לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר
| הוספת הודעה
הגדרות תצוגה

הגדרות עץ הודעות

מאפייני צפייה

הצג טקסט בתצוגה
הצג תגובות באופן
עדכן
65826,582 עוקבים אודות עסקים

פורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.

הנהלת הפורום:

אודות הפורום השקעות נדל"ן בארה"ב

העיסוק בהשקעות נדל"ן בארה"ב מעורר אינספור שאלות ואתגרים רבים: איתור נכסים להשקעה; ניתוח עסקה, בדיקת נאותות, תהליך ההשקעה; שיפוצים; ניהול; היבטים משפטיים; מימון; מיסוי; העברות כספים; פסיכולוגיית השקעה; קבלת החלטות; ועוד. מטרת הפורום היא לתת מענה מעשי, טיפים והדרכה בכל הקשור לנדל"ן בארה"ב. הפורום מיועד למשקיעים פעילים ומנוסים כמו גם למתחילים, מתחזקים וכל מי שמתעניין לצמוח ומחפש לפתח כלים ופתרונות. ניר בבג'ני מתמחה בניהול סיכונים ועוסק בתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב וצבר ניסיון בעסקאות רבות במדינות שונות וישמח להשיב על שאלותיכם.
הוספת הודעה

צרף
תמונה וידיאו קובץ
קבצים המצורפים להודעה

x
הודעה מהנהלת הפורום
 התשובות הניתנות בפורום אינן תחליף ליעוץ משפטי ו/או מקצועי פרטני והן נועדו לתת כיוון ראשוני ותמציתי 

 

המשך >>

לצפיה ב-'לקראת חתימה מול חברת ניהול'
לקראת חתימה מול חברת ניהול
19/11/2018 | 10:28
3
34
שלום לכולם,
 
לראשונה אני חותם חוזה מול חברת ניהול ואני עובר על החוזה עכשיו.
 
כמה נתונים מהחוזה ניהול:
* 130 דולר חודשי ללא תלות בכמה הושכר הנכס (הצפי הוא 1700-1800 דולר)
* תיקונים: נדרש אישור שלי כאשר עלות התיקונים היא מעל 500$ (פה אני חושב להוריד את זה ל100$)
* יש תשלום חד פעמי 25$ New Property Setup Fee
* פינוי דייר: עלות של 200$ לחברת ניהול (לא כולל תשלומים לעו"ד ואגרות ביהמ"ש וכאלה)
* עמלת חידוש חוזה שכירות (הארכת החוזה לדיירים) זה 400$
 
 
הסכומים סבירים?
 
הייתי שמח לשמוע מאנשים עם ניסיון פה מה הדברים הכי חשובים שאתם בודקים (או משנים) בחוזה התקשרות מול החברת ניהול?
 
 
תודה :)
לצפיה ב-'חלק כן וחלק לא'
חלק כן וחלק לא
19/11/2018 | 14:40
30
לגבי סכום קבוע ללא תלות בשכירות- זה קצת בעייתי כשהנכס ריק. זה מוריד מהם לחץ למצוא דייר.
לגבי תיקונים- 100$ זה אומר שכמעט כל תיקון עובר אצלך. זה עניין של זמינות וצריך לזכור את הפרשי השעות. למשל, אם אתה שומר שבת זה נראה לי מוגזם. תאר לך שדייר מתקשר ביום חמישי, מגיע איש מקצוע בשישי בבוקר ומציע לתקן עכשיו את התקלה תמורת 150$. אתה כבר לא זמין בגלל שבת. חברת הניהול תראה את התשובה שלך רק ביום שני, וסביר להניח שתיקון שהיה צריך להתבצע ביום שישי יתבצע רק ביום שלישי.
פינוי דייר- זה תלוי מה ההליכים במדינה, ומה עושה העו"ד. שווה לבדוק גם כמה גובה העו"ד. פה יש חברות ניהול שעושות את כל הניירות והעו"ד רק חותם, אז אני משלם יותר לחברת ניהול, אבל חוסך על העורך דין. תסתכל על העלות של כל התהליך, ביחס לדרישות במדינה.
עמלת חידוש חוזה- נראה לי סביר כסוג של דמי הצלחה. ברור שזה לא משקף את העלויות שלהם. זאת סוג של השלמה של דמי הניהול.
לצפיה ב-'מסכים עם צבי'
מסכים עם צבי
19/11/2018 | 17:51
21
עדיף לעבוד עם אחוזים מהשכירות שנגבה. אצלי זה בין 8-10%. כלומר אם הנכס יושב ריק, המנהלת שלי לא מרוויחה כלום. לכן יש לה אינטרס שיהיה מלא, שהדיירים ישלמו והשכירות תהיה בהתאם לציפיות שלי.
במקרה שלך, מה יקרה אם הנכס יעמוד ריק חצי שנה? זה 780 דולר על.. כלום.
 
הצפי הוא 1,700. מה יקרה אם הצפי הזה מוגזם ובפועל זה יהיה רק 1,200? במקרה זה תשלם 10.8%. לחברת ניהול לא אכפת.
 
מה עם עמלה להביא דיירים חדשים?
 
תיקונים - הייתי משנה ל-250$, ושיהיה חשוב שכל פעם שיש תיקון, גם כשאין אישור שיודיעו לך.
 
כמה החברה לוקחת ממך על תיקונים? לא מה שהולך לאיש מקצוע, אלא לחברת ניהול שמתקשרת לאיש מקצוע, מתאמת את הביקור, פותחת את הדלת וכו'. יש חברות שלא גובות על זה, יש כאלה שכן.
 
מה קורה אם צריך שיפוצים? האם החברה תגבה על הזמן שלך, או שאתה פיסית תהיה שם לנהל הכל?
לצפיה ב-'האם הנכס ממוקם ב"גטו" או שזה נכס "צווארון לבן"?'
האם הנכס ממוקם ב"גטו" או שזה נכס "צווארון לבן"?
19/11/2018 | 18:50
18
1800 דולר בחודש זה לא מעט. וצריך להבין יותר טוב על איזה נכס מדובר כדי לדעת אם 130 דולר לחודש ב"ריטיינר" זה מוצדק או לא.
יש הבדל גדול ברמת השרות שאתה צריך לקבל בין בית ב"גטו", בין דירה קטנה בבית משותף בשכונה טובה של עיר גדולה ובין "בית פרברי של המעמד הבינוני בשכונה סבירה" - ובמחיר שכירות שאתה ציינת הנכס יכול להיות כל אחד מאלה.
 
העניין הוא כזה:
אצתה מתחייב בחוזה הזה לשלם להם 130$ לחודש.
מה הם מתחייבים לעשות בתמורה?
האם ההתחייבות שלהם מוגדרת בצורה ברורה ב"כתוב" על הנייר? 
בהרבה חוזים שראיתי ההתחייבות של הלקוח כתובה בצורה מאוד ברורה ("אתה תשלם לנו X כל חודש, ואת כל החשבונות שנשלח לך על תיקונים"), אבל ההתחייבות של הספק כתובה בצורה מאוד מעורפלת ולא מחייבת.
מכיוון שאני בא מעולם של חוזי שרות, אני מצפה מהספק שיתן לי "מפרט שרותים וזמני תגובה" (מה שבהיי-טק נקרא SLA - SERVICE LEVEL AGREEMENT) כדי שאני אדע על מה אני משלם בדיוק.
 
מה הם מתחייבים לעשות עבורך כל חודש בעבור ה 130$ האלו? 
נניח שהנכס עומד ריק - האם כתוב על הנייר שעליו אתה חותם שהם מתחייבים לבקר בנכס כל X שבועות כדי לוודא שהכל שם בסדר (למשל - שאף אחד לא פלש לך לנכס, או שפרצו וגנבו את האסלות והכיורים)?
וכשהנכס מאוכלס - הם מתחייבים לאיזשהוא לוח זמנים של ביקורים לבדיקת שלמות ותקינות הנכס בחוזה?
מה זמן התגובה שהם מגדירים בחוזה לקריאת שרות של הדייר שלך?
האם יש להם מערכת ממוחשבת של "קריאות שרות" (שיש לכל חברת ניהול מקצועית היום) -  שממנה הם יכולים לספק לך דו"חות של כמה קריאות שרות היו, מתי ועל מה?
 
שתי חברות הניהול האחרונות שאני עבדתי איתן הציעו מספר "חוזי שרות" - במחירים שונים. אני יכולתי לבחור מה מתאים לי, ולשלם בהתאם.
ולשתיהן יש PORTAL שמאפשר לבעל הבית להתחבר למערכת קריאות השרות שלהם ולראות לוג של הפעילות לגבי הנכס שלו (כולל ביצוע ביקורת תקופתית) - ואי מיילים אוטומטיים נשלחים אלי כל פעם שנפתחת קריאת שרות.
 
לצפיה ב-'נדל"ן בארץ ובחו"ל - שאלות ותהיות נוספות'
נדל"ן בארץ ובחו"ל - שאלות ותהיות נוספות
16/11/2018 | 11:47
25
90
הי,
כתבתי כאן בעבר (אני כבר כשנתיים קורא ומתעניין מאוד בשוק הנדל"ן האמריקאי) כמה שאלות תם, והתשובות המחכימות גרמו לי לשתף תהיות נוספות:
שוחחתי עם חברה של חבר - אישה נחמדה ואמינה שעובדת בחברת השקעות נדלן בניו ג'רזי כרואת חשבון (לא מוכרת כלום), באיזורים לא זולים. היא סיפרה לי על נכס שקנתה בניו ג'רזי ועל נכס שקנתה ברחובות - די באותה התלהבות :). הראשון - נכס בניו ג'רזי עלה כמיליון ש"ח, והתשואה עליו - אחרי שיפוצים ומיסים - עומדת על כ-4500 ש"ח בחודש , והשני - דירת 4 ברחובות, שכיום עולה 1.8 מיליון, והשכירות עליה היא גם כ-4500 ש"ח בחודש. שאלתי אותה בתמיהה למה היא רכשה נכס בארץ ולא העדיפה לרכוש בחו"ל עוד נכס, והיא שלפה "בישראל המחירים תמיד עולים".
יש לי תחושה שרוב אלו שעובדים בשוק הנדל"ן וגם בשוק ההון (בורסות וכד') הולכים עם איזשהו עדר, שעובד בחלק גדול מהזמן ופעם בכמה שנים חוטפים מהלומה קשה. 
השאלה שלי - האם אתם באיזשהו מצב תשקלו רכישת דירה בישראל, בהינתן ההיכרות הטובה שלכם עם השווקים בארה"ב? האם לדעתכם צריך להיות פראייר גמור ע"מ לקבל החלטה לרכוש דירה בישראל?
תודה ושבת שלום
לצפיה ב-'היתה לי דירה בישראל בעבר - ואולי תהיה בעתיד'
היתה לי דירה בישראל בעבר - ואולי תהיה בעתיד
16/11/2018 | 20:20
1
72
יש פלוסים ויש מינוסים לכל שוק נדל"ן. ולדעתי - זו טעות לדבר על שוק הנדל"ן של ארה"ב (או של ישראל, לצורך העניין) כ"מיקשה אחת". 
יש בארה"ב אלפי "שוקי נדל"ן" - שכל אחד מהם מתנהג אחרת.
וגם בישראל, שוק הנדל"ן של ערד לא מתנהג כמו שוק הנדל"ן של צפון תל אביב.
 
אתה מכליל לגבי "רוב אלו שעובדים בשוק הנדל"ן". אני חושב שבעניין הזה יש ויש.
כמו בכל השקעה - למי שמבין את השוק היטב ומבין במה הוא משקיע יש סיכוי יותר טוב לצאת ברווח ממי שנכנס לעניין "על עיוור" בגלל "ריצה יחד עם העדר".
 
ואני אחזור שוב על מה שאני כתבתי כאן פעמים רבות בעבר:
ההערכה שלי היא שמתוך כל המשקיעים הישראליים בנדל"ן בארה"ב שנכנסו לשוק אחרי שנת 2014 - תשעה מתוך עשרה הפסידו \ יפסידו בתוצאה הסופית.
לא "ירוויחו פחות ממה שהבטיחו להם \ הם ציפו להרוויח" - אלא נטו יפסידו חלק מהקרן שהם השקיעו כשיגיעו לחשבון הסופי.
 
היו הרבה יותר מורווחים אצל מי שהיה לו את השכל \ אומץ \ מזל להכנס לשוק הנדל"ן האמריקאי בשנה שנתיים אחרי המפולת של 2008 ושהיה לו את השכל לצאת בזמן - שזה אומר שהם כבר בחוץ.
 
לגבי שאלתך לגבי "האם נשקול רכישת נדל"ן בישראל": 
התשובה היא שהשיקולים של אנשים כמוני וכמה אחרים כאן בפורום שונים מאוד מהשיקולים שלך.
חלק מהאנשים שכותבים כאן הם בעלי אזרחות כפולה - ישראלית ואמריקאית - וגרים באמריקה. שיקולי המיסוי שלהם כשזה מגיע להחזקת נכסי נדל"ן בישראל שונים מאוד משיקולי המיסוי של אדם שהוא בעל אזרחות אחת - ישראלית - וחי בישראל.  וכנ"ל שיקולי "שערי ההמרה של מט"ח".
 
מאז שבישראל הפסיקו לגבות שכר דירה "צמוד לדולר" והשכירות אינה נקובה בדולארים יותר אלא בשקלים, קשה לאמריקאי לחשוב על עניין "נכסי נדל"ן" במונחים שיקליים. שקל אינו המטבע שבו הוא משתמש ביום יום.    
הוא חי את החיים שלו בדולארים, ולכן ה"תגובה" שלו לשינוי בשערי ההמרה הפוכה מהתגובה של המשקיע הישראלי שחי בישראל. 
משקיע ישראלי בארה"ב "שמח" כששער הדולר עולה לעומת השקל - כי ההשקעה שלו שווה יותר בשקלים, וכל דולר שהוא מקבל בשכירות "שווה יותר" בשקלים.
משקיע אמריקאי "עצוב" באותו מצב בדיוק - כי השכירות שהוא מקבל בשקלים שווה פחות דולארים.
 
בנוסף, יש את עניין "התיפעול של הנכס" - שבאספקט הזה יש לישראלי יתרון משמעותי בהחזקת נכס בישראל ולא בארה"ב. לאמריקאי זה הפוך.
 
כשישראלי שחי בישראל משקיע בנדל"ן ברחובות - הוא לא צריך לשלם ל"חברת ניהול".   אם משהו קורה - הוא נכנס לאוטו שלו ונוסע לרחובות לטפל בעניין...
כשהוא משקיע בנדל"ן בארה"ב - הוא די חייב שיהיה לו מישהו מקומי שיטפל לו בנכס.
 
משקיע ישראלי שמשקיע בנדל"ן ברחובות לא צריך לשלם מיסי עירייה - בישראל זה "אחריות של הדייר".
כשהוא משקיע בארה"ב ה"ארנונה" היא על חשבונו. ואם אתה מדבר על נכס של 250 אלף דולר בניו ג'רסי - מדובר בכמה אלפי דולארים לשנה. זה כבר לא סכום זניח. 
ויש עוד "אלף חתכים" (על משקל העינוי הסיני המפורסם "מוות באלף חתכים") שקיימים בניו ג'רסי ולא קיימים בישראל.
בארץ לא צריך לפנות הרים של עלי שלכת בסתיו מהחצר. בניו ג'רסי חייבים.
לא צריך לנקות מרזבים אחרי הסתיו. בניו ג'רסי חייבים... אחרת יהיו ICE DAMS.
לא צריך לפנות שלג אחרי כל סופת שלג בחורף (ולא חוטפים קנס מהעירייה אם לא פינית את השלג מחזית הבית שלך). בניו ג'רסי חייבים. 
בארץ לא חייבים מערכת הסקה מרכזית לבית. בניו ג'רסי צריך.
עדיין לא שמעתי על צינורות מים שקפאו והתפוצצו לאנשים בבית ברחובות בחורף.  בניו ג'רסי זה בהחלט יכול לקרות.
 
אז אם אני חושב על העניין מנקודת המבט שלך - אזרח ישראלי שחי בישראל - אמור להיות, לדעתי, אינסנטיב מאוד משמעותי עבורך להשקיע בשוק המקומי שקרוב אליך הביתה.   
ו"קרוב" - מנקודת המבט של אדם שגר באמריקה - זה ברדיוס של 100 קילומטר ממקום המגורים שלך (שבישראל לרוב אומר - כמעט בכל מדינת ישראל). 
 
