תמהיל משכנתא ופידבק על התוכנית העסקית שלנו...

[אורןשואל]

תמהיל משכנתא ופידבק על התוכנית העסקית שלנו...

שלום לכולם.
רצינו לבקש עצה לגבי תמהיל משכנתא לאחר שקיבלנו מהבנק אישור עקרוני ראשון.

אנחנו זוג שמרוויח יחד 23,000 ש"ח הכנסה נקייה בחודש.
יש לנו 350 אלף ש"ח הון עצמי ועומדים להיכנס לעסקה רכישת דירה ע"ס 1,350,000 ש"ח (נוטלים 75% משכנתא = 1,000,000 ש"ח, כנראה ל 30 שנה בכל מסלול שנבחר).

מה שאנחנו רוכשים זו דירה קטנה (2 חד') בר"ג שמושכרת ב 3,400 ש"ח בחודש ושאנחנו מאמינים שתהפך בתוך 5 שנים לדירת 3 חדרים חדשה + מרפסת מעלית וחניה (במסגרת תמ"א 38 פינוי בינוי שאנחנו מאמינים שתאושר בקרוב).

אז התוכנית היא להחזיר במשך 5 שנים החזר שגבוהה בכ- 1,500 ש"ח בחודש ממה שהדירה מכניסה. והשאיפה בעוד חמש שנים, למכור את הדירה החדשה הזו בטווח של 1,600,000 - 1,800,000 ש"ח (הנמוך רמת המחירים היום, והגבוהה במידה וטירוף עליות המחירים ימשך).

אודה לעצתכם איך להתנהל בהקשר של המשכנתא:
כרגע הצעת בנק מזרחי טפחות אלינו היא:
500,000 ש"ח בקל"צ ל 30 שנה - 4.99%
300,000 ש"ח משתנה כל 5 שנים לא צמודה ל-30 שנה- 3.82%
200,000 ש"ח משתנה כל שנתיים לא צמודה ל-30 שנה 2.58%

נודה מאוד על כל פידבק, לגבי כל אלמנט בתוכניתנו

אורן

 

[Fitch]

היי אורן

1. האם 3400 זו שכירות קשיחה וכמה היא שונה משאר הדירות הדומות באזור?
2. מה הוודאות של התמ"א? מה קורה אם זה לא קורה ב5 שנים הקרובות?
3. אם הרעיון הוא למכור עוד 5 שנים, לא מבין למה אתם לוקחים קל"צ יקר. תקחו פריים/משתנה כל 5 זולה יותר.

 

[אורןשואל]

אהלן Fitch

1. 3,400 מתקבלים מהשוכרת היום, אם תוחלף השכירות תעלה בכ 200 ש"ח (זו רמת המחירים באזור). אבל מרגע שהתמ"א יוצאת לדרך הקבלן מחוייב לשלם לנו עד תום הבנייה 3,400 ש"ח בחודש (צמוד מדד).
2. התמ"א לא וודאית מפני שעדיין אין החלטת ועדה לעיניינה, אבל הערכתנו היא שתאושר, גם בגלל שהעירייה צמצמה בימים אלו את היחס של דירות חדשות מ 3.5 ל 1 ישנה ל 3 ל 1 ישנה. וכאן מראש אין חזירות ומתוכנן יחס של 2.7 ל 1 .
מצד אחד אין וודאות שזה יקרה ב 5 שנים הקרובות, ומצד שני לקחנו מקדם ביטחון של שנתיים ממה שעשוי לקרות בתוך 3 שנים גם.
(אבל קיים החשש / סיכוי / סיכון שהעסק יתקע מעבר ל 5 שנים)
3. אתה מציע בעצם לנסות לקחת 2/3 בפריים ובמשתנה כל 5?
&nbsp
שוב תודה רבה.
אורן

 

[Fitch]

3. למשכנתא שלך יהיה אורך חיים של 5 שנים, אין הגיון בלקבע

ריבית קל"צ גבוה לתקופה גבוהה מזה.
בגלל שקיצור הקל"צ לא בא בחשבון, עקב ההחזר הגבוה, תקחו מסלולים זולים יותר (בערך כולם) בטווח של 5 שנים.
&nbsp
כדי "לפזר" סיכון, אפשר לקחת 1/3 פריים, 1/3 משתנה כל 5 צמודה, 1/3 משתנה כל 5 לא צמודה. ל"שינוי" אין בעצם משמעות כי אתם סוגרים בנקודת השתנות הריבית.

 

[אורןשואל]

השאלה היא אם לא כדאי לפזר סיכונים עם הקלצ?

אנחנו חושבים שאנחנו מתנהלים בזהירות עם ההערכה של 5 שנים.
אבל נערכים גם לתרחיש גרוע (נאמר 10 שנים).
&nbsp
אורן

 

[Fitch]

משתנה כל 5 לא צמודה מורידה חלק מהסיכון הזה כי אינה צמודה

בדיוק כמו קל"צ.
בגלל שגם הריבית במסלול זה נמוכה יותר, אתה מרוויח (ריבית דריבית) עם אותו גידור.
&nbsp
לא לשכוח שמשכנתא ניתן גם למחזר, ועצם ההימור על מסלולים אלו הוא ספקולציה, בדיוק כמו התמ"א והמכירה + רווח בטווח של 5 שנים.
&nbsp

 

[TheIL]

משהוא מוזר במחירים

דירת 2 חדרים כיום 1.35M ואחרי תמא2 אתה מקבל רק חדר ? רק 10 מטר ? וחניה ומרפסת ומעלית ?
לא נשמעת עסקת מאוד טובה לדעתי.
&nbsp
כמו כן, המחיר כיום מגלם את הפונטציאל. עובדה שבשביל דירה חדשה וגדולה יותר, אתה טוען שבמקרה של ימינו היא שווה רק 250K נוספים ? משהוא לא הגיוני בתמחור.
&nbsp
ואם התמא לא תצא לפועל, יש מצב שהדירה תהיה שווה הרבה פחות (כי עכשיו עליית השווי מגולמת במחיר)

 

[Nemesis001]

עלויות

האם העלות שרשמת, 1,350,000 כוללת את כל העלויות של רכישת הנכס? עו"ד, תיווך, שיפוץ, תיק משכנתא, שמאי וכדומה?

