לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
69396,939 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'קניית בית עם כביש מאחורה '
קניית בית עם כביש מאחורה
09/07/2019 | 13:34
1
59
מה אתם חושבים על קנית בית עם כביש מאחורה?
צולם ב830 בבוקר אז נראה קצת סואן
אומנם 2 פסים צהובים באמצע אבל זה כביש מחבר מאחורי שכונה
לצפיה ב-'קניית בית עם כביש מאחורה - בדיקת הסביבה הפיזית הסמוכה למבנה'
קניית בית עם כביש מאחורה - בדיקת הסביבה הפיזית הסמוכה למבנה
( לעמוד שלי בתפוז )
10/07/2019 | 15:54
42
שלום משה
 
אתה שואל את השאלה כי אתה מבין בדיוק כמו שכל מקומי יבין שעצם מיקום של נכס על כביש ראשי ואו עמוס מהווה חיסרון יותר מאשר יתרון, באופן כללי. התמונות ששלחת לא מוסיפות שום ערך לשאלתך.

השורה התחתונה היא אם אתה מסוגל לשקלל את המשמעות לכדי תכנית עסקית אנאליטית והנה הסבר לתכנית השקעה אנאליטית אם לא ברור לך למה אני מתכוון.
 
עכשיו אני אסביר לך למה.
יש כמה נקודות חשובות
שעליך לקחת בחשבון בבדיקות הנאותות שלך:
 
1 - מה אסטרטגיית היציאה שלך לעסקה? מה אתה רוצה לעשות? לשפץ ולהשכיר או לשפץ ולמכור?  שינוי שימוש? משהו אחר ?
 
2- עליך לבחון את *כל* המאפיינים של הנכס כמצרף. כלומר, לבחון את הביקוש למוצר שלך כפי שיהיה לאחר שתסיים עבודתך למצב שבו תציע אותו, כך שיהיה כמה שיותר בהלימה לציפיות הביקוש של קהל היעד שלך (שוכר מקומי ואו רוכש מקומי למשל). זה המפתח. להבין מי אתה שם כמטרה לשימוש בנכס הזה ומה הציפיות שלהם. תאמין לי שרוב האנשים אוהבים לגור ברחוב שקט. ועם זאת המציאות מוכיחה שישנם רחובות ראשיים ואפילו סואנים והם מאוכלסים. לא אתה תגור שם.
 
3- ככל שאתה מתרחק מהסטנדרט האידאלי אתה מגביר את רמת אי הודאות בעסקה (=סיכון) ויהיה עליך לדעת לאזן את זה. אם אתה לא מנוסה (עוד לא עשית  כזה דבר בהצלחה עקבית) אז אני מציע לך למצוא מישהו שכבר עשה ולהתיעץ איתו או  אם אתה עושה בעצמך אז תשתדל להביא את השונות הזו למינימום.
 
4- מציע לך להכין תכנית אנאליטית בכתב - הנה הסבר יותר מפורט ודוגמא להכנת תכנית עסקית אנאליטית להשקעת נדל"ן בארה&....
כי אם אתה יודע לאזן את זה אז אתה יודע לבטא את זה בתכנית עסקית ומספרים. אם אתה לא יודע לבטא את זה בכתב אבל רק זה אצלך בראש בעל פה אז זה סימן שאתה לא באמת יודע. 
לסיכום, עליך להבין שפרמטר ששאלת עליו של קרבה לכביש בפני עצמו אינו מהווה בהכרח פסילה מוחלטת לנכס מ2 סיבות, גם מטעם סימן שאלה של קהל היעד שלך לעסקה וגם מטעם בחינה כפרמטר בודד.
 
בוא נסכם את זה בפשטות. האם יש עוד בתים סמוכים לבית הזה? אני מניח שכן ושגרים שם אנשים. אז בהנחה ואין שונויות נוספות לנכס הזה ספציפית למשל ברמת התצורה אז גם בבית הזה כנראה יכולים לגור אנשים. כל זאת במידה והמוצר יהיה מוצע בצורה הולמת ובמחיר הנכון.
 
שאלות?
 
 
לצפיה ב-'יכול להיות שאפשר לפתוח חשבון בנק ל LLC באינטרנט??'
יכול להיות שאפשר לפתוח חשבון בנק ל LLC באינטרנט??
09/07/2019 | 14:31
5
43
סתם נכנסתי עכשיו לאתר של בנק אוף אמריקה לבדוק מה צריך לפתיחת חשבון בנק עסקי ל LLC וראיתי שאפשר לפתוח את החשבון און ליין (יש לי SSN ואת כל מה שצריך) התחלתי את התהליך און ליין אבל עדיין לא מילאתי את כל הפרטים.. אשלים את זה מאוחר יותר, אבל יש סיכוי שזה אפשרי?? או שבסוף יגידו לי להגיע לסניף? (כי היה רשום שם שצריך לשלוח משהו בדואר רגיל .. לא התעמקתי) אני צריכה להשיג מספר טלפון אמריקאי קודם.. ואז אתחיל את התהליך
לצפיה ב-'מעדכנת שהתחלתי את התהליך..'
מעדכנת שהתחלתי את התהליך..
09/07/2019 | 21:28
4
44
אבל נתקעתי מתישהו באחת השאלות, כאילו לא קיבל את התשובה (לשאלה לא מהותית).. לא ברור למה, ואז אני לא יכולה להמשיך לעמוד הבא. מבאס.. אנסה להתחיל שוב ביום אחר או לכתוב להם.
לצפיה ב-'פתיחת חן בנק בארה"ב עבור LLC באמצעות אינטרנט '
פתיחת חן בנק בארה"ב עבור LLC באמצעות אינטרנט
( לעמוד שלי בתפוז )
10/07/2019 | 15:23
3
42
הי יעל
 
גם עבור LLC אחת מהשאלות הנדרשות לספק את מספר המס האישי של הRESPONSIBLE PARTY בLLC. 
 
במידה ויש לך זיקה אמריקנית מדובר במספר SSN ואחרת עבור זרים, את צריכה לספק ITIN
 
ברגע שאין לך מספר SSN , בגלל מגבלות רגולטוריות נכון להיום ולמיטב היכרותי עבור זרים אין אפשרות להקים חן בנק באינטרנט. 
 
מוזמנת ללמוד כאן ולקבל מידע נוסף על דרכי פעולה אפשריות לפתיחת חן בנק בארה"ב 
 
מקוה שזה עוזר לך! 
שאלות?
לצפיה ב-'יש לי SSN...האם אפשרי אם כך?'
יש לי SSN...האם אפשרי אם כך?
10/07/2019 | 15:30
2
33
יש לי אזרחות אמריקאית
לצפיה ב-'כן אפשרי '
כן אפשרי
( לעמוד שלי בתפוז )
16/07/2019 | 11:00
1
10
לצפיה ב-'נכון.. אכן אפשרי'
נכון.. אכן אפשרי
16/07/2019 | 23:18
11
מעדכנת שהייתה לי שיחה עם בנק אוף אמריקה השבוע והכל נעשה טלפונית בצורה חלקה, כולל הוצאת כרטיס אשראי .
לצפיה ב-'חברת נדלן באלנטה'
חברת נדלן באלנטה
09/07/2019 | 11:46
1
40
היי
גם מחפש חברת ניהול  באיזור אטלנטה
האם יש לך מישהו מומלץ
אשמח לפרטים
תודה
לצפיה ב-'המלצה על חברת ניהול נכסים אטלנטה - איתור חברת ניהול '
המלצה על חברת ניהול נכסים אטלנטה - איתור חברת ניהול
( לעמוד שלי בתפוז )
16/07/2019 | 11:08
8
היי שלומי
 
אני מניח שדרך הפורום ואו כלים נוספים קיבלת מספר הפניות אל חברת ניהול. זו אכן דרך טובה לאתר חברת ניהול. אם לא הצלחת לקבל הפניות, מוזמן לפנות אליי בפרטי ואשתף אותך.
אבל שים לב לכמה דברים חשובים:
>> משקיע שמפנה לגבי חברת ניהול עם ניסיון של זמן קצר פחות מ2-3 שנים זה לא בהכרח הפנייה מספיק טובה
>> משקיע שלא חווה אירוע משמעותי בנכס שדורש ניהול לא בהכרח הפנייה טובה
>> משקיע שהוא חלק מקבוצה ואו עם הרבה נכסים ובמידה ואתה לא בעמדה טובה - גם לא בטוח שתקבל אותה התייחסות
מניח שאתה במין את הרעיון - קבלת הפנייה היא רק השלב הראשון שלך. שלב האיתור של חברות ניהול אפשריות
 
בשלב השני עליך לדעת לשאול שאלות נכונות כדי לבצע בדיקות נאותות וסינון של חברת ניהול הכי מתאימה לך.
הנה מידע נוסף שיכול לעזור לך כדי לקחת בחשבון איך לבחור חברת ניהול נכסים טובה בארה"ב
 
שאלות?
לצפיה ב-'מחפש חברת ניהול מומלצת בלאס וגאס'
מחפש חברת ניהול מומלצת בלאס וגאס
08/07/2019 | 20:36
2
44
לצפיה ב-'מחפש חברת ניהול נכסים מומלצת בלאס וגאס'
מחפש חברת ניהול נכסים מומלצת בלאס וגאס
( לעמוד שלי בתפוז )
16/07/2019 | 11:12
1
10
הי פולי
 
אני מניח שדרך הפורום ואו כלים נוספים קיבלת מספר הפניות אל חברת ניהול. זו אכן דרך טובה לאתר חברת ניהול. 
אבל שים לב לכמה דברים חשובים:
>> משקיע שמפנה לגבי חברת ניהול עם ניסיון של זמן קצר פחות מ2-3 שנים זה לא בהכרח הפנייה מספיק טובה
>> משקיע שלא חווה אירוע משמעותי בנכס שדורש ניהול לא בהכרח הפנייה טובה
>> משקיע שהוא חלק מקבוצה ואו עם הרבה נכסים ובמידה ואתה לא בעמדה טובה - גם לא בטוח שתקבל אותה התייחסות

מניח שהבנת את הרעיון - קבלת הפנייה היא רק השלב הראשון שלך. שלב האיתור של חברות ניהול אפשריות
 
בשלב השני עליך לדעת לשאול שאלות נכונות כדי לבצע בדיקות נאותות וסינון של חברת ניהול הכי מתאימה לך.
הנה מידע נוסף שיכול לעזור לך כדי לקחת בחשבון איך לבחור חברת ניהול נכסים טובה בארה"ב
 
 
לצפיה ב-'מחפש חברת ניהול מומלצת בלאס וגאס'
מחפש חברת ניהול מומלצת בלאס וגאס
18/07/2019 | 12:15
2
תודה רבה
לצפיה ב-'נדלו במנהטן'
נדלו במנהטן
04/07/2019 | 07:08
1
69
בוקר אור
צריכה המלצה על משרד/ אדם שיכול לעזור לי בהשקעה בנדלן במנהטן
לצפיה ב-'מה בדיוק את צריכה?'
מה בדיוק את צריכה?
04/07/2019 | 09:54
53
לצפיה ב-'יש לי SOCIAL SECURITY NUMBER, איך אני פותח חשבון בנק'
יש לי SOCIAL SECURITY NUMBER, איך אני פותח חשבון בנק
03/07/2019 | 17:17
5
166
בלי להגיע לארה"ב?
הבנתי שזה אפשרי.
תודה רבה לעוזרים!
לצפיה ב-'תנסה בSDFCU, אני הצלחתי'
תנסה בSDFCU, אני הצלחתי
03/07/2019 | 17:49
59
בכל מקרה ברוב הבנקים היום תוכל לפתוח חשבון בנק אונליין אם יש לך SSN.
 
