.28'
Maint of $1327.28
08/09/2018 | 10:22
1
79
השכרת, לא השכרת.... 1330 דולר בחודש אתה צריך להוציא.
לצפיה ב-'וזה בלי לספור SPECIAL ASSESSMENTS שבבניין כזה יש כל הזמן'
וזה בלי לספור SPECIAL ASSESSMENTS שבבניין כזה יש כל הזמן
12/09/2018 | 06:31
40
הבניין הזה חשוף לכל כך הרבה עשן ופיח (הוא יושב פחות או יותר מתחת לפקק התנועה התמידי הכי גדול בחוף המזרחי - המבואות של ה GWB) ולכן דורש כל הזמן שיפוצים כדי למנוע את התדרדרות הצד החיצוני שלו שנפגע מהפיח וזיהום האוויר.
 
לצפיה ב-'בעית פאונדיישן או רק חיפוי '
בעית פאונדיישן או רק חיפוי
06/09/2018 | 14:37
7
113
לקחתי בית לאינספקשיין והשמאי מציין שבר בבריק בנושא סיידינג ולא פאונדיישן ואומר שראה שהפאונדיישן בסדר 
לדעתי שבר כזה נוצר מלחץ עצום שני לבנים שבורות כנראה מחדירת מים מתחת ליסודות 
ואז צריך לחפור לדעתי לשים גק ולמלא חול מלט
יש כמובן אפשרות לקחת מהנדס מבנים השאלה אם אפשר לסמוך עליו גם 
כנזק כזה יכול להוציא את הבית מאיזון וליצור לחצים במקומות אחרים 
מה אתם חושבים?  הייתם קונים? 
לצפיה ב-'מה שווי הבית?'
מה שווי הבית?
06/09/2018 | 15:26
3
63
לצפיה ב-'לפי המס 90000 נמכרים משופצים ב90000 אלף'
לפי המס 90000 נמכרים משופצים ב90000 אלף
06/09/2018 | 16:06
47
לצפיה ב-'אני אמור לשלם 57000 מסיים שיפוץ בערך 72000'
אני אמור לשלם 57000 מסיים שיפוץ בערך 72000
06/09/2018 | 16:09
1
46
לצפיה ב-'לא הייתי קונה בלי בדיקה יסודית של זה'
לא הייתי קונה בלי בדיקה יסודית של זה
06/09/2018 | 17:08
58
לך תדע מה זה ומה כרוך בלסדר את זה.
אולי האינספקטור יוכל להפנות אליך מישהו.
 