לסיום: אנשים בוכים בכי תמרורים על "התשואה הנמוכה על נדל"ן מניב בישראל".
וזה מה שדחף ודוחף כל כך הרבה אנשים להשקיע ב"חלומות" באמריקה.
העניין הוא שעד כמה שאני ראיתי, נדיר מאוד לשמוע על מישהו שהפסיד בהשקעה בנדל"ן למגורים בישראל.  תשואה חד ספרתית - כן, בהחלט. אבל לא הפסד של הקרן. 
מצד שני - אנחנו שומעים כאן בפורום כמעט כל חודש על מקרים של אנשים שהפסידו בהשקעה בנדל"ן בארה"ב.  
לצפיה ב-''
16/11/2018 | 23:38
19
לצפיה ב-'"נדל"ן תמיד עולה" זה גם מה שאמרו על ארה"ב'
"נדל"ן תמיד עולה" זה גם מה שאמרו על ארה"ב
17/11/2018 | 00:02
52
עד שפתאום הנדל"ן התרסק לו.
 
גם בארץ זה יכול להתרסק. גם בארץ יש לך סיכוני מטבע, גם בארץ יש לך את הקשיים בהתנהלות מול הדיירים (החוקים בארץ מאוד פרו-שוכרים), וגם בארץ צריך מישהו שינהל לך את הנכס ויתעסק עם התיקונים.
 
לאמריקאי יש עוד בעיות עם השקעה בארץ: המיסוי שונה (ולא לטובה - הפחת מחושב על פני 40 שנה, צריך להתעסק עם שערי חליפין בכל אירוע ולתעד אותם, וכד'), זה משפיע על חובות FBAR/FATCA (יהיה לך חשבון בנק שם שצריך לקחת בחשבון בדיווחים, בישראל הבנקים לא הכי אוהבים לפתוח חשבונות לאמריקאים, וכד').
 
האם זה אומר שצריך להיות "פראייר גמור"? וודאי שלא. זאת עסקה כמו כל העסקאות וצריך לעשות את החשבון אם היא טובה לך או לא. לישראלים-אמריקאיים יש גם את השיקול של עוגן בארץ, אפשרות לחזור ויהיה איפה לחיות, מקום לפרוש אליו לגמלאות, וכד'.
לצפיה ב-'אוקיי, אז אם הבנתי נכון - התשובה שלכם היא "תלוי"'
אוקיי, אז אם הבנתי נכון - התשובה שלכם היא "תלוי"
17/11/2018 | 18:42
5
38
בכל זאת, אני אנסח את השאלה אחרת - במידה ומצאתי מתווך הגון וחברת ניהול הגונה ("נניח" שיש לי קרובים בניו ג'רזי ושיקגו :) ) ובנוסף - הבנתי את תקנות המיסוי וההגבלות (לא המצב כרגע), ורכשתי נכס קטן בשכונה טובה עם ביקוש יציב (שכונה שדומה במהותה לשכונה בצפון רחובות, לצורך הדוגמא).
בהנתן כל ההנחות הללו - האם בממוצע, סביר לצפות להכנסה חודשים שהיא חצי אחוז משויי הדירה (אחרי ניכוי תיקונים, תקופות שהדירה עומדת ריקה ותשלום לחברת הניהול)?
במידה והתשובה היא חיובית - אין שום סיבה הגיונית לקנות דירה בישראל, למעט תחושת השחרור מהצורך לשלם שכר דירה או מהחשש שנצטרך לעבור דירה.
 
וכמובן- תודה על התשובות 
לצפיה ב-'מה הקשר בין ארה"ב לישראל?'
מה הקשר בין ארה"ב לישראל?
17/11/2018 | 18:55
1
39
היום בפק"מ פשוט בארה"ב אתה יכול לקבל מעל 3%, כמה אתה מקבל בארץ?
נניח שאתה תקבל 6% לפני מס בארה"ב (שגם זה בספק רב אגב), כמה זה בנטו?  בארץ עד הכנסה של 5,000 ש"ח יש לך פטור מוחלט ממיסים.
מה לגבי מס ירושה?
מה לגבי כאב ראש ועלויות הגשת דו"חות בארץ ובארה"ב?
מה לגבי מינוף? בארץ בכיף ובזול מאד, בארה"ב תשכח מזה.
 
לצפיה ב-'אוקיי, נקודות למחשבה. תודה'
אוקיי, נקודות למחשבה. תודה
17/11/2018 | 20:10
28
לצפיה ב-'אם תיתן דוגמא יהיה יותר קל לענות'
אם תיתן דוגמא יהיה יותר קל לענות
17/11/2018 | 19:58
2
41
קודם כל, אני מדבר מפוזיציה.
אני שוכר בישראל ומשכיר בארה"ב.
 
אני סקפטי לגבי המשך עליות מחירים בארץ, אבל כל הנושא מאד מורכב ו"צופה פני עתיד". יש הרבה הבדלים בין המדינות (גידול דמוגרפי, ביטחון, מעורבות המדינה בהיצע הדיור, מיסי רכוש, תחרות מול מדינות שכנות, וכו').
 
אני לא חושב שאתה צריך להשוות את ההשקעה בניו ג'רזי רק להשקעה בצפון רחובות.
כמו שכתבו לך יש עוד המון אפשרויות.
לגבי חצי אחוז לחודש- אני לא מתעסק בסינגל פאמיליז באזורים כאלה, אבל אם תיתן דוגמא ספציפית, אני אוכל להגיד אם המספרים שלך ממש לא הגיוניים.
לצפיה ב-'גם אני מאוד סקפטי לגבי עליות מחירים'
גם אני מאוד סקפטי לגבי עליות מחירים
17/11/2018 | 20:19
1
37
ואני בדיוק בנקודות התלבטות בין שיפור דיור לבין השקעה בכיוונים אחרים. מצד שני - מי חשב שתהיה כזאת היסטריה סביב נדלן בישראל ב-7 השנים האחרונות..
לגבי דוגמא ספציפית -  אני יכול לספר על השכונה והדירה שהיא רכשה, אבל כמובן שאין לי את כל התמונה, אז זה לא באמת יוסיף הרבה.
בכל מקרה - לפי התגובות שלכם אני מבין שההערכה שלי על רווח מהשקעה פשוט מוטעה, ממגוון סיבות.
תודה.
לצפיה ב-'חלילה'
חלילה
17/11/2018 | 23:46
32
לא התכוונתי שהמספרים שלך לא הגיוניים. רק כתבתי שאם תיתן דוגמא לנכס שחשבת עליו, אני אוכל לתת דעה לגבי ההערכות שלך (שכירות, עלות שיפוץ, תחזוקה, וכו'), וגם לומר אם זה דומה לצפון רחובות (שעד כמה שידוע לי זה אחלה אזור).
 
אני גם מסכים שאין ודאות שהמחירים יירדו או יפסיקו לעלות בארץ. אנחנו מנסים לחזות את העתיד, וכמו שכתבתי- במקרה שלי זה גם מתוך פוזיציה.
אני חושש לשלם יותר מ-50% על רכיב הקרקע במקום שלא באמת חסרה בו קרקע (היא פשוט לא מופשרת, או יושבת אצל רמ"י). מחר המדינה מחליטה לשחרר את החבל (כמו במחיר למשתכן, אבל בקטע פחות קומוניסטי), והשוק נופל.
 
מצד שני, אם אתה הדייר, אז נכנסים פה כבר שיקולים אחרים.
לצפיה ב-'כל שוק יכול לעלות '
כל שוק יכול לעלות
18/11/2018 | 01:42
15
32
וכמובן שכל שוק יכול לרדת.
ישראל לא חסינה ממשבר כלכלי. ישראל לא חסינה ממלחמות, עלייה בריבית, רעידת אדמה.
 
כמובן שאנחנו יודעים מ-2008 מה יכול לקרות בארה"ב. עבר מאז עשור, השוק חזר לעצמו ו.. כל רגע יכול להיות שוב משבר כלכלי. לכן צריך להיות נאיביים לחשוב שכל הזמן מחירי הנדל"ן יעלו.
 
מכיוון שכך, אותנו פחות מעניין אם מחיר הנדל"ן עולה. כן, זה נחמד לקבל תוצאות מהשמאי שמראים שהשווי עלה. אבל בסופו של דבר, המספרים האלו רק משנים אם אנחנו מוכרים את הנכסים. אנחנו מתמקדים על היציבות של האזור(אנחנו רוב הזמן בתפוסה מלאה) והאם ההכנסות גוברות על ההוצאות. נכס טוב הוא נכס שווה יותר להחזיק אותו, מאשר למכור אותו גם אם השווי עולה.
 
ישראל היא מדינה עם משאבי קרקע מוגבלים, בנייה איטית ומסורבלת ואוכלוסיה שגדלה בקצב מרשים. לכן סביר להניח שהביקוש יעלה על ההיצע. אבל ההכנסה משכר דירה לא בהכרח מניבה את אותה תשואה כמו בארה"ב. כמו כן, המחירים בישראל מאוד גבוהים, לכן צריך כיסים הרבה יותר עמוקים כדי להשקיע בישראל. זה מעלה את הסיכון ולא משתלם בעיניי.
לצפיה ב-'לא מדויק'
לא מדויק
18/11/2018 | 12:05
1
21
מחיר עולה מאד משנה למשקיע (במיוחד בארה"ב) כי מחיר גבוה יותר מאפשר לעשות REFINANCE ולקבל יותר כסף או להשקעות חדשות או לCASH OUT.
כיוון שזה גם פטור ממס אז זה מאד מאד משנה.
 
לצפיה ב-'שים לב לדרך שכתבתי את התגובה'
שים לב לדרך שכתבתי את התגובה
18/11/2018 | 17:42
16
"אותנו פחות מעניין אם מחיר הנדל"ן עולה".
לא התכוונתי דווקא לכל משקיע בארה"ב, אלא לאיך שאנחנו מנהלים את תיק ההשקעות שלנו.
פותח השרשור השתמש במילים "אתם" "שלכם" "לדעתכם". כלומר זה יותר אישי ולא כללי.
 
כל עוד לא מוכרים או עושים הערכה מחדש של המשכנתא, הערך לא באמת משנה.
אנחנו עכשיו עובדים על עיצוב מחדש של המשכנתאות. אחד הנכסים שלנו עלה ב-22 אלף דולר. האם יש לנו עכשיו עוד 22 אלף דולר בחשבון בנק? לא. זה רק אומר שאם נרצה, נוכל לקחת משכנתא יותר גדולה על סמך הערך החדש. אבל אנחנו החלטנו לקחת על סמך הערך הישן (כי אז המינוף קטן יותר, הסיכון קטן יותר)
 
כשנרצה למכור או להשקיע במשהו חדש, אז כמובן הערך משנה. אבל כרגע הוא לא משנה.
אבל הנקודה היא שגם בארה"ב הערך עולה, לא רק בישראל. אבל כאמור זה לא מדד חשוב בעיניי כמו ההכנסות השוטפות. אנחנו לא משקיעים בנדל"ן בשביל להרוויח מהמכירה, אלא בשביל להרוויח מההכנסות בשכר דירה.
לצפיה ב-'משאבי קרקע מוגבלים בישראל?'
משאבי קרקע מוגבלים בישראל?
18/11/2018 | 13:07
12
27
אתה מתכוון מוגבלים על ידי הממשלה?
ישראל פחות צפופה מניו ג'רזי, והמחסור בקרקע הוא עניין של מדיניות ממשלתית ועירונית. מדיניות שיכולה להשתנות בהינד עפעף.
 
להתחשב פחות בעליית/ירידת הערך?
עניין של טעם, אבל ברור שיש להן משמעות גדולה מאד
לצפיה ב-'ההפרש די קטן'
ההפרש די קטן
18/11/2018 | 17:55
11
19
ישראל זה 405 איש לקמ"ר, ניו ג'רזי זה 467 איש.
 
נכון, גם ניו ג'רזי מאוד צפופה. אבל היא המדינה הכי צפופה בארה"ב (למעט DC שלא ממש נחשב). רוב המדינות בארה"ב הרבה פחות צפופות.
אם נהיה בלתי נסבל בניו ג'רזי, אנשים יכולים לעבור למדינות אחרות בארה"ב.  בישראל, אין ממש לאן לעבור. כמו כן, ניו ג'רזי לא ממש חייבת שטחי חקלאות כמו שישראל צריכה.  עם הילודה בישראל, יכול להיות שישראל תעקוף את ניו ג'רזי מבחינת צפיפות עוד כמה שנים.
כן, הרבה מהבעיה זה המדיניות הממשלתית/עירונית. בשלב מסוים לא יהיה ברירה אלא להפשיר שטחי אש, חקלאות וכו' בשביל עוד בנייה.
לצפיה ב-'זה שאין פה שטחי בנייה זו פיקצייה.'
זה שאין פה שטחי בנייה זו פיקצייה.
18/11/2018 | 18:30
10
20
יש פה אינסוף שטחי בנייה.
בת"א לבד מבלי להפשיר דבר אפשר להכניס כמה מיליוני אנשים.
 
לצפיה ב-'אפשר לבנות המון מגדלים'
אפשר לבנות המון מגדלים
18/11/2018 | 18:46
9
20
ולהכניס לישראל עשרות מיליוני אנשים.
 
אבל בישראל יש המון בירוקרטיה. לוקח המון זמן לבנות דירות/בניינים בישראל. אני מידי פעם רואה כתבות על שיש גרעון בכמות הדירות.
 
אבל אפילו אם יבנו, זה יפתור את הבעיה באופן זמני. מה יהיה המצב עוד 5 שנים? 10 שנים? 20 שנה?
לצפיה ב-'זה כבר נכון אבל זו טענה אחרת'
זה כבר נכון אבל זו טענה אחרת
18/11/2018 | 19:48
8
16
מחסור בשטח אין, יש אינסוף שטח פה.
 
לצפיה ב-'אין אינסוף שטח בישראל'
אין אינסוף שטח בישראל
18/11/2018 | 20:29
7
17
כי ישראל מוגבלת לשטח בתוך גבולות המדינה.
נכון, יקח הרבה זמן עד שבאמת יהיה מחסור, אבל כבר עכשיו מאוד צפוף. זה לא בהכרח אומר שערך הנדל''ן תמיד יעלה, אבל אפשר להניח שתמיד הביקוש יעלה על ההיצע.
לצפיה ב-'במנהטן צפוף, בסינגפור צפוף, בטוקיו צפוף'
במנהטן צפוף, בסינגפור צפוף, בטוקיו צפוף
18/11/2018 | 20:32
4
19
בישראל אין מקום 1 שצפוף בו.  אני גר במקום בין הצפופים בארץ (מרכז ת"א) וזה ממש אבל ממש לא מקום צפוף.
עזוב סטטיסטיקה, זה לא אומר דבר, יש מציאות.
בבריכה בעומק ממוצע של 50 ס"מ אפשר לטבוע?
 
לצפיה ב-'אתה רגיל לזה'
אתה רגיל לזה
18/11/2018 | 22:25
3
22
אני גרתי בקצה קווינס ואז עברתי לרוצ'סטר.
זה עזר לי להבין כמה צפוף ניו יורק. כמות האנשים, התורים, הפקקים, אין חניה, המחירים. כל אלה הם תוצאה ממקומות צפופים.
אז כן, תל אביב זה מקום מאוד צפוף. אתה כנראה כבר רגיל לזה.
לצפיה ב-'הכל יחסי'
הכל יחסי
18/11/2018 | 23:43
2
13
יחסית לרוצ'סטר אני בטוח שצפוף פה, יחסית למנהטן או טוקיו מאד לא צפוף פה.
מנהטן לדוגמא צפופה פי 3.5 מת"א.
מנילה פי 5
 
אגב רוב האנשים רואים בצפיפות משהו חיובי ולא שלילי, לא לחינם המחירים במקומות צפופים גבוהים הרבה יותר.
 
לצפיה ב-'כבר סטינו מנושא השרשור'
כבר סטינו מנושא השרשור
19/11/2018 | 00:03
1
18
אם כי לרוב צפיפות מעידה על מקומות מבוקשים, וזה גורם לעליית מחירים.
 
אבל כל השרשור היה אם שווה להשקיע בישראל כי המחירים תמיד עולים. אבל למרות התנאים בישראל, אני חושב שמתישהו הבלון יתפוצץ ומחירים ירדו. כמובן זה יקרה גם בארה"ב, ולכן צריך להערך בהתאם ולא תמיד לחשוב שתמיד נדל"ן עולה.
לצפיה ב-'מסכים'
מסכים
19/11/2018 | 01:16
9
לצפיה ב-'אתה סתם מתווכח'
אתה סתם מתווכח
18/11/2018 | 21:05
1
28
בישראל אין בעיית שטח. יש בעיה של זכויות בנייה.
זו תוצאה של תכנון מרכזי כושל (כמו כמעט כל תכנון מרכזי), ומערכת תמריצים בעייתית לרשויות המקומיות.
אלה דברים שיכולים להשתנות יחסית מהר.
אם מישהו הצליח לשכנע את עצמו, שבעתיד הנראה לעין השכירות בישראל תהיה כפולה מהשכירות בניו ג'רזי, שיהיה לו בהצלחה.
לצפיה ב-'זה לא סותר'
זה לא סותר
18/11/2018 | 22:28
23
יש בעיית שטח כי יש בעיה של זכויות בנייה. אם פותרים את בעיית זכויות הבנייה, זה יוסיף עוד שטח.
אבל גם אם יוסיפו עוד שטחים, בסופו של דבר ישראל היא מדינה קטנה ומתישהו ייגמר השטח. זה יכול לקחת המון זמן, אבל זה יקרה.
 
