לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
60656,065 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב קם על מנת לספק תשובות לשאלות שעולות למתעניניים ברכישת נכס בארה"ב. רכישת נדל"ן בארה"ב הינו קל ופשוט בהשוואה לארץ - רק צריך לדעת לעשות זאת נכון ולבדוק את כל הנתונים לפני הרכישה.
יריב פז מנהל הפורום, הינו יועץ ומומחה להשקעות נדל"ן בארה"ב. ברזומה שלו מעל 100 עיסקאות נדל"ן בארה"ב וכן ייעוץ וליווי עשרות משקיעים לרכישת נדל"ן. כמו כן, פז הינו בעלים של קרן המגייסת הון מהמשקיעים ורוכשת בתים פרטיים עבורה.
לבלוג של יריב פז:   http://yarivpaz.blogspot.co.il/
 

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב קם על מנת לספק תשובות לשאלות שעולות למתעניניים ברכישת נכס בארה"ב. רכישת נדל"ן בארה"ב הינו קל ופשוט בהשוואה לארץ - רק צריך לדעת לעשות זאת נכון ולבדוק את כל הנתונים לפני הרכישה.
יריב פז מנהל הפורום, הינו יועץ ומומחה להשקעות נדל"ן בארה"ב. ברזומה שלו מעל 100 עיסקאות נדל"ן בארה"ב וכן ייעוץ וליווי עשרות משקיעים לרכישת נדל"ן. כמו כן, פז הינו בעלים של קרן המגייסת הון מהמשקיעים ורוכשת בתים פרטיים עבורה.
לבלוג של יריב פז:   http://yarivpaz.blogspot.co.il/
 
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום

חברי הפורום שימו לב, בתחום נדל"ן בארה"ב יש לא מעט ברוקרים ישראליים שמוכרים נכסים למשקיעים ישראליים דרך הודעות פרטיות ומוסתרות למייל הפרטי של השואלים והמתעניינים. חלקם מוכרים למנהל הפורום כמתווכים לא הגונים ולא ישרים. אין לתפוז או למנהל הפורום כל קשר אליהם. ראו הוזהרתם!

ברוכים הבאים לפורום השקעות נדל"ן בארה"ב, בו תוכלו להיעזר בכל הקשור לרכישת נדל"ן בארה"ב. בפורום תוכלו לשאול שאלות, לקבל הסברים בזמן התהליך, כדי לדעת לקנות נכון וכדי שהנכס שתקנו בארה"ב יהיה נכס ולא נטל.
רכישת נדל"ן בארה"ב הינו קל ופשוט בהשוואה לארץ - רק צריך לדעת לעשות את זה נכון ולבדוק את כל הנתונים לפני הרכישה נא לשים לב לכללי הכתיבה בפורום.
המשך >>

לצפיה ב-'SECTION 8'
SECTION 8
25/04/2018 | 10:53
2
19
שלום לכם 
 
מישהו יודע פה איך פןנים להזמנת בדיקה של נציג לסקשיין 8 (לא אץ החברות החיצוניות את הערייה ישירות)
* אני מדבר על אזור פלורידה 
 
כמו כן אשמח לדעתכם בנושא פלוסים ומינוסים 
 
*** יש לי 4 נכסים בפלורידה ממעמד פועלים , הנכסים מושכרים כ 4 שנים עם מנהל נכסים ואני מעוניין לבדוק מעבר לסקשיין 8  , אני גר בארץ
 
 
תודההה
לצפיה ב-'חח אשמח לתשובות , איפה נפטלי בוסטון וויני ושאר החברים'
חח אשמח לתשובות , איפה נפטלי בוסטון וויני ושאר החברים
25/04/2018 | 17:24
3
לצפיה ב-'תשאל ב-housing authority המקומי, או בעירייה'
תשאל ב-housing authority המקומי, או בעירייה
25/04/2018 | 20:18
5
בתכנית הסטנדרטית, הדייר הוא זה שבוחר את בעל הבית, הוא מביא לך את הטפסים (או קוד למילוי באינטרנט), ואתה ממלא את הפרטים ומתקדמים משם.
אתה כנראה מתכוון לתכניות ייעודיות, שבהן גוף מקומי סוגר מול בעל הבית ואז הוא שולחת אליו ספציפית את הדיירים.
זה משתנה ממקום למקום ומתכנית לתכנית (יש לווטרנים, יש לנשים מוכות, אנשים חולים, וכו').
 
פלוסים ומינוסים? היו כאן כבר כמה דיונים לגבי זה.
החלק שהמדינה מתחייבת לשלם הוא כמו כסף בבנק כל עוד הדייר והדירה עומדים בתנאים של התכנית. לפעמים יש עיכובים, אבל בוא נזכור שהאלטרנטיבה שלך היא מעמד פועלים.
לדיירים יש מוטיבציה גדולה לא לעשות שטויות כי זה יכול לפגוע להם בזכאות, והתכנית דואגת שהם יוכלו לעמוד בשכר בדירה.
מעבר לזה, זה תלוי בדייר הספציפי.
מן הסתם אישה מוכה בת 30 עם 7 ילדים שבדיוק התקבלה לתכנית זה מצב יותר מורכב ממישהי שכבר 20 שנה בתכנית.
 
שאלת ספציפית לגבי פלורידה.
וויני מקלפורניה, נפתלי מניו יורק, ובוסטון ממסצ'וסטס.
יכול להיות שבגלל זה לא ענו
לצפיה ב-'חוזה קניה '
חוזה קניה
22/04/2018 | 21:18
4
61
היי
חתמתי על חוזה דרך מתווך אמריקאי לקניית נכס שם החברה שלי מופיע בשדה הקונה ושם המוכר בשדה פרטי המוכר 
פרסמו את הבית ב85k
הצעתי הצעה בפעם הראשונה 75k המוכר הציע 82 אז שלחתי שוב 78 והוא הסכים 
אבל המתווך אומר שעכשיו הבנק צריך לעשות appraisel כזה pre forclosure 
האם התהליך הזה פשוט ולא מסובך כמו שורטסייל? 
אני יודע שהמתווך שלי והמתווך מהצד השני של המוכר מרוויחים אחוז מסויים בסגירה 
רציתי לדעת אם יש אפשרות שהבית ימכר במחיר נמוך יותר ממה שאני הצעתי ובעצם ירוויחו עלי בלי שאדע ? 
 
 
לצפיה ב-'מה שאתה מתאר נשמע כמו שורטסייל.'
מה שאתה מתאר נשמע כמו שורטסייל.
22/04/2018 | 22:04
41
אחרת - מה עניין הפורקלוז'ר כאן, ולמה בנק בכלל מעורב בתהליך של קנייה מאדם פרטי?

לצפיה ב-'המוכר לא עמד בתשלומי המשכנתא'
המוכר לא עמד בתשלומי המשכנתא
22/04/2018 | 23:13
42
הבית היה בpre-forclosure, דהיינו המוכר נדרש לכסות את החוב או שהבית יעוקל, והמוכר בחר לנסות לכסות את החוב (על ידי מכירת הנכס).
 
מי שחושש שעושים משהו מאחורי גבו פה זה הבנק, לא אתה. אם אתה היית חושב שהמחיר שהנדרש גבוה מדי, היית עושה appraisal (הערכת שמאי) לפני שהצעת את ההצעה שלך.
 
הבנק רוצה לוודא ש:
1. החוב אכן יכוסה מהמכירה, כי אחרת גם ישאר חוב וגם לא ישאר מה לעקל,
2. המחיר שהצעת הוא הגיוני ולא נמוך מדי, כי אחרת משתלם להם לסרב לעסקה ולהמשיך בעיקול כדי למכור במחיר הגבוה יותר.
לצפיה ב-'אמממ...'
אמממ...
23/04/2018 | 10:48
35
ממה שאני מכיר, אם המשכנתא (כולל עלויות הגביה) מכוסה במלואה, אז לבנק לא היה כאן שיקול דעת.
 
אם המשכנתא לא מכוסה במלואה, אז הבנק צריך להסכים למכירה, ואז זה בהגדרה שורט סייל.
 
לגבי האופציה שמרוויחים עליך:
לא תדע כמה הבנק משלם למתווך מטעמו.
 
יש גם מקרים שהמתווך לא מעביר הצעות מסויימות לבנק כי הוא מעדיף לקדם הצעה נמוכה של מקורב. על פניו זה לא המקרה, כי אז לא היו נכנסים איתך בכלל למשא ומתן.
לצפיה ב-'קניית forclosure'
קניית forclosure
23/04/2018 | 21:26
34
בשלב הזה לא נראה לי שזה באמת משנה.
"האם יש אפשרות שהבית ימכר במחיר נמוך יותר ממה שאני הצעתי ובעצם ירוויחו עלי בלי שאדע ?"
ימכר למי ? אתה כבר חתמת על החוזה והסכמתם על המחיר. אתה לא תדרש לשלם יותר. ( אלא אם יחתם חוזה חדש ).
 
התהליך הזה יותר מסובך ויותר איטי, מכיוון שהבנק צריך לעשות את הבדיקות שלו.
 
שם לב שתצתרך לבדוק את הנכס ביסודיות לאחר שהבעלים עוזבים אותו.. לעיתים הם מחריבים את הנכס בזמן העזיבה. ( ראיתי מספר נכסים כאלו. ולא כולם היו "נחמדים" ).
 
לצפיה ב-'רכישת בית למגורים בעמק הסיליקון'
רכישת בית למגורים בעמק הסיליקון
18/04/2018 | 00:27
12
81
מתכננים להישאר לפחות שנתיים. אם נביא את רוב החסכונות נצליח לקנות בית סביר.
אבל זה הגיוני מה שקורה עם השוק הזה?
כמה זה עוד יכול להמשיך?
מפחיד אותי לקנות עם כאלה עליות מטורפות
לצפיה ב-'אתה גר כבר באזור הנ"ל? כמה זמן?'
אתה גר כבר באזור הנ"ל? כמה זמן?
18/04/2018 | 01:37
4
45
לצפיה ב-'כן, שוכרים קצת יותר משנה'
כן, שוכרים קצת יותר משנה
18/04/2018 | 19:06
3
37
לצפיה ב-'ומה הפרופיל של הנכס שאתם רוצים לרכוש?'
ומה הפרופיל של הנכס שאתם רוצים לרכוש?
18/04/2018 | 21:49
2
43
אתה מן הסתם יודע מה אתם יכולים להרשות לעצמכם בשוק הנדל"ן המקומי.
מה, להערכתך, הפרופיל של הבית שנמצא במעטפת היכולת הכלכלית שלכם?
אתה מחפש נכס בשכונות טובות?  בינוניות? רעות?
אתה מחפש נכס בעיירות \ שכונות עם מערכת חינוך טובה? גרועה?
חד משפחתי צמוד קרקע?  דירה בבית משותף?
מה אתה מעריך שיהיה גיל הנכס? 
 
מה ההערכה שלך לגבי גובה "מס הרכוש" (RE TAX) שאתה תשלם בשנה על הנכס שאתה מתכנן לרכוש?
מה התקציב שאתה מעריך שתצטרך לצורך שיפוצים לפני כניסה לגור בו?
כמה אתה מתכנן כ"רזרבה לתיקונים ותחזוקה" בשנתיים הראשונות למגורים בנכס \ בחמש השנים הראשונות?
לצפיה ב-'פרופיל הנכס הוא בית "סטנדרטי" '
פרופיל הנכס הוא בית "סטנדרטי"
19/04/2018 | 16:59
1
43
לפחות למשפחה ממוצעת שמגיעה לכאן לרילוקיישן:
בית ספר טוב+, שכונה טובה/בינונית, עדיף חד משפחתי צמוד קרקע אבל אין לי בעיה עם דירה כל עוד היא מרווחת.
גיל הנכסים כאן, נדמה לי, הוא לפחות 50.
מס רכוש לפחות 12K לשנה.
הכוונה לא לשפץ בשנה הראשונה, אלא אם הנכס במצב לא טוב והשיפוץ מגולם במחיר. מבחינתי להחליף וילונות יספיק, אשתי כנראה תרצה קצת יותר...
לגבי רזרבה לתיקונים אני באמת לא יודע. מעולם לא היו לנו תיקונים גדולים, לא בישראל ולא כאן.
 
תראה, אתה שואל שאלות טובות לגבי עלויות הכניסה וההחזקה של הדירה.
נראה שלא תהיה בעיה להחזיק את הדירה כולל שיפוץ גדול אחרי שנה וכד'.
אבל חסרה לי דרך לבדוק מה מידת החוסן של הנדלן כאן. אני לא יודע איך לוודא שאני לא נכנס בשיא העליות לפני "תיקון" ומה מידת הסיכון.
סוכני הנדלן מספרים לי שגם במשברי הנדלן הגדולים של ארה"ב ב- 20 שנה האחרונות, האזור הזה נפגע הרבה פחות והשתקם מהר מאד.
אבל הם סוכני נדלן, אני לא יודע איך לבדוק אותם.
 
אגב, מכירים את הצריף השרוף? 
אם המיקום משויך לבתי ספר טובים, נראה שהמחיר ריאלי. אם היה לי את הידע והסבלנות הייתי בודק ברצינות קניה ושיפוץ שלו
 
 
לצפיה ב-'השכונה הזאת לא הכי טובה לילדים'
השכונה הזאת לא הכי טובה לילדים
19/04/2018 | 19:31
42
זאת שכונה בסדר, אבל סן חוזה באופן כללי היא לא בעלת אזורי בתי ספר הטובים יותר באזור, וwillow glen אומנם שכונה מהיותר טובות בסן חוזה, אבל לא משמעותית יוצאת דופן מהבחינה הזאת. זאת שכונה מאוד פופולרית בקרב ״אנשי מקצוע צעירים״ מה שנקרא - כל מיני עובדי גוגל/פייסבוק (במיוחד שגוגל הולכים לבנות במרחק הליכה משם קמפוס ענק), והמחירים בהתאם. המחיר בו נמכר ה״צריף השרוף״ זה בעצם מחיר של הקרקע בלבד, לצריף עצמו אין שום ערך. לבנות בית חדש שם יעלה עוד איזה 400 אלף לפחות. אני מעריך שאחרי שהקונה ינקה ויבנה מחדש את הנכס הוא יימכר בלפחות 2 מליון.
לצפיה ב-'תצליח לקנות בית סביר בעמק מחסכונות?'
תצליח לקנות בית סביר בעמק מחסכונות?
18/04/2018 | 01:45
6
69
כמה מליוני דולרים יש לך בחסכון? אני לא בטוח שאתה יודע למה אתה נכנס
 
יש לי נסיון עם קניית בית בעמק הסיליקון, אם תרצה אוכל לתת לך כמה טיפים.
לצפיה ב-'לא, לא לגמרי מחסכונות...'
לא, לא לגמרי מחסכונות...
18/04/2018 | 19:22
5
52
מה שכבר יש ומה שיגיע אחרי שנמכור את הבית בישראל יספיק לדאון פיימנט+
הכוונה לגור בבית לפחות שנתיים, ועד שיגיע הגרין קארד.
לאחר מכן אם לא נרצה להישאר באזור, למכור או להשכיר.
חשבתי לקחת משכנתא עם החזר חודשי בערך בגובה שכירות צפויה.
 
אני מבין שיש עוד הרבה הוצאות, ועדיין לא מבינים הכל.
אני כן מבין שהדירה בישראל היא לא השקעה טובה.
כמו גם שהשוק הזה כאן נראה בעליה מטורפת עוד לפני שהגענו.
 
הייתי מעדיף את שוק ההון, אבל אשתי נחרצת ורוצה קירות.
חשבתי אולי לקנות כמה דירות בכל מקום אחר בארה"ב, אבל אין לנו סבלנות להתעסק עם זה + עדיין נצטרך לשלם שכירות כאן + לא תהיה הטבת המס ששאלתי לגביה קודם.
 
אבל השאלה היא אם השוק הזה רציונלי וכמה עוד זה יכול לעלות?
הבית ישמש כחסכון הראשי, והחשש כמובן הוא מפני ירידה שתמחוק לנו הרבה מאד ממנו.
לצפיה ב-'ומי יתן לך הלוואה?'
ומי יתן לך הלוואה?
18/04/2018 | 20:05
4
43
בלי גרין קארד, בלי היסטורית אשראי בארה״ב, בלי שום הכנסה מובטחת... מי יתן לך הלוואה?
 
אף אחד לא יודע כמה השוק הזה עוד יכול להעלות, אבל הוא אכן עלה וממשיך לעלות בצורה מטורפת. הרבה קונים רוצים הצעות מזומן בלי תלות בבנק/משכנתא, ואתה מתחרה בהרבה קונים עם כרית מזומנים ובטחון תעסוקתי הרבה יותר טובים משלך.
לצפיה ב-'נוכל לקבל הלוואה, הפרטים ישפיעו על הריבית. אבל האם כדאי?'
נוכל לקבל הלוואה, הפרטים ישפיעו על הריבית. אבל האם כדאי?
18/04/2018 | 21:26
3
42
האם הסיכון נראה גבוה מדי?
לצפיה ב-'תחשוב על מצב בו המחירים ירדו ותרצה למכור'
תחשוב על מצב בו המחירים ירדו ותרצה למכור
19/04/2018 | 00:19
2
42
זה נקרא under-water: אתה חייב יותר ממה שהבית שווה. במצב כזה אתה לא יכול למכור את הבית כי הבנק לא ירשה לך (אלא אם תעשה short sale שזה למעשה וויתור של הבנק על חלק מהחוב שלך, ומבחינת היסטורית אשראי מתקרב לפשיטת רגל מבחינת ההשפעה).
 
האם תוכל להמשיך להחזיק את הבית ולשלם משכנתא עד יעבור הזעם?
 
מצבים נוספים: תרצה לחזור לארץ ולא תצליח למכור, מה תעשה? תאבד את העבודה ותצטרך לעבור למקום אחר או להשאר מובטל תקופה - תוכל להחזיק את הבית?
 
שיקול נוסף זה אם יש לך ילדים - בית באזור ״טוב״ (מבחינת בתי ספר) יכול לעלות מליון דולר (לא מגזים!) יותר מבית באזור פחות ״טוב״ באותה האיכות. האם תרצה להתפשר על איכות ההשכלה של הילדים ולקנות את הבית שאתה יכול להרשות לעצמך?
 
