לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
63786,378 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'ירון קנדלקר - קליבלנד'
ירון קנדלקר - קליבלנד
20/08/2018 | 15:46
2
53
קניתי בית לפני שנה וחצי מחברת רילייף של ירון קנדלקר. הבית עמד חצי שנה ואז אמרו לי שיש דייר. קיבלתי שכירות כמה חודשים והדייר עזב. מאז ועד כמעט שנה אני שומעת מהם סיפורים למה אין דייר, וזה עוד במקרה שעונים לי. אני לא יודעת מה לעשות. למישהו יש רעיון? יש מישהו שחווה אותו דבר איתם?
לצפיה ב-'זה שכתבת פה זאת התחלה טובה'
זה שכתבת פה זאת התחלה טובה
20/08/2018 | 17:10
1
37
כנראה שנפלת על מאכער.
אחד מבוגרי פרוג'קט איקס של רוברט שמין.
אולי הוא בכל זאת ינסה להציל את המוניטין שלו אחרי מה שכתבת עליו כאן.
 
יש כאן גם אנשים עם פעילות בקליבלנד. אולי יוכלו לעזור.
לצפיה ב-'מדהים שיש אנשים שמשלמים עבור זה...'
מדהים שיש אנשים שמשלמים עבור זה...
22/08/2018 | 08:39
4
לצפיה ב-'איך לבצע בדיקת נאותות של חברת נדל"ן'
איך לבצע בדיקת נאותות של חברת נדל"ן
( לעמוד שלי בתפוז )
20/08/2018 | 12:29
4
75
הי חברים!

הרבה מהשאלות החוזרות בפורום מתייחסות אל חברת נדל"ן כזו או אחרת ובה עולה שאלה האם מדובר בחברה אמינה? האם כדאי להשקיע דוקא דרכם? וכיוצא בזה.

אז מה הקריטריונים כדי להיות מסוגלים לבדוק חברת נדל"ן בצורה מקצועית?

המטרה של הודעה הזו היא לפתוח דיון בפורום לגבי כל השיקולים בבחירת חברת נדל"ן לעבוד איתה.

לצורך הדיון, אני אתייחס בתגובות למספר שיקולים מובילים בהחלטה, ובבקשה אתם מוזמנים להעלות שאלות ותגובות בהאתמה לכל נושא דיון.

כמובן, יהיה מצוין להוסיף שיקולים נוספים בתגובה חדשה לצורך הדיון.

מקוה שזה יעזור לכם לבצע בחירות מושכלות ונכונות!

לצפיה ב-'שיקול 1: האם בכלל כדאי לעבוד עם חברת נדל"ן ?'
שיקול 1: האם בכלל כדאי לעבוד עם חברת נדל"ן ?
( לעמוד שלי בתפוז )
20/08/2018 | 12:35
38
שיקול 1: האם בכלל כדאי לעבוד עם חברת נדל"ן ?
 
ישנם 3 דרכי פעולה אפשריות לבצע השקעת נדל"ן
1- עשה זאת בעצמך
2- דרך האמצע - לבצע בעזרת גורם צד שלישי שיודע. למשל משקיע מנוסה באוזר או גורם מקצועי בתשלום
3- "פסיבי" - לתת את הכסף לחברת נדל"ן שתקנה ותנהל נכס או ממש לקנות נכס מחברת שיוק נדל"ן. כתבתי פסיבי במרכאות מכיון שמקובל לקרוא להשקעה זו פסיבית, אך היא אינה כזו. מדובר יותר במצב של טייס אוטומטי. כלומר על המשקיע להיות מאוד מיומן במלאכת הפיקוח והבקרה, ואם משהו משתבש המשקיע צריך לדעת לפעול.

הסברתי בעבר גם כאן בפורום וגם במדריך על היתרונות והחסרונות בכל דרך פעולה. 
הנה לינק כדי ללמוד עוד על שיקול זה. תקראו כאן במדריך הזה בעמוד 5

מוזמנים להוסיף שאלות המשך, תגובות עם הארות והערות!
לצפיה ב-'שיקול 2 : שיטת בדיקת כשרות'
שיקול 2 : שיטת בדיקת כשרות
( לעמוד שלי בתפוז )
20/08/2018 | 12:50
34
שיקול 2 : שיטת בדיקת כשרות
 
אחד האתגרים העיקריים הוא שבעבודה עם צד שלישי, בכל תחום בחיים ולא משנה באיזו צורת התקשרות, ישנו אינטרס לכל אחד מן הצדדים לגרום אחד לשני לרצות לעבוד איתנו. ביסודו של דבר מדובר בדבר טוב.
 
אך כמובן, כמו בבדיקת כשרות. ההכרה בכך שהדבר טוב מיסודו אינה אומרת שלא יתכן שיש בעיות, ולכן עלינו לסנן או להוציא את הבעיות החוצה מהמשוואה.

כעת אסביר לכם כמה עיקרי דברים כיצד עושים זאת לתחום הנדל"ן.

1- מיפוי טענות.
אי אפשר לסנן בעיות מבלי לקבל קודם את כל הפרטים. לכן בשלב הראשון על המשקיע המקצועי לא לטרוח מדי האם העובדות ודאיות או לא, אלא להיות מרוכז במיפוי כל הנתונים. בשלב הזה, המשקיע מתייחס לכל הנתונים כאל טענות בלבד.
רק לאחר ביצוע וידוא, ניתן להתייחס אל הנתונים כאמיתות או לזהות בעיות וקונפליקטים.

2- כדי לזהות בעיות וקנפליקטים על המשקיע להיות ער לדגלים אדומים. דוגמאות:
>> זיהוי ניגודי אינטרסים - למשל, מדובר במצב שבו הצד השני מרוויח מכך שהמשקיע מפסיד.
>> מידע לא נכון או חסר - בצורת איסוף טענות, ניתן בהמשך כאשר עובדים לבצע וידוא של הנתונים לזהות האם ישנם אי דיוקים, מידע חסר או אפילו מידע לא נכון. כל אחד מהדברים האלה מעלה דגל אדום לגבי יושרה או מקצועיות. כלומר או שהגורם אינו מקצועי ויסודי מספיק לדייק בהצגת הנתונים, או שהגורם כן מקצועי אבל אינו מציג בכוונה את התמונה המציאותית של העסקה.
 
כדי לזהות בעיות מעין אלו צריך לדעת לבדוק את כלל פרטי העסקה. 

הנה מאמר נוסף שגם העליתי בעבר ונותן דוגמאות לפרטים נוספים:
איך יודעים שעסקת השקעה בחו”ל אכן כדאית ובטוח...
לצפיה ב-'שיקול 3 : אמינות. בדיקות אימות'
שיקול 3 : אמינות. בדיקות אימות
( לעמוד שלי בתפוז )
20/08/2018 | 13:11
31
שיקול 3 : אמינות. בדיקות אימות
 
בהנחה שעברת בבדיקת הנאותות שביצעת עד עתה את שלב 1 ואת שלב 2 , אז יש לך מספר חברות נדל"ן שמתאימות לשיטת הפעולה המתאימה לך. 
בנוסף, אם חברת נדל"ן עברה את שלב 2 זה אומר שסיננת החוצה חברות הפועלות בניגוד אינטרסים מול משקיעים, או חברות שיש בעייתיות ברמת היושרה והצגת הנתונים שלהם.
 
אבל, עדין נדרש שלב נוסף והוא בדיקת הולידציה. כלומר בדיקות אימות ואמינות.
נסביר ראשית את הצורך:

חברה שעברה את שלב 2, יתכן והיא ישרה. כלומר פועלת במודל הוגן, ומציגה למשקיע את הנתונים באמת לפי מיטב הבנתה, ובכוונה נכונה להשיג למשקיע את התוצאות המוצגות.
זה דבר מצוין כלשעצמו.

אבל, האם מי רוצה להיות טוב זה אומר שהוא מסוגל להיות טוב?
תשובה: לא. כי יכול להיות שאין לחברה את המסוגלות למרות כל הרצון הטוב. אנו פועלים בסביבה לא רגולטבית ולא מפוקחת בה כל אחד יכול לתת שירותי נדל"ן בחו"ל. ולכן, גם מי שרוצה להיות טוב, אין זה אומר שמדובר בגורם בעל רקע מקצועי הולם, ובעל היכולת להיות טוב.

ויותר מזה, האם מי שמסוגל להיות טוב, זה אומר שהוא כבר טוב?
שוב  התשובה היא - לא. כאן נכנס מרכיב הניסיון והאמינות.
להשקיע עם חבר או בן משפחה שגר בחו"ל או לסמוך על עצות של אבא ואמא או חברים או משתתפים כאן בפורום וכיוצא בזה - יש רק קריטריון 1 שקובע האם מי שנותן את העצה , ראוי להקשיב לו או לא

והקרירטיון הוא פשוט: האם מי שאמר לי יודע?
מה זה יודע?
יודע = מי שכבר עשה והצליח באותו הדבר בדיוק, ובאופן עקבי.
זהו. כל מי שלא , כל מי שליד, כל מי שאולי  = לא יודע. 
 
לכן מי שפועל בדרכים האלה נופל במבחן האמינות.
 
לסיכום, אמינות היא מוניטין של הצלחות עקביות.
דוגמאות לשאלות ושיטות לבדיקת אמינות:
1- האם תוכל לתת לי דוגמא למספר עסקאות שביצעת והתוצאות שהושגו? בדרך כלל חברות שפועלות בשקיפות מציגות עסקאות למשקיעים בפירוט ושקיפות מלאים. הנה קישור עם דוגמא כיצד צריכה להיראות דוגמא מפורטת... 
2- האם אפשר לקבל שמות של לקוחות ממליצים שעובדים איתך לפחות 2-3 שנים? 
3- בדיקת ביקורות אונליין. ברור שחברות יתנו לקוחות ממליצים מרוצים. עדין, עצם כך שישנם כאלה זה דבר טוב ולכן חשוב לבדוק את זה. אולם, כיום אין בעיה להשיג חוות דעת על חברות, בכלים כמו הפורום שלנו כאן בתפוז, וגם לחפש את העסק בגוגל  למשל : נדלניר ביקורות.  כלומר שם העסק ולהוסיף ליד שם העסק את המילה ביקורות.
 
מוזמנים להוסיף שאלות , הערות והארות
לצפיה ב-'בפרקטיקה זה לא עובד '
בפרקטיקה זה לא עובד
20/08/2018 | 18:21
40
התיאוריה הזו יוצאת מנקודת הנחה שהמשווק הנוכל, הוא גם עילג וטיפש. רק חסר שיסתובב עם כובע בוער על הראש. זה נכון שחלקם כאלה, אבל לא כולם.
 
אפרופו מידע חסר, אולי תספר לנו על איזו נפילה שלך עם משווקים ישראליים?
 
למה התהליך שהצעת פה לא הציל את המצב. אם לא יישמת אותו, אז איך יישום שלו היה מציל את המצב?
 
והשאלה הגדולה- האם הסיכון האדיר שטמון בהישענות על מאכער ישראלי שכזה, מגיע עם תשואה עודפת לעומת השקעות שאין בהן את הסיכון הזה?
לצפיה ב-'נעזר בחוכמת ההמונים- נדלן באלבמה'
נעזר בחוכמת ההמונים- נדלן באלבמה
14/08/2018 | 15:50
20
151
שלום,
חברה כלשהי שדובר עליה רבות בפורום הציעה לי לרכוש בית באיזור טוסקלוסה, אלבמה.
לינק לבית:
מדובר בבית חדש שנבנה ונמכר במחיר של 138,000 דולר כולל כל התוספות ושכירות מוערכת בכ 1100 דולר. 
העיסקה ניראת מאוד סבירה ולא מכוונת לאשליות או חלומות להתעשרות מהירה.
סימני אזהרה:
1. שטח קטן מאוד- אולי ימשוך פרופיל שוכרים פחות טוב. 
2. עיסקה מסורבלת- החברה שמוכרת לי קנתה מחברה אמריקאית גדולה שרק סיימה לבנות. מה שמעורר סימני שאלה, מדוע החברה האמריקאית לא מוכרת בעצמה. 
 
אני כנראה לא אלך על העיסקה כי אני מרגיש שיש לי עוד הרבה מה ללמוד אבל מעניין אותי לקבל חוות דעת, על מה הייתם פוסלים את העיסקה או שלא? 
 
החברה הישראלית אמורה לדאוג להכל כולל חברת ניהול. 
 
לצפיה ב-'המממ.. למה???'
המממ.. למה???
14/08/2018 | 17:33
83
מכל המקומות בארצות הברית, למה לבחור עיירה קטנה באמצע שומקום באלבמה?
אם מסתכלים על המפה, מדובר על שכונה קטנטנה מחוץ לעיר. מילא אם זה היה בטוסקלוסה, שאולי אפשר למצוא דיירים בשביל אוניברסיטת אלבמה. אבל מי ירצה לגור מחוץ לעיר?
 
138 אלף קנייה ורק 1,100 שכירות? לא נשמע מספרים טובים במיוחד.
 
אני לא רואה שם דבר חיובי בעיסקה הזאת
 
לצפיה ב-'מה הציגו לך במצגות המכירה?'
מה הציגו לך במצגות המכירה?
14/08/2018 | 18:16
78
אני מניח שהחברה שמנסה לשווק לך את הבית הזה עשתה לך מצגת מכירה, אולי גם נתנה לך איזשהוא חומר כתוב שבו הם מנסים לשכנע אותך שלקנות את הבית הזה זו השקעה טובה.
 
מה הם ציינו כיתרונות של הבית הזה (מעבר לעובדה שהוא חדש לגמרי)?
הקונה של הבית מקבל אחריות קבלן על הבית? לכמה זמן מה היא כוללת?
 
ראית תמונות עדכניות של השכונה ושל הנכס?
עשו שם פיתוח סביביתי?
יש שם מדרכות ברחוב?  יש שם גינון?
אתה יודע אילו שרותים יש באזור לדיירים?  איפה הסופרמקרט הקרוב? בית המרקחת? מרכז קניות \ מרכז מסחרי?
צורה אחרת לשאול את זה: נגמר לדייר החלב בבית. כמה חנויות \ סופרמרקטים שמוכרים חלב יש בטווח רבע שעה נסיעה מהשכונה?
 
האם החברה המשווקת סיפקה לך אינפורמצייה לגבי הדמוגרפייה של התושבים באזור ההוא (רמת הכנסה ממוצעת, רמת השכלה ממוצעת, איפה עובדים האנשים שגרים שם ומה הם עושים וכיוצ"ב)?
 
