שאלה קטנה

[mf]

שאלה קטנה

אז ככה, אנחנו עומדים בפני לקיחת משכנתא בסכום של 600K.(דירה להשקעה. החזר המשכנתא ייעשה דרך השכירות החל מהיום הראשון) כל המסלול הזה של המשכנתאות מאוד זר ולא מוכר לנו. דבר ראשון, איפה אני יכול למצוא חומר שיעזור לנו להתאפס קצת בנושא. דבר שני, ששנינו עובדים קשה (שכרנו בצידנו), קשה לנו מאד לעשות את הסבב מול הבנקים. על כן, חשבנו להיעזר באחת החברות המתמחות בתחום, שתעשה בשבילנו את המכרז. מישהו מכיר, יודע ויכול להמליץ על אחת החברות?

 

[ab1729]

אמממ

1. קודם כל, אם אתם לוקחים משכנתא של 600K, אז הדירה שווה לפחות 850K, ובדירות בסכום זה התשואה בד"כ נמוכה. האם בכלל בדקתם את התשואה על הדירה? מה מחיר הנכס? מה ההכנסה הצפויה משכירות? 2. כדי להבין קצת כדאי לעבור על 5-10 עמודים בפורום. אפשר גם לקרוא כאן: http://www.bankrate.co.il/site/mashkanta_guide2_show.asp?id=27 3. לגבי חברות ייעוץ - אפשר לקרוא פה: http://www.tapuz.co.il/Forums2008/ViewMsg.aspx?ForumId=1377&MessageId=139486019 אם אתם רוצים המלצה - פנו בפרטי

 

[mf]

עשינו כבר את שיקולי הכדאיות

מבלי להכנס לפרטים, ההשקעה אכן כדאית. מחיר הדירה מאד קרוב לסכום שציינת.

 

[ab1729]

אתם בטוחים?

כדי שדירה שעולה 900K (כולל הוצאות נלוות) תהיה השקעה כדאית, יש להשגיר אותה ב4500-5000 ש"ח. למיטב הבנתי - מצב כזה לא נשמע לי סביר, אלא אם כן מדובר בדירה מפוצלת בצורה בלתי חוקית (ולשם ממש, אבל ממש לא הייתי ממליץ להיכנס).

 

[אבנר סטפק]

דעתי

1. רא/שית מאחר ומדובר בדירה להשקעה אני מצטרף לסקפטיות של AB ואם התשואה השוטפת לא מגיעה לפחות ל-6% (גם זה גבולי) ספק אם ההשקעה תהיה כדאית במיוחד, אז בהחלט הייתי מציע לכם לבצע חישובי תשואה נכונים שוב ליתר בטחון (אם תפרטו את מחיר הדירה ושכר הדירה הריאלי שתוכלו להערכתכם לקבל עליה, נוכל לחשב עבורכם כאן בפורום). 2. כאן בפורון תוכלו לקבל הרבה מאוד מידע על נושא המשכנתאות. 3. מכרז - אתם יכולים לקחת חברה או לעשות זאת לבד. יש שיקולים לכאן או לכאן, מה שבטוח זה שבריביות לא יהיה הבדל מהותי בין החלופות (וזה עדיין לא אומר שלא כדאי לקחת חברת ייעוץ). 4. אם תרצו להתייעץ כאן בפורום, בתור התחלה שתפו אותנו בנתונים לגבי שווי הנכס, הכנסה נטו, כושר החזר חודשי מקסימלי, האם יש צפי לכניסת סכומים חד פעמיים ב-5 השנים הקרובות.

 

[mf]

אז ככה

שווי הנכס 900K. ערך השוק שלו גבוה יותר, אבל בעל הדירה לחוץ למכור מסיבותיו שלו, אבל זו כבר אפיזודה אחרת. למען האמת, ולא ציינתי זאת קודם, גודל המשכנתא המקסימלי אמור להיות 600K. סביר יהיה להניח שפחות, אבל זה הנתון שאני לוקח בחשבון כרגע. הדירה מאושרת תמ"א 38. חתום ע"י כל הדיירים ומאושר גם ע"י העיריה (כפ"ס).. הנכס כרגע מושכר ב-3000 ש"ח, אבל אמור להיות מושכר החל מבעוד חצי שנה בסכום גבוה יותר 3300-3500. אחרי התמ"א בסכום גבוה יותר. שנינו כרגע עובדים ומרוויחים בסביבות ה- 20K נטו כשההכנסה צפויה לגדול בעוד אלפיה בחודשיים הקרובים. קרן השתלמות בסכום של בערך 100K אמורה להשתחרר בעוד שלש שנים ילדה בדרך.+ חסכון קטן שעוד יישאר בצד. כרגע אנחנו משלמים 4000 על שכירות + מיסים מסביב ועוד נשאר בצד כסף לחסכון.

