תמהיל

mariamar

New member
תמהיל

מה דעתכם על התמהיל הבא: סהכ משכנתא 600k התמהיל שרקחנו: 100k קבועה ל5 שנים 1.1% 200k ל10 שנים P-0.9 300k ל10 שנים צמוד אירו libor+1.5 שווי נכס 2.2 הכנסה נטו 24k תודה!
 
ככה לוקחים משכנתא!

כל הכבוד. התנהלות מעולה. משכנתא עד 10 שנים-מצוין!. פחות מ30 אחוז מימון מעולה.! בקשר לתמהיל למה אירו? יש לכם הכנסות באירו? יש לך מידע בטוח שהוא יורד? אם תשובה אחת מהן חיובית אז אחלה . אם לא אז אני בעד פריים מתוך הבנה והכנה שהתשלום החודשי עלול לעלות עד 17 אחוז לחודש אם פריים יעלה ל6 היום וסביר יותר עד 10 אחוז חודשי כשהפריים יגיע ל5 אחוז. כמובן שככול שהזמן יעבור עד הגעת הפריים ל5 אחוז העלייה בתשלום החודשי תרד כי ייתרת הקרן תצתמצם בהצלחה!!!
 

מאיר וידר

Member
מנהל
תשובה

כדאי לוותר על האירו, אלא אם כן הכנסותיכם הן באירו.. הריביות די טובות, ניתן לשפר מעט את הפריים ל-P-1. לגבי התמהיל, במידה ואין כספים עתידיים, כדאי להגדיל את הפריים לסכום של 300K והשאר בקבועה צמודה עם שילוב של 50K בקבועה לא צמודה
 

mariamar

New member
כספים עתידיים

לגבי כספים עתידיים, ייתכן מאד שיהיו אך לא ניתן להסתמך על כך. האם תוכל להסביר איך זה משפיע על ההחלטה? אתה בעצם מציע 300k בפריים ו250k בקבועה ל10 שנים+50k קבועה לא צמודה? בחישובי החזר לקחנו את הפריים כ5% לצורך הסימולציה, כאשר הפריים יזנק הרבה מעבר ל5% יהיה לנו מאד קשה לעמוד בהחזר החודשי.
 

ab1729

New member
אמממ

בהנחה שאין לכם הכנסה במט"ח, אני לא רואה שום סיבה להצמיד חצי מהמשכנתא לשער החליפין. חוץ מזה, נסו לבדוק אופציה לקבועה צמודה ל9-10 שנים, ובדקו האם ניתן לקבל אותה ב"קרן שווה" (מה שהופך אותה לאטרקטיבית יותר).. ובלי קשר, החזר מייצג עבור משכנתא בתמהיל הנוכחי מהווה כ6.5-7K בחודש ב5 השנים הראושונות. אני מקווה שאתם מודעים לזה ומסוגלים לעמוד בהחזרים אלה.
 

mariamar

New member
קבועה 9 שנים קרן שווה

אנחנו מודעים להחזר. יש אופציה של קבועה ל9 שנים, קרן שווה, 1.6 אין לנו הכנסות במט"ח. ההצמדה לאירו זה מתוך כוונה להצמד לגוש האירו שנמצא במשבר.. תודה רבה על התגובות
 

ab1729

New member
אמממ

1. ריבית של 1.6 בקרן שווה אכן אטרקטיבית 2. הרעיון להמר על כספי חובות על מט"ח נשמע לי הזוי לחלוטין. האם הייתם מעיזים להעביר את כספי קרנות ההשתלמות שלכם למסלול צמוד מט"ח? את כספי הפנסיה שלכם? 3. לגבי הציטיט: "כאשר הפריים יזנק הרבה מעבר ל5% יהיה לנו מאד קשה לעמוד בהחזר החודשי." - ההצמדה למט"ח עוד יותר מופרכת. הרי אם אתם חוששים מעליה פתאומית בפריים, במסלול מט"ח הסכנה היא כפולה. לצד התנודות של הליבור (המקבילה של פריים),אשר משפיעות בצורה משמעותית על ההחזר החודשי, אתם גם חשופים לתנודות של שער החליפין. 4. אם תחת פריים של מעל 5% אתם לא עמודים בהחזר החודשי, משכנתא ל10 שנים גדולה עליכם. 5. אל תיעלבו, אבל נראה שההחלטה שלכם בנוגע לתמהיל ובנוגע לפריסת השנים נשמעת מאוד שרירותית, לא מבוססת, ועלולה להוביל אתכם למצב מאוד לא נעים. מציע לכם להתחיל בכך שתלמדו את המסלולים, את גובה ההחזרים הצפויים, הסיכונים בכל מסלול, ואח"כ תנסו לקבל החלטה הגיונית יותר.
 

mariamar

New member
אם כך..

