תמהיל למשכנתא

משכנתא1

New member
תמהיל למשכנתא

שלום לכולם אשמח אם תעזרו לי להחליט על תמהיל למשכנתא נתונים: משכנתא מבוקשת : 420K עבור דירה שערכה 1,160,000 משכורת : 10,200 החזר חודשי רצוי עד 3000 ש"ח אין צפי לסכומים גדולים בעתיד הקרוב למעט חסכון שלי מידי חודש.
 
../images/Emo82.gifתמהיל למשכנתא 1

עצתי 420k ל 15 שנים . החזר ראשוני 2.700 ש"ח החזר בתנאי P=5% (ממוצע) יהיה 3.150 ש"ח + ביטוחים. ההחזר החודשי כ- 30% גבולי. אחוז משכנתא מתוך ערך הנכס 36% יפה מאוד ונמוך יחסית התמהיל צריך להיות ניגזרת של ההתנהגותית שלכם ובחירת אסטרטגיה לניהול החוב. אינני תומך במסלולים הצמודים כי הם גם יקרים יותר היום וגם עולים כל הזמן . אם אתם מתכוונים לנהל חוב כזה גדול במטרה להוזיל אותו ככול שניתן אז... נצלו את העיוות בשוק ההון לטובתכם. א. לשלב בין הפריים (0.9-P) ולצמודת מט"ח דולרי 40/60 בהתאמה. ב. את ההפרש בין החישוב לעיל 3.150 ש"ח לתשלום בפועל, לא לנצל לצריכה אלא, לחסוך לביטוח עצמי. ג. לעקוב אחר תנאי השוק ואם המגמה מתהפכת באופן מובהק (2% פער) אז אתם ממחזרים בהתאם את היתרה, ובנתיים החזרתם חלק משמעותי של הקרן. תוכל בכל שלב להקדים תשלומים ללא קנסות ובכך לצמצם את ההחזר החודשי או לקצר את תקופת המשכנתא. הערה כללית. בניהול נכון ויעיל של כלכלת המשפחה יכול להיות כושר ההחזר שלכם גבוה יותר ואז תוכלו לקצר את תקופת המשכנתא ולחסוך הון בעלותה. אז תתכננו את הכל ולא רק את המשכנתא. בהצלחה.
 

משכנתא1

New member
עוד רעיונות

תודה אריק על התגובה. אני רואה שאתה כותב הרבה בפורום על העיוות בשוק ההון. אשמח אם תסביר לי למה אתה מתכוון?? יש למישהו עוד רעיון לתמהיל למשכנתא???
 
../images/Emo82.gifהעיוות בשוק ההון

כי היום בפריים ובדולרי אתה משלם כ 2% בזמן שהאינפלציה בשנה שעברה היתה 3.9% והחזויה להשנה 2.6% כך שהריבית הריאלית היא למעשה שלילית (אתה מרויח ריאלית). עיוות כזה לא יכול להיות לאורך זמן, כשנצא מהמשבר נגיע לריבית של 5% לערך בהנחת מדד 1-3% . אבל כל זמן שהעיוות שרוי כאן, ממליץ לנצל הזדמנות זו גם אם היא למס' שנים קטן.
 

altern

New member
עיוות

העיוות גורם לכך שבמסלול פריים ההחזר היום יותר נמוך מבצמודות וגם הקרן נאכלת מהר יותר. ניתן להנות מעיוות זה עכשיו ולמחזר (חלקית) כאשר המסלולים ישתוו/פריים יהיה פחות כדאי. הסיכון במהלך כזה הוא שכנראה לא ניתן יהיה לקבל ריביות נמוכות שיש היום על הקבועות - מחזור סכום יותר נמוך לריבית יותר גבוהה. בדולרי, בדומה לפריים, משלמים היום פחות. אבל, בניגוד לפריים, עניין אכילת הקרן לא וודאי. בזמן שבפריים הקרן לא צמודה לשום דבר ותמיד הולכת וקטנה, בדולרי הקרן צמודה לשער החליפין. כלומר, דולרית היא תמיד יורד, אבל שקלית יכולה לעלות או לרדת. לא בטוח בהעבר יחזור על עצמו, רק כדאי לקחת בחשבון שביציאה מהמשבר הקודם (2002) הדולר עלה בכ-20% תוך חודשים ספורים (מ4.2 ל-5). הצעות למשכנתא: 1. הכל בפריים 2. תמהיל לפי מתכון בעייני שתי האופציות שקולות, הן מבחינת סיכון, והן מבחינת סיכוי להרוויח כלכלית.
 