סיפקו לך אינפורמצייה לגבי חברת הניהול שתטפל לך בנכס? 
אתה יודע מה שם החברה, מי הבעלים שלה, כמה היא גדולה, כמה זמן היא כבר קיימת, כמה נכסים היא מנהלת?
לצפיה ב-'לא מובן בכלל'
לא מובן בכלל
15/08/2018 | 00:49
76
הנכס נמכר פה:
 
במחיר של 131K$ ולא 138K$ כמו שציינת, בנוסף זה מחיר מבוקש, אני מבטיח לך שאם תראה רצינות, הוכחת יכולת + יכולת לשלם במזומן אתה יכול בקלות גם להוריד אותם בכמה אלפים טובים.
 
לצפיה ב-'מה ש-aenof כתב זה החלק המרכזי'
מה ש-aenof כתב זה החלק המרכזי
15/08/2018 | 02:01
15
72
בקישור הראשון שצירפת (זילו), אתה יכול לראות שהבית מוצע למכירה ב-131,000$.
אתה גם יכול לראות בהמשך העמוד את הלשונית price history. תקליק עליה ותגלה שבמרץ הנכס הוצע ב-136,900$, וביוני אפילו העלו את המחיר טיפה. לפני חודש המחיר ירד ל-131,000$. אני לא מתייחס כרגע למחיר הישן.
 
ככלל, ככל שהבניה מתקדמת המחיר אמור לעלות. יש לזה 2 סיבות מרכזיות:
  1. הסיכונים הכרוכים בבנייה יורדים
  2. הקבלן ספג יותר עלויות מימון
זה שהמחיר יורד כשעובר הזמן זה סיגנל רע.
זה אומר שאין קונים, וזה לא טוב ליזם.
 
במקום הזה יכולות להיכנס חברות שמביאים קונים מרחוק. חברות כמו, הממ... SAFE FUTURE למשל, שכבר מביאה קונים לפרויקט שלה 5 מייל משם. חברות כאלה יכולות להציע ליזם לחלץ אותו, כשהן גוזרות תיווך.
 
 
בכל מקרה אני אתעלם לרגע מ-Safe Future כי רצית תשובה גנרית (אין דבר כזה, אבל אעשה ניסיון). בוא נמשיך בזילו. תסגור את הדף של פרטי הנכס, כך שתראה את המפה בזילו. תלחץ על הבתים האחרים ברחוב ותראה שחלקם נבנו ב-2008 אבל כמו שאנחנו יודעים הבנייה של שאר השכונה לא הושלמה (והבית שאתה מסתכל עליו הושלם רק השנה. אולי. אולי הוא ישב שם הרבה זמן ופשוט חיכה להיתרים, ולהסדרה של חובות עבר, אבל נתעלם מזה). נסתכל גם על אופי הנכס וטווח המחירים. נכס קטן מאד יחסית למספר החדרים, חלקות קטנות וצפופות, מיקום מרוחק מכל שירות (בית ספר, מרכז מסחרי, תחנת אוטובוס). לאיזה קונים לדעתך ייעדו את הפרויקט הזה כשהגו אותו אי שם לפני 2008? מתחיל להתחבר לך? זה פרויקט שהיה מיועד ללווים Sub-Prime. כאלה שאין להם כסף לבית נורמאלי במיקום נורמאלי. השכונה לא הושלמה, כי ב-2008 הפסיקו לתת לקונים כאלה הלוואות. זה מעלה המון שאלות. 
 
בכל מקרה, עברו הרבה שנים מאז 2008. אולי היום אנשים מוכנים לשלם שם סכומים כאלה.
למעלה יש לך לשונית שכתוב עליה listing type. כרגע בטח יש לך שם עיגול אדום ועיגול כחול. תלחץ עליה ותבחר לראות גם נכסים שנמכרו לאחרונה, וגם נכסים להשכרה. תגדיל קצת את המפה, ותגלה ש-2 בתים בגודל דומה נמכרו בשנתיים האחרונות סביב 75,000$. נמשיך?
 
לא באמת. שאלת למה זה קורה דרך חברה ישראלית. אני אגיד לך למה. כי מי שמכיר את האזור לא מוכן לשלם קרוב למחיר שהיזם מבקש. אז צריך משווק שידוג משקיעים זרים.
 
עכשיו אני אשאל אותך שאלה:
נניח שלא היו בתים דומים מסביב. לא היית יכול לבנות את כל הסיפור. אז איך היית יודע לא לגעת?
זה מאד פשוט. פשוט תברח מנכסים שאתה לא יכול להשוות לעסקאות אחרות. תשאיר אותם למקומיים. 
 
לצפיה ב-'הציגו לי מידע על טוסקלוסה ולא על הפרוור הספציפי'
הציגו לי מידע על טוסקלוסה ולא על הפרוור הספציפי
15/08/2018 | 07:54
14
74
קודם כל תודה לכולם על המענה המעשיר.
1. בחברה נאמר לי שהמחיר הוא 131,000 והתוספת היא לכל ההוצאות מסביב וכוללת מוצרי חשמל לשוכרים.
2. כל המידע השיווקי שנמסר לי היה על טוסקלוסה. לא קיבלתי מידע על השכונה הספציפית.
3. החברה הישראלית באמת אמרה שהם הצליחו להוציא את הדירות בזול יותר מהיזם המקורי, לטענתם כי היזם רוצה להציג דוחות טובים בבורסה ולא מעוניין לחכות עם הדירות.
4. לא ראיתי את שתי הדירות שנמכרו ב75 אלף. ראיתי דירה שנמכרה ב118 והיא קצת גדולה יותר. אולי אני לא מסתכל נכון. ומה זה כל המכירות ב320 אלף? https://www.zillow.com/homes/recently_sold/globalr...
אני גם מצרף את ההשוואות למכירות דומות שהחברה מסרה לי.
יש מחיר שכן היית קונה את הבית?
לצפיה ב-'תגובות'
תגובות
15/08/2018 | 17:56
51
1. מוצרי חשמל עולים גג 1,000$ לאיכות מוצרים שאתה תקבל (לא ישימו לך MIELE וSUB ZERO, אל תדאג).  על איזה עוד תוספות אתה מדבר? בנוסף אני לא יודע איך דברים עובדים בטוסקלוסה אבל בניו יורק אתה מקבל את כל המוצרים שציינת בכל קנייה של נכס מקבלן, במנהטן אתה מקבל גם מוצרים ליגה א'+.
2. מה זה רלוונטי טוסקלוסה? אתה לא קונה את טוסקלוסה, אתה קונה נכס מאד ספציפי בפרבר של טוסקלוסה, אם אני אתן לך מידע כללי על תל אביב זה רלוונטי לדירה ספציפית שאתה קונה בתל כביר או יפו-ד'?
3. חברות בורסאיות אמריקאיות בעיקר מעוניינות לעשות כסף וכמה שיותר ממנו, מטרתם הוא למכור בתים בכמה שיותר כסף, פה הוסיפו עוד יד כלומר היו צריכים לתת הנחה מאד משמעותית כדי שיהיה כלכלי למתווך (20% לפחות) בהנחה שהוא קנה את הנכס בעצמו, יתכן והוא עובד בתור ברוקר פה ואז האחוזים קטנים יותר.
4. מבלי להכנס למיקום של הבתים שציינת (בזה איני מבין) שים לב שהגודל שלהם משמעותית גדול יותר, קח את הגודל פר SQFT ותראה שהבית שמציעים לך משמעותית יקר יותר.
5. לא ברור אם הנכס מוכן או לא אבל על בית "על הנייר" אתה אמור לקבל הנחה משמעותית ממחיר השוק של בית מוכן.
6. איני יודע איך הדברים עובדים בטסקלוסה אבל בניו יורק ליזם אסור למכור נכס עד שלא מתקבל CERTIFICATE OF OCCUPANCY למקומיים (או שמותר אבל עם הגבלות מאד חמורות), אולי לזרים מותר.
לצפיה ב-'שמת לב לצילום הלווין ב ZILLOW של ה"מכירות" ב 320,000$?'
שמת לב לצילום הלווין ב ZILLOW של ה"מכירות" ב 320,000$?
15/08/2018 | 19:27
1
63
לפי זילו, משהו כמו 17 "בתים" - כל הצד הימני של ווטרבורי ליין - נמכרו כל אחד ב 320,000$ בבת אחת באותו יום - 11 בינואר 2018.
ואם תעשה ZOOM על המפה באותו אתר ותהפוך אותה למצב "צילום אוויר" -  תגלה שבכלל מדובר במגרשים שהיו ריקים כשצילמו את האתר, שאין עליהם שום בית...    
 
במילים פשוטות - לא הייתה שום מכירה ב 320,000$. זה בולשיט שמישהו (כנראה הבנאי) הזין לתוך זילו, ואני בטוח שאם תלך לרישומי המחוז תגלה שלא רשומה שם שום מכירה של בית בכתובת הזו. 
 
לגבי המחיר: 
לפי מה שכתוב באתר של הקבלן עצמו, וגם באתרי התיווך דוגמת זילו - הבית הזה עדיין נמצא בבעלות הקבלן. כלומר - החברה הישראלית לא קנתה ממנו את הבית הזה והבית לא שינה בעלות ולא ירד מה MLS. הוא עדיין FOR SALE מהקבלן.
 
אם תלך ישר לקבלן ותשים לו 131,000$ על השולחן - תקבל את המפתחות.
למען האמת - סביר שאם תלך לקבלן ותשים לו 120,000$ ב CASH על השולחן - המפתחות יהיו שלך.
 
אבל החברה הישראלית דורשת ממך לשלם טיפה יותר מ"המחיר המקורי".  
ובנוסף - המשווק אומר לך שהוא הצליח להוציא את הדירות בזול יותר מהקבלן.
אם הצליח להוציא בזול יותר, למה אתה נדרש לשלם יותר מהמחיר שכתוב באתר הקבלן?
מה הערך המוסף שאתה מקבל מהמשווק ששווה את זה שאתה משלם פרמייה של יותר מ 10% (להערכתי) על העבודה דרכו?
לצפיה ב-'לגבי ה-320,000'
לגבי ה-320,000
15/08/2018 | 19:49
57
אני לא אתפלא אם זה מה ש-developer שילם על כל החלקות ביחד.
לצפיה ב-'אני שואל שוב.. למה???'
אני שואל שוב.. למה???
15/08/2018 | 20:16
2
68
ארה"ב היא מדינה ענקית. יש המון ערים/מדינות/אזורים עם נדל"ן במחירים הרבה יותר טובים. אתה מתעקש על בית שנמצאת בשכונה נידחת של פרברים של עיר שאני משער ש-90% מהאמריקאים בכלל לא יודעים איפה היא על המפה.
 
זה לא משנה אם תקנה ב-131 אלף או ב-139 אלף. מדובר על אזור באמצע שומקום שיהיה מאוד קשה למצוא דיירים. גם אם מוצאים דיירים, השכר דירה המוערך הוא רק 1,100 דולר לחודש.
 
נקביל את זה לארץ. מישהו מציע לך דירה בבאר אורה. מי פה יודע איפה זה באר אורה? לא הרבה. זה ישוב רנדומלי שבחרתי שנמצאת 20 ק"מ צפונית לאילת. האם הנתונים הכלכליים של אילת משפיעים על הניתוח הכלכלי של נכס בבאר אורה?
זאת המקבילה בעיני ל-Moundville, AL.
 
נגיד ותקנה את הבית. נגיד ואיכשהו תמצא דיירים. כשתרצה למכור את הבית, תצטרך למצוא מישהו שהלך לאיבוד ואיכשהו התגלגל לMoundville, AL או לישראלי פראייר אחר שלא מכיר את המפה ולא מבין באיזה חור הבית הזה נמצא.
אפילו אם תמצא דיירים, מדובר על רק 1,100 דולר לחודש על מחיר 138 אלף. מדובר על נתונים מאוד חלשים יחסית לרוב הנכסים שמדברים עליהם פה בפורום.
לצפיה ב-'בגלל הטיית ה_____'
בגלל הטיית ה_____
16/08/2018 | 01:38
1
63
תיכף יבוא אורי וישלים את החסר. הטיית הנגישות?
מומלץ להרחיב בנושא עם ספרים של דניאל כהנמן.
לצפיה ב-''
16/08/2018 | 09:23
19
לצפיה ב-'תשובות'
תשובות
16/08/2018 | 04:44
7
60
1. עזוב מה נאמר לך.
הנה בית שנמכר לפני שנתיים:
הנה בית שנמכר לפני שנה:
שני הבתים גדולים מהבית שלך, ועל חלקות יותר טובות. למה שתשלם כמעט כפול?
 
2. רוב מה שנפתלי כתב נובע מזה שהוא לא מוכן להפנים שלכל השווקים יש קייס (למשל, הוא לא לוקח בחשבון שהוא משלם פי 10 מהארנונה באלבמה, או שבאלבמה החוקים יותר לטובת בעל הבית, או שגם אם אוניברסיטת אלבמה היא לא רוצ'סטר, זה עדיין עשרות אלפי סטודנטים שצריכים מקום לגור בו). בדבר אחד אין ספק שהוא צודק. רזולוציה של מחוז, ואפילו עיר היא לא מספיק טובה.
 
3,4. החברה הישראלית היא זו ש"שכחה" להציג בפניך את 2 העסקאות הכי קרובות לנכס המדובר שזילו הציג. תתחיל להבין עם מי יש לך עסק. המלצה שלי- תפסיק לייחס יותר מדי משמעות לסיפורים של משווקים. זה מה שעושה מי שלא מבין. תסתכל על המציאות בעיניים מפוכחות.
לגבי ה-320,000$- כדי לבדוק דברים במחוז הזה, רוצים שארשם, ואין לי כח.
חלקות שם מוצעות ב-25,000$. אני לא אתפלא אם ה-320,000$ זו בכלל עסקה שבה נמכרו 20 חלקות (אחרי שהיזם הקודם בטח הפסיד את התחתונים שלו שם), והבוט של זילו לא קרא אותה נכון. תהיה רגוע. מבטיח לך שהיזם לא קנה את הנכס ב-320,000$.
 
שאלת אם יש מחיר שכן הייתי משלם עבור הנכס הזה.
אם הייתה לי פעילות אמיתית באלבמה (לא משהו עם מחזור של 13,000$ בשנה), אז אולי הייתי מוכן לשלם על הנכס הזה מחיר שוק. כמו שהעסקאות בסעיף 1 מראות, זה איפה שהוא בין 60,000 ל-80,000$. זה כמובן אחרי עוד הרבה מאד בדיקות שאני לא אעשה עבור הנכס הזה עכשיו.
אם זה כל היקף הפעילות שאתה צופה, צא מזה.
זה לא הגיוני כלכלית. אם אתה לא מתכנן להגיע למחזור של לפחות פי 3-4 מזה בעתיד הקרוב מאד, זה בזבוז של זמן וכסף.
כל מיני משווקים חסרי מוסר חופרים לאנשים שכדאי להשקיע גם עם סכומים כאלה קטנים. זה לא נכון. ראה מה כתבתי על סיפורים של משווקים
לצפיה ב-'תבדוק את המרחק בין הבית הזה'
תבדוק את המרחק בין הבית הזה
16/08/2018 | 06:46
6
45
לאוניברסיטת אלבמה - 22 מייל.
אני לא רואה הרבה תחבורה ציבורית. כלומר הסטודנט יצטרך רכב כדי להגיע לאוניברסיטה כל יום. כמובן שאי אפשר לדבר על מקומות בילוי וקניות.
 