לצפיה ב-'המשמעות של הסדק תלוייה בהמון גורמים. '
המשמעות של הסדק תלוייה בהמון גורמים.
06/09/2018 | 19:00
61
נתחיל מההתחלה: זו לא בעייה של "חיפוי בלבד".
מצד שני - זו לא בהכרח "בעייה בפאונדיישן" שדורשת תיקון יקר ומסובך כמו שאתה תיארת.
כמה הבעייה חמורה ומשמעותית וכמה יקר יהיה לתקן אותה מאוד תלוי בהמון גורמים:
גיל הביית (כמה עשרות שנים הוא כבר עומד),
קצב התפתחות הסדק (איך הסדק נראה  לפני 5 שנים, איך הוא נראה לפני שנתיים...),
ואילו סדקים אחרים יש בבית.
הסדק הזה לא יכול להיות "ילד יחיד". אם הביית אכן שוקע בצד כלשהוא - יש בהחלט סיכוי שיש עדויות נוספות כמו למשל תיקרה או ריצפה שמתרחקת מהקיר ויש סדק  ביניהם שאולי מוסתר מאחורי ה baseboard או הקרניז שהדביקו לתיקרה כדי להסתיר את הצרה. או סדקים בריצפה \ ב slab  וכיוצ"ב.
אחרי בדיקה יותר מדוקדקת וחקר ההיסטוריה של הבית - אפשר יהיה לדעת אם זה סדק שלא דורש יותר מקצת סיליקון איטום כל 4-5 שנים - או שהבית נמצא בתהליך שקיעה מואץ וילך פייפן תוך 5 שנים.
לצפיה ב-'סדק'
סדק
07/09/2018 | 02:40
41
יוסי,
שים לב שהסדק הנ״ל נמצא בסמוך למרזב. ההמלצה הגורפת של בנאים היא להרחיק את המים מהיסודות ככל האפשר. המיקום הזה של המרזב ״מציף״ את המרתף ( מבחוץ ). מכיוון שלא ניתן לראות את היסודות בתמונה ( עקב החיפוי ), הרי שלא ניתן לדעת לגבי האיטום. 
נקודה נוספת : תבדוק אם המיקום של החלון הנ״ל עונה על דרישות הקוד באיזור. ( אני חושב שזה נקרא egress window )
לצפיה ב-'במקרים כאלה, הייתי מתייעץ עם מומחה'
במקרים כאלה, הייתי מתייעץ עם מומחה
07/09/2018 | 04:01
48
מהנדס בניין או Stone mason.
זה יכול להיות תיקון קטן וזול. זה יכול להיות תיקון של אלפי דולרים וכאב ראש ששווה לצאת מהעיסקה או לחייב את המוכר.
בכל מקרה, עדיף כמה מאות דולרים של יעוץ של מומחה, מאשר כמה אלפי דולרים של תיקונים.
לצפיה ב-'שלום, מישהו שמע על חברת אופטימום ודובי רון?'
שלום, מישהו שמע על חברת אופטימום ודובי רון?
05/09/2018 | 15:00
3
82
לצפיה ב-'חברה חדשה יחסית'
חברה חדשה יחסית
06/09/2018 | 07:08
2
112
העבר של דובי רון רע.
 
שיווק בעבר הלא רחוק (עד לפני שנתיים) כמה פרויקטים מאד כושלים (לא דרך אופטימום).
 
איש מכירות, וצריך להתייחס אליו בהתאם
לצפיה ב-'תודה רבה צבי, גם על התשובה וגם בכלל. לומד ממך המון'
תודה רבה צבי, גם על התשובה וגם בכלל. לומד ממך המון
06/09/2018 | 18:08
1
57
לצפיה ב-'תודה'
תודה
07/09/2018 | 12:00
35
לצפיה ב-'אינדיאנפוליס '
אינדיאנפוליס
05/09/2018 | 16:20
74
מישהו פה משקיע באינדיאנפוליס ויכול לתת טיפים? 
אזורים מומלצים/ תשואות/ וכו' 
לצפיה ב-'עזרא מקומית לפרוייקט בנייה באוסטין'
עזרא מקומית לפרוייקט בנייה באוסטין
05/09/2018 | 14:28
81
שלום,
אני מחפש עזרה בפיקוח על פרוייקט בנייה של דו משפחתי, (ביצועי וחשבונאי)
אם יש לכם שם קשרים - אנא שילחו לי - dor.ylm@gmail.com
 
תודה ושנה טובה.
לצפיה ב-'קניית נכס בארה"ב '
קניית נכס בארה"ב
03/09/2018 | 13:22
2
154
אני צריכה להיות אזרחית על מנת לרכוש שם נכס או שאין קשר?
לצפיה ב-'אין קשר.'
אין קשר.
03/09/2018 | 15:08
59
לצפיה ב-'אין קשר'
אין קשר
22/09/2018 | 09:31
7
לצפיה ב-'רכישה להשקעה'
רכישה להשקעה
01/09/2018 | 02:50
4
206
אני שמח בשבילך שאתה מכיר את האיזור ויותר אם אתה גר שם. אני רוכש נכס למטרות השקעה ורווח.לא באמת מעניין אותי לגור שם ומצידי שתהיה עיר רפאים. אתה צריך להבין את השוק האמריקאי...מישהו תמיד יצטרך לגור שם
לצפיה ב-'אני גם משקיע רציני'
אני גם משקיע רציני
01/09/2018 | 03:15
142
ויודע היטב ממה להתרחק. האוכלוסיה שאני רוצה שיגורו בנכסים שלי הם לא סוג האוכלוסיה שגרים במקום כמו ניאגרה פולס.
לצפיה ב-'אתה באמת חושב שאתה תרוויח משהו מערי רפאים?'
אתה באמת חושב שאתה תרוויח משהו מערי רפאים?
01/09/2018 | 10:26
83
לצפיה ב-'איזה שטויות '
איזה שטויות
02/09/2018 | 01:20
95
למה אתה חושב שמישהו תמיד יצטרך לגור שם?
איזה אינטרס יש למישהו לבוא לשם? איזה אינטרס יש למישהו להישאר שם?
 
