תמהיל משכנתא - עזרה

[netaw23]

תמהיל משכנתא - עזרה

שלום לכולם אנחנו זוג בסביבות ה-30, ללא ילדים כרגע. משכורת של שנינו כ-13,600 ש"ח. המשכורת של בעלי עולה כל שנה בסכום של כ-700 שח בממוצע (כעת יוצא ללימודים כך ששכרו יעלה בכ-3000 ש"ח לפחות תוך 3 שנים). מעוניינים לרכוז נכס בשווי 1,040,000 ש"ח. מעוניינים במשכנתא של 450K (השאר הון עצמי/הורים). עשינו סיבוב ראשוני כמעט בכל הבנקים. ההצעה שניראית לנו כרגע הכי טובה (ומותנית בפתיחת חשבון בבנק ל-5 שנים): 200K - ריבית קבועה צמודת מדד ל-15 שנה - 2.91%. 100K - ריבית משתנה לא צמודה ל- 15 שנה - p-0.8%. 150K ריבית קבועה צמודת מדד, משתנה כל 5 שנים ל- 25 שנה - 1.95% (B-0.38%). סה"כ החזר חודשי (נכון לעכשיו) 2733 ש"ח. אשמח לשמועה הערות/הארות לתמהיל המוצע. כמה עוד אפשר לנסות להוריד אותם? איך החלוקה בין המסלולים? האם כדאי להגיד את החלק בפריים (הלא צמוד?) כי כל ההשערות היא שהריבית תעלה... אשמח לשמוע חוות דעת ועצות להמשך. תודה רבה!

 

[אבנר סטפק]

דעתי

המשכנתא סבירה מאוד ביחס למצבכם הפיננסי. מה שחסר לי להבין זה מהו כושר ההחזר החודשי המקסימלי שלכם כולל ביטוחים, וזאת על מנת להציע תמהיל שונה שיהיה חסכוני יותר. כמו כן האם צפויה כניסת סכומים חד פעמיים ב-5 השנים הקרובות למשכנתא? בכל מקרה ממבט ראשון על ההצעה הנוכחית: 1. התמהיל לא טוב כי משקל המסלולים הצמודים הינו כ-80% (שימי לב שיש טעות טכנית במסלול השלישי - זהו אינו מסלול בריבית קבועה אלא כמובן משתנה כל 5 שנים) 2. הריביות גרועות ואני לא מוצא לכך סיבה. רק המשתנה סבירה.

 

[netaw23]

תשובות

אנחנו היינו רוצים החזר חודשי של כ-3000 ש"ח. לגבי סכומים ב-5 שנים הקרובות - האופציה היחדיה שניראית כרגע היא פדיון של קרנות ההשתלמות שלנו מהעבודה (האם כדאי?). מבחינת הריביות, אלו לאחר סקר ראשוני כמעט בכל הבנקים. מה סדר גודל הריבית שאנחנו צריכים לשאוף אליו במסלולים השונים? שאלה נוספת, איך כדאי לשנות את התמהיל? כמה מתוכו לקחת כריבית קבועה לא צמודה? תודה רבה!

 

[אבנר סטפק]

מסכים עם jose

והתמהיל שהציע בהחלט נראה לי תמהיל נכון עבורכם בהסתייגות קלה מאוד שאת המינון של הקבועה הלא צמודה והקבועה הצמודה, הייתי בוחר על פי הריביות שתקבלו בשני המסלולים האלה בפועל ואולי בהתאם הייתי משנה את היחס בין שני מסלולים אלה. ריביות: פריים מינוס 1% (לכל תקופה), קל"צ באזור ה-5.5%, ק"צ באזור ה-2.5%-2.8% (15 שנה לגבי שני המסלולים האחרונים)

 

[josegorun]

נכון

אבנר צודק שבסוף משנים בתמהיל שבוחרים קצת לפה וקצת לשם על פי הריביות שמקבלים בפועל. מה שצריך להיזהר ממנו הוא שהרבה פעמים נציג המכירות של הבנק מציע כל מני הצעות שנראות אטרקטיביות מאוד מבחינת הריבית (ויכול מאוד להיות שהן באמת כאלה) אבל משנות את התמהיל דרסטית בצורה שלא מתאימה לכם. לכן- תהיו פתוחים לשנות מעט את התמהיל שאיתו אתם הולכים לבנק אבל שימו לב שהשינויים מתאימים לכם. בהצלחה

 

[josegorun]

דעתי

תמהיל שנראה לי מתאים לכם: 175K פריים 25-30 שנה. 175K ק"צ 15 שנה 100K קל"צ 15 שנה החזר התחלתי 2800-2900, מייצג 3300-3400. עקרונית, לא הייתי עובד 50% במסלולים צמודי מדד ו-50% מסלולים משתנים (פריים, משתנה כל X, מט"ח וכו'). בהצלחה

 

[netaw23]

הצעת הבנק בעקבות ההמלצות שלכם

הלכנו היום למספר בנקים על פי ההצעה שהוצגה כאן וקיבלנו הצעה מבנק איגוד (מותנה בפתיחת חשבון). אלו לא ערכים סופיים (עשה רושם שבמו"מ לקראת סגירה אפשר להוריד עוד קצת את הריבית). 175K - ל-25 שנה ,פריים - p-0.9 100K - ל-15 שנה - קל"צ - 5.5% (מותנה בפתיחת חשבון). 100K - ל- 15 שנה - ק"צ - 2.6% (מותנה בפתיחת חשבון). 75K שנשארו שאפשר לפזר בקל"צ 6.1% או ק"צ 3.19 (ההצעה המקורית, ללא פתיחת חשבון). מה דעתכם על הריביות?

 

[סתם אחד66]

בוקר טוב ! יש לכם משכנתא שפויה !

ממליץ לקצר ככל האפשר כך תשלמו הכי בזול. לא מומלץ לקחת משתנה צמודת מדד אלא אם יש סיבה נקודתית שאני לא מכיר. בהצלחה !

 

[altern]

משקל מוגזם לצמודי מדד. ק"צ יקרה מאוד.

הייתי מציע להפטר ממשתנה ולבדוק אפשרות של חצי פריים (ל-25 שנה) וחצי קבועה (ק"צ ו/או קל"צ ל-10 שנים). משקל ק"צ מול קל"צ יקבע לפי העלות שתקבלו, כאשר קיצור ל-10 שנים אמור להביא שיפור בריביות. לאור העובדה שיכולת ההחזר תעלה (עם עליה במשכורת), אני מניח שיתאפשרו פרעונות חלקיים מידי פעם מתוך ההפרשים (בין יכולת החזר וההחזר בפועל). מכאן, ניתן לקחת 60% בפריים ו-40% בקבועות. אופציה נוספת שאתם יכולים לשקול זה כל המשכנתא בפריים. תילקח בהתחלה ל-17 שנים ותתקצר עם הזמן.