בוודאי שיש הרבה שווקים מחוץ לרוצ'סטר. אבל כדי שהשקעה תעבוד, המספרים צריכים להסתדר. אנחנו מדברים על 9.5% ברוטו. אפילו אם המיסים אפסיים, אין פה הרבה מרווח.
 
לצפיה ב-'למה שהורטון (חברה אולי הכי גדולה בארהב) תבנה שם?'
למה שהורטון (חברה אולי הכי גדולה בארהב) תבנה שם?
16/08/2018 | 08:07
3
45
זה עוד דבר שהמשווק אמר, שאם הורטון החליטו לבנות שם אז זה אחרי הרבה יותר בדיקות.
כנראה שהם טעו אם הם מוכרים דרך צד שלישי. 
בכל אופן הסיבה שאני מקדיש הרבה מחשבה לעסקה כי מההתרשמות שלי מדובר בחברה אמינה גם על פי ניסיון של חבר. אפשר לקרוא לזה הטיית הנגישות אבל שמשקיעים בנכס רחוק נגישות זה דבר חשוב. אין ספק שזאת לא העסקה הכי טובה שלהם.  
 
לצפיה ב-'לא הבנת'
לא הבנת
16/08/2018 | 10:15
43
תקרא שוב מה זו הטיית הנגישות ותבין למה עלול להיות מסוכן לקבל החלטות על פיה
לצפיה ב-'התחמקת מהעיקר'
התחמקת מהעיקר
16/08/2018 | 13:29
1
57
אתה כותב על התרשמות דרך חבר, כי זה חוסך לך בדיקה של המציאות?
הראיתי לך שהשמיטו 2 עסקאות דומות, זמינות, ומאוד רלבנטיות מהמידע שהציגו בפניך. אם זה לא פאק באמינות, אז מה כן?
 
גם ב-2008 קבלן בנה ברחוב הזה בתים. ואז הפסיקו לעשר שנים. ועכשיו ממשיכים. גם חפציבה בנו בתים. גם ב. יאיר.
 
קבלן גדול בונה בתים זה לא סקר שוק. אתה רואה שהוא ירד במחיר (ותאמין לי שעם קצת התמקחות הוא יירד עוד. סביר להניח שהחברה המשווקת כבר סגרה איתו על עוד עמלה). למה לוקח לו כל כך הרבה זמן לבנות את שאר החלקות? זה פרויקט שקבלן כזה אמור לסיים די מהר. כנראה שגם הוא כבר לא מאמין בפרויקט הזה כמו מקודם. גם קבלן גדול יכול לטעות
לצפיה ב-'תודה '
תודה
16/08/2018 | 14:07
18
לצפיה ב-'אין ספק שהעסקה שהציעו לו רעה'
אין ספק שהעסקה שהציעו לו רעה
16/08/2018 | 14:19
1
58
אבל המחוז הוא לא מחוז רע כל כך. אני גם מסכים איתך שהמיקום הספציפי לא טוב, וכנראה שהסטודנטים לא יהיו קהל היעד. מה כן? כן סביר שבאזור יש גם שכונות טובות.
 
מבחינת העסקה- ברור שהיא לא כדאית כי מבקשים ממנו כמעט כפול מהמחיר של נכסים דומים. זה לא השוק שם.
 
נתתי לינק לנכס בן 10 שנמכר לפני שנה סביב 75,000$ עם אותו שכר דירה (בגלל המסים, צריך להוסיף משהו כמו 20-25% לשכר דירה כדי להשוות אותו לרוצ'סטר).
אז כשקונים במחירי שוק, השוק הזה לא נראה עד כדי כך גרוע.
לצפיה ב-'75K על 1,100 לחודש שכירות'
75K על 1,100 לחודש שכירות
16/08/2018 | 17:19
55
זה סיפור אחר לגמרי. כמובן שצריך לבדוק אם יש מי שיגור באזור, איזה סוג אוכלוסיה, ועוד שלל נתונים אחרים. אבל המספרים הרבה יותר מושכים מאשר 139K על אותו שכירות.
לצפיה ב-'בחינת כדאיות עסקה'
בחינת כדאיות עסקה
( לעמוד שלי בתפוז )
17/08/2018 | 10:03
44
הי שלומי
 
אני חושב שקיבלת תשובות ממש יפות מהחברים בפורום. תודה לכולם! מלמד ומחכים - אכן חכמת המונים!
 
כדי לתמצת וגם לסכם את הדיון,
הנה כמה תובנות עיקריות חשובות בבדיקת כדאיות עסקת נדל"ן מעין זו שבחנת:

שיקולים חשובים בבחינת כדאיות השקעה:
1- מודל עסקי -
מי המוכר , מי הקונה, מה תפקיד חברת הנדלן בסיפור - האם יש קונפליקטים של אינטרסים במודל העסקי? 

2- הסביבה - הדבר בעיקרי שאני רוצה להדגיש כאן למשקיע הישראלי הוא בעדיפות להיצמד לסביבות מטרו וערים גדולות מאוד. לר רק בגלל הסיבול הטובות שצוינו למעלה אלא גם מסיבות תפעוליות, למשל בעיירה קטנה, אם אתה לא מרוצה מאחד הספקים שלך למשל חברת הניהול אז קשה לך יותר למצוא חברה אחרת. הקושי הזה הוא קורלטיבי להסתברות שתרצה למצוא חברה אחרת, כי סביבה פחות תחרותית מגבירה את הסיכוי שלא תהיה מרוצה מהשירות, וזה מניסיון.

3 - השוק. כאן יש 2 שווקים. שוק קנייה מכירה ושוק ההשכרה. אני רוצה להתמקד ספציפית בכך שמה שחשוב זה להיות מסוגל לבדוק את סה"כ ההשקעה שלך לעומת מחיר השוק. לא תמיד זה פשוט. ובמידה ואינך משוכנע בטיב הבדיקה, תעבור הלאה לעסקה אחרת בה כן תוכל להיות משוכנע בכך.

4- המבנה. כאן נכנס גם הקשר ליכולת בדיקה נכונה של מחירי השוק. לא מספיק לקחת נכסים ליד ולהשוות מחיר לSQFT. עליך לדעת לשקלל דברים בסיסיים כמו תצורת הנכס, ובמקרה של נכסים לא חדשים כמובן את מצב הנכס. בנוסף יש גם שיקולים מהותיים בתלות האזור, למשל האם הגאראג' צמוד לנכס לא צמוד ואולי בכלל אין גאראג. כאן זה לא רק עניין של מחיר אלא עניין של להבין השלכה על הביקוש לגור בכזה בית. יש כאן גם שיקולים איכותיים ולא רק כמותיים\מספריים.

5- המספרים - עליך לשקלל את כל ההכנסות והווצאות הצפויות בצורה נכונה כדי להיות מסוגל להעריך צפי ביצוע על ההון המושקע. קח בחשבון גם הקצאות למשל לבית ריק ותחזוקה.

6- האנשים. השארתי לבסוף את הדבר הכי חשוב. אני אגיד לך את זה בצורה הכי ישירה וזו דעתי הצנועה. לא משנה כמה תלמד ותחקור בנושאים הנ"ל כל עוד לא צברת ניסיון בפועל אתה תהא בעמדת נחיתות ידע אל מול הגורמים שאיתם אתה מבצע עסקה וזה בכלל לא משנה אם זו חברת נדל"ן או ברוקר אמריקאי או שהגעת ישירות לבילדר. כולם רוצים לסגור עסקה, להרוויח וכמה שיותר. אתה מצד שני רוצה בתקציב שלך לקנות את העסקה הכי איכותית במחיר הכי זול. ולכן עליך לדעת לבצע בדיקת נאותות של האנשים.

אני מאמין בכל עמקי ליבי ואומר לך שלדעתי הדבר הכי טוב שבנאדם פיקח יכול לעשות זה להיצמד למישהו שכבר עשה והצליח=  כלומר מישהו שכבר יודע.
בנוסף, שאין לו אינטרס בעסקה. זה יכול להיות משקיע כאן בפורום שתמצא, או משקיע אחר או שתשלם לגורם מקצועי מנוסה ואמין שיעזור לך וגם כאן אתה צריך לבצע בדיקת נאותות על היושרה, המקצועיות והאמינות. האפשרות השלישית שתשלם שכר לימוד בעסקאות שתבצע בעצמך, וכמובן הרבה מאוד מזל לא יזיק לך במקרה הזה.

כדי ללמוד עוד על ניתוח עסקה, הנה מאמר לחץ כאן  שכתבתי פעם ובו התייחסתי יות...

מקוה שזה עוזר לך!
לצפיה ב-'רואה חשבון אמריקאי '
רואה חשבון אמריקאי
15/08/2018 | 09:30
4
68
שלום לכולם,
אני מחפש כאן בישראל רו"ח שיטפל בנכס בודד שאני מחזיק בארה"ב.
איך בוחרים איש שירות כזה?
ברור שהוא צריך להיות בעל רישיון ראיית חשבון בארה"ב (CPA), מנוסה וכו' - אבל האם יש עוד משהו שאמור להיות לי חשוב?
 
תודה לכל מי שיסייע :)
לצפיה ב-'אין שום סיבה שהוא יהיה בעל רשיון CPA'
אין שום סיבה שהוא יהיה בעל רשיון CPA
15/08/2018 | 21:20
50
יש שלוש סוגים של רשיונות שבעליהם רשאים לייצג לקוחות מול הIRS: רואי חשבון (CPA), יועצי מס (EA), ועורכי דין.
 
להכנת דוחות מס אין שום צורך באף אחד מהרשיונות האלה, ובדרך כלל עורכי דין לא עוסקים בהכנת דוחות מס בכלל. רוב משרדי הכנת דוחות מס מנוהלים על ידי CPA או EA, אבל המכינים עצמם לא חייבים להיות בעלי רשיון בכלל, הם רק צריכים להיות רשומים בIRS כ"מכיני דוחות מס" (שזה לא רשיון, זה רישום), ובערך כל אחד יכול להרשם ככזה.
 
אני כן ממליץ שתעסיק EA/CPA כדי שבמקרה הצורך מי שהכין לך את הדו"ח יוכל גם לייצג אותך במהלך ביקורת/וויכוחים עם הרשויות, אבל אין שום חובה שזה יהיה כך.
לצפיה ב-'רו"ח'
רו"ח
16/08/2018 | 13:58
1
31
שלום אביתר,  השאלה אם אתה זקוק לרו"ח? האם אתה רשום כ - LLC?אם אינך רשום כך - כחברה, אתה יכול להכין דו"ח לבד בעזרת רכישת תכנה - TURBO TAX או תכנה אחרת דומה.  אם אתה חייב לדווח בעזרת רו"ח, רצוי להעזר במשרד רו"ח, המתמחים ומורשים בהגשת דוחות CPA אמריקאים, ויושבים כאן בארץ. יכול לפנות למשל למשרד רו"ח שטיינמץ עמינח - המחלקה האמריקאית. 
תקבל שם שרות מצויין במחיר שוק השווה לפירמות דומות בארה"ב.
בהצלחה
לצפיה ב-'טורבוטקס או תוכנה דומה לא עובד בשביל זרים'
טורבוטקס או תוכנה דומה לא עובד בשביל זרים
20/08/2018 | 22:06
12
יש את GLACIER וזה מיועד בעיקר לסטודנטים/חוקרים (ויזות J/F/M) בארה"ב, לא זרים שמשקיעים.
לצפיה ב-'ENROLLED AGENT'
ENROLLED AGENT
20/08/2018 | 11:42
19
שלום לך אבייתר
שמי אשר טוריאל, אני רואה חשבון ישראלי ויועץ מס אמריקאי EA
אני מכין כמה מאות דוחות מס לרשויות המס (federal and state)בארהב מידי שנה וכן מספק ייעוץ בנושאים אלו.
הנה לינק לאתר האינטרנט שלי:
אנא אמור לי האם יש לך שאלות נוספות
תודה
אשר
לצפיה ב-'חברת iintoo היינו בפגישה אצלם... נשמע מבטיח האם הם אמינים?'
חברת iintoo היינו בפגישה אצלם... נשמע מבטיח האם הם אמינים?
16/08/2018 | 00:46
3
72
לצפיה ב-'ברור שנשמע מבטיח'
ברור שנשמע מבטיח
16/08/2018 | 02:41
63
אחרי הכל, מדובר בפגישת מכירה. הם יבטיחו המון דברים...
לצפיה ב-'מה הם השמיעו שהיה כל כך מבטיח?'
מה הם השמיעו שהיה כל כך מבטיח?
16/08/2018 | 02:41
49
לצפיה ב-'ברור שלא. הם משווקים'
ברור שלא. הם משווקים
16/08/2018 | 04:48
61
תביני- הם מוכרים לך משהו.
כמות ההונאות בתחום הזה היא עצומה.
תבדקי כל דבר שאומרים לך, וכל מסמך.
הנה אזהרה רשמית של רשות ניירות ערך:
 
אם את לא מבינה בזה או שתלמדי טוב טוב, או שאל תתקרבי לזה.
לצפיה ב-' מחכים לכם בפורום ויזה ואזרחות בארה"ב '
מחכים לכם בפורום ויזה ואזרחות בארה"ב
13/08/2018 | 14:33
30
 
 פורום מקצועי חוזר לפעילות ויעסוק בתחומים ויזה לארה"ב, גרין קארד, אזרחות אמריקאית, גירוש מארה״ב והגירה לארה"ב.
אתם מוזמנים להשתתף ולהתייעץ כבר עכשיו בפורום
לצפיה ב-'השקעה ביחד '
השקעה ביחד
09/08/2018 | 11:15
5
162
הי,
עברתי לגור בארה"ב לצורך החוויה והנוחות המשפחתית (עם שלושה ילדים).
הכנסה שוטפת שתספק לנו חיים נוחים כבר יש ואני לא מחפש לעשות את "המכה" אלא לשמור על ערך הכסף + משהו....
אני נמצא במדינת וושינגטון ותהיתי האם יעניין מישהו להיכנס לשותפות בהשקעה (תחת LLC אחת) לצורך רכישת קרקע ובניית בניין עם מספר דירות.
אם אצליח למצוא מספיק מתעניינים אז רף הכניסה יהיה נמוך יותר.
צאו מנקודת הנחה שאני מבין בתחום, שהתוכנית העסקית כבר מוכנה ונעשתה בשיתוף עם גוף מקומי שבונה כך.
האם המודל יכול לעניין מישהו?
אשמח לשמוע תגובות בעניין....
לצפיה ב-'מעוניין... תוכל לספר עוד פרטים?'
מעוניין... תוכל לספר עוד פרטים?
09/08/2018 | 12:28
83
לצפיה ב-'ברור שיכול לעניין'
ברור שיכול לעניין
09/08/2018 | 18:05
3
114
זה מודל די נפוץ.
אתה יזם שמחפש שותפים.
השאלה היא מה הפרטים. לא נתת אפילו פרטים כלליים כמו:
מיקום.
כמה דירות.
בנייה ומכירה, או בנייה והשכרה?
עלות.
ליווי בנקאי.
רקע שלך.
 