אם אתה קונה בית לעצמך - זאת לא השקעה, ואתה צריך לחשוב על זה אחרת. זה לא עוד איזה פליפ שאתה מנסה לעשות כמו שכולנו פה בפורום עושים מדי פעם, לא. השיקולים שלך צריכים להיות שונים לחלוטין, ולקנות בית בשביל לגור בו שנתיים בלבד זה לא נראה לי רעיון טוב בהכרח אפילו עם צפי לעליית הערך יתממש.
לצפיה ב-'כן, אלה החששות'
כן, אלה החששות
19/04/2018 | 17:48
1
42
under-water = מצב בו ערך הבית ירד ביותר אחוזים מדמי הקדימה ששולמו, וחוב המשכנתא גדול מערך הבית?
זו באמת קטסטרופה, אבל כל עוד אנחנו עובדים כאן נוכל להחזיק את הבית, גם אם אשתי תאבד את העבודה.
אם אני אאבד את העבודה, יהיו לנו 30 יום לצאת מארה"ב . במצב כזה כנראה נמכור את הבית מיד, בכל מחיר שנקבל.
אם נעבור למקום אחר אחרי שנקבל את הגרין קארד, או נחזור לישראל, לא נוכל להחזיק אותו ללא שוכרים.
 
יש ילדים, חייבים בית באזור שמשוייך לבתי ספר טובים.
הפשרה לא תהיה בבתי ספר אלא במרחק מהעבודות. כלומר, לא במרכז עמק הסיליקון אלא טרי-וואלי, איסט ביי, קמפבל, אלמדן,...
 
אני מבין את ההפרדה, וזו באמת לא השקעה "טהורה". אבל בפועל לשם ילך חלק ניכר מהחסכונות שלנו, ואי אפשר לנתק את זה.
בישראל קנינו דירה על הנייר, לפני שהיו אפילו אישורי בניה, כדי לקבל איזושהי תשואה. אז כאן לא נוכל לקנות בית חדש, אבל אני רוצה לוודא שלא ניפול.
 
איך אני יכול לבדוק סיכונים ויציבות של השוק?
לצפיה ב-'אתה לא יכול אף אחד לא יכול.'
אתה לא יכול אף אחד לא יכול.
19/04/2018 | 19:51
42
שמע, אם הייתי יודע מתי הבועה תתפוצץ - הייתי מליארדר כבר מזמן. יש הרבה סיכונים וגם הרבה דברים לא צפויים שיכולים להשפיע. אני אתן לך רשימה חלקית של דברים שאני חושב שעלולים להשפיע לרעה ואין ממש דרך לצפות מראש:
 
רעידות אדמה - האזור מועד לפורענות מהבחינה הזאת, רק השבוע הייתה רעידת אדמה של 3.9. אומנם בתים פרטיים כנראה שלא הכי ייזוקו, אבל האזור כולו יכול להנזק מאוד. רעידת אדמה של 9 נקודות תחסל חלקים נרחבים מסן פרנסיסקו, סן חוזה וכל מה שבינהם. השאלה היא לא אם זה יקרה, אלא מתי.
 
בעיות גיאופוליטיות - קליפורניה נמצאת במלחמה של ממש מול ממשל טראמפ. אם אחרי הבחירות בנובמבר טראמפ יוצא מחוזק, ובמיוחד אם ייבחר לכהונה שניה - המצב רק יחמיר. זה אומר שיבואו שינויי חקיקה בתחום ההגירה (כולל הויזות H1/L1 שכנראה קיבלת, ותהיה מאוד תלוי בהן), שינויי חקיקה בתחום רגולציות על תעשיות ההייטק (כבר עכשיו השמרנים לא מסתירים שהם סימנו את פייסבוק וגוגל כמטרה), ושינויים אחרים שנועדו לפגוע במיוחד בקליפורניה (כמו למשל חוק המס החדש שעבר לא מזמן ונכנס השנה לתוקף - נראה את ההשפעות שלו בשנים הקרובות).
 
הדברים האלה יכולים להשפיע מאוד. חוק המס, למשל, מתוכנן לפגוע בדיוק בשוק הנדלן הקליפורני.
 
ביטול prop 13 שיכול לזעזע את השוק לחלוטין. מדברים על זה כבר שנים וכל מערכת בחירות יש הצעה בנושא, מתישהו אנשים יקלטו איזו שטות הם עשו בשנות ה70 ויבטלו את החוק הזה. כנראה שלא בשנים הממש קרובות, אבל לא אתפלא אם תוך עשור או שניים.
 
משבר כלכלי עולמי. כל אפצ׳י הכי קטן ישפיע על כלכלת העמק, בין אם זה משבר הנדלן, בועת הייטק או משבר בתעשיות אחרות שיגרור אחריו את כל תעשיות הIT. ב2008 מחירי הנדל״ן ירדו פה ב25% בערך, תלוי באזור וסוג הנכס.
 
דברים ספציפיים שקשורים אלייך - אם חלילה אתה מאבד פרנסה, חולה, יש בעיות משפחתיות וצריך להתקפל מיד וכו׳ וכד׳ - אף אחד לא רוצה לתכנן לזה, אבל אלה דברים שקורים.
 
אני אישית בעל נכסים בעמק, ואינטרס האישי שלי הוא שהמצב ימשיך כפי שהוא והמחירים והשכירויות ימשיכו לעלות. אבל אם זה יקרה לאורך זמן - הדרך היחידה למממן את זה היא דרך אינפלציה ופיחות ערך הדולר, מה שאומר שנומינלית תקבל יותר דולרים כשמתכור, אבל בפועל בשקלים לא הרווחת כלום.
לצפיה ב-'פרוייקט חדש שלנו - דופלקסים בדאלאס מטרופלקס'
פרוייקט חדש שלנו - דופלקסים בדאלאס מטרופלקס
18/04/2018 | 19:14
2
93
עצמאות שמח לכולם!
אני רוצה לשתף פרוייקט חדש שלנו עם חברי הפורום. פרוייקט של דופלקסים בסאנגר (דאלאס - פורט וורת' מטרו).  אני מאוד אוהב את הפרוייקט הזה ומאמין שהוא יסגר ב45 יום הקרובים.  יש אפשרויות מימון ללקוחות שלנו.  
 
 
 
אפשר לפנות בפרטי או במייל ל- rod.zahavi@bettercoast.com
 
חג שמח 
נמרוד זהבי
 
 
לצפיה ב-'באותה מידה זה פרבר של אוקלהומה סיטי...'
באותה מידה זה פרבר של אוקלהומה סיטי...
18/04/2018 | 22:29
1
69
לא התעמקתי במודעת הפירסומת, אבל על פניו נראה כאילו הפרוייקט מתומחר די יקר יחסית למיקום הנידח שלו. האתר נמצא במרחק 75 קילומטר נסיעה מדאוןטאון דאלאס.   זה בערך כמו לקרוא לזכרון יעקוב "חלק מתל אביב רבתי".
 
 
לצפיה ב-'ורק להסיר ספק - אני קצת מכיר את אזור צפון דאלאס'
ורק להסיר ספק - אני קצת מכיר את אזור צפון דאלאס
18/04/2018 | 22:44
61
אם זה היה בפרבר קרוב יותר כמו פלאנו, אדיסון, ריצ'ארדסון או אפילו קורראלטון - מילא. אלו מקומות שבהם ביקרתי ועבדתי, והם בהחלט חלק מהמטרופלקס. אבל הם נמצאים "רק" 30 או 40 קילומטר ממרכז דאלאס - והאזור שעליו אתה מדבר נמצא מעבר ל I-35, שדי מסמן את גבולות המטרופלקס.
 
לצפיה ב-'חברים שאלה עקרונית בנוגע לבטוח לאומי'
חברים שאלה עקרונית בנוגע לבטוח לאומי
17/04/2018 | 17:16
1
63
האם הכנסות שכירות מנכס בארה"ב יחוייבו בתשלום ביטוח לאומי?
אני אקדים ואוסיף שמדובר בנכס אחד, ולא, הרו"ח שלי לא רלוונטי לעניין כרגע

תודה לעונים!
לצפיה ב-'ביטוח לאומי'
ביטוח לאומי
18/04/2018 | 19:24
94
הי,  התשובה היא שהכנסה מנכס בארה"ב פטורה (אינה חייבת) בתשלום ביטוח לאומי.  ביטוח לאומי גבה בעבר עבור הכנסה שדווחה במסלול הכרה בהוצאות אך בית המשפט קבע כי גביה זו מנוגדת לחוק, וביטוח לאומי החזיר הכספים שגבה בניגוד לחוק לנישומים.
לצפיה ב-'שאלה ?????? תנו עצה'
שאלה ?????? תנו עצה
17/04/2018 | 11:36
7
98
חבר של חבר שלי מנהל עסק לרכישת נדלן בארצות הברית (יוסטון טקסס)
הוא מתגורר שם , מבצע את הרכישה השיפוץ והניהול.
לגבי העברת הכספים מהשכירות.
הוא טוען שהוא מעביר את הכסף מהחשבון האמריקאי לחשבון הישראלי בהעברה בנקאית כל רבעון.
ישנה שיטה טובה יותר בה אני מושך את הכסף ללא תלות בו?????
מה זה חשבון payuneer והאם זה פתרון אפשרי????
 
אשמח לתשובתכם/עצתכם
לצפיה ב-'מה הקשר בין חבר של חבר שלך להעברות הכספים שלך?'
מה הקשר בין חבר של חבר שלך להעברות הכספים שלך?
17/04/2018 | 12:16
6
69
השאלה שלך ממש לא ברורה.
לצפיה ב-'הוא חושב שכאן זה מס הנכסה '
הוא חושב שכאן זה מס הנכסה
17/04/2018 | 20:55
5
66
אז בגלל זה "החבר של החבר"  עושה את זה ולא הוא
לצפיה ב-'אפרט'
אפרט
21/04/2018 | 09:17
4
50
חבר שלי רכש נכס בארה"ב .
את העיסקה הוא עשה דרך חבר שלו שגר שם ועושה נדלן...
מנהל מספר עשרות נכסים של משקיעים.
הוא חיבר בינינו ואני ומתנהל מול אותו ישראלי שגר שם.
העסקה היא רכישת דירה שיפוצה והשכרתה עם תשואה של כ 11 % לפני מס.
מספר שאלות :
1. יכול להיות ששיפוץ נכס יעלה כשליש עד מחצית ממחיר הנכס (כ 28000?) לא קצת מוגזם????
2. קבלת כספים לאחר העיסקה - הוא טוען שרק הוא יכול לעשות לי העברה לחשבון ואם אני רוצה לשלוט בחשבון אני צריך לעשות אחת משני החלופות (חתימה עם נטוריון בשגרירות או לטוס לשם לחתום בבנק על פתיחת חשבון עצמאי.)
אשמח לתשובות.....
 
לצפיה ב-'המם...'
המם...
21/04/2018 | 12:16
39
1. יכול להיות. אם קנית חורבה, שיפוץ יכול לעלות אפילו יותר. למה קנית חורבה?
 
יכול גם להיות שהשיפוץ עצמו עולה גרושים, אבל מכיוון שאתה לא מבין כלום בשיפוצים בארה"ב, ולא יכול להעריך לא את מחיר החומרים ולא את העבודה הנדרשת - אז סתם עובדים עלייך בעיניים. גם זה יכול להיות.
 
2. כל אחד יכול לעשות לך העברה לחשבון, למה רק הוא? לא ברור מה העניין פה. כדי לפתוח חשבון בארה"ב אכן צריך להזדהות באופן עצמאי מול הבנק, אבל מה קרה לחשבון הבנק שלך בישראל? שיעביר לשם. בסופו של דבר תדירות העברות ועלותן זה הסכם בינך לבין מנהל הנכס שלך, אין פה שום חוק או הגבלה. כל אחד יכול להעביר כסף לחשבון שלך כמה שהוא רוצה.
 
באופן כללי, יש פה כמה דברים שצריך לשים לב אליהם:
 
אתה קונה נכס שעולה כ80 אלף דולר, ומשקיע עוד כ30 אלף בשיפוץ. השקעת 110 אלף דולר. 11% תשואה זה אומר שהוא יושכר בכ1200 דולר לחודש. זה לא נשמע לי סביר, זאת שכירות די יקרה לנכס בכזה סדר גודל. בדקת את השוק?
 
אתה קונה נכס שמראש אתה יודע שצריך להשקיע בשיפוץ שלו כמות עצומה של כסף - למה אתה קונה כזה נכס? התוכנית שלך היא להחזיק בו ולהשכיר, לא לעשות פליפ, אז למה שלא תקנה נכס שכבר מוכן להשכרה ואפילו יש בו שוכרים? נכון, על פניו זה יהיה יותר יקר. בפועל? ממש ממש לא.
 
אתה אומר שאתה קונה דירה. זה מה שאתה קונה? כי אמריקאים לא גרים בדירות, אמריקאים גרים בבתים פרטיים עם חצר מכל הצדדים וחניה מקורה לרכב אחד לפחות (ברוב המקומות שתי חניות זה מינימום). אם מישהו מציע לך דירה וזה לא במרכז מנהטן או ליד הגולדן גייט פארק בסן פרנסיסקו - משהו לא בסדר.
לצפיה ב-'שאלה ותשובות'
שאלה ותשובות
23/04/2018 | 14:56
1
21
מה זה "עושה נדלן"?
אם זו הפרנסה שלו, ואתה לא חבר שלו (אלא חבר של חבר. שזה אומר שאתה על הטווח שבין "אכפת לו ממך" לבין "הוא לא סופר אותך ממטר"), אז אתה צריך להתייחס אליו כאל משווק רגיל.
נשמע שאתה מסתמך עליו הרבה יותר מזה. בטח אפילו עורך דין מטעמך בטקסס אין לך. אולי במקרה שלך לא יקרה כלום, אבל רוב הנפילות (יש הרבה כאלה) מתחילות בדיוק ככה.
 
מה קורה אם הדברים לא מסתדרים ביניכם? אתה תקוע עם השקעה של 400,000 שקל בטקסס. אם הוא יעבוד עליך, אז אפילו יותר גרוע.
 
ולשאלותיך:
1. זה בקלות יכול להיות. הבית שאתה קונה הוא מאד זול, ואם מישהו מוכר אותו כל כך בזול הציפיות שלך צריכות להיות בהתאם (או שהוא במצב גרוע או שהוא במיקום גרוע או שיש בעיה משפטית כלשהיא. בתים נורמאליים לא נמכרים ב-11% תשואה). קח בחשבון שהיתה ביוסטון סופה מטורפת רק לפני כמה חודשים. בתים יכולים להיות גם טוטאל לוס.
 
2. הוא צודק. זה רק מדגיש את התלות המוגזמת בו, ועד כמה הדברים עלולים להסתבך אם יהיו איתו בעיות. אני גם לא בטוח כמה זה חוקי לרשום אותך כבעלים של הנכס בלי נוטריון שמאשר שאתה זה אתה.
לא מזמן הייתי בשגרירות בתל אביב לצורך חתימה נוטריונית. לא ביג דיל אם יש לך חצי יום לשרוף. עולה חמישים דולר לחתימה.
לגבי payuneer- לא מכיר, אבל נראה שהם לא מתעסקים בשקלים.  לגבי העברה בנקאית מחשבון בחו"ל על שמו אל חשבון ישראלי על שמך- תשאל את הבנקאי שלך לגבי זה (הימור שלי, הבנקאי תופס את הראש).
לצפיה ב-'מתעסקים בשקלים וגובים על זה עמלה של כ5%'
מתעסקים בשקלים וגובים על זה עמלה של כ5%
25/04/2018 | 01:03
9
לצפיה ב-'עלות שיפוץ נכס'
עלות שיפוץ נכס
25/04/2018 | 22:00
7
"יכול להיות ששיפוץ נכס יעלה כשליש עד מחצית ממחיר הנכס (כ 28000?) לא קצת מוגזם????"
 
בקלות.
בדטרויט היתה תקופה שבתים נטושים ( והרוסים למחצה ), היו נמכרים בדולר. העיריה עיקלה ומכרה את הבתים מתוך כוונה לגבות מיסים שלא שולמו..
 
ורק בשביל סדר גודל, לפני כשנתיים קיבלתי הצעת מחיר להחלפת גג בשווי 32K.
 
אז כן - זה בהחלט יתכן, וזה נקרא money pit
 
לצפיה ב-'פטור ממס בקניית בית'
פטור ממס בקניית בית
17/04/2018 | 01:36
6
66
שלום,
הבנתי שיש פטור ממס למי שרוצה למכור בית בתנאים הבאים:
1. התגורר בבית שלו לפחות שנתיים
2. לאחר מכן השכיר אותו לפחות שלוש שנים
האם הבנתי נכון?
פספסתי משהו?

לצפיה ב-'לא הבנת נכון'
לא הבנת נכון
17/04/2018 | 02:04
5
55
אתה מדבר על פטור ממס פדרלי בארה"ב תחת סעיף 121 של חוק מס הכנסה.
 
הפטור המדובר הוא עד 250 אלף דולר רווח (500 לזוג נשוי שהתנאים תקפים לגבי שניהם), בתנאים הבאים:
* התגוררת בנכס לפחות שנתיים בחמש השנים שקדמו למכירה,
* לא ניצלת את הפטור בשנתיים שקדמו למכירה
 
אם הנכס הושכר, נכנס לעניין שיקול של מתי היו תקופות ההשכרה (אם רק אחרי שעזבת את הנכס => לא יותר מ3 שנות שכירות, זה חישוב אחד, אם היו תקופות שכירות בין תקופות מגורים עצמיים - זה חישוב אחר).
 
לא לשכוח גם שבתקופת השכירות ניצלת פחת, שממוסה בלי שום קשר לפטור.
 
הנה מאמר אחד (מיני רבים) בנושא: http://christopherbyrne.com/nonresident-aliens-%C2...
לצפיה ב-'סביר להניח, לכן אני שואל '
סביר להניח, לכן אני שואל
17/04/2018 | 02:31
4
35
מדובר על בית לרכישה ראשון בארה"ב, לא ניצלנו את הפטור מעולם.
זוג נשוי, פטור ממס פדרלי עד 500K. אז יישאר לשלם מס לקליפורניה בלבד.
בתרחיש האופטימי/פנטסטי בו הרווח גבוה יותר, נקבל פטור עבור ה- 500K הראשונים ונשלם מס על יתרת הרווח.
 
אז המינימום עבורנו הוא לקנות בית ולגור בו לפחות שנתיים.
כדי לקבל את הפטור עלינו למכור אותו מיד, או להשכיר אותו לתקופה של עד שלוש שנים ואז למכור אותו.
 
הפעם קלעתי?
לצפיה ב-'אגב, מקווה שכבר יהיה גרין קארד עד שנמכור'
אגב, מקווה שכבר יהיה גרין קארד עד שנמכור
17/04/2018 | 02:32
22
לצפיה ב-'הסעיף הזה מקובל על קליפורניה'
הסעיף הזה מקובל על קליפורניה
17/04/2018 | 02:59
2
35
(סעיף 17131 לחוק מס הכנסה הקליפורני)
לצפיה ב-'מה זה אומר? שגם המס לקליפורניה פטור?'
מה זה אומר? שגם המס לקליפורניה פטור?
17/04/2018 | 16:12
1
21
לצפיה ב-'כן, למיטב הבנתי.'
כן, למיטב הבנתי.
17/04/2018 | 19:57
16
לצפיה ב-'משכנתאות לזרים באמריקה'
משכנתאות לזרים באמריקה
13/04/2018 | 20:48
39
180
Hello dear:
 
Here are some guides lines  needed for the qualifications of a Foreign National  :
 
First  the foreigners MUST earn  their income over sea and not from the USA.
 