לצפיה ב-'גם אני הצלחתי ב sdfcu מהארץ'
גם אני הצלחתי ב sdfcu מהארץ
03/07/2019 | 21:48
43
מעבר ל SSN שולחים להם גם דוחות IRS (שאני מניחה שאתה מגיש מאחר ואתה אמריקאי שחי פה..) , אפילו כרטיס אשראי יש  (הם שולחים לארץ)   
 
בהצלחה
לצפיה ב-'צריך היסטוריית אשראי, לא רק שיהיה מספר'
צריך היסטוריית אשראי, לא רק שיהיה מספר
08/07/2019 | 20:43
2
22
אם יש לך היסטוריית אשראי בנקים יאפשרו אימות זהות על ידי שאלות מההיסטוריה במקום הצגת תעודה מזהה באופן אישי.
לצפיה ב-'אני הצלחתי גם ללא היסטורית אשראי'
אני הצלחתי גם ללא היסטורית אשראי
09/07/2019 | 12:12
18
אבל שלחתי להם הוכחות שאני מגישה דוחות שנתיים ל IRS וכו אז אולי זה עזר
לצפיה ב-'SDFCU יותר ידידותיים'
SDFCU יותר ידידותיים
09/07/2019 | 12:18
21
הם עובדים הרבה עם תושבי חוץ ודיפלומטים אז הם מודעים לקשיים של אנשים כאלה.
 
לצפיה ב-'מס שולי על שכ"ד'
מס שולי על שכ"ד
01/07/2019 | 08:19
1
63
מי כאן בחר במסלול של מס שולי? להבנתי ריבית מימון מוכרת וכן הוצאות ניהול ותחזוקה של הנכס.
לפעמים מסלול מס שולי (במיוחד מעל גיל 60 שאז מדרגת המס הראשונה היא 10% ולא 30%) יכול לצאת יותר משתלם ממסלול ה 15% מס.
למשל לבן 60 שאינו עובד ומתקיים רק משכר דירה מנכסים (ובמיוחד אם קיימת הלוואה על הנכסים).
מה דעתכם?
לצפיה ב-'מס על הכנסות נדל"ן בארה"ב'
מס על הכנסות נדל"ן בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
03/07/2019 | 00:13
47
שלום רמי
 
עקרונית, האבחנה שלך שישנם שיקולים אינדיבדואלים בבחירת מסלול המס המיטבי הוא נכון. בדיוק מהסיבה הזו, בכל הקשור ביעוץ מס אני מציע לך לשקול לעבוד עם יועץ מס מומחה לתחום אשר יוכל לבחון ולהציע לך התאמת פתרון טובה עבורך.
יש כאן בפורום רו"ח פעיל וחוץ מזה אם אתה צריך הפניות מוזמן לבקש ממני בפרטי ואשתף אותך.
לצפיה ב-'פתיחת חשבון בנק ל LLC - חייב חשבון בנק עיסקי? '
פתיחת חשבון בנק ל LLC - חייב חשבון בנק עיסקי?
30/06/2019 | 22:31
3
45
הי!
יש לי חשבון בנק פרטי בארה"ב אותו פתחתי בלי להיות שם (יש לי SSN וזה בנק קטן יחסית שמאפשר את זה אם שולחים לו מלא הוכחות כגון דוחות IRS וכו - לא משנה)
אני רוצה לפתוח חשבון גם ל LLC שיש לי, אבל - הבנק הזה לא מתעסק עם חשבונות עיסקיים, רק פרטיים.
מציינת רק שאין לי שותפים ב LLC (אני הבעלים יחידה שם)
האם לדעתכם זה משנה אם החשבון יוגדר "עסקי" או "פרטי"? (לצורך העניין בארץ אני עצמאית - עוסק מורשה - ויש לי חשבון בנק רגיל עבורו שמופרד מזה המשפחתי - אבל הוא רגיל לא חשבון "עסקי" - על מנת להמנע מעמלות מיותרות) 
 
אני בסך הכל רוצה להפריד בין החשבון האישי שלי לחשבונות של העסק שלי בארה"ב (כדי להנות מההפרדה המשפטית ולעמוד בכללים הנהוגים בה)
 
האם ישנה לבנק שאפתח חשבון פרטח ובשם שלו יהיה רשום LLC XYZ במקום השם הפרטי שלי? (ניסיתי לברר עם הבנק אבל הם מיד ענו לי שהם לא מתעסקים עם חשבונות עסקיים ולא ידעתי איך להסביר בדיוק מה אני רוצה..)
 
תודההה!
 
לצפיה ב-'חשבון LLC זה חשבון עסקי בדרך כלל'
חשבון LLC זה חשבון עסקי בדרך כלל
01/07/2019 | 09:36
2
52
ההתנהלות בחשבון הזה תהיה שונה, לאו דווקא העמלות. למשל, התנאים למקרה של הונאה הם שונים מחשבונות פרטיים ומכוסים על ידי חוקים שונים.
לצפיה ב-'הבנתי. תודה'
הבנתי. תודה
01/07/2019 | 14:41
1
25
לצפיה ב-'פתיחת חשבון בנק עסקי בארה"ב עבור חברה LLC'
פתיחת חשבון בנק עסקי בארה"ב עבור חברה LLC
( לעמוד שלי בתפוז )
03/07/2019 | 00:11
31
הי יעל
 
עקרונית, אין שום בעיה שתפתחי חן בנק עבור הLLC שלך. אם הבנק הספציפי הזה מוגבל לחן בנק פרטיים, אז מן הסתם יש לך אפשרות לפתוח חן עסקי בבנק אחר.
 
נוסף על כך, על מנת לחסוך ואו להימנע מעלויות ועמלות בנקים ישנם שיטות נוספות כגון חברות להמרות והעברות בינ"ל או חשבונות ייעודיים אונליין, תלוי מה הצורך שלך.
 
הנה מדריך מקיף שכתבתי בעבר בנושא של חברה LLC וגם מתייחס לפתיחת חן בנק בארצות הברית
 
לצפיה ב-'חברת ניהול באטלנטה/או תיווך באטלנטה'
חברת ניהול באטלנטה/או תיווך באטלנטה
25/06/2019 | 19:01
1
80
מישהו מכיר חברה בגורגיה אטלנטה ארה"ב שמתמחה בניהול נדלן ויש לה מוניטין טוב? ולחילופין תיווך טוב בג'ורג'יה אטלנטה?
 
לצפיה ב-'חברת ניהול באטלנטה'
חברת ניהול באטלנטה
( לעמוד שלי בתפוז )
03/07/2019 | 00:16
33
הי סמדר
 
במקרה עבדתי מספר שנים באטלנטה ואני יכול לשתף אותך בפרטי הקשר של גורמים שעבדתי עימם. מאז 2014 אני עובד בקליבלנד וכבר מספר שנים רב שאני לא עובד באטלנט,  ולכן יהיה עליך לבצע בדיקת נאותות מקיפה בעצמך.
 
מוזמנת לפנות אליי בפרטי במידה ומעוניינת.
מקוה שזה עוזר לך!
 
ניר
לצפיה ב-'פחד מflood בבית שזכיתי להשכרה '
פחד מflood בבית שזכיתי להשכרה
22/06/2019 | 21:23
1
109
היי זכיתי בבית בקרולינה ועכשיו בדקתי  את מפת ההצפה,  אפשר לראות בנקודה האדומה או הצהובה בתמונה השניה את הבית וההצפה ממש הגיעה כנראה ב2007 לחצר  
ההיתם מבטלים את העסקה?  כהמטרה היא השכרה וכל שנה לחיות בפחד 
לצפיה ב-'אזור הצפה flood zones'
אזור הצפה flood zones
( לעמוד שלי בתפוז )
24/06/2019 | 13:34
85
הי משה
 
אני מציע לך לבדוק האם ישנה היתכנות לבטח את הנכס כנגד FLOOD RISK
פשוט תפנה לחברות ביטוח מקומיות תן את כתובת הנכס, והתהליך זורם משם
הנה דוגמא:
 
דבר נוסף, בהנחה שאתה פועל עם חברת ניהול בדוקה וטובה שם, אז אני מניח שעוד לפני שרכשת את הנכס התייעצת איתם על המיקום שבו אתה מתכון לרכוש.
מציע לך לבדוק איתם האם הם מנהלים נכסים נוספים בבלוק הזה, וכמו כן לבקש מהם הפניות נוספות לביטוח. אני לא עובד באזור הזה אבל להערכתי ביטוח כזה עולה סביב 400 דולר לשנה לפי מה שאני מכיר.
 
אני חושב שיש בעייה יותר עמוקה בתהליך שבו פעלת ושתוצאתו בין השאר זיהוי סיכון כזה לאחר הרכישה, אך כרגע במסגרת השאלה שלך, הצעדים הנ"ל יעזרו לך לשכך את הסיכון הספציפי הזה ולהעריך טוב יותר את הסיכונים הכרוכים בכך.
 
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'מה אתם אומרים על השקעה בדטרויט ? '
מה אתם אומרים על השקעה בדטרויט ?
16/06/2019 | 10:25
3
184
כולם רצים אחרי כולם גקסונוויל , קליבלנד...
לצפיה ב-'מי זה כולם? כמה משווקים ישראלים?'
מי זה כולם? כמה משווקים ישראלים?
16/06/2019 | 15:03
1
143
דטרויט זה פח זבל מסוכן מאד, אדם שפוי בדעתו לא היה מתקרב לשם אא"כ אתה ממש חי ונושם את המקום (יעני כריש, לא אתה).
 
לצפיה ב-'השקעה בדטרויט'
השקעה בדטרויט
( לעמוד שלי בתפוז )
24/06/2019 | 13:43
77
הי לירון
 
ראשית כל, כאשר מכוונים להשקעה בדטרויט מדובר בהרבה מקרים בהשקעה במטרו דטרויט כלומר בפרברים סביב הדאון טאון.
בהתאמה, כפי שמארו לך בצדק ישנם אזורים קשוחים מאוד, אך ישנם גם אזורי ביניים ותתפלא אפילו אזורי עושר שרוב הישראלים היו חולמים להיות מסוגלים לקנות שם בתים.
 
מחשבות:
 
1- איכות מיקום - לא רק מאקרו אלא ובעיקר מיקרו. ספציפית לגבי דטרויט אני חושב שברמות מחירים של עד 100 אלף דולר סביר מאוד שיהיה לך אתגר לא פשוט במידה ואינך בעל ממיומנויות וניסיון אזור גם בגלל האוכלוסיה המקומית וההתעסקות וגם עבודה מול העיריות. כן הייתי מציע לך לתעדף מקומות לפחות 9 מייל מדאון טאון והלאה. יש גם אזורים נוספים מעניינים, אבל לשם פשטות הייתי מציע לך כך.
 
2- דע את ההשקעה- מניסיון עבודה של 8 שנים ובמספר מדינות אני אומר לך בצורה הכי ברורה שבכל מיקום , בכל מיקום אפשר להצליח ואפשר להיכשל. על בסיס מה הנחת שרק בחירת המיקום היא הפרמטר העיקרי? 
 
3- דע את עצמך - לדעתי הפרמטר העיקרי להצלחה הוא איכות המיקום הנבחר ומידת היכולות שיש לך (או למי מטעמך) במיקום הנבחר. 
 
שאלות?
לצפיה ב-'דטרויט'
דטרויט
18/06/2019 | 19:57
97
מאוד חשוב דרך מי חשבת להשקיע.
לצפיה ב-'המלצות המלצות המלצות - קליבלנד אוהיו'
המלצות המלצות המלצות - קליבלנד אוהיו
16/06/2019 | 20:42
2
132
טוב אז במקום להמציא את הגלגל, אשתמש בחכמת ההמונים ואשמח לעזרת אנשי הפורום הנהדרים עבור המלצות חמות (שכמובן יעברו סינון ובדיקת נאותות בנוסף) לאנשי מקצוע בקליבלנד אוהיו, בעיקר מחפש המלצות על:
- חברות ניהול נכסים
- אינספקטורים
- עורכי דין
- רואי חשבון
את המידע כמובן שאצליב עם מידע נוסף וראיונות לאותם אנשי מקצוע אך תסכימו איתי שהמלצות מחבר'ה שכבר עבדו עם אנשים מסויימים זו התחלה נהדרת!?

ברכות לעונים ולמגיבים
לצפיה ב-'המלצות המלצות המלצות - קליבלנד אוהיו'
המלצות המלצות המלצות - קליבלנד אוהיו
( לעמוד שלי בתפוז )
17/06/2019 | 10:56
1
132

המלצות היא אכן שיטה מצוינת בתור התחלה!

בשמחה. מוזמן לפנות אליי בפרטי לקבל הפנייה לעורכי דין ורו"ח.
כן אני עובד בקליבלנד אוהיו כמה שנים טובות וכמובן מכיר את כל בעלי המקצוע  שאתה צריך. מדובר בחלק מהערך המוסף של שירות בתשלום.

