תוכלו לעשות לי סדר בבקשה?

תוכלו לעשות לי סדר בבקשה?

אז ככה:
מצאנו דירה שאנחנו מעוניינים לקנות.
הדירה מהקבלן, עלותה 1.150M ש"ח.
יש בידינו 300 אל"ש הון עצמי.
שיריינו את הדירה שרצינו בפרוייקט, ושילמנו 100 אל"ש מקדמה.
כמובן שחתמנו על חוזה מקדים שאומר שהסכום הנ"ל הוא על חשבון הדירה.
א. האם זה רגיל ונורמלי?
ב. מה התהליך עכשיו?
מתי אנחנו אמורים למצוא עו"ד? ובאיזה שלבים נעזרים בו?
מתי הולכים ליעוץ משכנתא? בבנק? פרטי? איך זה עובד?
מתי מקבלים את המשכנתא? איך מחליטים מה טוב עבורינו?
אם יש שינויים שאנחנו חושבים לעשות בדירה לפני שהיא נבנת, מתי אומרים את זה?
ג. נניח שאנחנו צריכים משכנתא ע"ס 850 אל"ש להשלים את הסכום שהדירה שווה,
ואז רוצים להגדיל קצת את המשכנתא, כדי לקנות ריהוט חדש לבית, לקנות מזגנים ולשים סורגים. איך זה עובד?
הבנתי שהמשכנתא שמאושרת עוברת ישר לידי הקבלן מהבנק..

תודה מראש.
 
מתי צריך עו"ד? לפני החתימה על המסמך הראשון

אני לא הייתי משלם 100,000 בלי להבין בדיוק למה אני מחויב ולא פחות חשוב למה מחויב הצד השני.
רבים חושבים שאם עברית היא שפת אימם אז הם מבינים על מה הם חותמים.
לא כך הוא המצב לצערי. קחו עו"ד מייד !
&nbsp
לגבי משכנתא, "ייעוץ" בבנק ניתן בחינם כמו ש"ייעוץ" על מגרש המכוניות המשומשות ניתן בחינם.
בשני המקרים מטרת המוכר מכוניות או משכנתאות היא למקסם את הרווח של המעסיק שלו.
&nbsp
כיוון שמטרתך הפוכה, את רוצה למזער את רווחי הבנק כדי להישאר עם יותר כסף בכיס
את יכולה לבחור בשני נתיבים - ללמוד היטב את נושא המשכנתא ולתכנן משכנתא בעצמך.
לשכור יועץ משכנתא אשר מקבל שכרו ממך ולכן מחויב לרווחתך.
&nbsp
עוד על נושא לוחו"ת זמנים וכו' -
http://www.effectivemortgage.co.il/1228
 


 

שדמת

New member
האם תוכלו לקבל את המקדמה חזרה עם תתחרטו, ללא קנס משמעותי?