Second the client ( foreigner ) must  MUST demonstrated  that he or she does not live here in the US and that she or she are really foreigner  that never ever filed a US taxes returns or does not have a permanent visa .. and have a proof of residence oversea…
( electric water or Phone and or bill   from residence) 
 
 
With this In mind.
 
For a Purchase  a S.F.R ( a single family residence)  30%  down .. Minimum Loan  MUST be $ 200,000and so the purchase price must be at least  $  285,000 or more 
For a condo  40%  down so Minimum P Price must be around $ 335,000
For condo Hotel  30 to 40 % down  ( case by case ONLY ) minimum Loan amount must be $ 300,000  so will be P /Price  $ 500,000 or more 
For commercial or Multi units.. NO limit no max!!!!  the building will qualify and not the client  
 
In all cases  down payments MUST be in the US or in a bank in the name of the client of a company control by the client
 
The reserve often  12 months of payments with taxes  can be in any bank in the world  and any loan over One millions will require a bigger reserve around or about a yearly of salary  stated On HIS or her CPA  letter..
I suggest to avoid any confusion   since each  loan and each client is so different let us pre qual  for You all Your clients Foreigners Or Not
That is Our part so YOU will know if the client is or not able to buy the house or property that YOU want them to buy’
 
Fair ?
when ready the client will get from us the” blank documents”  needed  ( CPA letter,   employment or reference letter, ) you may request these documents  in any languages  that your client wish  to have them ..
 
if the client does not have a bank account in the USA  he or she must be here at least Once so we can assist to open the bank account  It’s a must to be here One time to open it  !!
since all the money:
down payment and other MUST be wired to their own US bank account Not to the title Not to the lawyer Not to the real estate  broker 
 
to THEIR  US Account
and Yes .. clients can take title under a LLC or corp  for shell purpose ONLY
 
no problems ( If needed ) we can with Our legal and  lawyer help them to open an LLc with all the right papers and documentations  ready to be used for the loan 
 
for the final closing.
 
all documents can be emailed to the clients but she or he must go to a US consulate or embassy to sign the final deed and notarized it there it take 2 more weeks for the closing  but can be done and signed  anywhere in the world.
 
 
לצפיה ב-'מה זה הזבל הזה?'
מה זה הזבל הזה?
13/04/2018 | 21:26
13
77
לצפיה ב-'זבל?'
זבל?
14/04/2018 | 14:46
12
91
זבל?אתה מבין אנגלית בכלל
כנראה שלא
אם יש לך שאלה על משכנתא לזרים בארצות הברית תשאל, אם לא אז תכבד אחרים
לצפיה ב-'עופות.'
עופות.
14/04/2018 | 14:52
11
106
שלא לדבר על זה שמי שכתב את זה די חלש באנגלית וכותב ברמה של כיתה ג' בארה"ב.
בעניין "מבין אנגלית" - טלו קורה מבין עינכם.
אם כבר מחליטים לכתוב באנגלית - תשלמו למישהו שיודע את השפה שינסח לכם את הטקסט.
לצפיה ב-'זה נראה כמו המכתבים מנסיכים ניגריים'
זה נראה כמו המכתבים מנסיכים ניגריים
14/04/2018 | 18:53
9
59
לצפיה ב-'ניגרי'
ניגרי
14/04/2018 | 19:17
8
77
כנראה שאתה לא יודע אנגלית,ניגרי
אנחנו נותנים משכנתאות לכל זר שרוצה לקנות נדלן באמריקה באותם תנאים כמו לאמריקאים.
איפה הניגרי בסיפור שלך.... העוקץ היחידי שיכול לקרות הוא שאנשים כמוך לא ישלמו את המשכנתא שלהם.... הבנתי ניגרי
לצפיה ב-'שמע בכנות'
שמע בכנות
14/04/2018 | 22:07
78
אני דובר אנגלית שפת אם והייתי בטוח ב100% שההודעה שלך זה עוקץ ניגרי כזה או אחר, האמת שהתפלאתי איך יכול להיות שניגרי הגיע לפורום בעברית בכלל.
 
לצפיה ב-'גם בהתנסחות בעברית אתה לא משהו...'
גם בהתנסחות בעברית אתה לא משהו...
14/04/2018 | 22:44
1
75
אני אמריקאי. וגר באמריקה. וברוקר שהיה מציע לי משכנתא במכתב באנגלית שבורה ובתנאים המשונים שכתובים באי-מייל שפירסמת היה נשלח אחר כבוד הביתה.
לצפיה ב-'וואלה'
וואלה
15/04/2018 | 03:02
68
לא זכור לי שהצעתי לך משהו בכלל.
 
אם אתה מבוסטון או מבאר שבע ומשהו לא מתאים לך בהודעה אז תמשיך הלאה.
לצפיה ב-'לי יש משכנתאות/חובות ברמות'
לי יש משכנתאות/חובות ברמות
15/04/2018 | 01:49
4
76
שאתה אפילו לא יכול לחלום עליהם. חוצמזה, שרמת האנגלית שלי הרבה יותר גבוהה משלך. העברית שלי לא תמיד מושלמת, בזה אני יכול להודות.
 
אבל ברגע שאני רואה מכתב "עיסקי" שמתחיל ב "Hello dear:", אני יודע שזה מישהו שאנגלית היא לא שפת האם שלו.
האם היית פונה ללקוחות בישראל עם "שלום יקירי" ומצפה שהם יחשבו שאתה רציני?
לצפיה ב-'אחי'
אחי
15/04/2018 | 03:04
3
67
צודק, שלום יקירי לא מתאים.יותר מתאים :::אחי
לצפיה ב-'אחי? למה, אני חייב לך משהו?'
אחי? למה, אני חייב לך משהו?
15/04/2018 | 03:09
2
60
אם אתה רוצה ברצינות להשיג לקוחות, אתה חייב לדעת איך לפנות לאנשים.
 
אם בשרשור הזה היית אומר "תודה על ההערות, האם אפשר עזרה בלשפר את האנגלית", אולי היה סיכוי קלוש שהיית מצליח למצוא לקוחות.
אבל כל הודעה שלך בשרשור, אתה הופך ליותר ויותר בדיחה.
לצפיה ב-'באמת'
באמת
15/04/2018 | 03:25
1
52
לפחות שלא ישעמם לך
אתה צריך משכנתא ?לא נראה לי
תעבור
לצפיה ב-'יש לי משכנתאות'
יש לי משכנתאות
15/04/2018 | 03:32
58
אבל מבנקים רציניים, שיודעים אנגלית...
לצפיה ב-'צודק'
צודק
14/04/2018 | 19:21
64
צודק 100%
יתוקן לאנגלית של בוסטון
לצפיה ב-'יכולת להיות יותר רציני'
יכולת להיות יותר רציני
14/04/2018 | 21:02
24
74
לעשות קופי פייסט של אימייל שאיזה ברוקר של משכנתאות שלח לך?
רואים גם שהוא כתב את זה בתגובה לשאלות ספציפיות ששאלת ושהבולטים נמחקו.
 
כתבת באחת התגובות כאן שאלה תנאים כמו של אמריקאים. כבר בעניין הרזרבה וה- LTV רואים שאלה לא תנאים כמו של אמריקאים. בכל מקרה לא זו הנקודה, כי יכול להיות שהתנאים האלה מתאימים למישהו.
 
אתה פותח פה שרשור חדש כבר פעם שלישית במקום לכתוב בצורה ברורה (ובעברית) למי אתה פונה ומה אתה מציע.
 
פשוט תשקיע חצי שעה ותשווק כמו בנאדם
לצפיה ב-'נכון'
נכון
15/04/2018 | 02:56
23
60
מודה לכולם על הערות , כנראה שמשעמם לכם בחיים.
כשתצרכו משכנתא לפלורידה, קליפורניה וניורק בתור זרים, מאמין שלא תשכחו לרוץ אלינו להתחנן לקבל כסף. סליחה אם ההודעות לא עמדו ברמה שלכם.
אנחנו נותנים משכנתאות לכולם ובמיוחד לזרים החולמים להגשים את החלום האמריקאי שלהם.
אנחנו פעילים משנת 1992 .
זרים צריכים הון עצמי בין30-40% והריבית נעה בין 4.75-5.5% עד 30שנה.
משכנתא מינימלית של 200000 זאת אומרת נכס של 285000
אם יש שאלות לעיניין yariv@financialtriangle.com
תודה
 
לצפיה ב-'אם מישהו היה צריך משכנתא'
אם מישהו היה צריך משכנתא
15/04/2018 | 03:10
9
55
סביר להניח שלא היה פונה אליך. הוא היה פונה למישהו קצת יותר מקצועי.
לצפיה ב-'וואלה'
וואלה
15/04/2018 | 03:22
8
45
וואלה
ומי אתה שתחליט מיהו מקצוען או לא?
מה אתה עושה בדיוק בחיים
לצפיה ב-'ההודעת הפתיחה שלך'
ההודעת הפתיחה שלך
15/04/2018 | 03:34
7
55
וההתייחסות שלך למגיבים מראה שאתה לא מקצוען.
 
אני? אני לא מקצוען. סתם משקיע שמחזיק בערימה של נכסים בארה"ב.
לצפיה ב-'אהאהאה'
אהאהאה
15/04/2018 | 03:38
6
48
ערימה של מה?
שמור את ההערות לעצמך .
 
לצפיה ב-'נכסים'
נכסים
15/04/2018 | 03:43
5
55
אתה יודע... בתים, בניינים.. דברים שצריך משכנתאות כדי לקנות אותם....
לצפיה ב-'נכסים'
נכסים
15/04/2018 | 04:16
52
יפה
אנחנו בנקאים לא מספיק טובים בשבילך.חבל
 
לצפיה ב-'נכסים'
נכסים
15/04/2018 | 04:20
3
51
לא נראה לי שתעז לענות או לרדת על הבנקאי שלך גם אם יש לך ערימה של נכסים.
אז תכבד , אתה אף פעם לא יודע מתי תצטרך כסף
בכבוד יריב
לצפיה ב-'בוודאי שלא'
בוודאי שלא
15/04/2018 | 04:40
2
45
לכן אני מתעסק עם בנקאים רציניים.
אתה לא בנקאי רציני שיכול לספק לי משכנתא.
לצפיה ב-'טוב מאוד'
טוב מאוד
15/04/2018 | 05:00
1
44
לפחות אנחנו מסכימים על משהו
אף פעם לא נתעסק איתך
לצפיה ב-'ממילא אתם לא מורשים בניו יורק'
ממילא אתם לא מורשים בניו יורק
15/04/2018 | 05:19
45
אבל גיליתי את זה רק אחרי שעליתי לאתר שלכם. בכל מקרה, יש פה מספיק בנקים מקומיים ובנקים גדולים שישמחו לקבל אותנו כלקוח. אז בהחלט אנחנו מסכימים שהחברה בה אתה עובד לא מתאימה לנו.
 
בכל מקרה, לקוח פוטנציאלי יראה את האנגלית המזעזעת בהודעת הפתיחה, יראה את התשובות שלך, וכנראה יבחר מישהו אחר. אתה גרמת לעצמך ולחברה בה אתה עובד נזק. אם אתה מנסה למצוא לקוחות, זאת לא הדרך.
לצפיה ב-'נראה שאין לך רשיון לתת הלוואת, כך שמי שפונה אלייך דמו בראשו.'
נראה שאין לך רשיון לתת הלוואת, כך שמי שפונה אלייך דמו בראשו.
15/04/2018 | 04:29
6
56
בכל מקרה, זה נראה שעברת על החוק, לפחות לגבי קליפורניה. אני מציע שתבדוק את הדרישות של CalBRE ואת טופס RE858 שלהם.
 
לצפיה ב-'אתקן את עצמי - באתר כן רשום מספר רשיון'
אתקן את עצמי - באתר כן רשום מספר רשיון
15/04/2018 | 04:35
5
67
בפרסום עצמו - לא רשום, בניגוד לנדרש.
לצפיה ב-'תתקן או תבקש סליחה'
תתקן או תבקש סליחה
15/04/2018 | 04:39
4
67
הפרסומת בארץ או באמריקה?
אתה נותן לנו כסף או שאנחנו לקליינטים
 
לצפיה ב-'מה לתקן ועל מה לבקש סליחה?'
מה לתקן ועל מה לבקש סליחה?
15/04/2018 | 06:35
2
64
אני אשמח אם תפרט במה עוד אתה מחפף ואיך עוד אתה מחפש לעקוף חוקים להגנת הצרכן.
 
אתה טען שחוקי הגנת הצרכן של קליפורניה לא חלים עלייך כי אתה פונה לישראלים? תן לי לנחש, בכל חוזה משכנתא שלך בקליפורניה אתה תדרוש שכל התדיינות תהיה בקליפורניה, נכון? אתה לא יכול לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה, אני מצטער להגיד לך.
 
מה גם, שלאור ההתנהלות שלך די ברור שהחברה אליה אתה מפנה לא בדיוק יודעת איך ומה אתה מפרסם, אני מניח שאם אפנה אליהם בשאלות לגבי ההתנהלות שלך זה יגרום להם להרים איזו גבה או שתיים...
לצפיה ב-'תפנה למי שאתה רוצה'
תפנה למי שאתה רוצה
15/04/2018 | 14:18
48
אתה טוען שאין לנו רישיון בקליפורניה?
אז כנראה שאתה לא יודע לקרוא.
חוץ מזה אני לא מבין מה אתה מחפש בדיוק
 
לצפיה ב-'תפנה למי שאתה רוצה'
תפנה למי שאתה רוצה
16/04/2018 | 00:57
30
תפנה למי שאתה רוצה
לצפיה ב-'גם בישראל יש חוקים לשיווק הלוואות'
גם בישראל יש חוקים לשיווק הלוואות
15/04/2018 | 19:35
40
חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים
לצפיה ב-'סוג של התקדמות'
סוג של התקדמות
15/04/2018 | 19:27
4
46
בלי לזלזל, אני ממש לא אתחנן אליך לקבל כסף.
יש לי את הברוקרים שלי שרודפים אחריי.
 
הם גם מנומסים אליי כלקוח, וגם פועלים בהתאם לחוק.
לצפיה ב-'תודה'
תודה
16/04/2018 | 00:56
3
37
קודם כל אנחנו חברה אמריקאית בלי שום נציג בארץ
שנית כל אתה מוזמן לבדוק עלינו .
שלישית כל נראה שבפורום הזה ישנם אנשים קטנים שרק מקניטים את כולם ולא רק אותנו.
חשבנו לשים הודעות בפורום הזה בשביל לנסות לעזור לישראלים לקנות בארצות הברית בתנאים דומים לאילו מהארץ. וגם שכמעט שאין בנקים אמריקאים שנותנים משכנתאות לזרים בקלות.
למי שיש ברוקרים ובנקאים שרודפים אחריו, שיהיה לו במזל.... אנחנו לא רודפים אחרי אף אחד.
no hard feelings
לצפיה ב-'אתה סותר את עצמך כל הזמן...'
אתה סותר את עצמך כל הזמן...
16/04/2018 | 01:15
2
49
קודם טענת שחוקים אמריקאיים לא חלים עלייך כי אתה משווק לישראלים, עכשיו אתה טוען שאין לך בכלל נציגות בארץ (מותר לך בכלל לשווק בישראל אם אין לך נציגות?)...
 
מי שיפנה אלייך - יהיה ממש מסכן, אתה לא אמין ולא רציני בגרוש.
 
שאלת מה אני מחפש? את זה. אמינות ורצינות. בדיוק התכונות שחסרות לך.
לצפיה ב-'בן אדם חולה'
בן אדם חולה
16/04/2018 | 01:20
1
50
אתה בן אדם לא רציני
כשתחפש משכנתא ,חפש מקום אחר.
לא תמצא רבב בחברה שלנו בארצות הברית .
לצפיה ב-'וודאי שאחפש במקום אחר, נראה לך שאפנה אלייך? '
וודאי שאחפש במקום אחר, נראה לך שאפנה אלייך?
16/04/2018 | 01:30
35
לצפיה ב-'חבר, תודה על הפרטים'
חבר, תודה על הפרטים
17/04/2018 | 01:44
40
יכול להיות שאתה ממש טוב במה שאתה עושה, אבל זה ממש לא נראה ככה.
חסכת לי פניה בעתיד
לצפיה ב-'Fix&Flip'
Fix&Flip
09/04/2018 | 12:51
14
144
שלום חברים
לא מזמן פתחתי שרשור על שיפוץ ומכירה של נכס בג'קסנווויל שבבעולתי.
לפני שבועיים חזרתי מארהב וביקרתי בנכס וחזרתי עם כמה תובנות ממשיות וכרגע עומדות בפניי 2 אופציות.
ראשית,אציין כי הבית מבחינת יסודות במצב טוב- יש דבר אחד משמעותי שצריך לתקן אבל כל השאר הם שיפוצים קוסמטיים.
האיזור הוא איזור טוב ומאד מבוקש,הסתובבתי המון ודיברתי עם אנשים מקומיים שאיחלו לי "בהצלחה" למצוא עוד השקעות באיזור.
לאחר פגישות עם כמה סוכנים מצאתי את האחת המתאימה,שהביאה קבלן מטעמה שעובד איתה הרבה והמליצה לי עליו.
אשמח להתייעץ עם אנשים ששיפצו\משפצים בתים באיזור ויכולים לתת לי הערכות על טווח מחירים על הצעה שקיבלתי לשיפוץ בפרטי.
בגדול- האופציה הם:
1.מכירת הבית AS IS - ואז כנראה שאצא בהפסד על ההשקעה.
2.מכירה הבית לאחר שיפוץ שאמור להעאלות את ערכו מ60K ל100K .
החישובים של ערך הבית נעשו על ידי השוואת בתים שנמכרו באותה השכונה בחודשים האחרונים עם אותם נתונים כמו של הנכס שלי.
אשמח להתייעץ איתכם בפרטי על הצעת השיפוץ שקיבלתי כדי שאוכל לבוא במיקוח נכון מול הקבלן.
 
 
לצפיה ב-'כמה עולה השיפוץ?'
כמה עולה השיפוץ?
09/04/2018 | 13:39
1
76
לצפיה ב-'ההצעה על סך 18,000'
ההצעה על סך 18,000
09/04/2018 | 15:23
66
לצפיה ב-'כדאיות שיפוץ'
כדאיות שיפוץ
09/04/2018 | 18:18
1
102
אופריד,
 
האם אתה מאמין שמחיר הקניה שלך היה משמעותי מתחת למחיר השוק ?
ו/או עלויות השיפוץ שלך הינם נמוכות בצורה משמעותית מהעלויות שיושתו על צד שלישי ?
 