אבל גם אם העניין של שטח קטן יותר, זה לא בהכרח יבטיח שבישראל המחירים תמיד יעלו. יכול להיות כמו שאמרת שישנו את הבירוקרטיה/מערכת/תכנון/זכויות בנייה וזה יאפשר בנייה של מאות אלפי יחידות דיור. זה יכניס הרבה דירות והמחיר ירד. לכן להשקיע בישראל רק כי "בישראל המחירים תמיד עולים" זה לא בהכרח השקעה טובה.
לצפיה ב-'מיסוי'
מיסוי
17/11/2018 | 10:21
2
56
חברים נכבדים
אני אזרח ותושב ישראלי ,יש לי 3 בתים מושכרים בלאס וגאס תחת LLC.
רוצה למכור אותם.
השאלה אם יש שוני בגובה המס.בין שתי אופציות :
הראשונה - מכירת ה LLC עם הבתים.
השניה - מכירת כל בית לחוד.
תודה
לצפיה ב-'בהנחה ש LLC ממוסה כגוף שקוף'
בהנחה ש LLC ממוסה כגוף שקוף
17/11/2018 | 20:32
1
46
אין שינוי בגובה חבות המס.
לצפיה ב-'תודה על התשובה'
תודה על התשובה
18/11/2018 | 09:28
25
תודה רבה
 
לצפיה ב-'אני "בשר טרי" בנושא, יש לי מספר שאלות על רכישה בארה"ב '
אני "בשר טרי" בנושא, יש לי מספר שאלות על רכישה בארה"ב
13/11/2018 | 08:02
8
113
היי
מעוניין לרכוש דירה בפלורידה ויש לי מספר שאלות:
1) מאחר ואני תושב זר בארה"ב אילו פעולות/דברים שעלי לעשות לפני הרכישה? 
    הבנתי שלכל מדינה והחוקים שלה, שמעתי על דברים כמו פוסטיל (או משהו       כזה) האם קיימים עוד נושאים/טפסים שעלי לטפל מול עו"ד/ נוטריון/ רו"ח וכדומה או כל דבר אחר? במידה וכן מה העלויות פחות או יותר.
 
2) מה אחוז המיסוי בארה"ב (פלורידה) על מכירה של בית עבור תושב זר?
 
3) האם כדאי לקנות בפלורידה אזור אורלנדו דירות להשקעה?
 
4) מה אחוז תשואה של מכירת בית אחרי שיפוץ בפלורידה ?
 
5) במידה ואלך לחברה שעוסקת בליווי רכישת בית מהו שכר טרחה מקובל?
 
6) איפה אני יכול למצוא נתונים עבור אחוזי פשיעה, אחוזי אבטלה, מחירי הנדלן באזור דירוג בתי ספר וכדומה באזור שאני רוצה לקנות בו ?
 
תודה מראש !!!!
 
    
לצפיה ב-'שאלות לפני רכישת נדל"ן בארה"ב'
שאלות לפני רכישת נדל"ן בארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
13/11/2018 | 15:55
1
110
שלום ספיידרמן היקר
 
הידעת? אין תזמון טוב יותר לכינוי שלך. סטן לי ממציא ספיידרמן הלך לעולמו ממש לאחרונה!
אני אענה לשאלות שלך למטה. ממליץ לך לבדוק עוד לפני שאתה משקיע (שלא יקרה לכסף שלך מה שקרה לסטן לי...)
תשובות:
 

1) מאחר ואני תושב זר בארה"ב אילו פעולות/דברים שעלי לעשות לפני הרכישה?
אין שום פעולה שאתה מחוייב בחוק לעשות לפני רכישה רק מעצם היותך זר.
לצורך העניין, זה פיזיבילי להעביר מחר כסף ולקנות נכס על שמך. זה דבר ראשון.
דבר שני, ישנם פעולות שכדאי לך לבחון לפני השקעה. למשל, לבחון צורת התאגדות נכונה לך לפני רכישת נכס. לדוגמא: האם לרכוש על שמך הפרטי או באמצעות LLC או אחר. זה נושא לבירור משפטי. אם אתה צריך הפנייה מוזמן לפנות בפרטי ואו תוכל למצוא כאן בפורום בעלי מקצוע כגון עו"ד\רו"ח שמבצעים שירות זה. אני ממליץ לעבוד עם עו"ד.
בנוסף ממליץ לך ללמוד שיעשה לך סדר בנושא של פתיחת חן בנק בארה"ב ומיסוי אישי וLLC  - שהן נושא נפרד אך רבים מהמשיקעים משייכים זאת בטעות לקטגוריה של פתיחת LLC.
 
2) מה אחוז המיסוי בארה"ב (פלורידה) על מכירה של בית עבור תושב זר?
יש מיסוי פדרלי ומיסוי מדינתי. יש אמנת מס בין ארה"ב לישראל. יש השלמה בישראל למיסוי 25% על רווחי הון ממכירת נדל"ן בחו"ל. זה בתקציר ובכללי. יש קשר למדרגות המס שלך במידה ויש לך הכנסות נוספות ותלוי מסלול. זה נושא לבירור מול רו"ח ברמה האישית. שוב, מוזמן לקבל הפנייה או לבדוק בפורום. 

3) האם כדאי לקנות בפלורידה אזור אורלנדו דירות להשקעה?
 למי שיודע מה הוא עושה כדאי. יתכן ולך לא כדאי עדין להשקיע בכלל. בנוסף, ממליץ לך לקרוא את המחקר של הרווארד על CYCLE MARKETS כדי לשפר את הבנתך על השיקולים לגבי בחירת אזור השקעה. הנה הקישור:
שוק נדל"ן ציקלי cycle markets - HARVARD
למה השוק הוא המלך ולא הסביבה בנדל"ן בארה"ב (בניגוד לישראל!)
https://www.extension.harvard.edu/inside-extension...

4) מה אחוז תשואה של מכירת בית אחרי שיפוץ בפלורידה ?
 אחוז התשואה הוא תוצאה התלויה במספר רב של גורמים. למשל: מחיר הרכישה, שווי בתים משופצים דומים בסביבה, סקוף השיפוץ המבוצע, איכותו ויכולת ביצוע יעילה.  יש עוד דברים. אם אני צריך לדייק בעיקרון התשובה תלויה באנשים. כלומר בצוות שלך ובייחוד בך. אם אתה פועל היטב בצורה מקצועית אתה יכול לבצע 15-20% תוך חצי שנה, זו הנחת עבודה ריאלית. מצד שני, אתה יכול בקלות להפסיד אם אתה פועל בצורה לא מדויקת וללא בדיקה נאותה בהסתמך על אנשים. בדגש על המילה להסתמך. עליך לדעת לבדוק. זו מיומנות בפני עצמה. 

5) במידה ואלך לחברה שעוסקת בליווי רכישת בית מהו שכר טרחה מקובל?
יש הרבה מודלים שונים תלוי אם אתה קונה להשכרה או רוצה לקנות לשפץ ולמכור. אמנם יש שם גנרי "ליווי" אך בפועל כל חברה עושה משהו אחר. לכן, יהיה עליך שוב לבצע בדיקת נאותות יסודית. 
זה מתחבר למה שכתבתי לך למעלה. לדעתי, אין מנוס למשקיע מלהבין דברים בסיסיים כגון את מאפייני האזור ואיכותו, את מחירי השוק ומחירי בתים משופצים באזור. אתה גם יכול להיעזר בגורם חיצוני בלתי תלוי בעסקה שיבדוק לך את זה לפני רכישה. אני בטוח שיש מי שיקראו את זה, ויחזרו לפורום בהמשך לכתוב איך גם הם ביצעו השקעות לא שפויות. יש לכם פה בפורום מספיק כלים להיעזר אחד בשני ולהימנע מזה. העיקרון: לא לסמוך על שום חברה אוטומטית. הכל זה טענות עד שוידאת. 

6) איפה אני יכול למצוא נתונים עבור אחוזי פשיעה, אחוזי אבטלה, מחירי הנדלן באזור דירוג בתי ספר וכדומה באזור שאני רוצה לקנות בו ?
הכל בקלות באינטרנט. 
 
מקוה שזה עוזר לך
 
לצפיה ב-'תודה על התשובה המפורטת '
תודה על התשובה המפורטת
13/11/2018 | 16:29
46
לצפיה ב-'אבל אם אלה השאלות אז...'
אבל אם אלה השאלות אז...
14/11/2018 | 14:20
2
302
על בסיס מה אתה מעוניין לרכוש שם דירה? נשמע שעוד לא למדת על זה יותר מדי.
 
1. אתה צריך להתייעץ עם עורך דין. לקנות זה קל. הבעיות מתחילות כשהבנק רוצה שתבוא פיזית כדי שלא יקפיא את החשבון, או שהוא נדרש לעשות לך ניכוי במקור, וכו'.
2. אתה צריך להתייעץ עם רו"ח. גם אמריקאי וגם ישראלי.
3. אתה צריך ללמוד טוב טוב את השוק ואת תתי השווקים שנמצאים בו כדי לענות על זה.
4. אין לזה כללים.זה תלוי בהמון דברים (בעיקר ברמת הסיכון). אפשר בקלות להפסיד כסף מעסקאות כאלה.
5. גם לזה אין כללים. אני ממליץ לך לא להשקיע בדברים לפני שאתה מבין אותם, ולא להסתמך על מלווים למיניהם. בטח ובטח לא לסמוך על העורכי דין והרואי חשבון שלהם. תקרא את השרשור של "הכוכבת4" ותבין. בכלל תקרא יותר בפורום.
6. גוגל. יש המון מקורות, וכדאי מאד להצליב ביניהם.
לצפיה ב-'תודה צבי, מספר שאלות'
תודה צבי, מספר שאלות
15/11/2018 | 08:49
1
48
1) שציינת שהבנק מבקש שאבוא פיזית לאיזה בנק אתה מתכוון הבנק בחו"ל?
2) אתה יכול להמליץ על עו"ד / רו"ח מומלצים ?
3) איך אני מוצא את השרשור של שדיברת עליו?
 
 
תודה
לצפיה ב-'זה ממש בשרשור שמתחתיך'
זה ממש בשרשור שמתחתיך
15/11/2018 | 13:56
41
1. הבנק בארה"ב. יש דרישה רגולטורית לזיהוי בעל החשבון באופן פיזי (מסיבות של הלבנת הון, וכאלה). יש מלווים/משווקים שדואגים לפתוח ללקוחות שלהם חשבון בנק בלי נוכחות. הבעיה היא שאחרי זמן די קצר, הדרישה הזו צפה, ובעל החשבון צריך לטוס לבנק, אחרת הבנק לא נותן לו למשוך כסף מהחשבון.
2. אתה צריך עו"ד אמריקאי שהוא מקומי בפלורידה, ואני לא עובד בפלורידה. לגבי רואי חשבון- אני עובד עם רו"ח שעובד בניו ג'רזי. אני לא בטוח שהוא יכול לדווח בפלורידה, והוא גם לא זול (אנחנו פשוט משפחה של 50 תיקים של אמריקאים). לגבי רו"ח ישראלי- אני עובד עם המשרד של אדוארד קופמן. זה יותר עניין של איפה אתה גר. קח בחשבון שהרואי חשבון זו עלות שכנראה תצטרך לשלם כל שנה. זה לא מעט כסף.
3. הכותרת של השרשור היא:
"חדשה כאן. אצטרך את עזרת המבינים ברוצ'סטר..."
לצפיה ב-'אחוז תשואה של מכירת בית אחרי שיפוץ'
אחוז תשואה של מכירת בית אחרי שיפוץ
17/11/2018 | 02:54
2
76
ספיידרמן,
 
תן לי לנסח מחדש את השאלה שלך.. ״כמה אני ארויח אם אקנה בית, אשפץ אותו וימכור אותו ?״
 
הממ.. אם אין לך איזה יתרונות שאין למישהו מקומי, כנראה תצא בהפסד.
 
אם המוכר הנוכחי היה חושב שהיה יכול להרוויח יותר ע״י ביצוע של שיפוץ, הוא כבר היה עושה זאת לפני פירסום דבר המכירה.
 
בנוסף, אתה לא שאלת, אבל כאשר מתווך מוכר בית, העלות היא על המוכר, ובפלורידה מקובל שכר טירחה של 5% ( ניתן להתמקח ל 3% ). 
לצפיה ב-'במידה ויש שם מישהו מקומי '
במידה ויש שם מישהו מקומי
18/11/2018 | 07:47
1
22
חבר של המשפחה שחי שם לא מעט שנים
האם זה יתרון? 
משתמנע מממה שכתבת שבמידה והיעזר בו הוא צריך לדעת מה הוא מחפש?
זאת אומרת על מנת לעשות פליפ לא קונים כל בית ? 
אם כך מה הוא כן צריך לחפש על מנת לשפר את אחוזי ההצלחה במכירה.
אגב, עלות מתווך לקחתי בחשבון
 
לצפיה ב-'פליפ'
פליפ
18/11/2018 | 17:33
110
כן, בהחלט צריך לקנות בית ע״מ לעשות פליפ.
אבל - צריך לדעת לקנות את הבית הנכון במחיר הנכון.
 
אתה צריך להיות מסוגל לראות את הנכס, להעריך כמה יעלה לך השיפוץ, בכמה הבית יימכר, ומשם לגזור את הסיכון. וזה לא יהיה הבית הראשון, השני או השלישי..
אני בטוח שיש ״מציאות״, אבל קשה למצוא אותם.
 
אם החבר הוא קבלן ומתווך שעוסק בתחום, ייתכן והוא יוכל לעזור. אבל, מה יקרה אם ההמלצה של החבר תוביל להפסד כספי משמעותי ? אתה רוצה לקחת את הסיכון עם מישהו שהוא בספק האדם הנכון ?
 
