שאלת נדל"ן - השכרת נכס ותשואה

שאלת נדל"ן - השכרת נכס ותשואה

מי אמור לשלם את הקונדו פיז? השוכר או המשכיר?

למה אני שואל?
כי בניגוד לשווקים אחרים שלא בצפון אמריקה, השוכר משלם הכל כולל השכירות (נקרא לקונדו פיז, וועד בית)

נראה שאחרי תשלום משכנתא (50 אחוז מערך הנכס) + וועד הבית, יוצא שבקנדה התשואה על הנכס אפסית.
ואם כבר אין משכנתא אז לעולם מקזזים מדמי השכירות את וועד הבית שרק עולה עם השנים מאחר והתחזוקה נהיית יקרה.

השאלה נוגעת גם למיסי הנכס (ארנונה). במקומות אחרים, השוכר משלם הכל, נראה שכאן המשכיר משלם הכל.

מה אני מפספס?
 

drz400e

New member
כן , המשכיר משלם הכל

לפחות בכל המקרים שאני ראיתי
 

backtotoronto

New member
אל חשש... הכל מגולם במחיר

אם המחיר מאד זול - משהו (כנראה) "ריחני".
אין ארוחות חינם ואף בעל נכס לא ישכיר אותו אם אין לו מזה לפחות את הכיסוי למשכנתא ועלויות נלוות, אחרת הוא בעצם משלם לשוכר.
בכל מקרה - שאלות מסוג זה תנסה להפנות ל"מושבניק" - הוא בטוח יוכל לתת לך את התשובה המקצועית ביותר שאפשר (ולא - אני לא מקבל ממנו אחוזים).
 
אחוזים ממה? הרי התשואה אפסית..לא נשאר הרבה.

מי שקונה קונדומיניום בטורונטו (אני מכיר מקרוב כי אני מנהל כמה עשרות כאלה לתושבי חוץ) לא קונה אותו בשביל התשואה השוטפת אלא בעבור סיכויי ההשבחה. התייקרויות העלויות הבנייה, הרצון הכללי של אנשים לגור בבית יותר מודרני וחדש, והגידול בכמות האוכלוסייה בטורונטו יביאו בסופו של דבר בטווח הארוך לרווח משמעותי. התשואה השוטפת כ 3%, הרבית על המשכנתא במקרה הטוב 2.8% ובמקרה של תושבי חוץ תגיע לעיתים עד 4% , המשמעות היא שהתשואה השוטפת אחרי תשלום קרן וריבית אפסית או שלילית. מה שכן אחרי 20 שנה הנכס שלכם כשהדייר שילם את הקרן, עסק טוב למי שיש לו סבלנות.

מי שרוצה תשואה שוטפת שיבוא אלי לשמוע על נדל"ן מסחרי, מי שיודע מה הוא עושה ירוויח יפה.

מי שרוצה השבחה מהירה יכול לרכוש בית מגורים צמוד קרקע, אני מוצא כאלה בתשואות מזומן שוטפות של 5%.
שוק הקונדו בדאון טאון טורונטו היום הוא רק לבעלי נשמה ארוכה. הם ירוויחו יפה אבל לא יראו מזומן מהדירה באופן שוטף.
 
בהרבה מקרים אכן הכדאיות למשכיר היא די מפוקפקת

ובנויה בעיקר על הצפי לעליית ערך הנכס ועל אחוז ריבית נמוך. זו גם הסיבה, שכלכלית, בדר"כ, עדיף לשכור מאשר לקנות.
 

drz400e

New member
אבל אפילו אם נדבר בהגיון הכי מופשט

שכירות תצטרך לשלם תמיד , ומשכנתה בסופו של דבר לא. אם אתה משלם אות אותו הסכום ומקבלאת אותה התמורה , איך שכירות משתלמת יותר? למעשה , לרוב בשכירות אתה משלם יותר , כיון שבעל הבית רוצה תזרים מזומנים חיובי להשקעה שלו.

אז שמעתי כבר את הטיעון ש"כלכלית" לשכור עדיף , אבל הגיונית , אני פשוט לא מבין אותו (וזה כבובן בלהשאיר את הספקולציה של עלית ערך הנכס)
 

orenfriedman

New member
הטיעון מתבסס בין השאר

על הרעיון שאת ה down payment אפשר להשקיע. עוד יתרון של שכירות זו חשיפה פחותה לטלטלות של שוק הנדלן. יתרון נוסף זו גמישות במקרה של צורך כלכלי - קל לעבור למקום אחר וכן הלאה.

