שאלה בקשר לסגירת המשכנתא

[לאון47]

שאלה בקשר לסגירת המשכנתא

שלום לחברי הפורום
בהמשך לשאלותי

התמהיל שלי בנוי מ
קל"צ 500 אלף ל15 שנה ריבית 5
פריים 250 אלף ל30 שנה פריים -0.9 (למען השאלה הפריים נשאר קבועה 4% )
החזר מייצג של כ5020 ש"ח

שאלתי
החלק של הפריים אמור להניב לבנק החזר של 1068 ש"ח לחודש
384315 ש"ח ב30 שנה
לאחר 15 שנה סיימתי לשלם על הקל"צ וחלק מהפריים
האם אחרי 15 שנה אני חייב לבנק 192אלף ש"ח ?

 

[82little]

כיצד ביצעת את החישוב?

השתמש במחשבון משכנתא ובלוח התשלומים המתלווה אליו

למשל

http://www.goleango.com/mortgage.php

נראה שטעית באיזשהו מקום, וכדאי לשים לב לכמה נקודות:
א. כדאי לקצר הפריים כבר קודם בעזרת תשלומים במהלך התקופה ולא להמתין ל 15 שנים.
ב. הסיכוי שהפריים יישאר על 4 אחוז ובפועל בניכוי המרווח בסביבות 3 אחוז לאורך שנים רבות, 15 שנים הוא קלוש למדיי. סביר שהריבית תעלה ולכן היתרה לתשלום תהיה גבוהה יותר מאשר הנחת העבודה שלך.
ג. ישנו באותו אתר גם מחשבון מיוחד לפריים שמאפשר לשנות הנחת הריבית ואז ניתן לראות לוח תשלומים שמציג את השינויי המתבקש ביתרה לסילוק וכן את היחס בהחזר החודשי בין הקרן לריבית, כללית כשהריבית עולה ההחזר היחסי של הריבית עולה והקרן יורדת הרבה יותר באיטיות.

 

[לאון47]

החישוב מדוייק

א. החישוב מדוייק בהנחה (רק בשביל החישוב הפשוט) שהפריים הינו 4% וקיבלתי -0.9 אזי הריבית הינה 3.1 החזר של 1068
חודשי
ב. השאלה שלי מניחה שאני לא יכול להחזיר חלק מהפריים ב15 השנים הראשונות
ג. אני מכיר את היחס שבין קרן לריבית
(הריבית לדוג' תתחיל ב650 ואחרי שנה תרד ל400 בצורה פרבולית )

אך עדיין אני לא מבין מה הסכום שעלי לשלם בסוף תקופת הקל"צ (לאחר 15 שנה )

 

[לאון47]

הוספה

בסעיף ג התכוונתי כמובן לריבית על הפריים

 

[82little]

כאמור, השתמש במחשבון משכנתא

התבונן בלוח התשלומים...
אפילו במחשבון שאינו כולל התחייחסות ספציפית לפריים. כלומר פשוט להזין 3.1 כאילו זאת הריבית לאורך כל התקופה
כך תראה שהקרן לסילוק תהיה:
אחרי 180 חודשים
154,183.62

 

[לאון47]

הארה

ובכן לאור תשובתך
אני אמור להחזיר 154 אלף ש"ח לאחר 15 שנה
אם כך ההמלצה של יועצים רבים בפורום (לא כולם ) למשוך את הפריים כמה שאפשר
על מנת להקטין את מספר שנות החזר הקל"צ לא משתלמים .
מכיוון שההחזר ל 30 שנה על הפריים הופך את המסלול הנ"ל ללא כדאי.
והנכון הוא לצמצם את מספר שנות הפריים כמה שאפשר ולא לפי הההמלצה הההפוכה.

 

[ישהו]

שימוש בפריים

השימוש בפריים לתקופה ממושכת בא להשיג 3 מטרות

האחת -תשלום חודשי יחסית נמוך בהשוואה לקל"צ

שתיים- להימנע מהצמדה של הקרן כמו בק"צ

שלוש - אפשרות לפרעון מוקדם בכל עת וללא קנסות פרעון מוקדם.

כמובן יכולת לקצר מועדים תמיד מועדפת בכל המסלולים.