משכנתא1

New member
תמהיל - המשך

שלום altern לפי המתכון שצירפת קיבלתי S גדול מאחד מה שאומר שמומלץ לקחת את כל המשכנתא בפריים. נניח ואני מעדיף לפזר סיכונים על איזה הרכב היית ממליץ. מפגישה בשבוע האחרון בבנק קיבלתי את ההצעה הבאה: פריים - 0.8 ל 15 שנה קבועה צמודה 2.9 ל 15 שנה משתנה כל 3 שנים 1.92 פלוס מדד. אני נוטה לוותר על הקבועה כי לדעתי הריבית גבוהה, וגם את המשתנה לשנות ל - 5 שנים ולא 3 . יש עוד 4 בנקים בדרך... מה דעתכם???
 

altern

New member
דעתי

אני לא מאמין שמסלולים צמודי מדד מפזרים סיכונים אם מצרפים אותם לפריים (ישנה קורלציה בין פריים ומדד - מדד עולה אז מעלים את הפריים, מדד יורד אז מורידים את הפריים). במחינתי, יש הצדקה לקחת צמודי מדד במידה ומעוניים למתן את תנודתיות ההחזר (במחיר אכילה איטית יותר של הקרן) וישנו חשש שהריביות על הצמודות יעלו (הרווח העכשווי של "הכל בפריים" ומחזור עתידי לריביות גבוהות יותר יצאו פחות משתלמים מקיבוע ריביות קבועות נמוכות של היום). מסלולים שיפזרו סיכונים (משיקולי החזר חודשי) הם צמודי מט"ח (דולר, יורו) בגלל שאין קורלציה בינהם ובין הפריים. עם זאת, איני ממליץ על מסלולים אלו בגלל ההצמדה של הקרן לשער החליפין. . אופציה נוספת היא שילוב מסלול קבועה לא צמודה. משלמים עליו יותר, אך התשלומים בו קבועים וידועים מראש. הריבית הקבועה אומנם גבוהה יותר מהמשתנה, אך נמוכה יותר מהריביות (הקבועות והמשתנות) שהיו בעבר וככל הנראה צפויות להיות בעתיד. ייתכן מצב שתיקח עכשיו משתנה זולה (עד התחנה הראשונה) שתתייקר. אני מעריך שזה מה שיקרה, לכן לא ממליץ על משתנות (אלא אם יש כוונה לפרוע בתחנה הראשונה). אם אינך מעוניין לקחת הכל בפריים אני מציע חלופה: 50% פריים 25% קבועה צמודה קרן שווה 25% קבועה לא צמודה
 
צמודת מדד

לגבי ההמלצה לקחת את הקבועה צמודה בקרן שווה - ההלוואות הלא צמודות מדד, הינן בעלות החזר ריאלי הולך ויורד - גם בשיטת שפיצר. הלוואה צמודת מדד בשיטת שפיצר היא היחידה בעלת החזר ריאלי אחיד. זה לדעתי מתאים יותר לרוב הלווים, כי בפועל ההחזר ההתחלתי נקבע לפי ההחזר האפשרי. אם ריאלית ההחזר יורד עם השנים, המשמעות היא הארכת המשכנתא (לעומת השארת גובה ההחזר אחיד ריאלית עם השנים). אני חושב שמשכנתא צמודת מדד הינה מאוד בטוחה במובן שההחזר החודשי צמוד לכל שאר הוצאות הבית, ומן הסתם במידה ניכרת גם להכנסות (לא נראה לי סביר שההוצאות יעלו משמעותית לאורך שנים והשכר יעמוד במקום). אין סיבה לחשוש מכך שההחזר החודשי יעלה עם השנים באותו שיעור של עליית מחירי הביגוד, האוכל, התחבורה והתקשורת. למי שאין סיבה מיוחדת לרצות החזרים יותר נמוכים בעתיד מאשר בהווה, עדיף לדעתי שיטת שפיצר על פני קרן שווה.
 

altern

New member
אז למה לא לקחת את כל המשכנתא

בקבועה צמודה בשפיצר? אני בדעה שאם לקיחה בקרן שווה מצריכה הארכת שנים, המשכנתא גדולה מידי. בהחלט מסכים עם הטיעון שההחזרים נשארים קבועים ריאלית. השאלה עד כמה ההכנסות נשארות קבועות ריאלית. אם כבר מדברים על זוגות צעירים, דווקא אצלהם ההוצאות עולות עם הזמן, בעיקר מהתרחבות המשפחה, כך שירידה ריאלית בתשלומי משכנתא יכולה להיות חיונית. עם מדברים על אנשים יותר מבוגרים, ההכנסה שלהם כנראה לא ממש צמודה למדד. באופן כללי, לאו דווקא בהקשר למשכנתא, מזעור הוצאות לא אמור להיות קשור להכנסות. הרי אם תקבל 10% העלאה במשכורת, לא תבוא לסופר ותצהיר שאתא מוכן לשלם 10% יותר על סל הקניות.
 
למעלה