שאלה חשובה לכל המקצועיים שביינכם!!?

[shay a2]

שאלה חשובה לכל המקצועיים שביינכם!!?

לקחתי משכנתא לפני קצת יותר משנתיים בגובה של 475K כמעט ללא הון עצמי לקחתי 95% מימון של הבנק בסיוע של emi. בזמנו הדירה הייתה שווה 500K לפי הערכת שמאי , היום הדירה שווה לפי הערכת שמאי 800K (יש לציין שהיא עברה שיפוץ לפחות ב100 K ) אך ההערכת שמאי היתייחסה גם לערך שוק של היום. ניגשתי לבנק עם ההערכת השמאי וביקשתי שיורידו לי את הemi מכיוון שהדירה עלתה בערכה , אך היתבשרתי סירוב מוחץ גם של מנהל הסניף וגם של הפקידה וזאת לטענתם שהם לא יכולים לבטל את הemi רק עפ"י הערכה של ערך השוק כי לדבריהם זוהי בועה שיכולה להיתפוצץ ולכן אין להיסתמך על כך . ברצוני לדעת האם יש להם את האפשרות לשלול ממני את הזכות להוריד את ה emi גם לאחר הערכת שמאי של הבנק עצמו , ובנוסף מה עלי לעשות בכדי להוריד את אחוזי המימון הרי לא ייתכן שערך הדירה עלה ולא תהיה לי אפשרות להוריד את אחוזי המימון רק בגלל טענה שמדובר בבועת נדל"ן מה הם פאקין נביאים כולם..... בבקשה תגובות......

 

[משכנתאברוקר]

מאיפה הערכת שמאי, אני מבין שלא הוזמנה ע"י בנק

אין שום מחץ, מקסימום צריכים להזמין את הערכת שמאי באמצעות אחד משמאיי הבנק ולא זה, שביצע בשוק החופשי בעבורך. אם אינך מקבל את המענה מדרג, שמולו התנהלת - תמשיך כלפי מעלה בין אם במסגרת בנק ובין אם לא (בנק ישראל וכו'). ביו היתר ניתן לבחון מחזור באמצעות בנק אחר. אגב, מדובר על החזר כ-40% מפרמייה ששילמת (יכול להיות מעט פחות, באתר אינטרנט של EMI קיימות טבלאות).

 

[shay a2]

......

הערכת שמאי שבוצעה הייתה דרך הבנק ,ולכן אני לא מבין למה הם מתנגדים להוריד לי את אחוזי המימון אם שמאי שעובד עם הבנק העריך את הדירה יותר מבעבר, ולי כלקוח זה ממש לא משנה למה הוא העריך אותה כך. ומנהל הסניף טוען שאפילו שהוא העריך אותה גבוה יותר הוא לא מוכן להוריד לי את אחוזי המימון , ושוב השאלה בכלל אם יש ביכולתו לעשות כן או שהוא פשוט עושה מה שבא לו ועלי להגיע לדרגים בכירים יותר. ושאלה לגבי תגובתך .. תסביר לי שוב את העניין של 40% שכתבת אבל בפשטות יותר כי לא כל כך הבנתי .. ותודה מראש.

 

[משכנתאברוקר]

מהי יתרה לסילוק במשכנתא?

כנראה, עליך להגיע לדרגים גבוהים יותר. מצ"ב טבלת החזרי פרמיה במקרה פרעון מוקדם או ביטול פוליסה לשאלתך.

 

[shay a2]

היתרה...

היתרה כיום ואני לא יודע איך זה ... 480K . ותודה לך אני באמת אפנה לדרגים הבכירים בתקווה שזה יועיל ובנוסף אנסה בבנקים אחרים.

 

[אנשים בשירות אנשים]

מחזר בבנק אחר נקודה , חבל על העצבים

אחרי שנתיים עדיין כדאי ורצוי למחזר, תן לנו סכומים וריביות קיימות לצורך הבדיקה.

 

[shay a2]

נתוני סילוק המשכנתא לפי השבוע האחרון ....

