קניית קרקע עם שלד -התייעצות

[Lini s]

קניית קרקע עם שלד -התייעצות

שלום,
אשמח לכל תגובה ועצה.
זוג+2,בית ראשון.
במו״מ לרכישת קרקע חצי דונם עם שלד שעומד כ 3 שנים. מפלס אחד 170 מ״ר בנוי.
ברור לי שאי אפשר לקבל סכומים מדוייקים אבל הערכה קרובה יעזור מאוד.
בהנחה שנבחר בסטנדרט בנייה ממוצע מה תהיה עלות הבניה המשוערת (אנחנו מתכוונים לקחת קבלן)
מיסים והיטלים:מס רכישה,ביוב,היטלים,תשתיות אני בטוחה שיש עוד:עלויות משוערות
האם ניתן לסיים בנייה בחצי שנה?
מבחינת משכנתא: יש שוני אם יש לנו הון עצמי של כ 40%?
כל מידע יעזור,אין לנו מושג אם יש לנו יכולת כלכלית להיכנס לפרוייקט הזה.
תודה וחג שמח!!!

 

[עבודות הבניה עופר]

800000- 900000 ש"ח

 

[Lini s]

תודה ושאלה

המחירים שציינת כוללים שלד? כי השלד גמור.
כמה זמן לדעתך יקח לסיים את הבניה?

 

[thener]

מספר תשובות מהנסיון שלנו....

עלות בנייה ללא שלד וחומות - כ- 550,000 ש"ח +- .
מיסים והיטלים - תלוי במועצה שאתם בונים ואולי המיסים האלו כבר שולמו ?
משך בנייה - בסביבות חצי שנה.
משכנתא - לברר בבנקים - משכנתא לבנייה עצמית.

בברכה.

 

[Lini s]

תודה!

 

[kletsman]

לא ציינת איפה

ערך הקרקע תלוי באיזור, כידוע איזור המרכז יקר מאיזורים אחרים.

 

[Lini s]

בעמק חפר

הקרקע והשלד המחיר ידוע.
השאלה היא כמה יעלה לסיים בנייה ל 170מ״ר כדי שנדע אם אנחנו יכולים לעמוד בהוצאה +מיסים
תודה

 

[Upgrade שיפוצים]

שלום רב המחיר בתחשיב בסיסי

לקחת בחשבון 3000-3500 ש"ח למ"ר גמר סטנדרט+
במחיר זה לא לבנות על גאדג'טים יקרים
לא להתפתות למחיר זול ואח"כ לשלם יקר!
בהצלחה
אייל אור

 

[Lini s]

תודה ושאלה

מבחינת מיסים/היטלים וכו׳ שכוללים אדריכלית/קבלן הערכה של 100,000 ש״ח נשמע סביר?
המחירים שציינת כוללים קבלן/אדריכלית?
חג שמח

 

[מודי75]

היטלים ומיסים מנסיון אישי

אני לא עו"ד מקרקעין ורק מנסיון אישי,
1. במידה ויש שלד שנבנה עם היתר, אזי היטלים כבר שולמו.
בכל מקרה תבדקו בנסח טאבו (10 שקלים באינטרנט ומיד נשלח לאימייל) אם יש הערות אזהרה בנוגע לחוב היטל השבחה או כל הערת אזהרה אחרת. חשוב!
בכל מקרה, היטל השבחה אמור להיות משולם כי היתר בנייה הוא מימוש זכות. לפעמים משלמים רק לפי הבקשה להיתר ואז נשאר חוב - זה יהיה כתוב בנסח ומומלץ לבדוק גם בוועדה.

2. כדאי לבדוק את תוכנית המתאר לפני רכישת הנכס שלא תגלו שמתוכנן משהו שלא סביר מבחינתכם - סביר שמפורסמת באינטרנט או שתבקשו לראות בוועדה.

3. פיתוח למועצה גם אמור להיות משולם כבר, שוב, תנאי לקבלת חתימה על הבקשה להיתר.

4. לגבי מיסים - רק עו"ד מקרקעין יתן לכם תשובות שנכונות למקרה.
ובגדול:
לגבי מס שבח אמור להיות המוכר אמור לשאת במס זה (ואולי יש לו פטור אם לא מכר נכס אחר ב 4 שנים האחרונות).
מס רכישה תצטרכו לשלם (5% מקווה שאני לא מטעה - עו"ד מקרקעין הוא הכתובת לשאלות מיסוי מקרקעין).

5. תוכנית שינויים אם תגישו:
במידה ותרצו לעשות שינויים אזי תצטרכו להגיש תוכנית שינויים מדובר בכמה אלפים לפתוח תיק ובמידה ותגישו תוכנית שינויים שתכלול הוספות שלא בתבע אולי תטרכו לשלם תוספת היטל השבחה. זה כבר עניין שמאי אבל לפי מה שאתם מתארים זה לא אמור לקרות כי אתם מתכננים רק גמר על השלד שכבר קיבל אישור.

שימו לב שמשכנתא תינתן כנגד הערכת שמאי מטעם הבנק ועד 60% משווי הנכס לאחר הגמר (לפי השווי שיקבע השמאי).

זהו, קצת קיטוט רגליים לא יותר תוך כמה ימים אתם עם תשובות.

בהצלחה!

