שאלות בנושאי בתים משותפים ורוב לעיסקאות

[Amazing Scenery]

שאלות בנושאי בתים משותפים ורוב לעיסקאות

יש לי שאלות ואודה אם תשיבו לי עליהן; שאלה ראשונה; שכונה על אדמת מינהל מקרקעי ישראל, על כל דונם יש 4 דירות צמודות קרקע, ואני לא זוכר אם בטאבו זה רשום כבית משותף, אבל אני כן זוכר שכל אחת מארבעת הדירות נחשבת כתת חלקה כי רשום תת חלקה, ויש 4 תתי חלקות. האם זה נחשב כבית משותף ? - זו שאלה ראשונה, שאלה שניה; התוכנית מתאר החדשה של העיר הגדילה את אחוזי הבניה לרוויה, כך שאפשר לבקשת תוכנית מפורטת לבנות בניין, והשאלה אם רוצים לעשות עיסקת קומבינציה עם קבלן, ואחד מתוך ארבעת השותפים מתנגד, האם אפשר לכפות עליו עיסקת קומבינציה ? כמה רוב צריך כדי לכפות על המיעוט שמתנגד ?- זו שאלה שניה, שאלה שלישית; בניין שרשום כבית משותף. שמעתי שיש הצעה לאפשר פיצול חוקי של דירה (הצעה שאושרה או עדיין לא אין לי מושג). האם זה אפשרי גם על דירה שהיא תת חלקה (תת חלקה שרשומה בפנקס בתים משותפים) לפי ההצעה ? האם לפי ההצעה צריך רוב של הדיירים להסכים לפיצול ואם כן אז מהו הרוב כדי לכפות על המתנגד ? שאלה רביעית; אני יודע שאם יורשים ששותפים בקרקע שאפשר לעשות איתה עיסקת קומבינציה, ואחד מהם מתנגד אז אי אפשר לכפות עליו. אז זה לא כמו תמ"א 38 שאפשר לכפות על המתנגד את העיסקה. השאלה היא אם מדובר בבניין משותף, ולא עושים תמ"א 38, וזה לא בניין הרוס שצריך שמחייב שיפוץ, אלא רוצים לעשות עיסקת קומבינציה רגילה, כי התכנית המתאר של העיר הגדילה את אחוזי הבניה שאפשר לבקש, אז עדיין צריך הסכמה של 100% או שאפשר לכפות על מישהו אם צריך רוב כמה רוב ? תודה מראש Amazing Scenery

 

[1aba1]

פרוק יתוף

כמדומני אם הירושה היא לכל הנכס במשותף ולא דירות וחלוקה פרטנית ,אפשר ללכת על תביעת פרוק שיתוף ואז יוצע הנכס למכירה במיכרז , ע'י כונס חיצוני או משותף אז תהייה אפשרות לרכוש את החלק הבעייתי או שבעל החלק הבעייתי ירכוש , ואם לא יוסכם ימכר במיכרז חיצוני שלכל אחד מהיורשים יש זכות ככל אזרח להגיש הצעה זה מניסיון עצמי

 

[Amazing Scenery]