לצפיה ב-'נכסים בקייפ קורל'
נכסים בקייפ קורל
15/11/2018 | 13:37
41
שלום לכולם!
מבקשת המלצות לגבי רכישת נכסים בקייפ קורל פלורידה! ממי שרכש בשנתיים או בעל נסיון
תודה רבה לעוזרים!
לצפיה ב-'חדשה כאן.אצטרך את עזרת המבינים ברוצ׳סטר...בכל '
חדשה כאן.אצטרך את עזרת המבינים ברוצ׳סטר...בכל
11/11/2018 | 08:50
46
399
זה מצחיק...רבים מכם לא יבינו איך לא בדקתי,איך נתתי אמון,איך לא נסעתי.....
לפני 3 ומשהו שנים אחרי מות אבי שהשאיר לי כמה שקלים ,חיפשתי מה לעשות עם הכסף......(עם ה׳שכל׳ של היום ובלי קשר ל׳נפילות׳ הייתי עושה טיול ארוך עם משפחתי)
אעשה את הסיפור קצר,נפלתי��
ולמה...
המשך>>
זה מצחיק...רבים מכם לא יבינו איך לא בדקתי,איך נתתי אמון,איך לא נסעתי.....
לפני 3 ומשהו שנים אחרי מות אבי שהשאיר לי כמה שקלים ,חיפשתי מה לעשות עם הכסף......(עם ה׳שכל׳ של היום ובלי קשר ל׳נפילות׳ הייתי עושה טיול ארוך עם משפחתי)
אעשה את הסיפור קצר,נפלתי��
ולמה הפרצוף מצחיק?כי נפלתי 4 פעמים...
פעם ראשונה שלא עשיתי בדיקה מה כדאי מה לא כדאי,פעם שניה שנתתי אמון באדם שנראה לי אז סופר אמין בלי לבדוק עליו,
פעם שלישית שהחלפתי את אותו אדם באדם שהסתבר כשיותר שקרן,בחיי שאי אפשר היה לראות,והפעם הרביעית!שהחלפתי אותו באדם שכנראה עובד עם כל הנל!!!!!!!!!!!������‍♀️��בהתחלה העביר קצת כסף וכבר חודשיים שלא מתקשר איתנו.ובנוסף קיבלתי המלצה עליו מעו״ד שעובד איתו כאן בארץ!!!!
מה שאומר (כנראה) שהוא גובה את הכסף ולוקח לעצמו(מה שאנחנו יודעים שקרה בוודאות עם השני)
חוץ מלצחוק,לא נותר לי הרבה..
הנכס ברוצסטר בחלק לא משהו,דו משפחתי,אחד מהדיירים sec8 ,מעולם לא ביקרתי שם(כמובן(;
יש לציין שבעלי היה נגד ההשקעה הזאת מלחתחילה ,ואני ׳דחפתי׳....
כרגע,מעונינת למכור.
למרות התשואה הטובה(כיביכול)
למרות שהבנתי שהרח הוא די טוב ביחס לאזור,תשו כוחותיי...
איך מתחילים?האם אפשר לעשות זאת מהארץ?האם יהיה טוב יותר לטוס לשם?...
(הנכס על שמי,כבר לא יודעת אם לצערי או לא(;שילמתי על דו משפחתי 50,000 דולר,
מקבלת(או אמורה לקבל(; 1200דולר כל חודש.
נראה לי מערב פרוע מה שקורה שם מבחינת נדלן,מישהו דופק בדלת לדיירים,אומר אני מטעם בעל הבית ונותנים לו את הכסף?...כי הרי הוחלפו כבר 3 פעמים אנשים ׳מטעמינו׳ ועם ה2 האחרונים אין לנו אפילו חוזה כתוב..אשמח להארות,עזרה בלהבין איך אני יכולה למכור הכי טוב מהארץ.והאם עוד יש מה להציל ואולי כן כדאי להחזיק את הנכס למרות הייאוש של השנתיים האחרונות.אשמח לתשובה מאנשים פרטיים שהתנסו,ולא מ׳חברות ניהול׳,לא מעונינת יותר לתת את כספי לאף אחד.רוצה לנהל בעצמי אם אחליט שלא למכור,מרחוק.האם אפשרי?��תודה מראש!ה׳כוכבת׳��
לצפיה ב-'צוראל נדלן-מישהו שמע?'
צוראל נדלן-מישהו שמע?
12/11/2018 | 12:18
7
83
האם נכונה השמועה שהם בבעיה רצינית?
התענינתי בעבר לקנות דרכם ולאחרונה בודק שוב.
לצפיה ב-'מה זה משנה אם הם בבעיה או לא?'
מה זה משנה אם הם בבעיה או לא?
12/11/2018 | 12:32
2
68
אם קנית נכס הוא שלך ואינך קשור אליהם יותר, לא ככה?
לצפיה ב-'לא מטעמי חטטנות חלילה..'
לא מטעמי חטטנות חלילה..
12/11/2018 | 12:39
1
63
השוק מלא חברות ויש אולי ללמוד ולהביןץ
זו חברה שנראית אמינה מאוד ומוסדרת ולכן תוהה
דברים כאלו יכולים  ללמד.
לצפיה ב-'איך בדיוק אתה שופט אמינות של חברה?'
איך בדיוק אתה שופט אמינות של חברה?
12/11/2018 | 18:03
38
אם יש להם אתר יפה או לא?
לפי המראה של המנהלים או הבעלים שלו?
 
לצפיה ב-'חחח... מישהו שמע. כמעט המלצתי לך לעשות חיפוש בפורום'
חחח... מישהו שמע. כמעט המלצתי לך לעשות חיפוש בפורום
12/11/2018 | 13:02
3
64
היה כאן שרשור ארוך עליהם, שפירטתי בו מאד, אבל לצערי תפוז הורידו אותו. אני מניח שהוא איים בדיבה, ולא היה לי כח לריב.
אני רואה שעדיין יש שרשור מאוחר יותר ששרד ו... אתה פתחת אותו.
זה היה אסון שמחכה לקרות, והלוואי ויתפרסם.
 
לצפיה ב-'לא שמעתי עליהם מעולם'
לא שמעתי עליהם מעולם
12/11/2018 | 14:06
1
41
המלצה בכללי - כשמחפשי לקנות נכס להסתכל לע מבחר חברות ולשאול משקיעים אחרים.יש חברות שמופיעות באופן תדיר ואם זאת חברה ששומעים עליה רק פעם ראשונה צריך לחקור אותה כפליים
לצפיה ב-'אני ממליץ לא להסתכל על חברות ישראליות בכלל'
אני ממליץ לא להסתכל על חברות ישראליות בכלל
12/11/2018 | 14:36
54
עוד לא מצאתי אחת שלא צריך לחקור.
לא חקירה לטובת קניית נכס, אלא לטובת הגשת כתב אישום.
 
המלצות של משקיעים בד"כ לא שוות הרבה.
לרובם אין מושג מה קורה בשטח.
 
על פסיפיק והגשמה כולם שמעו. זה לא הופך אותן לאמינות
לצפיה ב-'זה קשור גם ל"בקשה דחופה להמלצה על עו"ד מומחה"?'
זה קשור גם ל"בקשה דחופה להמלצה על עו"ד מומחה"?
12/11/2018 | 14:31
60
"אנו קבוצת משקיעים שנפלה לעוקץ במוליטי פמילי בדטרויט, ואנו מחפשים עו"ד תותח שנבין בעסקאות בנדל"ן   נשמח לעזרה!"
 
אני מניח שאתה רוצה להגיע לשאר המשקיעים.
אולי שווה לשלוח מייל לרשימות התפוצה של הישובים השונים בגוש עציון (להבנתי, זה היה מוקד הפעילות שלו)? לא חייב לציין את שמו של יוסי צוראל. המבין יבין ויפנה...
לצפיה ב-'השעקה בנדלן בדיטרוייט מישיגן.'
השעקה בנדלן בדיטרוייט מישיגן.
07/11/2018 | 12:01
1
103
שלום, למי שמעוניין לשמוע פרטים על השקעה בדיטרוייט בהשקעה של בין 40 ל 50 אלף דולר, עם שכירות של בין 700 ל 800 דולר בחודש מוזמן ליצור איתי קשר ב0528454100/ shalevliraz@gmail.com . כמובן שיש לקחת בחשבון הוצאות של ביטוח/דמי ניהול הנכס/ תיקונים במידה ויש, וחודש בו הנכס לא מושכר. לאחר כל ההוצאות הנ"ל ניתן להגיע לתשואה שוטפת של בין 10% ל 13% תשואה.
לירז
 
 
 
 
לצפיה ב-'SOUNDS LEGIT'
SOUNDS LEGIT
07/11/2018 | 21:03
58
לצפיה ב-'עדכון טכני: זמינות מוגבלת טיסת עבודה'
עדכון טכני: זמינות מוגבלת טיסת עבודה
( לעמוד שלי בתפוז )
11/10/2018 | 17:37
169
היי חברים
אני נמצא בנסיעת עבודה בארה"ב כמעט עד סוף אוקטובר ולכן תהיה לי בזמן הזה זמינות מוגבלת למענה, אז מתנצל מראש ואשתדל להוסיף תשובות בהקדם לשאלות המצטברות במהלך הזמן הזה.

כל טוב ובהצלחה לכולם!
ניר
לצפיה ב-'קרנות שיתופיות - עד כמה זה מפחיד?'
קרנות שיתופיות - עד כמה זה מפחיד?
31/10/2018 | 19:10
60
342
שלום!
 
אני עוקב אחרי הפורום כבר תקופה, ורוצה להודות לכם על הפתיחות והנדיבות במידע. 
 
למרות כמה אזכורים מפעם לפעם, רציתי לשאול מפורשות לגבי דעתכם על השקעה בקרנות משותפות - כאלה שקונות הרבה נכסים ומחלקות את הרווחים (השוטפים ומהמכירה) למשקיעים.
 
מצד...
המשך>>
שלום!
 
אני עוקב אחרי הפורום כבר תקופה, ורוצה להודות לכם על הפתיחות והנדיבות במידע. 
 
למרות כמה אזכורים מפעם לפעם, רציתי לשאול מפורשות לגבי דעתכם על השקעה בקרנות משותפות - כאלה שקונות הרבה נכסים ומחלקות את הרווחים (השוטפים ומהמכירה) למשקיעים.
 
מצד אחד, השקעה כזו מאפשרת למשקיע קטן גישה למינוף, ולפרויקטים גדולים (בלי להיות מוגבלים לנכסים הבעייתיים שאפשר לקנות ב100-150 אלף דולר). היא גם מאפשרת שותפות אינטרסים גדולה יותר בין המשקיע ליזם, בשונה ממודל של ליווי\קנייה שבו המתווך מרוויח מעצם המכירה. והיא גם יותר מפוזרת (בהנחה וקונים הרבה נכסים), ופחות חשופה לתקלות ולתנודתיות שבנכס בודד. זו גם השקעה עם מעט fuss - אין צורך לעקוב באופן שוטף אחר ניהול הנכס. ולבסוף, היא מאפשרת לך גישה למומחיות של משקיעים מנוסים, בלי שתצטרך ללמוד לעומק המעמקים את השוק שבו אתה פועל.  
 
מצד שני, זו השקעה מפחידה: בהעדר רגולציה על התחום, זה ממש כמו מערב פרוע. זה גם תחום שנראה פתוח לנוכלויות, קטנות כגדולות. אין לך שום בטוחות רציניות: כשאתה קונה נכס הוא רשום על שמך, אבל בהשקעות מסוג זה אתה ממש יכול להשאר בלי כלום: עם שטר שמוכיח שהלווית כסף לLLC, או "יחידות השקעה" בחברה כזו. המשקיעים הקטנים בסיטואציות כאלה עלולים להיות נושים סוג ב'. 

מה עמדתכם? עד כמה השקעה כזו מסוכנת? איך אפשר לכמת את מידת הסכנה שבה? נתקלתם בסיפורי אסונות עם המודל הזה (נדמה לי שקראתי על כמה סיפורי אסונות של קרן הגשמה)? איזה סוג של DD אפשר לעשות כדי למזער את הסיכון? ועד כמה הייתם מציעים למשקיע לא-מנוסה לברוח מהצעה כזו?
 
ולגופו של עניין: חברה בשם GNR (שכבר הוזכרה פעם בפורום) מגייסת קרן השקעות כזו, שאני שוקל להצטרף אליה (אבל מפחד, מהסיבות שהובאו לעיל). 
הפרטים הם אלה: מגייסים 10 מיליון דולר; ממנפים ל18; קונים כ150 דירות (גרועות, מכונס) בפילדלפיה; משפצים; משכירים דרך סקשן 8; ואחרי חמש שנים מוכרים (מתוך תקווה לעליית ערך). 
 
זו הקרן החמישית שהחברה יוזמת במודל דומה. אני מצרף דו"ח על המצב הנוכחי של הקרן הרביעית. משום שאיני רו"ח, אני לא לגמרי יודע לקרוא את הדו"ח הזה לפרטיו, ולוודא את אמינותו (בעיה שאני מניח שאני לא לבד בה). 
 
החברה קיימת מאז 2006. נטען שהיא מנהלת 700 נכסים בפילדלפיה, ומהווה שחקן משמעותי בזירת הסקשן-8 שם (אין לי דרך לוודא שאמנם זה כך, אבל יש ברשת ביקורות נרגנות על החברה משוכרי סקשן-8 בפילדלפיה). אף אחת מהקרנות לא מומשה עדיין, אבל דיברתי עם שלושה אנשים שהשקיעו בקרנות הקודמות והם נשמעו שבעי רצון. לפי תקנון ההתאגדות, החברה לא גורפת רווחים לפני שהמשקיעים מקבלים תשואה של 10% (IRR). 
אין בחברה אנשי מכירות והיא לא ממש עושה שיווק באינטרנט (מה שעומד, במידת מה, לזכותה?). 
 
מה דעתכם? למישהו יש ניסיון עם החברה הזו? איזה סוג של בירורים הייתם עושים בעניין? עד כמה המודל נראה לכם סוליד? איך אוכל למזער את הסיכון?
 
מעט רקע: יש לי דירה שאני גר בה, אבל ה150 אלף דולר (סף הכניסה להשקעה) הם כל הכסף הנזיל שלי להשקעה. אני לא צריך את הכסף באופן שוטף. אני מוכן להיות חשוף לסיכונים בהשקעה, אבל מאוד מפחד ליפול קורבן לנוכלות שתעלים את כל כספי.
 
בתודה מראש על הסבלנות ועל הנכונות לעזור.
לצפיה ב-'נדלן בקליבלנד'
נדלן בקליבלנד
30/10/2018 | 02:37
10
147
שלום,
 
יש לי מספר נכסים במקומות סולידים בארהב, אני שוקל להשקיע בקליבלנד.
 
לרוב אני רוכש בתים די חדשים בשביל למנוע בעיות תחזוקה שונות.
אני שוקל לרכוש בקליבלנד נכס אבל הנכס מאוד ישן נבנה בשנת 1930...
הנכס עבר בדיקה והוא במצב די טוב.
 
מה דעתכם על נכס כל כך ישן, האם יש לזה משמעות אם התחזוקה שלו היא סבירה +.
 
בנוסף מישהו יכול להמליץ על חברת ניהול טובה בקליבלנד?
לצפיה ב-'חלק מהבתים שלנו'
חלק מהבתים שלנו
31/10/2018 | 00:09
122
רשומים שנבנו ב-1900, כי לא תמיד היה רישום לפני כן. אבל עברתי פעם על הטייטל של אחד הבתים, והבית הוא בערך משנת 1880.
 
כלומר יש לנו בתים בני 120-140 שנה. הם בשכונה טובה, והמצב שלהם מעולה. הבתים ה"חדשים" יותר הם משנת 1920 בערך.
 
אז אם שומרים על הבית, זה בהחלט יכול להחזיק מעמד המון שנים. חשוב לציין שהשכונות בהם הבתים שלנו הם השכונות הטובות יותר, לכן לאורך השנים תמיד היו דיירים יותר אמידים שהשקיעו בבית.
 
 
אחד הדברים שכן שוה לבדוק זה מצב החלונות. הרבה מהם צבועים עם צבע שיש עופרת. יותר קל להחליף את החלון מאשר לצבוע מחדש ולעבור את הבדיקת עופרת.
הרבה מהבתים שלנו הם עם גימורי עץ, חלונות צבעוניות ועוד שלל דברים שלא מוצאים בימינו. זה חלק מהיופי של בתים ישנים.
לצפיה ב-'גיל הנכס ושנת בנייה'
גיל הנכס ושנת בנייה
( לעמוד שלי בתפוז )
31/10/2018 | 15:11
75
שלום דניאל,
 
אם אני מבין נכון, שאלתך היא לגבי שיקולים ברכישת נכס עם גיל גבוה, כלומר שנת בנייה. ציינת שיקול של תחזוקה זה לא בהכרח השיקול היחיד.
 
בכל אופן לשאלתך. הדבר העיקרי לקחת בחשבון מבחינת תחזוקה ובהקשר לשנת הבנייה (ליתר דיוק CAPEX) הוא מצב היסודות של הבית.
בקליבלנד, נפוץ מאוד לבנות בתים עם מרתף. המרתף הוא לב המבנה.
ככלל, ככל שהבית ישן יותר מצב היסודות צפוי להיות רע יותר.
מניסיון של עשרות עסקאות בקליבלנד, אני יכול להגיד לך שבתים משנת 1960 ומעלה לרוב עם מצב יסודות מבנה בסדר. אבל כמובן, כמו שהזכרת, חשוב לבצע בדיקה של כל נכס ונכס ופקח מורשה היא שיטה מצוינת לעשות זאת.
 
ישנם מספר בעיות אפשריות הקשורות בתזוזה או אטימות למשל ופקח טוב גם ישסביר לך בשיחת טלפון את סיבת השורש לבעיות או חששות במבנה.
 
דבר נוסף שחשוב להכיר הוא גיל אפקטיבי של הבית EFFECTIVE AGE. כלומר, ישנם מצבים בהם יסודות של הבית עברו החלפה מלאה, ממש חפירה מסביב למרתף והחלפה של הבלוקים. מן הסתם, במצב כזה זה יכול להיות יתרון ולאו דוקא חיסרון כי בהנחה ובוצעה עבודה מקצועית יש לך בית ישן עם גיל אפקטיבי צעיר יותר בהקשר של היסודות.
 
לסיכום, אין צורך לפסול באופן גורף בתים בגלל שנת הבנייה. אולם, יש צורך לבצע בדיקה מקיפה ויסודית יותר לבתים ישנים כדי למנוע או לשכך סיכונים הקשורים בכך. לחילופין, ללכת על בתים חדשים יותר מורידה את הסיכון ואת הצורך שלך במיומנות בדיקה יסודית יותר. כך שיש פה גם עניין סובייקטיבי להחלטה מבחינת העמדה שלך והמיומנויות בדיקה.
 