אז הנה כמה טיפים לך ולכל מי שמתחיל בדרך באיתור בעלי מקצוע:
1) עדיף המלצה ממשקיע שעובד עם בעל המקצוע 2-3 שנים לכל הפחות. למה? כי ברוב המקרים, קשה לדעת לפני כן אם בעל המקצוע טוב או לא טוב.

2) עדיף המלצה ממישהו שעשה 2-3 עסקאות דרך בעל המקצוע. כי מי שהוכח במוצלח באופן עקבי, עדיף על אינדיקציה חד פעמית

3) כדאי לברר עד כמה העסקים שאתה מתכון לעשות דומים למי שקיבלת ממנו המלצה.
 
למשל, אם קיבלת המלצה לך על חברת ניהול לפי נסיון של נכס שנקנה באזור א'. ואתה הולך וקונה באזור ב'. אז לא בהכרח שזו חברת הניהול הכי מתאימה וטובה לך. אם אתה מחפש שיפוץ לפליפ ומקבל המלצה לקבל שעשה שיפוץ לפרויקט השכרה זה גם לא מדויק. וגם אם זה שיפוץ באזור אחר, עדין כדאי לך מישהו עם ניסיון באותו האזור תתפלא כמה המיומנות המקומית כמו דרישות מקומיות, עירייה, רמת גימור מקובלת לשיפוץ, ARCHITECTURAL REVIEW BOARD אלה דוגמאות לשונות בין מיקומים שונים. דבר נוסף, אם קיבלת המלצה ממי שעושה ביזנס בהיקף גדול או חלק מקבוצה כזו), אז זה יהיה קצת נאיבי מצידך לצפות שתשיג מול אותם הספקים בהכרח את אותה רמת שירות ותשומת לב אליך בהיקף פעילות קטן. 
 
אחרי שסיננת 2-3 ספקים. סיימת את שלב האיתור. הדבר הבא שעליך לעשות על כל ספק זו בדיקת נאותות. אל תסמוך על זה שהמשקיע לפניך בהכרח עשה זאת וגם לא בטוח שיש לכם את אותם הציפיות לסטנדרט של טוב. 
 
מקוה שזה עוזר לך!
שאלות נוספות? 
 
 

 
לצפיה ב-'המלצות'
המלצות
17/06/2019 | 14:11
93
הDiversity בארהב הוא פקטור מאוד חשוב בקבלת החלטות אתה צודק בהחלט זו נקודה מאוד חשובה להבין וליישם אותה, תודה על ההארה!
אצור קשר בפרטי ניר לגבי אנשי המקצוע וברור לי לחלוטין שערך המוסך המוזכר כרוך בתשלום
תודה לך אכן עזרת יקירי
 
לצפיה ב-'חברת אינטו - iintoo'
חברת אינטו - iintoo
13/06/2019 | 13:52
2
129
האם מישהו מכיר / מושקע בארהב עם חברת אינטו ? האם יש למישהו חוות דעת על החברה?
לצפיה ב-'חוות דעת'
חוות דעת
07/07/2019 | 11:35
1
24
טרם נכנסתי להשקעה איתם, אך נפגשתי איתם מספר פעמים והייתי בכנסים שלהם.
עושה רושם של קרן מקצועית, עם תודעת שירות גבוהה ויחסיי אנוש מעולים.
דב קוטלר אחד הבעלים איש פיננסים שנים רבות, לא ממהר להמליץ להכניס את כל ההון להשקעות אלטרנטיביות בניגוד ל"איש מכירות קלאסי"
לצפיה ב-'במיוחד בשבילך'
במיוחד בשבילך
08/07/2019 | 08:51
21
לצפיה ב-'Registered Agent for your LLC'
Registered Agent for your LLC
13/06/2019 | 06:03
1
94
באיזה שירות אתם משתמשים כRegistered Agent עבור חברת הLLC שלכם? יש כמה וכמה שירותים כאלה שהם עצמאיים וכאלה שמספקים פתיחת חברה ובנוסף לכך את מען הדואר... ממסה להבין מה יותר משתלם ואמין

לצפיה ב-'סוכן סטטוטורי REGISTERED AGENT'
סוכן סטטוטורי REGISTERED AGENT
( לעמוד שלי בתפוז )
24/06/2019 | 13:47
38
זה יותר עניין של משתלם מאשר עניין של אמין.
יש היום לא מעט פתרונות אונ-ליין.
פשוט תחפש בגוגל REGISTERED AGENT ותרשום את שם המדינה שבה אתה רוצה להשקיע.
אתה אמור למצוא סכומים החל מ40-50 דולר לשנה ומעלה
יש שירותים שיתנו לך מעטפצ של כתובת שיודעת גם לקבל כלדואר ולסרוק או לשלוח לך, ויש שירותים בסיסיים יותר של כתובת מקומית בלבד, ועם אפשרות לקבלת עדכון אם יש פנייה בעלת אופי משפטי כלפי הLLC
 
אגב, ישנם גם עו"ד שנותנים שירות של כתובת מקומית דרך המשרד שלהם
 
 
לצפיה ב-'מיסוי נדלן ארהב'
מיסוי נדלן ארהב
12/06/2019 | 09:28
3
95
בוקר טוב לכולם
רציתי לשאול שאלה בנושא מיסוי נדלן בארהב
במידה וביצעתי השקעה בארצות הברית (ניו יורק)
את הכסף מהעסקה ארצה לגלגל מספר פעמים ולא למשוך את הכסף.
האם אני משלם על כל עסקה מס או רק כאשר אני רוצה להחזיר אותו לארץ???
תודה ויום טוב
לצפיה ב-'אתה שואל על המיסוי בישראל?'
אתה שואל על המיסוי בישראל?
12/06/2019 | 09:54
2
86
ככל הידוע לי אין כזה דבר ״לגלגל״ בישראל.
 
יש בארה״ב, אבל בישראל תשלם מס על כל עסקה.
לצפיה ב-'המשך...'
המשך...
12/06/2019 | 12:36
1
81
שאלתי
אם עשיתי עסקת פליפ ובסיום נכנסתי לעוד עסקה עם הכסף מהפליפ הראשון
כל עסקה משלמים מיסים או שכאשר ארצה להחזיר את הכסף לארץ אשלם על הרווחים.
 
 
לצפיה ב-'כל עסקה משלמים מיסים.'
כל עסקה משלמים מיסים.
12/06/2019 | 16:40
74
לצפיה ב-'משקיע בנדל"ן בארה"ב שנים רבות? הרי לך המלצות לניהול נכון של '
משקיע בנדל"ן בארה"ב שנים רבות? הרי לך המלצות לניהול נכון של
( לעמוד שלי בתפוז )
12/06/2019 | 10:08
178
הנכס. 
 
במהלך שנות ההשקעה בעשרות נכסים בארה"ב ובמספר מדינות שונות, מצאנו כי אחת הסיבות העיקריות לכישלון של משקיעים ישראלים מתוחכמים, כולל כישלון של חברות נדל"ן בהשקעה, נובע בגלל חוסר תשומת לב מספקת לחשיבות תחזוקת המבנה. דוגמאות למבנה שאינו מתוחזק יכולות להיות גג שניזוק במהלך מזג אוויר סוער או אפילו מקרים של רטיבות וחדירת מים מוגברת שזרמו דרך המרתף ודרך יסודות המבנה שהתפתחו במהלך השנים ויצרו נזק מצטבר של עשרות אלפי דולרים. נזקים מסוג זה הם דוגמאות נפוצות לתוצאה שסיבתה העיקרית היא בעל נכס חסר תשומת לב לחשיבות תחזוקת נכסים מקצועית. לכן, מאמר זה הוא חובה לכל משקיע. להערכתנו, זהו כנראה אחד הנושאים החשובים ביותר אם לא החשוב ביותר מכולם עבור משקיעים אשר מחזיקים נכסים מושכרים לטווח בינוני-ארוך. במאמר זה נפרוט את הגישה המקצועית לתחזוקת נכסים בתפיסת ניהול תהליכית, בשיטת קצה - אל קצה.
 
החזקה של נכס דורשת תחזוקה:

אחד העקרונות הבסיסיים ביותר בהחזקה של נכס פיזי לזמן ממושך, הוא עניין התחזוקה. כלומר, החזקה של נכס דורשת אחזקה. ניתן לרכוש נכס נהדר במחיר מצוין ולמצוא תוצאה של כישלון בהשקעה לאחר טווח זמן בינוני-ארוך וזאת עקב כישלון לחשוב מראש על המענה הראוי לשאלות הבאות:
 
  • האם כדאי לרכוש נכס או לא בהינתן התערבות התחזוקה הנדרשת במיידי ובהמשך?
  • האם מדובר בנכס שמתאים לך כמשקיע בהינתן אתגרי האחזקה?
  • במידה ויש לך היכולות, האם עדין מדובר באתגר אחזקה שאתה מעוניין לנהל?
  • האם ההשקעה משתלמת לאחר הערכות הCAPEX בתכנית האחזקה?
  • מה הן נקודות התערבות אחזקה פרו-אקטיביות שיש לקחת בחשבון בנכס?
  • מה לקחת בחשבון בתכנית האחזקה הפסיבית וכיצד לתכנן אותה כראוי?
  • כיצד לבצע תכנית אחזקה לנכס כבר לפני החלטת הרכישה?
  • כיצד ליישם את תכנית האחזקה ביעילות במהלך שנות האזחקה בנכס?

 
במאמר זה נדגים את החשיבות של כל השאלות הנ"ל ונעמוד על הטעויות הנפוצות של משקיעים בהקשר התחזוקה. בנוסף, נפרט את דרכי הפעולה האפשריות לניהול תחזוקה מיטבי. על מנת לעשות זאת, נחלק את המענה לשאלות לשני חלקים:
  1. דע את ההשקעה
  2. דע את עצמך
 

דע את ההשקעה:

בהנחה וביצעת בדיקת נאותות מקיפה למבנה (ראו כאן מאמר ושיעור וידאו בנושא זה) הרי שנמצאים בידך כלל הממצאים על הליקויים הפיזיים.
 
  • בשלב הזה נדרש לבצע הערכות על בסיס הממצאים. כך למשל, יש להעריך מה הם הממצאים התורמים לבלאי מואץ של הנכס? בהערכה זו תוכל למצוא למשל שהבלאי נוצר כתוצאה מלחות ו/או רטיבות מוגברת במרתף. אחת הטעויות הנפוצות היא להסתפק בצביעת DRY LOCK של המרתף ובטיפול מקומי לאותו הרגע בלבד בנקודות בהן נמצאה הלחות והרטיבות. לעומת זאת, דרך הפעולה הנכונה היא להעריך מה הן סיבות השורש לתוצאה זו. כלומר, לא מספיק רק לטפל בלחות וברטיבות הקיימים, אלא להבין מה סיבת השורש להיווצרותם מלכתחילה ולהעריך מה המענה הראוי לטפל בבעיה מהשורש. בסופו של דבר, נרכז בצורה זו את כל הממצאים וכך נבנה תכנית תגובה לטיפול בנכס אשר יכולה להתחלק לפעילויות לתגובה מידית, לפעילויות להמשך ניטור ותחזוקה בהמשך, או לחילופין להחליט שאין צורך בתגובה.
  • השלב הבא, יהיה לחשב מה העלות הנדרשת לטיפול לכל סעיף וסעיף. בהנחה וביצעת בצורה מקצועית את העבודה הזו, אז יהיה בידך עוד לפני הרכישה תכנית שיפוץ לתגובה מידית לאחר סגירת הרכישה. בנוסף, תהיה בידך גם תכנית CAPEX עם צפי השקעות עתידיות נדרשות בנכס. רק כך ניתן לבנות תכנית עסקית נכונה לבחינת כדאיות ההשקעה ברמה המספרית. אחת הטעויות הנפוצות בהקשר זה, היא רכישת נכס "30% מתחת למחיר השוק". רכישת נכס מסוג זה מהווה את סך ההשקעה לאחר התחשבות בתכנית שיפוץ מקצועית והכנת תכנית CAPEX נכונה (השקעות הון עתידיות), והיא גם מראה באופן מעשי שהנכס תומחר כך מסיבה מסוימת. הכישלון להבין זאת גורר החלטות השקעה מוטעות ולמרבה הצער, בפועל, מדובר בכישלונות שאינן נחלתם של משקיעים מתחילים בלבד, אלא גם של משקיעים מנוסים ויזמיים. לא רק זאת, אלא גם חברות שיווק נדל"ן נכשלות בהשקעות מסוג זה וזאת מכיוון שאינן טורחות ואו מסוגלות לבצע תכניות אלו.
     

