תמהיל משכנתא אפשרי

[Haifa-80]

היי אשמח לחוות דעתכם,
שווי נכס 2.046,000 על נייר (מחיר למשתכן, משפרי דיור)
מימון כ1000 אשח + נכס נוכחי כ1.6-1.7 עם שארית משכנתא כ160 והחזר חודשי כ800 + צפי סיום בניה עוד כ-3 שנים, לכן עוד נחסוך עד אז כ300-400 אשח.
הכנסה 25 נטו + בונוסים לא קבועים
החזר רצוי כ8-9

45% מימון, סה"כ כ920 אלף:
אפשרות-1:

1. 1\3 - (P - 0.7) ל-30 שנה
2. 1\3 קל"צ ל-4 שנים 1.9%
3. מ"צ עוגן תשואות אג"ח, כל 5 שנים, ל-30 שנה - ריבית עוגן 0.6, סה"כ 2.3% \\נראה לי כדאי להחליף לקל"צ

אפשרות-2:

1. 2\3 פריים + 50.2 ל-30 שנה
2. 1\3 קל"צ ל-7 שנים 2.3%

60% מימון, סה"כ 1.227 אלף:
אפשרות-1:

1. 1\3 - P - 0.6 ל-30 שנה
2. 1\3 קל"צ ל-7 שנים 2.3%
3. מ"צ עוגן תשואות אג"ח, כל 5 שנים, ל-30 שנה - ריבית עוגן 0.6, סה"כ 2.4%

אפשרות-2:

1. 2\3 פריים + 0.3 ל-30 שנה
2. 1\3 קל"צ ל-7 שנים 2.3%

כרגע רק התחלתי לעבור בין הבנקים. גם כן רוב החסכונות בקה"שים ומוצרים אחרים שהם נזילים ומביאים תשואה, לכן מצד אחד אפשר למשוך, אבל מצד שני הייתי מעדיף משכתא גבוהה יחסית עם צפי סילוק מוקדם.
כרגע בונה צהיל ללא קשר האם דירה נוכחית נמכרת או לא.
איך הייתם משנים תמהיל עצמו וריביות?
תודה מראש

 

[82little]

לאור ההכנסות נראה שההחזר שיאושר על ידי הבנק הוא קצת יותר מ 8 א'. אישית, אם אפשרי עבורכם, הייתי לוקח משכנתא עד 45 אחוז מימון.
נמנע מהצמדות.
מכוון קלצ בין 6 ל 9 שנים בערך. בטווחים האלה הריביות הטובות כיום, ואפשר ליצור תמהיל עם סך ריביות יחסית נמוך.
השתמשו במחשבון לבנות תמהיל מתאים.
עקרונות דומים אפשר להפעיל גם על אחוז מימון גבוה יותר אלא שזה יאריך את הפריים עד המקס 30 שנ ויאריך את הקלצ.
מציע גם לפצל את הקלצ לשניים, ולטווחי שנים קצת שונים, לאפשר פרעונות מוקדמים גם נמוכים יחסית.
תמהיל ראשוני שעליו כמובן ניתן ורצוי לעשות ווריאציות בשנים ובסכומים ולהגיע להחזר מתאים עבורכם, וסך ריביות נמוך ככל הניתן, ייראה כך:
306 א' פריים ל 20 שנים
307 א' קלצ ל 9 שנים
307 א קלצ ל 8 שנים.
בהצלחה.

 

[Haifa-80]

ממש תודה. כן, יש לנו יכולת להיות בטווח של 45% ומטה. עניין של לנפח אך ורק כדי להגדיל את חלק יחסי של פריים ולהחזיר את המיותר.
מהן ריביות טובות עבור תקופות אלו? מבחינתי החל מ-4 שנים ועד 10 שנים. כרגע מתוך שיחה אישית במזרחי קיבלתי ריביות כאלו:
4 שנים - סביב 1.9%,
7 שנים - 2.3%
ורמז שפתיחת חשבון אצלם ישפר במעט את הריביות.
פריים חושב לקחת אפילו ל-30 שנה עד שהוא לא מתייקר.