לא נעלבים. אני אבהיר שוב, הכנסות 24-25k עם צפי לעלייה בשנים הקרובות. בתחשיב התמהיל הבא: 9 שנים %1.6 +3% מדד שנתי קרן שווה 10 שנים פריים-0.9 כשאני לוקחת פריים של 6% זה יוצא 6300-6800שח לחודש החזר סביר. אתה ממליץ על שילוב כזה?
 

ab1729

New member
אמממ

1. בהנחה שאתם יכולים לעמוד בהחזר חודשי של 6.5-7K, אין חשש לקחת את המשכנתא ל10 שנים. 2. בהחלט לתקופות אלה המסלולים הרלוונטיים היחידים לדעתי הם קבועה צמודה ופריים. 3. העובדה שבבנק מאפשרים לכם לקחת את הקבועה ב"קרן שווה" מהווה יתרון בכדי לאפשר סילוק מהיר יותר של הקרן (ולמעשה לבטל את החיסרון העיקרי של המסלול הצמוד, שהוא הצטברות הפרשי הצמדה על הקרן) 4. כמו שכבר ציינתי, משכנתא זה ממש לא המקום להמר על מסלולים צמודי מט"ח, שכן שער החליפין לחלוטין בלתי ניתן לחיזוי. גם על כספי פיקדונות ספק אם הייתם הולכים על מסלול צמוד מט"ח, כשעל כספי חובות ההיגיון להצמיד לשער החליפין קלוש עוד יותר (דרך אגב, דווקא חלק מהמחקר של דניאל כהנמן, שזכה בפרס נובל בכלכלה לפני מספר שנים, הראה את העובדה שאנשים מרשים לעצמם להמר על כספי חובות בחופשיות בעוד שעל כספי זכות כמעט ולא מעיזים להמר). 5. מציע לכם לעשות סבב בנקים ולבקש הצעות ל א. פריים ב. קבועה צמודה ג. האם אפשר לקבל את הקבועה בקרן שווה 6. בהתאם לריביות, אולי אפשר יהיה להזיז את אופן החלוקה לפה או לשם. בכל מקרה, הייתי נמנע מלקחת יותר משני שליש במסלול בודד, אם כי לאור הכנסתכם הגבוהה והמשכנתא הקצרה, מידת הסיכון כנראה לא משמעותית בהשוואה למשכנתאות ארוכות לטווחים של 20-25 שנה.
 

ab1729

New member
אמממ

1. בהנחה שאתם יכולים לעמוד בהחזר חודשי של 6.5-7K, אין חשש לקחת את המשכנתא ל10 שנים. 2. בהחלט לתקופות אלה המסלולים הרלוונטיים היחידים לדעתי הם קבועה צמודה ופריים. 3. העובדה שבבנק מאפשרים לכם לקחת את הקבועה ב"קרן שווה" מהווה יתרון בכדי לאפשר סילוק מהיר יותר של הקרן (ולמעשה לבטל את החיסרון העיקרי של המסלול הצמוד, שהוא הצטברות הפרשי הצמדה על הקרן) 4. כמו שכבר ציינתי, משכנתא זה ממש לא המקום להמר על מסלולים צמודי מט"ח, שכן שער החליפין לחלוטין בלתי ניתן לחיזוי. גם על כספי פיקדונות ספק אם הייתם הולכים על מסלול צמוד מט"ח, כשעל כספי חובות ההיגיון להצמיד לשער החליפין קלוש עוד יותר (דרך אגב, דווקא חלק מהמחקר של דניאל כהנמן, שזכה בפרס נובל בכלכלה לפני מספר שנים, הראה את העובדה שאנשים מרשים לעצמם להמר על כספי חובות בחופשיות בעוד שעל כספי זכות כמעט ולא מעיזים להמר). 5. מציע לכם לעשות סבב בנקים ולבקש הצעות ל א. פריים ב. קבועה צמודה ג. האם אפשר לקבל את הקבועה בקרן שווה 6. בהתאם לריביות, אולי אפשר יהיה להזיז את אופן החלוקה לפה או לשם. בכל מקרה, הייתי נמנע מלקחת יותר משני שליש במסלול בודד, אם כי לאור הכנסתכם הגבוהה והמשכנתא הקצרה, מידת הסיכון כנראה לא משמעותית בהשוואה למשכנתאות ארוכות לטווחים של 20-25 שנה.
 
הי איש אל חשש

600 אלף שח ל9 שנים ב 1.6אחוז קרן שווה ייתן תשלום התחלתי של 6386 שח תוסיף מדד 2.5 אחוז ממוצע לשנה תגיע לתשלום אחרון של קצת מעל 6900שח וסהכ ריבית והצמדה כ120 אלף שח. אם תיקח 600 אלף שח בפריים ל9 שנים תשלם 6075שח לחודש אם מחר הפריים יעלה ל6 אחוז תגיע לתשלום של 6910שח אז מה הפחד? בצמודה לקחתי סנריו עדין מאוד כי ב3 שנים האחרונות המדד עבר את ה3 אחוז ממוצע לשנה. לעומת זאת בפריים לקחתי סנריו די קיצוני. אפילו פישר אמר בקיסריה שהריבית צפויה לעלות ל4 עד 5 אחוז אז מה הפחד? אל תשכח שם אתה רוצה בפריים אתה יכול בכל רגע נתון לצמצם את השנים או התשלום החדשי עי הכנסת כספים וזאת ללא עמלות פירעון וללא התרעה וללא בקשה פשוט ללכת לעוש להפקיד למשכנתא ולדרוש את רצונך! בהצלחה!
 