מראים לך שחצי מהאנשים כבר ברחו, ואתה ממשיך לבלבל את המוח.
 
הכי גרוע זה שאתה תלוי במשווק שלך, וכשהוא ייפול, גם אתה תיפול.
לצפיה ב-'השקעות בחול '
השקעות בחול
11/09/2018 | 20:48
37
שלום שמי דוד אני עובד בחברת פלורידה ישראל ואני רוצה להציע לך קרקע להשקע בחול אם אתה מעוניין תשאיר את פרטייך כאן ואחד מהנציגים שלנו יחזור אליך https://bit.ly/2oYzfyR (אפשר גם לשלוח לי הודעה למייל david122@walla.com
לצפיה ב-'רובינזון קרוזו'
רובינזון קרוזו
01/09/2018 | 00:44
5
155
אני לקוח של רובינזון כבר כמה שנים ואני מאוד מרוצה מרובינזון ומהטיפול המסור שהוא מעניק לי.
רכשתי 2 נכסים בניאגרה פולס סטייס דרך רובינזון והתשואה שווה לכל כיס!
מהיכרותי עם השוק המקומי, נכסים כמו שלי נעים בין 30k-50k מניבים בין 400-500$ לאחר הוצאות ניהול ומיסים. מי שלא מבין בתחום או סתם ספרן שלא ידבר שטויות לגבי נדל''ן 
לצפיה ב-'מי שקונה נכסים'
מי שקונה נכסים
01/09/2018 | 01:57
4
137
בעיר מצוקה במחיר של 30-40 אלף דולר לא באמת יכול באמת להטיף על השקעות מוצלחות.
השקעות כאלו לרוב מתגלגלים לפורום בתור סיפורי אימה של מה יכול להשתבש בנדל''ן.
אני גר שעה וחצי מניאגרה פולס ויודע כמה מדכא העירייה הזאת.
לצפיה ב-'נשמח אם תוכל לשתף קצת מידע'
נשמח אם תוכל לשתף קצת מידע
01/09/2018 | 10:25
3
103
על העיר הזו.
לאו דווקא על נדל"ן, סתם התרשמות כללית.
האם בבאפלו הסיפור דומה?
 
לצפיה ב-'להשוות את באפלו לניאגרה פולס'
להשוות את באפלו לניאגרה פולס
01/09/2018 | 18:18
2
100
זה כמו להשוות את תל אביב לקריית מלאכי.
 
באפלו היא העיר השנייה בגודלה במדינת ניו יורק. יש לעיר כלכלה די יציבה, אבטלה נמוכה, קבוצות ספורט מצליחות. עיר שאם מכירים את האזורים בה, יכול להיות מקום לא רע להשקיע.
 
ניאגרה פולס זה סיפור אחר לגמרי. עיירה שהיא כ-30 ק"מ צפונית לבאפלו. עברנו בעיר מידי פעם בדרך למפלים. עיירת רפאים זאת בהחלט דרך טובה להגדיר את המקום. עיירה שאנשים מרוויחים בקושי שכר מינימום, נשענים על הטבות סוציאליות וקצבאות שונות. עיר שאנשים נורמלים בורחים ממנה. לא פלא שמצב הנדל"ן שם זול, כי אנשים לא רוצים בתים שם. לכן זה הגיוני שמעכרים ישראלים ימצאו שם "מציאות" וינסו למצוא פראיירים ישראלים לקנות שם.
לצפיה ב-'חשבתי שגם בבאפלו המצב בכי רע'
חשבתי שגם בבאפלו המצב בכי רע
01/09/2018 | 21:01
1
82
גם שם הנדל"ן זול מאד, לא?
 