אתה מתייחס לשאלה האחרונה ואתה צודק

אי אפשר לכפות עיסקת קומבינציה על שותפים (אלא אם זה תמ"א או איזור שהוכרז כפינוי בינוי). בבניין המסוים שאני חושב עליו, הוא בניין של 4 דירות על עמודים (על עמודים כך שיש קומת קרקע שאפשר לסגור לשתי דירות) ויש גם חצר בצד הצפוני. וכל הנכס הזה רשום בפנקס הזכויות (רשום כמו שבית פרטי רשום), ולא בפנקס בתים משותפים (כלומר לא כבית משותף). בעקבות מה שהזכרת לי, שניתן יהיה לכפות אם דירה בבניין הזה תירשם כתת חלקה בבניין שרשום כבית משותף, פתאום עלה לי הרעיון שהסיבה לבקשה תמוהה לרשום בניין כזה כבית משותף (מדובר בבניין שירשו השותפים) היא ששתי יורשות שירשו דירה אחת מנהלות ביניהן מלחמה ואחת מהן מתכננת לכפות על השניה מכירה ! וזו הסיבה שהיא באמצעות העורכת הדין שלה (שאחר כך מונתה כמנהלת עיזבון שזה לא מינוי פרי בחירת המורישים בצוואתיהם) ביקשה לרשום את הבניין כבית משותף רגע לפני שמוכרים את הבניין לקבלן. ובעקבות ההארה הזאת כתבתי משהו לבית משפט לענייני משפחה ואשמח לדעת מה דעתך (ומה דעתכם - גם את דעתם של יתר משפטני הפורום): להלן, מה שרשמתי: " לכבוד השופטת בתיק עיזבון מס'____ אנחנו מתנגדים לרישום בית בפנקס בתים משותפים. מדובר בעיזבון שהנו בניין המכיל 4 דירות, ולכל דירה צמוד חלק מסוים בגג ובמגרש, וחלוקה זו בעין התקיימה במשך 40 שנה, הגם שפורמלית זה לא רשום כך, אבל כל היורשים מעוניינים ברישום החלוקה בעין בנכס. חוקית לא ניתן לכפות עיסקת קומבינציה גם אם הבניין יירשם בפנקס בתים משותפים, וגם אם כולם היו רוצים למכור לקבלן, הרי שרישום בית משותף הוא בזבוז משאבים מיותר כי ייבנה בניין חדש שיירשם כבית משותף. הסיבה היחידה לבקשה התמוהה לרישום בית משותף בנסיבות הנ"ל היא כי בין שתי יורשות של דירה אחת מתוך 4 דירות קיימת יריבות שבה אחת מהן מעוניינת לכפות אחת על השניה מכירה, ובמצב המשפטי כיום זה לא ניתן אלא רק אם הדירה תהווה תת חלקה של דירה שרשומה בפנקס בתים משותפים ורק אז אחת מהן תוכל לבקש פירוק שיתוף ולכפות אחת על השניה עיסקה. ובמילים אחרות, הבקשה לרישום בית משותף באה כדי לתת עמדת כוח במלחמה עתידית לגבי דירה אחת בבניין, והמימון שלה בא על חשבון יתר היורשים של הדירות האחרות בבניין. בסופו של יום, כל היורשים והיורשות מעוניינות לחיות בשלום, באופן שבו לכל דירה יוצמד חלק מוגדר ומסוים בעין בגגות ובמגרש. המדובר על בניין על עמודים יש לו שטח ריק בחלקו הצפוני. גם היורשים שחתמו למנהלת העיזבון על תצהירים שתומכים בבקשותיה לבית משפט בעצמם אומרים שהם מסרבים לרישום בית משותף. מצורף בזאת הסכם בין היורשים על הסכמתם המשותפת שלכל דירה יוצמד חלק ספציפי במגרש ובגג, כך שהחצר שמתחת לבניין ומסביב לבניין וגג הבניין לא יירשמו כרכוש משותף בבית משותף אלא מחולקים בחלוקה בעין לכל יורש ויורשת, למעט המדרגות המשותפים שיירשמו כרכוש משותף. לפיכך, אנו מבקשים מכבוד בית המשפט בקשה למתן הוראות להורות למנהלת העיזבון לדאוג לכך שהגגות והמגרש ייחולקו בחלוקה בעין כך שכל חלק מסוים יוצמד לכל דירה, ולא יירשמו כרכוש משותף (למעט כאמור המדרגות המשותפות)."

 

[פבארוטי השלישי]

תתחיל מלבדוק

אם החלקה רשומה כבית משותף בטאבו. פה נסה להוציא נסח מרוכז על החלקה. אם אי אפשר, זה לא בית משותף. אם זה לא בית משותף, ייתכן וזה עונה להגדרה של "בית" וחל עליו פרק ו'1 בחוק המקרקעין. קשה לדעת מהתיאור שלך - כי זה תלוי מה היה הייעוד המקורי של הבינוי. איך זה בנוי פיזית. אם זה לא "בית", ולא חק פרק ו'1, אז זה שיתוף במקרקעין שחל עליו פרק ה' בחוק המקרקעין - וענה לך עך זה 1aba1.