במסלול שרשמת, אחרי 5 שנים יתרת המשכנתא שלך עומדת על 906,500 בהנחה ואין שינוי במסלול המשתנה כל שנתיים. אם יהיו שינוי, אז מעט יותר.
כלומר יוותר לך ביד אם תמכור ב- 1.6 כ- 693,000 ש"ח.

מדמי השכירות אני מוריד 7% עבור בלאי, תיקונים, תקופה בלי שוכר וכדומה. ז"א שאתה מוסיף כ- 1850 ש"ח בחודש כדי לשלם את המשכנתא, ובסך הכל 111,000 ש"ח. אם בתקופת הפינוי בינוי עד שהדירה מוכנה אתה מקבל שכר דירה, צריך לציין כמה.

בשורה התחתונה נשאר לך 693,000 מינוס 350,000 שהשקעת בהתחלה ועוד 111,000 ששילמת לאורך השנים, ובסך הכל הרווחת על הנייר 232,000 ש"ח.

אז אם 1.35 מיליון כוללים את כל ההוצאות מסביב, ואתה בטוח בסבירות גבוהה מאוד שיהיה פינוי בינוי ואתה בטוח בסבירות גבוהה שלא תהיה ירידת מחירים - באמת אין רע בלהרוויח 230,000 ש"ח בחמש שנים בתמורה למעט מאמץ. השאלה היא אם אתה בטוח בכל הדברים האלה.

אם כן, אז תזיז כמה שיותר מהמשכנתא למסלולים משתנים כל 5, פריים וכדומה כדי לקצץ בריביות שאתה משלם.

אגב, לדעתי אתה חייב להמתין 18 חודש לפני שתוכל למכור את הדירה החדשה כדי להמנע ממס שבח במידה וזו הדירה היחידה שלכם.

 

[אורןשואל]

אהלן Nemesis

- העלות שרשמתי 1.35 כוללת הוצאות נוספות שציינת, אבל אם לדייק יותר הסכום הכולל יהיה 1.36.
- אני חושב שבמקרה הזה לא ירדו 7% מדמי השכירות...מפני שהדירה מתוקה ואני לא צופה שתעמוד ריקה ו/או שתצטרך תיקונים בשנה-שנה וחצי-שנתיים עד שהבניין יהרס. והחל מנקודה זו התשלום 3,400 הוא נקי (צמוד מדד), ללא דירה/שוכר/ובלאי כלל.
- לגבי הזזת מקסימום למסלולים משתנים, פריים וכ"ו (האם יש אחוז מסויים שחובה לקחת בקל"צ?).
- הנקודה לגבי ההמתנה של 18 חודשים לפני שניתן למכור בפטור ממס שבח, היא חשובה מאוד ותודה רבה על הערת תשומת הלב לכך.
אני חושב ומקווה שהפרשנות הזו שאני מצרף, היא גם נכונה, וגם תחזיק מעמד בשנים הקרובות ושלא תשתנה המדיניות:
("במסגרת ה”ב 5/2013 אימצה רשות המיסים פרשנות מקלה לתנאי זה במקרה שבו הדירה הנמכרת מהווה דירה חילופית לדירה קודמת שנהרסה ונמכרה בפטור שמהווה דחיית מס, כגון פינוי בינוי ותמ”א 38/2. במסגרת הוראת הביצוע נקבע כי יש לכלול במניין התקופות לצורך הוראה זו גם את התקופה שהמוכר החזיק בדירה הישנה שנהרסה כדירת מגורים.")
&nbsp
אורן

 

[Nemesis001]

צריך לקחת בחשבון גם תרחיש פחות אופטימי

יכול להיות שהכל ידפוק במשך שנתיים, יכול להיות שפתאום תהיה תקלה במערכת החשמל או יתקלקל מזגן ויכול להיות גם שתיפול על שוכר נאחס שפוטר, הערב פשט את הרגל ואשתו שרפה את הבית, ואז ה-7% יהיה חלום רחוק

אוקיי, סבבה. אם זה כולל את כל העלויות, זה פחות או יותר הרווח שאתה יכול לצפות לו. קח בחשבון שככל שהתמא מתארך או מתבטל לחלוטין, אתה במצב הרבה פחות טוב.

הריבית הממוצעת שאתה משלם היא 4.16% בעוד שהשכירות היא 3% בלבד, ברוטו. בעצם אתה סופג עכשיו בשביל פוטנציאל רווח עתידי. אם הוא לא מתממש, אתה נשאר בהפסד במכירה בהנחה והמחירים לא זזו.

 

[אורןשואל]

תודה. זה פחות או יותר המצב באמת.

&nbsp
&nbsp
&nbsp

 

[Fitch]

ממליץ להתייעץ עם מישהו מאורע בועדה לתכנון כדי לראות צפי לתמא