תמהיל מומלץ למשכנתא

[micbarak]

תמהיל מומלץ למשכנתא

שלום לכולם. ראשית פורום מבורך. אשמח להמלצות על תמהיל למשכנתא של 850- 900 אש"ח. המשכנתא היא סביב ה30% מעלות הבית. סך הכל הכנסות נטו עומדות היום על 20 אש"ח עם צפי לעליה ב5 שנים הקרובות של עוד 3 אש"ח. ע"פ ניתוח כלכלי שלנו סך החזר המשכנתא האפשרי צריך לעמוד סביב ה4000- 4200 ש"ח. 1.נטיית הלב שלנו היא למשכנתא בטוחה כמה שפחות מדד...(למודי נסיון מר ממשכנתא מה-6 שנים האחרונות שלא זזה...) 2.כדי לחשב עלויות צפויות בעתיד על איזה נתון כדי להסתמך: 2.5% מדד שנתי, פריים ממוצע של 6% (אלו נתונים שאספתי ברשת) מעדיף נתונים מחמירים....- הנושא חשוב על מנת לתכנן שנים קדימה (שוב לקח מהמשכנתא הקודמת שהתחלנו במצב X ועכשיו אנחנו במצב X+ 600 ש"ח בערך ושלא נדבר על שווי הקרן... ) 3.קרן השתלמות- מה העמדה לגבי הקרן הזו? מצד אחד ה למעשה החסכון היחיד שנשאר (כל השאר הולכים לבית) מצד שני בהחלט משפיע על המשכנתא (עוד שנה וחצי נפתחת ע"ס 100 אש"ח, ממשיכה לצבור....) 4.האם בכלל אפשרי בנתונים הללו לקחת משכנתא לא מופרזת??? בתודה מראש....

 

[rmortgage]

תמהיל נכון

שלום רב ראשית ברכות על הבית החדש המלצות לתמהיל נכון הוא דבר שמשתנה מקצה לקצה בין כל לווה לכן לא יהיה נכון לבקש המלצות לתמהיל נכון ללא פרטים מעמיקים וחיוניים בקשר למצבכם ויכולתכם הפיננסיות יחד עם פרטים נוספים על העסקה המתגבשת. 1.משכנתא בביטחון של 100% או לחילופין 0% סיכון תגרור החזר שגבוה ב כ-50% מההחזר המתוכנן שלכם אך יחד עם זאת צופן בתוכו קיצור משמעותי באורך חיי ההלואה ונגזר ממנו חסכון בעלויות. 2.רוב הנתונים המתפרסמים ברשת ואפילו הניתנים בבנקים הם ספקולציות לכן יש ליצור תוכנית הלוואה שלוקחת בחשבון מה שיותר תרחישים אפשריים עם אפשרויות התמודדות עם תרחישים אלה. 3.תשובה רצינית ואחראית בנוגע לקרן השתלמות יכולה להינתן רק לאחר בחינה יסודית של פרמטרים כלכלים נוספים הקשורים ללוקחי ההלוואה. 4.מבדיקה ראשונית שעשיתי ניתן בהחלט לקחת משכנתא לא מופרזת ואחראית עם מקדם ביטחון סביר. אשמח לעזור בחפץ לב איציק 0547858536

 

[alarik99]

לדעתי - לשקול בשנית

הי החזר מייצג ל850 אש"ח עם ריבית מייצגת של 6 אחוז לתקופה של 20 שנה (לא הייתי לקוח יותר בגלל עלות משכנתא גבוהה..) הוא כ 6000 ש"ח לא כולל ביטוח. נראה לי מהכתוב שאתם שונאי סיכון וההחזר המייצג גדול מסכום ההחזר שאתם מתכננים. נכון שעכשיו הריביות נמוכות יותר אבל יש לקוות לטוב ולהתכונן לגרוע ביותר. כמו כן יש לזכור שאם ראיתם הצעות בנקים הם לא מראים לכם איך מדד שפוי של 3% בשנה מעלה לכם את ההחזר והקרן.

 

[חבלז19]

דעתי

לאחר בדיקה, "כמעט" בלתי אפשרי בתנאים הללו לקחת משכנתא לא מופרזת! כיון שבשביל להשיג החזרים שסביב ה4200 ש"ח, עליכם להאריך את תקופת ההלוואה מעבר ל20 שנה; ומאחר והמסלול היחיד בו הארכת התקופה אינה פוגעת בקרן או באחוז הריבית, הוא - מסלול הפריים, לפיכך, הפתרון היחיד הנראה לעין במקרה זה: 100K פריים גישור לשנתיים. 800K פריים ל25 שנה. בתנאים של פריים -1%, תקבלו החזר התחלתי של - 3800 ש"ח ועד 4800 ש"ח (בתנאי P=5.5%). לאחר שנתיים יהא לכם החזר חודשי של כ3600 ש"ח בתנאי P=3.5%, וכ4400 ש"ח בתנאי P=5.5%. על מנת ששינויי ההחזרים לא יזיקו לכלכלת המשפחה, עליית הפריים לא תשפיע עליכם במיוחד, וההימור על 100% פריים יהא כדאי - עליכם לעמוד בשני תנאים אלו: - הקפידו לשים בצד כל חודש 4200 ש"ח לטובת המשכנתא (אם יש אפשרות, שימו אף יותר), כאשר מתוך זה ישאר לכם בצד (לפחות בתקופה ראשונה) כמה מאות ש"ח בכל חודש, ע"י חסכון זה תוכלו לעמוד בהחזרים בתנאי פריים גבוהים. - במצב של עליית הכנסות כפי שהזכרת, ולאחר פירעון הגישור, קצרו את תקופת ההלוואה. עלי לציין כי בד"כ לא מומלץ להמר על 100% פריים, עקב טבעם של ישראלים שלא לתכנן קדימה ושלא לחסוך את ההפרש החודשי, מה שגורם להם ליפול כלכלית במצב של עליית הפריים. אולם במקרה הנוכחי, זו האפשרות הסבירה - היחידה העומדת בפניכם.