וכו' וכו'
לצפיה ב-'קצת פרטים : '
קצת פרטים :
10/08/2018 | 07:07
2
119
היי
אני מחפש אנשים כמוני שיש להם אינטרסים זהים -להשקיע כסף פנוי שלא צריך בשנים הקרובות.
היזם המקומי יהיה השותף שלנו ויש לו יכולות טכניות אדירות לניתוח תנאי השוק ומציאת הנכסים שהם לפני שינוי ייעוד קרקע או שניתנה אופציה לבנות יותר דירות והמוכרים עדיין לא יודעים זאת. נשמע טוב מדיי? זה המצב!
א. מיקום - סביבת העיר סיאטל
ב. כמה דירות? - משתנה מפרויקט לפרויקט אבל בסדר גודל של 10+-.
ג. בנייה ומכירה בלבד כעת (כי צריך להחזיר את ההלוואה לבנק).
ד. עלות - ממה שראיתי כעת, סדרי גודל של 1מליון דולר עד 3.5 מליון דולר גיוס ממשקיעים (לא הכל בבת אחת היום אלא חלק היום וחלק לאחר היתרי הבנייה בעוד כ-שמונה עד שנים עשר חודשים).
ה. ליווי בנקאי - ברור שצריך, גם לצורך הרכישה של המבנה,האישורים וכו' וגם לצורך הבנייה של הבניין.
ו. רקע שלי - אני איש פיננסים עם למעלה מ-20 שנות נסיון בשוק ההון בישראל ובארה"ב וגם משקיע פרטי בארה"ב מ-2009 .
כעת מעוניין להגדיל את ההון שלי ביחד עם אחרים. 
אם זה מעניין, אשמח לקבל הודעה פרטית ונדבר על זה לעומק.
 
לצפיה ב-'אז בעצם אתה לא היזם - אתה זה שמגייס את המשקיעים עבור היזם'
אז בעצם אתה לא היזם - אתה זה שמגייס את המשקיעים עבור היזם
14/08/2018 | 18:25
1
201
אם אני קורא נכון את מה שכתבת, יש בעניין גורם אחר - איש עסקים מקומי שהוא זה שבעצם יהיה ה"בנאי" - הוא זה שמוצא את הקרקע, מארגן את אישורי הבנייה ומן הסתם גם מטפל בהקמת הנכס.
 אם אני מבין נכון את הסיטואצייה - אתה זה שמגייס עבורו כסף. משקיעים פרטיים.
 
אז הנה כמה שאלות:
כמה שנים אתה חי באזור שבו אתה מציע לאנשים להשקיע בו?
האם אתה אזרח ארה"ב או בעל סטטוס תושב קבע (גרין קארד)?
 ורק כדי לוודא שאין עניין של "ניגוד אינטרסים":  האם אתה מקבל מהיזם תיגמול בכסף או בשווה כסף על גיוס המשקיעים הללו?
לצפיה ב-'נראה לי שחבל ללכת לשם'
נראה לי שחבל ללכת לשם
15/08/2018 | 03:09
58
נניח שאתה יודע (ממש יודע. לא על בסיס מה שהוא יענה פה) שהוא אזרח אמריקאי שחי שם 20 שנה, הוא שם חצי מההון העצמי, ולא מקבל גרוש על הגיוס.
זה יגרום לך לסמוך על מילה שיוצאת לו מהפה? חס וחלילה!
 
מי שחושב בכלל להיכנס לפרויקט כזה צריך לעבור על כל פסיק ופסיק ולוודא מה הוא קונה, ואיך מתמודדים עם תרחישים שונים (כולל בעיות מול היזם).
 
אני מתעניין באמת, אבל אני גם די סקפטי לגבי מה שנכתב פה (במיוחד היכולת לחזות שינויים ב-zoning באמצעים טכנולוגיים).
לכן ביקשתי מידע נוסף שאפשר לבדוק. פרויקטים מהעבר, וכו'.
הבחור ענה לי שהיזם בחופשה כרגע. השארתי לו את המייל שלי כדי שישלח לי פרטים נוספים.
 
כשאקבל פרטים, אבדוק אותם ואעדכן פה. אגב, אני לא ממליץ לאף אחד לסמוך גם עליי. רק על עובדות. וכמובן, אם הוא יבחר שלא לשלוח את הנתונים, לי זה יספיק כדי להסיק את המסקנות המתבקשות
לצפיה ב-'אוהיו'
אוהיו
09/08/2018 | 20:48
1
105
התוכנית היתה חשובה ועשתה סדר להרבה ישראלים שרצו להשקיע בחו"ל וחשבו שהכל ורוד. 
אומנם הוא מתעסק ברייטינג אבל לא עשה רושם שיש שם משהו שמסתירים. האזורים שהראו שם אזורים קשים מאוד ואני נתקלתי לא אחת במשווק שמציע לרכוש באזורים האלה. 
לצפיה ב-'אוהיו התכנית של חיים הכט'
אוהיו התכנית של חיים הכט
( לעמוד שלי בתפוז )
13/08/2018 | 13:17
69
הי מתן
 
אתה מוזמן לקרוא את הפוסט שמופיע בפורום לגבי התכנית עם שאלות ותשובות.
 
חשוב לי לחדד לך. לא יתכן שהתכנית עשתה סדר למי שרוצה להשקיע בנדל"ן בחו"ל. יותר מכך, היא אפילו לא יכולה לעשות סדר למשקיע שרוצה להשקיע באוהיו. למה?
אוהיו היא מדינה. יש באוהיו אזורי פשיעה, אזורי אוכלוסייה קשה, אזורי ביניים ואזורי עושר שאינך מתאר לעצמך בחלומותיך הפרועים ביותר, ואני יכול להעיד על כך באופן אישי. 
 
יותר מכך, בתכנית דובר על השקעות ביר יוקליד. הידעת? העיר יוקלדי היא השנייה בגודלה בכל צפון מזרח אוהיו. 
הם נכס הממוקם בסמוך לאיסט קליבלנד (אזור חלש יותר) דומה לנכס בעיר יוקליד שממוקם בשכונת המלוק? (אגב יש גם חברות שמשווקות כאן ולא באיסט קליבלנד ויש גם חברות שמושווקות באזורים אחרים) 

​למה לא הציגו השקעות באזורים יותר איכותיים? 
 
זה כמו להשוות את שכונת שפירא בתל אביב לאזור התעשייה הישן (באתה העיר כן כן בתל אביב). האם אתה עדין בטוח שהתכנית עשתה סדר לגבי השקעות נדל"ן בחו"ל??  או אפילו לגבי השקעות נדל"ן במדינת אוהיו?
אני בכל אופן מציע לך להטיל בכך ספק, וללמוד עוד בעצמך. 
 
יש לך עוד שאלות?
אתה מוזמן להוסיף שאלות הערות או תגובות בשרשור להודעה שבקישור.
 
מקוה שזה עוזר לך!
ניר
 
לצפיה ב-'דיון ושאלות על השקעות נדלן בקליבלנד התכנית של חיים הכט '
דיון ושאלות על השקעות נדלן בקליבלנד התכנית של חיים הכט
( לעמוד שלי בתפוז )
08/08/2018 | 00:35
2
1042
הי חברים!

מאז התכנית ששודרה אתמול בערוץ 12 בטלויזיה קיבלתי מכם מבול של שאלות.
אנא, אני מבקש מכם לשאול את כל השאלות שלכם מתוך מה שעלה לגבי התכנית כאן בתגובות.
המטרה היא כדי שכולם יוכלו להפיק ערך מהמענה. זה גם לטובתכם, עדיף לכם שמענה מקצועי מכל מי שמתיימר להבין בתחום תמיד יהיה ציבורי ולא פרטי כי כך הוא חשוף לביקורת. לכן, אני ממליץ לכם לשאול בפלטפורמה של הפורום זה גם אינטרס שלכם.

ועכשיו. הכתבה של חיים הכט בקליבלנד. משוב שאלות ותשובות.

בתור התחלה. הנה תיעוד של השאלות יחד עם תשובות ותובנות:

1- האם באמת בקליבלנד העירייה קובעת את מחירי הנכסים?
ממש לא. מי שקובע את מחירי הנכסים הוא השוק.
העירייה גובה ארנונה. השיטה לגביית ארנונה היא % משווי נכס. אז בעירייה (ליתר דיוק במחוז, והתכנית היתה מלאה באי-דיוקים) לכל נכס יש מחיר. אבל שוב, זה לא מייצג את השווי! לא נשלח שמאי לכל נכס להעריך את שוויו.
למי שלא יודע צפון אמריקה היא קפיטלסיטית, אין גורם מחוזי או ממשלתי שמפקח על מחירים או קובע אותם. זה ממש אבסורדי לחשוב שכך הדבר.

2- האם בעל הנכס אחראי לעלויות כיסוח דשא? איך מתמודדים עם קנסות העירייה כל שבוע?
אחריות על כיסוח הדשא תלויה בסוג הנכס ובאזור. למשל, בנכסים פרטיים צמודי קרקע מושכרים, סטנדרטי לעגן בחוזה השכירות שזו אחריות הדייר. חברת הניהול מבצעת ומחייבת את הדייר. מכיון שחברת ניהול מבצעת, אין חשיפה לקנס. כלומר קנס הוא תוצאה של ניהול לקוי. במידה ודייר נמצא בחובות שלא שילם על כיסוח הדשא ובכלל, האמצעי לגבות את הדייר הוא הפיקדון. לנושא זה, הערובה הכי טובה לכך שהדייר ישלם היא איכות האזור. מי שקונה באזורי אוכלוסיה קשה ימצא עצמו בסבירות גבוהה יותר חשוף לקשיי גביית דייר.

3- האם כל הנכסים באזורי פשיעה קשה וחלשים?
ברור שלא. יש במטרו קליבלנד אזורי פשיעה ויש אזורי עושר שגם אם היינו רוצים לא היינו יכולים לחלום לגור בפאר כזה ואני מעיד על כך בעדות אישית בעיניי. בפועל, בסכום שהוצג בכתבה, בסכום של כחצי מיליון שקלים ניתן בהחלט בקלות להשקיע באזורי אוכלוסיה ברמת ביניים מחוץ לאזורי אוכלוסיה קשה.
אולם, על המשקיע הישראלי להיות ערני מאוד לטענה המוצגת בפניו לגבי איכות האזור. כי זה שקנית בחצי מליון שקל לא אומר שקנית באזור איכותי, אם אינך יודע מה את\ה עושה. הסבר:

תובנה 1:
טענה מול אמיתה. כל מה שמוצג בפניך לא משנה אם זה ברוקר אמריקאי או חברת נדלן צריך לודא. רק אחרי שוידאת ניתן להתייחס למוצג כאל אמיתה. עד אז הכל טענות.

תובנה 2:
למצוא אנשים לא עסקאות.
השקעות נדלן בחול. לרוב המשקיע בעמדת נחיתות ידע לעומת מוכר הנכס המקומי או חברת הנדלן או הברוקר שרוצה לסגור עוד עסקה.
יש מספר דרכי פעולה להתגבר על כך בקלות.

דרך ראשונה. הכי טוב לדעתי להיצמד למי שכבר יודע.
מי יודע? מי שעשה והצליח כבר בעקביות.
איך למצוא מישהו שיודע? לחפש. להתאמץ. זה המקום היותר חשוב להשקיע מאשר ללכת לחפש מלא עסקאות, לדוגמא בפורום זה ישנם לא מעט משקיעים מנוסים! למה שלא תיעזרו אחד בשני?

דרך פעולה נוספת, היא עבודה עם גורם מקצועי. במקרה זה, יש להקפיד כחלק מהבדיקה לדבר עם ממליצים שעבדו בכמה עסקאות עם הגורם המקצועי (לא משנה אם זו חברת נדל ישראלית או ברוקר אמריקאי או אחר)  ולפחות 2-3 שנים עם הגורם המקצועי הנבחן, וגם לחפש ביקורות.

אני רוצה להדגיש כאן שעבודה עם חבר בארה"ב, נופלת בבדק הזה. זה שמישהו ישר ואתם סומכים עליו אינו אומר שהוא אמין. אמין משמעותו תוצאות מוצלחות בעקביות. כלומר קודם לחפש מוניטין של הצלחות, ואם במקרה יש גורם כזה שאתם מכירים והוא חבר ואתם סומכים עליו זה נהדר כי יושרה חשובה כמובן.

4- מה כדאי לעשות? להשקיע בקליבלנד אולי אזור אחר אולי בעצם בישראל?
התשובה היא לעשות. חיים הכט הוא טוב לחכמי הגדר. בית הקברות מלא באנשים שחיכו כל חייהם לעסקת חייהם. אין אידיליה. במציאות אפשר לעשות כסף גם בהשקעות נדלן בקליבלנד וגם בישראל וגם בשווקים אחרים. תמיד יש הזדמנויות.
אני יכול להעיד ברמה האישית שמשקיעים מקצוענים טורחים לבצע השקעות בקליבלנד כנראה מפני שהם אולי פחות טובים בריגוש טלויזיוני מחיים הכט אבל כנראה יותר מבינים ממנו בהשקעות נדלן. שימו לב בנ"ל לנושא מבחן האמינות. חיים הכט לפי ההגדרה שהצעתי מעלה אינו יכול לקבל חותמת של גורם אמין. אולי הוא ישר אך אין זה אומר שהוא אמין לתחום זה. אז נסיים בתובנה זו. פרופורציות. טלויזיה מטרתה ליצור רגש קיצוני התלהבות או פחד. המציאות לרוב לא רדודה לקצוות הקיצון האלה.
זו דעתי בכל אופן עד כאן.

אשמח לתוספת של הערות הארות ושאלות נוספות ומקוה שזה עוזר קצת לעשות סדר. מה דעתכם?