    דע את עצמך:


    בהנחה וביצעת בצורה נכונה את חלק הבחינה הראשון, אז הגעת לעמדה של ידיעת ההשקעה. כעת, באפשרותך לבצע איזון נכון ולקבל החלטת השקעה מושכלת לגבי כדאיות ההשקעה ברמה המספרית. למרות זאת, חשוב לומר כי גם אם עשית זאת בעבר, עברת רק חצי מהדרך. חשוב שתבין את עצמך כמשקיע. אחרת, על כל השקעה שתבצע בהצלחה ישנה גם הסתברות דומה שתיכשל בהשקעה!
    איננו יכולים להקיף נושא זה במסגרת מאמר זה, אך חשוב שתדע שברמה הבסיסית ביותר, כמשקיע, עלייך להיות בעל אמצעים ומשאבים מעבר לאמצעים פיננסים., כגון: ידע, מיומנויות, קשרים עם בעלי מקצוע, זמן ואנרגיה לניהול ראוי.
    על מנת שתבין זאת בצורה טובה יותר, נמחיש את החשיבות באמצעות דוגמא. בכל שנה, בעונת האביב, אנו מבצעים באופן יזום תחזוקה של הנכסים שדחינו לתקופה זו בשנה. התחזוקה מתבצעת בעזרת ביצוע של תכניות שיפוץ ואו תכניות תחזוקה. אנו עושים זאת ולא מחכים לקריאה מהדייר שנמצא בנכס או שמא לדיווח של חברת הניהול על תקלה שהגיעה לממדים חמורים. יתר על כן, אנו מיישמים תכניות תחזוקה דחויות והשקעות הון מכיוון שאנו מבינים שבטווח הבינוני-ארוך גישה זו חוסכת לנו מעלויות התחזוקה שיגיעו כתוצאה מגישת תחזוקה פסיבית בלבד להגיב רק כשתהיה בעיה, או שמא, חס וחלילה, משבר תחזוקתי.
     
    מאמר זה החל במקרה בוחן של לחות מוגברת ואו רטיבות שהתגלו במרתף בנכס עוד לפני הרכישה ואף על פי כן החלטנו לרכוש את הנכס. על מנת לטפל בבעיה זו, אנו נבצע פעולות נדרשות מידיות אפשריות, כמו טיפול במרזבים וניקוז של מים ושלגים הרחק מהמבנה. נוסף על כך, נטפל בפתחים וחרכים בצמידות למבנה דרכם מתאפשרת חדירת לחות מוגברת. על מנת להמחיש זאת, תוכלו לראות בתמונה המצורפת את הפתחים שנפערו בין שביל הגישה לחנייה וקיר המבנה אשר דורשים טיפול יזום. פעולה זו ממחישה את חשיבות הפעולה היזומה של משקיע לטובת תחזוקת נכס מונעת ויכולה להסביר את ההבדל בין משקיעים המצליחים בעקביות בהשקעותיהם במספר נכסים רב ואו בבחינת הביצועים בטווח זמן בינוני-ארוך.

    עם השנים, התאכזבו לגלות כי הסיבה העיקרית לכך שתחזוקה-מונעת-מקצועית-נכונה אינה מתבצעת אינה קשורה לעלויות הכספיות וזאת בדומה לדוגמא שציינו אשר הינה פעולת תחזוקה מונעת זולה יחסית. לכן, נשאלת השאלה מדוע פעולות תחזוקה חשובות מעין אלה אינן מתבצעות? במהלך השנים, ובמסגרת עבודת מנהל אתר זה כמנהל פורום תפוז, נתקלנו במשקיעים רבים ובסיבות רבות ששמענו מבעלי נכסים, כגון:
    • "לא הייתי מודע לבעיה"
    • "הייתי מודע לבעיה אבל לא הבנתי את הצורך בטיפול הזה"
    • "הבנתי את הצורך, אך לא הבנתי את חשיבות העניין"
    • "הבנתי שצריך בהמשך אבל שכחתי מזה" \ "לא היה לי זמן לטפל" \ "לא חזרו אליי אז חשבתי שזה לא חשוב יותר".
    • "לא היו לי אנשים שם לטפל בזה" \ "לא מצאתי מישהו שיעשה את זה במחיר טוב".
     

    כל התשובות האלה מבטאות פערים ברמת המשקיע, כגון: ידע, מיומנויות, קשרים עם בעלי מקצוע, זמן ואנרגיה לניהול ראוי. לכן, חשוב שתדע את עצמך כמשקיע. אחרת, על כל השקעה שתבצע בהצלחה, יש לך אותה הסתברות גם להיכשל בהשקעה!
    ישנם 3 דרכי פעולה אפשריות בלבד להתמודד עם בעיה זו.
     
    1. לא להשקיע במה שאינכם מבינים.
    2. להשקיע בעצמכם וללמוד כדי לצמוח ולפתח את המשאבים והיכולת הנדרשים.
    3. להשתמש בגורם מקצועי שיסגור עבורכם פערים אלו.
     

    לסיכום,

    נסיים בנימה אישית. השקעה בנדל"ן אינה מסובכת. מדובר באפיק השקעה אשר נחשב סולידי ברחבי העולם ומושך משקיעים ברמת משקי בית בכל מקום. היתרון הגדול בנכס נדל"ן בעיני רבים, נובע מכך שמדובר בנכס פיזי, ועם זאת בדיוק בגלל היתרון הזה ובניגוד לנכסים וירטואליים, נכס פיזי הוא כזה אשר יש חשיבות לאחזקתו. באופן אישי, אנו אוהבים נדל"ן ורואים את המבנה הפיזי כמערכת נהדרת! התשוקה והרצון להבין את המערכת אשר בה אתם משקיעים את מיטב כספכם והמחויבות לשמור על ערך הנכס שלכם יביאו אתכם לגישה נכונה ברכישת נכסים ואחזקתם.
     
     

    בהצלחה בהשקעות!
     
לצפיה ב-'נדלן ארהב רווח ?'
נדלן ארהב רווח ?
09/06/2019 | 22:05
6
133
שלום לחברי הקבוצה בעלי דירות בארהב וכו...
שאלתי מתוך 12 חודשי שכירות כמה נשאר לכם נטו בכיס ? חודש הולך לחברת ניהול חודש מיסים תיקונים וכו...?
לצפיה ב-'אין לזה חוקים מדוייקים'
אין לזה חוקים מדוייקים
09/06/2019 | 22:32
2
131
יש לא מעט אנשים שאחרי 12 חודשים יש להם מינוס בכיס.
ממש בגדול לנכס נורמאלי (לא אחד שעולה שקל וחצי, לא חורבה ולא בגטו) שנקנה במחיר שוק ולא במחיר מופקע אפשר לצפות לכ50% מההכנסה ברוטו וזה לפני מס.
 
לצפיה ב-'תודה !'
תודה !
09/06/2019 | 23:11
1
89
ברור לי ומסכים איתך ! אנשים שקנו נכס טוב ולא תרמית !  אנשים כאן שמחזיקים נכנס מעל שנתיים יכולים להגיע לממוצע. לדוגמא ידידה עם נכס בקליפורניה נשארת עם 8 חודשי שכירות נטו בכיס
לצפיה ב-'זה כי לא היה לה CAPEX רציני'
זה כי לא היה לה CAPEX רציני
10/06/2019 | 00:58
116
חכה שתחליף גג ואז היא תשאר עם הרבה פחות.
 
 
לצפיה ב-'אתה מדבר על "רווח"... אבל מה שחשוב זו ה"תשואה"'
אתה מדבר על "רווח"... אבל מה שחשוב זו ה"תשואה"
11/06/2019 | 21:40
2
108
אין שום משמעות למילה "רווח" - עד שלא מכרת את הנכס ויכולת לספור בדיוק כמה כסף הכנסת לעיסקה וכמה כסף - נטו - הוצאת ממנה.
 
בתקופה שבה הנכס הוא בבעלותך - כל שאתה יכול למדוד הוא מה התשואה שהכסף שלך מניב לך בשנה.   
כי השכבת בתוך הנכס הזה עשרות או מאות אלפי דולארים - שעד שלא תמכור אותו לא תראה בחזרה. 
 
זו גם צורה משונה למדוד תשואה - "כמה חדשי שכירות נשארים לך נטו בכיס".
להחליף גג , לתקן פיצוץ בצינור מיים, לנקות מרזבים - הדברים האלו עולים פחות או יותר אותו דבר (בדולארים), וזה לא משנה אם מדובר בבית שמביא 800$ לחודש בשכירות - או בית שמביא 4,000$ לחודש בשכירות.
 
אז החלפה של גג שעולה נגיד 10,000$ - תמחק יותר מ 12 חדשי הכנסה משכירות עבור בית שמביא 800$ לחודש, אבל תמחק רק חדשיים וחצי של שכר דירה בבית שמביא 4,000$ בשכירות.
 
תיקון אינסטלצייה שעלה 800$ ימחוק חודש שלם של שכר דירה במקרה א', או פחות משבוע של שכר דירה במקרה ב'.
 
אם נדבר בסטריאוטיפים - למשקיע הישראלי הסטריאוטיפי סיפרו שבית בארה"ב עולה 50,000$, ומכניס 800$ עד 1000$ בחודש כשכר דירה.    מה שלא אומרים למשקיע הישראלי זה ש(בהכללה) בית ב 50,000$ הוא בית בשכונת עוני, ולרוב במצב תחזוקתי אללה-יסתור.
המשקיע הישראלי הסטריאוטיפי "מסתנוור"  מהיחס בין המחיר של הנכס ובין ההכנסה השנתית מהנכס - כי מבטיחים לו תשואה שנתית של "שתי ספרות" באחוזים.   
 
רק להבהיר: המחיר החציוני של בית בארצות הברית הוא 226,000$.
ולכן, לקנות בית ב 50,000$ בארה"ב שקול ללקנות בית ב 300,000 ש"ח בישראל.   
אתה מןם הסתם יכול לדמיין לעצמך איפה אתה יכול למצוא בית במחיר כזה בישראל.
וזו אכן רמת האיכות \ מיקום \ שכונה \ דיירים שתקבל - בארה"ב.      
 
לצפיה ב-'תשואה'
תשואה
16/06/2019 | 21:35
64
כלל -אצבע הוא שתקבל כ 50% מהשכירות ברוטו  ואין מתנות חינם
תשואה של 7% עד 8 % נטו היא טובה  וריאלית ,ניתן לקנות בתים גם ב 70,000 דולר אבל רצוי להחזיק לפחות נכסים ב כ 300,000 דולר כדי שיהיה מגוון .
לא מומלץ לאנשים שאין להם גב כלכלי וחייבים את השכירות הזו לחיות , שאינם יכולים להתנהל באנגלית סבירה , ולכאלו שאינם מבינים שלמרחק יש מחיר והוא אחזקה יותר יקרה.
אחזקה של בתים שאינם חדשים היא משמעותית עד ל 20% מערך השכירות.
מניסיון של שש שנים שעד כה מוכיח את עצמו.
 
חברת הניהול שלך חייבת להיות אמינה ,הברוקר שלך רצוי שלא יהיה ישראלי ..חח
 
לצפיה ב-'ליתר דיוק'
ליתר דיוק
( לעמוד שלי בתפוז )
24/06/2019 | 14:02
48
כן זה נכון שאתה כותב על הקשר בין מחיר נכס חציוני ואיכות חציונית (איכות מבנה ואיכות דייר) אבל זה נכון רק בהכללה, כלומר לא נכון לכל מקרה פרטי.
אסביר.
אתה מדבר על מחיר בית חציוני בארצות הברית
ומשליך מכאן על איכות המבנה ואו הדייר החציוני בארה"ב
 
מה מתפספס לך כאן?
שלפעמים מרוב שמסתכלים מגבוה, מפספסים את הפרטים הקטנים
 
כלומר בהחלט יתכן שהמספרים שאתה מתאר נכונים לבוסטון למשל. אך אני יכול להגיד לך בודאות שהם אינם נכונים בהרבה אזורים אחרים בארה"ב, בהם בהחלט ניתן להשיג בית באזור איכות חציוני של אותו האזור, ובהתאמה במחירי בית חציוניים נמוכים משמעותית ממה שאתה מכיר בחצר האחורית שלך.
 