 
 
 
לצפיה ב-'זה תלוי מי בדק את הנכס, ומה בדיוק כתוב בדו"ח הבדיקה'
זה תלוי מי בדק את הנכס, ומה בדיוק כתוב בדו"ח הבדיקה
31/10/2018 | 21:16
57
כרגע קיבלתי דו"ח בדיקה מבודק מוסמך של נכס שאני חושב עליו ברצינות.
דרשתי בדיקה רצינית ומקיפה, והדו"ח הוא מסמך של 35 עמודים, לא כולל הנספח של התמונות והשירטוטים של הנכס.
הוא יורד לרזולוצייה של איתור המספר הסידורי של הבויילר של מערכת החימום ובדיקה עם היצרן מתי הוא יוצר, ובדיקה פיזית של המבער של מערכת החימום (שכובתה לצורך הבדיקה).
האם הוא יראה לי את כל הבעיות העתידיות שיכולות להיות בנכס בכיסוי של 100%? ברור שלא.   אבל הוא נותן לי עוד זוג עיניים מקצועיות ומנוסות שבילו כמעט יום עבודה שלם בנכס בצורה אקטיבית - כולל זחילה לתוך ה CRAWL SPACES, בדיקה של הגג מלמטה (מתוך עליית הגג) ומלמעלה, בדיקות חומרים מסוכנים (עופרת, אסבסט, ראדון - כולם מאוד נפוצים כאן באזור בבתים ישנים).
  
ה"חוויה" שלי בבתים ישנים שונה מזו של ניר, ויותר דומה לזו של נאף.
כנראה מכיוון שבדומה לנאף, אני לא מתעסק בשיגרה עם סוג הבתים שנבנו בזיל הזול בסגנון "שיכון פועלים" באמצע המאה שעברה, והיום מתפוררים בגלל איכות  הבנייה הנמוכה והחומרים הזולים שבהם השתמשו.   
יש כאן באזור נכסים ישנים שנבנו לפני מלחמת העולם הראשונה - חלקם נבנו באמצע או סוף המאה ה 19 - שיש להם "עצמות טובות". הם יכולים להחזיק מעמד המון זמן.
ניר מדבר על "קירות מרתף מבלוקים" - כאן באזור בנו בבתים הישנים קירות מרתף בעובי מטר וחצי או שני מטר שיצקו מתערובת של אבנים, טיט והשד יודע מה עוד. זה כמו במבצר צלבני...  מה שעושים הרבה באזור שלנו בשנים האחרונות זה להפוך את המרתפים האלו (שפעם שימשו לאיכסון פחם למערכת ההסקה) ליחידות מגורים - מה שמצריך פריצת חלונות ודלתות בקירות האלו.  לוקח ימים של עבודה "לחצוב" חלון בתוך קיר כזה...  הקיר אולי בן 150 שנה - אבל צריך דינמיט כדי לעשות בו חור.
לפני מלחמת העולם הראשונה האזור שבו אני גר היה אזור משגשג ולאנשים היה כסף. כשבנו בתים - השתמשו בחומרים טובים.
שלד עשוי קורות HARDWOOD אמיתי - מייפל ועץ אלון - ולא עץ אורן רך ומחורבן.
קורות 8X8 ו 8X12 במקומות ש 100 שנה אחר כך שמו קורות מעץ אורן של 4X4... 
דלתות מעץ מלא, חלונות עם ויטראז'ים בעבודת יד, ריצפות עץ מעץ אלון אמיתי ועבה, גגות "רעפים" מאבן ציפחה ומרזבים מנחושת...   
חומרים שהיום בלתי אפשרי להשתמש בהם כי הם יעלו הון, אם בכלל ניתן יהיה להשיג אותם.
 
כמובן שגם לבתים האלה יש בעיות משל עצמם (למשל - הביטוח שלהם יקר יותר), אבל מרזב מנחושת מחזיק מעמד 100 שנה כמו כלום, בזמן שמרזב מודרני מאלומיניום, פח או פלסטיק מחזיק מעמד בקושי 25 שנה. 
קורה עשוייה מעץ אלון מחזיקה מעמד לנצח (במושגים אנושיים). מאות שנים.  גם כשהיא חשופה לרטיבות, גם כשפה ושם יש מזיקים.
קורה מעץ אורן מחזיקה עשרות שנים.  עם קצת רטיבות, לחות או מזיקים - היא תהיה רקובה אחרי 50 שנה או פחות. 
אני לא אומר ללכת לחפש בית מודרני שבנוי מעץ אלון - כי לא תמצא כזה דבר. עץ אלון עולה לפחות פי 5 (ובקורות רציניות זה פי 50...) מעץ אורן לבנייה.
אף אחד לא יכול להרשות לעצמו לבנות מעץ אלון כיום.
 
לצפיה ב-'קבל תמונות'
קבל תמונות
31/10/2018 | 23:18
6
78
בית בן בערך 138 שנה
לצפיה ב-'בית חדש יותר - 1920'
בית חדש יותר - 1920
31/10/2018 | 23:19
66
לצפיה ב-'אז התמונות שיש אונליין לא בהכרח הכי טובות'
אז התמונות שיש אונליין לא בהכרח הכי טובות
31/10/2018 | 23:30
52
אז ניסיתי להביא כמה שמראים את הגימורי עץ.
 
כל בית יש לי מהנדס שעובר על הבית למשך כמה שעות ובודק הכל. הוא תמיד מוצא משהו, אבל הרבה פעמים זה דברים קטנים שאיש התחזוקה שלי מתקן הכל בכמה שעות.
 
מה שהכי חשוב בבית זה ה"עצמות" שלו. זה היסודות, המבנה החיצוני, כל הקורות וכו'. כל השאר בבית זה קוסמטי. קירות פנימיים, חלונות, צבע, מכשיר חשמל, ריצפה ועוד שלל דברים הם מאוד קלים להחלפה. לכן מה שחשוב לנו בנדל"ן זה המבנה עצמו והמיקום שלו.
אנחנו קנינו בית שנפגע בשריפה. נשאר רק חלק מהסלון, המדרגות, והקירות החיצוניים. אז שמנו ריצפה חדשה, קירות, חשמל, מים, חימום, צבע, חלונות. אחרי כמה חודשים של עבודה של הקבלן שלי וכמה עובדים, הצלחנו לעבור את האישור של העירייה והבית עכשיו מאוכלס. מי שיכנס לבית לא יראה שום סימן שהבית היה הרוס. הבית הזה נבנה ב-1920
ובגלל שהכל חדש בפנים, יכול בכיף להחזיק מעמד עוד כמה עשרות שנים עם מינימום תחזוקה.
 
בתים ישנים באזור טוב - מדובר אצלנו בבתים הכי מבוקשים, עם המון אופי, גימורי עץ, בנייה חזקה ואיכותית.
לצפיה ב-'הנה תמונה להמחשה של מה זה FOUNDATION ניו אינגלנדי'
הנה תמונה להמחשה של מה זה FOUNDATION ניו אינגלנדי
31/10/2018 | 23:54
3
94
תחשוב על משהו כזה - רק כפול גובה...
צר "יחסית" למעלה, ומתרחב ככל שיורד למטה.
 
התמונה לקוחה מתוך פרוייקט שיקום של בית היסטורי. הבית המקורי נבנה מתישהוא בין שנת 1694 לשנת 1698 (ברוח חג ההאלווין שחל היום - זו היתה תקופת משפטי המכשפות בסיילם, מסצ'יוסטס).  הבית עדיין עומד ב 2018... והשלד שלו הוא עדיין השלד המקורי. 
לצפיה ב-''
( לעמוד שלי בתפוז )
01/11/2018 | 21:33
2
33
יפה! אתה הדוגמן? :)
יהיה מעניין ללמוד מה הסקופ בעבודת השיקום 
מה אתם עושים עם הקיר משחזרים את אותם האבנים אני מניח מחדש
מה אתם עושים בCRAWL SPACE
מה אם בכלל אתם עושים לגבי היסודות עץ של רצפת הבית בהנחה שהם מקוריים
כל הכבוד!
 
לצפיה ב-'לא לוקח את הקרדיט על זה... זו עבודה ל"בעל מקצוע אומן"'
לא לוקח את הקרדיט על זה... זו עבודה ל"בעל מקצוע אומן"
01/11/2018 | 22:32
1
65
שיפוץ של בתים היסטוריים זו יותר עבודת אומנות מאשר עבודת CONSTRUCTION.  כדי לעשות עבודה "נאמנה למקור" (מה שהכרחי כשמדובר ב"בית לשימור") צריך להיות CRAFTPERSON אמיתי - "חרש אומן". 
בעל המקצוע צריך ליצר בעצמו את רוב הקומפוננטות שנדרשות לבניין - כי אלו לא דברים שניתן לקנות בחנות...    משתמשים ב SALVAGED WOOD מבניינים היסטוריים הרוסים (כי אין להשיג עץ בכזו איכות כיום...), מייצרים בעבודת יד - כמו שהיו עושים לפני 400 שנה - העתקים מדוייקים של מוצרי פירזול עתיקים...
יש אפילו בית ספר מיוחד בבוסטון שמלמד את המקצועות האלו - הינה לינק לאחת מתכניות הלימוד שלהם - מסלול של שנתיים שמתמקד ב"נגרות לבתים בשימור":
 
צריך ידיים טובות (שיש לי) ומדוייקות (שלא ממש יש לי), עין אומנותית (שממש אין לי) והשכלה נרחבת בהיסטורייה של הבנייה בניו אינגלנד כדי להיות טוב בתחום הזה.
 
האיש שבתמונה הוא "אומן בניית קירות אבן" בשם DEREK OWEN שיש לו חברה שמתעסקת פחות או יותר רק במה שאתה רואה בתמונה - שיפוץ ושיחזור היסטורי של מבנים היסטוריים כפריים בני מאות שנים.
 
בפרוייקט מהסוג שאתה רואה בתמונה לא עושים כלום עם ה CRAWL SPACE... אבנים שנאבדו או היה צריך להוסיף מביאים ממחצבות הגרניט המקומיות - עדיין יש כאלו שקיימות ופעילות באזורינו עד היום.
פריט טריוויה: רוב הבניינים הישנים בניו יורק סיטי נבנו מאבני גרניט שנחצבה בעבודת יד בניו אינגלנד - בגבעות הגרניט של מדינות מסצ'יוסטס וניו המפשייר, ונגררו על ידי צוותי שוורים (על גלילים) עד הנהר הקרוב או חוף הים - שם הועמסו על אסדות והושטו לניו יורק. זו הסיבה שרבים מהבניינים שנבנו בניו יורק בתקופת הגידול ההיסטרי שלה בתחילת המאה ה 20 הם אפורים \ כחולים. זה צבע הגרניט של ניו אינגלנד.
 
לבנות מחדש קיר כזה זו "עבודת גובלן" - אמנות אמיתית. לבחור את האבן הנכונה שתתאים למקום הנכון... צריך סבלנות אין קץ (וגב חזק - חלק מהאבנים הללו שוקלות מאות ואלפי קילוגרם. גרניט זה דבר כבד).
 
בבתים מהסוג הזה לא הייתה אינסטלצייה - את ה INDOOR PLUMBING המציאו רק במאה ה 19...  בשיפוץ היסטורי כזה (שבו הוסיפו צנרת מים וביוב) דואגים שצינורות המים והביוב שעולים מתוך הקרקע ונכנסים לבניין יהיו מבודדים היטב ב"פיר" שבונים עבורם, כי ה CRAWL SPACE בחורף חשוף לאוויר הפתוח. 
 
 
לגבי העץ - הקורות שעליהן עומד הבית הספציפי שאתה רואה בתמונה הן הקורות האורגינליות מהמאה ה 17. הן נעשו בעבודת יד (חטיבה בגרזן...) מעץ אלון לבן, והם בערך פי 5 יותר עבות ממה ששמים היום... והיום משתמשים בעץ אורן שהוא הרבה פחות חזק. הן יחזיקו מעמד הרבה אחרינו (וכנראה גם אחרי ילדינו ונכדינו).
 
 
 
לצפיה ב-''
( לעמוד שלי בתפוז )
15/11/2018 | 13:02
3
לצפיה ב-'רואה חשבון'
רואה חשבון
28/10/2018 | 22:03
2
77
שלום, מישהו יכול להמליץ לי על רואה חשבון ישראלי בכדי לפתוח חברת LLC?
ומה העלויות הכרוכות בזה דוחות שנתיים, תשלום חודשי וכו....
לצפיה ב-'לפתוח LLC אתה לא צריך רו"ח, אפשר לבד באינטרנט'
לפתוח LLC אתה לא צריך רו"ח, אפשר לבד באינטרנט
28/10/2018 | 23:53
64
לצפיה ב-'פתיחת LLC'
פתיחת LLC
( לעמוד שלי בתפוז )
31/10/2018 | 17:21
52
הי דולב,
 
1-עלויות פתיחת LLC משתנים בין מדינה למדינה. זאת בעיקר מפני שאגרת הרישום משתנה בין מדינה למדינה. כסדר גודל של הסכומים זה כמה מאות דולרים בודדים (עלות שגובה רו"ח או עו"ד כוללת רישום אגרת מדינה וגם עלות שירות סוכן מקומי וכתובת מקומית באם אתה צריך, וכוללשירות רו"ח או עו"ד גם להקמת EIN)
 
2-לגבי עלות שנתית. בחלק מהמדינות קיימת ובחלק מהמדינות אין בכלל עלות שנתית לחידוש הLLC. 
 
3-יש כאן בפורום מספר רו"ח שאתה יכול לפנות אליהם בפרטי. לחילופין אתה יכול גם לפנות אליי בהודעה ולבקש פרטי קשר להפנייה אל רו"ח \ עו"ד.
 
הנה  קישור לקריאה נוספת - היתרונות והחסרונות בפתיחת LLC 
 
 
בהצלחה!
לצפיה ב-'ביטוח משכנתא'
ביטוח משכנתא
28/10/2018 | 10:49
45
141
שלום,
אני ישראלי בעל אזרחות ארה"ב,
מתווך אמריקאי במדינת ניו יורק אמר לי שמשכנתא עד 80% מערך הנכס פטור מביטוח משכנתא ואילו משכנתא מעבר (לדוגמא 90%) חייב בביטוח משכנתא.
מישהו מהמומחים יכול להרחיב בנושא?
תודה,
דני
המשך>>
שלום,
אני ישראלי בעל אזרחות ארה"ב,
מתווך אמריקאי במדינת ניו יורק אמר לי שמשכנתא עד 80% מערך הנכס פטור מביטוח משכנתא ואילו משכנתא מעבר (לדוגמא 90%) חייב בביטוח משכנתא.
מישהו מהמומחים יכול להרחיב בנושא?
תודה,
דני
לצפיה ב-'השקעה במולטי פמילי דאך לייבל השקעות'
השקעה במולטי פמילי דאך לייבל השקעות
28/10/2018 | 00:30
9
223
שלום,
אחרי פגישה (נעימה כמובן) עם נציג של LEIBEL INVESTMENTS, אני מחפש המלצות/דיס-המלצות עליהם ועל עסקאות מסוג זה, אשמח לדעתכם.
עסקה בדייטונה בפלורידה (לכשנתיים), מולטי פמילי (70 דירות) שדורש שיפוץ, עלות של כ5 מליון כולל השיפוץ.
תהיה קבוצת משקיעים בארץ שתנוהל על יד קבוצת לייבל (ללא התערבות המשקיעים), ישנו יזם אמריקאי ב-30%.
יש עוד המון פרטים כמובן אבל אשמח לדעתכם עד כה על הקבוצה ועל העסקה
תודה
לצפיה ב-'היזם השותף - ESO'
היזם השותף - ESO
28/10/2018 | 00:39
2
109
לצפיה ב-'מה אתה יודע על הקשרים בין שתי ה"חברות"?'
מה אתה יודע על הקשרים בין שתי ה"חברות"?
29/10/2018 | 03:48
1
75
עד כמה שאני יכול לראות, ברישום העסק של "לייבל השקעות" ברשם החברות בפלורידה חברת ESO רשומה כ"בעל תפקיד הAGENT" של "לייבל השקעות".
נראה כאילו מערכת היחסים בין ה"יזם" ובין "לייבל" היא קצת יותר אינטימית מאשר "יזם" ו"שותף"...   
במילים יותר ברורות: לא ברור אם לייבל מייצגת בעיסקה רק את האינטרסים שלך (המשקיע) או שבעצם היא משרתת את האינטרסים של "היזם". כי אם היא מייצגת את היזם - מי מייצג אותך?
 
לצפיה ב-'הממ...'
הממ...
29/10/2018 | 17:35
52
זה נתון שטוב לדעת ..
תודה רבה!
יש חברה שכן היית ממליץ עליה בתחום הזה?
לצפיה ב-'אני קורא עליהם קצת באתר'
אני קורא עליהם קצת באתר
28/10/2018 | 01:35
2
102
הם פעילים משנת 2014. כלומר רק 4 שנות נסיון בנדל"ן בארה"ב.
יש להם 3 פרויקטים באתר:
Coconut Villas עם תאריך רכישה של נובמבר 2017
TROPICAL TRAIL עם תאריך רכישה של ינואר 2018
PALM GROVE עם תאריך רכישה של מאי 2018
 
כל הפרויקטים רשומים כשנתיים עבודה. כלומר זה לא נראה כאילו יש להם נסיון מוכח בפרויקטים בגודל הזה.
אני מסתכל על הצוות שלהם, וכמעט לאף אחד שם אין נסיון בנדל"ן.
 