אם לא, לכאורה, אין שום סיבה ששיפוץ של 18K יביא לתשואה של 40K.
בנוסף, קח בחשבון שהסוכנת לא באמת בצד שלך. היא רוצה למכור את הבית, ולא משנה באיזה מחיר.
 
אני לא הייתי עובד עם "קבלן מטעם" בכל מקרה. הקשר בין הקבלן לסוכנת לא יפעל לטובתך. ובכל מקרה, אל תבצע שום שיפוץ לפני שיש לך 3-5 הצעות בכתב ממספר קבלנים. ( וזה נכון לגבי כל פרוייקט קבלני )
 
אני הייתי מנסה לעשות "חיפוי קוסמטי" ולמכור את הנכס כמה שיותר מהר.
לצפיה ב-'כדאיות שיפוץ'
כדאיות שיפוץ
10/04/2018 | 13:53
66
מחיר הקניה שלי לא היה נמוך משמעותית ממחיר השוק.
הכוונה היא למכור את הבית ךFHA ולא למשקיע.
ע"פ מכירות אחרונות שנעשו באיזור בחודשים האחרונים בתים עם אותם נתונים יבשים כמו של הנכס שלי נמכרו שנמצאים במצב טוב נמכרו בסביבות ה100K לכן ההערכה הזאת בוצעה.
לגבי הצעות מקבלנים- קיבלתי לפני ההצעה הזו הצעה הזויה על סך 30K מחברת שיפוצים אחרת,לפני שהגעתי לארהב בכלל.
לא קיבלתי הצעות נוספות מקבלנים אחרים.
לצפיה ב-'שאלות בסיסיות'
שאלות בסיסיות
09/04/2018 | 19:21
9
91
1. הקבלן שהמליצו לך עליו: האם קיבלת עליו רפרנסים מאנשים שאינם הסוכנת שהביאה אותו?
האם יש לך את הפרטים המלאים שלו (שם מלא, שם העסק שלו, מספר רשיון הקבלן שלו מה STATE) - ובדקת אם יש ביקורות של לקוחות עליו \ על העסק שלו ברשת (למשל - באתרים כמו HOMEADVISOR או ANGIES LIST,  או ב"משרד העסקים הטובים" - ה BBB)?
 
2. אתה כותב שקיבלת הצעת מחיר על סך 18K$, אבל אתה לא כותב איך הצעת המחיר נראית (כמה היא מפורטת) ומה תכולת העבודה... אז קשה מאוד להעריך אם ההצעה שקיבלת נמוכה (מדי), גבוהה או סבירה.
 
אתה גם לא אומר לנו מה ה"פגם המשמעותי" שבו הבחנת, ואם אני זוכר נכון - אתה רואה בית אמריקאי בפעם הראשונה בחיים שלך, אז אין לנו מושג אם יש שם עוד עניינים שלך נראים "קוסמטיים" (או שאתה לא הבחנת בהם בכלל) אבל שאדם מנוסה היה מעריך אחרת.
 
הצעת מחיר "תקינה" בארה"ב צריכה לכלול תיאור מפורט של העבודה לפי סעיפי ביצוע. 
הכל צריך להיות כתוב...
לדוגמא: אם צריך להחליף ריצפה - הצעת המחיר צריכה לפרט "פירוק ריצפה ישנה, פינוי כל פסולת הבניין, נקיון של השטח, הכנת השטח לרצפה חדשה, אספקת X רגל מרובע של רצפה מסוג Y מתוצרת יצרן Z, התקנת מצע לריצפה, התקנת הריצפה, גימור Y רגל לינארי של פאנלים מסוג X, פינוי וסילוק כל חמרי הבנייה וביצוע ניקוי הריצפה אחרי העבודה".  אם צריך לשכור DUMPSTER בשביל הפסולת ולשלם על הפינוי שלו - זה צריך להיות בהצעה.   אם צריך להוציא רשיונות בנייה מהעירייה ו\או אינספקצייה של פקח בנייה מטעם העירייה - העלות הזו צריכה להיות כלולה בהצעה.
אם העסק לא מפורט - אתה יכול למצוא את עצמך נאלץ לשלם תוספות במהלך העבודה, או להצטרך להביא מישהו אחר ולשלם לו כדי שיסגו את הפינות הללו - ואז ה 18K$ יכולים בקלות להתנפח בעשרות אחוזים.
 
כדי להבין למה אתה חושב שההשקעה של 18K תעלה את הערך של הבית ב 40K$ - צריך לראות תמונות של ה"לפני", ולהבין במדוייק מה ה 18K$ האלו הולכים לקנות לך. זה אולי יתן לאנשים כאן את היכולת להעריך אם ההערכה שלך מציאותית.
לצפיה ב-'הצעת מחיר'
הצעת מחיר
10/04/2018 | 13:45
8
89
1.לגבי השם וכו'- בדקתי ואכן תקין.
לא קיבלתי עליו רפרנסים מאנשים אחרים.
ביקורות על העסק שלו אין בשום אתר שרשמת,העסק מופיע באתר BBB אבל אין שם ביקורות.
הפגם המשמעותי שמקפיץ את המחיר-- ה vinyl siding x בחוץ הבית פגומים ושבורים,חלקם- לא כולם. ולכן יש צורך להחליף אותם וגם לבצע עבודת איטום חדשה מבפנים.
אצרף את ההצעה,ובנוסף גם תמונות של הבית
לצפיה ב-'טוב ציפור אחת ביד...'
טוב ציפור אחת ביד...
10/04/2018 | 17:49
2
62
1. זה לא נראה כמו הצעת מחיר מחייבת. יותר כמו הערכת מחיר (לא מחייבת).
2. אם התמונות שהעלית (אני רואה 3 תמונות פעמיים) זה הסיידינג שצריך להחליף, אז 6,000$ זה מחיר גבוה. שים לב שאתה כתבת שצריך להחליף רק חלק מהסיידינג ובקובץ כתוב שמחליפים את כל הסיידינג. מצד שני, אם יש שברים בסיידינג, אז גם יכול להיות שיש בעיה מבנית מאחורה שגרמה לסיידינג להישבר. לא יודע אם בדקת את זה.
3. זה לא 18,000. יותר כמו 19,000 לפני sales tax ובלתי צפויות. אם ניקח גם 10% בלתי צפויות זה 22,000$.
4. מתוך ה-40,000$ בעליית ערך שאתה מצפה לה, המתווכת גם לוקחת את האחוזים שלה. מניח שזה סביב 5%, אז אתה נשאר עם 38,000$. אם יש גם מס על מכירה, גם את זה צריך לקחת בחשבון.
5. בין היתר, אתה מחליף פה אמבטיה- בטוח שלא צריך פרמיט בשביל זה? זה כסף וזמן.
6. תזכור שעסקה שנסגרה לפני חודש, כנראה נחתמה לפני 3 חודשים. הריביות עלו (משפיע מאד על מי שלא קונה במזומן), וגם המחירים יכלו להשתנות.
7. שים לב גם שכשמדובר על קונים שעומדים לגור שם (ולוקחים משכנתא מבנק), יכול לקחת לעסקה הרבה זמן להיסגר (קצב של בנק).
זה לפחות רבעון של מסים וביטוח שאתה תשלם (וזה אם אתה מסיים את השיפוץ ומוצא קונה תוך חודש. אני לא יודע כמה זה ריאלי כשאתה צריך להוציא פרמיט, וכו'). זה עוד איזה 1,000$. זה גם אומר שהעסקה יכולה ליפול בהרבה תרחישים, או שהבנק ידרוש תיקונים נוספים כדי לאשר את ההלוואה.
 
 
בסוף זה עניין של סיכון וסיכוי.
במקרה הכי טוב האפשרי אתה תשכיב פה 57,000$ (שאתה יכול לקבל אם תמכור עכשיו), תוסיף עוד $23,000 של הוצאות (שיפוץ כולל מע"מ, ביטוח וארנונה), ותקבל 95,000$ (אחרי תיווך, ולפני מס).
 
 
אז אתה משכיב 80,000$ בשביל רווח פוטנציאלי של 15,000$.
זה בכלל לא רע, אבל זה התרחיש האופטימי (רק 10% בלתי צפויות, אין עלויות ועיכובים של פרמיט, משפצים וחותמים עם קונה תוך חודש במחיר מלא, וכו').
יש פה המון סיכון. אתה פותח פה דברים שאי אפשר לדעת מה תמצא מתחתיהם (אינסטלציה, סיידינג), ועוד עם קבלן שלא עבדת איתו אף פעם, ובלי פיקוח.
לצפיה ב-'רווח פוטנציאלי'
רווח פוטנציאלי
10/04/2018 | 19:15
1
60
אני מסכים עם כל מה שרשמת.
לגבי ההחלפה,צריך להחליף אץץ כל הסיידינג אחרת זה יראה לא טוב כי חלק ישן וחלק חדש.
אני לא מחליף אמבטיה רק את השירותים עצמם וקצת ברזים יותר חדשים.
לגבי פרמיט-איזה פרמטים אני צריך להשיג לפרוייקט מסוג כזה?
ביקשתי מהקבלן לשלוח הצעה יותר מפורטת וכמובן להוריד במחיר.
אני אגיד לך מה עומרד מאחורה החישוב שלי- נכון שיש הרבה דברים שעלולים לסבך קצת את הפרוייקט,אך אם אמכור עכשיו אני גם עלול להפסיד עד שאמכור יחסית את אותו הסכום שאפסיד אם הפרוייקט  יסתבך ויקח זמן- אבל וזה מה שאני מדגיש חשוב- במהלך ההליך הזה של הפרוייקט ארוויח "שכר לימוד",ואולי אולי גם כסף.
לצפיה ב-'אז אני לוקח בחזרה את מה שכתבתי בקשר לאמבטיה'
אז אני לוקח בחזרה את מה שכתבתי בקשר לאמבטיה
11/04/2018 | 03:56
50
מתי צריך פרמיט זה תלוי בעירייה.
אצלי, החלפת אמבטיה זה פרמיט בוודאות. אתה רק מחליף ברזים, וזה לא דורש פרמיט ברוב המקומות.
.
גם החלפה של כל הסיידינג זה פרמיט אצלי. אני לא יודע איך זה בג'קסונוויל.
לגבי הסיידינג- למה הם נשברו? אם אתה יודע שזה בגלל משהו חיצוני, זה דבר אחד. אם זה כי הקירות או הגג זזו קצת, זה יכול לסבך את הפרוייקט מאד (ולא קצת כמו שכתבת).
 
ושוב- כל דבר שאתה פותח, יכול לחשוף בעיות שדורשות פרמיט, ולסבך את הפרויקט מאד.
 
לפי מה שכתבת, היום השוק של משקיעים באזור חם. לכן הנחתי שתמכור מהר ב-60,000 לפליפר שכבר שילם שכר לימוד. זה שוק מהיר וזו עסקת מזומן AS-IS מהסוג שאפשר לסגור תוך שבועיים.
השוק של קונים פרטיים עובד אחרת לגמרי. זה יהיה הרבה יותר איטי. אתה תוכל להראות את הבית רק אחרי השיפוץ, ואז תצטרך לחכות לקונה ספציפית שאוהבת את הצבעים שבחרת ואת הריצוף, ואז לחכות שהיא תניע את התהליך בדיקת הנאותות שלה (הרי אין לה אופרציה כמו משקיע או פליפר), ואז לחכות שהבנק יאשר את ההלוואה, בתקווה שהיא לא תיסוג. זה עולם אחר לגמרי מבחינת לו"ז.
 
כתבת שביקשת מהקבלן הצעה יותר מפורטת וכמובן להוריד במחיר.
לי נראה שהוא תמחר עבודה בעיקר על הסעיפים הכבדים (סיידינג, דלת, וצבע), ובגלל שיתר הדברים הם קטנים הוא שם אותם על הדרך כמעט במחיר עלות.
זו לא הצעה גבוהה אם הוא באמת מחליף את כל הסיידינג (ואני יוצא מנקודת הנחה שאין ברירה בעניין הזה. לפעמים אפשר להחליף את כל הסיידינג בקיר האחורי, ולהשתמש בחומר ממנו כדי להשלים את הקירות האחרים).
תבקש הצעה מחייבת (Binding quote/offer). אני מאמין שהמחיר יעלה.
עוד נקודה שפתאום שמתי לב אליה- אני לא אוהב לשלם יותר מ-60% מראש לקבלן קטן שאני לא עבדתי איתו בחיים. 30% זה יפה מאד בתור התחלה.
 
כתבת שזה שכר לימוד.
אתה באת ליום היכרות בקמפוס (טסת לנכס), פגשת את המרצים (מתווכת וקבלן), קיבלת את הסילבוס (הערכת המחיר), ועכשיו אתה חושב להירשם ללימודים בהתכתבות.
אני לא חושב ששיפוצים זה תחום שכדאי ללמוד מרחוק.
לצפיה ב-'לא, זו לא הצעת מחיר. זה ESTIMATE.'
לא, זו לא הצעת מחיר. זה ESTIMATE.
11/04/2018 | 00:46
4
61
"הצעת מחיר" היא מסמך משפטי לכל דבר, שבו כתובים פרטי הזיהוי של שני הצדדים בעיסקה (אתה או ה LLC שלך מצד אחד, והקבלן או החברה הקבלנית מצד שני), ושיש בסוף המסמך חתימה של כל אחד מהצדדים שמהווה התחייבות שלך לשלם - והתחייבות שלו לבצע במחיר שכתוב בהצעה.
ברגע שהכותרת של המסמך היא ESTIMATE - זה אומר שאין בהכרח קשר בין כמה שהפרוייקט יעלה ובין המספר שכתוב על הנייר.
 
דבר שני: אני קיבלתי רושם לא נכון מההודעה הקודמת שלך שבה היה כתוב ש"יש דבר אחד משמעותי וכל היתר זה קוסמטיקה". 
האסטימייט שאתה מציג כאן אומר שה "גורם המשמעותי" מהווה רק שליש מהמחיר של הפרוייקט. כמעט 70% מהמחיר שמעריכים לך הולך על כמה עשרות סעיפים אחרים - חלקם באמת "קוסמטיקה קלה", אבל חלקם עלולים להתגלות כ"תיבת פנדורה" שבה מסתתרות הוצאות נוספות - וגדולות.
ומכיוון שיש כל כך הרבה סעיפים, שבכל אחד מהם בנפרד יש אפשרות לחריגה - החריגות עלולות להצטבר להרבה מאוד כסף.
 
דוגמא משמעותית אחת: מחליפים את רצפת הלינולאום בחצי ביית, כך נראה. 
ומתוך החדרים שמטפלים בהם - שלושה חדרים הם "חדרים רטובים". מי יודע מה מסתתר מתחת לריצפת הויניל הקיימת בחדרים הללו...
אחרי שנות דור של מים שנשפכו באותם חדרים על הריצפה, יש מצב שיש שם עובש, אולי ריקבון בעץ, אולי אפילו טרמיטים שבאו לגור שם.  ברגע שקבלן "מגלה" כזה דבר הוא אמור, לפי החוק, לתקן אותו. 
 
יש איזשהוא סעיף תמוה של "תיקון הריקבון בעץ - 600$". לא כתוב על איזה נקודה ספציפית בבית מדובר. אבל לפי מה שאני רואה בתמונות - אני שואל את עצמי מה קורה מתחת לכל אותם מקומות שבהם ה SIDING שבור ורקוב.
יש מצב שהסעיף הזה יתנפח במאות אחוזים אחרי שיפרקו את הסיידינג הקיים.
 
"חוק אצבע" הוא שבכל שיפוץ שהוא - חריגה של עד 30% מהצעת המחיר (לא ה ESTIMATE אלא ההצעה ממש) זה דבר שאפשר לצפות שיקרה. זה כמעט תמיד קורה... 
וזה כשאתה שם, לראות בעיניים שלך מה הקבלנים עשו ולהיות מסוגל להבין (ולאשר או לסרב) לשלם תוספת על דברים שמתגלים במהלך העבודה.
כשאתה לא שם, הקבלן יכול (אם הוא רוצה) "להמציא" עיזים על ימין ועל שמאל - ואין לך ממש איך לבדוק אותו.
 
במקרה שלך - ה"שיפוץ של 19,000" יכול בקלות לעלות כפול ממה שהציעו לך.
אני לא מתמצא במחירי השיפוצים בפלורידה - לי ההצעה שקיבלת נראית LOW BALLED בטירוף, לפרוייקט חד פעמי. (מבחינת הקבלן). יש שם כמה פריטים שמתומחרים בצורה הגיונית, אבל פריטים אחרים מתומחרים כאילו שיד העבודה לא עולה כסף.
לצפיה ב-'הסבר מפורט יותר'
הסבר מפורט יותר
11/04/2018 | 02:30
3
59
הבית הוא רצפת בטון,כך שלא אמורה להיות רטיבות (אין)ברצפה.
עשיתי בדיקת טרמטים כשהייתי שם ואין טרמיטים.
הנקודת עם העובש זה נקודה ספציפית שיש בה חור בפנים הבית בפאנלים למטה בגלל רטיבות- על זה מדובר ראיתי את זה במו עיניי.
לצפיה ב-'רצפת בטון'
רצפת בטון
11/04/2018 | 03:50
47
 
הממ... לא. טכנולוגיות הבניה בארה״ב שונות מאלו שנהוגות בישראל.
אני מכיר די טוב את מה שמקובל בארה״ב, ורצפת בטון אינה נפוצה. ( ואם כן, אז זה ״משהו מיוחד״ ).
 
לרוב (בפלורידה) חופרים בור גדול, וממלאים אותו ב״חול דחיס״. מעל זה, יוצקים פלטת בטון של 4 אינטש. עכשיו, לפני שמניחים את הריצוף, שמים קורות עץ ומעליהם דיקט. בפלורידה יש מפלס מים גבוה, ולכן יש בעיה עם מרתפים / יסודות.
 
ומעל כל זה, שמים את מה שאתה קורא ״רצפה״. ( בין אם זו רצפת עץ או בטון עם ציפוי אפוקסי, או ריצוף מקסיקני ).
 
וזה שאתה לא יכול לראות רטיבות, זה לא אומר שאין. תגגל polybutylene שהיה מאוד נפוץ בפלורידה בתחילת שנות התשעים.
 
 
לצפיה ב-'ג'ק קוק'
ג'ק קוק
11/04/2018 | 04:08
52
היה אחד המרצים שלי לתואר ראשון. אחד הקורסים שלקחתי איתו היה ניהול פרויקטים. חלק מהציון היה לכתוב הצעות מחיר מפורטות.
 