א. emi- עד שנת 2032 לפי 2.53% סכום הקרן 20,913 ש"ח. ב. 90,047 ש"ח בריבית של 4.07% קבועה צמודה עד שנת 2033. ג. 131,768 ש"ח בריבית משתנה כל שנתיים וחצי 4.20% עד שנת 2033. ד. 95,731 ש"ח עד 2037 בריבית פריים -1. ה. 92,493 ש"ח עד 2027 בריבית פריים -1.16 ו. 41,314 ש"ח עד 2033 משתנה כל שנתיים וחצי 3.86% והיום מה שביקשתי במיחזור זה להוריד את הemi עקב הערכת שמאי של הבנק(מה שאלו סירבו לעשות) ,להפוך את סעיף ב' ל P-0.5 ולהוריד בשנים ל17 שנה, סעיף ג' להפוך למשתנה כל שנתיים וחצי בריבית של 2.5% ולהוריד בשנים ל17 שנה, סעיף ו' לשנות ל P-0.5 ולהוריד ל17 שנה. טוב מה אתם אומרים על זה.. ואם יש עצות אשמח לראות

 

[אנשים בשירות אנשים]

כמה החזר חודשי עדכני בכל מסלול? כמה קנס?

 

[shay a2]

פירוט החזר חודשי ..

וזאת לפי המסלולים שעידכנתי בתחילת השירשור. מסלול א': החזר חודשי 95 ש"ח (EMI) מסלול ב' :518 ש"ח ללא עמלת פרעון מסלול ג' : 768 ש"ח ללא עמלת פרעון מסלול ד' : 330 ש"ח ללא.............. מסלול ה :463 ש"ח ללא ............ מסלול ו' : 229 ש"ח ללא..............

 

[אנשים בשירות אנשים]

ניתן לשקול כדלקמן

בהנחת תמהיל דומה להיום (לקחתי ריביות סבירות ועדיין לא הכי טובות): 250 א' פריים-0.7% ל- 20 שנה החזר חודשי - 1241 ש"ח 130 א' משתנה כל 2.5 2.5% ל- 20 שנה החזר חודשי - 689 ש"ח 100 א' קבועה צמודה 3.5% ל- 20 שנה החזר חודשי - 580 ש"ח סה"כ הלוואה חדשה 480 א' ש"ח, כולה ל- 20 שנה, החזר חודשי - 2,510 ש"ח , סה"כ החזר לכל התקופה - 602,400 ש"ח לעומת המצב היום : יתרה- 480 ,תקופות 18-28 שנה, החזר חודשי נוכחי - 2,403 ש"ח, החזר לכל התקופה 672,668 ש"ח חיסכון במצב החדש לתקופת ההלוואה - 70,268 ש"ח וכאמור ניתן לשפר עוד קצת את הריביות. בהצלחה.

 

[ab1729]

אמממ

ביטול EMI מהווה הרעת תנאים עבור הבנק, ולכן יש הגיון רב בסירובו. הפתרון במקרה זה הוא לפנות לבנקים אחרים.

 

[shay a2]

היגיון או לא ...

השאלה אם זה אפשרי מבחינה חוקית לסרב להוריד את הEMI אפילו שערך הדירה גדל משמעותי לפי הערכת שמאי של הבנק??

 

[ab1729]

חתמת על חוזה מול הבנק

בחוזה רשום שאתה חייב בביטוח EMI כדי להבטיח את כספי הבנק. ואם מחר מחירי הדירות ירדו ב20% - הבנק יכריח אותך לשלוח שמאי ולהחזיר את הEMI? הרי תאר לך שמחר הבנק פונה אליך ואומר "שמע, נכון שסיכמנו על פריים מינוס 1.16%, אבל היום הפריים ירד ואנחנו לא מחלקים יותר מפריים מינוס 0.8 - אז אכפת לך לשנות את זה לפריים מינוס 0.8?" חתמת חוזה, וחוזה יש לקיים.

 

[shay a2]

חתמתי חוזה אבל...