אם כן, אז אתם צריכים למצוא עו"ד עכשיו. העו"ד בודק את החוזה, את הקבלן, אילו ערבויות יש לכסף שלכם, האם יש היתר בנייה וכו'.
לפני החתימה על החוזה המלא אתם גם צריכים לנהל מו"מ על השינויים והתוספות (אחרי שתחתמו - כל תוספת תעלה מאוד ביוקר).
&nbsp
אם אתם לא יכולים לקבל את המקדמה בחזרה אם תתחרטו, אז אכלתם אותה - הקבלן לא יסכים לתת לכם שום שינוי או תוספת. למה לו? אתם לקוחות שבויים. אבל עדיין צריך עו"ד לפני החתימה על החוזה המלא, כי עדיף להפסיד 100 אלף ש"ח מלהפסיד יותר ממליון.
&nbsp
באופן עקרוני, אסור לחתום על שום דבר, אפילו לא זכרון דברים, בלי עו"ד משלכם, והייתם צריכים לקחת עו"ד לפני החתימה על זכרון הדברים והתשלום.
&nbsp
איך אתם יודעים בכלל שתקבלו משכנתא? הייתם אמורים לקבל אישור עקרוני מהבנק לפני החתימה על ההסכם הראשון (או זכרון הדברים), כי אם לא תקבלו אישור והתחייבתם לרכוש את הדירה, אתם יכולים למצוא את עצמכם בצרה צרורה. אז רוצו לקבל אישור עקרוני לפחות למשכנתא עכשיו.
אתם אמורים ללמוד את המסלולים השונים ומשמעותם (אפשר גם להתייעץ בפורום משכנתאות בתפוז. שם גם אתם יכולים לראות מה הריביות המקובלות, וכך לשפוט אם קיבלתם הצעה טובה ), לבקש הצעות ממספר בנקים, ולהתחיל להתמקח. אפשר לומר לבנק א' שבבנק ב' קיבלתם הצעה זולה יותר, וכן הלאה. כמו בשוק. אפשר לחסוך המון כסף ע"י התמקחויות, אבל זה לוקח זמן וטרחה כמובן. עד שתקבלו אישור עקרוני, שלא תעזו לחתום על ההסכם הסופי. אולי בכלל לא יאשרו לכם משכנתא, כי אין לכם הכנסה חודשית מספקת, או שיש לכם היסטוריית אשראי שלילית?
&nbsp
את המשכנתא מקבלים אחרי ששילמתם את כל ההון העצמי. למשל, אם הדירה עולה 1.150 מליון, ההון העצמי שלכם צריך להיות לפחות 25%, כלומר 287,500 ש"ח. אז אתם יכולים לבקש מהבנק משכנתא של 862,500 ש"ח. (לבקש קודם כל אישור עקרוני). רק לאחר שתשלמו 287,500 מהונכם האישי לקבלן (בתשלומים, כפי שיוסכם בחוזה), הבנק יתחיל לתת את חלקו (שוב, בתשלומים) - ישירות לקבלן. ההפרש מהונכם העצמי הוא מה שיכול לשמש אתכם לתשלומים הנוספים. במקרה שלכם נשאר לכם מעט מאוד כסף, אז אם אתם זקוקים לכסף נוסף לתכולה - אתם יכולים לקחת הלוואה רגילה, יקרה יותר. או פשוט להתחיל לחסוך עד שהדירה תהיה מוכנה, אם מדובר בשנים. חלק מהתכולה אפשר גם לבקש כמתנות מבני משפחה. הרי בכל מקרה הם יתנו לכם מתנות לחנוכת הבית, ולרוב הם ישמחו לתת משהו שאתם צריכים.
&nbsp
התשלום שסגרתם עליו 1.150מליון הוא לא המחיר הסופי (אלא אם כן הדירה מוכנה ואתם מקבלים אותה בחודשים הקרובים). הוא לרוב צמוד לאיזשהו מדד (לרוב מדד תשומות הבנייה), וזה אומר שבמועד קבלת הדירה תצטרכו להוסיף עוד הרבה כסף. תקחו גם את זה בחשבון - מאיפה תקחו את הכסף הזה, כי גם ככה אתם לוקחים משכנתא מקסימלית, ולא תוכלו לקבל עוד הרבה כסף במסגרת המשכנתא (רק עוד 13 אלף ש"ח ).
 

פרל דוד

New member
איך הייתם צרכים לנהוג מול היזם ואיך ניתן לתקן את הטעון תיקון

כפי שכתבו חלק מקודמי, אני קורה ומתחלחל מהתמימות/נאיביות.[או גרוע יותר] הנובע מחוסר הבנה בסיסי, שבו רוכשים מעבירים סכום כסף גבוה ללא כל יעוץ במו"מ מול יזם/חברת שיווק מפולפלים,חותמים על מסמך כלשהוא,[כנראה זכרון דברים] מעבירים 100 אלף ש"ח על הקרח [בהנחה שלא יפשיר] או קרן הצבי, כן...זה בדיוק מה שעשיתם בלי כוונות הפחדה.