אני קורא את המאמרים, מנסה למצוא משהו באתר שיעיד על הנסיון שיש להם בנדל"ן. לא מוצא הרבה. לי זה נראה יותר כמו אתר של מוכרי חלומות מאשר מומחי נדל"ן. יכול להיות שאני טועה, אבל זה הרושם הראשוני שלי.
לצפיה ב-'אני מבין לאן אתה חותר'
אני מבין לאן אתה חותר
28/10/2018 | 17:05
1
87
תודה
ולגבי השקעה כזו באופן כללי?
 
לצפיה ב-'השקעה מאוד מסוכנת'
השקעה מאוד מסוכנת
28/10/2018 | 17:24
101
אם היה מדובר בחברה ותיקה שעשתה הרבה עיסקאות כאלה, אולי. אם היה מדובר אפילו בחברה שקיימת רק 15 שנה ועשתה מספיק השקעות להעריך את הביצועים שלהם, אולי.
אבל מדובר בחברה מאוד חדשה בלי הרבה נסיון. אין להם הרבה נסיון בנדל"ן ובטח שלא בפרויקטים בסדר גודל כזה.
 
פרויקטים של מיליוני דולרים, משקיע שבא עם 30 אלף דולר הוא טיפה בים. אם יש בעיות, סביר להניח שמי שיקבל את תשומת הלב של היזמים הם המשקיעים הגדולים. אם צריך לקחת החלטות, אין הרבה שליטה/כח למשקיעים הקטנים. זורקים את הכסף ומקווים לטוב.
 
אני לא נגד חברות השקעה. אנחנו הוזמנו ע"י איש עסקים פה בקהילה שמארגן קבוצה כזאת. אבל במקרה שלנו מדובר על מישהו מהקהילה עם המון נסיון בנדל"ן, ואנחנו מכירים הרבה מהאנשים שנכחו בפגישה. לא מדובר על קבוצה אנונימית שהשקיעו כסף באתר שנועד למצוא משקיעים.
 
 
לצפיה ב-'בוגרי פרוג'קט איקס? שים איקס ותמשיך הלאה'
בוגרי פרוג'קט איקס? שים איקס ותמשיך הלאה
29/10/2018 | 18:13
2
67
לצפיה ב-'צבי, סקרן לגבי מה שאתה אומר'
צבי, סקרן לגבי מה שאתה אומר
12/11/2018 | 14:14
1
22
למה אתה אומר לשלול אותם באופן גורף?
לצפיה ב-'כל הקונספט זו פצצה מתקתקת'
כל הקונספט זו פצצה מתקתקת
12/11/2018 | 15:16
29
הכל מבוסס על משקיעים שלא מסוגלים להגן על האינטרסים שלהם. זו פירצה שקוראת לגנב, וזה רק עניין של זמן עד שזה מתרסק.
 
בגדול, השקעות פרטיות דרך יזם מתאימות ל-2 קטגוריות של משקיעים:
1. משקיעים מתוחכמים. מביני עניין. יודעים מה זה פיזור. יודעים לבדוק השקעות. יודעים לפקח על השקעות. יודעים לנסח הסכם ולהתמקח בהתאם לאינטרסים שלהם, וכו'.
2. משפחה וחברים קרובים של היזם. אנשים שיש להם סיבה *אמיתית* לסמוך עליו.
 
יזמים שבוחרים לשווק השקעות דווקא ללקוחות קטנים וחסרי מושג? למה נראה לך שהם בוחרים דווקא בנישה הזו?
אני אגיד לך עוד משהו- אתיקה עסקית זה לא משהו שנתקלתי בו לא אצל שמין, ולא אצל התלמידים שלו
לצפיה ב-'בקשה דחופה להמלצה על עו"ד מומחה '
בקשה דחופה להמלצה על עו"ד מומחה
28/10/2018 | 21:01
2
96
אנו קבוצת משקיעים שנפלה לעוקץ במוליטי פמילי בדטרויט, ואנו מחפשים עו"ד תותח שנבין בעסקאות בנדל"ן   נשמח לעזרה!
לצפיה ב-'נשמח אם תוכל לשתף.'
נשמח אם תוכל לשתף.
28/10/2018 | 23:55
55
לצפיה ב-'עו"ד איפה - בישראל או בדטרויט? '
עו"ד איפה - בישראל או בדטרויט?
29/10/2018 | 03:09
60
את מי אתם רוצים לתבוע לדין - ישות ישראלית (יזם, חברה בישראל)?
ישות אמריקאית (יזם, חברה שהוא U.S. PERSON או U.S. ENTITY)?
הניירות והחוזים שנחתמו בין המשקיעים וה"עוקצים" - איזה דין חל עליהם? דין ארה"ב (איזה STATE בארה"ב?) או דין ישראל?
האם יש סעיף בוררות או הגדרת דין קובע בניירת? 
לצפיה ב-'שאלה לצבי ליך'
שאלה לצבי ליך
26/10/2018 | 15:06
14
282
היי צבי,
בעבר כתבת בפורום

"אני חושב שברגע שמבינים את עלויות הדיווח והניסוי בארץ, הביקורים, המחיר של חוסר הנוכחות, העסק נהיה לא משתלם למי שלא משקיע סכומים גדולים.
נדלן זה עסק מקומי".
"ושיהיו נכסיו ונכסינו מוצלחים וקרובים לעיר".
מה ההון שלפי דעתך צריך כדי שהשקעה בארה"ב כן תהייה משתלמת?
על איזה נכסים אתה מדבר ? מספר בתים פרטיים ? בנינים? 
עסקאות השבחה?
תשואה היא גם עניין סוביקטיבי יש אדם שלא מוכן להשקיע בפחות מ 5 אחוז , ואחר בשבילו זה תחליף לפיקדון בבק
תוכל לתת גם דוגמאות מהפרופוליו שלך
ולמה אתה לא מתיחס לעלית ערך של הנכס אחרי מספר שנים ?
תודה 
 
לצפיה ב-'תשובות בכחול'
תשובות בכחול
27/10/2018 | 12:33
13
96
"אני חושב שברגע שמבינים את עלויות הדיווח והניסוי (זו טעות. התכוונתי "מיסוי") בארץ, הביקורים, המחיר של חוסר הנוכחות, העסק נהיה לא משתלם למי שלא משקיע סכומים גדולים.
נדלן זה עסק מקומי".
"ושיהיו נכסיו ונכסינו מוצלחים וקרובים לעיר".
מה ההון שלפי דעתך צריך כדי שהשקעה בארה"ב כן תהייה משתלמת? הכוונה היא להשקעות פרטיות (כלומר, לא בחברות ציבוריות).
מן הסתם זה תלוי גם איך אתה מתמחר את הזמן שלך.
ישראלי שרוצה להשקיע בארה"ב יצטרך להשקיע לפחות 10,000$ (בזמן וכסף) בהכנות (למידת שוק, למידת מיסוי, מציאת אנשי מקצוע, ביקור בארה"ב, וכו'). הוא יצטרך להשקיע כל שנה גם כ-2,500$ על דיווחי מס בארה"ב וישראל, ועל ביקורים. הוא יצטרך גם להשקיע זמן בפיקוח. אני מניח שכשמשקיעים 300,000$ זה יכול להתחיל להצדיק את זה. זה אם אתה מוצא נכסים טובים במחירים טובים (שזה לא קל בשוק של היום).
על איזה נכסים אתה מדבר ? מספר בתים פרטיים ? בנינים? עסקאות השבחה? השקעות פרטיות
תשואה היא גם עניין סוביקטיבי יש אדם שלא מוכן להשקיע בפחות מ 5 אחוז , ואחר בשבילו זה תחליף לפיקדון בבק- <font>נכון. לכן אתה צריך להשוות בין אפיקים דומים. אם אתה מסתכל על השקעה פרטית בבניינים- תשווה להשקעה במניות של חברות ציבוריות שמושקעות בבניינים. תצטרך להשוות גם מינוף, וכו' אבל זה העיקרון.</font>
תוכל לתת גם דוגמאות מהפרופוליו שלך- אני אזרח אמריקאי ותושב ישראל, ככה שאני חייב בדיווח בארה"ב ובישראל בלי קשר לבניין. אני מחזיק בניין של 18 דירות גדולות (רובן 4 חדרי שינה) שקניתי ב-2012. הבניין שופץ אחרי הקנייה. הוא נמצא באזור קשה (ניוארק, היו ג'רזי) וקשה לי לומר לך כמה הוא שווה. המחירים היום מאד גבוהים, ואני מניח שאפשר למצוא קונה שישלם עליו 2.5 מיליון דולר. אולי יותר. יש לי עליו משכנתא של בערך חצי מזה בריבית של 4.33%). יש לי איש תחזוקה בבניין, ויש לי מנהל נכס שאני מרוצה ממנו, אבל זה אחרי שהחלפתי 3 מנהלי נכסים. אני מתכנן להגדיל את הפעילות הקיימת אם אמצא נכס קרוב במחיר טוב.
ולמה אתה לא מתיחס לעלית ערך של הנכס אחרי מספר שנים ?
כשאני מחשב, בוודאי שאני מתייחס. הייתה תגובה שבה השווית בין תשואה שוטפת מנכס (3-5% בשנה) לבין תשואה מעליית ערך של ה-S&P500 (שבעה אחוזים). אני כתבתי שזה לא נכון להשוות בין שני הנתונים האלה.
לצפיה ב-'השקעה כספית'
השקעה כספית
27/10/2018 | 17:32
12
75
תודה על התשובה המפורטת
שמח בשבילך על העסקה בניוארק .לפי מה שאני מתרשם אתה בוחר עסקאות בפינצטה מה שישראלים רבים אינם עושים ואז נתקלים בבעיות רבות.
אתה כותב שכדאי להתחיל בנכס טוב שמחירו בסביבות 300k וכמובן אחרי בדיקות מקיפות . 
יש לי הון של כ 750 k ( דולר) ואני ממש בדילמה איזה צעד לעשות 
מצד אחד המחירים ממש עלו משנת 2012 , מנגד תמיד אפשר למצוא עסקאות טובות אבל צריך להיות מקצוען בלאתר אותן... וכמובן שאצטרך אנשי מקצוע שאוכל לסמוך עליהם
אני מתלבט על איזה פורמט ללכת
כמה דירות " זולות " של 190 k, או על בניין ב 600-700 k? 
 
לצפיה ב-'נדלן זה עסק מחזורי, אז לא תמיד יש עסקאות טובות'
נדלן זה עסק מחזורי, אז לא תמיד יש עסקאות טובות
27/10/2018 | 19:57
1
72
היה קשה מאד לקנות טוב ב-2008 למשל.
 
כשכתבתי 300,000$ לא התכוונתי למחיר של נכס ספציפי, אלא לסכום השקעה שמצדיק למידה וכניסה לשוק בארה"ב.
 
לבתים פרטיים יש יתרונות וחסרונות ולבניינים יש יתרונות וחסרונות. גם השקעה בשותפות היא אופציה, אבל צריך לדעת איך לבדוק אותה.
אני ממליץ לך בתור התחלה לעבוד על דירוג האשראי שלך. זה ייקח בין חצי שנה לשנה, ואת הזמן הזה תוכל להקדיש ללימודים.
תוודא שאתה מבין היטב את סוגיות האינפלציה, המינוף, הפחת, והמיסוי. הן משפיעות מאד על התשואה. 
במקביל אתה יכול להתחיל ללמוד שווקים ספציפיים (כלומר, ערים ספציפיות ושכונות בתוכן). 
יכול להיות שתגיע למסקנה שעדיף לך להשקיע בדברים שלא חשבת עליהם. יכול להיות גם שתגיע למסקנה שזה לא כדאי.
 
אני לא יודע אם 750,000 זה כל ההון שיש לך, אבל אם כן, אז אני ממליץ לשמור על פיזור. כלומר- לא לשים את רוב הכסף באפיק של נדל"ן בארה"ב. מרגע שיש היסטוריית אשראי, אז אפשר להיעזר במינוף, וככה להגיע לסכום השקעה גדול גם בלי לסכן את כל הכסף שבארץ. 
 
אני גם מציע לא להתרגש מכל אלה שאומרים קודם כל לעשות את הצעד. הכסף יכול "לעבוד" בתעודות סל או בתיק מנוהל, עד שתדע מה אתה עושה.
 
לצפיה ב-'תודה רבה '
תודה רבה
27/10/2018 | 20:24
52
לצפיה ב-'אם יש לך הון כזה'
אם יש לך הון כזה
28/10/2018 | 01:01
9
72
הייתי ממליץ לנסות לעשות טיול קצר בארה"ב ולראות בעצמך את האזורים השונים.
לפני כשנה הגיעו לפה 2 ישראלים שבאו לראות נדל"ן באזור. לקחתי אותם ברכב לשעה נסיעה. הראיתי להם שכונות שבתים עולים 20 אלף דולר, שכונות שבתים עולים 80 אלף, ושכונות שבתים עולים 150 אלף. ברגע שרואים בעיניים את ההבדלים בין השכונות, אז אפשר לקבל תחושה של איזה סוג השקעה רוצים.
 
תמיד אפשר למצוא עיסקאות טובות. רק החודש סגרתי על בית מעולה. זה לא בהכרח יהיה הרכבת הרים שהיה לפני/אחרי 2008, אבל אם ההתמקדות היא לטווח ארוך, אפשר למצוא עיסקאות טובות, במיוחד כשיש תקציב מכובד.
 
לצפיה ב-'תודה naf'
תודה naf
28/10/2018 | 06:20
8
53
היי נאף
כמה שאלות
1) לפי מה שהבנתי אתה נמצא ברוצסטר 
זה איזור קר שהתחזוקה והבלאי של הבתים גדול יותר בגלל החורף
2) רוב האמריקאים ( הביבי בומרס)
    מחפשים לעבור למדינות החמות (חגורת השמש ),מה שמגדיל את האטרקטיביות לקנית נכס שם לטווח ארוך מבחינת הביקוש
3) חוקים ורגולציה, במדינות חגורת השמש הם יותר לטובת המשקיעים( נניח שמדובר בפינוי דיר ).
מה היתרונות באיזור שלך ?
האם האינפורמציה שלי שגויה ?
וכן אצטרך לנסוע ולראות נכנים כרגע יכול לראות רק באנטרנט את ההבדל בין בית של 20 k שלעולם לא אקנה, לעומת 190 k.. ממינינום 190 k זה סטנדרט שאפשר לחיות איתו ( וכמובן אחרי בדיקות מקיפות)
 
לצפיה ב-'לכל אזור בארה"ב יש יתרונות וחסרונות'
לכל אזור בארה"ב יש יתרונות וחסרונות
28/10/2018 | 06:53
1
66
אני גר בפרברי רוצ'סטר, לכן זה הגיוני בשבילי להשקיע באזור.
 
1. כן, יכול להיות מאוד קר ברוצ'סטר. אבל אני לא רוצה בלאי/תחזוקה משמעותיים במיוחד בגלל הקור. יש לנו בתים בני 120+ שנים שבמצב מעולה. כל עוד דואגים שהחימום עובד אני לא חושב שיש הבדל בין תחזוקה של בית ברוצ'סטר ובית באזורים אחרים בארה"ב.
 
2. הלקוחות העיקריים שלי הם צעירים/סטודנטים/אקדמאים. רוצ'סטר היא הכלכלה השלישית בגודלה במדינת ניו יורק. המעבידים הכי גדולים באזור זה אוניברסיטת רוצ'סטר, בתי החולים, חברות כמו זירוקס, פייצ'ק, ווגמנס והאריס. לכן יש פה קבוצה מאוד גדולה של אקדמאים. אנשים שבאים לכמה שנים בשביל דוקטורט, לא יקנו בית. אבל מצד שני, הם רוצים לגור באזורים טובים. לכן מצאתי את השוק של דיירים טובים שגרים בשכונות מאוד יציבות. בוודאי שאנשים יותר מבוגרים רוצים לעבוד לאזורים חמים יותר. ממה שאני רואה, רוב ההגירה לתוך אזור רוצ'סטר הם בגלל לימודים או קריירה. לכן ההתמקדות שלי היא אנשים צעירים עם עבודות טובות ולא מבוגרים שיש להם מספיק כסף לקנות לעצמם בית. בייבי בומרס לא מעניינים אותי. האזורים בהם אנחנו נמצאים זה ליד האוניברסיטה או בשכונות הכי מבוקשות. אני רוב הזמן בתפוסה מלאה או קרוב למלא.
 