לצפיה ב-'נכון, המצב בבאפלו לא משהו'
נכון, המצב בבאפלו לא משהו
01/09/2018 | 22:18
90
אבל הרבה יותר טוב מאשר ניאגרה פולס. מבין הערים הגדולות בארה''ב, הכלכלה היא השלישית מהסוף. אבל כמו כל עיר, אפשר למצוא אזורים טובים עם אוכלוסיה טובה. אם אני הייתי משקיע בבאפלו, הייתי מחפש ''עוגן'' כמו האוניברסיטה או בית חולים. אופציה אחרת זה למצוא עיירה טובה בפרברי באפלו. זה מה שאני עושה ברוצ'סטר (משקיע ליד האוניברסיטה ובפרברים)
 
נדל''ן זול לא בהכרח אומר השקעה גרועה. אבל זול זה דבר יחסי. 150 אלף דולר בנגיד רוצ'סטר יקנה משהו טוב. בניו יורק זה לא יספיק לדירה קטנה
 
לצפיה ב-'אינדיאנה בדק בית'
אינדיאנה בדק בית
31/08/2018 | 17:48
2
100
אני במו"מ חרכישת נכס באינדיאנה מזוג ישראלים שרכשו ומוכרים כעת את הנכס . אני מעוניין בחברה שתעשה את הבדיקה לבית. מישהו מכיר? המלצות? 
גם לעו"ד שיכול ללוות אותי? 
לצפיה ב-'אינדיאנה היא מדינה גדולה'
אינדיאנה היא מדינה גדולה
31/08/2018 | 22:30
74
שגדולה פי 4 מישראל. זה יכול לעזור אם תכתוב באיזה עיר הנכס נמצא.
לצפיה ב-'בדק בית - בדיקת פקח מקצועי של הנכס PROPERTY INSPECTION'
בדק בית - בדיקת פקח מקצועי של הנכס PROPERTY INSPECTION
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 22:32
50
הי מתן
 
אתה שואל לגבי בדק בית של פקח.
מעבר להמלצות של משקיעים פעילים במקום שזה מצוין, הנה מספר דרכי פעולה אפשריות נוספות:
 
1- חיפוש גוגל. תוכל גם למצוא בחיפוש ביקורות של לקוחות על פקחים בביקורות של גוגל או באתרי דירוג. רשום את הביטוי PROPERTY INSPECTION ואזור המיקוד של הנכס. 
2. לבקש המלצה מחברת ניהול. הגורם שינהל לך את הנכס יש אינטרס לנכס שמתאים להשכרה. וגם יש להם קשרים עם פקחים שעובדים במקום. 
 
הערות חשובות:
1- בדיקת נאותות של הפקח. ישנם שאלות שמומלץ לברר עם הפקח. ביניהם כמו שהזכרנו לבדוק או לבקש ממנו ממליצים, וגם לבדוק שמדובר בפקח מורשה, שני הנקודות האלה יסננו לך חלק מהסיכון.
 
2- בדיקת נאותות של נכס כוללת מספר מרכיבים.
חשוב שתהיה סגור מה הטווח של המידע שתקבל בבדק הבית ומה לא תקבל דרך הפקח ועליך לבדוק דרך גורמים אחרים. בעיקרון, פקח מקצועי יתן לך דיוח על ליקויים במבנה הפיזי. זהו. זה לא אומר שאין דברים אחרים שתצטרך לשפר בבית כדי להצליח להשכיר או למכור אותו.
שנית, ישנם בדיקות נאותות נוספות מעבר למצב הפיזי של המבנה.
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'LLC vs LLCs'
LLC vs LLCs
31/08/2018 | 01:37
3
102
אומנם LLCs מבנה יחסית חדש שרק בשנים האחרונות אושר בכל המדינות אך בכל זאת רציתי לדעת אם מישהו מכיר את המבנה הזה.
 
