שאלה שנשאלה גם בפורום נדלן

[mf]

שאלה שנשאלה גם בפורום נדלן

אז ככה, אנחנו זוג עם ילד בדרך. הון עצמי של 300K. יש לנו שתי אופציות להשקעה 1. כפ"ס- דירת 3 חדרים בעלות של 900K- נצטרך לקחת משכנתא של 600K ל-20 שנה. אומר החזר חודשי של בערך 4100 לבנק. מניבה שכירות של 3300. עומדת לפני תמ"א 38 מאושר ע"י העיריה וחתום ע"י הדיירים 2. יבנה- דירת 4 חדרים בעלות של 620K- נצטרך לקחת משכנתא של 320K ל-10 או 15 שנה- החזר מקסימלי 3800 (במקרה וזה לעשר שנים) שכירות המתקבלת על הנכס היא 3200 (יש שוכר כרגע) על מה הייתם ממליצים? על כפ"ס שבה מחירי הנדל"ן יקרים יותר+ תמ"א שאמור להעלות את ערך הדירה? או על יבנה שתנופת הבניה בה גדולה ומחירי הנדל"ן בה עולים, אבל ללא תמ"א (אולי בעתיד, מי יודע?)

 

[אבנר סטפק]

אינטואיציה - יבנה

וזה למרות שאני כפר סבאי לשעבר ומאוד אוהב את העיר. אם מחיר הדירה יקר בכ-50% ומקבלים כמעט בדיוק אותו שכ"ד, אין הגיון לקנות את הדירה היקרה יותר. מסכים גם עם מה שכתבו לך על תמ"א38 - תניחי שהמוכר אינו פראייר ואם מוכר בשלב זה, כנראה שחלק מזה מגולם במחיר או להבדיל שזה לא ממש רציני. פחות מ-6% תשואה שוטפת - מבחינתי לא הייתי קונה נכס נדל"ן להשקעה. יבנה לפחות עונה על התנאי הזה, גם אם לא דרמטית מעל הרף הזה.

 

[mf]

אבל למה בלשון נקבה?...רואים עלי למרות הניתוח?

 

[ab1729]

אמממ

בתור מי שהוריו חווים כעת את קשיי הלידה של התמ"א, העניין לא פשוט בכלל. באופן כללי, מספר הפרוייקטים של תמ"א שכבר הושלמו הוא אפסי. חוץ מזה, כמובן, יש להביא בחשבון שנתיים של עבודות בהן לא תוכלו להשכיר את הדירה \ להשכיר אותה בהנחה משמעותית, ולכן ההשקעה של "1" נשמעת לא משהו בכלל. לגבי "2" - מבחינת תשואה העיסקה סבירה, ובהנחה שבאזור יש אכן ביקוש ותצליחו לשמור על רמת מחירים זו (בהיבט השכירות), אז יש הגיון להיכנס לעיסקה.