 
לצפיה ב-'השקעות נדל"ן בקליבלנד'
השקעות נדל"ן בקליבלנד
09/08/2018 | 10:36
1
139
היי ניר,
כבר שמעתי רבות שכל הנכסים שמציעים לישראלים הם באיזורים פח מבטיחים להם גדולות ונצורות ובסוף מתגלה שאומנם קנו נכס זול אבל כידוע אין באמת אפשרות להשכיר בתשואה שבה הבטיחו. כמו כן האיזורים הם נחותים ולכן גם פוטנציאל ההשכרה נמוך ואין ביטחון שאכן יוכלו לעמוד בשכר הדירה. מה שאני קרוצה לדעת הוא היכן באמת שווה להשקיע ושהתשואה תהיה רווחית 
 
לצפיה ב-'השקעות נדל"ן בקליבלנד'
השקעות נדל"ן בקליבלנד
( לעמוד שלי בתפוז )
13/08/2018 | 13:28
66
הי ישי
 
1- נכון. אבל עם הכללות יהיה לך קשה להגיע רחוק. יש לך משפטים רבים שמתחילים ב"כל" ו"ידוע". מציע לך לשפר את גישתך המחשבתית. לא הכל ידוע, ולא הכל זה באמת הכל. אין שחור ולבן. תתפלא יש באוהיו אזורים פח ויש אזורים לא פח. מה שאתה חושב שידוע לך, מבוסס על הנחות שאין מאחוריהן ממש ("כל האזורים נחותים" דוגמא לא רעה למשל). אז אני מציע לך שיטה: קודם לברר לפרטים ואז להגיע למסקנה. לדעתי זו שיטה יותר טובה מלהגיע למסקנה, ואז לא לברר פרטים. 
 
2- שאלה : מה שאני רוצה לדעת הוא היכן באמת שווה להשקיע ושהתשואה תהיה רווחית?
שאלה מצוינת. למעשה ענית עליה בעצמך בחלק הראשון של מה שכתבת. ישראלים המתחילים בשאלה באיזה איזור להשקיע, עלולים למצוא עצמם לבסוף עובדים עם חברות לא טובות באזור הנבחר שלא מספקים את ההבטחה.
לכן, הבעיה היא לא בתשובה לשאלה באיזה אזור באמת כדאי להשקיע, ולכן גם לא אענה לך עליה. כי שורש הבעיה היא בשאלה עצמה.
למה אתה מתאר לעצמך שיש אזור כזה שהוא הוא הבאמת כדאי? ולמה זה הדבר שאתה באמת צריך לדעת?
למעשה, מה שאתה צריך לדעתי בכלל לחפש זה אנשים ולא אזורים או עסקאות.
למה?
כי תתפלא בכל שוק נדלן (גם שוק פח , גם שוק ברמה גבוהה, גם בחו"ל וגם בישראל) - בכל המקומות אפשר לעשות כסף!
 
יש לך 3 דרכי פעולה להשקעה. אתה יכול לקרוא את זה במדריך חינמי שכתבתי ומצורף בלינקים בפורום בצד ימין. קודם כל תדע את עצמך, זה כבר חצי מהדרך.
 
אחרי שהבנת את היתרונות והחסרות של דרכי הפעולה השונות, והחלטת מה דרך הפעולה הכי נכונה לך, אתה צריך לחפש בכלל אנשים שכבר יודעים את הנדל"ן. יודעים = כלומר  עושים את זה ומצליחים בעקביות .

לא לחפש אזור ספציפי או עסקה. אלא

1- לסנן את הטובים - לבחון אנשים שעושים ומצליחים ואז רק מתוך רשימה בדוקה של חברות או אנשים ראויים שוידאת עם משקיעים שעובדים עימם שנים שהם עושים ומליחים,

2- לבחור את הכי נכון ומתאים לך מבין הטובים- אז מתוך הנ"ל לשקלל מה הכיון הנכון לך, כאשר המיקום הוא פרמטר אחד בתוך מכלול השיקולים בהחלטה, אבל הוא לא המצפן שלך להתחיל את הסריקה, אלא שוב האנשים שכבר עושים ומצליחים.
 
שאלות?
לצפיה ב-'נדלן בחול-צוראל נדלן.'
נדלן בחול-צוראל נדלן.
05/08/2018 | 16:33
6
142
שלום לכולם-מתלבט שוב בנושא קניית נכס( או בצורת בית להשקעה והשכרתו  או יחידת נכס בבניין).הפנו או תי לחברה הזו .האם מישהו יכול ליעץ לי מנסיון על הנושא  כאן או בפרטי?ולגבי החברה גם
ראיתי שהיא מתמחים באזור 
ב מישיגן, אריזונה, פלורידה ומרילנד
תודה
 
לצפיה ב-'צוראל נדלן זה רע מאד'
צוראל נדלן זה רע מאד
05/08/2018 | 18:25
3
143
תעשה חיפוש בפורום.
אם לא אני, אז מישהו אחר כבר כתב עליהם פה.
 
לפני כמה שנים הגיעה אליי הצעה שלהם לרכישה של נכס באיזור קשה מאד (פונטיאק, מישיגן), כאילו שמדובר במעמד ביניים או במעמד ביניים נמוך.
 
שלחו דוח CMA (עסקאות בנכסים דומים) אובייקטיבי לכאורה, רק שזה היה רחוק מאד מזה. הדוח נערך על ידי המתווכת מטעמם, וכלל נכסים בערים אחרות. נכסים במרחק של רחוב אחד לא נכללו בדוח.
 
המשווקים עצמם לא מבינים מהחיים שלהם. הסברתי למשווק (ולרשימת התפוצה) את החומרה של מה שהוא עושה.
למיטב הבנתי, המשווק ששלח את ההצעה עזב, לא בלי קשר לאירוע הזה.
 
בדקתי עוד נכסים שהם פירסמו באתר שלהם, וזו לא מעידה חד פעמית.
הסיפור המוכר והידוע של מכירה של נכסים פח לישראלים שלא יודעים לבדוק.
 
מצוראל נמסר שבעל הבית יגיב לטענות שלי, אבל הוא פעל בחוכמה והתחמק.
לצפיה ב-'אעשה חיפוש.'
אעשה חיפוש.
06/08/2018 | 11:41
2
90
השאלה אם בשנה/שנתיים האחרונות מישהו עבד איתם(הרי יכולים לשונת גישה כמובן)
ומה לגבי קניית "מנייה" בבניין  שאתה בעצם מקבל חלק יחסי מהרווח מהשכרת הדירות בבניין(מובטח לX זמן אני מניח ) ולא קניית נכס בודד
לצפיה ב-' שור מועד'
שור מועד
06/08/2018 | 14:59
92
כשמישהו עושה מאמצים לגרום למשקיעים לקבל החלטות על בסיס מידע לא מדויק (בלשון המעטה), זו לא מעידה חד פעמית.
 
מי שקנה אצלו כנראה סמך עליו ולא בדק. מי ערב לך ששנתיים אחר כך אותו קונה בדק?
 
לא הייתי קונה מבנאדם כזה כלום. כדאי לך להיזהר מההבטחות האלה.
לצפיה ב-'ברגע שהרווח "מובטח" - צריך לברוח.'
ברגע שהרווח "מובטח" - צריך לברוח.
06/08/2018 | 22:24
96
עוד לא פגשתי מישהו שיכול לנבא את העתיד, ולכן אני לא מאמין שמישהו יכול "להבטיח" הכנסה עתידית. כשמבטיחים תשואה זה בדרך כלל כסף שלך עצמך ששילמת בתור פרמיה על השווי שוק האמיתי של הנכס.
לצפיה ב-'בית פרטי להשקעה והשכרתו או יחידת נכס בבניין'
בית פרטי להשקעה והשכרתו או יחידת נכס בבניין
( לעמוד שלי בתפוז )
08/08/2018 | 00:15
1
89
בוקר טוב חברים!
 
עלתה כאן התלבטות יפה. האם להשקיע בבית פרטי להשקעה והשכרתו או יחידת נכס בבניין?
 
לצורך הדיון,  אם נניח שמדובר ממש באותו המיקום בדיוק ושלפנינו 2 חלופות השקעה כאשר פרמטר השונות היחידי בין 2 חלופות ההשקעה הוא בית פרטי אל מול יחידת נכס בבניין. מה השיקולים לכאן ולכאן :
 
יתרונות \ חסרונות:
> שליטה - בבית פרטי להשקעה והשכרתו, רמת השליטה של המשקיע בהשקעה גבוהה יותר. למשל, ביחידה משותפת יתכנו החלטות על שיפורים או הוצאות שבעל היחידה בבניין אינו מעוניין בהן אך אינו רוב להחלטה.
> מכירה - ביח' בנין במיוחד ברכישה בתוך קבוצת נדלן כאשר לבנין אין פרצלציה, אזי במקרה זה אין באפשרות המשקיע למכור את הנכס בשוק החופשי. כלומר מרחב האפשרויות שלך למכירת הנכס מוגבל יותר באופן משמעותי.
> שטחים משותפים - בחלק בנין גובר הסיכון לבעיות מול צד ג' בין כתובע או נתבע. כאשר יש שטחים משותפים וקירות בתים משותפים.
> סינרגיה \ ניהול - ברכישת חלק בבניין המנוהל מקצועית היטב, יש למשקיע אפשרות להנות מיתרונות סינרגטיים. המשקיע נהנה ממיומנויות ומיכולת ניהול מקומית אשר מאפשרת לו להשקיע פחות בפיקוח ובקרה. אולם, יחיד בקבוצה המנוהלת היטב נהנה מכך יותר במודל בו יש לו % מכלל הבנין, ולאו דוקא יחידה מסוימת בבניין. אני פחות אוהב את המודל הזה לקבוצה שעלול ליצור ניגודי אינטרסים פנימיים.
> פשטות. היתרון כאן הוא לרכישת בית והשכרתו. אמנם על המשקיע הפועל עצמאית להיות בעל מיומנויות והבנה בסיסית כדי לבצע בקרה. ועדין, מהותית מדובר תפעולית בניהול נדל"ן פשוט יותר בהקשר לנקודות מעלה.
 
 המשקיעים המנוסים בפורום- בבקשה מוזמנים להוסיף הערות והארות לטובת כל המשקיעים החדשים!
 
לצפיה ב-'מינוף, יציבות תזרימית'
מינוף, יציבות תזרימית
08/08/2018 | 00:24
68
בד"כ אפשר לקבל יותר מינוף בתנאים יותר טובים בהלוואות על בניינים.
 
כשיש דייר בעייתי בנכס פרטי, עוברים לתזרים שלילי. בבניין, אפשר לספוג את זה יחסית בקלות. אם זאת ממש יחידה ספציפית בתוך בניין, היתרון הזה לא רלבנטי
לצפיה ב-'וזה מה שקורה לישראלים שקונים נכסים בלי לבדוק את השכונה'
וזה מה שקורה לישראלים שקונים נכסים בלי לבדוק את השכונה
06/08/2018 | 23:38
19
202
קנו מולטי-פאמילי בכמעט 5 מליון דולר, והעיריה לא מאפשרת העלאת דמי שכירות כי "הם מרוויחים 35 אלף דולר בשנה", וזה אחרי שהתעלמו מחלק מההוצאות.
 
לצפיה ב-'זה לא מדוייק'
זה לא מדוייק
07/08/2018 | 01:10
2
111
לפי מה שכתוב שם העבירו את הסעיף שמונע מהם להעלות את השכירות רק כמה חודשים *אחרי* שהם קנו את הנכס. אם היו מעלים את השכירות מיד, כנראה שלא הייתה בעיה.
 
זאת מכה שמתפשטת, ויכולה לקרות בהרבה מקומות (במיוחד איפה שאין הרבה Owner Occupied), בלי קשר לזהות הבעלים.
 
אסור לחכות עם העלאות שכירות.
לצפיה ב-'הם העלו מיד.'
הם העלו מיד.
07/08/2018 | 02:04
1
92
החוק שהעבירו היה חוק רטרואקטיבי שדרש מבעלי בתים להקפיא את שכר הדירה כפי שהיה כשהחוק הוצע, לא כשהחוק עבר, בדיוק כדי למנוע מבעלי הנכסים להעלות את המחירים לפני שהחוק נכנס לתוקף.
 
הישראלים בסיפור קנו את הנכס אחרי שהחוק הוצע, ומיד ניסו להעלות מחירים. כשהחוק עבר - העיריה דרשה מהם להחזיר את המצב לקדמותו.
 
מוסר השכל? כשקונים נכסים כדאי לבדוק איזו חקיקה יש בצנרת, במיוחד באזורים שמאוד תוקפניים כלפי בעלי נכסים (בעיקר בחופים, אבל לא רק).
 
בקליפורניה הולך להיות משאל עם בנובמבר אם לבטל את הפטור מrent control לבעלי נכסים בודדים (בניגוד למולטיפמילי), ואם זה יעבור זה יחסל השקעות בנכסים בקליפורניה. נראה איך זה יעבוד...
לצפיה ב-'I stand corrected'
I stand corrected
07/08/2018 | 02:13
72
כשכותבים בקליפורניה חוקים חושבים על הכל.
 
באמת מעניין לאן זה יילך
לצפיה ב-'אז תאורטית הבניין שווה'
אז תאורטית הבניין שווה
07/08/2018 | 14:41
2
73
קצת יותר ממליון דולר, בהנחה שמשקיע יצפה לקבל סביב ה3% בשנה?
לצפיה ב-'תלוי'
תלוי
07/08/2018 | 15:08
71
אולי אפשר להפוך את הקיים לקונדומיניום (ואז מי שיקנה את היחידות יגור שם), אולי אפשר להרוס ולבנות משהו עם יותר יחידות.
 
אני לא מכיר, אבל נשמע לי כמו אזור שרק הקרקע בו שווה יותר ממיליון
לצפיה ב-'הבניין לא שווה כלום.'
הבניין לא שווה כלום.
07/08/2018 | 20:40
71
כמו שרואים מהסיפור, העיריה לא תאפשר למשקיע "להתעשר" מההשקעה הזאת. 35 אלף רווח בשנה על השקעה של 4.5 מליון זה כלום, ריבית בבנק תתן יותר.
 
מה ששווה זה הקרקע, והאפשרות להרוס את הבניין ולבנות חדש שיכיל יותר יחידות (לא כפופות לחוק הזה) או לבנות קונדו ולמכור כל יחידה בנפרד.
לצפיה ב-'2 מסקנות'
2 מסקנות
10/08/2018 | 19:37
10
44
1. לבדוק את חוקי האזור או להמנע מהשקעות עם חוקים סוציאלים שאמנם טובים לדיירים, אבל יכולים לפגוע במשקיעים
2. לחשב את כדאיות ההשקעה בהתאם להכנסה העכשווית ולא הכנסה עתידית פוטנציאלית. אם ההשקעה מוצלחת עם ההכנסה עכשיו, הרי שההשקעה תהיה עוד יותר מוצלחת אם מעלים שכר דירה מתישהו בעתיד.
לצפיה ב-'מסכים רק עם חלק מ-1'
מסכים רק עם חלק מ-1
11/08/2018 | 15:40
9
32
צריך לבדוק את חוקי האזור, עם דגש על rent control.
לפסול מקומות עם חוקים בעד הדייר? תלוי במחיר ובשאר הפרמטרים.
 