3. אני עוד לא נתקלתי בחוקים/רגולציה בעייתיים. יש לי להיות כמה וכמה פעמים בעיריית רוצ'סטר, והם מאוד נחמדים. שיפצנו בית והיה קל לקבל פרמיטים. לכל הבתים שלנו בעיר רוצ'סטר יש C OF O והתהליך היה מאוד קל. עוד לא נתקלתי בפינוי דייר, כי כאמור אני משקיע באזורים בהם אין ממש דיירים בעייתיים.
 
היתרון באזור שלנו זה היציבות. מי שמחפש לעשות פליפ או רווח בזמן קצר, יתקשה למצוא את זה ברוצ'סטר. זה לא אזור בו בית שווה 50 אלף, ואחרי כמה שנים שווה 100 אלף, ואם יש משבר זה קורס ל-40 אלף כמו שיש באזורים אחרים.
 
בתיק הנכסים שלנו, המחיר הממוצע לבית סניגל פמילי זה 176 אלף. לנכס עם כמה יחידות, הממוצע זה 135 אלף ליחידה (כלומר דו משפחתי יעלה כ-270 אלף דולר). אז באזור שלנו אפשר למצוא בתים באזורים טובים בהרבה פחות מ-190 אלף, תלוי בסטנדרט של המשקיע. מדיבור עם משקיעים אחרים, בית טוב יתחיל ב-80 אלף דולר ויעלה ככל שהאזור מבוקש יותר.
 
לצפיה ב-'שוב רב תודות '
שוב רב תודות
28/10/2018 | 07:08
32
לצפיה ב-'הארנונה ברוצ'סטר גבוהה'
הארנונה ברוצ'סטר גבוהה
28/10/2018 | 19:04
5
46
הקור והשלג מייצרים עלויות תחזוקה לעירייה.
זה מתגלגל לבעלי הבתים. זה נכון באופן כללי גם לניו ג'רזי.
בסופו של דבר זה משתנה גם בתוך מדינות.
 
לגבי מה שכתבת על דפוסי הגירה- זה לא מדויק.
יש מפה לדוגמא בלינק הבא:
אפשר לראות שם שזו לא מגמה ברורה אל כל חגורת השמש, אלא יותר מורכב. חשוב לזכור שיש גם הגירה מחוץ לארה"ב אל תוך ארה"ב (לאיזורים יחסית ספציפיים. ניו יורק, למשל), וריבוי טבעי (פנסיונרים לא מביאים ילדים, ויש להם תוחלת חיים קצרה).
יש גם הרבה מידע באתר הלמ"ס של ארה"ב. לדוגמא:
 
אחד הדברים שחשובים מאד לפנסיונרים זה יוקר מחיה נמוך אבסולוטית. פוטנציאל ההשתכרות שלהם מוגבל (בניגוד לאוכלוסיה עובדת, שתסכים לשלם יותר, אם גם השכר שלהם יהיה גבוה יותר. פנסיונרים לא יכולים להעלות את ההכנסה שלהם).
רבים מהם הולכים לאיזורים שהדיור זול בהם, ואם הוא יתייקר הם פשוט לא יגיעו. בחלק מהאיזורים האלה גם יש היצע עצום של שטח לבנייה, ככה שלא הייתי בונה על זה שהשכירות שם תעלה הרבה.
בכלל, אם יהיו מדינות שיהפכו לבתי אבות, אני לא בטוח שזו תהיה תופעה חיובית.
לצפיה ב-'מנגד, בפלורידה ומדינות החוף המזרחי'
מנגד, בפלורידה ומדינות החוף המזרחי
28/10/2018 | 19:17
4
45
יש הוריקנים. בחוף המערבי יש שריפות ורעידות אדמה. אני יכול לשער שגם אלה מוסיפות עלויות לרשויות המקומיות.
ארנונה זה משהו שידוע במעמד הקניה וקל לחשב אותם בניתוח הנכסים.
לצפיה ב-'ועדיין הארנונה ברוב המדינות האחרות נמוכה יותר'
ועדיין הארנונה ברוב המדינות האחרות נמוכה יותר
28/10/2018 | 19:50
3
24
אולי בעתיד הן יתממנו אחרת, ואולי המסים בהן עוד יעלו, אבל כרגע זה המצב.
 
מפלסות שלג, מלח על הכבישים, עובדים שמפלסים ליד כל מוסד ציבורי, מערכות חימום שעובדות נון סטופ במשך חצי שנה (מה שגם מייצר תקלות ובלאי), וכו'.
אולי התרגלת לכל זה, אבל אלה עלויות בלאי/תחזוקה שנובעות מהקור והשלג.
 
אני לא אומר שזה נורא. רק שזה קיים, ואי אפשר לנפנף את זה כי יש בעיות אחרות בחלקים אחרים של המדינה.
לצפיה ב-'ארנונה שונה פה מעיר לעיר'
ארנונה שונה פה מעיר לעיר
28/10/2018 | 20:01
2
31
אבל זה נכנס לשיקולים בקביעת שכר דירה.
לדוגמא, בעיירה ברייטון הארנונה פה מאוד מאוד גבוהה. אחוז אכן הולך לפלס שלג (ופה מפלסים הכל בצורה מאוד יעילה). אבל הרבה מהמיסים הולכים לחינוך. מערכת החינוך פה מעולה, ולכן אנשים עם משפחות רוצים לגור פה ומוכנים לשלם שכר דירה גבוה יותר בשביל לגור בסקול דיסטריקט. לכן יש ארנונה גבוהה, אבל מנגד יש שכר דירה גבוה.
 
אז רמת הארנונה לא ממש משנה. מה שכן משנה זה מה נשאר אחרי שמנכים את הארנונה משכר הדירה.
נגיד 2 בתים בשני אזורים שונים. 2 הבתים עולים אותו דבר.
בית 1, שכר הדירה הוא 1,000 דולר לחודש. הארנונה הוא 300 דולר לחודש.
בית 2, שכר הדירה הוא 1,200 דולר לחודש, הארנונה הוא 500 דולר לחודש.
 
לכאורה, הטענה שלך היא שבית 2 פחות משתלם כי הארנונה גבוהה יותר. אבל בסופו של דבר, 2 הנכסים מניבים את אותה הכנסה אחרי ארנונה.
לצפיה ב-'זו לא הטענה שלי'
זו לא הטענה שלי
28/10/2018 | 21:06
1
28
הטענה שלי היא שיש ברוצ'סטר עלויות תחזוקה בגלל האקלים, ושבעלי הבתים שם משלמים חלק ממנה בארנונה, שהיא יקרה יחסית לארה"ב.
 
כתבתי פה כבר בעבר- לכל שוק יש קייס, ויש סיבות למה התשואות (והמחירים) בו הן כמו שהן. אני לא חושב שהטענות שהוא העלה פה הן ניתוח שכדאי להסתמך עליו, והמלצתי לו לקחת תקופה ללמוד את התחום, ולהסתכל על הפרמטרים השונים בכמה שווקים.
לבטל שוק רק על בסיס זה שיורד שלג וקר בו, או רק על בסיס ארנונה גבוהה, זה כמו לשתות מרק עם מזלג.
לצפיה ב-'ברוב ארה"ב יש עלויות תחזוקה בגלל האקלים'
ברוב ארה"ב יש עלויות תחזוקה בגלל האקלים
28/10/2018 | 21:19
28
רוצ'סטר היא לא עיר חריגה במיוחד מבחינת מזג האוויר. הבעיה היא לא בהכרח רוצ'סטר, אלא כללית לאזור. במקום הראשון במדינה יש את ניו ג'רסי, במקום השני ניו יורק, במקום השלישי קונטיקט (לפי כתבה אחת. כתבה אחרת שמה את ניו יורק במקום ה-7). אחד הכתבות אמר שחינוך הוא גורם משמעותי. מדינות הדרום פחות לוקחות מיסים בשביל חינוך ומסתמכים על מקורות אחרים.
 
נכון, לכל שוק יש קייס. אני בטוח שבארה"ב יש המון שווקים הרבה יותר טובים מרוצ'סטר. אני אישית לא רואה את מזג האוויר כעול משמעותי יותר מאם הייתי משקיע במקום אחר.
לצפיה ב-'מיסוי נדלן באמריקה'
מיסוי נדלן באמריקה
27/10/2018 | 10:57
3
105
חברים נכבדים ,אבקש מכם עיצה ,
אבי תושב ישראל ,בעלים של 3 בתים בלאס וגאס מזה 4 שנים,
חושש ממס עיזבון ורוצה להעביר לנו הילדים ללא תמורה את הבתים.
הם רשומים בLLC על שם אבא ואמא, האם זה יחוייב במס?ואם כן - כמה?
תודה
לצפיה ב-'יש מס מתנות'
יש מס מתנות
27/10/2018 | 11:30
1
75
שנועד למנוע בדיוק את התרגיל הזה....
לצפיה ב-'תודה רבה'
תודה רבה
27/10/2018 | 19:07
37
לצפיה ב-'מס ירושה'
מס ירושה
( לעמוד שלי בתפוז )
28/10/2018 | 10:03
50
הי אייל
אני ממליץ לך לבצע בירור בפרטי מול רו"ח המתמחה בנושא.
 
 
לצפיה ב-'נתונים כלכליים לפי מדינות'
נתונים כלכליים לפי מדינות
28/10/2018 | 00:37
3
42
היי
לא מזמן נתקלתי בטבלה עם פירוט של נתונים כלכליים בחלוקה עפ מדינות. אני לא מצליח לאתר אותה שוב, מישהו מכיר ויכול להפנות אותי? אשמח לקישור
לצפיה ב-'מאגר נתונים כלכליים - חברתיים ארה"ב'
מאגר נתונים כלכליים - חברתיים ארה"ב
( לעמוד שלי בתפוז )
28/10/2018 | 10:01
2
66
הי
הנה מקור מאגר מידע רחב עם נתונים סוציו-אקונומיים בארה"ב 
להבנתי, הרבה מאתרים אחרים ברשת שואבים מידע ממקור זה.
 
 
מקוה שזה עוזר לך!
 
 
לצפיה ב-'תודה'
תודה
06/11/2018 | 20:24
1
7
לצפיה ב-'הצעת מחיר לתיקון - מישהו יכול להסביר ולחוות דעה על המחיר?'
הצעת מחיר לתיקון - מישהו יכול להסביר ולחוות דעה על המחיר?
25/10/2018 | 06:44
3
131
מדובר על בית בקליבלנד
לצפיה ב-'הנה מה שכתוב שם'
הנה מה שכתוב שם
25/10/2018 | 22:01
2
70
יש נזילה/נזילות מהגג.
המים כנראה התנקזו לגוף תאורה (שזה הגיוני, כי שם יש חור בתקרה) שנמצא בחלק האחורי של המטבח.
לא איתרנו את נתיב המים.
עלינו לגג ומצאנו כמה מוקדי חדירה אפשריים:
1. בחלק המשופע של הגג יש כמה רעפים רופפים
2. יריעת האיטום בחלק השטוח כבר לא אפקטיבית (אולי סדוקה)
3. פתח האיוורור של מערכת הביוב של הבית יוצא באזור הזה (הגיוני, כי יש שם את המטבח, ובטח לידו גם השירותים). חסר מכסה שאמור לשמור שלא ייכנסו אליו מים.
 
אנחנו מציעים:
להחליף את הרעפים הרופפים, להניח יריעת גומי חדשה מעל היריעה הבעייתית, ולהניח מכסה חדש על פתח האיוורור. זה יעלה 1,500$.
להחליף את גוף התאורה. זה יעלה 70$.
להדביר כנגד מזיקים מעופפים (לא ברור למה. יכול להיות שזה בגלל חשש לעובש, ויכול להיות שזה לא קשור בכלל לנזילה)- זה יעלה 220$
 
אתה שואל לגבי המחיר, והתשובה היא- זה תלוי.
מה השטח של הרעפים שמחליפים? מה השטח של יריעת הגומי שמחליפים?
מה הסיפור עם המעופפים? האם באמת מצדיק מדביר (יש מספר קינים בבית)?
המחיר להחלפה של גוף תאורה יכול להיות סביר. זה אומנם לוקח עשר דקות, אבל מישהו צריך לבוא במיוחד. מצד שני, אם זה גוף תאורה בסיסי, זה קצת מוגזם.
 
יש עוד 2 שאלות שתמיד צריך לשאול:
1. יורים כאן להרבה כיוונים, כנראה כי לא בטוחים מה המקור. האם מוצו כל הבדיקות? לפעמים עוד זוג עיניים, יכול לחסוך הרבה עבודה. אם מאתרים את המקור, לפעמים שפופרת חומר איטום של 5 דולר יכולה לעצור נזילה גדולה ומאד מתסכלת.
2. מה מצב שאר הגג? אם גם שאר הגג במצב לא טוב, אז צריך לשקול להחליף את כולו.
לצפיה ב-'"התשובה היא שבע". '
"התשובה היא שבע".
26/10/2018 | 02:01
1
58
זה קצת קשה לדעת אם זו תשובה נכונה - כי השואל לא אמר לנו מה הייתה השאלה...
מכיוון שהוא לא סיפר לנו מה הבעייה שמנסים לפתור - קשה להבין מהצעת המחיר אם הפיתרון הוא הגיוני.   
אתה משער שכל הסעיפים בהצעת המחיר שייכים לאותו קילקול בבית - והניחוש שלי הוא שמדובר בשניים או שלושה קילקולים שונים, שאינם קשורים בהכרח אחד לשני.
יש נזילה בגג שמנסים לתקן - זה ברור מרוח סעיף 1 בהצעה. 
איזו מין נזילה,
איזה נזק נגרם בתוך הבית כתוצאה מהנזילה והאם מתקנים אותו,
האם יש או אין עובש כתוצאה מהנזילה,
האם יש עץ רקוב בגג \ קירות... אני לא יודע.
 
יש גוף תאורה שהם החליטו שצריך להחליף - את זה מבינים מההצעה.
למה הם החליטו להחליף אותו (מה קרה לו) - לא יודע.
האם גוף התאורה קשור או לא קשור לנזילה - אין לי מושג.
 
כנ"ל לגבי הכובע של צינור האיוורור.   אין לי מושג איך זה קשור לנזילה - זה לא מתחבר לי בראש...
 
ולגבי הברחשים שהם החליטו שצריך להדביר - לא יודע אם הדיירים התלוננו או שחברת הניהול זיהתה את הבעיה. לא יודע אם הם באים מבחוץ או מבפנים. לא יודע איזה סוג ברחשים זה - FONGUS GNATS שלפעמים יש כשיש בבית עץ רטוב ורקוב או משהו אחר...  
 
בלי תמונות של הנזק והבעיות נורא קשה להבין אם מה שהציעו לבחור באמת נחוץ, אם זה בכלל בכיוון של תיקון הבעייה, ואם המחיר הגיוני.
לא ברור לי גם מי עושה את העבודה: בעלי מקצוע או "שיפוצניק" של חברת הניהול.
הם מזמינים חברת הדברה עם רשיון מדביר - או שההנדימן של חברת הניול ילך להום דיפו ויקנה מיכל של ספריי ב 8$ וירסס את הברחשים?
הם מזמינים חברת ROOFING - או עושים את זה לבד?
לצפיה ב-'ברור שהשאלה לא מספיק אינפורמטיבית'
ברור שהשאלה לא מספיק אינפורמטיבית
26/10/2018 | 10:15
41
חסר הרבה מידע.
 
כמו שכתבת- חסר תיאור (ותמחור) של הנזק בתוך הבית (או בחלק התחתון של שיפולי הגג). אני מתקשה מאד להאמין שהיו מגלים נזילה בנכס להשכרה בלי נזקים (ואני מהמר כאן שמדובר על נכס ברמה נמוכה. לא מהסוג שכשהדייר שומע טפטוף בעליית הגג הוא מתריע), ואני מניח שהיו מחייבים אותו עליהם.
מהניסיון שלי, נדיר שצריך להחליף גופי תאורה מסיבות שאינן מים (ולא על חשבון הדייר), ולכן אני מניח שהמים חדרו דרך גוף התאורה.
 
לגבי מכסים לפתחי האיוורור- אני משער שזה יותר בשביל תחזוקה מונעת, אבל גם יכול להיות שמי שהסתכל על הגג, חשש שהצינורות משוחררים בתוך הגג (כמובן שאם זה המצב, אז לשים עליהם מכסה, זה פתרון חלקי ובעייתי). בכל מקרה, זה הכסף הקטן.
 
לגבי המעופפים אנחנו מסכימים.
 