 

[82little]

במקרה שלכם נראה שהענין הוא יותר בתחום של שיקולי השקעת כספים כנגד המשכנתא ואיך וכמה להשקיע מול זה... זה ענין אישי ויש שיקולים לכאן ולכאן.
אז רק אעיר
-לפעמים הארכת הפריים, בייחוד מעבר ל 20 שנה, בגלל אורך חיי ההלוואה משמעותה תשלומי ריבית משמעותיים.
-קיצור הקלצ מאוד כלומר ל 4 שנים, מכבידה מאוד על ההחזר החודשי ולא בטוח שזה המהלך המשתלם...
-הריביות בהחלט ניתנות לשיפור ולכן נדרש להשוות בין כמה בנקים ולנהל משא ומתן כולל אכן בחינת הכדאיות להעביר את החשבון לבנק כזה או אחר.
-זה לא ענין לרמיזות. הרמיזה באה מתוך כך שהבנקים לא אמורים להתנות מתן אשראי במעבר חשבון אבל בפועל זה כן קורה אז כדאי מבחינתכם לברר בדיוק מה הריביות שמוכנים לתת במצב כזה.
-לגבי הגדלת הפריים... כשמדובר בריביות קלצ ל 8 שנים ב 1.7 אחוז , למשל, ועם שקט נפשי בהשוואה לפריים ארוכה חושב, שוב אישית, שהייתי הולך על הקלצ.
-ככל שיש כוונה לבצע פרעונות מוקדמים אחרי סילוק מסלול כזה או אחר, כדאי לבדוק גם לוח סילוקין ולראות מה תהיה בסוף העלות האמיתית של המשכנתא והאם נוח לכם להתעסק עם זה לאורך זמן ובאופן הזה...
-- בקיצור, שווה להקדיש כמה שעות עם המחשבון ולבדוק סימולציות שונות.
בהצלחה.

 

[82little]

עוד הערה, ומהתחום המשפטי, רק להזכיר שעלות מס רכישה לדירה שניה גבוהה יותר וכמו כן ישנו אפשרות למס שבח בעת מכירת דירה שניה. אז גם את הנושאים הללו כדאי לקחת בחשבון. אולי תעדיפו למשל לשדרג בעצם לדירה יקרה יותר, אם באפשרותכם...
בהצלחה.

 

[Haifa-80]

לאחר ביקור בלאומי - אמרו שלא יוכלו להתחרות בהצעה של 1\3 פריים -0.7 ו2\3 קל"צים, אבל אז הצעה אחרת (במקור חישוב היה על 45%, אלא שפקידה אמרה שניתן להגדיל ל56% ללא פגיעה בריביות):

• P-0.8 ל-20 שנה (היא הדגישה שאם משנים ל-30 שנה, אז לא יכולה לתת ריביות אלו)
• קבוה צמודה ל-7 שנים 1.4% \\מתוך פוסטים אחרים מבין שלא מספיק טוב + אני מעדיף קל"צ
• משתנה כל 5 שנים לא צמודה עוגן אג"ח ל-15 שנים 1.64 (צ + 2.7) \\גם כאן, מנסה להעריך עד כמה מסוכן\משתלם לקחת, אולי רק כדי לנסות לסלק מיידית אחרי פעימה אחרונה

מה דעתכם?
PS: אני כן שואף להשיג הצעה טובה של שליש פריים (P-0.7), ושני שליש קל"צים שונים, אבל בפירוש רואה איך בבנק לא רוצים או נותנים הצעות הזויות.
אולי יש המלצה על סניף \ פקיד\ה נורמלי?

 

[82little]

-במשתנה לא צמודה לא ברור מה גובה הריבית... מניח שהתכוונת ל 2.7 שנחשבת כרגע לריבית טובה למסלול הזה...
- הפריים בריבית טובה.
-הצמודה ניתנת לשיפור. אני חושב. ל 1 אחוז וקצת למטה מזה.... אבל זה הרי תמיד ענין למשא ומתן ולא ניתן לדייק מה ניתן ומה לא ניתן. מה שאומר כאן זו רק השערה. ואולי לאחרים יש ניסיון עדכני ועכשווי מה אפשרי. ובדרך כלל מה שחשוב זה לבנות תמהיל שמתאים לכם ולנהל על זה משא ומתן עם הבנקים...