לגבי מסקנה 2- קיצונית מדי. השלב הבא זה לשים את הכסף מתחת לבלטות? צריך להניח הנחות סבירות לגבי ההכנסה העתידית. אם הסיכוי עברה חקיקה עוינת או שיש סיכוי גבוה שתעבור חקיקה עוינת, אז צריך להתחשב בזה
לצפיה ב-'לא כתבתי לפסול אלא להמנע'
לא כתבתי לפסול אלא להמנע
11/08/2018 | 17:54
8
18
אם חושבים שהחוקים המקומיים יכולים לפגוע בהשקעה, אולי כדאי למצוא מקום אחר.
 
לשים את הכסף מתחת לבלטות? הרי ככה לא עושים כסף בכלל.
כן, הנחות סבירות. במקרה שבשרשור הם העלו את שכר הדירה ב-100%. כלומר לפי הנתונים העכשווים, זה נראה כמו השקעה גרועה מבחינת התשואה כי הם בקושי עושים כסף. כנראה שהם הסתמכו על זה שהם יקפיצו את השכר הדירה בצורה קיצונית.
 
לצפיה ב-'הם הניחו השכרה במחירי שוק'
הם הניחו השכרה במחירי שוק
12/08/2018 | 05:10
7
22
או לפחות קרוב לזה.
עובדה שהדיירים חתמו על החוזים.
זה סביר. לא דבר שלא קורה.
 
ה-rent control תקע אותם. בדיקה משפטית היתה מכינה אותם לזה.
 
לפי הגישה שלך השבחות הן אף פעם לא השקעות טובות. מוגזם.
לצפיה ב-'הנה מה שאני הבנתי מהכתבה'
הנה מה שאני הבנתי מהכתבה
12/08/2018 | 05:42
6
27
"After the Ohanas acquired the property, most of the 11 tenants were soon served with steep rent increases."
 
הם קנו את הנכס, וקצת אחרי זה הביאו לדיירים חוזים חדשים עם שכר דירה הרבה יותר גבוה מהמצב הנוכחי, חלק כמעט כפול.
 
"After voters passed the rent control measure, the apartment owners attempted to lock their tenants into higher rates by getting them to sign yearlong leases. Many tenants agreed to the leases even though their rents were supposed to roll back, under the provisions of Measure V."
 
החוק עבר, והבעלים החדשים ניסו לעגן את הסכומים החדשים בחוזה. הרבה דיירים הסכימו למרות שטכנית יכלו לסרב לפי החוק החדש.
 
"In a petition filed earlier this year, David Avny, who co-owns the building, proposed splitting the difference and increasing rents to a level slightly under the amount agreed to in the leases"
 
אני מניח שחלק מהדיירים סירבו לסכומים החדשים, והגישו התנגדות. אחד הבעלים הציע להוריד קצת ולקבוע סכום בין המחיר הישן למחיר החדש. העירייה סירבה כי מהניתוח שלה של הנתונים, הבעלים החדשים ניפחו הוצאות והורידו השקעות בבניין.
___________________________
 
יכול להיות שהמחירים הנוכחיים היו נמוכים מאוד יחסית למחירי השוק, והם החליטו אחרי הקנייה לאזן את השכירות למחירים הגיוניים. אני מכיר מישהי שגרה בדירה 10 שנים, ובעלי הדירה לא העלו אף פעם את השכירות. הוא טען שהוא מרוויח מספיק מהדירה כדי שיכול לשמור על המחיר הנוכחי.
 
אבל יכול להיות שזה לא המקרה פה כי " It was the second recent example of a landlord failing to pass the city's bar for proving that additional rent increases were necessary."
הם לא הצליחו להוכיח שהיה הצדקה בכלל להעלות מחירים. אז לא נראה לי שמדובר על מקרה בו השכירות ההתחלתית הייתה נמוכה באופן מוגזם והבעלים החדשים רק רצו לאזן.
 
השבחה? הם לא השקיעו בבניין או שיפצו אותו אלא להיפך " landlord was allegedly cutting back on maintenance and services."
כלומר הבעלים החדשים לא עשו צעד כלשהו להצדיק עליית מחירים חוץ מזה שהם רצו לסחוט כמה שיותר כסף מהבניין.
 
לדעתי, השקעה טובה היא השקעה שבשנים הראשונות לא צריך בכלל להעלות מחירים. כשאנחנו קונים נכסים, אנחנו משאירים את השכר דירה כמו שהוא. הניתוח שלי מתחשב במצב הנוכחי של הנכס. אם מתחלף דייר, והשוק הנוכחי השתנה, אז אנחנו שוקלים עליית מחירים. אבל לרוב זה בסכומים קטנים (נגיד 1250 במקום 1200), ולא מחירים כמו בכתבה של 2050 במקום 1050.
 
יכול להיות שהדיירים חתמו כי אין להם ברירה אחרת. הם לא רוצים לעבור דירה ולכן מסכימים עם המחיר החדש. זה לא בהכרח אומר שהמחיר החדש הוא לפי השוק, אלא שיותר שווה להם להשאר עם המחיר החדש מאשר העלויות של מעבר דירה.
 
זה שהיה נסיון פשרה של "proposed splitting the difference and increasing rents to a level slightly under the amount agreed to in the leases", מביא לי לחשוב שזה "שיטת מצליח". משהו בסגנון של "נעלה להם ב-1,000 דולר, ואם הם יתנגדו נתפשר על עלייה של 'רק' 800 דולר".
 
אז יכול להיות פה כמה אופציות:
1. השקעה מאוד גרועה בו הם הסתמכו יותר מידי על רווח פוטנציאלי ולא על המצב הנוכחי - כלומר ניתוח גרוע או אופטימי מידי.
2. השקעה בו הם זיהו נכס עם שכר דירה נמוך במיוחד, והם הסתמכו על זה שיכלו לאזן את הנכס בשביל שזה יהיה השקעה סבירה.
3. השקעה סבירה, רק שמדובר בישראלים תחמנים שמנסים לסחוט כמה שיותר מהדיירים המסכנים דרך שיטת מצליח ולהכריח את זה להיות השקעה טובה יותר ממצב הוגן.
לצפיה ב-'ההימור שלי זאת אופציה מספר 2'
ההימור שלי זאת אופציה מספר 2
12/08/2018 | 14:41
5
19
דיירים שבעל הבית המוכר לא העלה להם את השכירות הרבה זמן, בזמן שהשכירות בשוק עלתה.
מוכר שהבין לאיפה הרוחות נושבות מבחינת רגולציה.
אולי הקונה פחות הבין (כמו שכתבת באופציה 1), אבל יכול גם להיות שהוא לקח בחשבון את התרחיש הזה, ועומד להפוך את זה לקונדו, או להרוס ולבנות מחדש.
לגבי אופציה 3- 11 דיירים שמשלמים מעל 2,000$ בחודש זה לא בדיוק קהל היעד שאתה רוצה ללכת נגדו בשיטת מצליח.
 
דיירים גם לא תמיד צריכים להתלונן. יש עיריות שמכריחות את בעל הבית לרשום אצלן כל העלאת שכירות.
בהחלטת העירייה לא התייחסו בכלל לשכירות בשוק. בדקו להם את הרווח התפעולי. 35,000$ זה מספיק בעיניהם כדי לפסול העלאה כזו, וזהו.
 
לפי ציטוט של החוק באחת התגובות בלינק, גם אם הם ישביחו את הנכס, לא יאשרו להם העלאה כזו. אפילו בהריסה של הבניין ובנייה חדשה, יכול להיות שלדיירים תהיה זכות ראשונים לחזור לדירה.
 
Rent Control יכול להיות מאד אגרסיבי, כמו במקרה הזה.
שינו לגמרי את מאזן הכוחות בין הבעלים לשוכרים.
לצפיה ב-'נניח וזה המצב'
נניח וזה המצב
12/08/2018 | 18:58
4
21
כלומר 11 דיירים ששילמו סכומים של כ-1,100, כשהשוק אומר שדירה כזאת שווה 2,100.
2,100 כפול 11 זה 23 אלף לחודש או 277 אלף לשנה. אז כן, הוא עלה מ-145 אלף לשנה ל-277 אלף לשנה. אבל בהתחשב בהשקעה של כמעט 5 מיליון דולר, הכנסה של 277 אלף לשנה זאת השקעה גרועה. אנחנו עושים כפול מזה ברוצ'סטר.
 
לצפיה ב-'Tunnel vision'
Tunnel vision
12/08/2018 | 20:35
3
25
רוצ'סטר אזור פחות מבוקש, ופחות חזק.
זה די מובן מאליו שהתשואה השוטפת באזור חזק ובמגמת עלייה תהיה יותר נמוכה מבאזור חלש יותר.
לצפיה ב-'עזוב את רוצ'סטר'
עזוב את רוצ'סטר
12/08/2018 | 21:13
2
33
בהרבה מקומות אם תשים 5 מיליון דולר, תקבל שכר דירה הרבה יותר גדול.
לצפיה ב-'ובהרבה מקומות תקבל פחות'
ובהרבה מקומות תקבל פחות
13/08/2018 | 00:02
1
21
השורה העליונה הנוכחית בדוח רווח והפסד היא לא חזות הכל.
 
יש זכויות בנייה, ויש עוד דברים
לצפיה ב-'נכון, יכול להיות שהם יהרסו את הבניין'
נכון, יכול להיות שהם יהרסו את הבניין
13/08/2018 | 00:12
20
ויבנו משהו שיהיה שווה הרבה יותר. בנתיים 5% תשואה ברוטו נראה כמו השקעה גרועה. לכן יכול להיות שיש הרבה יותר ערך לבניין מאשר ההכנסה הנוכחית או שפשוט מדובר בהשקעה גרועה.
לצפיה ב-'אוי ואבוי...'
אוי ואבוי...
13/08/2018 | 01:48
43
תקציר, כולל פרטים על ההחלטה הסופית של בית המשפט, למי שלא רוצה לקרוא את הכל:
 
 
פעם אחת בצעירותי נתתי לישראלי להכין לי דו״ח מס, לא חוזר על הטעות הזאת...
 
זה אגב נכון גם לכל אמני הturbo tax, אם משקרים לתוכנה אפשר לחסוך המנון במיסים, רק שכשהIRS תופס אותכם זה עולה ביוקר. אוחנה שילמו את כל המס על ה100K+ של ההוצאות שלא היו אמורים לנכות ועוד 20% קנס.
לצפיה ב-'השקעה בליסבורג פלורידה'
השקעה בליסבורג פלורידה
03/08/2018 | 19:41
1
111
מישהו שמע על האזור הזה בלסבורג: PECAN AVE, LEESBURG, FL 34748
הבנתי שזה קהילה סגורה מדשאות , חדר כושר ואגם. השקעה באזור ה- 75$ 
אני מתלבט לגבי השקעה שם או בכלל לשנות כיוון לאזור פילדלפיה. 
נראה לי אזור מאוד מרוחק שיכל להיות בעייתי להשכרה/מכירה בהמשך. 
לצפיה ב-'בדיקה ראשונית של אזור השקעה'
בדיקה ראשונית של אזור השקעה
( לעמוד שלי בתפוז )
05/08/2018 | 13:26
90
הי מתן
 
עניתי ממש קודם לכן לחבר נוסף בפורום ששאל שאלה דומה. 
בבקשה מעתיק לך את המענה:
 
בעידן האינטרנט, יש לך מגוון דרכי פעולה אפשריות לבדוק בעצמך ובקלות את טיב האזור לפחות מבחינה ראשונית, כדי לקבל קריאת כיון.
 
בעבר הכנתי שיעור וידאו חינמי  שמטרתו לעזור למשקיעים לצורך בדיקת מאקרו ראשונית לאזור. זה בעיקר נועד לעזור לך לקבל דגל אדום למקרה שברוקר אמריקאי או חברת נדלן או בעצם כל אחד שמציע לך נכס וטוען בפניך שמדובר באזור נפלא, כאשר במציאות ניתן בתוך 2 דקות ובקלות לקבל דגל אדום שמדובר באזור פשיעה קשה או אזור אוכלוסיה חלשה מאוד.
הנה הלינק לשיעור - בדיקת אזור ראשונית ברמת מאקרו
 
שאלות נוספות?
בהצלחה!
ניר
לצפיה ב-'למכירה: בית - השקעה מעולה בדטרויט'
למכירה: בית - השקעה מעולה בדטרויט
02/08/2018 | 12:02
14
238
מצ"ב הפרטים.  
לצפיה ב-'מה זה מעולה, אין דברים כאלה...'
מה זה מעולה, אין דברים כאלה...
02/08/2018 | 16:04
119
לצפיה ב-''
02/08/2018 | 18:19
66
לצפיה ב-'אני מפחד להיות סרקסטי - שאיזה פראייר תמים לא יתבלבל '
אני מפחד להיות סרקסטי - שאיזה פראייר תמים לא יתבלבל
02/08/2018 | 19:32
141
שומר נפשו ירחק - גם מהנכס, וגם ממי שמתאר את הנכס הזה כ"בית גדול, 5 חדרי שינה + 2 חדרי אמבטיה הבית משופץ לחלוטין".
בתמונות שנמצאות באותו מסמך עצמו רואים בית שאפילו אדם עם בעיות ראייה קשות יכול להבין שאין בינו לבין "משופץ לחלוטין" שום קשר.
המחיר שבו הבית הזה נמכר לפני שנה - 2,900$ - התאים לנכס הזה הרבה יותר מהמחיר שנקוב במסמך.
 
לצפיה ב-'אין לך בושה, הא?'
אין לך בושה, הא?
02/08/2018 | 19:37
107
לצפיה ב-'תגובה למגיבים'
תגובה למגיבים
02/08/2018 | 21:03
8
142
תודה למגיבים, אתם באמת חדי לשון אבל כנראה לא כל כך חדי מח. למעשה אני די בטוח שאתם רפי שכל, ובעיקר אנשים רעים ובורים.  האם מישהו מהמגיבים בעל בתים בדטרוייט? האם יש למישהו מכם שמץ של מושג על ההשקעות בדטרוייט? אני בטוח שלא.  אולי שמעתם שמועות אבל אתם לא באמת יודעים דבר וחצי דבר. אז אני אספר לכם כמה עובדות: 1. הצילומים - צולמו חודש לפני תם השיפוץ. על העבודות פיקחתי בעצמי.  2. מחיר הבית (יש קבלות לכל דבר) : 4,500$ מחיר הבית, כ- 6,000$ מחיר מיסים שצריך היה לשלם חובות לעיריה, ועוד סביב 40K$ שיפוץ. עשו את החשבון לבד, והוסיפו את זמן השיפוץ והוצאות נוספות.  3. הבית מושכר ב - 900$. עובדה.   האם מישהוא מכם יודע להראות לי בפועל החזר השקעה טוב יותר, מגובה במספרים בדוחות מס? אין צורך לענות - אני יודע שלא.
אתם יכולים לזלזל בהשקעות בדטרויט או בכל מקום אחר מתוך בורות וחוסר ידע והבנה, אבל לנסות ולהצביע על מי שמוכר נכס כהונאה / רמאות / טפשות  למה?  בגלל ש BOSTON GUY החליט שהבית שווה 2900$? לא ידעתי שהאדון הנכבד הוא בעצם שמאי - מומחה לדטרויט, ביקר בבית בדק והעריך וקבע נחרצות שזהו שוויו של הבית, 
אל תקנו את הבית. אמכור אותו בקלות גם ללא "עזרתכם".  שמרו את הבורות והרוע אצלכם - דפי פורומים לא נועדו לכם.
לצפיה ב-'עם תגובה כזאת, רץ לקנות ממך משהו'
עם תגובה כזאת, רץ לקנות ממך משהו
02/08/2018 | 21:15
120
אתה טענת שהנכס שופץ, עכשיו מסתבר שהתמונות הן "חודש לפני תום השיפוץ". מה קרה, נשברה המצלמה? ותגיד לי - כמה אפשר לשפץ בחודש, תחת שלג?
 