לכן כדאי יותר לבחון את מחירי הבית החציוניים בכל אזור, ומכאן להעריך מה הוא האזור הכדאי להשקעה. וזאת מפני שהכלל שהצעת הוא נכון, בכל אזור חציוני תמצא את הקהל החציוני. אך השאלה היא מהו האזור החציוני הכי משתלם ויש כאן בעיית איזון מצד אחד רמת המחיר ומצד שני לבחון את איכות המוצר החציוני באותו אזור.
 
הנה דוגמא למחיר חציוני בסכום כ50% ממה שאתה מכיר:
 
 
 
לצפיה ב-'שיפוץ בבית לאחר מכירה'
שיפוץ בבית לאחר מכירה
10/06/2019 | 17:58
5
125
לפני חודש וחצי מכרתי את הנכס היחיד שהיה לי בארה"ב, וקיבלתי את התשלום עבורו. אתמול בבוקר כתב לי הרילטור שלי, שישנם כמה תיקונים קטנים שאני צריך לעשות בנכס שהקונים מבקשים שאשלם עבורם, היות וקיבלתי הודעה כזו מהעירייה לפני כחצי שנה. הם מאיימים שאם לא אבצע תיקונים אלו הם יתבעו אותי. 
העניין הוא שכשקיבלתי בקשה זו מהעירייה - הבית היה ריק משוכרים, ולכן בקשת העירייה היתה לא רלבנטית.
מה עלי לעשות? אני אזרח ישראלי (לא אמריקאי).
תודה לכל מי שיסייע.
לצפיה ב-'בכמה כסף מדובר?'
בכמה כסף מדובר?
10/06/2019 | 18:15
3
104
אני לא הייתי מתקן דבר כלשהו בכל מקרה, לכל היותר מחזיר להם קצת כסף ושהם יעשו את התיקונים אם זה לא סיפור יקר מדי.
עו"ד לא היה לך במכירה?
 
לצפיה ב-'Re:'
Re:
10/06/2019 | 23:00
2
93
לא היה עו"ד, מי שכן היו מעורבים הם הרילטור וחברת טייטל.
מדובר בסכום נמוך מאוד - בערך200-300 - אבל אני חושש שזה סכום התחלתי, והמשפץ עוד יבקש הרבה יותר. וחוץ מזה, זה עניין עקרוני..
העניין הוא שאיני לא מודע לזכויותי המשפטיות במקרה כזה.
לצפיה ב-'ואם יתבעו אותך אז מה?'
ואם יתבעו אותך אז מה?
10/06/2019 | 23:31
91
עקרונית, צריך לקרוא את החוזה ולראות בדיוק מה כתוב בו. בד"כ מוכרים נכסים AS-IS, וכל עוד לא סוכם אחרת ברגע שהעסקה נסגרה הנכס עובר לבעלות הקונה על כל הבעיות שבו. אז צריך לראות שלא סוכם אחרת.
 
אתה כמובן יכול לשכור עורך דין, אבל זה יעלה לך 200-300 דולר לשעה. או שאתה יכול להגיד להם שהעסקה נסגרה, בעלות על הנכס עברה, כך גם האחריות. הם יכלו לבדוק אילו notices קיבלת בשלב הבדיקות וזה שלא בדקו ולא דרשו תיקון אז זאת בעיה שלהם.
 
כמובן כדאי מאוד לקרוא בעיון את חוזה העסקה קודם כל.
 
אין לראות בזה ייעוץ משפטי בשום צורה
לצפיה ב-'שמע כנראה נפלת או על חולי נפש או על רמאים.'
שמע כנראה נפלת או על חולי נפש או על רמאים.
11/06/2019 | 00:41
95
גם אני נפלתי על רוכש כזה לפני שנתיים ושלחתי אותו לחפש את החברים שלו (גם במקרה שלי היה מדובר במשהו מטופש לחלוטין).
 
על סכומים כאלה זה מביש ומביך בכלל לפנות למוכר בטח ובטח לאיים בתביעה משפטית, מאידך כמו שאתה אומר יכול להיות שזה שיטת מצליח ואם יראה שהם מצליחים לסחוט ממך כמה גרושים הדרישה הבאה כבר תהיה גבוהה יותר.
 
הייתי לא רק מנתק מגע מיידית אלא גם מודיע להם רשמית בכתב שהם מטרידים אותך עם כל המשתמע.
 
לצפיה ב-'שיחפשו תחברים'
שיחפשו תחברים
17/07/2019 | 02:50
202
אני לא עו"ד , אבל כן מחזיק בנכסים וגר במיאמי.
לאחרונה מכרתי נכס ואחרי חודש ביקשו ממני כסף לתקן איזה משהו. שלחתי אותם לחפש תחברים שלהם. מכירה היא סופית. בייחוד חוזה AS IS . אין פה יותר מה להתווכח.
שוב אני לא עו"ד אבל לדעתי פשוט תתעלם
לצפיה ב-'תחקיר ערוץ 13- אדי יאן- נכסים בדטרויט '
תחקיר ערוץ 13- אדי יאן- נכסים בדטרויט
03/06/2019 | 09:54
18
253
שלום לכולם,
לפני כשבועיים יצא תחקיר נוסף,הפעם בערוץ 13, בנושא של נדלן ארה"ב...שוב הטעיות וניצול ציני של פערי ידע ומרחק...תוצאות עגומות למשקיעים שנתנו אמון..
חשוב לצפות ולהיזהר...
ראו קישור לכתבה בפייסבוק

https://www.facebook.com/YONATAN21/videos/25231986...
לצפיה ב-'עצוב מאוד. '
עצוב מאוד.
04/06/2019 | 23:03
17
140
95% מההודעות שכותבים כאן בפורום אנשים כמו ויני, צבי ואפילו אני מנסות להזהיר אנשים מתופעות כאלה.
ולצערנו - מסתבר שהאימרה "כל יום נולד פתי חדש" שרירה וקיימת.
 
 
לצפיה ב-'אדי יאן - אומגה - דטרויט'
אדי יאן - אומגה - דטרויט
04/06/2019 | 23:15
16
167
אתה בהחלט צודק שאנשים מתפתים ומסכנים את כספם שמקומות בהם אין להם מספיק ידע והבנה. 
מאידך, עצוב שאנשים בוחרים להתפרנס בדרך שמפילים אחרים. הרי אפשר גם להתפרנס בלי לדפוק אחרים... רק יותר בצניעות... 
וספציפית למקרה זה, עם היזם הזה עובדת מלווה של משקיעים, עו"ד במקצועה, אשר מתארת את תפקידה כמי שמלווה את התהליך, מתאימה למשקיע את ההשקעה, את רמת הסיכון ובאה למנוע טעויות ממשקיעים. בפועל, מפנה ומובילה ביד בוטחת ובלב שלם את לקוחותיה אל היזם המתועד בסרטון, ללא שום בדיקות של מרכולתו ותוך תיאורו כאדם ישר ואמין... מי שפנה ליעוץ וליווי, מתוך ההבנה שאינו מבין ויודע מספיק קיבל את אותה התוצאה שמקבלים הלקוחות שרכשו מאיש זה ישירות... מה תגיד על זה?! 
לצפיה ב-'"לא עכבר הגנב - כי אם חור הגנב"'
"לא עכבר הגנב - כי אם חור הגנב"
05/06/2019 | 00:52
15
127
או, אם אלך על האימרה החביבה על אנשי אגף ביטחון שדה ביחידה הצבאית שבה שרתתי בשנת תרפפ"ו - "לא פותח פה - לא נלכד בחכה".
 
לא, אני לא חושב ש "עצוב שאנשים בוחרים להתפרנס בדרך שמפילים אחרים".
זה המצב בעולם הזה פחות או יותר משחר האנושות.  אנחנו לא חיים בעולם אוטופי.
וההיסטורייה מראה בצורה מאוד ברורה שהתופעות של ה"מעאכר", של ה"לופט גישעפטר" ושל הנוכל הן תופעות אנדמיות ב TRIBE שאליו אנחנו משתייכים.  
זה קיים גם בהרבה עמים אחרים (בתרבויות מסויימות זה אפילו יותר חזק מאשר אצלנו).
 
וזה תופס גם לגבי הסיפא של הודעתך.  איני מכיר את הגברת שאליה את מתייחסת בהודעתך - שאת שמה הזכרת בעבר.
 
עורכי דין יש במדינת ישראל הרבה, השבח לאל - יותר מ 80,000.  ואין פרנסה לכולם.
הכשרה בתור עורך דין בישראל לא נותנת לאדם שום כלים לייעוץ השקעות, או להבנה כלכלית...
קראתי קריאה חטופה לגבי איך הגברת שאת שמה הזכרת מתארת את עצמה - וראיתי יותר מדי מילים "פוסט מודרניסטיות" כמו "העצמה", "אימון אישי" ו "חלומות".   
מה שלא ראיתי שם זה "תכל'ס" - דברים כמו שמות מוסדות הלימוד וההסמכות \ תארים \ רשיונות מהממשלה שיש לה ליעוץ השקעות, כלכלה ושאר הדברים שהיא כותבת שהיא מספקת ללקוחותיה.
 
המשפט שאת כתבת: "מתאימה למשקיע את ההשקעה, את רמת הסיכון ובאה למנוע טעויות ממשקיעים" - זו ההגדרה של המושג "ייעוץ השקעות".
יעוץ השקעות בישראל הוא מקצוע שעבורו יש צורך ברישוי מהמדינה.  בבסיס הנתונים של הרשות לניירות ערך לא מצאתי רשיון יועץ השקעות על שמה של הגברת.
 
התחושה שלי מהקריאה המהירה שעשיתי הוא שקהל היעד (יותר נכון - התרגום של המושג TARGET AUDIENCE באנגלית, כשהמילה TARGET היא יותר "מטרה" מאשר "יעד") של הגברת הן נשים - כמו אלו שהופיעו בוידאו שאליו קישרת.
 
לעניין המשפט שלך "מי שפנה ליעוץ וליווי":
מי שפונה לייעותץ ולליווי - צריך לוודא שלאדם שמלווה ומייעץ לו יש הבנה, נסיון והשכלה רלוונטית לתחום שבו הוא מייעץ. 
 
נכון - זה קשה למצוא יועץ כזה בישראל. רוב האנשים שרודפים אחרי לקוחות ומציעים שרותים בתחום - נמצאים בתחום הזה שנים בודדות ואין להם שום "תעודות" רלוונטיות.
 
 
לצפיה ב-'נקודה מעניינת'
נקודה מעניינת
05/06/2019 | 11:34
14
99
העלת נקודה מעניינת בעניין המלווה. השאלה אם חוק היעוץ, המדבר על נכסים פיננסים בארץ ובחול, חל גם על נדלן?
בעקרון, ממה שאני רואה הרשות לניירות ערך מפקחת על השקעות קבוצתיות בנדלן (כגון הגשמה, אינטו) והללו מחוייבות בתשקיף או מוגבלת ב35 ניצעים וכד'.
מעניין אם יעוץ, שירות כזה,כמו שמציעה המלווה , אשר מכיל גם הפנייה להשקעות קבוצתיות וגם לרכישת נכסים באחזקה ישירה, נכלל תחת הקטגוריה.
אמנם יש הבחנה בחוק בין יועץ השקעות ומשווק השקעות, אך מהאופן בו מתארת את שירותיה,זה אכן מנוסח כמו יעוץ.
לצפיה ב-'אני מפריד בין שני הדברים: ייעוץ השקעות ו"ליווי ברכישת נדל"ן"'
אני מפריד בין שני הדברים: ייעוץ השקעות ו"ליווי ברכישת נדל"ן"
05/06/2019 | 23:41
13
85
למיטב הבנתי, חוקי מדינת ישראל אינם כוללים רגולצייה על הנושא האמורפי של "ליווי ברכישת נדל"ן".
 
ואני מוכן להמר שהגברת שעליה את מדברת, שיש לה השכלה משפטית ונסיון כעורך דין, דאגה שבאותיות הקטנות של ההתקשרות העיסקית שלה עם לקוחותיה היא תהיה "מכוסה" מבחינה חוקית בכך שהיא תבהיר שמה שהיא עושה אינו ייעוץ השקעות כמשמעותו בחוק.
 
