שאלה בנושא פרצלציה

[מיקי1212]

למוישלה

ברור לי שהוא יתעסק עם הפרצלציה אבל אני מעוניינת לקבל כל מידע בנושא... מה לעשות שאני מעוניינת לקנות מגרש ולבנות למרות שאין לי ניסיון בתחום ? מנסה איכשהו עם התקציב שלי ( כ 270,000 דולר) כן לקנות מגרש ... למה לא לעזור ? נכון שאני בכלל לא מהתחום אבל לכן הפורום הזה קיים , לא ? ומה לעשות עד שלא מתחילים לא יודעים ... ממה שאני מבינה ממך פרצלציה לא קשורה להיוון או פיתוח כלומר אפשר לפרצל ללא היוון ופיתוח , נכון ? אז מה נהוג לעשות ? נהוג לקנות מגרש מפורצל ולהוון ולפתח לבד או שנהוג שהמוכר יעשה זאת ? האם יש הבדל בעלויות באם אני עושה זאת או המוכר ? תודה לך מיקי

 

[מיקי1212]

לאיציק

הסכום שיש לנו הוא כ 270 אלף דולר סה"כ (אולי טיפטיפה יותר). אם קונים מגרש באזור 150-180 אלף דולר ומסתפקים בבניה של צנועה של כ 80-100 מ"ר ... יהיה לנו בית צנוע ובהחלט אפשרי מבחינת התקציב שלי. אך הקניה צריכה להיות מפוצלת (מגרש לחוד ובנייה לחוד) כיוון שבית מוכן במושבים באזור שאנו מחפשים יכול לעלות גם 400 אלף דולר כיוון שהבנייה הממוצעת היא של 160-200 מ"ר שזה מייקר בהרבה את המחיר וכמובן הם רוצים להרוייח ובמחיר כזה אני לא מסוגלת לעמוד. עכשיו לגבי מגרשים של הרחבה במושבים אין ממש הרבה (בלשון המעטה) וכן הזדמן מישהו שרוצה לפרצל את השטח שלו ... ומכאן באה ההתעניינות. זאת פשוט אופציה למרות שכנראה שהיא מורכבת ייתכן והיא מתאימה לכיס שלנו ... ולכן מה שאני רוצה לדעת הוא מתי אמורים לעשות את ההיוון ? לפני הפרצול או לאחריו ? האם זה משנה מבחינת המחיר ? האם זה משנה מבחינת המחיר עם המוכר עושה זאת או הקונה ? ובכלל מה נהוג לעשות ... לקנות מגרש מפורצל ומהוון או שלרוב ההיוון "נופל" על הקונה בנוסף למחיר שהמוכר מציע על המגרש ? בתודה מראש מיקי

 

[gili667]

מיקי , השרשור הזה עקר מעיקרו

הפרצול יכול שיעשה לאחר הקניה , יכול שיעשה לפני ועוד כל האפשרויות קימות מה שעליך לעשות הוא השוואה נכונה בררי מחירים של מגרשים דומים באזור , בררי מה **כולל*** המחיר ומה אינו כולל וע"פ זה עשי השוואה אם האחד מבקש מחיר כולל והשני לא - אז עליך להוסיף לשני את העלויות הכלולות במקרה הראשון ואז לעשות ההשוואה במקומות שונים יש מנהגים שונים והמנהגים כלל לא רלונטים , מה שרלונטי הוא מה שהמוכר מציע

 

[מיקי1212]

שאלה בנושא פרצלציה

יש מישהו שמעוניין לפצל את המגרש שלו ודורש 150,000 דולר (לפני פיתוח והיוון). הבנתי שהיוון עומד על כ 100,000 דולר + פיתוח עוד כ 20,000 דולר + זכויות הבנייה למנהל בסך 15,000 דולר כלומר סה"כ הוא דורש : 295,000 דלור !!! כאשר מגרשים של הרחבה באותו מושב עולים כ 180-190,000 דולר כול הכל !!! האם ההיוון אמור להיות על הקונים או על המוכר ? מה נהוג ? האם אנחנו נשלם את אותו סכום היוון כמוהו ? בכלל אשמח לשמוע כל מידע שיכול להאיר לי אור על נושא הפרצלציה ... כל דבק יעזור ...בבקשה תודה מיקי

 

[מיקי1212]

כן נכון ,

כמה אמורה לעלות בקרוב פגישת ייעוץ בנושא אצל עו"ד ?