הבית מושכר - "עובדה". זה למה לא הצלחת להביא אפילו תמונה אחת של איך הבית נראה כשאור דולק בחדרים?
 
"החזר השקעה טוב יותר" - וודאי שלא, כי זה לא קיים. המספרים שלך מופרכים. גם אם נניח לרגע שהבית אכן מושכר, למישהו שאכן מוכן לשלם 900 דולר עליו, ואכן יעשה זאת במשך כמעט שנה ברציפות (שלוש הנחות מאוד גדולות כשמדובר על הבית הזה באזור הזה) - אין לך שם אף סעיף הוצאות על תחזוקה. שום דבר לא נשבר אף פעם בבית בן 100? אלא אם הרסת את הבית ובנית אותו מאפס (וזה לא היה נראה כך חודש לפני תום הבניה), יהיו לך שם נזילות, בעיות חשמל, תיקוני קירות, טיפול בכל מיני מזיקים שיחדרו לבית מכל החורים, וכו' וכד'. $0 הוצאות? הצחקת אותי.
 
דפי הפורום לא נועדו לנו, אנחנו יודעים מי אתה ומה אתה. דפי הפורום נועדו לאלה שעלולים ליפול בפח.
לצפיה ב-'למה אתה מתחפר מאחורי טעות?'
למה אתה מתחפר מאחורי טעות?
02/08/2018 | 22:31
2
116
תמונות עדכניות של אחרי השיפוץ יעזרו לך למכור את הנכס.
אם יש כאלה, תעלה אותן, ולא תמונות ישנות.
 
אתה יועץ עסקי. זה א'-ב' של שיווק.
לצפיה ב-'טעות'
טעות
03/08/2018 | 12:48
1
106
אכן טעות, טעות גדולה יותר לפרסם כאן, וטעות בכלל להיות בפורום הזה.  תודה
לצפיה ב-'אתה לא חדש פה אבאל'ה'
אתה לא חדש פה אבאל'ה
03/08/2018 | 15:36
102
אתה יודע שזה לא פורום פרסומי.
זה פורום שבו אנשים מחפשים עצות ומידע.
אישית, אין לי בעיה עם זה שאנשים מפרסמים פה, אבל על מה אתה מקטר?
 
לא ראיתי אותך עוזר פה יותר מדי כשעולות שאלות בפורום.
לצפיה ב-'הבית עלה לך 51.5 אלף'
הבית עלה לך 51.5 אלף
02/08/2018 | 23:34
3
118
אבל זה לא אומר שזה שווה את המחיר. אני מסתכל באזור בו הבית נמצא. רוב הבתים נמכרו לאחרונה בפחות מ-20 אלף. נדיר מאוד למצוא בתים שנמכרו מעל 50 אלף. חלק מגרדים אם אזור ה-40 אלף.
 
לקונים לא אכפת כמה עלה לך השיפוצים ומיסים. הם קונים לפי השווי הנוכחי של הבית. האם הבית שווה 59 אלף? בספק. טרוליה מעריכים את הבית ב-18,219. זילו מעריכים את הבית ב-18,193.
 
1500 רגל מרובע לרוב מתאים לבית של 3 חדרים. אולי אפשר גם 4 חדרים, אבל זה בדוחק.
 
 
 
 
לצפיה ב-'NAF86'
NAF86
03/08/2018 | 08:55
2
120
הניתוח שלך לא נכון, והוא נובע מחוסר ידע על דטרויט.   בבתים בדטרויט לא נספרים שטחי  המרתפים ועליות הגג.  סה"כ הבית הזה - שטחו למעלה מ - 270 מ"ר.  אתה צודק שיש מעט בתים שנמכרים למעלה מ - 50K, וזה בדיוק המקרה - בית נדיר בגודלו ובאיכותו. דווקא בגלל נתונים אלה, הביקוש להשכרת בתים כאלה חזק ואלה נחטפים במהירות.   הערכות טרוליה / זילו  אינם רלוונטיים כלל בגלל היקף שיפוץ הבית וערכו הריאלי.   יש לי בתים נוספים באזור  של 3/1 גם כן משופצים שערכם סביב 30-35K, ומושכרים 650-700$. לדוגמה -            12005
   St. Marys St Detroit     
 
לצפיה ב-'מה הקשר עכשיו עליית גג?'
מה הקשר עכשיו עליית גג?
03/08/2018 | 16:49
89
זה לא רק בדטרויט שלא סופרים עליית גג ומרתפים. לכן זה לא רלוונטי לדיון.
נכון, אני לא מבין בדטרויט. העיר שאני מושקע בה נמצא 300 מייל מזרחה. אבל אני כן מבין בניתוח נכסים.
 
אתה הבאת נתונים - 1500 רגל מרובע עם 5 חדרים. בדרך כלל בבתים בגודל כזה יש 3  או 4 חדרי שינה. אם לך יש 5 חדרי שינה, כנראה החדרים מאוד קטנים.
 
אם הבית שלך היה איכותי/נדיר/מעולה, הרי שמשקיעים מקומיים היו חוטפים אותו. לא היית צריך לכתוב בפורום אנונימי ישראלי.
 
עלות השיפוץ לא מעניין אף אחד. זה כסף שאתה הוצאת. אדם שירצה לקנות את הנכס, יבוא לנכס, יראה את המצב שלו, ויעריך את השווי שלו. זה לא משנה כמה כסף אתה שמת בנכס, אלא ההערכה לגבי מצב הנכס והשוואה לשוק המקומי.
 
כשאתה כתוב ערך לנכסים שלך, זה לא אומר כלום. אתה יכול להעריך את הנכס שלך גם במיליון דולר. למי אכפת? מה שחשוב זה כמה כסף קונה פוטנציאלי מוכן לשים בשביל לקנות את הנכס שלך. ההערכה שלי, ושל רבים פה בפורום זה שלא תצליח למכור את הנכס במעל 50 אלף דולר. בטח שלא בשכונה בו הנכסים נמכרים באזור ה-20 אלף. זה לא משנה כמה תטפח לעצמך על הכתף על השיפוץ והכספים שהשקעת.
לצפיה ב-'הנה עוד נקודה למחשבה'
הנה עוד נקודה למחשבה
03/08/2018 | 18:13
105
אם הנכס שלך כל כך מעולה, למה אתה מוכר אותו?
 
הנכסים שלנו לדוגמא, אם יציעו לי 10 אלף דולר מעל מחיר השוק, לא הייתי מוכר אותם. הסיבה היא שאני מרוויח יותר משכירות מאשר רווח ממכירה.
 
אתה השקעת בנכס 51.5 אלף. אתה רוצה למכור אותו ב-59 אלף. אם נוריד 6% עמלת מכירה, נשאר לך 55,460 או רווח של 3,960 דולר.
לפי הקובץ שצירפת, הרווח השנתי מהנכס הוא 8,300 לשנה. כלומר בחצי שנה של להחזיק בנכס, אתה יכול להרוויח יותר מלמכור את הנכס.
 
יש כמה סיבות שאנשים רוצים למכור נכס מוצלח:
1. הם לא רוצים את הטרחה בלנהל נכס מרחוק. חלק מהנכסים המוצלחים שלנו היו אנשים שעברו לעיר אחרת ומכרו את הבית במהירות.
2. הם צריכים את הכסף להשקעה גדולה יותר. הנכס הכי מוצלח שלנו הוא נכס שמשפחת משקיעים החזיקו למשך 10 שנים. זה לא נכס שהגיע לשוק אלא עבר דרך מכרים משותפים. הם מכרו כי הם היו צריכים את הכסף לקנות נכס עוד יותר גדול ומוצלח.
3. ההשקעה היא כושלת, ומנסים למכור כדי להפטר מהנכס ולנסות משהו אחר.
 
אתה השקעת 40 אלף דולר בשיפוץ בית באזור בו הבתים נמכרים בערך ב-20 אלף. גם אם הבית שלך מוצלח, הדמוגרפיה של האזור הם אנשים שלא יקנו בית כמו שלך. גם אם מגיע מישהו שיש לו 60 אלף דולר, הוא לא ירצה לגור ליד מישהו שקנה את הבית ב-5 אלף דולר. לכן היחידים שיקנו הם משקיעים, ובמיוחד משקיעים שלא ממש יודעים לנתח בתים.
לצפיה ב-'התייעצות עם המומחים פה'
התייעצות עם המומחים פה
02/08/2018 | 16:31
7
164
הציעו לי לרכוש בית באורלנדו.
בבדיקה באתר Areavibes עולה לפי כתובת הנכס פשיעה ברמה F דהינו גבוהה מאוד.
כשדיברתי עם המוכר הוא אמר לי להסתכל על אתר TRULIA שם זה יותר מעודכן ורשום במפורש שאזור מאופיין ברמת פשיעה נמוכה יחסית. 
מה יותר מדוייק? 
אני כבר מבולבל
לצפיה ב-'תנסה עוד כמה'
תנסה עוד כמה
02/08/2018 | 19:41
119
האתר crimereports למשל זה האתר הרשמי שהעירייה משתפת איתו מידע:
 
 
יש עוד: spotcrime.com, למשל, orlando sentinel (הכתובת: http://www.orlandosentinel2.com/data/crime/) וכו׳ וכד׳.
 
 
לצפיה ב-'ממה שראיתי ב-city-data.com'
ממה שראיתי ב-city-data.com
02/08/2018 | 22:12
4
122
בעיר הזו יש הרבה יותר נשים מגברים.
על כל 10 גברים, 12 נשים.
 
זו בד"כ אינדיקציה לפשיעה גבוהה.
זה לא מסוג הדברים שמשתנים מהר, אלא לוקח שנים רבות
לצפיה ב-'יש לך הסבר ללמה זה?'
יש לך הסבר ללמה זה?
03/08/2018 | 01:42
3
74
לצפיה ב-'הגברים בכלא. או מתחת לאדמה.'
הגברים בכלא. או מתחת לאדמה.
03/08/2018 | 02:00
1
75
לצפיה ב-'למדתי עוד משהו, תודה לכם.'
למדתי עוד משהו, תודה לכם.
03/08/2018 | 17:44
60
לצפיה ב-'בטח'
בטח
03/08/2018 | 02:03
103
פשע זה מקצוע גברי יחסית.
גברים שמשתייכים לכנופיות נוטים להיכנס לכלא ו/או למות בנסיבות לא טבעיות...
 
גם לאלה שלא בכלא אין עניין שיהיה רשום איפה הם גרים. זה גם מקל על איתור שלהם, וגם שולל זכויות סוציאליות מהאמא של הילדים שלהם.
 
זה יוצר מצב שמי שנרשם כדייר באזורים הקשים הן כל האמהות החד הוריות...
 
כמו שאתה מבין, כשזה המצב, הסיכוי לנוער עברייני גדל. מקומות משתנים, אבל צריך בשביל זה התערבות חיצונית משמעותית והרבה זמן.
לצפיה ב-'רמת דיוק נתונים - הבנת שיטת ה MSA'
רמת דיוק נתונים - הבנת שיטת ה MSA
( לעמוד שלי בתפוז )
05/08/2018 | 18:09
57
ולדי
 
הנתונים בTRULIA ו REALTOR הם ברמת רזולוציה של BLOCK GROUP. כלומר ברמת בלוק, זו רמת רזולוציה מצוינת.

הנתונים בAREA VIBES הם ברמת MSA (של מחוז \ אזור מיקוד מטרופולין). כלומר פחות ממוקד.

שורה תחתונה - הנתונים בריטור וטרוליה הם ברזולוציה יותר ממוקדת.
האם הם יותר מדויקים?
לא בדיוק. כי מצד שני בדיוק בגלל הרזולוציה הממוקדת יותר הנתונים האלה יותר חשופים לטעויות.
 
מה שאתה צריך לעשות זה ככה:
1 - לבדוק בראמת מאקרו הכל - ולסמן דגלים אדומים. 
2 - לבדוק ברמת מיקרו - לראות האם יש תאימות מידע.

במקרים בהם אין תאימות מידע, עליך לבדוק בשטח. כלומר מאנשים מקומיים או משקיעים שכבר עובדים שם.
למה זה ככה?
בארצות הברית זה מאוד נפוץ שאתה נוסע על כביש פונה ימינה נניח ולפניך בלוק נכסים ממש גרוע. תצא חזרה לכביש תיסע מאה מטר ותפנה שמאלה ויש לך בלוק נכסים סביר, כיס אזור יותר איכותי.
זאת המציאות. תנסה למצוא מישהו שכבר השקיע שם והצליח באופן עקבי. אל תהמר. זו דעתי שיהיה לך בהצלחה!

 
לצפיה ב-'האם מישהו מכיר את חברת רילקו השקעות נדלן???'
האם מישהו מכיר את חברת רילקו השקעות נדלן???
02/08/2018 | 21:52
1
92
החברה מציעה רכישת דירות שכבר מושכרות תשואות גבוהות % 13%-18
הדירות בבעלות החברה והם מוכרים לך.
משקיעים בעיקר בגקסונוויל וקליבלנד.
האם מישהו השקיע דרכם? 
בבקשה מניסיון אישי בלבד.
 
לצפיה ב-'פריירים לא מתים (לא מכיר אותם).'
פריירים לא מתים (לא מכיר אותם).
03/08/2018 | 01:43
81
לצפיה ב-'אופק invest ?'
אופק invest ?
31/07/2018 | 22:27
8
122

היה לי נסיון מר עם השקעת נדלן מניב של הגשמה.
חברת השקעות הפנתה אותי להשקעה של אופק-invest
במתכונת של שותפות מוגבלת ולכן אין שום הוצאות הכל על הגוף במנהל.
מישהו מכיר אותם או יודע להמליץ/להזהיר מיד ראשונה?
 