 

[אבנר סטפק]

תשובות

1. ניתוח ההשקעה עצמה. נתחיל מהתעלמות מהשלכות תמ"א 38 שבהחלט קשה עדיין לנתח מאחר ולא היו עסקאות רבות שכבר הושלמו במסלול זה. אנסה להתנתק רגשית מעובדת היותי כפר סבאי עד לפני שנה

. א. נניח שהשכירות ברוטו הינה 40 א' ש"ח לשנה, במלים אחרות התשואה ברוטו על 900 א' הינה 4.4% (בהנחה שמחיר זה כולל את כל עלויות הרכישה וייתכן שזה לא המצב) . אם נוריד מזה עלויות ארוכות טווח של השכירות שהן בין היתר: תקופות בהן הדירה תעמוד ריקה, עלויות למתווכים ועו"ד בעת החלפות דיירים מעת לעת, שיפוצים פעם בכמה שנים וכיו"ב, הרי שהתשואה נטו תהיה קרובה יותר ל-4%. ב. עלות המימון של דירה כזו, קרי עלות המשכנתא תהיה כ-5.5% לטווח של 30 שנה ויותר (תיכף תבין מדוע הטווח הזה). ג. נניח לרגע שהשקעתם 300 א' הון עצמי ולקחתם 600 א' משכנתא כפי שציינת. ללא עליית ערך הנכס (ואני בהחלט לא הייתי מניח עליה בטווח של עשרות שנים לנכס שהוא מלכתחילה גם בן כמה עשרות שנים אפילו אם ישופץ בדרך, למעט עליה בגובה דומה למדד המחירים לצרכן, כלומר הנחתי היא שהדירה תשמור אולי על ערכה הריאלי אבל לא יותר מזה וגם ייתכן שפחות), כדי שההחזר המייצג של המשכנתא, כולל ביטוח, יהיה דומה להכנסות החודשיות משכירות, קרי שניהם יעמדו על כ-3,300 ש"ח לחודש, תצטרכו משכנתא לכ-35 שנה (בלי קשר לעובדה שמעשית תוכלו לקחת גם ל-10 שנים ולהחזיר מהון עצמי שלכם, אבל זו לא הדרך הנכונה להסתכל על זה מימונית). במילים אחרות השקעתם היום 300 א' ואם לא תכניסו שקל לדירה לאורך חייה הדירה תהיה אמיתית שלכם בעוד כ-35 שנה. המשמעות היא תשואה על ההון העצמי שלכם (אותם 300 א') של 3.2% לשנה, ללא ספק תשואה נמוכה ביותר שלא מצדיקה את ההתעסקות בנכס. (ואגב עכשיו אני שם לב שחישבתי לפי שכ"ד ברוטו ולא נטו אחרי הוצאות אז התשואה האמיתית אפילו נמוכה יותר) ד. אני מעריך שגם אם היינו לוקחים שכ"ד גבוה יותר זה לא היה הופך את העסקה לאטרקטיבית מספיק. לדוגמא בהנחה של 4000 ש"ח שכירות לחודש, שהם נניח 3,700 נטו בנטרול ההוצאות שציינתי לעיל, התשואה על ההון הייתה עולה ל-4.2% גם לא ממש עסקה הגיונית בשביל כל כאב הראש שתקבלו (עדיף לבדוק אגרת חוב של ממשלת ישראל לטווח ארוך בלי כאב ראש של שוכרים והתעסקות בבעלות על נכס פיסי). 2. הסיבה היחידה בעיני לקנות נכס כזה זה רק אם יש הנחה משמעותית לעומת מחירי השוק באופן שאם תקנו אותה היום ותמכרו בעוד כמה חודשים אז תרוויחו כסף גם אחרי הוצאות עסקה לשני הכיוונים. להבדיל אם המחשבה היא לגור בנכס, אז כבר נכנסים שיקולים שאינם כלכליים ויכולים להטות את הכף לטובת עסקה (ובתור צופה אובייקטיבי כפר סבא היא בהחלט אחת הערים הטובות בישראל לגור בהן לטעמי) 3. אם בכל זאת תתעקשו ללכת על העסקה, אז תמהיל המסלולים שהייתי לוקח במקומכם: משהו כמו 40% פריים, 45% צמודה קבועה ו-15% משתנה כל 5 שנים. ההחזר המייצג של 600 א' ל-20 שנה כולל ביטוחים יהיה כ-4,200 (ההתחלתי נמוך יותר). הייתי לוקח את המשכנתא לתקופה זו, למרות שההכנסות משכירות יהיו נמוכות יותר בהמשך (ההחזר ההתחלתי כן יהיה דומה יותר להכנסות השכירות). זה די מייקר לקחת לתקופה ארוכה מ-20 שנה ולא כדאי אם לא חייבים.