למרבה הצער, חוקי מדינת ישראל אינם כוללים רגולצייה לגבי הנושא של "יעוץ בנושאי כלכלת המשפחה", או רגולצייה בנושא "אימון אישי"  (מה שנקרא בלשון העם "קואוצ'רים" - מילה שגורמת לי לגירוד עז בצד שמאל למטה).
אלו נושאים פרוצים לחלוטין, שכל אחד יכול להכריז על עצמו כעוסק בהם.
לפני 10 שנים, בשיא ה"מיתון העולמי", הרבה קולגות שלי שעבדו בהיי-טק בישראל איבדו את מקום העבודה שלהם. חלק מצאו את הדרך חזרה ל"משכורת היי-טק".
מה שמאוד עניין אותי היה שאלו שלא הצליחו להשתלב מחדש בשוק העבודה - הפכו אחרי שנה או שנתיים ל"קואוצ'רים".     
הלכו לקורס של גורו "אימון אישי" כזה או אחר (עיין ערך "אלון גל"), וזה הפך אותם כנראה לסמכות בענייני "איך להצליח בחיים".
אותי זה הצחיק, כי זה קצת כמו להגיד "אני בקריירה האישית שלי נכשלתי, אז עכשיו אני מתיימר ללמד אחרים איך להצליח".
מכיון שכבר עברו כ 10 שנים מאז, אני יכול להגיד ש 90% מאותם אלו שהפכו ל"קואוצ'רים" אינם עוסקים בזה כיום. גם בזה הם נכשלו ולא הצליחו להתפרנס מה FAD הזה
 
לפי מה שאני רואה בשוק הישראלי כיום - התחום של "ייעוץ כלכלת המשפחה" עובר בשנה - שנתיים האחרונות את אותו גל פריחה שהיה בשוק הקואוצ'ינג בסוף העשור הקודם. 
חלק לא מבוטל מאלו שמתיימרים כיום לייעץ בכלכלת המשפחה כשירים לזה בדיוק כמו שאותם אלו שהתיימרו לעשות קואוצ'ינג לפני עשור היו כשירים לייעץ לאחרים איך להצליח בחיים.
 
נקודת המבט האישית שלי היא פשוטה:
יש אנשים שיכולים להראות קבלות: עשיתי, הצלחתי, נפלתי והצלחתי להתאושש ולהצליח מחדש.   
ואני לא מדבר על "קבלות שצברתי ב 24 החדשים האחרונים". אני מדבר על  רקורד של 15, 20 שנה ויותר. לפחות תקופה של "מחזור כלכלי עולמי" אחד.
 
או לחילופין - יש אנשים שיכולים להראשות ש"הלכתי לאוניברסיטה וביליתי 8 שנים ויותר בלימוד התחום בצורה רצינית, והינה דיפלומת ה PHD שלי בנושא ורשימת הפירסומים האקדמיים שלי בתחום".
 
כשאני צריך ייעוץ - אני מעדיף לחפש אנשים משני הסוגים שהזכרתי. 
 
מצד שני - יש אנשים שעברו קורס בהתכתבות אצל איזשהוא "גורו אוטודידקט" בעל לשון חלקלקה ומהירה, שמילא להם את הראש במילים גדולות ומשפטים מלאי פאתוס ונפיחות - אבל כשאתה מסתכל בחיים שלהם עצמם אתה מוצא שהם לא "חיים" את אותה הצלחה שהם מתיימרים למכור לך.
או אנשים ש"קופצים כמו פרפר מפרח לפרח" - מאופנה לאופנה.
האנשים הללו מסתכלים עליך כעל ה MEAL TICKET שלהם.
ומהם אני משתדל לשמור מרחק.
לצפיה ב-'ליווי נדל"ן ואימון אישי - כזה או אויר... '
ליווי נדל"ן ואימון אישי - כזה או אויר...
06/06/2019 | 12:35
12
77
אני, האמת יותר סלחנית כלפי אלו שנכנסו לטרנד של ההתפתחות האישית/עצמאות כלכלית/יצירת ריבוי מקורות הכנסה פסיבית וכד'. יש פה שם נקודות בעלות הגיון כלכלי  שאני יכולה להתחבר אליהן.מאידך, לבוא בשם המנטרות וסלוגנים על עצמאות כלכלית ולחבר אנשים לעסקאות שהם מפח נפש בטוח (ראה תאורים של הקונים בתחקיר), כאשר מצמידים את העסקאות הללו ליעוץ למנף אותן בהלוואות, או לרכוש נכסים אלו תחת רכישת נכס יחיד שלך למגורים בארץ ועד תאור מלא השראה של אדם מבוגר בגיל הפנסיה שמוכר נכס יחיד שלו בארץ על מנת לרכוש נכסים מהסוג המדובר בחול, כל זאת שברור למלווה מה בדיוק נמכר לו שם.. זה כבר... לא יודעת מה השם המתאים לזה...
לצפיה ב-'אני מכיר בקיום של המציאות הזו - אבל איני סלחן כלפיה'
אני מכיר בקיום של המציאות הזו - אבל איני סלחן כלפיה
06/06/2019 | 22:23
11
68
אין לי בעיה עם זה שאדם יכנס לטרנד של "עצמאות כלכלית" \ "מקורות הכנסה פסיבית".
מצד שני  - להיות הבעלים הישיר של נדל"ן להשכרה בשכונת מצוקה, פשע ורשע בארה"ב קצת מותח את ההגדרה "הכנסה פסיבית".    כדי שיהיה סיכוי להכנסה מזה, יש צורך בהמון מעורבות מאוד אקטיבית של בעל הנכס ושל שלוחיו.
זה מאוד רחוק מהמנטאליות של HANDS OFF שעולה בדמיון כשאנשים מדברים על "הכנסה פאסיבית".
 
דרך אגב: באופן כללי - רוב הקומבינות של "מקורות הכנסה פאסיבית" שפופולאריות כל כך היום בישראל חולקות את האפיון הזה...   הן דורשות המון, המון עבודה אקטיבית כדי שבאמת יביאו הכנסה. 
במקרים רבים, כשאנשים עושים אחרי שנה או שנתיים את החשבון:
כמה הם השקיעו (בכסף, עלויות תפעול ובזמן עבודה)
לעומת "כמה כסף נכנס" -
הם מגלים שאם מחלקים את ההכנסה אחרי הוצאות למספר שעות העבודה שהם השקיעו, הם הרוויחו הרבה פחות מ 30 ש"ח לשעה (כש 30 ש"ח זה בערך שכר המינימום במשק).
 
 
לצפיה ב-'הכנסה פסיבית'
הכנסה פסיבית
06/06/2019 | 22:34
10
76
המקרה פה אינו עונה להגדרה הכנסה פסיבית וגם לא למונח הכנסה...
זה מצב של קניית נכס פגום, בשכונת מצוקה במחיר מופקע.
אתה לא יכול להחזיק בו מבלי לדחוף לשם כספים ובלי באמת לראות תזרים יציב וגם לא יכול למכור, כי תפסיד חצי עד שני שליש ממה ששילמת.
מעבר להפסד הכספי, את תקוע עם משהו שגורם הפסדים, מתחים ולחצים נפשיים ובעיקר תחושה של השפלה ואשמה איך נפלת בכזה דבר...חבל שלא מענישים את מי שפועל כך בצורה מספיק מרתיעה כדי למנוע הישנות של מקרים.
לצפיה ב-'כל זמן שהקורבנות שותקים - ימשיכו להיות קורבנות אחרים'
כל זמן שהקורבנות שותקים - ימשיכו להיות קורבנות אחרים
07/06/2019 | 22:40
9
65
הנוכלים בישראל פועלים בביטחון יחסי, מכיוון שהמנטאליות של הישראלי היא "אני מתבייש שאחרים ידעו שיצאתי פראייר", ולכן אלו ש"נעקצים", "נשרפים" או איך שאת לא רוצה לקרוא לזה שותקים.
ויש עוד סיבה מאוד חזקה שגורמת לאנשים לשתוק:  רובו המכריע של הכסף שאנשים מזרימים לאותו ערוץ של "השקעות נדל"ן בחו"ל" הוא כסף שחור.   ואנשים פוחדים שאם הם יחשפו אילו סכומים הם השקיעו (והפסידו) - רשויות המס של מדינת ישראל יסתקרנו ויצאו לחקור מהיכן היו להם מאוד אלפי דולארים להפסיד באמריקה.
 
כבר זמן מה שאת שואלת כאן בפורום שאלות גם על האיש שעליו נעשתה תכנית הטלויזייה שאליה קישרת, וגם לגבי האישה שנוצר הרושם שעליה את כועסת.
 
אני מנחש שאת - או מישהו שקרוב לליבך - "סבל מעוקצם".  אבל את מסתירה את הפרטים של המקרה שלך - בזמן שאת מחפשת אחרים שיחשפו פרטים על ה"נפילה" שלהם אלייך.
וקשה לך למצוא כאלה - כי בדיוק כמוך, גם אחרים לא ששים להחשף ב"עקיצותם".
 
ועד שאנשים לא יחשפו את ה"עוקצים" ויזהירו מפניהם - הם ימשיכו להפיל קורבנות.
 
הענישה הכי אפקטיבית ל"מפיל" שכזה היא להפנות אליו את אור הזרקורים של המדיה.  העניין הוא שמי שעושה את זה גם הוא נמצא בתוך אלומת האור.
הו 
לצפיה ב-'הכנסה פסיבית'
הכנסה פסיבית
07/06/2019 | 23:16
8
59
לא יודעת לגבי כסף " שחור", מניסיון שלי להעביר כסף לארה"ב להשקעה די מוציאים או ת המיץ בתהליך (מאיפה, לאן, הצגת חוזה, רק מחשבון שלך וכד). אולי פעם היה זורם כסף שחור לחול, היום לא.
לגבי חיפושי קורבנות... יכולה לומר שהערוץ ה" פרטי" לפניות עובד יפה.. אין ציפיות מקורבן לבוא ולפרסם עצמו בגלוי, אבל אם תהיה הזדמנות לחבור לקבוצה היא תנוצל...
לצפיה ב-'וזה בדיוק העניין.'
וזה בדיוק העניין.
08/06/2019 | 01:04
7
55
הקורבנות - שלא רוצים להחשף - מתחבאים להם ב"ערוץ הפרטי" שלהם.
ובמקרה האופטימאלי - נוצרת קבוצת "שותפים לצרה" שמביאה תחושת "צרת רבים חצי נחמה" למשתתפיה.
אבל - לנסות ולמנוע מכלל הציבור ליפול בפח?   להפנות זרקור ציבורי לכיוון מי שפגע בהם?   את זה לא מוכנים לעשות.
 
ולגבי הפיסקה הפותחת של הודעתך:
 
יש הרבה דברים שלכאורה "קשה לעשות".
למשל - לצאת ממדינת ישראל כשתלוי ועומד נגדך צו עיכוב יציאה מהארץ.
או להעביר כמויות של יהלומים ללא תשלום מכס
או להעביר כספים לחו"ל ומחו"ל...
או לאזרח זר לפתוח חשבון בנק בבנק אמריקאי בסטטוס "כתושב מקומי" - בלי נוכחות פיזית של פותח החשבן בסניף הבנק.
 
מעשית - יש במדינת ישראל מעאכרים ש"מסדרים" לאנשים דרכים לעשות כל אחד מהדברים הללו, בעבור חופן מצלצלין. וזה קורה בצורה יומיומית.
 
דברים כאלו נראים בלתי אפשריים רק לאנשים שומרי חוק.
לצפיה ב-'קבוצת נפגעים'
קבוצת נפגעים
08/06/2019 | 08:14
6
74
אתה יודע, אתה מזכיר לי קצת את המורה שלי בתיכון שהיתה צועקת עלינו בבוקר על כמות איחורים לא הגיונית שיש בכיתה... רק במי היא היתה גוערת? באלו שישבו בכיתה... המאחרים לא היו בין הנוכחים.
במקרה הזה, התארגנות הקבוצה, כפי שנראה על פניו, הובילה לתחקיר ופרסום. כמובן שזה בתורו אמור לסייע באיתור נפגעים נןספים ולהצטרף לסייע ולהסתייע בקבוצה.
התחברות לקבוצה, אין בה רק נחמה. שגם לזה ערך רב במקרה זה... יש כח מאחורי קבוצה בפעילות לטיגציה (כל מקרה מהווה עדות לאחר, מגלה שיש שיטה ולא מקרה פרטי בודד), מאפשר להתארגן לאנשים שמחזיקים בנכסים בעניין של שיקום ואחזקה או איתור דרכים יעילות למכירה וכד.
לצפיה ב-'100%'
100%
09/06/2019 | 00:43
5
69
זה לא קל לייצר כתבה כזו. כל הכבוד.
אם לא שתי הנשים שהסכימו להתראיין, להערכתי זה לא היה קורה.
בלעדיהן זה פשוט לא מספיק מעניין לטלוויזיה.
 