לצפיה ב-'מה זאת אומרת ״אין שום הוצאות״?'
מה זאת אומרת ״אין שום הוצאות״?
31/07/2018 | 22:58
6
84
שותפות מוגבלת נועדה בד״כ להגביל אחריות של שותפים ״שקטים״, ולמעשה זה דומה לLLC, רק יותר גרוע (כי השותף הכללי לא מוגן). זה לא קשור להוצאות או הכנסות, אלה עדיין מתחלקים בין כל השותפים.
לצפיה ב-'הכוונה שהוצאות תיפעוליות כלולות בדוח הפסדים/רווחים'
הכוונה שהוצאות תיפעוליות כלולות בדוח הפסדים/רווחים
01/08/2018 | 16:59
5
47
לא משלמים אקסטרא משהו מחוץ לדיבנדבים שלי כחבר ב CCL
לצפיה ב-'אז מי כן משלם?'
אז מי כן משלם?
01/08/2018 | 19:16
4
54
נניח שיש הוצאות, ובחשבון של השותפות נגמר הכסף.
 
מי ישלם? השותף המנהל?
ברמה מסויימת של הוצאות לא כדאי לו להמשיך לשלם בשביל כולם. הוא יפסיק לשלם, ואז מה?
 
השותפים המוגבלים ייתנו לעסק ליפול? תעמוד בצד בזמן שיעקלו אותו כי אתה שותף מוגבל?
אתה קונה פה חלק מעסק.
 
זה נכון שהאחריות שלך מוגבלת לסכום שהשקעת (פחות או יותר), אבל אתה עדיין יכול להפסיד אותו
לצפיה ב-'אני מבין. בכל מקרה יש לך חו"ד עליהם?'
אני מבין. בכל מקרה יש לך חו"ד עליהם?
02/08/2018 | 00:28
3
43
או רעיו מאיפה אוכל למצוא?
לצפיה ב-'אני לא מכיר אותם'
אני לא מכיר אותם
02/08/2018 | 05:00
2
47
חיפשתי קצת, אבל לא מצאתי.
עליי הם עושים רושם יותר טוב מהגשמה (שיש סוחרי סמים עם יותר אתיקה מהם), אבל לך תדע...
 
אם אתה מתקדם איתם, אני מציע שלפחות לפני ההשקעה הראשונה, תעשה בדיקת נאותות רצינית של הפרויקט.
אם אתה לא יכול לבדוק אותו טוב טוב בעצמך, אני הייתי מוותר על זה
לצפיה ב-'מעניין - ממה נובעת תחושת הבטן שלך עליהם ועל הגשמה?'
מעניין - ממה נובעת תחושת הבטן שלך עליהם ועל הגשמה?
02/08/2018 | 14:31
1
47
אני חכם עם הגשמה רק בדיעבד. אבל מסקרן לשמוע מה הידע שלך על הגשמה ומאיפה הרושם על אופק-אינווסט
לצפיה ב-'זה קל'
זה קל
02/08/2018 | 15:32
50
את הגשמה הקימו 2 מגנבי הדעת ואלופי היח"צ הגדולים בישראל- אמיר ברמלי ואבי כץ.
יש לי גם המון סיבות ספציפיות (למשל מידע לא נכון שהופיע בתשקיף שלהם).
 
פה מדובר על אנשים עם עבר פחות גרוע. זה לא אומר כלום לגבי פרוייקט ספציפי שהם משקיעים בו, ואני עדיין חושב שמי שלא מסוגל לעשות בדיקת נאותות להשקעה, צריך לתת לגופים המפוקחים לעשות את זה בשבילו, ולשמור על פיזור
לצפיה ב-'ניסיון בהשקעות'
ניסיון בהשקעות
( לעמוד שלי בתפוז )
01/08/2018 | 09:43
82
שלום בחור חדש וברוך הבא לפורום!
 
אני רוצה לבקש מממך ומכל מי שמעיד על ניסיון כזה או אחר בהשקעות, בבקשה לשתף מה למדת?
אני מתכוון לתובנה ברמת מיומנויות משקיע.
למשל איזו בדיקה נוספת בדיעבד למדת שכדאי לבצע לפני החלטת השקעה מסוימת? 
המטרה היא כדי שכל מי שיש לו גם ניסיון יתרום לעזור למשקיעים חדשים בפורום. 
 
תודה!
לצפיה ב-'דלטונה '
דלטונה
01/08/2018 | 11:44
1
75
הציעו לי נכס ב Persian Street, Deltona, FL 32725 
מישהו מכיר/ שמע על האזור? 
יכול להמליץ ? בעיקר חשוב לי מבחינת תעסוקה ופשיעה.
לצפיה ב-'בדיקת אזור ראשונית - רמת פשיעה , תעסוקה ועוד'
בדיקת אזור ראשונית - רמת פשיעה , תעסוקה ועוד
( לעמוד שלי בתפוז )
05/08/2018 | 13:17
32
שלום ולדי
 
בעידן האינטרנט, יש לך מגוון דרכי פעולה אפשריות לבדוק בעצמך ובקלות את טיב האזור לפחות מבחינה ראשונית, כדי לקבל קריאת כיון.
 
בעבר הכנתי שיעור וידאו חינמי  שמטרתו לעזור למשקיעים לצורך בדיקת מאקרו ראשונית לאזור. זה בעיקר נועד לעזור לך לקבל דגל אדום למקרה שברוקר אמריקאי או חברת נדלן או בעצם כל אחד שמציע לך נכס וטוען בפניך שמדובר באזור נפלא, כאשר במציאות ניתן בתוך 2 דקות ובקלות לקבל דגל אדום שמדובר באזור פשיעה קשה או אזור אוכלוסיה חלשה מאוד.
הנה הלינק לשיעור - בדיקת אזור ראשונית ברמת מאקרו
 
שאלות נוספות?
בהצלחה!
ניר
 
לצפיה ב-'חברת SafetyNet Investments'
חברת SafetyNet Investments
01/08/2018 | 10:41
64
שלום לכולם,
מישהו שמע  על החברה SafetyNet Investments
מבצעים רכישות בעיקר באורלנדו. 
מעוניין לרכוש דרכם. 
לצפיה ב-'מישהו רכש נכס בקליבלנד מאמריקה נכסים'
מישהו רכש נכס בקליבלנד מאמריקה נכסים
31/07/2018 | 20:55
5
151
רכשתי נכס מחברת אמריקה נכסים בקליבלנד ואני מסתבכת עם כל מה שקורא בהתנהלות שם!!!��מרגישה שמשהו לא נתקין ואפילו סוג של רמאות ..
כל פעם מבקשים כסף תיקונים בעיות מהעיריה ואני ממש לא מבינה..
כל פעם חברת אמריקה נכסים שולחת לי למייל מכתבים כמו בסגנון שצרפתי להודעה הזאת ואני מיואשת ����������
אשמח שמישהו יעזור לי בנושא האם ההתנהלות תקינה? ואם זה נכון שאני מרגישה שמשהו תקין והייתי רוצה שמישהו שרכש מהם יתקשר איתי..
 
תודה ��
לצפיה ב-'ניהול נכסים בארה"ב התמודדות עם תיקונים והפרות עירייה'
ניהול נכסים בארה"ב התמודדות עם תיקונים והפרות עירייה
( לעמוד שלי בתפוז )
01/08/2018 | 09:36
1
160
הי חגית,
 
זה דבר נורמאלי שלאורך זמן (לא ברור כמה זמן את מחזיקה את הנכס) יש בלאי. נשמע מההודעה שלך שהתיקונים הם לא עקב בלאי אלא יותר סביב דרישות עירייה.
 
דרישות עירייה, מייצגות דבר נפוץ שנתקלתי במספר מדינות בארצות הברית בכלל ובפרט באזור צפון מזרח אוהיו סובב קליבלנד, אכן ישנן דרישות של העירייה והן מגיעות בשלב בו יש אירוע מכירה של נכס או לחלופין בדיקה תקופתית של בתים מושכרים.
 
האם דרישות אלו הן הפתעה למשקיע?
אם פועלים נכון אז לא. ישנו הליך לפני רכישת נכס בו ניתן לבצע בדק מקצועי הכולל בירור של כל הפרות שנרשמו על ידי פקח העירייה. זה מקובל להתנות סגירת העסקה בקבלת דוח הפרות העירייה וכמובן לשקלל בהתאם את צרכי השיפוץ וגם כמובן לבצע מחדש משא ומתן על מחיר הנכס או לסגת מהעסקה.
 
באמצעות דרך פעולה זו נותנים מענה גם עבור הבדיקות התקופתיות השנתיות בערים בהן ישנן כאלו, מפני שהפקח מסתכל על אותם הדברים כמו בבדיקה בשלב מכירת נכס.  זו דרך הפעולה הכי מאוזנת עבור משקיע הקונה נכסים בודדים. 
 
האם ההתנהלות מולך תקינה? זו שאלה של מה הציפיות או ההבטחות שקיבלת לעומת המתרחש בפועל לאחר מכן. במציאות, הדברים האלו קיימים. מצד שני ניתן להתמודד או לצמצם את הסיכונים האלו באמצעות הליך בדק מקצועי לפני הרכישה. 
 
מקוה שזה עוזר לך.
לצפיה ב-'תודה רבה על הפירוט והעזרה!'
תודה רבה על הפירוט והעזרה!
01/08/2018 | 10:31
49
לצפיה ב-'ממי קנית?'
ממי קנית?
06/08/2018 | 21:11
2
47
מי הבחור שמכר לך את הנכס?
שמעתי דברים לא טובים על החברה הזאת
לצפיה ב-'תודה על המענה'
תודה על המענה
06/08/2018 | 21:42
1
54
אני מעדיפה לא לשתף בשמות חוץ מזה שרשמתי שזה מאמריקה נכסים..אני מאוד רוצה לצאת מהסיטואציה שאליה נקלעתי ואשמח אם תשתף אותי מה שמעת על החברה..
 
תודה
לצפיה ב-'תרשמי לי מייל. עדיף לא בפורום הזה'
תרשמי לי מייל. עדיף לא בפורום הזה
06/08/2018 | 22:25
46
לצפיה ב-'מכירת בית'
מכירת בית
28/07/2018 | 14:39
8
156
שלום לכולם,
אני נימצא בתהליך של מכירת בית. הבית ניקנה לפני שלושה חודשים, שופץ ועכשיו בתהליך מכירה, pending. תובנה ראשונה שקיבלתי, ברגע שהצגתי לחברת הטייטל את תעודת המספר ITIN, ואת העובדה שאני מגיש דוחות כבר כמה שנים, הטיטל הודיעו לי שהם לא ינכו לי 15% FIRPTA. כבר טוב. כמו כן, הם הודיעו לי שאני אצתרך לגשת לשגרירות עם חוזה הסגירה לחתום מול נוטריון ולשלוח להם את החוזה ב fdx. האם מישהו עבר את זה/מכיר? תודה רבה
לצפיה ב-'כן'
כן
29/07/2018 | 01:43
86
קרא פה:
 
השגרירות/קונסוליה בירושלים היתה עמוסה כשאני הלכתי. בתל אביב היה סבבה. נותנים לך לבחור יום להגיע, ואם אני זוכר נכון בתל אביב היתה זמינות תוך שבוע בערך. תפנה לעצמך חצי יום. מצד שני, זה היה במרץ. יכול להיות שבקיץ השגרירות יותר עמוסה
לצפיה ב-'מכירת בית בארה"ב חתימת נוטריון'
מכירת בית בארה"ב חתימת נוטריון
( לעמוד שלי בתפוז )
29/07/2018 | 12:53
4
90
שלום מגידו
מזל טוב על ביצוע העסקה!
 
כבר נתקלתי מספר פעמים במקרים ושאלות משקיעים בעקבות הודעת חברות טייטל מסוימות המתעקשות על חתימת נוטריון דרך השגרירות. 
 
לניסיוני ממכירת בתים במספר מדינות שונות בארה"ב עבור ישראלים בדיוק במצב שתיארת ללא זיקה אמריקנית ועם מספר ITIN,  וגם דרך מספר חברות טייטל שונות בכל מדינה בארה"ב, אני יכול להעיד שניתן לשלוח את המסמכים על ידי חתימת נוטריון באנגלית הקרוב לביתך! ולאו דוקא לטרטר עצמך לחתימת נוטריון באמצעות השגרירות.זה יותר מהיר לתזמון תור כבר באותו היום ובמהירות. 
 
שאלות נוספות?
 
ניר
 
 
 
לצפיה ב-'אתה מתכוון לנוטריון ישראלי?'
אתה מתכוון לנוטריון ישראלי?
29/07/2018 | 15:04
70
כי הנוטריון האמריקאי היחיד בישראל זו השגרירות.
לצפיה ב-'נוטריון זר לא יתפוס, למיטב הבנתי'
נוטריון זר לא יתפוס, למיטב הבנתי
30/07/2018 | 23:17
2
53
או שטסים לארה"ב וחותמים אצל כל נוטריון שכונתי ב10 דולר לחתימה, או שהולכים לשגרירות וחותמים מול הקונסול.
 
זה גם עובד הפוך, אם צריך לאשר חתימה לגורם בישראל - רק בקונסוליה ישראלית.
לצפיה ב-'האם צריך לטוס לארה"ב או ללכת לשגרירות האמריקאית'
האם צריך לטוס לארה"ב או ללכת לשגרירות האמריקאית
( לעמוד שלי בתפוז )
01/08/2018 | 09:19
1
33
 לצורך חתימת נוטריון?
 
לא אין צורך. למיטב ניסיוני, מספיק חתימת נוטריון רגילה ובלבד שתהא בכיתוב באנגלית (לצד הכיתוב בעברית). מכירתי ככה בתים בג'ורג'יה אוהיו ומישיגן ובאמצעות חברות טייטל שונות בכל אחד מהאזורים האלה. 
לצפיה ב-'הייתי מוודא עם חברת טייטל ספציפנית מה הם מוכנים לקבל.'
הייתי מוודא עם חברת טייטל ספציפנית מה הם מוכנים לקבל.
01/08/2018 | 18:19
23
אמריקאים בד״כ די מרובעים, ונתקלתי במקרים שלא היו מוכנים לקבל דברים שטכנית היו בסדר גמור רק כי הם לא הכירו אותם.
לצפיה ב-'מעניין מדוע אין ניכוי מס FIRTPA '
מעניין מדוע אין ניכוי מס FIRTPA
30/07/2018 | 17:50
1
54
האם הקונה הנכנס הביא הצהרה לפיה הדירה תשמש למגורים ושווי המכירה הוא מתחת ל300000 דולר?
אשר
לצפיה ב-'המשך שאלה/ תשובה'
המשך שאלה/ תשובה
30/07/2018 | 18:22
75
הנכס אכן ישמש למגורים. הקונים לוקחים משכנתא מסוג FHA . היות ואני מגיש דוחות כבר 7 שנים ויש ברשותי ITIN, הטיטל החליטו שאין צורך לנכות 15%. 

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