לגבי זה שהשאלה בעייתית, והיה עדיף שייתן תמונות, וכו'- לגמרי מסכים.
הניסיון שלי הוא שבד"כ במקום "לבזבז זמן" ולחפש נזילות באופן יסודי (עד לרמה של בנאדם ש"משקה" איזורים ספציפיים בגג עם צינור/דלי, ומישהו שדוחף את הראש מעבר לתקרה), אנשים נוטים לטייל על הגג ולראות מה קופץ להם לעין שלא בסדר.
אם הם לא מוצאים משהו כזה, אז הם הולכים לפתרון כוללני, שבהרבה מקרים הוא Overkill.
לצפיה ב-'נדל"ן במנהטן ב 30 אלף דולר'
נדל"ן במנהטן ב 30 אלף דולר
21/10/2018 | 16:59
8
130
נתקלתי לאחרונה בקמפיין שמציע שותפות בנדלן במנהטן החל מ 30 אלף דולר. זו נשמעת לי הצעה מאוד אטרקטיבית, למרות שאני מרגיש ממש סקפטי בנושא. בטח במנהטן לא ניתן לקנות בלטה בסכום הזה.

מה הסיכונים שצריך לבדוק לפני שבכלל מגיעים לפגישה?
לצפיה ב-'"בלטה" - זה אולי העיסקה?'
"בלטה" - זה אולי העיסקה?
21/10/2018 | 18:18
106
מדובר על "שותפות". כלומר יכול להיות שזה נכס ששוה 600 אלף דולר, ואתה בתור שותף מחזיק ב-5% מהנכס.
צריך לבדוק מה כולל העיסקה, מה כמות ההשפעה שיש לך כמשקיע על העיסקה, מה התנאים אם יש צורך בעוד כסף (נגיד הם אומרים שצריך לשים עוד 30 אלף דולר או שהלך העיסקה) וכו'.
 
אם זה נשמע אטקרטיבי ויותר מידי טוב להיות אמיתי, סביר להניח שמדובר ברמאות במקרה הרע, או הצגת תמונה בצבע ורוד מידי במקרה הטוב. סכומים כאלה במנהטן, מישהו פה רוצה לגזור קופון, ויש לי הרגשה שזה לא המשקיע הקטן ששם רק 30 אלף דולר.
לצפיה ב-'זה לא נדל"ן - זו "שותפות"'
זה לא נדל"ן - זו "שותפות"
21/10/2018 | 18:26
82
מה שאתה צריך לבדוק זה מה בת'כלס אתה מקבל עבור הכסף שתיתן להם.
האם הנדל"ן יהיה רשום על שימך ברשם המקרקעין?   הניחוש שלי - לא.
מן הסתם לוקחים את הכסף של עשרות או מאות אנשים כמוך כדי לקנות או לבנות נכס אחד.
הנכס יהיה רשום על שם חברה - שאתה אחד המשקיעים בה.

אז מה שאתה קונה זה לא נכס נדל"ן - אתה בעצם קונה "מנייה" בחברה.
אז השאלה היא מה הזכויות שלך כמשקיע בחברה הזו.  האם החברה הזו כפופה לחוק ניירות ערך ולרגולצייה של הרשויות?  האם היא מחוייבת לתת למשקיעים בה דו"חות מבוקרים על ידי גוף חיצוני?  
לצפיה ב-'זו ההשקעה של מנרב והגשמה?'
זו ההשקעה של מנרב והגשמה?
21/10/2018 | 18:26
5
101
30,000$ באמת קונים שם רק כמה בלטות. על פניו, מדובר פה על בנייה חדשה בשוק רווי, ועם מינוף גבוה. השקעה מסוכנת!
 
יש תשקיף במאי"ה.
כדאי לקרוא אותו לפני שאתה מגיע לפגישה (אל תיקח את מה שכתוב בו כאמת. זה מה שהמשווק טוען. רשות ניירות ערך לא בדקה את כל הנתונים).
 
אתה יכול גם לחפש כאן (תיבת חיפוש בצד שמאל למעלה) שרשורים והודעות על הגשמה.
 
כנראה שמנרב והגשמה הגיעו למסקנה שהם לא יצליחו לגייס את הכסף ממעט אנשים עשירים, והחליטו לשווק להרבה משקיעים קטנים (שמן הסתם פחות מבינים מה הם עושים)
לצפיה ב-'לא שלא יצליחו, בטח שיצליחו לגייס את הכסף מעשירים'
לא שלא יצליחו, בטח שיצליחו לגייס את הכסף מעשירים
21/10/2018 | 20:07
4
76
פשוט הפראייר התורן עם 30K דולר לא יעלה בדעתו לעשות DD (אם הוא יודע מה זה בכלל), לא מבין דבר וחצי דבר בסיכונים יזמיים במנהטן וגם יתן שיגרזנו אותו בעמלות דמי תיווך וכו' וכי מציגים לו תמונה ורודה (שרק נראית ורודה לפראייר, כל משקיע מקומי יבין שאלו תשואות עלובות).
אגב מי אתה חושב שמממן את הוצאות ההנפקה והתשקיף?
 
לצפיה ב-'מי מממן את ההנפקה?'
מי מממן את ההנפקה?
21/10/2018 | 21:29
3
64
מי שמממן כל הנפקה בשורה התחתונה- מי שקונה את המניות.
לדעתי זה יותר בריא ממצב שבו אין תשקיף, שאז מסתמכים בעיקר על נפנופי ידיים של אנשי מכירות, וכל משקיע משלם בהתאם ליכולת ההתמקחות שלו מול מארגן הקבוצה.
 
אני הייתי יותר מוטרד מהשווי (המשקיעים בתכל'ס קונים קרקע עם היתרים. אם הריבית תמשיך לעלות, הולך להיות לא קל לשווק את הדירות בעוד שנתיים), וזמן הביצוע (אני יודע שהיו להם עיכובים בשנה שעברה בפרויקטים בברוקלין).
לצפיה ב-'זו לא התמונה המלאה'
זו לא התמונה המלאה
22/10/2018 | 01:03
2
85
נכון, מי שקונה את המניות מממן את ההנפקה תמיד, רק שבמקרה הזה עלויות ההנפקה גבוהות מאד ביחס לכמה כסף מגייסים ועל זה עוד תוסיף עמלות שהולכות ישר לכיס של המתווך/יזם.
תראה בעצמך:
 
מגייסים 16.34M דולר, מתוך זה 1.07M$ עלויות הנפקה ועמלות להגשמה וכו' כלומר כבר גרזנו אותך ב6.5% לפני שראית אגורה.
 
על זה גם גובים דמי הצלחה של 15% עם צפי IRR של 11.9% שזה בערך מה שהם משלמים על מזנין לפרוייקט כזה, זו תשואה עלובה מאד וגם היא לפי התחזית של מי שמגייס, והאינטרס שלו שהתחזית תהיה אופטימית כמה שיותר כמובן.
אה כן, והפרוייקט הוא ב~83% הון זר, כלומר 17% הון עצמי.
ביחס מינוף מטורף שכזה להרוויח IRR של ~12% זה בדיחה, זה עסקה בסיכון סופר דופר גבוה.
 
תוסיף לזה ריבית בעלייה שעוד תעלה הרבה ב4 שנים ושוק לא קל בכלל במנהטן בימים האלה.
 
לצפיה ב-'שיחקת אותה. בזכותך פתחתי את התשקיף'
שיחקת אותה. בזכותך פתחתי את התשקיף
22/10/2018 | 15:43
1
72
קודם כל, צריך לזכור שהגשמה גירזנה עמלות בהיקפים גדולים גם כשלא היה תשקיף. ההבדל הוא שעכשיו הם חושפים אותן (ועוד נתונים שתכף ניכנס אליהם). עלות התשקיף עצמו היא בוודאי לא הסיפור כאן.
 
מדובר בהגשמה, אז יצאתי מנקודת הנחה שהמצגת לא מייצגת...
בגלל שהתעקשת להתעסק בעובדות (או יותר נכון מצגים. בכל זאת אלה נתונים שנמסרו ע"י הגשמה...), נאלצתי לעיין בתשקיף. מודה שלא קראתי את כולו.
אציין שלא מצאתי שם הערכה לגבי שווי הקרקע, ואני עדיין מעריך שמחיר המשולם על הקרקע לא משקף את השווי ההוגן.
 
 
לפי עמ' 2-3 בתשקיף, יש גם:
  1. דמי ייזום להגשמה של 763,000 שמשקיעי הגשמה משלמים
  2. עמלת רכישה ליזם של 1,277,000$, ועמלת פיתוח לחברה הקשורה ליזם של 3,492,000$ שחברת הנכס משלמת. למען הסר ספק, זה מעבר להחזר הוצאות למינרב, ומעבר לעלות העסקת מנהל פרויקט, ומעבר לחלק של מינרב והגשמה ברווחים. סה"כ 4,769,000$ שחצי מהם מגיעים ממשקיעי הגשמה. כלומר- 2,385,000$
אז משקיעי הגשמה משלמים להגשמה, מנרב, וחברה קשורה למנרב 4,222,000$ (לא כולל עלויות מנהל הפרויקט מטעם מנרב). יותר מרבע ממה שהשקיעו. שים את זה בצד.
 
בוא נעבור לחלק החשוב- סעיף 7.1.3 (עמ' 120 והלאה):
נותנים כל מיני נתוני תשואה שמחושבים באופן מעוות (בכל זאת, הגשמה...), אבל יותר חשוב- שלא כוללים השקעות שלא הסתיימו.
מפרטים שם קצת לגבי השקעות של הסתיימו (הרבה זמן חיכינו לזה):
  1. הגשמה הייתה מעורבת במעל 300 השקעות (למה לא נותנים מספר מדויק? תיכף נגיע לזה). אנחנו נניח שזה 300 עגול.
  2. 135 השקעות הושלמו. זה מספר מדויק. כלומר, סדר גודל של 165 השקעות טרם הושלמו.
  3. עכשיו יש ניסוח מעט לא ברור. "שיעור ההשקעות (מתוך כלל ההשקעות) שטרם הסתיימו ובעיכוב של מעל שישה חודשים" הוא 23%. העיכוב הממוצע בהשקעות כאלה הוא 19 חודשים. שים לב לניסוח המסורבל, ולזה שלא נותנים מספר מדויק, אלא "שיעור". הנה שיעור על "שיעור"- אם יש מספר מדויק, נותנים אותו, או שלפחות כותבים אותו ליד השיעור. במקרה הזה מדובר על מספר מוחלט של פרויקטים (כמו ה-135), אז למה לא כתבו את המספר המדויק פה? כנראה שהוא לא נעים...אני מעריך שהכוונה היא ל-23% מתוך ה-300.
כלומר, בערך 70 השקעות היו אמורות להסתיים כבר לפני יותר מחצי שנה, ועוד לא הסתיימו! העיכוב הממוצע הוא יותר משנה וחצי!!! זה יותר מחצי מההשקעות שכן הסתיימו!!!
בתחשיבי התשואה שלהם חלקן לא נכללות, וחלקן נכללות כאילו שהניבו תשואה 0 (כלומר- הניחו שאין הפסד). זה לא משהו שאפשר לתקן עם איזה פקטור. אין טעם להסתכל לא על התחזית שלהם, ולא על תשואות העבר שהם מפרסמים.
 
אולי (רק אולי) זה קשור לשורה הבאה בעמ' 2:
"במסגרת הליך בירור מנהלי שנפתח כנגד הגשמה, נדרשה הגשמה על ידי רשות ניירות ערך להעביר מסמכים לידי הרשות." 
 
יש עוד הרבה דברים מעניינים בתשקיף, אבל אין לי כוח, ואני גם לא רואה צורך להיכנס לזה.
לצפיה ב-'אני חושב שמה שהשואל המקורי שאל באמת נענה במצגת'
אני חושב שמה שהשואל המקורי שאל באמת נענה במצגת
23/10/2018 | 22:20
57
הכוונה למצגת הפרוייקט שAEONF קישר אליה בהודעתו.
לפי ההערכות שלהם במצגת, הקמת הפרוייקט תעלה 183 מליון דולר. מתוך זה עלויות הבנייה בלבד מוערכות ביותר מ 90 מליון דולר.
 
זה אומר שההשקעה של 30,000$ באמת קונה רק כמה "בלטות" בבניין הזה - כי 30,000$ מהווים בערך עשירית של אלפית האחוז מעלות הפרוייקט.
 
בנוסף, על כל דולר שהיזמים מגייסים מהמשקיע הקטן הם לוקחים "מינוף" (הלוואה) של כ 10$. והבנקים שנותנים את ההלוואות האלו תמיד יקבלו את הכסף שלהם חזרה ראשונים... 
 
אז עד כאן התשובה למה שהשואל שאל.
לעניין המצגת של הפרוייקט - היה מאוד מעניין לראות כמה דברים:
קודם כל - רשימת ה"אקסיטים" שבהם הגשמה "משוויצה" בעמוד 27 במצגת מראה 18 "אקסיטים".    מתוכם 16 קרו בשנים 2013-2015.
יש ברשימה רק שני אקסיטים משנת 2016, מתוכם רק אחד הוא בארה"ב.
אין ברשימה בכלל אקסיטים משנת 2017 או שנת 2018 - למרות שמדובר במסמך שנכתב אחרי ה 6 באוגוסט 2018  (התאריך של התשקיף שהמסמך הזה לכאורה מסכם).
וזה לא ש"נגמר להם המקום בדף" - יש בדף שני חורים גדולים שהם מילאו בתמונות מאימג' בנק, שבהם אפשר היה בשקט להכניס עוד עשר (10) דוגמאות לאקסיטים... 
מה שמעלה שאלות כמו:
האם היו אקסיטים בכלל בשנתיים האחרונות? אם לא - למה לא? 
אם כן - למה הם לא "משוויצים" בהצלחות היותר טריות?
 
מה שעוד מעניין - בדף מספר 10 מוצגים שלושה פרוייקטים "דומים" של היזם מנר"ב בארצות הברית. 
למה רק שלושה? כי, כמו שנראה בהמשך - זה כל מה שיש ליזם להראות...
וכשרואים את הפרוייקטים הללו מאוד בולט שיש בעייה  - אף אחד מהפרוייקטים ה"דומים" לא מתקרב בכלל להיות דומה לפרוייקט הזה.
שלושת הפרוייקטים האחרים של היזם הם של בניינים בני 5 עד 7 קומות, עם עד 21 יחידות דיור.
הפרוייקט המוצע כאן הוא בניין של 35 קומות שבו יהיו 100 יחידות דיור.
מדובר בסדר גודל אחר לגמרי של פרוייקט.
זה פרוייקט גדול פי 6 (בכל אספקט שהוא - גובה, מספר יחידות דיור, כספית, סיבוך הנדסי...) מכל אחד מהפרוייקטים האחרים שהיזם הזה ביצע בארה"ב.
 
בנוסף - מסתבר מהכתוב שבעצם כל ההיסטורייה של היזם באזור ניו יורק התחילה בערך שילשום... בסך הכל הוא מעורב כיזם בארבעה פרוייקטים בעיר ניו יורק - שמתוכם שלושה הם פרוייקטים בשלבי בנייה ואחד בשלבי תכנון (הפרוייקט הזה?).
יתרה מזו - שניים מהם נמצאים בקושי בשלב התחלת בנייה (יסתיימו רק אחרי שנת 2020) והשלישי (שהוא הכי קטן מכולם - 14 יחידות דיור) כנראה באמצע בנייה.
כלומר - היזם הזה עדיין לא סיים בהצלחה (בטרמינולוגייה שלהם - "עשה אקזיט") אפילו פרוייקט בניה אחד בניו יורק.   בלי בכלל לדבר על סדר הגודל של הפרוייקט הזה.
 
נראה לי שגם אם היו כותבים את האמת בצורה ברורה, לא היתה בעיה ל"הגשמה"  למצוא 500 מהמרים בישראל שירצו לשים את כספם ברולטה הזו.
 
אבל במקום ללכת לכיוון הזה, הגשמה בחרו לכתוב מצגת שמטשטשת את הגודל של ההימור שהמשקיע לוקח כאן - כנראה כדי לכוון גם לקהל של "תמימים" ששואלים שאלות כמו "מה הסיכונים שצריך לבדוק לפני שבכלל מגיעים לפגישה". 
 
 
 

מנהל/ת הפורום

אודות:
ניר בבג'ני ייסד את נדלניר. במקצועו מהנדס תעשייה וניהול מהטכניון בהצטיינות. צבר כ- 10 שנות ניסיון בשוק העבודה בניהול פרויקטים, ניהול סיכונים והנדסת תהל
עוד...

חם בפורומים של תפוז

חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
חפשו אותנו גם באינסטרגם
חפשו אותנו גם...
פודי תפוז - האינסטגרם החדש כל התמונות של...
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?
בפייסבוק שלנו כבר ביקרתם?
בפייסבוק שלנו כבר...
רוצים להיות תמיד מעודכנים במה שקורה בתפוז?

בעלי מקצוע

ניר בבגני- מנהל פורום השקעות נדל
מנהל הפורום ניר בבג'ני

מקרא סימנים

בעלת תוכן
ללא תוכן
הודעה חדשה
הודעה נעוצה
אורח בפורום
הודעה ערוכה
מכיל תמונה
מכיל וידאו
מכיל קובץ