רצים למינהל כדי לחשב

[Yogiv]

רצים למינהל כדי לחשב

דמי פיצול ולא מצליחים אולי המקצוענים כאן יוכלו לעזור לי. יש לי מגרש של דונם עם הסכם חכירה לבית בודד, לפי תב"ע חדשה מותר לי לבנות 2 בתים. המגרש אינו מהוון והוא תת-חלקה.בשיחה עם המינהל נאמר לי שאני צריך לשלם דמי פיצול כדי שאוכל לחלק את החלקה ולבנות בית נוסף שאוכל אח"כ למכור אותו. השאלה איך מחשבים את התשלום הנ"ל לכל אחת מהאפשרויות הבאות: 1. הריסת המבנה הקיים (כ-100 מ"ר בית ישן) חלוקת התת-חלקה ל-2 ובנית 2 יחידות חדשות כ"א על חצי דונם 2. חלוקת התת-חלקה ל-2, השארת המבנה הקיים ןבנית בית על החצי דונם הריק 3. פיצול החלקה ומכירת חצי הדונם הריק 4. פיצול החלקה ומכירת חצי הדונם עם הבית הישן 5. איזה מיסים נוספים אני צפוי לשלם לכל אחת מ-4 האפשרויות ואיך צחשבים אותפ

 

[redbool]

לפי דעתי במקרה של

השאראת הקיים ובנית בית חדש על החצי הריק צריך לשלם 31% מהשווי של חצי המגרש הריק לגבי השאר אני לא יודע וגם לא ברור לי אם ניתן לקזז משווי המגשרש הריק את שוונ הרכישה של אותו חלק לפני שמחשבים 31%

 

[אבי שנער]

דמי היתר ...

פיצול מגרש פירושו חלוקה עפ"י שטח המגרש לשני מגרשים או יותר, לפי תכנית בנין עיר מאושרת (תב"ע), או עפ"י תשריט חלוקה מאושר ע"י הועדה המקומית, כאשר לפחות אחד מהמגרשים שנוצרו מהפיצול מבונה וממשיך לשמש למטרה המקורית. ככלל - שיעור דמי ההיתר בפיצול מגרש יהיה ‎31% מערך הקרקע של המגרשים שנוצרו מפיצול המגרש המקורי, למעט המגרש שעליו ניצב המבנה המקורי. ערך הקרקע ייקבע על בסיס שומה הנעשית לפי מלוא זכויות הניצול והייעוד של המגרש החדש. עסקאות פיצול מגרש הטעונות תשלום דמי היתר ידווחו לצורך תשלום מס רכישה ומס שבח. תנאי לביצוען הוא המצאת האישורים על ביצוע תשלומים אלה. לאחר התשלום יתוקן חוזה החכירה שבידי החוכר וייקבעו דמי החכירה השנתיים לנכס הקיים במגרש (באם אינו מהוון). בשטחים החדשים, הלא בנויים, יוגדרו אחוזי הבנייה וייחתם לגביהם חוזה חכירה. שינוי בניצול אחוזי הבנייה במגרש שינוי באחוזי הניצול פירושו תוספת אחוזי ניצול על אלו המאושרים על-פי התכנית המפורטת במסגרת הייעוד הקיים, למשל לשם תוספת בנייה של יחידת מגורים אחת או יותר בבנייה לגובה על אותו מגרש או הכפלת אחוזי הבנייה במגרשים לתעשייה, למלאכה ולמלונאות. נראה שבכל מקרה תשלם פחות או יותר לפחות 31% מערך המגרש החדש בניצול מלוא זכויות הבניה ואם תרחיב את הבית הקיים מעל ל-160 מ"ר תשלם דמי היתר על תוספת הבניה סביר להניח שיחול עליך היטל השבחה בכל מקרה של מכירה או בקשה להיתר בניה של יח"ד שניה. על דמי פיצול תשלם גם מע"מ וכיוון שהם רכישת זכות במקרקעין - חל עליהם מס רכישה. מכירת מגרש (1/2 הדונם הריק) אינה מכירת דירת מגורים ולפיכך חייבת במס שבח מלא. פרטים נוספים ראה באתר המינהל

 

[redbool]

מה קורה אם רוצים רק

לבנות יחידה נוספת לפי התב"ע בלי למכור אותה או את החצי דונם עם הבית הישן(להשאיר את כל הנכס בבעלות המקורית)? האם גם אז חל אותו תשלום או שיש אפשרות לשלם פחות או לקזז?

 

[אבי שנער]

מי דיבר על מכירה?

 

[Yogiv]

מהם דמי ההיתר למינהל עבור בניה

מעל 160 מ"ר???

 

[אבי שנער]

דמי היתר ...

דמי חכירה שנתיים או מהוונים עבור זכויות חכירה לבניה נוספת במקרקעין, בגינן לא שולמה למינהל תמורה. גובה דמי ההיתר נגזר מתוספת ערך הקרקע אשר נקבע עפ"י הערכת שמאי מקרקעין. המינהל רשאי לקבוע טבלאות ערכי קרקע למגורים . דמי ההיתר הינם בשיעור של 25% מתוספת הערך, ובמקרה של חכירה מהוונת בשיעור של 31% מתוספת הערך. חיוב בהיטל השבחה יחול במלואו על המבקש.