הבנתי שמדובר ביישות דומה לאחזקות. למשל, כאשר יש 6 נכסי נדלן - במקום להרים 6 LLC, זאת אומרת LLC פר נכס, מרימים LLCs ובפנים כל נכס היא סוג של יישות עצמאית ולמעשה מדובר בחברה אחת במקום 6 חברות.
 
מישהו התנסה?
לצפיה ב-'אני הייתי ממליץ'
אני הייתי ממליץ
31/08/2018 | 03:53
93
שתתייעצו עם עורך דין שנמצא/מתמחה במדינה בה אתם מתכוונים להשקיע.
 
המבנה שלנו זה שיש חברת אחזקות שמטפלת בחשבונות, ויש חברות LLC שמחזיקים בפועל את הנכסים.
כלומר במקרה שלך, אפשר שיהיה SHARON LLC, שיהיה חברת האחזקות שלא מחזיקה בנכסים. מתחת לזה יש נגיד כמה LLC שכל אחד מחזיק בנכס/ים. חברת האחזקה מטפלת בחשבונות וגובה עמלה מה-LLC.
לצפיה ב-'אתה מדבר על series llc'
אתה מדבר על series llc
31/08/2018 | 17:37
50
מדובר למעשה באוסף llcים, הדבר היחיד שמאחד אותם זה זהות הבעלים. בחלק מהמדינות (לא בכולן) זה מביא להנחות בעלויות נלוות (למשל משלמים פעם אחת למדינה במקום עבור כל llc), אבל זה לא נכון לכל המדינות. למשל בקליפורניה אין שום הבדל בין הקמת series llc לבין הקמת אוסף llcים בלתי תלויים, משום בחינה.
לצפיה ב-'מבנה משפטי הקמת חברה LLC לאחזקת נכסים בארה"ב'
מבנה משפטי הקמת חברה LLC לאחזקת נכסים בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 22:38
32
הי שרון,
 
מספר הערות לבדיקתך:
1- מדובר בנושא לבירור משפטי. אם תרצה הפנייה אתה מוזמן לפנות אליי בפרטי.
 
2- מה המטרה לשמה אתה שוקל SERIES LLC ? באופן כללי LLC נועד לצורך הגבלת אחריות והפרדת נכסים. אם אתה מניח שבעצם כך שאתה פועל בתצורת SERIES LLC השגת הפרדה, הרי שההנחה שלך אינה נכונה. כדי לא להניח, יהיה עליך לבדוק מה  הןכל הדרישות כדי להשיג את המטרה שלך. ולכן, ראה נקודה 1. 
 
3- עלויות דיווח מס. אני ממליץ לך לבדוק מראש את השלכות דיוח המס על ידי רו"ח עבור SERIES LLC לעומת LLC.
 
מידע נוסף שיכול לעניין אותך-
קרא כאן לגבי הקשר בין חן בנק \ מבנה משפטי בעלות LLC \ שיקולי מס ועלויות דיווח מס.
 
מקוה שזה עוזר לך!
 
לצפיה ב-'שאלה קצת מורכבת בנושא נדלן בארצות הברית.'
שאלה קצת מורכבת בנושא נדלן בארצות הברית.
30/08/2018 | 19:48
5
183
אהלן,
 
יש לי שאלה קצת מורכבת ולכן גם קשה למצוא מידע או המלצות באינטרנט.

אתן תקציב לפני כן,
 
. אחותי אזרחית ארצות הברית - דרך איחוד משפחות ההורים יקבלו בחודשים הקרובים גרין קארד.
. אני מאורסת לאזרח אמריקאי (הוא גר בישראל שנה אבל נולד שם וגר שם) ואחרי החתונה אני אמורה לקבל גם כן גרין קארד.
. אנחנו 4 אחיות במשפחה.
 
ההורים שלי מוכרים את רוב הנכסים כאן ורוצים לקנות 6 נכסים בארצות הברית.
 