 

[ל ב פיקוח והנדסה]

מה עוד אתם חייבים לבדוק

1. מדוע שלד עומד תקוע 3 שנים?
2. חייבים לבדוק עם מהנדס שהשלד שנבנה תואם את ההיתר שנתקבל על ידי הועדה. אחרת...אתם תצטרכו לתקן את הסטיות והטעויות בשלד או להגיש בקשת שינויים לועדה ולא תבנו גם בעוד שנה...
3. מס רכישה 5 אחוז על כל שווי העסקה (זה לא נכס יד שניה אלא קרקע עם שלד ללא טופס איכלוס).
4. יש לבדוק שהשלד נבנה על ידי קבלן רשום. מי הקבלן הזה? המהנדס של הקבלן יצטרך לחתום לכם על התוכניות על מנת שתקבלו טופס 4.
5. האם הגישו טופס 2 וקיבלו חשמל זמני טרם בניית השלד? יש לזה משמעויות רבות. אם יש חשמל זמני , תוכלו לטייח את השלד , להעביר חשמל ואינסטלציה , לבצע גמרים ולהיכנס לגור ללא המתנה וביצוע "הטיול המייגע" לטופס 4. אם אין חשמל זמני ולקחו לבנייה חשמל מהשכן למשל , קחו בחשבון עיכוב נוסף לאחר סיום הגמרים של 2-3 חודשים לפחות...
6. לגבי עלויות - מי שכתב 550000 ש"ח מטעה אותכם. זה אולי טוב לניסונו האישי אך מבלי לראות את הבית והשלד והאדריכלות שלו , זה בכלל לא רלוונטי. עלות של 3500 ש"ח למ"ר זה קצת יותר הגיוני , כמובן בתנאי שהשלד אכן גמור בצורה מושלמת וניתן להתחיל בביצוע עבודות הגמר. העלות לפני מע"מ כמובן....
7. קחו בחשבון למשל שאלומיניום בבית עם חלונות בגדלים סטנדרטיים מתקרב לעלות של 100,000 ש"ח. לעומת זאת , ישנם בתים עם אדריכלות קצת אחרת שהרבתה להגדיל ולשפע בחלונות ואז בקלות אפשר להתקרב ל 150000-200000 ש"ח. לדעתי , כדאי לכם לקחת איש מקצוע מהימן שיכול להעריך עלויות בצורה אחראית מהשטח.

בהצלחה

 

[thener]

וכמה זה 3500 ש"ח למטר שרשמת

כפול 170 מטר בנוי ???

 

[sayar3]

חחחחחח צודק.....על זה נאמר:

"סייג לחכמה שתיקה"
אבל בטוח הוא יאמר עכשיו שהוא בעצם התכוון ל4500 ש"ח למ"ר או ל 5500 ש"ח וכו' וכו'

 

[אדריכלית סיגל בן נון]

קחו בחשבון דבר נוסף

היתר בניה תוקפו 3 שנים.
אישור הג"א תוקפו שנה.
יש רשויות שמקפידות על כך ותאלצו להגיש שוב את התכניות להיתר.

 

[Lini s]

תודה רבה לכל העונים

רשמנו הכל.
מחר נקבל הצעה לסיום בניה ונשאל את כל השאלות.
המחירים המשוערים שרשמתם למ״ר כוללים קבלן/אדריכל?

 

[Lini s]

מפקח וקבלן דני מלטיז משהו מכיר?

http://www.buildup.co.il/אודות/

 

[gerson1]

הערות בונות

יש אדריכל מקורי למבנה שרצוי להמשיך איתו עד לסוף-מבחינת המועצה המקומית/אזורית הוא חתום על המבנה
יש מהנדס שרצוי לשוחח ולהמשיך איתו, בעיקר כי אתה קונה שלד על חישוביו וחוזקו
יש עניין של אחריות קבלן השלד=קיימת?
יש תיק במועצה כולל פיקוח שווה לבדוק אותו
קח אדריכל/מעצב פנים כדי להתאים, בתאום עם המתכננים המקוריים את הבית לצרכים שלך

 

[gerson1]

ואך תיקח מפקח קבלן שאחד הם

כלומר, אפשר את דני, לא לשני התפקידים

 

[אדריכלית סיגל בן נון]

מסיפה וקצת חולקת

מאחר ולפי ניסיוני, יהיה צורך בהיתר חדש בשל הזמן שעבר אז הדברים נראים כך, בעיני:
לגבי המהנדס - מומלץ להמשיך עמו - אך לא חובה, אם מגזים בסכומים שדורש.
לגבי אדריכל - ממליצה לבדוק את האדריכל המקורי אבל גם לבחון אם אין שינויים שאתם רוצים לערוך בשלב זה ואין כל בעיה לקחת אדריכל אחר. אם חל היתר חדש אתם כבר לא קשורים לאדריכל הקודם.
לגבי השלד - מסכימה לגמרי והייתי מנסה למצוא את הקבלן שיהיה מוכן לחתום על תקנה 20 א' (המהנדס שלו) אם לא, למצוא מישהו שיהיה מוכן לבדןק את המבנה ולקחת עליו אחריות (יעלה כסף כי זה לא אהוד כל כך...)

אני מאוד ממליצה ללכת בעצמך או עם איש מקצוע מטעמך - לברר את המצב הרישויי של המבנה.