מה ז"א חוזה מקדים ? זכרון דברים ? התחייבות לביצוע עסקה ?
לדעתי חברת השיווק נהגה בצורה מחפירה וכנראו לחצו אתכם לחתום מייד כדי "לשמר" זכויות עתידיות שזה קשקוש מקושקש.
האם בדקתם שמדובר על קבלן רשום ?
האם בררתם מה מצבו הכלכלי של הקבלן לפני שהעברתם לקופתו 100 אלף ש"ח. ?
האם בדקתם מי הם בעלי הקרקע, ומהו מעמדו של היזם/קבלן מול בעלי הקרקע [בעלות/חכירה] ?
האם בדקתם שאין על הקרקע שעבודים/עיקולים ?
במידה ומדובר על קרקע של רמ"י האם שולם היוון ? [אחרת הכל יפול עליכם]
האם הוצגו לכם היתרי בניה של רשות התכנון העירוני ? [אני מסיק שלא, כי לא החתימו אתכם על הסכם מכר]
הידעתם שאין לרכוש דירה בבניין שלגביו טרם הוצא היתר בנייה כחוק.

אני מפנה אותך לאתר משרד השיכון - http://www.moch.gov.il/beniyya_hadasha/hagana_al_rochshey_dirot/Pages/hamadrich_lerochesh_dira.aspx
לשאלתכם -
מה מצב הליכי התכנון/בניה ? האם החלה הבניה באתר ? [לפי המקדמה שדרשו ממכם לדעתי הם לא החלו בבניה וכנראה שטרם אושרה התב"ע הנקודתית]
שום דבר שבצעתם מול הקבלן אינו נורמאלי או רגיל.
עו"ד הייתם צרכים לקחת עוד במהלך המו"מ ,לפני החתימה על הסכם העקרונות, שיסייע לכם בהקטנת הסיכונים מול היזם, ידאג ליצירת בטוחות מספקות לפני העברת שקל בודד לחברה היזמית.
בנושאי יעוץ משכנתאות - אני לא הכתובת. [מנהל הפורום הוא מומחה למשכנתאות ויכולתם/יכולים להעזר בו]

אני מפנה אתכם להתנהלות נכונה מול היזם. [מאתר משרד השיכון] :
אל תחפזו לחתום על זיכרון דברים שאתם עלולים להצטער עליו לאחר מכן.
דעו כי בדרך כלל זיכרון דברים חתום דינו כחוזה לכל דבר. ביטולו על ידיכם עלול לעורר קשיים, כגון חובה לשלם לקבלן פיצויי הפרה.
זכרו! החתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית ומצמצמת את אפשרויות המיקוח שלכם בעניין תנאי החוזה.

אילו מסמכים מצורפים לחוזה המכר ?
על פי חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973 חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה את המסמכים הבאים:
מפרט טכני של הדירה, בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974 תוכנית הדירה.
תוכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים/כניסה וקומת גג.
תוכנית המגרש כפי שנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית.
הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה.

לפני החתימה על החוזה
עיינו בבית (ולא במשרדי המוכר) בחוזה שעליו אתם אמורים לחתום. קבלו את חוות דעתם של אנשי מקצוע מטעמכם – עורך דין, מהנדס ואדריכל – לגבי כל הכתוב בחוזה. דרשו לקבל מן המוכר טופס מקוון מלא של המפרט הטכני. שמרו טופס זה בידיכם לצורך כל בעיה שעלולה לצוץ בעתיד. ודאו כי כל "הבטחה", "הסכמה" או "הבנה" ביניכם לבין הקבלן יופיעו בחוזה בכתב ובאופן ברור וחד-משמעי. יש להימנע ככל האפשר מסעיפים בחוזה המאפשרים לקבלן "לשנות", "לדחות" או "לקבוע" על דעת עצמו ובלא לקבל את הסכמתכם. בדקו כי הקבלן מילא במדויק את כל הפרטים במפרט הטכני.
זכרו! יקשה עליכם מאוד להוכיח ולתבוע דברים שנאמרו בעל פה, אם אינם מצוינים בכתב בחוזה.