שאלות:
1. האם כדאי להם להכניס את כל הנכסים על שמם? הם דואגים לגבי מס ירושה שיכול להיות גבוה מאוד.
2. האם כדאי להם לפתוח LLC לכל נכס? גם כאן, יש ירושה "מס מתנה" של החברות. אם אין בעיית מס ירושה כאן, האם בכלל כדאי להם להכניס את כל הדירות לגוף LLCS אחד?
3. המליצו לי שהכי טוב שהם ירשמו כל נכס על שמם וכל נכס על שם ילדיהים, זאת אומרת 6 אנשים סה"כ = 6 נכסים.
אם כן, האם הכי טוב בצורה פרטים? או כל אחד יקים LLC לנכס?
4. האם בכלל האופציה הכי טובה היא להקים LLCS שלכל חברי המשפחה יש אחוזים שווים ובמקרה של "ירושה" אין אירוע כי העברת מניות לא מכירות לשלם מסים.
 
אשמח לתשובות, תודה רבה לעוזרים!
לצפיה ב-'תשובות חלקיות'
תשובות חלקיות
30/08/2018 | 20:19
106
1. מס ירושה יחול עליהם בלי שום קשר לאיפה נמצא הנכס. הם צריכים למכור את הנכסים בארץ לפני שהם מקבלים גרין קארד כדי להמנע מחבות המס על הרווחים בארץ, אבל זה כבר עניין ליועץ מס בנושא המעבר.
 
צריך לזכור שלמס ירושה יש פטור עד כ20 מליון דולר לזוג (ב2026 זה יחזור לכ12 מליון לזוג).
 
2. LLC לא קשור למס ירושה. LLC שקוף מבחינת מיסוי. זה נועד בעיקר להגבלת אחריות והגנה משפטית. כדאי להתיעץ עם עורך דין בנושא.
 
3. פה נכנס עניין של מס מתנות, שמשולב עם מס ירושה. הם יכולים לתת מתנות לפני שהם מקבלים גרין קארד וכך יהיו פטורים מהמס הזה לחלוטין - שוב, כדאי לדבר עם יועץ מס שמתמחה בעינייני הגירה.
 
4. כאמור, LLCים שקופים מבחינת מיסוי.
לצפיה ב-'תשובה'
תשובה
30/08/2018 | 23:03
1
72
עדיף להתייעץ עם עורך דין - אחד שמתמחה בירושות, אחד שמתמחה בתביעות נזיקין. ההגיון מאחורי הכנסת נכס לLLC זה הגנה משפטית במקרה של תביעה. אם מפסידים את התביעה, רוצים שהתובע יכול לקבל רק את השווי של הLLC ולא כל הרכוש.
ירושות זה תחום אחר לגמרי, ויש עורכי דין שיודעים איך לעשות תכנון פיננסי הגיוני.
 
לנו יש LLC על שווי מסוים. זה יכול להיות נכס אחד גדול שמגיע לשווי הזה, או 2-3 נכסים קטנים יותר. במצטבר זה יוצר מאגר של LLC. אם מישהו תובע אותנו, הוא רק יכול לתבוע LLC ספציפי וזה מגן על שאר הרכוש.
ירושה עשינו עם עורך דין מתמחה שמכיר את הרכוש שלנו ויודע איך זה מתחלק. מס ירושה בארה"ב מתחיל בתקרה די גבוהה (11 מיליון דולר לזוג אם אני זוכר נכון). אז רק אם יש נכסים בשווי גדול מזה, צריך להתחיל לדאוג. מנגד, אם יש רכוש בשווי 11 מיליון דולר, זאת הוצאה קטנה לדבר עם עורך דין בעלות של מאות/אלפי דולרים בודדים.
לצפיה ב-'תודה רבה למגיבים!! :)'
תודה רבה למגיבים!! :)
31/08/2018 | 01:38
36
לצפיה ב-'תשובה קצת אחרת'
תשובה קצת אחרת
31/08/2018 | 13:18
72