ג'ק מידי פעם מעביר סדנאות ויעוץ לעסקים שונים. כשמבקשים ממנו להעביר סדנא, הוא שולח קובץ אקסל עם המון גליונות שמפרט בצורה מטורפת כל דבר שההצעה מכסה, וכל דבר שההצעה לא מחכה. כל צעד, כל תרחיש, כל ציוד, כל הוצאה מפורט עד לסנט האחרון בהצעות מחיר שלו. אין אצלו בלת"מים, ואם יש משהו שלא במסגרת הרגילה, יש אי שם סעיף שמפרט מי משלם וכמה.
 
לפרויקט שלי החלטתי לעשות את השיפוץ בית שעשינו. זה כלל מחירים, לוח זמנים, צעדים, מה מפורט, מה לא וכו'. עבדתי עם הקבלן שלי וניסינו להכניס כמה שיותר פרטים/מחירים וכו'.
 
בפועל? היינו הרבה מעבר לתקציב ומעבר לזמן. בבניה ושיפוצים, תמיד יש דברים שקשה לחזות מראש. ברוצ'סטר יש מזג אוויר שקשה לחזות כי הוא משתנה תדיר. שבוע של שלג יכול לדחוף פרויקט ולשבש המון משתנים שונים. המפקח היה מאוד נחמד. הוא מידי פעם עבר באזור ונתן טיפים לדברים שצריך לתקן לפני שהוא יבוא לבדיקה הרישמית. אבל יש דברים שהוא ראה שלא מצא חן בעיניו, והיינו חייבים לתקן. בתים יש אלף ואחד פרטים שונים.
יש גם דברים שאי אפשר לחזות מראש. אפשר להעריך, אבל אי אפשר לדעת. כשפותחים ריצפה/קירות, כשמנסים להתקין צנרת/חשמל, פתאום יש דברים שלא מסתדרים וצריך תוכנית אחרת.
 
קבלנים עושים המון כסף מדברים לא צפויים. דברים כמו רטיבות, עובש, טרמיטים מכניסים המון כסף לקבלנים כי הם צריכים לתקן. מכיוון שזה לא בחוזה המקורי, בעל הבית משלם.
לנו היה מקרה של בית שמתישהו החליטו להוסיף לו חדר. בשלב מסוים רצינו להחליף ריצפה, וכשהורדנו את הריצפה הקיימת גילנו שמי שעשה את העבודה בעבר עשה עבודה מאוד רשלנית עם מסמרים קצרים מידי. עכשיו, הריצפה הזאת הייתה שם הרבה מאוד שנים. אבל רק כשפתחנו גילינו את הבעיה. למזלי התיקון לא עלה הרבה, אבל זה דוגמא למשהו שאי אפשר לצפות כי אי אפשר לראות דרך ריצפה.
 
אז אתה מביא מישהו להחליף את הSIDING. זה יכול להביא המון דברים לא צפויים. אם הקבלן מוריד את החיפוי הישן, ופתאום מוצא בעיה, אתה תקוע, כי תהיה חייב לתקן. על חשבונך. הקבלן כבר נמצא בשטח, ולא בהכרח עכשיו יתן לך את ההצעת מחיר הכי זולה לתקן את הבעיה.
 
קח את ההצעת מחיר, תכפיל פי 1.5 ותחשב אם זה עדיין שווה את זה.
 
לצפיה ב-'חור? בפאנלים למטה??? עובש?'
חור? בפאנלים למטה??? עובש?
11/04/2018 | 18:24
47
למה יש חור?
זה חור שהיה קיים בכוונה, או חור שנוצר מעצמו?
מאיפה הגיעו לשם המים שיצרו את העובש (או את החור)?
מה קורה לקיר מעל החור או מתחת לחור - במקומות שאתה לא רואה?

לצפיה ב-'משכנתאות בארצות הברית'
משכנתאות בארצות הברית
11/04/2018 | 02:19
3
96
אנחנו נותנים משכנתאות מאז 1992
מחפשים משכנתא לקנות נכס בקליפורניה,ניויורק או בפלורידה
תבקרו את האתר שלנו
לצפיה ב-'כמו בשרשור האחר - גם פה אני אפנה את תשומת לבם של המועמדים'
כמו בשרשור האחר - גם פה אני אפנה את תשומת לבם של המועמדים
15/04/2018 | 04:33
2
58
לזה שמדובר בפרסום שלכאורה הוא עבירה על החוק, לפחות בקליפורניה וכנראה גם בניו יורק (האתר אליו המפרסם מפנה מצהיר במפורש שהמפרסם לא רשאי לתת הלוואות בניו יורק).
לצפיה ב-'חכם'
חכם
15/04/2018 | 05:16
1
40
אתה מחפש משכנתא או מספרי רישיון?
יותר טוב תתקן את התגובה שלך ולך תטפס על עץ אחר
לצפיה ב-'מה אני צריך לתקן?'
מה אני צריך לתקן?
15/04/2018 | 06:32
44
אני אשמח לתקן את הראוי לתיקון. גם לך מציע לעשות את זה. למשל, לציין במפורש את מספר הרשיון שלך בפלורידה וקליפורניה, ולציין שלמרות מה שכתבת במקור אתה לא יכול לתת הלוואות בניו יורק.
 
אלא אם כן יש טעות באתר שהפנית אליו, כמובן, ואם כן - תקן את זה.
לצפיה ב-'רשיון תיווך'
רשיון תיווך
07/04/2018 | 03:15
5
90
אני מתעסק עם הנדל"ן במיאמי כבר 4 שנים , וכרגע מנהל בערך 16 נכסים שלי ושל קרובי משפחה שהחליטו להשקיע פה. אני חושב שיש פה פוטנציאל לפרנסה ורוצה לעשות קורס תיווך רשמי.
השאלה שלי היא האם יש קורס אינטרנטי בלבד או שאני חייב לגשת לכתה (ואם כן מה הכי מומלץ)
אשתי שוב בהריון והיא לא תתן לי לגשת בערבים לשום קורס מחוץ לבית.
אשמח לכל מידע מהסוכנים המורשים או ממי שיודע
תודה
ניר
לצפיה ב-'בארה"ב צריך גם סטאג' ארוך, לא?'
בארה"ב צריך גם סטאג' ארוך, לא?
07/04/2018 | 08:55
3
52
לצפיה ב-'זה (סטאג') בשביל להיות BROKER לא סוכן'
זה (סטאג') בשביל להיות BROKER לא סוכן
07/04/2018 | 15:39
2
50
לצפיה ב-'מה ההבדל?'
מה ההבדל?
08/04/2018 | 17:24
39
לצפיה ב-'סוכן אבל חייב לעבוד עם ברוקר, לא?'
סוכן אבל חייב לעבוד עם ברוקר, לא?
09/04/2018 | 03:51
55
בקליפורניה הרשיון לניהול הוא לא אותו רשיון כמו למכירות (לפחות לפי מה שאני מבין). אתה בטוח שאתה צריך רשיון תיווך בשביל לנהל?
לצפיה ב-'תווך'
תווך
09/04/2018 | 13:23
41
צור קשר עם מתווך נדלן בעל רשיון אמריקאי.גר בישראל משרד בפורט לוטרדייל פלורידה.
שלמה מנור 0533337975 .
אבי.
לצפיה ב-'הלוואות משכנתאות לנדלן בארצות הברית'
הלוואות משכנתאות לנדלן בארצות הברית
09/04/2018 | 03:46
98
please email us for any mortgage in usa
since 1992 we provide mortgages to many foreigners for real estate in usa
לצפיה ב-'חברת ניהול מומלצת בג'קסונוויל לסינגל פמלי?'
חברת ניהול מומלצת בג'קסונוויל לסינגל פמלי?
07/04/2018 | 20:22
82
המון תודה!
לצפיה ב-'חברת שיפוץ ברוצסטר'
חברת שיפוץ ברוצסטר
02/04/2018 | 11:53
1
115
היי,
האם למישהו יצא לעבוד עם חברת שיפוץ או הנדי מן טובים, איכותיים ואמינים ברוצסטר?
תודה!
לצפיה ב-'כן'
כן
02/04/2018 | 18:37
56
לצפיה ב-'העברת כסף חזרה לישראל ומיסוי'
העברת כסף חזרה לישראל ומיסוי
30/03/2018 | 16:39
7
191
שלום,

אני מכיר מספר יזמי נדל"ן ומעוניין להשקיע איתם בארה"ב. כל החלק האמריקאי ברור לי. לא הצלחתי להבין איך הכסף יגיע חזרה לארץ (העברה בנקאית?) ואיך מחושב המס בארץ. השאלה מאד ראשונית, כמובן שאוועץ ברו"ח. בינתיים רק רוצה להריץ מעט מספרים להחליט אם אני בכלל רוצה להיכנס לזה.

תודה וחג שמח.
לצפיה ב-'צור איתי קשר בפרטי'
צור איתי קשר בפרטי
31/03/2018 | 11:00
2
168
אני אפנה אותך לרו"ח ועו"ד יוצא ראשות המיסים ולא תצטרך לשלם מיסים בישראל על הכנסות משכ"ד בארה"ב
לצפיה ב-'וואו באמת? '
וואו באמת?
31/03/2018 | 11:08
121
לצפיה ב-'תודה, עדיין לא רלוונטי'
תודה, עדיין לא רלוונטי
02/04/2018 | 08:57
108
יש לי סכום די גדול שטרם החלטתי במה להשקיע. כנראה שיהיה גם מרכיב נדל"ני. יהיה כנראה יותר רלוונטי בשנה הבאה.
לצפיה ב-'העברה בנקאית זאת בדרך כלל הדרך הכי יקרה'
העברה בנקאית זאת בדרך כלל הדרך הכי יקרה
01/04/2018 | 19:20
1
126
תפתח חשבון בנק בארה"ב ותכתוב לעצמך צ'ק. לוקח המון זמן לפגוש את הכסף אבל אחרי שמתחילה  ה "זרימה", זה פחות משמעותי.

לגבי המיסים, אתה משלם בארה"ב מס ובישראל על ההפרש. בישראל מתייחסים לזה כמס רווחי הון אבל רו"ח חייב לבדוק את התיק שלך להתאים לך את האפשרות הזולה ביותר. תכנון מס נכון יכול לחסוך לך הרבה מאד כסף.
לצפיה ב-''
02/04/2018 | 08:52
24
לצפיה ב-'העברת כסף חזרה לישראל ומיסוי - תשובה'
העברת כסף חזרה לישראל ומיסוי - תשובה
05/04/2018 | 13:58
1
88
שלום

1- אין בעיה להעביר כסך מישראל אל ארה"ב ולהיפך
2- בסכומים גבוהים, עדיף להעביר כסף שלא באמצעות הבנקים אלא חברות פיננסיות או אפשרויות מתוחכמות אחרות
3 - אין קשר בין העברת כספים ומיסוי. חובת המיסוי קיימת גם אם הכסף נשאר בארה"ב.

כתבתי מדריך קצרצר שמקיף את השאלות הנפוצות בנושא הזה ודרכי הפעולה האפשריות. הנה הקישור:
 
ניר נדלניר
לצפיה ב-'תודה '
תודה
05/04/2018 | 17:16
19
לצפיה ב-'דרוש מנטור !'
דרוש מנטור !
27/03/2018 | 02:14
12
167
היי שמי לירן, אני מתגורר בלוס אנג׳לס ארה״ב, ומעוניין ללמוד את תחום הנדל״ן מא׳ ועד ת׳. מישהו יכול להמליץ על מנטור שמעביר קורסים פרקטיים ?
לצפיה ב-'למה לא להתחיל עם כמה ספרים? פודקסטים?'
למה לא להתחיל עם כמה ספרים? פודקסטים?
27/03/2018 | 02:21
7
104
תקרא פה בפורום. תדבר עם אנשים. תראה אם יש מפגשים בBIGGER POCKETS.
 
לצפיה ב-'תגןבה'
תגןבה
27/03/2018 | 02:44
6
98
יש ספר שאתה ממליץ?
ראיתי המון סרטונים וקראץי מאמרים באינטרנט אבל צריך משהו קצר יותר רציני
לצפיה ב-'בבקשה'
בבקשה
27/03/2018 | 02:53
5
110
The Book on Rental Property Investing: How to Create Wealth and Passive Income Through Intelligent Buy & Hold Real Estate Investing! Paperback –
by Brandon Turner
 
המחבר הוא בצוות מאחורי האתר BiggerPockets.com. אז כשהתחלתי לקרוא את הספר, הגעתי לאתר. מהאתר מצאתי מפגש מקומי וזה התגלגל משם.
 
לצפיה ב-'תודה'
תודה
27/03/2018 | 04:20
4
57
תודה רבה על העזרה!
אני אחפור באתר הזה.
בכל זאת, אם אתה / מישהו יכול להמליץ על מנטור שידריך אותי אישית, אני אשמח לתגובות.
 
לצפיה ב-'רק תזהר במי שאתה בוחר'
רק תזהר במי שאתה בוחר
27/03/2018 | 04:26
3
99
מידי פעם עולים פה "מומחים" שמציעים ליווי אישי למשקיעים.
יש כאלה לגיטימיים. אבל יש גם כאלה שניסו להשקיע, לא ממש הצליחו, אז הם החליטו להחליף קריירה וללמד אחרים.
 
אם אתה מחפש מנטור טוב, תמצא מישהו שבאופן אישי השקיע בהרבה יחידות נדל"ן עם כמה שנים טובות של נסיון.
לצפיה ב-'תגןבה'
תגןבה
27/03/2018 | 04:29
2
68
יש המלצות על מישהו?
כבר הבנתי שיש הרבה רמאים שרק לוקחים לך כסף אבל יותר מזיקים לך מאשר עוזרים
לצפיה ב-'מי שעושה - לא מלמד. הוא עסוק בלעשות.'
מי שעושה - לא מלמד. הוא עסוק בלעשות.
27/03/2018 | 04:38
92
למה למישהו מוצלח ללמד מישהו אחר שיתחרה בו?
 
דרך מקובלת היא לעבוד אצל מישהו כזה. תוציא רשיון תיווך או ניהול ותנסה להתקבל לאחת מחברות הREIT ותראה איך ומה הם עושים.
לצפיה ב-'למה אתה צריך מנטור?'
למה אתה צריך מנטור?
27/03/2018 | 04:38
108
את הבסיס אפשר ללמוד לבד. רוב העבודה זה ממילא מחקר ועבודה עם אחרים. למה צריך מנטור שיש לו אינטרס אישי?
לצפיה ב-'אתר תוכן מועיל'
אתר תוכן מועיל
27/03/2018 | 10:37
95
היי לירן,
אינני יכול לתת לך מענה של מנטור, אך יש אתר ישראלי שמרכז מאמרים
רלוונטים לתחום.
 
קישור לאתר - https://goo.gl/WnvRua
 
בהצלחה
לצפיה ב-'אולי זה יעזור'
אולי זה יעזור
29/03/2018 | 22:31
65
היי לירן, אני מנכ"ל ובעלים של Better Coast שעוסקת בהשקעות נדלן בצפון אמריקה ואני והחברה גם נמצאים בצפון אמריקה.
אני לא מציע את שרותי כמנטור מאחר וזמננו מוקדש כולו לעשיית עסקאות, מחקר, ניהול פרוייקטים ונכסים, אבל כן מציע לך את הדברים הבאים:
 
  • יש המון משאבים לא רעים בyoutube
  • עדיף לך לדעתי לא להחליף את המומחים אלא למצוא מומחים טובים לעבוד איתם.  פשוט עניין של עלות כלכלית ויכולת אמיתית להגיע לבד לאותם העסקאות והעלויות. יש לנו המון לקוחות אמריקאים.
  • אתה מוזמן להוריד את הספרון שלנו בנושא השקעות נדלן בבעלות ישירה בארה"ב באתר שלנו בלינק הזה
אתה מוזמן לפנות אלי ישירות אם אתה רוצה ייעוץ יותר פרטני או לשמוע יותר במייל rod.zahavi@bettercoast.com
 
חג שמח
נמרוד
 
 
לצפיה ב-'דרוש מנטור ! - תשובה'
דרוש מנטור ! - תשובה
05/04/2018 | 14:11
1
48
הי לירן

אם כבר חקרת את אפשרויות הפעולה שלך היטב (נראה לי שלא ותכף אתייחס לכך), אז כדאי לך לשקול בתור מנטור למצוא משקיע אחר שכבר הצליח לעשות את מה שאתה רוצה להצליח לעשות. קורסים וספרים זה מצוין אבל זה לא מספיק.
 
עכשיו. אני מציע לך לבחון קודם כל בצורה רצינית
מה דרך הפעולה הכי מתאימה לך:
יש לך 3 אפשרויות
1- יזמי. ללמוד ולעשות לבד
2- דרך האמצע. לעשות לבד בעזרת מישהו מנוסה 
3- פסיבי. להשקיע באמצעות חברת נדל"ן.

בניגוד לשלל הדעות הנחרצות וההחלטיות שתקרא כאן,
לניסיוני המציאות היא שלכל אפשרות יש יתרונות וחסרונות.
אז כדי לקבוע מה האפשרות הכי מתאימה לך כדאי שתעמוד על היתרונות והחסרונות ותבחו למקרה שלך מה האסטרטגיה הכי מתאימה.

אם מעניין אותך להעמיק ולבדוק את העניין, הכנתי מאמר קצר שיכול לעזור לך להתחיל בזה. הנה הקישור  דברים שהלואי והייתי יודע לפני ההשקעה הראשונה שלי

בהצלחה!
ניר 
 
לצפיה ב-'ניר תודה רבה!'
ניר תודה רבה!
05/04/2018 | 20:14
19
תודה רבה. אני אקרא את המאמר שלך!
אני חושב ש״דרך האמצע״ הכי מתאימה לי.
לכן אני מחפש ״מנטור״ 
לצפיה ב-'בית להשקעה באחד מפרברי רוצ'סטר '
בית להשקעה באחד מפרברי רוצ'סטר
26/03/2018 | 21:02
57
1227
היי,
אני יודע שיש פה כמה חברה שמושקעים וחיים בסביבת העיר רוצ'סטר בניו יורק.
אני שוקל לרכוש נכס להשקעה באחד מהפרברים, בעיר GREECE שקרובה לרוצ'סטר, וליתר דיוק ברחוב Wendhurst . מדובר בנכס שעלותו בסביבות 75-80K.
אשמח לקבל חוות דעת מחברה שמכירים את האיזור.
 
תודה
המשך>>
היי,
אני יודע שיש פה כמה חברה שמושקעים וחיים בסביבת העיר רוצ'סטר בניו יורק.
אני שוקל לרכוש נכס להשקעה באחד מהפרברים, בעיר GREECE שקרובה לרוצ'סטר, וליתר דיוק ברחוב Wendhurst . מדובר בנכס שעלותו בסביבות 75-80K.
אשמח לקבל חוות דעת מחברה שמכירים את האיזור.
 