לגבי התמהיל עצמו אז מה שציינת שליש פריים, שליש צמוד ושליש משתנה כל 5 לא צמוד זה תמהיל די מוצלח. אבל שווה לנסות להמיר את הקצ ללא צמודה ולקבל יותר שקט... ואפשר גם לנסות ללחוץ שישפרו את הריבית בקצ. בדקו במחשבון משכנתא סימולציות למדד 1 אחוז ומדד 2 אחוז. סך הכל מדובר בתקופה יחסית קצרה אז הסיכון לא גדול מדי...

במקביל, הייתי מנסה לקבל תמהיל רצוי יותר בבנק אחר. כלומר כמו שהצעתי לעיל שליש פריים ל 20 שנים ושני שליש בשני קלצ לתקופות שונות מתחת ל10 שנים... חושב שבבנקים אחרים יתנו זאת...

ואפשר כמו שאמרת לקחת באחוזי מימון גבוהים יותר ובהמשך לפרוע חלק וכך לשנות את התמהיל. צריך לשים לב שפרעון ישנה כמובן את ההחזר החודשי ואולי להחזר פחות רצוי לכם. אפשר גם לבחון אפשרות לקצר זמנים ולהישאר עם אותו החזר. והקיצור יקטין את סך הריביות.

השוו בין התמהילים השונים בעזרת מחשבון, לבדוק ההחזר החודשי וכן סך הריביות ולוח הסילוקין.
בהצלחה.

 

[Haifa-80]

בינתיים נראה שהולך בכוון של פריים + קל"צים:

1. פריים שליש ל20-30 שנה 307 אש"ח P-0.8
2. קל"צ של שני שליש 613 אש"ח ל-7 שנים 2.3%

החזר יחסית גבוהה סביב 8900 לחודש, אבל תוספת ריבית (רווח של בנק) יחסית נמוכה סביב 95 אש"ח.
אולי אשלב קל"צ של 4 שנים (עבורו נתנו 1.9%), אבל מוסיף משמעותית להחזר חודשי.
בנוסף אנסה עוד להוריד ריביות, אבל בגדול נראה סביר ובטוח.

 

[82little]

אכן, נראה טוב... היות והקלצ כבר די קצר ובריבית טובה, ניתן -- לטובת החזר חודשי סביר עבורכם -- לפצלו בין 7 ל 8 שנים למשל. ולבצע התאמות בסכומים לפי הנדרש בהחזר החודשי.
נראה שאתם כבר בכיוון הנכון.
בהצלחה.

 

[Haifa-80]

היום קיבלתי הצעה מעניינת:

• 320 אש"ח קל"צ 4 שנים 1.85%
• 460 אש"ח P-0.5 30 שנה (היום 1.1%)
• 140 אש"ח (בערך 1/6) מל"צ כל 5 שנים ל-30 שנה 3.19% \\ברור שכאן הרווח של הבנק, אבל תכלס לא יותר מ-5 שנים מתכוון להחזיק במסלול הזה או אולי

מה חושבים?
כרגיל שלחתי גם הצעה הזאת לבנקים שעדיין במירוץ כדי לקבל שיפורים נוספים.

 

[82little]

אם מתכוון לפרוע אז כדאי להשוות בעזרת המחשבון, ובלוח סילוקין מה בפועל יהיו שיעורי הריבית בסך הכל בכל אחד מהתמהילים. וגם בהתחשב בערך השקעה או חיסכון במצב שבו אינך פורע מסלול כזה או אחר או מקצר...
תחושתי שהתמהיל הקודם היה מוצלח יותר וייצא זול יותר... אבל זו תחושה. צריך לשבת עם מחשבון ולחשב...
אגב, בכללי קלצ ל 4 שנים בלבד כפי שציינת מכביד חזק על ההחזר החודשי. מניח שאתה לוקח זאת בחשבון...
בהצלחה.

 

[Haifa-80]

עוד תמהיל שקיבלתי טלפונית עבור 45%:

• 207 אש"ח P-0.7 ל30 שנה
• 100 אש"ח צמוד אירו + 1 ל-30 שנה (מתעדכן כל 3 חודשים)
• 2/3 613 אש"ח קל"צ 2.3% ל-7 שנים

שונה מתמהיל של אתמול, אבל לפי מחשבון המשכנתא מראה מקדם 1.1 בלבד

 

[82little]

סביר לחשוב שהאירו לא יזנק קדימה בטווח הקרוב, אבל אם אין משכורת באירו לא הייתי משלב משכנתא במטבע זר.
בהצלחה.