mariamar

New member
קבועה ללא ריבית

מסכימה. אין חשש אמיתי. הציעו לי בבנק איגוד ריבית קבועה ללא הצמדה של 4.95, אם אני יכולה לעמוד בזה, 6350שח בחודש-קבוע, ל10 שנים אז כנראה שנוכל לעמוד במשכנתא ל10 שנים. ההתלבטות היא רק לגבי המסלול, מה הכי זול בסוף הדרך ואיזה שילוב הוא הכי נכון. אשמח לקבל עיצות נוספות.. אני מודה שקצת התבלבלתי מכל המסלולים והאפשרויות השונות. ואולי אחזור לנקודת ההתחלה, חצי בפריים חצי בריבית קבועה.
 
../images/Emo82.gifחצי בפריים חצי בריבית קבועה

החלטת שלא להחליט.....זה גם סוג של החלטה אלא שזה לא מסתדר לוגית עם הכי זול בסוף הדרך כי אם רק המדד יעלה אז אכלת אותה בחצי משכנתא. ואם רק הפריים יזנק אכלת אותה בחצי השני כך שזה בחיים לא יצא הכי זול וכנראה גם לא הכי יקר (מאותן סיבות). זו אסטרטגיה של "פחד מכישלון" ולא של "מנצח". לדידי החלטה של בינוניות צרופה והמנעות מלקיחת החלטות וניצול הזדמנויות....האם זה האופי שלך? זה אופי יקר ופנטסטי למשווקים שעומדים מולך. כל זמן שלא חתמת את עדיין פתוחה לחקירה והבנה.
 

mariamar

New member
חקירה והבנה

לפי מה שקראתי אתה בעד 100% בפריים. נכון? פשוט חבל לי לא לנצל את הריביות הטובות שמציעים היום לפחות בחלקן, אולי 400k בפריים ו200k קבועה? מה אתה מציע? שוב אני חוזרת, זה נחמד שהפריים נמוך היום ובעתיד הקרוב, ואשמח לנצל את הריבית הקורצת של 2.1 אבל מה אעשה כשהפריים יעלה מעבר ל7-8%? אתה טוען שיש להניח שעד שזה יקרה, הקרן שלי תרד ולכן ההשפעה על ההחזר תקטן? זו בעצם מהות ההתלבטות, האם ללכת על הרב בפריים או לחלק 60\40 70\30 דרך אגב, הבנק לא אישר 100% בפריים. לפחות לא בפריים מינוס 0.9.
 
למה את חושבת רק על סנריו רע אחד?

בשנות ה80 היה 480 אחוז מדד לשנה איך תתמודדי עם זה? נכון גם היה 22 אחוז בפריים! היום המצב שונה המשק הרבה יותר יציב אנחנו מקבלים מחמאות מכל העולם על ההתנהלות של המשק במשבר ובכלל רואים שנוהגים בזהירות הן עם המדד והן עם הפריים. הפריים עלה בשנה האחרונה באחוז אחד אבל כל פעם היתה עליה של0.25אחוז.באותו זמן המדד עלה 2.5 אחוז.! אני לא נביא וכל אחד יחליט לפי הבנתו אבל לפחד מ7 8 אחוז ולא להשוות את זה לאלטרנטיבה באותם תנאים נראה לי מוגזם. בהצלחה.!
 

mariamar

New member
פריים - הארכת שנים, יכולת החזר משתנה

צודק. שאלה נוספת. אם אקח הכל בפריים, בהנחה שאמצא בנק שיסכים לזה, נניח ל7 שנים ולאחר שנה ארצה למתוח את מספר השנים נניח ל8-9 שנים אז זה נחשב מיחזור? זה אומר שהפריים מינוס 0.9 שהתחלתי איתו כבר לא יהיה בתוקף? יש לי יכולת החזר יותר גבוהה בשנה הראשונה וגם רצון לנצל את ריבית הפריים הנמוכה כרגע. האם זה כיוון מחשבה נכון או שגוי?
 
תפני אלי בסר אישי ואנסה לעזור עם בנק

לדעתי קחי ל9 שנים לפי היכולת שלך לאורך התקופה. תחסכי את הכסף וכשיצטבר סכום אפילו של 15 אלף תלכי לעוש תפרעי או את השנים או את התשלום החודשי לפי רצונך.
 

mariamar

New member
100% פריים

מצויין. עכשיו רק נותר למצוא בנק שיסכים ל9 שנים הכל בפריים מינוס 1 ויסכים להפקדות קטנות מ10% לכל מי שיש רעיון אשמח לשמוע באימייל: [email protected] או בפורום.
 
למעלה