1. האם כדאי להם להכניס את כל הנכסים על שמם? הם דואגים לגבי מס ירושה שיכול להיות גבוה מאוד.
התשובה היא שרצוי לעשות זאת תחת LLC בו האחריות אינה אישית אלא מוגבלת לנכסי החברה, ולכן "תחת שמם" צריך לשנות ל"תחת LLC"
את בעלי המניות ב LLC בדרך כלל ניתן להחליף / לשנות בפעולה פשוטה באינטרנט תוך דקות ספורות. 
לגבי מס ירושה - החוקים שונים ממדינה למדינה, בחלקן אין מס ירושה כלל ובחלקם חוקים שונים עם סכומים שונים.  את ה LLC ניתן לפתוח במדינה שאין מס ירושה וכך לפתור את הבעיה (אם קיימת.) עוד דרך להתמודד עם מס הירושה היא לערוך ביטוח חיים על סכום מקביל למס, ואז במקרה מוות (חלילה) - הביטוח יכסה את עלות המס הצפוי. 
2. האם כדאי להם לפתוח LLC לכל נכס? גם כאן, יש ירושה "מס מתנה" של החברות. אם אין בעיית מס ירושה כאן, האם בכלל כדאי להם להכניס את כל הדירות לגוף LLCS אחד?  הכל תלוי בערך הנכסים, הבעלות, ובעיקר שאלת מיסוי.  אל תשכחי שכל בעל נתינות כפולה (ישראלית ואמריקאית), כמו גם על אזרח ישראל חלה חובה לדווח ולשלם מס גם בארץ וגם בארה"ב. כל בעל מניות צריך לשלם ע"פ אחוזי האחזקה שלו בחברה וברוב המקרים על פי המס השולי של כל בעל מניות בארץ.  כמובן שלכל  LLC יש עלויות של עלות דיווח שנתית (כמו אגרה ל LLC) וגם עלות הכנת דו"ח שנתי ע"י רו"ח. כך שמספר חברות יגרמו להגדלת ההוצאות השנתיות.  עוד נתון מרכזי הוא סוג הביטוח על הנכסים, גובהם והכיסוי שלהם - ככל שהנכסים זוכים לביטוח גדול ומקיף יותר, קטנה החשיפה של החברה לתביעות ולסיכוני איבוד נכסים.  את כל אלה צריך לשכלל לתשובה מושכלת של עלות מול תועלת.
פתרון  נוסף:  הקמת חברה משפחתית בארץ,אשר תהה בעלת החברה בארה"ב. פתרון זה מבטל כליל את נושא מס הירושה, כמו גם העברת מניות בארה"ב בין בני המשפחה, כיוון שהבעלות היא בחברת האם שנמצאת בארץ.  גם לפתרון זה יש השלכות מיסוי בארץ שעלייך לבדוק ולהעריך לעומת החלופות . המליצו לי שהכי טוב שהם ירשמו כל נכס על שמם וכל נכס על שם ילדיהים, זאת אומרת 6 אנשים סה"כ = 6 נכסים. שוב - רישום בבעלות LLC ולא על שמם. 
אם כן, האם הכי טוב בצורה פרטים? או כל אחד יקים LLC לנכס? התשובה הקודמת נכונה גם כאן. גם לגבי סעיף 4 בשאלתך.
4. האם בכלל האופציה הכי טובה היא להקים LLCS שלכל חברי המשפחה יש אחוזים שווים ובמקרה של "ירושה" אין אירוע כי העברת מניות לא מכירות לשלם מסים.
 
לצפיה ב-'מס ירושה על נדל"ן בארצות הברית'
מס ירושה על נדל"ן בארצות הברית
( לעמוד שלי בתפוז )
03/09/2018 | 22:52
46
הי שרון
 
כמה נקודות הדורשות על ידך בדיקה נוספת:
1- מדובר בנושא לבירור מול רואה חשבון \ יועץ מס. במידה ותרצי הפנייה לאיש מקצוע את מוזמנת לפנות אליי.
2- יש יתרון באחזקת LLC לנכס עם יותר מבעלים רשום אחד. זה נכון גם לאזרחות אמריקנית ונכון גם לזר.
3 -יתכן וכדאי לך לשקול לבצע שיחות פרטיות מול רו"ח. יתכן ולא תקבלי תשובות על נושאים רגישים ומורכבים מאנשי מקצוע במסגרת פורום.  
 
בהצלחה!

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