תשובה לשואל בעקבות המצאת הפרטים
תשובה לשואל המקורי בעקבות המצאת הפרטים הנוספים, נראה לי שאין כל צורך לפצל את העסקה לשני חוזים נפרדים: אחד חוזה המכר, והשני חוזה שכירות. די בחוזה המכר בלבד. המקרה שתיארתם, והסיכומים שהגעתם אליהם בענין המחיר המוסכם, ובענין מועד הפינוי, מצביעים על כך שגם אתם כקונים, וגם המוכרים ניהלתם משא ומתן על בסיס הכרה באינטרסים המיוחדים שיש לכל אחד מכם בעסקה, ובסופו של דבר הגעתם לעמק השווה. כך יאה וכך נאה. זאת היא עסקת מכר רגילה, והבעיה היא רצון המוכר להקדים ולקבל את מלוא התמורה מראש, תוך חודש ימים. גם בענין זה אין כל בעיה מיוחדת, ובלבד שייקבע מנגנון של הבטחת זכוייתכם על ידי הפקדת כספי התמורה בנאמנות בידי עורך הדין, כאשר כספי הנאמנות ישוחררו למוכר לפי שלבים של התקדמות העסקה. לדוגמה: סכום המקדמה ישוחרר למוכר כנגד רישום הערת אזהרה לטובת הקונה ובתנאי שלא נרשמו קודם לרישום הערת האזהרה לזכות הקונה שיעבוד, עיקול, או זכות צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה. סכום איקס ישוחרר כנד הצגת אישורי מס שבח/מס מכירה של המוכר עבור הטאבו סכום איקס ישוחרר כנגד הצגת אישור הרשות המקומית לטאבו (כולל היטל השבחה) סכום איקס ישוחרר כנגד מסירת יפוי כח בלתי חוזר מהמוכר לקונה סכום איקס ישוחרר כנגד הצגת אישור על פרעון המשכנתא של המוכר, וביטולה בטאבו. סכום איקס ישוחרר כנגד הצגת אסמכתאות על תשלום חובות על הנכס. סכום איקס ישוחרר כנגד פינוי הדירה ומסירתה לקונה (או לחלופין מתן ערבות בנקאית אוטונומית). סכום איקס ישוחרר כנגד …. וכך הלאה וכך הלאה, הכל בהתאם לתנאים המיוחדים של העסקה (תלוי אם זכויות המוכר רשומות בטאבו, או אולי לא רשומות בטאבו וכדו'). בנוסף, רצוי שייקבע בחוזה המכר סעיף המחייב את המוכר בפיצוי יומי מוסכם על כל יום איחור בפינוי, וזאת בנוסף לפיצוי מוסכם על הפרה יסודית בשל אי פינוי הדירה במועד המוסכם. סכומים אלה חייבים להיות בשיעור שיהפוך את עצם האיחור בפנוי למאוד לא כדאי ומאוד לא משתלם למוכר. הערה חשובה: אם המוכר יעמוד על רצונו לקבל לידיו את מלוא התמורה בתוך חודש ימים שלא לפי המנגנון של שחרור כספי התמורה, אסור לכם לוותר בענין זה, גם אם המוכר ינסה לפתות אותכם בהורדת מחיר נוספת. לא להתפתות. בכל מקרה, אני מציע שתהיו מיוצגים בעסקת המכר על ידי עורך דין אשר ייצג אך ורק את האינטרסים שלכם, ושלכם בלבד, ואילו המוכר יהיה מיוצג על ידי עורך דין מטעמו (גם אם בסופו של דבר ענין זה יעלה לכם בעלות נוספת). בשולי הדברים: התמורה המוסכמת אליה הגעתם תהיה מקובלת גם על רשויות מס שבח, ואתם תשלמו מס רכישה לפי התמורה המוסכמת. על פי השתלשלות העובדות שתיארתם, מנהל מס שבח לא רשאי להתעלם מן התמורה. שיהיה בהצלחה. עו"ד אברהם סימון