הכל תלוי בהנחות (assumptions) שבבסיס הניתוח. אפשר להגיע לאיזו מסקנה שרוצים.

אני כיום לא מסוגל לדמיין מגורים בשכירות.
 

aisar

New member
בקשר לגמישות

לפעמים זה חסרון. כשהמשכיר רוצה פתאום למכור את הנכס, השוכר צריך לעבור למקום אחר עם כל הקושי שיש בזה.
 

gilad_no

New member
תלוי בסכום הראשוני שיש לך

קראתי פעם מחקר על זה. אם יש לך למעלה מ50% מערך הנכס - עדיף לך לרכוש אותו. מתחת לכך, עדיף לך לשים את הכסף בהשקעה כלשהיא.

ההגיון הוא שהריבית שאתה משלם על המשכנתא היא מאוד גבוהה ולכן אם תגלם את הבלאי השנתי של הנכס + הריבית, זה יוצא הרבה יותר מתשלום שכירות + חיסכון שנכנס להשקעה.

המחקר בדק רק את הכדאיות הכלכלית (מבחינה פסיכולוגית - לשנינו ברור שיותר כיף בית משלך מאשר שכירות) וכן הוא נערך בישראל. אין לי מושג לגבי נכונות הנתונים בקנדה, אבל זה הרעיון הכללי. כמו כן, הוא לא לקח בחשבון תמורות יוצאות דופן (עליה או נפילה פתאומית בערך הנכס) אלא רק עליית שווי סטנדרטית (שוב - בהתאם לשוק הישראלי).
 
כמו שכתבו בצדק שני קודמי, יש הרבה משתנים

שמשפיעים על הכדאיות (חוץ מטעמים אישיים): שערי ריבית, אחוז ההון העצמי וכד'. גם מצב (תחזוקת) הנכס הוא פקטור, וכמובן עליית/ירידת ערכו.

בגדול, הערך העיקרי של רכישה מול שכירות הוא ה"חסכון" הכפוי, המתבטא בכיסוי המשכנתא והשארות עם הנכס ביד. מאידך, אתה שוכח שגם כשהנכס סוף סוף שלך, נקי ממשכנתא, אתה עדיין משלם עליו באיבוד התשואה אלטרנטיבית על שוויו (בקיזוז דמי השכירות שהיית משלם בעבורו).

הטעמים האישיים והציפיה לעלייה בערכי הנכסים בדר"כ שולחים את רובנו להעדפת רכישה (מודה, גם אותי...).
 
חוסר כדאיות - זה בדיוק העניין

קונדו 1BR בשכונה טובה, בניה יחסית חדשה יעלה בערך 280K
נניח שהקונה משקיע 100K מכספו שלו
יוצא שהתשלום החודשי למשכנתא הוא כ 800$ כולל המיסים.
דירה כזו ניתן להשכיר בכ1200דולר
קונדו פיז (ועד בית) בסביבות 300$ לחודש בהנחה שלא מדובר בשנה בה מבוצע שיפוץ גדול לבניין.
ונניח שכדאי להניח בצד חודש שכירות לחידוש / רענון ובלת"מ
רווח לשנה 1100 $
תשואה שנתית 1.1% (ריאלית כנראה שלילית)
וזה במקרה שהריבית לא מתחילה לעלות.

במקום אחר, בו השוכר משלם את המיסים + וועד הבית, הרווח השנתי עומד על 6600$ בשנה (משכנתא תשלום חודשי ללא מיסים כ600$) - 6.6% תשואה שנתית.

מסקנה? לעשות כסף בקנדה, להשקיע בנדלן במקום אחר?

שוב פעם, או שאני מפספס משהו, או ששוק הנדלן כאן בעיקר שוק פרטיים שממתינים שיום יבוא ערך הנכס יעלה, אחרי מה שהשקיעו בו כל השנים (משחק סכום אפס)
 

drz400e

New member
1100 זה לא ה"רווח" , זה תזרים המזומנים החיובי

שכחת להכניס לרווח את התשלומים למשכנתא (כלומר , כמה פחות אתה חייב למשכנתא בסוף השנה) . שני הסכומים ביחד הם הרווח.
 