 

[testgames]

איך משכנתא יכולה לא לזוז אם משלמים לפי שפיצר?

 

[חבלז19]

עקב הצמדה למדד

 

[סתם אחד66]

שלום לכם !בתנאים שהצגתם= עלות המשכנתא 600 אשח

ואולי יותר. האם זה מופרז ? לדעתי כן ! וזה בלי לקחת מצבי קיצון בכלכלה ! לדעתי משכנתא לוקחים עד 10 שנים . עלותה עד 25 אחוז מהקרן וסביר שפחות מכך. לא כולל מצבי קיצון...! אני אישית מעדיף משכנתא קצרה ככל הניתן = זול יותר ופחות חשוף למצבי קיצון... !! בהצלחה!!

 

[ab1729]

אמממ

1. לא הייתי ממהר לחשוש ממסלולים צמודי מדד. הסיבה שהחוב מלפני 6 שנים לא זז היא עקב הריביות הקבועות הגבוהות ששררו אז במשק. לדוגמא, בינואר 2005 הריבית הממוצעת עמדה על 5.1% + מדד, בעוד שהיום היא 2.79. כמובן שבאותה מידה לא צריך לקחת אחוז ניכר מהמשכנתא עם הצמדה, אבל החשש מיותר. בנוסף, לקיחת מסלול קבוע צמוד ב"קרן שווה" ולא שפיצר - מקטינה משמעותית את הסיכון 2. זה סביר כנתונים "ממוצעים". קח מדד של 3% ופריים של 7.5% לתסריט מעט מחמיר יותר 3. באופן כללי הייתי נמנע מלהקריב את קרן ההשתלמות. מצד שני, אין שום סיכוי שמשכנתא של 900K תחזיר 4200 ש"ח לאורך זמן גם בפריסה ל40 שנה (וזו לא בדיחה), כך שכדי להגיע להחזר 5.5K בפריסה ל20 שנה או 5K בפריסה ל25 שנה, תיאלצו להקריב אותה 4. תחת החזר רצוי של 4200 ש"ח, משכנתא סבירה עבורכם היא 650-700K ולא המספרים שציינתם.

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif התיחסותי

א. למרות אחוז המימון הנמוך גודל המשכנתא מאוד גבולי בלשון המעטה. ב. מסכים עם דבריו של חבל"ז רק שההייתי סמנטית מחליף את המילה "הימור" ב "בחירה" כי לעיתים כשקוראים למסלול הפריים הימור זה מתפרש כאילו הצמודות הן "לא הימור" וזה ממש לא כך כי תנודות המדד הרבה יותר משמעותיות מהפריים והרגשתם זאת על בשרכם. ג. הלקח העיקרי מהמשכנתא שלכם זה ב"אי ניהול חוב" כי לו ניהלתם הייתם מגיעים לכאן כבר לפני שנתיים לפחות חותכים הפסדים ועוברים ל"צמיחה". הלקח המשני הוא בחירת מסלול גרוע לכם . ד. אז כאמור מסכים עם דרכו של חבל"ז לחלוקה בין הלוואת גישור לשנתיים בפריים , והשאר במסלול רגיל. ה. במסלול הרגיל 60% פריים + 40% מט"ח (יורו דולר). ו. מרגע שעברו 6 שנים והקרן הופכת נזילה ומימשת את כל "מקלטי המס" , כדאי להשתמש בה בכדי לצמצם חוב. הסיכוי שתשיג בקרן תשואה נטו (לאחר ניכוי העמלות הרצחניות) שתהיה גבוה יותר מהריביות על המשכנתא והרווח מצימצום שנים ולחסוך גם את דמי הביטוח (נכס+חיים) שואף ל"0" אלא אם הקרן ספקולטיבית ואז אתה מסתכן. בקיצור להחזיק גם חוב וגם חיסכון בו זמנית זה לא כלכלי כי אתה מפרנס 2 גופים בכספך וכשאתה משלם יותר נישאר לך פחות. במקביל אל תפסיק לחסוך בקרן השתלמות בכדי להנות ממקלט מס גם בעתיד. ז. בניהול תקין של כל כלכלת המשפחה תוך קביעת סדרי עדיפויות וניהול החוב זה אפשרי אבל לא יאפשר לך להיות שאנן ןתזהר לא להרדם על המשכנתא.