 

[gili667]

כלום, בהנחה שלצורך הרכישה תקחי עו"ד

זה יהיה חלק מהשרות ולא ישנה את המחיר אבל אם את יודעת את העלויות הנוספות - אזי אינך צריכה עו"ד מדובר במתמתיקה פשוטה

 

[מיקי1212]

לגילי

טוב קודם כל אני מודה ל על המענה והעזרתך ... אז ככה ברור שאם הייתי יודעת את כל העלויות הנלוות לא הייתה בעיה , כלומר אני אולי יודעת את רובן אבל אני רוצה לדעת הכל ובדיוק ולפני שאני נכנסת לעסקה כזו. דבר שני לגבי העו"ד, בגלל שאנחנו מתלבטים לגבי 3 נכסים לא פניתי עדיין לעו"ד. נכס 1 - מאוד מעוניינים בו אבל זה לפני פיתוח ובמקום מעט פחות יכולת שייתכן והעניינים יתעכבו שם ... כלומר אין לדעת. נכס 2 - בסדר אבל לא כמו "שנדלקנו" על הראשון. נכס 3 - הפרצלציה, שיכול להיות שהוא יקר עבורינו. עכשיו אני מנסים לחכות אולי יהיו התפתחויות עם הנכס הראשון אבל מצד שני חוששים לאבד את הנכס השני ... לכן עדיין לא פנינו לעוד ... האם לדעתך במצבינו אנחנו כבר יכולים לפנות לעו"ד או שמה שאנחנו צריכים זה פגישת ייעוץ עם עו"ד ? שוב , המון תודה לך מיקי

 

[gili667]

דעתי , שניתן לפנות לעו"ד בשלב זה

לא חיבים לדעת מה קונים , הרי גם האפשרול שלאור בדיקותל העו"ד בסופו של דבר לא תיקנו או שלא תגיעו לחוזה מוסכם ועוד שבסופו של דבר העסקא לא תצא (רק ע"מ להמחיש שהאפשרות קיימת) תפקיד העו"ד הוא לא רק לערוך חוזה אלא גם להסביר , ליעץ (משפטית ומיסויית) לבדוק את הטעון בדיקה (או לשלוח אותכם......) ע"כ אין שום מניעה מלפנות כבר בשלב זה אין שום צורך לסכם בניפרד על פגישת יעוץ סכמו עם העו"ד (מותר לעשות שופינג) על שכ"ט בגין כל הנדרש לצורכי רכישת הבית עד השלמת -כל עו"ד יעדיף זאת על פני פגישת יעוץ בלבד וישמח להכליל את הפגישה באותו המחיר

 

[מיקי1212]

מממממממממ , בסדר ....

טוב זה צעד רציני אבל מתבקש ... עכשיו צריך "רק" למצוא עו"ד שמתמצא בנדלן מושבים (שמתמחה בכל ענייני המנהל ומיסי הועדות המקומיות והמחוזיות למינהן ומיסי המושבים ובכלל כל הנהלים הכרוכים בתחום). מישהו מקצועי, אמין ומסור שניתן לסמוך עליו בעסקת חיינו ... לא פשוט ... המון המון תודה לך על העזרה שבת שלום מיקי

 

[gili667]

נכון

רצוי גם מי שמכיר את המושבים בהם את מחפשת עוד סיבה להתחיל לחפש עו"ד לא בדקה ה91 (אחרי ז"ד) אני אינני עו"ד

 

[מיקי1212]

תודה לך

 

[מיקי1212]

איזה מיסים כרוכים בפרצליציה ../images/Emo35.gif

איזה מיסים כרוכים ברצלציה הן מצד הקונה והן מצד המוכר וכמה (הערכה) מדובר של קניית שטח במושב של חצי דונם מתוך כ 3 דונם של בעל הקרקע תודה מיקי

 

[מיקי1212]

אף אחד לא מוכן לעזור ? ../images/Emo4.gif

כל מידע יכול לתרום ... בבקשה מיקי