תודה
לצפיה ב-'התייעצות'
התייעצות
24/03/2018 | 19:06
8
381
שלום לכולם
 
התייעצות:
 
אנחנו זוג בתחילת דרכו. לאחרונה השתחררו לנו לא מעט כספים שחסכנו בעמל רב. תמיד היה ברור לנו שנרצה להשקיע את הכספים הללו, ולא בארץ, אלא בחו"ל, ככל הנראה בארה"ב.
 
אך כעת- משהגיע הזמן והכספים עומדים לרשותנו, אנו עומדים מעט נבוכים:
 
1. האם שוק הנדל"ן בארה"ב עדיין נחשב שוק אטרקטיבי? (התחושה שלנו היא כאילו השוק ברח לנו מתחת לאף, כי המחירים ממש עלו לאחרונה באזורים בהם חיפשנו (אטלנטה בעיקר). זה מטורף.
 
2. אם עדיין שוק נדל"ן בארה"ב- אז בתור משקיעים מתחילים (אנחנו), לאילו אפיקי השקעה הייתם מכוונים אותנו? לאילו אזורים? לאילו סוגי נכסים?
 
3.לאילו אחוזי תשואה אנחנו יכולים/ צריכים לשאוף בתנאי השוק הנוכחיים? מה נחשב לריאלי?
 
4. באילו אזורים חוץ מתשואה על הכסף שלנו אנחנו עוד יכולים לבנות על עליית ערך (או שהגזמתי בתנאי השוק הנוכחיים)?
 
5. כל עצה/ טיפ שיכול לעזור לנו יתקבלו בברכה גדולה!!
 
ט'נקס
נילי
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
24/03/2018 | 21:31
155
1. אין כזה דבר "שוק הנדל"ן בארה"ב" יש עשרות אלפי שוקי נדל"ן בארה"ב, זו מדינה של 325 מיליון אנשים בגודל של כמעט פי 500 מישראל.
2. בקרנות ריט.
3. בהשקעה ישירה? 5% נטו לפני מס יהיה סביר.
4. ראי ערך 1.  בכל מקום ואיזור אני מניח שיש אזורים שיותר מוטים לעליית ערך.
5. אל תקני נדל"ן ישירות בארה"ב אלא אם את ממש יודעת מה שאת עושה או לחלופין את מתכוונת להשקיע הרבה מאד כסף או לחלופי חילופין יש לך כסף מיותר לשרוף.
 
לצפיה ב-'זה מאוד תלוי בתקציב ומטרות'
זה מאוד תלוי בתקציב ומטרות
24/03/2018 | 21:36
108
קודם כל הייתי ממליץ לא להשקיע דרך מתווכים ישראלים. יותר מידי בשוק מסתמכים על משקיעים חדשים שלא לבדוק לעומק את ההשקעה.
 
דברים כמו אזור, תשואה, עליית ערך משתנים בהתאם לסוג הנכס. יש המון שווקים שונים בארצות הברית.
כמו כן, השקעה לטווח ארוך שונה מהשקעה לטווח קצר. ההתמקדות הן על דברים שונים (עליית ערך מול יציבות).
 
כן, המחירים עלו. אבל זה עדיין לא אומר שארה''ב לא אטרקטיבית יותר.
לצפיה ב-' לפני השאלות שלך, אני אגלה לך סוד: השוק לא ברח בשנה האחרונה'
לפני השאלות שלך, אני אגלה לך סוד: השוק לא ברח בשנה האחרונה
25/03/2018 | 09:18
2
154
הנה מדד של ריטים למגורים (מזהיר מראש- לא מיינתי. לקחתי את המדדים הגדולים הראשונים שקפצו בגוגל):
אפשר לראות שיש ירידה די משמעותית בשנה האחרונה.
 
אם מסתכלים על מדדי ריטים רחב יותר (שכולל מגוון סוגי נכסים ולא רק למגורים), הירידה עוד יותר משמעותית:
 
המדדים האלה הם דולריים, אז לירידה במדד,את יכולה להוסיף גם ירידה של כ- 5% אחוז בדולר מול השקל, ואין ספק שהשוק לא ברח.
 
אבל את לא מדמיינת. בנכסים הקטנים כולם באמת מדברים על עליות.
אז מה קרה פה?
איך ולמה יש ירידה כל כך גדולה בערך הנדל"ן שנסחר בבורסה, וברוב השוק הפרטי לא מרגישים אותה?
 
היה כאן דיון באוקטובר על ריביות. האמת היא שהריביות חסרות הסיכון בארה"ב עלו מאד מאז ספטמבר.
בשבוע שעבר היה רגע שאפשר היה לקבל תשואה של 2.9% על אג"ח של ארה"ב ל-10 שנים. אפילו ל-5 שנים אפשר לקבל יותר מ-2.6%.
זה גורם לכל השקעה אחרת (כולל נדל"ן) להיראות פחות אטרקטיבית, ביחס להשקעה חסרת סיכון.
בין יתר הריביות שעלו כתוצאה מזה, הריביות על משכנתאות עלו בכמעט באחוז שלם. זה אומר שעל כל דולר של הלוואה שלוקחים, ההחזר החודשי עולה ביותר מ-10%.
הבנק מסתכל על זה ואומר "אם ההכנסה (בנכסים להשקעה מדובר על ההכנסה מהנכס, ובקנייה של נכסים למגורים ההכנסה החודשית של הקונה) לא עלתה, אז אסור שההחזר החודשי יעלה. לכן אני אלווה פחות".
אם יש משהו שגורם לירידות בשוק הנדל"ן, זה כשהבנקים מקטינים את המימון.
 
אז למה בשוק הפרטי לא כל כך שומעים על זה? 
עיקר המהלך הוא בחצי שנה האחרונה, והשוק הפרטי מגיב לאט מכל מיני סיבות (מוכרים שממתינים, תנאים למשכנתאות שננעלים כמה חודשים לפני שהעסקה נסגרת, מידע שמגיע לאט, וכו'). כמובן שגם אין לאף אחד אינטרס לומר שיש ירידה.
 
עכשיו יש 2 אפשרויות:
  1. הריביות יירדו בחזרה (כמו שקרה באמצע 2014). במצב כזה הנדל"ן הפרטי לא ייפגע, והריטים כנראה יעלו בחזרה.
  2. הריביות לא יירדו בחזרה, ובמצב כזה הנדל"ן הפרטי ייפגע.
כל הדבר הזה הוא ניתוח של זווית אחת של "השוק". יש גם עניין של אינפלציה (הרי אם ההכנסה תעלה דרמטית אז הבנק יסכים להלוות יותר), גורמי היצע וביקוש מקומיים, וכו'.
כמובן שבשווקים ספציפיים המצב יכול להשתנות (ואני בטוח שיש פה מספיק הסברים בסגנון "בשוק שלי זה לא יקרה"), אבל זה המצב הכללי. 
 
ולשאלותייך:
כתבת שתמיד היה לכם ברור שתרצו להשקיע את הכספים לא בארץ, אלא בחו"ל.
הכוונה הייתה להתמקד דווקא בנדל"ן?
למה היה לכם ברור (נניח- הכסף עכשיו בחו"ל, אתם חיים בחו"ל)?
לצפיה ב-'קבל סוד קטן'
קבל סוד קטן
25/03/2018 | 18:14
1
123
אם יש לך SSN אפשר לקבל בצורה סולידית מאד גם 4.22% ל10 שנים:
 
ואם תחכה שבוע יש מצב טוב שתקבל אפילו יותר.
 
לצפיה ב-'ועוד לווה עם ביטחונות של איזה מאה מיליארד דולר'
ועוד לווה עם ביטחונות של איזה מאה מיליארד דולר
26/03/2018 | 10:17
86
זו פרמיה יפה על חוסר נזילות.
אם אג"ח דולרי לעשר שנים, אז זו באמת אופציה.
 
אבל זה הימור על אינפלציה נמוכה בעשור הקרוב.

אני בצד השני של ההימור הזה.
 
התייחסתי לאג"חים האלה רק כי הן הבנצ'מרק לתמחור של כל הנכסים האחרים (ובפרט, של המשכנתאות). 
לצפיה ב-'להלן תשובות לשאלות'
להלן תשובות לשאלות
29/03/2018 | 22:42
1
66
היי נילי, אני משתדל לענות באופן מסודר על השאלות שלך שהן שאלות טובות לכל מתעניין.  אני רוצה לציין שאני מנכל ובעלים של Better Coast שהיא חברת להשקעות נדלן בצפון אמריקה.  אני גם משקיע פעיל באופן אישי בנכסים בצפון אמריקה:
 
1. האם השוק עדיין אטרקטיבי
אנחנו כבר לא ב-2012-2014 כמובן והיום הגעה לתשואות היא יותר קשה מלפני חמש שנים אבל באזורים ספציפיים שיש בהם גידול כלכלי, דמוגרפיה בצמיחה, הגירה חיובית ומחירים זולים יחסית הינם בהחלט יעד טוב להשקעה.  חשוב לקחת בחשבון שהשקעות בנדלן הן לטווח הבינוני והארוך 3-4 שנים ויותר. 
 
2. אני תמיד השקעה בנכסים חדשים בוודאי כשעושים את זה מרחוק משום שזה גם מקנה שקט נפשי, גם מקבלים פרימיום על ההשכרה ועלויות האחזקה והכאב ראש שמצטרף אליהם הוא הנמוך ביותר האפשרי.  בנוסף אלה גם הנכסים הנזילים ביותר כשתרצו למכור.
 
3. אחוזי תשואה - צריך מאוד להקפיד על הפרדה בין תשואת מזומן שוטפת לבין עליית ערך.  כמעט תמיד רצוי שעליית הערך תהיה המרכיב המשמעותי לאורך זמן.  היום בפרוייקטים שלנו תלוי במיקום אנחנו בין 5-7% נטו תשואת מזומן ועם צפי לתשואה שנתית של בין 15-23% כוללת אחרי חמש שנים כולל עלויות מכירה כאשר גם לוקחים משכנתא של 50%.  הלקוחות שלנו מקבלים משכנתאות תדיר.
 
4. אני מאוד כללי אבל ערים ספציפיות ב: טקסס, דרום קרוליינה, גו'רג'יה, פנסילבניה לדעתי יתנו עליית ערך לאורך זמן.  חשוב לזכור שהמצב הכלכלי היום בארה"ב הוא טוב ויש עליית משכורות בהרבה אזורים שתומכת בביקוש וגידול.
 
5. עצה/טיפ נוסף - את מוזמנת ליצור איתי קשר ליעוץ בחינם ל-rod.zahavi@bettercoast.com ואני גם ממליץ לקרוא בבלוג באתר שלנו ולהוריד את הספרון www.bettercoast.com
 
מקווה שעזרתי
חג שמח
נמרוד
לצפיה ב-'לגבי מה שכתבת'
לגבי מה שכתבת
18/04/2018 | 16:54
23
אולי אני בא מאסכולה שמרנית/רציונלית ביתר אבל על סמך מה אתה קובע "צפי לעליית ערך"? קטונתי אבל נשמע לי כמו משאלת לב. ולפני שאתה שולף את הנתונים על אחוזי תעסוקה והגירה וכו' וכו' וכו' חשוב לזכור שתחזיות כלכליות הן די חסרות ערך וזה דבר מוכח ומבוסס. כמו שאומרים ספקולציה ותו לא.
לצפיה ב-'התייעצות - תשובות'
התייעצות - תשובות
05/04/2018 | 14:37
33
הי נילי
 
ראי תשובות מטה לשאולותיך.

1. האם שוק הנדל"ן בארה"ב עדיין נחשב שוק אטרקטיבי? (התחושה שלנו היא כאילו השוק ברח לנו מתחת לאף, כי המחירים ממש עלו לאחרונה באזורים בהם חיפשנו (אטלנטה בעיקר). זה מטורף.
 
אני אישית התחלתי להשקיע באטלאנטה בשנת 2012. בשנת 2017 סיימתי למכור את הנכסים שלי שם וכיום אני משקיע בנדל"ן מניב להשכרה בעיקר בכיסי אזורים בצפון מזרח אוהיו. 

עם זאת, גם היום יש באטלאנטה כמו בשאר מדינות בארה"ב הזדמנות לעשות כסף בשווקי הנדל"ן. חשוב שתדעי באיזה שוק נדל"ן את פועלת ומה כדאי לעשות שם. למשל, באזורים מסוימים באטלאנטה בהם אני כבר לא קונה נדל"ן מניב להשכרה, אני כן בוחן היום אפשרות של השקעה בבנייה חדשה. צריך להבין את השוק וללכת עם מה שמתאים. אם את חושבת על נדל"ן מניב ךהשכרה, אז יש הרבה שווקי נדל"ן מתאימים לזה בארה"ב גם היום.

2. אם עדיין שוק נדל"ן בארה"ב- אז בתור משקיעים מתחילים (אנחנו), לאילו אפיקי השקעה הייתם מכוונים אותנו? לאילו אזורים? לאילו סוגי נכסים?
 
תלוי מה הצרכים והשיקולים שלך בהשקעה. למשל, אם אתם מחפשים ליצור הכנסה תזרימית חודשית ולטווח זמן השקעה של כמה שנים אז נדל"ן מניב להשכרה אופציה שיכולה להתאים לכם. במקרה הזה, להערכתי ההזדמנויות הטובות יותר היום נמצאות יותר בSECONDARY STATES. זו אחת הסיבות שהיום אני משקיע יותר באוהיו. מפני שניתן למצוא יותר עסקאות ויותר בקלות מתחת למחירי השוק, ומפני שהשוק היום לא נמצא עדין ברמות השיא (באטלאנטה זה כבר די הגיע לשם)

3.לאילו אחוזי תשואה אנחנו יכולים/ צריכים לשאוף בתנאי השוק הנוכחיים? מה נחשב לריאלי?
 
תלוי איזו עסקת נדל"ן אתם מבצעים. תשואה בסביבות 8% לנדל"ן מניב השכרה בארה"ב היא ריאלית. אתם צריכים לדעת להכניס את כל ההוצאות לתכנית העסקית אל תסמכו על תכניות עסקיות שמעבירים לכם, צריך שיהיה לכם פורמט שלכם. הנה דוגמא לתכנית עסקית. סעיפי ההוצאות משתנות בהתאם לסוג העסקה, למשל בהתאם לסוג העסקה יתכנו עלויות HOA, או עלויות RENTAL REGISTRATION ולאחר שתבחרו סוג השקעה עליכם לדעת לודא שכל סעיפי ההוצאות נכללו. 

4. באילו אזורים חוץ מתשואה על הכסף שלנו אנחנו עוד יכולים לבנות על עליית ערך (או שהגזמתי בתנאי השוק הנוכחיים)?
 
עליית ערך הנכס בנדל"ן עם הזמן מתרחשת כתוצאה מ2 גורמים עיקריים:
1- אינפלציה: כלומר לעומת האלטרנטיבה של לא לעשות כלום, את מגינה על הכסף שלך משחיקה על ידי הצמדתו לנכס ריאלי. זה נכון בטווח זמן בינוני ארוך וממוצע של 2-3% בשנה. התובנה היא שעדיף לעשות ולצאת לדרך מאשר לא לעשות כלום (פקדון בנק).
2- השבחה : זה קורה למשל כתוצאה מעלייה חדה בביקוש למגורים באזור או שיפור במאפייני איכות האוכלוסיה המקומית באזור. איני מתיימר לתת לך מענה על אזורים בהם תהיה השבחה. אני רק אגיד לך שהדבר היחיד הודאי לגבי העתיד , הוא שהעתיד אינו ודאי. כל אחד ירצה להגיד לך שודקא באזור ההשקעה שהוא פעיל בו ההזדמנות היא הכי מיטבית. תעשי שיעורי בית, יש הרבה אזורים שקורים בהם דברים טובים. לא צריך לבחור בהכרח את הכי טוב. אם היה הכי טוב, כולם היו עובדים שם והמחירים היו עולים בהתאמה לאזן את הפוטנציאל הזה.

5. כל עצה/ טיפ שיכול לעזור לנו יתקבלו בברכה גדולה!!
1. תאמינו
2. תיערכו ותבדקו היטב
3.  תעשו. צאו לדרך. תתחייבו לעצמכם לעשות תוך פרק זמן מסוים ובהתאם לאופציה המיטבית שאיתרתם בתוך פרק הזמן הנתון.
 
מקוה שזה עוזר לכם!
ניר נדלניר
טלפון: 03-9770799
לצפיה ב-'נכס מניב למכירה בדרום פלורידה'
נכס מניב למכירה בדרום פלורידה
17/03/2018 | 22:11
25
263
שלום,
אני מתווך מורשה בפלורידה ואוהיו.
 
הרבה אנשים מתענינים פה בנכסים מניבים ובעבר הצעתי אחד למכירה.
 
להלן נכס נוסף שכרגע עלה לשוק ומהווה השקעה טובה (לעניות דעתי) למשקיע הישראלי ומניב כ - 8.5% תשואה.  מאחר ויש דרכים שונות לחישוב התשואה, חישוב התשואה שלי מפורט בקובץ מצורף. 
 
הנכס נמצא בעיר פומפאנו ביץ' -  פרבר של פורט לאודרייל (עיר מרכזית במחוז בראוור, מחוז צפוני למיאמי) כ-40 דקות נסיעה ממיאמי פלורידה. הנכס עבר שיפוץ מאסיבי וחודש לגמרי. לנכס 4 חדרי שינה, סלון ושני חדרי שירותים/מקלחת. מטבח חדש והמוצרי חשמל למטבח חדשים. 
 
פרטים נוספים לגבי הנכס, תמונות וכו' בלינק:
 
פרטים נוספים ניתן לקבל בפנייה ישירה אלי: 

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
 
לצפיה ב-'אם אני קורא נכון את הנתונים'
אם אני קורא נכון את הנתונים
17/03/2018 | 23:27
24
202
מדובר בפליפ שמתומחר במחיר מנופח(איך הגעת ל-240K?).
רוב הבתים להשכרה באזור מתומחרים בבערך 1,600-1,900 לחודש.
אז הנתונים שלך לא מסתדרים לי.
 
חוץ מזה חסר לך אות במילה "ארנונה"
לצפיה ב-'היסטוריית מכירות באיזור'
היסטוריית מכירות באיזור
18/03/2018 | 04:28
23
162
שלום,
הועלתה פה הטענה שהמחיר $239,900 הינו מחיר מנופח ואני רוצה להפריך טענה זו.
מצ"ב קובץ המכיך סקר מכירות באיזור (על מי שיטת השמאות, בודקים בתים ברדיוס של חצי מייל שנמכרו בחצי השנה האחרונה). 
הצורה לקרוא את הקובץ 
סטטוס =A = ACTIVE = הנכס מועמד למכיר
סטטוס= CLOSED SALE= CS= נכס שנמכר בחצי שנה האחרונה.
 