שוב- מה שיעצור את השוק הזה (ואדי יאן הוא רק אחד מבין עשרות רבות של גנבי דעת בדרגות שונות. למעשה, כמעט כל השוק הזה הוא ערימה של מניפולטורים, בדומה לשוק והקואצ'רים שדיברתם עליו) זה הצפה של מקרים.
 
זה גם מעלה את זה לתודעה, וגם עלול להעיר מישהו במשטרה שכדאי לרדוף אחרי הנוכלים האלה.
למצוא אותם זה קל.
כל מה שצריך לעשות זה להגיד להם "הנה כסף שחור, אני רוצה להעביר אותו לארה"ב ולקנות דרככם בית", ותיק תק הם מפלילים את עצמם בעבירות קשות.
 
כמו שבוסטון כתב, התחום הזה הולך יד ביד עם הלבנת הון ועבירות מס שונות
לצפיה ב-'צבי היקר'
צבי היקר
09/06/2019 | 21:15
4
65
כמוך אני פעיל בפורומים שונים מזה שנים רבות, בתור אחד עם ידע ונסיון רב בתחום ההשקעות אני כל הזמן נתקל באנשים שנופלים בפח של רמאים, הרבה מהם אני מזהיר או לפחות מנסה ואני רוצה להאמין שחסכתי להרבה אנשים הרבה כסף בזכות האזהרות שלי, אני תמיד משתדל ללכת בין הטיפות כיוון שאני גם מפחד מתביעות דיבה (גם אם אין קייס הדבר האחרון שאני רוצה זה לכלות זמני בבתי משפט ולשלם לעוכרי דין), כמה דברים שלמדתי במהלך השנים:
 
1. טבע האדם הוא להיות גרידי, להרבה אנשים קשה להגיד לא ל10% תשואה צפויה.
2. דיסוננס קוגנטיבי זהו משהו ממשי מאד, זה לא רק משהו שמלמדים בחוג לפסיכולוגיה.
3. האדם הפשוט אינו מבין דבר וחצי דבר לא בהשקעות ולא במספרים, מעטים הם האנשים שנתקלתי שאינם מקצוענים (כולל משווקי השקעות כאלה ואחרים) שבכלל יודעים לחשב תשואה כמו שצריך (קרי IRR, NPV וכו').
4. רוב האנשים הם אינם רמאים והם תמימים למדי אם לא מאד תמימים, מעטים הם האנשים שיוצאים מתוך נקודת ההנחה שאמירת אמת הוא לא נר לרגליהם של אנשי השיווק שונים ומשונים (שלא נאמר רמאים).
5. המשטרה בארץ זה באמת בדיחה, כדי לתפוס רמאים כאלה דרוש כוח אדם רב והוכחות רבות, לא קל להוכיח רמאות פה, בטח ובטח שמדובר בנכסים מעבר לים והמשווק דואג להגן על עצמו במסמכים רבים, זה פשוט לא מעניין אותם, תהיה בטוח שגם ליאן הזה לא יעשו דבר.
לצפיה ב-'לדעתי יש יכולות אכיפה. זה עניין של החלטה'
לדעתי יש יכולות אכיפה. זה עניין של החלטה
10/06/2019 | 19:06
3
46
1. טבע האדם הוא להיות גרידי, להרבה אנשים קשה להגיד לא ל10% תשואה צפויה. גם הנוכלים הם גרידיים, אבל זו לא בהכרח תכונה רעה. גם הגזמות וניצול הדדי הם תכונות טבעיות לחברה אנושית (ואולי אפילו טובות ברמה מסויימת). ובכל זאת, יש ניצול שהוא מוגזם (אין קו מוגדר) ופוגע במארג החברתי, ושם הרשויות צריכות להתערב אם הן יכולות.
2. דיסוננס קוגנטיבי זהו משהו ממשי מאד, זה לא רק משהו שמלמדים בחוג לפסיכולוגיה. לגמרי, כולל אותי בוודאות.
3. האדם הפשוט אינו מבין דבר וחצי דבר לא בהשקעות ולא במספרים, מעטים הם האנשים שנתקלתי שאינם מקצוענים (כולל משווקי השקעות כאלה ואחרים) שבכלל יודעים לחשב תשואה כמו שצריך (קרי IRR, NPV וכו').<font> האדם הפשוט? אני זוכר שיעורי ביסודות המימון שהיו בהם סטודנטים לתקשורת ומנהל עסקים (לא תגיד מכללת שקר כלשהו. סטודנטים שנה ב' באוניברסיטה העברית). זה היה מביך. </font>
4. רוב האנשים הם אינם רמאים והם תמימים למדי אם לא מאד תמימים, מעטים הם האנשים שיוצאים מתוך נקודת ההנחה שאמירת אמת הוא לא נר לרגליהם של אנשי השיווק שונים ומשונים (שלא נאמר רמאים). אני חושב שרובינו לא עקביים בחשדנות/ספקנות שלנו. יש לא מעט כסף שחור ולא כ"כ תמים, שמושקע בעוקצים האלה. הרבה פעמים לאנשים עם כסף שחור יש מוכנות לקחת סיכון בקנייה, כי הם "מרוויחים" את האופציה להשקיע את הכסף בלי לשלם את המס. כמו שבוסטון מעבר לעבירות הפליליות, הם גם עוברים על חוק מספר אחד- "לעולם אל תפסיד כסף".
יש גם כאלה שהם חשדנים אבל עם נקודות תורפה ספציפיות שאפשר לנצל. 

5. המשטרה בארץ זה באמת בדיחה, כדי לתפוס רמאים כאלה דרוש כוח אדם רב והוכחות רבות, לא קל להוכיח רמאות פה, בטח ובטח שמדובר בנכסים מעבר לים והמשווק דואג להגן על עצמו במסמכים רבים, זה פשוט לא מעניין אותם, תהיה בטוח שגם ליאן הזה לא יעשו דבר. על בסיס שיווק מטעה- גם אני חושב שלא יעשו לו הרבה (אלא אם כן יהיו הוכחות מאד חזקות, ומישהו שדואג ויודע לדחוף את זה). בהמשך לסעיף 4- יש רשות להלבנת הון, ואני מסכים עם בוסטון. ההשקעות הפרטיות האלה הן מגנט לכסף שחור. אני שומע את זה מהרבה מקומות (למשל, רופאים שעובדים בשחור). כאן הגרידיות של המשווקים יכולה להיות בעוכריהם. חוקרים שמתחזים ללקוחות, יכולים להפיל אותם (ואת נתיבי העברות הכספים. כאן מגיע האינטרס של המדינה).
 
<font>אני לא חושב שעוקצים ייעלמו, אבל להקשות בהחלט אפשר (עיין ערך חברות אופציות בינאריות)</font>
לצפיה ב-'אחזור על הדברים שכתבתי קודם בעניין'
אחזור על הדברים שכתבתי קודם בעניין
11/06/2019 | 21:05
2
43
הדרך הכי טובה לצמצם את כמות הרמאויות בתחום הזה (או בכל תחום דומה - מישהו הזכיר כאן את עניין ה"סחר הבינארי", ודוגמא אחרת היא עניין ה FOREX שכל כך הרבה נפלו בו בישראל) הוא שמי ש"נפל בפח" יחשוף את החוויה שלו ויזהיר כך אחרים.
 
אם תשים לב לתגובה של פותחת השירשור להודעה הקודמת שלי - היא חשפה את אחת הסיבות המרכזיות שגורמת לאנשים להעדיף "לעבוד בחושך" - ולייצר קבוצת נפגעים "סודית".    
המטרה העיקרית של הנפגעים היא לא "לעצור את הרמאי" או "להזהיר אחרים".
המטרה האמיתית שלהם היא להחזיר לעצמם את כספם האבוד.
ואת זה הם יוכלו לעשות (ואני מצטט) על ידי " איתור דרכים יעילות למכירה".
 
אם הם יזהירו קורבנות פוטנציאליים אחרים שהנכסים שיש להם הם "רעילים" - הם הרי דנים את עצמם להיות תקועים עם הנכס לנצח, או להפסיד את כל כספם במקרה שהם יחליטו לנטוש את הנכס.
 
והינה לך עוד כלי מאוד יעיל בארסנל של אותם מאחזי עיניים שאצלם האנשים "נופלים".  ה"קורבן" בעצם הופך להיות "מקדם מכירות" של אותו מאחז עיניים - כי כדי להיפטר מהנכס הוא צריך "להפיל" מישהו אחר.    אם ה"קורבן" יגיד מילה רעה בציבור על הסוג הזה של הנכסים - הוא מזיק לעצמו...
 
ראיתי את ה"דינמיקה" הזו קורה שוב ושוב במדינת ישראל.
כמה "סנוניות הרפתקניות" מגלות תחום חדש שבו ניתן "לעשות רווח גדול".
אלו "נשמות מהמרות" - אנשים שאין להם בעיות לנסות וליפול (שוב ושוב) עד שמשהו "תופס".   אלו הישראלים שנכנסו לנדל"ן האמריקאי ב 2008-9-10.
אחר כך מצטרף אליהם "גדוד הכסף השחור" - אנשים שיש להם את היכולת להשקיע וגם יכולים להרשות לעצמם להפסיד. הם רואים שההרפתקנים עושים כסף - ורוצים גם.   
חלק מאותו "כסף שחור" בא מהכיוון של האנשים שהזכרת, צבי - אותו עם של אנשים שעובדים "מתחת לשולחן" ובלי קבלות (בעלי מקצוע חפשיים, רופאים וכיוצ"ב).    וחלק בא מ"העולם התחתון".
לאט לאט ה"דרך החדשה להרוויח" מקבלת חשיפה, והציבור הרחב מתחיל לשמוע על זה. ה"כבשים" מתחילות להתעניין -  ועם ה"כבשים" באים גם הזאבים... כל מני נוכלים מקצועיים וחצי מקצועיים שמתקיימים כל פעם מקומבינה אחרת. 
 
ואז מתחילים לראות את התופעות העצובות באמת: זה מתחיל עם אנשים שמשקיעים כסף שהם לא יכולים להרשות לעצמם להפסיד, ובמשך הזמן מקצין לאנשים שמשקיעים כסף שאין להם.    אלו כבר לא אותם "הרפתקנים" שפתחו את התחום - אלו אנשים שפשוט לא מבינים את הסיכון של מסלול ההשקעה (חלק בגלל בורות, וחלק בגלל שנוכל מושך אותם באף).  
 
יש עוד כמה שלבים אופציונאליים ב"השתלשלות העיניינים" בתחום פעילות כלכלית כזה (שאיני יודע אם יתקיימו בעניין הנ"ל) - כמו למשל "השתלטות של עולם הפשע על התחום". זה קרה, למשל, בשוק "העגלות בקניונים בחו"ל", ובתחום של "מתן שרותים לתרמילאים ישראליים" בדרום אמריקה, בתאילנד ובהודו...
 
ולגבי סעיף 5 שלך:
יש הרבה דרכים שבהן מדינת ישראל יכולה להגביר את האכיפה - לו הייתה רוצה בכך.    לדעתי - העובדה שזה לא קורה פשוט אומרת שהמדינה לא מעוניינת.
למשל: יש כיום על הכביש במדינת ישראל יותר מ 10,000 מכוניות שמחירן יותר מחצי מליון ש"ח.       אם מדינת ישראל באמת היתה רוצה לעלות על "כסף שחור" - היתה יכולה לעשות AUDIT מעמיק לכל אחד מהבעלים של אותן מכוניות.  והמדינה יודעת טוב מאוד מי הם אותם בעלים - כל רכב כזה רשום במשרד הרישוי.
אני מאמין שליותר מחצי מבעלי המכוניות האלו יש יכולת להראות שהכסף שלהם הושג בצורה חוקית... אבל מוכן להתערב שלא ל 100% מהם.
 