זו נדנדה בין ירידה בתשלומי המשכנתא

לעלייה במחיר וועד הבית.

הרי בסופו של דבר לאחר 25 שנה המחיר החודשי לתחזוקת הנכס יהיה פי 2 עד 2.5 מאשר היה ביום שבו קנית את הנכס הבערך חדש.
כבר היום ישנם קונדוס באזורים יחסית חדשים שהעלות החודשית היא 400$+ לחודש (הייתי סלחן מדי בהערכה של 300$)

ולא לשכוח שבעשר השנים הראשונות שבהם שילמתי את הריבית בעיקר, ה100K הראשונים לא עבדו למעשה כלל...
 

drz400e

New member
מה הקשר?

תחזוקה צריכה להכנס לחשבון של עם משתלם או לא לקנות ולהשכיר את הנכס. בית לא "מתפרק" בעשרים שנה. אני גר בבית בין 60 שנה , והוא לא "מתפרק" אפילו קצת. כן - דורש תחזוקה . אבל שוב. אלא דברים שצריך לשים בנוסחא כשאתה מחשב אם ההשקעה ראויה או לא.

הכותב למעלה אמר שדמי התחזוקה עולים עם השנים. אבל במקביל גם שכר הדירה. אבל הדבר הכי חשוב הוא שאם הנוסחא כבר לא עובדת - בעל נכס יכול תמיד למכור אותו ועבור לנכס אחר , שבו הנוסחא כן עובדת. זה בדיוק הרעיון מאחורי ההשקעה בנדל"ן מניב.

עוד דבר ששוכר לא יכול לעשות , הוא לא יכול ממש בשום אופן את הקספים שהוציא על מגורים , בעוד קונה יכול , כי חלקן הלך אל הקרן , והקרן גדלה. בתמונה הגדולה גם נדל"ן , אם נקנה נכון , עולה בערך שלו יפה. אני לא אומר שכל מה שתקנו בעניים עצומות ישביח. צריך להסתכל , ללמוד , ולחזות - בדיוק , אבל בדיוק כמו בכל השקעה. רק שנדל"ן יותר קל לקרוא מלדוגמא את RIM....
, לפחות לאדם שהשקעות אינן חלק מהיומיום שלו . אני מאמין בנדל"ן . ראיתי סביבי אנשים שהפרישה שלהם ממונת יפה מהשקעות הנדל"ן הלא גדולות שלהם. ולא אחד ולא שניים.
 

drz400e

New member
אתה מכיר הרבה נכסים שירדו מהמחיר שלהם

לפני 20 שנה? אני לא מדבר על crack house . בית נורמאלי , שלא הוזנח .
 
בוודאי. הכל פונקציה של לוקיישן וטיימינג.

יש מי שקנו בלוקיישן לא מוצלח ו/או בטיימינג לא נכון - ואכלו אותה. קח בחשבון שגם אם מחירו של כמעט כל נכס נדל"ן עלה נומינאלית ב-20 שנה האחרונות, לפחות חלקם לא עלו ריאלית ובניכוי הוצאות תחזוקה.

אני בהחלט לא פוסל השקעה בנדל"ן. בתזמון הנכון, במיקום הנכון, בנכס הנכון ובמחיר הנכון, והכי חשוב, עם סבלנות ו/או מכירה/יציאה בעיתוי נכון, אפשר לעשות השקעה יפה. כל מה שאני אומר זה שמי שמצפה להשיג תשואה יפה לשם פרנסה שוטפת, עלול לגלות כי לא תמיד כך הדבר.
 

drz400e

New member
אידיוטים יש תמיד

ויעידו רווחי הלוטו על זה.

אין ארוחות חינם. נדל"ן זה השקעה. והשקעה היא השקעה - צריך להשקיע בשביל שהיא תניב. לא רק כסף , גם זמן ומחשבה , תכנון וסבלנות. כנ"ל לגבי עסקים , או כל השקעה אחרת. אבל מכל "מסלולי ההשקעה" - נדל"ן נוטה להיות הפשוט ביותר.
 
למעלה