אני חתמתי חוזה כשהנכס הייה שווה 500K היום הנכס שווה יותר לפי הערכת שמאי של הבנק לא משהו שאני הנפצתי ,אז מה לא צריך להיתייחס לכך שהייתה עליה הרי מלכתחילה ה EMI בא כדי לבטח את הבנק על ה 25% מערך המשכנתה בהתחשב שלקחת 95% מימון כמוני אז אם היום הנכס שווה יותר לא ייתכן שעדיין אזדקק לביטוח הזה . הרי לא זכור לי ירידה כזו דרמטית בשנים האחרונות בנדל"ן אם בכלל ,בנתיים הנדל"ן במדינה הזו רק עולה הנדלן, וחוץ מזה זה כמו שהיום יגיע אדם וירצה לקבל משכנתה על דירה ששווה 800K והשמאי של הבנק יעריך אותה כמו לפני 3 שנים שהיא הייתה בשוווי שוק של 500K כי "הרי מדובר בבועה " אבסורד לא !!!! כי הרי מה יהיה אם הבנק יאשר לאותו אדם משכנתא של 700K ומחר המחיר של הדירה יהיה שווה ערך ל 500K גם אז הם לוקחים סיכון לא? לעניות דעתי לכל תקופה צריך להיתייחס בהתאם ולא שכל בנקאי או מנהל סניף יהיה לי נביא בגלל שהוא מפחד על התחת שלו. גם מאלו שלוקחים משכנתא כיום של 800K הם צריכים לדאוג כי אחרי הכל הנביאים קבעו ש"הבועה תתפוצץ " ,פאקין בולשיט רק יעלו המחירים פה, נגמרים השטחים במרכז עוד כמה שנים בית בירוחם או דימונה יעלה1.5M פירקו לנו את הפרדסים הרסו את הטבע והכל יהיה רק בטון אז הנה גם אני נביא לא??!!

 

[ab1729]

אמממ

מהבחינה המשפטית נטו, יש לבדוק את החוזה מול הבנק ולבדוק האם הEMI דרוש אך ורק כל עוד אחוז המימון עולה על אחוז מסוים. במידה וההתניה לEMI היא גורפת, אז מבחינה משפטית נטו אין לך קייס. ובחינה לוגית: נכון שאם היית בא לבקש משכנתא היום היית יכול לקבל אותה ללא EMI. בפועל, יש חוזה ואתה מבקש מהבנק להרע את תנאיו ולכן אין סיבה שהבנק יסכים "סתם כך". בדיוק כמו שקיבלת פעם פריים מינוס 1.16. אם הבנק יבוא היום ויגיד: "במצב של היום אין תנאים כאלה ולכן אנחנו משנים לך אותם לפריים מינוס 0.8, שזה אכן הסטנדרט היום" - הרי אין סיכוי שתסכים להרעה כזאת בתנאים שלך, נכון? הבנק מסרב (בצדק, מבחינתו), ולדעתי, הנסיון שלך לכופף את הבנק הינו שגוי והפתרון נמצא במחזור (בין אם בנק זה או בנק אחר).

 

[shay a2]

סבבה קיבלתי ..

קיבלתי את מה שאמרת אני אכן אבדוק בעוד בנקים את המיחזור למעשה זה מה שאני עושה בימים האחרונים ,אבל זה פשוט הרתיח אותי שהייתי צריך לשלם לשמאי דרך הבנק וזה אכן העריך את הדירה גבוה יותר ועדיין הם לא מוכנים להוריד את ה EMI . טוב לא חשוב טחנתי על זה . תודה לכולכם .... רק עוד דבר תנו הצעות טובות למיחזור ע"פי נתוני הסילוק שפרסמתי למעלה שאוכל לגשת איתם לבנקים. תודה מראש . אתם ממש מסייעים לכולם ...

 

[aviu10]

שייקה החמוד...

אל תוותר לנבלות האלו הם אוהבים לתת ביסים איפה שרק אפשר... קח את המשכנתא ותעבור לבנק אחר אולי יהייה לך יותר טוב לך תדע? נ.ב ד"ש לכולםםם

 

[shay a2]

אההההה חצילון ....

איפה אתה תאמין לי אתה מזה חסר יאללה כבר תחזור ,נדפקתי עם כל המשוגעים חחח . שיהיה החלמה מהירה ומצפה לראות אותך במהרה