ריביות לקראת סגירה

liorlf1

New member
היי אשמח לחוות דעתכם לפני סגירה,
שווי נכס 3,850,000
מימון 950K
הכנסה 31k נטו
החזר רצוי 7500~ (יחידת דיור תחזיר 2000)

2 מסלולים שהוצעו:

500k פריים (1.6%) 22 שנים
225k קבועה צמודה 7 שנים (0.99%)
225k קבועה לא צמודה 7 שנים (1.86%)

350k פריים מינוס 0.65 (0.95%) 22 שנים
250k קבועה צמודה 9 שנים (1.39%)
350k קבועה לא צמודה 9 שנים (2.29%)

מה דעתכם על הריביות והרכב המסלול?
 

82little

Active member
השתמשו במחשבון להשוואה בין תמהילים, מה ההחזר החודשי ומה סך הריביות שתשלמו לבנק. לכו עם אותו תמהילים לבנקים השונים ונהלו משא ומתן לשיפור הריביות.
אישית הייתי לוקח כשליש בפריים עד 30 שנה ועוד שליש קלצ ועוד שליש קלצ ולקצרן ככל הניתן. ובכל מקרה פחות מ 10 שנים... למעשה אפשר לקצר כנראה יותר משמעותית. אבל תלוי גם בנכונותכם לעלות קצת בהחזר החודשי. מבחינת הכנסות זה נראה אפשרי.
ואפשר לשנות קצת ביחסים בין הקלצ לשנים השונות לפי מה שמתאים בהחזר החודשי ובסך הריביות.
בהצלחה.
 

מאיר וידר

New member
מנהל
על פניו המשכנתא לתקופה קצרה
הייתי שוקל להגדיל את ההצמדה לאור זאת שהריבית נמוכה בכ-1%
 

liorlf1

New member
תודה רבה.
אז באמת עשיתי קצת הלוך ושוב בלאומי ופועלים וזו ההצעה שיש לי כרגע:

475k פריים מינוס 0.2 22 שנים
275k קל"צ 8 שנים 2.15%
200k ק"צ 8 שנים 1.25%

קשה לי להחליט איזה מבין ההצעות שהצגתי הכי כדאי.
דבר נוסף אשמח לדעת איך מחשבים ריבית ממוצעת למשכנתא. אשמח ללינק למחשבון אם יש למישהו.

לגבי ההצעה של 82little, ריבית הפריים עולה משמעותית כשעולים ל 30 שנה ופחות משתלמת.
מה גם שבגלל שהמשכנתא קצרה מרגיש לי שכדאי ללכת על ק"צ לפחות ב 200k כי הריבית בה ממש נמוכה.
 

82little

Active member
כאמור השווה בין התמהילים בעזרת מחשבון משכנתא ולאור ההכוונה שהוצעה כאן.
מקישים בגוגל מחשבון משכנתא ועולים מחשבונים שונים. בחר כזה שאינו של אחד הבנקים. בדקו מה ההחזר החודשי בכל תמהיל, מה סך הריביות לאורך חיי המשכנתא ולוח הסילוקין.
בכללית ריבית פריים לא אמורה להשתנות עם התארכות השנים אבל אפשר שבמקרה שלכם זה אכן לא נדרש...
בהצלחה.
 

82little

Active member
הריביות טובות. אבל לא יוצאות מן הכלל. כדאי להשוות בין הבנקים ולנהל משא ומתן. ההסבר לריביות הוא בנתוני אחוזי המימון, הכנסות והחזר חודשי:
שווי נכס 3,850,000
מימון 950K
הכנסה 31k נטו
החזר רצוי 7500~ (יחידת דיור תחזיר 2000)
 

liorlf1

New member
אשמח להבין לאן עוד אפשר לשאוף מניסיונך,
היועץ בבנק אמר לי שלא יהיה ניתן לרדת מזה, ואלו ריביות שעובד בנק לא היה מקבל. כמו כן בנקים אחרים פשוט ויתרו ואמרו לי לקחת את זה.
 

82little

Active member
אישית לא הייתי לוקח בצמודה. ו.בשליש פריים, ושני שליש קלצ לשתי תקופות אפשר קצת לשפר את הריביות, אבל לא בהרבה.. בטיפה. בהצלחה.
 

לנדב

New member
השוואה בין מסלולים צריכה להבחן לא רק בסה"כ ריביות, אלא בתשואה הכוללת של החוב, וחישוב הערך הנוכחי (כמו שעושים בבדיקת כל פרויקט כלכלי)
הצעה ראשונה ההחזר הראשוני כ 7.9
אם נקצר בהצעה 2 את המסלול (לא צמוד) ל 7 שנים, ניהיה באותו החזר
לדעתי זה המסלול העדיף, גם בהחזרים וגם בעלות התשואה על החוב (IRR) (לא דרמטי אך לדעתי מסלול לבחירה)
 
למעלה