על -מנת להגיע לתמכור נכון של הנכס, צריך לחפש נכסים דומים (4 חדרי שינה) אשר עברו שיפוץ והנכס מחודש. הנכסים המוצגים בקובץ, מתחלקים לכאלה שהם ברמת ה200 אלף וכאלו שהם ברמת ה-100 אלף. נכסים שהם ברמת ה-100 אלף הם ישנים ולא עברו שיפוץ רציני לאחרונה. הבתים ב-200 אלף עברו שיפוץ. כל עוד אפשר לראות שנמכרו בתים ברמת מחירים של 200 אלף באיזור, זה אומר שהשמאים נותנים את המחיר הזה ולכן משפחה שתרצה לקחת משכנתא, תוכל לקבל אישור שמאי ואישור הלוואה לסכומים של 200 אלף באיזור.
 
בתמכור הנכס חשוב להתייחס למצבו.... לכן, מהקובץ המצורף רואים שהמחיר הנכס הוא לא מנופח. נכסים משפוצים כבר נמכרו באיזור ברמות מחירים כאלו.
 
המחירי שכירות שציינת מתייחסים לנכסים קטנים של 900 סקר פיט ולנכסים שהם לא משופצים.
 
אפשר כחלק מתנאי העסקה, לבקש מהמוכר להכניס דייר בשיכרות של $2,200 ושהקונה יקבל את הבית מושכר. 
 
מקווה שעניתי.
גילוי נאות, אני המתווך בעסקה. אני לא הבעלים של הנכס.
לצפיה ב-'אז מתוך הרשימה שלך'
אז מתוך הרשימה שלך
18/03/2018 | 06:20
10
145
רק נכס אחד, נמכר ביותר מ-239 אלף.
כלומר אתה טוען שהנכס שאתה מייצג הוא השני הכי יקר באזור. אנשים יסתכלו על הנכס, יראו שהוא נקנה ב-140 אלף, יראו את ההערכת שווי של העירייה ועוד שמאים ויעשו חישוב האם זה באמת שווה כיום 240 אלף.
הם גם יראו את השכירות באזור ויראו שדי נדיר שזה עובר את ה-2,000 דולר, במיוחד בצד הזה של השדה תעופה.
 
אבל היי, זה התפקיד שלך למכור את הנכס. זה התפקיד שלך לשכנע משקיעים פוטנציאלים להשקיע בנכס. אם הם יעשו את הכמה דקות בדיקה שאני עשיתי, יהיה לך אתגר לשכנע אותם שהמחירים הגיוניים.
לצפיה ב-'זה לא מדויק'
זה לא מדויק
23/03/2018 | 16:21
9
80
היי, ראשית הורדנו את המחיר ל 230,000$ כדי להפוך את זה לאטרקיבי יותר.
 
מצרף שוב קובץ חישוב תשואה ונתונים מכירה אחרונים באיזור.
 
או שאנחנו מסתכלים על נתונים שונים אבל אני רואה 4 נכסים שנמכרו מעל או ב 239,000 בחצי שנה האחרונה בחצי מייל מהבית (זה מה שלוקח השמאי כשהוא מסתכל על הנכס). בנוסף, יש גם נכנסים נוספים למכירה במחירים מעל 200,000$.
 
ההשאווה הנכונה זה תפוחים לתפוחים (כנסים משופצים למול נכסים משופצים). כל הנכסים מתחת ל 200,000 אינם משופצים. 
 
בנוסף, הערכת העירייה למיסים אינה רלוונטית כלל. השמאות של העירייה זה רק לטובת מיסוי וזה אינו מייצג את ערך הנכס כלל. הערכת השמאות של העירייה זה לטובת חישוב מיסים ואינה מייצגת את ערך השוק האמיתית.
 
כבר מספר בתים נמכרו באיזור במחירים אלו ויותר ואם תרחיב את החיפוש שלך ליותר מחצי שנה תראה ביסוס רק לזה גם כן.
 
אבל היי, לנכס יש בין 4-5 קונים פוטנציאלים שמבקרים את הנכס. הוא ימכר בלי בעייה. לפי חישוב התשואה החדש זה 8.9%, האיזור הופך מבתים של 100 אלף ל-200,000 אז יש השבחה גם.
 
מצורפים שוב הקבצים,

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'את מי אתה מנסה לשכנע?'
את מי אתה מנסה לשכנע?
23/03/2018 | 17:18
7
83
הנכסים שאני קונה פה, הם במחירים יותר טובים עם תשואה יותר טובה. אז אני לא אפילו סיכוי קלוש ללקוח פוטנציאלי.
 
אבל נחזור לדיון. הנכס שלך יותר קטן מחלק מהנכסים שנמכרו מעל 200 אלף ובאזור שונה. זה שזה נמצא במרחק חצי מייל, לא אומר שאופי השכונה אותו דבר. זה יכול להיות חצי מייל, אבל בשכונה אחרת יוקרתית יותר.
 
אתה צריך לשכנע אנשים שפיזית יגיעו לבית ויסתכלו על זה. הם צריכים להשתכנע שזה שווה 230 אלף. מהיסטוריה של בתים באותו רחוב או רחוב ליד (אבל אותו אזור), אתה מתומחר גבוה מידי. שיהיה בהצלחה.
לצפיה ב-'קבלנו 2 הצעות לקנייה.... '
קבלנו 2 הצעות לקנייה....
29/03/2018 | 10:30
6
58
התקבלו כבר 2 הצעות לקניה. המוכר בוחן את ההצעות. הצעתי עסקה.
מי שמוצא בה עניין, יפנה אלי לבקשת פרטים נוספים.
לצפיה ב-'התחלת ב-240'
התחלת ב-240
29/03/2018 | 16:27
5
70
מהר מאוד ירדת ל-230. עד כמה ההצעות קרובות לטווח הזה?
 
היי, אם יש מכירה מעל 200, אז בהחלט הפתעת אותנו לטובה.
לצפיה ב-'למה זה יפתיע אותך כל כך?'
למה זה יפתיע אותך כל כך?
30/03/2018 | 09:02
3
52
כל מה שצריך זה פראייר אחד.
 
לצפיה ב-'זה מעיד עליו כאיש מכירות'
זה מעיד עליו כאיש מכירות
30/03/2018 | 18:12
35
לצפיה ב-'יש כבר שתי הצעות ועוד אחת בדרך'
יש כבר שתי הצעות ועוד אחת בדרך
30/03/2018 | 18:17
1
38
צבי,
אולי צריך פראייר או אולי אתה רק מחפש את השלילי בעסקה וכותב בפורום, אנשים אחרים פועלים, קונים ומרווחים כסף.
 
הרי, בינינו.... לא משנה מה אכתוב או אציג פה, אתה תמיד תתנגד. גם כשיש כבר הצעות, אתה לא מסוגל לפרגן וכותב שהם פראיירים
לצפיה ב-'בעיה קלאסית של מתווכים'
בעיה קלאסית של מתווכים
31/03/2018 | 10:58
42
יש מחירים שבהם לא משתלם לקנות.
במצבים כאלה באמת לא משנה מה המתווך יכתוב.
מי שקונה לוקח סיכון שלא מצדיק את הסיכוי.
 
למי ש"פועל" בכל שוק ובכל מחיר, יש סיכוי של אחד למיליון לא להימחק במשברים.
 
אלא אם כן הוא מתווך.
לצפיה ב-'אוכל לספר על המחיר כשהעסקה תסגר'
אוכל לספר על המחיר כשהעסקה תסגר
30/03/2018 | 18:16
35
תפקידי בתור מתווך לייעץ לבעל הנכס. על פי תנועה של אנשים לנכס, התעינינות וכו' נקבעים קבועי זמן שבהם, מומלץ לעשות הורדות מחירים.
 
מאחר וכבר הצגתי תיעוד שהיו מכירות משכונה בטווחי מחירים אלו... (לא משנה אם אתה מאמין, מסכים וכו').... אני משער שהשמאי יתמוך במחיר המוצע ע"י הקונה.
 
בכל מקרה, תודה על ההתייחסות והביקורת.... זה מלמד אותי הרבה על סקפטיות.
לצפיה ב-'אני ממשיך להסתכל על הרשימה.'
אני ממשיך להסתכל על הרשימה.
23/03/2018 | 22:45
63
יש רק 1 שנמכר מעל 240. יש עוד 3 בין 239-240.
 
נתחיל עם הבית שנמכר ב-263 אלף. הבית נבנה ב-2003 ויש לו בריכה.
נמשיך עם הבית שנמכר ב-234. 6 חדרים על 2,184 רגל מרובע.
2 הבתים האלו שונים לגמרי מהבית שלך. אי אפשר להשתמש בהם כדוגמא.
נשארנו עם 2 בתים. שניהם נבנו בשנות ה-80 בעוד הבית שלך נבנה בשנות ה-60. שניהם יותר גדולים מהבית שלך (אחד 400 רגל מרובע, השני 100 רגל מרובע). לשניהם יש מוסך. אז אולי אפשר להתחיל להשוות אותם לבית שלך. אבל הנתונים שלהם נראים יותר מרשימים.
 
הבעיה היא שבאותה רשימה יש עוד שורה ארוכה של בתים. מעל מחצית נמכרו מתחת ל-200 אלף דולר. אתה כמובן טוען שהם לא משופצים ושלך כן. אני לא בדקתי. אבל אתה צריך לשכנע את הלקוחות שלך שהשיפוץ שווה עוד כמה עשרות אלפי דולרים. אחרי הכל, הבית (שנמצא ברשימה שלך), נמכר לפני כמה חודשים ב-140 אלף. האם כמה חודשים של שיפוץ שווה עליה במחיר של 90 אלף דולר?
 
שים לב שהקומפלקס שלך נקרא Liberty Park Estates Sec. הם די מככבים בחצי התחתון של הרשימה. שכונה שנבנתה בשנות ה-60.
לצפיה ב-'הכנסת דייר כחלק מתנאי העסקה '
הכנסת דייר כחלק מתנאי העסקה
18/03/2018 | 11:35
11
123
אם מישהו בונה על זה שהמוכר או המתווך יכניסו דייר טוב, או על זה שאם יש דייר טוב זה אומר הרבה על מצב הנכס וההיתרים, אז הוא לא מבין את הביזנס.
אלה דברים שהקונה צריך לדעת לעשות ולבדוק בעצמו.
 
גם השכירות שדייר ספציפי משלם לא אומרת כלום על השכירות הריאלית שאפשר לצפות לה.
 
יש רק סיבה אחת לתת לאנשים שלא באמת אכפת להם מה יקרה לנכס שלך בעוד כמה ימים, להחליט איזה דייר ייכנס.
אם הבנק שנותן משכנתא דורש שהנכס יהיה מאוכלס.
 
נכס מאוכלס שווה יותר רק אם הדייר נמצא שם הרבה זמן, וגם אז צריך לבדוק כל דייר לגופו.
 
עוד דבר- בניתוח עסקאות להשוואה צריך גם לבדוק את אופן המימון. מי שמביא 100% מהכסף מהבית, לא אמור לשלם כמו מי שמביא 90% ההלוואה נון ריקורס מהבנק.
 
גם אם השכירות שאדי כתב כאן נכונה (לא בדקתי, אבל אני נוטה להאמין לנאף), התזרים בפועל שישראלי יראה מההשקעה הזו, כנראה יהיה נמוך בהרבה מ-8.5%
 
בכל נכס יש הוצאות תחזוקה, ניהול, תקופות שהנכס ריק, וכו'
לצפיה ב-'הסתכלתי מה השטח של הנכס ואיפה הוא ממוקם'
הסתכלתי מה השטח של הנכס ואיפה הוא ממוקם
18/03/2018 | 17:41
9
133
ארבעה חדרי שינה ב 1300 רגל מרובע...  שטח שאני יותר משייך לדירות 3 חדרי שינה קטנות. או דירות 2 חדרי שינה מרווחות.
בית "נורמלי" של 4 חדרי שינה בארה"ב מסתובב יותר באזור ה 2000 רגל מרובע.

והבית יושב צמוד ל"חצאית" של exit מהאוטוסטרדה הכי עמוסה בארה"ב - מה שאומר שיש רעש של תנועת רכב 24 שעות ביממה.

לפי מה שמראות הרשומות, המוכר הוא ישראלי לשעבר שקנה את הנכס לפני חדשיים בחצי ממה שהוא מבקש עכשיו. הנכס מן הסתם היה במצב רע, והשקיעו בו 20-30  אלף בשיפוצים. העניין הוא שאני לא הייתי נוגע בנכס בלי בדיקה של מהנדס בנייה מומחה - כי נראה בתמונות כאילו מישהו הוריד בתוך הנכס קירות תומכים מתישהוא בעבר (לא בהכרח הקונה האחרון - מן הסתם לפני שנים)  - ולך תדע אם עשו את זה חוקית או לא חוקית.

אני מסכים עם נאף שמדובר כאן באבי אבות  הפליפים.
אני לא יודע מה הסיכוי להוציא 2200$ כדמי שכירות -  (אני לא הייתי משלם 2200$ על בית בגודל הזה ובמקום הזה).  מה שברור הוא שה"חישוב" של אדי לגבי התשואה הוא משונה, בלשון המעטה.
הוא מחשב תשואה בעיברית - כלומר מכוון את המסמך לישראלים. אנשים שאינם מקומיים ושלא יהיו באזור לטפל בנכס ובלוגיסטיקות שלו. אבל אדי לא מכניס לחישוב דמי ניהול... שברור שהקונה הישראלי יצטרך לשלם.  
הוא לא מכניס לחישוב פקטור של "זמן בן דיירים" כשהנכס לא מושכר...
וגם עם כל ה"כיווץ" הזה - המחיר ה"מרופד" של הנכס לא מאפשר לו להציג תשואה דו ספרתית שהייתה מביאה אליו בריצה את הפראייר הישראלי המצוי.

לצפיה ב-'נראה שהנתונים בקובץ לא מדוייקים '
נראה שהנתונים בקובץ לא מדוייקים
18/03/2018 | 19:05
7
92
כנראה שיש לו טעות בנתוני הארנונה, כי זה לא דומה לנתון בקאונטי. אולי יש שם עוד מסים, ואולי הוא פשוט כלל שם הוצאות אחרות.
 
הסתכלתי עכשיו בגוגל סטריט ויו.
לפחות על פניו (טיפוח, סוגי רכבים), נראית שכונה גרועה.
לצפיה ב-'נתונים נכונים - מאמין בשקיפות'
נתונים נכונים - מאמין בשקיפות
23/03/2018 | 16:38
6
68
צבי,
 
נתוני הארנונה, מתעדכנים לאחר הרכישה.
יכלתי להציג את $600 ארנונה שכרגע משולמת, אבל זה היה חוטא לאמת כי לאחר המכירה זה היה מתעדכן ל-4200. הצגתי דווקא את הארנונה המשוערת האמיתית שתהיה לאחר הקנייה.
 
יכלתי להציג נתונים טובים יותר אם היתי מציג את הארנונה הנוכחית, אבל אני מאמין בשקיפות לכן הצגתי את המספר האמיתי שגבוהה הרבה יותר ומציג תשואה נמוכה יותר
 
בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'הסתכלתי בקאונטי כדי להבין'
הסתכלתי בקאונטי כדי להבין
23/03/2018 | 19:52
5
76
קודם כל, זה מחזיר אותנו לזה שלא לקחת בחשבון Vacancy, ניהול, תחזוקה, תיקונים (ולהערכתי לא עשו בחודשיים האלה משהו מעבר לנראות).
 
היה לי מוזר מה שכתבת על המסים, וגם יתר המספרים היו מאד גבוהים ביחס לזילו, אז הסתכלתי בקאונטי.
מסתבר שהפליפר הוא בכלל מ"שלנו". red negev:
 
זו העסקה היחידה שלך איתו?
אני שואל כי בתגובה אחרת כתבת שאין לך אינטרס להכניס דייר בעייתי אם אתה תנהל את הנכס.
הבעיה היא שאם המוכר הוא לקוח משמעותי שלך, אז בהחלט יש חשש שכדי לרצות אותו (והוא מאד רוצה שתביא מישהו שמוכן לשלם 2,200$, שזה גבוה לאזור), אתה תיקח סיכון עם דייר בעייתי, גם אם זה יעשה לך קצת כאב ראש בהמשך
לצפיה ב-'מה בעצם אתה שואל?'
מה בעצם אתה שואל?
29/03/2018 | 10:28
4
35
צבי,
אני לא מבין מה אתה שואל?
 
אני מאמין שאפשר לקבל את השכירות הזאת.
לא מבין מה אתה אומר על המיסים?
באיזור זה של פלורידה, מיסי ארנונה, מתעדכנים על פי מחירי הקנייה. אני כבר לקחתי בחשבון את המיסי ארנונה הגבוהים יותר שיתעדכנו לאחר המכירה.
אני חושב שזה מעשה אחראי לחשב תשואה על סמך, מיסי הארנונה הגבוהים יותר. אני מציג תשואה נמוכה יותר, בגלל מיסי ארנונה שיתעדכנו בעתיד.
 
בזמן שאתה פה מחפש סיבות למה לא לקנות את הנכס, כבר קבלתנו 2 הצעות לקנייה.
 
אז ככל הנראה העסקה אכן טובה.
 
 
לצפיה ב-'שאלתי אם זו העסקה היחידה שלך עם רד נגב '
שאלתי אם זו העסקה היחידה שלך עם רד נגב
29/03/2018 | 10:40
2
35
לצפיה ב-'מה זה משנה מי המוכר?'
מה זה משנה מי המוכר?
30/03/2018 | 18:19
1
33
למה אתה מניח שאם המוכר הוא ישראלי, אז בהכרח הוא בא לדפוק מישהו?
לצפיה ב-'אולי תפסיק לשנות נושא? מה הבעיה לענות?'
אולי תפסיק לשנות נושא? מה הבעיה לענות?
31/03/2018 | 10:46
38
אתה מציג את עצמך פה כמעט כסוכן דואלי.
 
כתבת שאין לך אינטרס להכניס דייר בעייתי אם אתה תנהל את הנכס בהמשך, וחשובה לך מערכת היחסים עם הקונה.
 
אם המוכר הוא לקוח משמעותי שלך, אז בהחלט יש חשש שכדי לרצות אותו (והוא מאד רוצה שתביא מישהו שמוכן לשלם 2,200$, שזה גבוה לאזור. אפילו אם המישהו הזה יעזוב חודש אחר כך), אתה תיקח סיכון עם דייר בעייתי, גם אם זה יעשה לך קצת כאב ראש בהמשך.
 
אז שאלתי- האם יש לך מערכת יחסים איתו מעבר לעסקה הזו.
 