 

[לאון47]

הסבר לדברי

לפי התמהיל הבא
500 אלף קל"צ ריבית 5 15 שנה
250 אלף פריים -0.9 30 שנה (למען השאלה 4% קבוע )
ההחזר הינו 5022 חודשי
סה"כ החזר 1096200 ש"ח
כאשר על החלק של הפריים אני משלם כל חודש 1068 ש"ח במשך 30 שנה

ולאחר 15 שנה אני נשאר חייב לבנק 192 אלף (לפי החישוב שלי ) 154 אלף לפי החישוב שלך .

מצד שני בתמהיל הבא
500 אלף קל"צ ריבית 5.2 17 שנה
250 אלף פריים -0.9 20 שנה (למען השאלה 4% קבוע)
ההחזר הינו 5096 חודשי
סה"כ החזר 1089948 ש"ח
כאשר על החלק של הפריים אני משלם 1399 ש"ח במשך 20 שנה

ולאחר 17 שנה אני נשאר חייב לבנק 50364 ש"ח לפי החישוב שלי

מסקנתי
משתלם להוריד את מספר השנים של לקיחת הפריים כמה שניתן.לעלות במעט את הקל"צ.

 

[ישהו]

די

ההנחה שלך הבסיסית היא שהפריים לא משתנה.

בנתון הזה ברור שריבית 3.1 קבועה , עדיפה על 5 או 5.2 קבועה.

 

[לאון47]

ישהו אין די

זה בכלל לא קשור להנחה הבסיסית ( ההנחה הבסיסית היתה רק בשביל פשטות השאלה )

ריבית פריים 4% כנראה ותעלה עם השנים
לכן כדי להוריד בשנים

אי אפשר לייעץ לאנשים לקחת את הפריים לכמה שיותר שנים בלי לעמוד מאחורי זה !!!

 

[ישהו]

תקרא טוב

חלופת הפריים היא כנגד החלופה של ק"צ

אנשים רוצים החזר חודשי נמוך ואז בא הבנק ונותן להם תמהיל שכולו צמוד וריבית נמוכה 2%-2.5% ל 20שנה +

ואז המדד מתחיל להכות.

וכדי למצוא תמהיל שפוי יותר דיינו החזר שמבקש המשכנתא יוכל לעמוד בו מדי חודש וההחזר הכללי בסוף התקופה יהיה סביר עושים זאת באמצעות קל"צ עד 20 שנה כשההחזר הוא קבוע וכדי לצמצם את ההחזר החודשי ממליצים לו על פריים לתקופה ארוכה , וקיצורו לאחר סיום הקל"צ או על ידי הכנסות חד פעמיות

וזו מהותה של ההמלצה.

לא סתם בנק ישראל הגביל את גודל הפריים לשליש , כיוון שהפריים הנמוך פיתה את האנשים , כאילו אין באפשרותו לעלות גם לשיעורים של 8-10% לשנה,או לצפי סביר של 6%

 

[לאון47]

תקרא

מכיר את הנתונים ואין בדבריך האחרונים שום סטירה עם דעותיי.

אך כל מי שמייעץ בפורום (ויש הרבה) לקחת את הפריים ישר לתקופה הארוכה ביותר 30 שנה
צריך לבדוק את ההשלכות מגובות במספרים.
ונתתי את הדוגמא לעיל שבה דווקא צמצום הפריים והעלאה במעט של הקל"צ עדיפים.

 

[ישהו]

אחזור

ההנחה שלך נכונה אילו הריבית לא משתנית וכיוון שכולם מניחים כי היא כן מבססים את התמהיל על כך.

ומכיוון שריבית הפריים לא רגישה לטווח של אורך חיי ההלוואה כמו למשל בקל"צ שהריבית לתקופה של 5 שנים היא נגיד 4% ולתקופה של 20 שנה היא 5.2%
אז אין נזק מהרכתה ל 30 שנה למשל כדי לקבל החזר חודשי יחסית נוח ואפשרי.

וברור ששכל שהריבית נמוכה יותר כדאי אותה להאריך ולא את ההלוואה עם הריבית הגבוהה יותר . שוב עיניין של חשבון פשוט של בית ספר.

 

[barakhass]

שכחת משהו בחישוב...

אחרי 15 שנה אתה אמור לקצר את הפריים, כך שיסתיים אחרי 17.7 שנה מנקודת ההתחלה. זה מוזיל את העלות בכ-32 א' ש"ח, ולכן זול יותר מהאפשרות השניה שהצעת.