נושאים לבדיקה מיוחדת בחוזה המכר
מחיר הדירה הנקוב בחוזה המכר חייב להיות סופי ולכלול גם את כל הסכומים הנלווים למחיר הדירה. לפיכך, בעת ניהול המשא ומתן עם המוכר לרכישת הדירה, ולפני חתימת החוזה, מומלץ לשים לב לכמה נושאים המוזכרים בחוזה. כך יימנעו "הפתעות" ולא תידרשו לתשלומים נוספים על מחיר הדירה.
בקשות לשינויים בדירה:
דאגו כי בחוזה יהיה סעיף המאפשר לכם לבקש מן המוכר לבצע שינויים או תוספות בדירה. ודאו שהשינויים ייעשו באמצעות המוכר ובאחריותו ולא ישירות בידי קבלני המשנה. שימו לב כי כל בקשה מצדכם לשינויים או לתוספות בדירה תיעשה בכתב, בנספח לחוזה. במידת האפשר, דאגו שהבקשה תכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה, בגלל שינויים אלו (אם בכלל). בררו מראש עם המוכר אם תידרשו לשלם עמלה בעבור התקנת אביזרים שאתם תספקו. בררו את גובה העמלה ואת גובה הזיכוי שתקבלו בעבור האביזרים שעליהם ויתרתם.

ליווי משפטי בעת תהליך רכישת הדירה
חשוב לשכור את שירותיו של עורך דין מתחום הנדל"ן לצורך בדיקת כל פרטי הדירה ולצורך ניהול משא ומתן מול המוכר. רצוי לחתום על חוזה המכר בנוכחות עורך הדין שנשכר מטעמכם. זכרו להחתים את המוכר גם על העתק החוזה שנשאר ברשותכם.

שימו לב: ליזם/קבלן יש עורך דין מטעמו אשר נותן לכם שירות בכל הנוגע לרישום הדירה בלבד, עוה"ד גובה מכם תשלום שלא יעלה על 5000 ש"ח והתשלום כולל את רישום בית משותף ובטאבו, עורך דין זה אינו מייצג אתכם בכל הקשור לניהול המשא ומתן עם הקבלן.
 

TheIL

New member
משכנתא

אתם על הקשקש עם המשכנתא.
אפשר לקחת רק עד 75% משווי הדירה.
אז אתם לא יכולים להגדיל כלום.
ובכלל, לקחת את האחוז המקסימלי אומר שישחטו אתכם בריביות
&nbsp
סוף מעשה במחשבה תחילה...
אפילו רק שיטוט של שעה בפורום הזה ובפורום משכנתא היה מבהיר לכם....
 
אין טעם להילחץ, אבל בהחלט צריך למהר.

קיבלתם תגובות נכונות.
עם עוה"ד היה עדיף להתייעץ בטרם חתימת ההסכם, ובוודאי שבטרם תשלום סכום כ"כ משמעותי.
סתם דוגמא אחת מיני רבים אפשריות, אם הקבלן מוכר / יוכר כפושט רגל, ייתכן ולא נוכל לגבות את כספיכם חזרה.
לתת סכום כזה מבלי לקבל שום ערבות בתמורה זה סיכון גבוה, ויש לפעול מהר ככל האפשר בשביל לגדרו.
פנו כבר מחר לעו"ד מטעמכם, הביאו לו את פרטי ההסכם שחתמתם.
ישנה סדרות פעולות שעל עוה"ד לבצע במיידי בכדי להבטיח את כספכם ולאחר מכן יש להמשיך בכל שאר הייעוצים.
עוה"ד ידע להדריך אותכם גם בכל שאר שאלותייך. באם לא תקבלי תשובות על משהו מהם עדכני ואעזור בשמחה.
 
למעלה