לא הנחתי שהוא דורש את המחירים הכי גבוהים באזור הזה כי הוא ישראלי, אלא כי זה כבר נכס שני שלו שעולה לפה במחירים הכי גבוהים באזור.
לצפיה ב-'כל עסקה טובה במחיר הנכון'
כל עסקה טובה במחיר הנכון
29/03/2018 | 11:15
36
אין מישהו שאומר שהבית הזה לא שווה דולר, פשוט אומרים שהמחיר המבוקש מופרז, זה הכל.
אני מנחש שגם ההצעות שקיבלתם משקפות את זה, באיזה מחירים היו ההצעות שקיבלתם?
 
לצפיה ב-'מענה'
מענה
23/03/2018 | 16:35
68
אהיה כנה איתך. אני גם ישראלי ואני מכיר את התרבות הישראלית ש"כולם מנסים לדפוק אותי". לכן, אני לרוב ממעיט להציג את הנכסים שאני מוכר פה לישראלים.
 
אני מבין, חובת ההוכחה עלי, אבל אנשים כאן מאמינים שהם יודעים הכל הכי טוב ומומחים לאיזור דרום פלורידה, גם אם גרים בארץ או בצפון ארה"ב.
הם יודעים כמה עלה הפליפ, הם מהנדסי בנייה, רק על סמך תמונות וכו'
 
הסיבה שהקובץ הוא בעברית, הוא כי שמתי אותו פה, יש לי קובץ זהה באנגלית. הנכס מפורסם בשוק ב- MLS ובעיקר פונה למשקיע או הקונה האמרקיאי המקומי, שמכיר את השוק ויודע מה המחירים.
הראתי בקבצים שצרפתי שיש מכירות תומכות למחיר הזה.
 
נכסים מניבים באיזור כרגע 7-8%, מי שמחפש תשואה דו ספרתית פה, לא מכיר את המציאות.
 
אני יודע שיש פה הרבה אנשים שרק מחפשים לנגח וזה בסדר, אני לא פונה אליהם, אלא למשקיעים רצינים, שאם ירצו יותר מידע.... הוכחות אשמח לספק.
 
אני בונה על יחסי עבודה מתמשכים, לא מחפש לדפוק אף אחד.
 
הנכס הקודם שפרסמתי, גם קיבל המון ביקורות אבל נמכר די בקלות במחיר המבוקש והקונה כבר נהנה מתשואה גבוהה יחסית לשוק.
 
בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'זו היתה הצעה אדיבה'
זו היתה הצעה אדיבה
23/03/2018 | 16:26
89
לא חייבים לבקש מהמוכר לאכלס דייר. 
אכלוס דייר ע"י מתווך יגרור עמלת תיווך של חודש אחד.
 
אם המוכר מאכלס את הדייר, הוא ישלם על זה ועל כך יש חסכון לקונה.
אם אני גם אהיה מנהל הנכס, ברור לכם, שלי אין אינטרנס להכניס דייר ביעיתי, כי אני זה שאצטרך להתמודד איתו.
 
וכמובן, אני מעודד כל אחד לעשות את הבדיקה העצמאית שלו ולא לסמוך על מה שאני כותב בלי בדיקה.
 

בכבוד רב,
אדי גור.
יועץ נלד"ן ומתווך מוסמך בפלורידה ואוהיו
עובד ב- REMAX  דר' פלורידה
טלפון ישראלי: 050-8708643
טלפון אמריקאי: +1-954-667-8487
דוא"ל: realtor@eddiegur.com  
אתר: www.eddiegur.com
עמוד מקצועי: rem.ax/EddieGur
 
 
לצפיה ב-'זקוקים לעצה והכוונה :)'
זקוקים לעצה והכוונה :)
10/03/2018 | 08:20
8
222
שלום :)

אנחנו זוג צעיר (אמנם כבר לא כל כך צעירים, אבל התחתנו לפני חודש :) ) שמתכנן לעבור בקרוב לניו יורק, במסגרת רילוקיישן (מטעם העבודה של בן הזוג שלי). התכנון הראשוני שלנו היה לקנות דירה בישראל (בעזרת כסף שחסכנו, ההורים והבנק) כדי שיהיה לנו ״לאן לחזור״. הסכום שהקצבנו לכך (כולל, כאמור, משכנתא) הוא 2 מיליון ש״ח.

לאחר כל מיני חישובים ומחשבות, וסקירה קצרה של שכר הדירה כאן ובנכר, עלה הרעיון שנקנה דירה בניו יורק (ובדירה זו נגור, דהיינו, לא להשקעה פרופר) - הכוונה היא לדירת 1 bedroom.

זו מחשבה ראשונית מאוד שעלתה בימים האחרונים - ולמעט נבירה באתרי חיפוש דירות אמריקאיים על מנת להבין מה המחירים ובאילו אזורים אנחנו יכולים להרשות לעצמנו, עוד לא עשינו דבר - אבל כך גם הגעתי לפורום הזה :). אציין גם שבן זוגי אזרח ארה״ב ויש לו חשבון בנק שם (מניחה שזה רלוונטי לגבי משכנתא). חשבנו שנעבור לשם לסאבלט של כמה חודשים ובמהלכו נחפש דירה.

נשמח מאוד לעצות והכוונות לגבי מקורות מהם אנחנו יכולים ללמוד ולקרוא על שוק הנדל״ן בניו יורק, על מה זה אומר לקנות דירה שם - במה זה כרוך ומה אנחנו צריכים לדעת לפני, ומה קורה כאשר מוכרים את הדירה לקראת החזרה לארץ - מבחינת מיסוי ופקטורים אחרים שאנחנו צריכים להביא בחשבון.

לבד מכך - אשמח לשמוע את דעתכם :) האם זה רעיון הגיוני? האם אפשר למצוא אזורים טובים בשכונות כמו Morningside heights או אזורים שונים בהארלם? מהו מחיר הגיוני לדירה כזו (הבנתי שיש גם Maintenance fee חודשי, מעין ועד בית...) והאם יש לנו בכלל סיכוי? האם יש דברים שעלינו לדעת על קנייה / מכירת נכס בארה״ב?
מה הסיכוי לקבל משכתנא? והאם אנחנו קופצים מעל הפופיק :)?

בקיצור, נשמח ממש לכל דעה ומחשבה, לכאן ולכאן, טיפים או עצות.

תבוא עליכם הברכה :) שבת שלום ותודה מראש! :)
לצפיה ב-'רילוקיישן לא משלמים שכירות?'
רילוקיישן לא משלמים שכירות?
10/03/2018 | 09:23
1
122
קודם כל יש פורום ״עוברים לארה״ב״, שם יוכלו לתת לכם טיפים מועילים. תתעלמו מאווירת הבריונות שם, נסו לדלות את המידע הרלוונטי.
 
חשבון בנק לא רלוונטי לגבי משכנתא. מה שרלוונטי זה היסטורית אשראי (credit history). כדאי מאוד לבדוק מה יש לו שם, ולוודא שבזמן שהוא בארץ לא השתמשו בזהות שלו לקחת איזה כמה עשרות משכנתאות לא מוחזרות.
 
אני לא מכיר את השוק בתוך העיר ניו יורק, אז אעבור ישר לשאלה על אם זה רעיון הגיוני.
 
אני לא בטוח שזה רעיון הגיוני כל כך. אתם עוברים למדינה חדשה (אני מניח? או שבעלך גר בארה״ב בחייו הבוגרים כבר?) בלי לדעת שום דבר עליה, והדבר האחרון שאתם צריכים לעשות זה לקנות מיד דירה. קודם כל תכירו את העיר, תכירו את העבודה, תחליטו אם בכלל בא לכם להשאר שם אחרי שנה-שנתיים. לגור בניו יורק זה אחר לגמרי מלהיות תייר בניו יורק.
לצפיה ב-'כן משלמים שכירות'
כן משלמים שכירות
10/03/2018 | 10:12
97
תודה על התגובה :) אנחנו כן נשלם שכירות - אנחנו מקבלים ״שכר אמריקאי״ ולא ישראלי, ולכן העבודה לא משלמת על שכירות.
לצפיה ב-'האם בן זוגך גר בארה"ב תקופה אחרי גיל 18?'
האם בן זוגך גר בארה"ב תקופה אחרי גיל 18?
10/03/2018 | 09:23
2
154
כדי להבין מה הסיכויים של בן זוגך לקבל משכנתא קונבנציונאלית, אנא ספרי לנו:
מתי בעלך עזב את ארה"ב (אם הוא חי בה חיי קבע)? באיזו שנה?
האם הוא למד באוניברסיטה בארה"ב \ עבד בארה"ב?
האם יש לו כרטיס אשראי אמריקאי (לא DEBIT CARD אלא CREDIT CARD)?
 
לגבי מחירי דירות:
האזורים שבהם קיימת כבר ג'נטריפיקצייה בהארלם יקרים. מאוד. 
מה זה "יקרים מאוד"?
צפונה ממליון דולר לדירת חדר שינה אחד בבניין "קונדו", כלומר דירה שהיא בבעלותכם המלאה.  אם את רואה מחיר נמוך יותר - כמעט בטוח שמדובר בבנין מסוג קו-אופ, שבו הדירה היא בעצם לא ממש שלכם...  זה מין סוג של "קיבוץ".
 
וכן - אם מדובר על בניין משותף (מכל סוג שהוא) יש שם "דמי ועד בית" - שגובהם תלוי בסוג הבנין, גודלו וכיוצ"ב (כמה מעליות, עם \ בלי DOORMAN וכיוצ"ב).  בבניין גדול לפעמים יש צוות שלם של אנשי שרות (תחזוקה, שמירה, נקיון) שבעלי הדירות משלמים את משכורתם - ובנוסף יש חשמל, תחזוקת מעליות, עלות פינוי הזבל, וכיוצ"ב). 
באזורים שעליהם את מדברת זה יכול לנוע בין 500$ לחודש ו 5,000$ בחודש... בתלות בכמה אנשים יש בצוות העובדים של הבניין   
 
לצפיה ב-'גר לתקופה קצרה'
גר לתקופה קצרה
10/03/2018 | 10:19
1
69
יש לו אזרחות הודות לאמא שלו - שהיא אמריקאית. הוא עצמו לא חי בה חיי קבע, אלא ביקר שם למספר חודשים אחרי גיל 18, אז גם פתח את חשבון הבנק. יש לו קרדיט קארד, מאותה תקופה (קצת אחרי הצבא).
 
לגבי תשובתך - קראנו על ההבדל בין קו-אופ לקונדו, וברור כי קונדו היא האופציה היחידה הרלוונטית. ראינו באזורים מסוימים בוושינגטון הייטס ובמורנינגסייד הייטס דירות קונדו שנראות רלוונטיות מבחינת תקציב.
 
יש אזורים שאתה ממליץ עליהם יותר? או עוד עצות? :)
 
לצפיה ב-'יש לכם הגדרת "תקציב"? את זה לא כתבת...'
יש לכם הגדרת "תקציב"? את זה לא כתבת...
11/03/2018 | 21:11
56
מה שאני קראתי בהודעותייך עד עכשיו זה שאתם חשבתם לקנות דירה בישראל בטווח מחירים של כ 2 מליון ש"ח (נגיד - חצי מליון דולר), ושכדי להגיע לסכום הזה אתם תצטרכו לקחת הלוואות ומשכנתאות.
מזה הנחתי שהסכום שיש לכם "פנוי" לשים כ DOWNPAYMENT לרכישת דירה הוא בגיזרת ה 100,000$ - 200,000$.
מכאן כבר "קפצתי" לכל מני השערות לגבי מה יכולת הקנייה שלכם בארה"ב (היכולת לקבל משכנתא, יכולת החזר משכנתא).
 
אבל יכול להיות שאני לא בכיוון...
את כותבת שהגדרתם לעצמכם "תקציב". מה הוא?
 
לצפיה ב-'עצה והכוונה'
עצה והכוונה
10/03/2018 | 19:31
103
הי,
התשובה מורכבת.
יש 2 כיוונים שונים של מחשבה או נקודת מבט שמהם אתם צריכים  לקבל את השקפת עולמכם: 1. נקודת השקפה אמוציונלית - לחפש דירה בארץ או דירה בארה"ב מתוך כוונה להתגורר בה, להנות ממנה, שתתאים לכם ולנוחיותכם. זוהי התבוננות שאינה השקעה נטו, ולוקחת בחשבון אלמנטים שאינם החזר השקעה או רווח כלכלי.  היא צריכה לקחת בחשבון את שינוי המחיר הצפוי (אם ניתן לחזות זאת) בארץ , וגם אם תקנו דירה שכזאת בארץ, מתוך כוונה להתגורר בה בעתיד,  יש לקחת בחשבון שדירה דורשת טיפול בזמן שאינכם בארץ  (השכרה עלולה לגרור גם בעיות לא קלות) וכמובן מה תהיה התשואה על דירה זו ביחס להשקעה (אחוזי תשואה)   רכישת  דירה להתגורר בניו יורק   -  כדי לחשב את כדאיות ההשקעה כאן צריך להסתכל נטו על מחיר השכרה לעומת קניה. את החשבון צריך לעשות כך: מחיר שכירות חודשית * 11 חודש פחות מחיר המיסים  השנתי פחות מחיר ביטוח  פחות דמי ניהול 8% מההכנסות* 100  לחלק למחיר עלות הדירה = החזר השקעה-  התוצאה תתן לכם את התשואה לדירה באחוזים. אם התשואה גבוהה מ -7% אז המספרים סבירים עדיף 8% ומעלה. בנוסף עליכם לקחת בחשבון את הנתונים הבאים: בקניית בדירה אין עמלת סוכן, אבל במכירתה תיאלצו לשלם 6% עמלה.  זאת אומרת 6% מערך המכירה של הדירה, ומדובר בסכום כסף נכבד!  (אין כל מצב שבו לא תשלמו עמלה זו.) תשלום מיסים: המס בארה"ב מקביל למס שבח משמע המס הוא על רווח ממחיר הדירה שמכרתם פחות מחיר הקניה פחות הוצאות (שיפוץ עמלה וכדומה.)  ומסתכם ב כ- 25% . אי לכך פרק הזמן שאתם מתכננים להיות בעלי אותה דירה היא גורם מכריע.   2. נקודת השקפה כלכלית נטו   כאן השמירה על ערך הכסף  / החזר השקעה הם השיקול היחיד והבלעדי.  את הכסף ניתן להשקיע בנדל"ן , בני"ע וכדומה.  בהשקעות סולידיות בשוק ני"ע אתם יכולים  לרמת תשואה של כ- 5% (חייבים במס) תחום נוסף הוא השקעה בנדל"ן בארה"ב, במקומות מתפתחים ונושאי תשואות גבוהות.  לדוגמה אביא כאן את בני - הוא גר בבוסטון בשנים האחרונות, ורכשתי לו 3 בתים בדרום פלורידה.  התשואה שלו עומדת על 10% נטו, והוא נהנה מהכנסה חודשית גבוהה, וגם מעליית ערך חדה במחיר הבתים. (סביב הכפלת ערך)  התשואה בבוסטון באזור בו הוא מתגורר נע סביב 5%, ולכן רכישת בית / דירה באזור זה נפסלה על הסף.  מאידך, ההכנסות מדרום פלורידה,  כפולות משכר הדירה שהוא משלם בבוסטון, ומשאירה אותו עם הכנסה פנויה רבה.  גם כאן, הוא יכול בכל עת בעתיד לרכוש בית בבוסטון כאשר הוא יקבל משכנתא על הבתים בדרום פלורידה, (בנוסף למשכנתא על הבית בבוסטון)  מבלי צורך לממש את אותם הבתים.  בכל מקרה, עלות משכנתא תנוע סביב 5%, בעוד ההכנסות הן 10% (כפול). גם כאן ההשקעה כדאית לדעתי בתחומי הטווח הבינוני - 5 שנים ומעלה.   
מקווה שהתשובה לא מורכבת מדי.                                                                                                                                                       
 
 
לצפיה ב-'סיכוי לקבל משכתנא'
סיכוי לקבל משכתנא
11/03/2018 | 23:22
1
86
 
אני לא אוהב להיות הפסימי בחבורה, אבל את השאלה הזאת בדקתי כבר מספר פעמים בסיטואציות מוצלחות יותר, ולצערי התשובה היתה שלילית.
 
 אבל במקום לשאול כאן בפורום, למה שלא תתקשרי למספר בנקים / קרדיט יוניון ותנסי לבדוק האם הם יהיו מוכנים לתת לך משכנתא ובאיזה תנאים ? 
 
בתור טיפ, תתעלמי המדרישות שלהם ל ״prequalified״, ותבקשי התיחסות קונקרטית. לדוגמה : כדי להוכיח רצף של הכנסה, תתבקשו להעביר תלושי שכר.
 
אבל - תלושי השכר שלכם הם בעברית. יהיה צורך לתרגם אותם עם חתימה נוטריונית. ייתכן ויהיו מכשולים נוספים - אני הייתי מנסה לקבל מכתב מהבנק שאומר שהמסמכים הנ״ל מספיקים כדי לאשר את המשכנתא. ( למרות שאני לא באמת מאמין שהבנק אכן ינפיק לכם מסמך כזה.. )
 
ובלי קשר למשכנתא, למה שלא תנסו לעבור בשכירות, ותראו איך הולך ? יתכן ותחליטו ״שזה לא זה״  בלי שום קשר לאופציות המגורים.
לצפיה ב-'אף אחד "בסניף" לא יענה להם.'
אף אחד "בסניף" לא יענה להם.
18/03/2018 | 07:46
54
החלטה לגבי הלוואות, במיוחד משכנתאות, לא מתבצעת ברמת הסניף הבודד. אין שום סיכוי שפקיד ספציפי שיפלו עליו בטלפון יוכל לענות להם עם התיחסות קונקרטית. הם יצטרכו להגיש בקשה ולחכות שמישהו ב"סניף הראשי", הunderwriter, יתייחס בצורה ספציפית לבקשה שהוגשה.

מנהל/ת הפורום

אודות:
יריב פז – יועץ, מנטור ומומחה להשקעות נדל"ן בארה"ב. מתמחה בליווי משקיעים וברכישת נדל"ן בארה"ב. ברזומה שלו מעל 100 עסקאות נדל"ן בארה"ב וכן ייעוץ וליווי
עוד...

חם בפורומים של תפוז

אירוח בנושא התמודדות עם ילדים בעת גירושין
אירוח בנושא התמודדות...
ביום שלישי, 1.5, תתארח בפורום מעיין אטיה, מדריכת...
אירוח בנושא התמודדות עם ילדים בעת גירושין
אירוח בנושא התמודדות...
ביום שלישי, 1.5, תתארח בפורום מעיין אטיה, מדריכת...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

יריב פז, מנהל פורום השקעות נדל
יריב פז, מנהל הפורום

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