אנגליה התחילה עכשיו לעשות כזה דבר - Unexplained Wealth Order. 
  
לצפיה ב-'חיפוש קורבנות והצטרפות לקבוצה'
חיפוש קורבנות והצטרפות לקבוצה
12/06/2019 | 12:39
1
47
הרשה לי לתקן את תפיסותיך מעט:
ראשית, קבוצה שפונה עם הנתונים שלה לתוכנית תחקיר באה בראש ובראשונה לחשוף את העניין ולהעלות אותו למודעות,להזהיר ולעצור את הפעילות של הבן אדם. מאחורי תחקיר כזה, לא עומדות 2 קורבנות שהתראיינו אלא רבים ונוספים אשר גם הנתונים שלהם נאספו ונבדקו. כאשר המערכת מחליטה מה ואיך להכניס כדי להעביר את המסר, כל זאת בזמן מוגבל ובמינימום מורכבות. כך שזו התוצאה שרואים בפועל.
לגבי הצטרפות "סודית"- אין כוונה לסודיות מיוחדת מלבד האפשרות לתת למי שנפגע ואינו מעוניין להצהיר שגם הוא בנפגעים בזעקה רמה מראש המגדל,  להצטרף לקבוצה כדי לפעול נגד הפוגע ו/או לטפל בנס הדפוק עימו נתקע.
לגבי יעילות הטיפול- קבוצה יכולה להשיג מחירים טובים יותר בטיפול מאשר כל אחד לבד וגם יכולת הפרט להעזר בקבוצה שכבר החלה לפעול באיתור דרכים לשיקום או למכירה- מה לעשות, יעילות יותר מאשר לעבוד לבד באזור שאינו במוטת השליטה שלך. הרמז שלך לגבי יעילה מכירה- שהוא גלגול הנכס הדפוק במחיר המופקע לקורבן הישראלי הבא- פחות רלוונטי כאן. הרי לא תצפה שמר אדי יאן, לאחר שקיבל זמן מסך בזכות פעילות הקורבנות, יתחיל לסייע לקורבנותיו במכירה?! ואפ בכך היו מעוניינים הרי שהיו פונים אליו עם הבקשה ל"מחיזור" העסקה ולא פונים לנתיב שראינו.
אסכם ואומר שהגישה הצינית והחשדנית פחותה מתאימה במקרה זה, לצערי
לצפיה ב-'יש בדיחה עתיקה על שוטר אחד שרואה בלילה אדם מתחת לפנס הרחוב'
יש בדיחה עתיקה על שוטר אחד שרואה בלילה אדם מתחת לפנס הרחוב
13/06/2019 | 00:14
44
הוא ניגש לברר מה קורה, ומבחין שהאדם שיכור לחלוטין, בקושי עומד על הרגליים - ונראה כאילו הוא מחפש משהו על הריצפה.    השוטר שאל אותו מה הוא מחפש, והאיש אומר לו שהמפתחות של האוטו נפלו לו והוא לא מצליח למצוא אותם.
השוטר שואל אותו - איפה המפתחות נפלו?   
והאיש אומר לו - שם, בקצה השני של הרחוב.
- "אז למה אתה מחפש אותם כאן, אם הם נפלו שם?" שואל השוטר
- "כי כאן יש אור"...
 
רוצה לומר: לאדם שיושב בישראל, ועובד עם "מתווכים" ישראליים - יש הרבה יותר סיכוי להצליח למכור את הנכס שלו ללקוח ישראלי.
 
ולא, אני לא "רומז" את זה. כתבתי את זה בצורה די ברורה בלא מעט הודעות כאן בפורום - והינה דוגמא מהודעה שכתבתי כאן למישהו אחר ב 21 למאי (לפני 3 שבועות):
 
"הסיכוי היחיד שלך למכור ב"עליית ערך" היא למצוא קונה שלא מבין מה הוא קונה.
איזה מן משקיע זר שקונה נכסים "על עיוור" בלי לראות אותם ובלי לדעת לפענח את "שפת הקוד" שבה כתובים דו"חות הבדיקה.      מישהו כמוך."

אני מתעד דפוס קיים וידוע של התנהלות הדברים.
בלא מעט מקרים שראינו כאן עד היום - מה שכתבת זה אכן מה שקרה. ה"נכס הדפוק" מגולגל לישראלי אחר.
בדיוק בגלל ש"האזור אינו במוטת השליטה" של בעל הנכס הנוכחי.
 
אם נקרא למתווך הישראלי שהכניס אותו לבוץ "מעאכר א' " - 
בעל הנכס לרוב מוצא "מעאכר ב' "  (ברוב המקרים גם זה יהיה ישראלי, וגם זה ישב בישראל ולא באזור הנכס) - שעוזר לו לגלגל את הנכס ללקוח אחר.
אם מגיעים למצב של מכירת הנכס לגורם אמריקאי - זה לרוב יהיה תמורת PENNIES ON THE DOLLAR.   
הגורם האמריקאי יודע כמה הנכס שווה באמת, ומנצל את המצוקה של המשקיע הזר. 
 
לצפיה ב-'חבילה של 12 נכסים מושכרים ומנוהלים למכירה'
חבילה של 12 נכסים מושכרים ומנוהלים למכירה
29/05/2019 | 19:01
8
216
אני מעוניין לממש מקבץ נכסים איכותיים בבעלותי המושכרים ומנוהלים ע"י חברת ניהול מיקצועית.
 
הנכסים בעיר קליבלנד האייטס 100% תפוסה
שכירות ברוטו:      $178,020.00
דמי ניהול 10%:    $17,802.00-
ארנונה:                $25,123.78-
ביטוחים:              $7,784.82-
נטו:                     $127,309.40
 
פורטפליו של נכסים איכותיים שניבחרו בקפידה, מואכלס בדייירם מהוגנים אחראים ומשלמים בזמן.
 
מצפה לשווי שוק כפי שיקבע שמאי לבחירתך 
 
סיבת מכירה: לצורך נזילות וביצוע השקעה חלופית 
מעוניין להשלים מכירה בין 30 ל 45 לוז מוכתב מעסקת השקעה חילופית 
 
העדפה לרוכש יחיד וללא תיווך ( אני לא משלם תיווך ! ) 
 
 
לצפיה ב-'שאלות'
שאלות
30/05/2019 | 01:05
4
172
1. כמה אתה מבקש?
2. 12 נכסים או 12 יח"ד?
3. כמה זמן אתה מחזיק בכל אחד מהנכסים?
4. האם כולם מאוכלסים? יש סקשיין 8?
 
אגב בקניית פורטפוליו כמו בכל קנייה סיטונאית אחרת מקובל לתת הנחה, ללא הנחה אין סיבה שקונה ירכוש כמות נכסים שכזו.  אם אתה מחפש קונה במזומן בלבד אז מקובל לתת הנחה נוספת.
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
30/05/2019 | 17:10
3
142
1. פתוח להצעות מצפה לשווי שוק או לפחות קרוב לכך - בנוגע להערה שלך לגבי הנחה ברכישה מרוכזת / מזומן ומחיר כולם מהווים משפיע על איכות ההצעה.  
2. 12 בתים פרטיים SFH 
3. בין 3 ל 5 שנים משתנה בין נכס לנכס 
4. כן כולם מאוכלסים בדיירים נורמטיבים לא סקשיין 8 
 
 
לצפיה ב-'ומה לדעתך השווי שוק שלהם?'
ומה לדעתך השווי שוק שלהם?
30/05/2019 | 22:16
2
139
כולם בLLC אחד או שלכל אחד LLC משלו?
יש לך P&L מסודר לכל אחד מהם?
לצפיה ב-'אתה מתעניין על מנת להגיש הצעה ? '
אתה מתעניין על מנת להגיש הצעה ?
31/05/2019 | 03:28
1
162
אתה מכיר את שוק הנדלן בקליבלנד ? א"כ פנה בפרטי וניתקדם משם. 
 
שווי שוק זהו מחיר שאני וקונה נסכים לו.  
המחיר שיש לי בראש לא רלוונטי אם קונה יעריך את הנכסים באותה מידה תהא עסקה - ההצעות שאקבל ילמדו אותי מה המחיר שקונים מעריכים את הנכסים שלי. 
 
לגבי LLC צורת הבעלות של הרוכש איננה מעניני כנ"ל צורת האחזקה הנוכחית איננה רלוונטית. לצד זה צורת הבעלות באמצעות LLC נפוצה. 
P&L, כפי שאני מבין שיתפתי את הנתונים בפוסט הפתיחה, ומדובר שם ב P של $127,309.  וכמובן הנתונים בייתר פירוט קיימים לכל אחד לחוד ולכולם יחד. 
לצפיה ב-'האמת שהשתעשתי ברעיון'
האמת שהשתעשתי ברעיון
08/06/2019 | 20:30
87
אבל הדמוגרפיה של המקום הורידה אותי מזה.
 
לצפיה ב-'הערה למי שמעוניין (אני לא מעוניין)'
הערה למי שמעוניין (אני לא מעוניין)
04/06/2019 | 23:36
2
122
בעסקאות מהסוג הזה כדאי מאוד לבקש דו"ח CPA מבוקר, ולא רק להסתמך על הנתונים שמספק המוכר. אם תרצו מימון להשקעה כזאת במילא זאת תהיה גם הדרישה של הגורם המממן. נתן, אני מניח שכשאתה מדבר בסכומים כאלה - אתה מעסיק גם רו"ח או לפחות bookkeeping כזה או אחר שיקל עלייך להשיג את הfinancial statement, ואולי כדאי להערך לזה מראש.
לצפיה ב-'רו"ח ברכישת נדל"ן'
רו"ח ברכישת נדל"ן
05/06/2019 | 18:07
1
106
תודה על הערתך, אשמח להבין יותר בעניין דו"ח CPA, 
אם כוונתך להצהרות ודוחות מס על הכנסותי המהווים כמובן מידע כללי ואישי שאין לי כל מוטיבציה לחלוק עם מישהו מעבר לרו"ח שלי ולרשויות המס.
מה גם טיפסי המס הינם שורות סיכום ללא כלל הפירוט של תנעות שונות ולא ניתן להבין מהם פעילות נכס ונכס בצורה עצמאית ומשום כך היכן הם תורמות ? 
 
חברת הניהול מספקת עבורי bookkeeping פר נכס וכן financial statement אשר יעמדו לבחינתו של רוכש ראוי. (עליהם אגב רו"ח מתבסס בהגשת הדוחות) 
מעבר לכך כמובן זמינים כלל חוזי השכירות כמו גם דוחות tenant screening לכל דייר
 
אני מצטרף לעצתך שלא להסתמך על נתונים המסופקים ע"י המוכר (אני) ויש לאמתם מול מקורות צד שלישי בין אם זה ע"י שמאי חיצוני לשווי שוק של הבתים בין אם זה השכירות בבדיקת החוזים, בין אם זה סעיפי ההוצאה השונים, ארנונה מול העריה, ביטוח - הסכם ביטוחי, חוזי ניהול וכן הלאה. 
 
 
 
 
 
לצפיה ב-'קצת מושגים'
קצת מושגים
09/06/2019 | 22:52
81
לא, אני לא מתכוון לדוחות מס, אלה בינך לבין רשויות המס.
 
אני מדבר על audited financial statement.
 
מה ההבדל בין financial statement רגיל שאתה מתכוון להציג לבין audited? הaudit. דהיינו, מבקר עצמאי יעבור על המספרים, יבדוק אותם מדגמית ויאשר שאין חריגות לא בניהול ספרים ולא בתיאור הוצאות.
 
מסמך כזה הוא חובה עבור חברות ציבוריות, ומפורסם כחלק מהתשקיפים והדיווחים השותפים לבורסה (רבעוני/שנתי).
 
בעסקאות פרטיות כמו שלך, מסמך כזה מוציאים לבקשת הגורם המממן או הרוכש, כי מה לעשות - אף אחד לא באמת יסמוך על המסמכים שאתה מייצר בעצמך (בלי לזלזל בך חלילה. - זה עניין של ניהול עסקים).
 
זה לבי שום קשר לנתונים של גורמי צד שלישי. אם אתה לא מספק מסמך שהוא audited הרי שלמסמכים שסיפקת פשוט אין שום ערך.

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