קניית דירה

  • פותח הנושא lb4
  • פורסם בתאריך

lb4

New member
למי להערכתך שווה לפנות

בכדי לבנות מודל כמו שאת מתארת בסעיף הראשון ? יש לי תחושה שעם מי שאני מדברת תמיד מסתכל על הבט מסויים ולא על מכלול התמונה. אני בעיקר מתכוונת למישהו שלא רק יסביר לי את העקרונות אלא באמת יעמיד את המספרים הרלבנטים לי במודל.
 

אורora

New member
בגדול אפשר לנסות לעשות EXCEL

כזה לבד. בשביל זה צריך לדעת באיזה תנאים ניתן לקבל את המשכנתא. יש הרבה מסלולים היום ( ריבית קבועה משתנה, נק יציאה ) ובכל מקרה ובכל מודל צריך לקחת הנחות לגבי מה יהיה. ניתן לקחת הנחות יורת זהירות ופחות זהירות. ולראות את התסריט הרע יותר ואת התסריט הטוב יותר. יש לך מידע באיזה תנאים את יכוהל לקבל משכנתא? באשר להלוואה מקרוב משפחה ( ואני מנטרלת את הקטעים הלא כלכליים ) התשובה פשוטה, אם התנאים טובים יותר מתנאי הבנק אז כן. ואם לא אז לא. כמובן שזה צריך לצרף את השיקול אם אותו קורב משפחה יהיה יותר סבלני או פחות סבלני מהבנק במקרה שיהיו לך קשיים, תצטרכי פריסה וכד.
 

lb4

New member
אין לי מידע

רק דיברתי איתם שיחה מקדימה לברר עד איזה גובה יתנו לי. ואם אני רוצה החזר חודשי דומה לשכירות שלי על איזה סכום אני יכולה לבנות. זה זרם לכיוון של כ850000 ש"ח לעשרים ומשהו שנים. יותר מזה אין לי שמץ.
 
אם יש לך מי שיכול להלוות כזה סכום

בריבית קטנה מהבנקאית, ומוכן לחכות לך 20 שנה- אז קדימה... לא נשאר כבר הרבה למשכנתא... או שבעצם לעיר מגורייך- כן צריך..
 
יש ברוקרים של משכנתאות

את יכולה לבוא אליהם עם כל הנתונים של כמה יש לך, מה את צריכה ואלו תנאים, והם "תופרים " לך משכנתא בתנאים הכי נוחים מבין הרבה אפשרויות, כי הם קשורים עם הרבה בנקים ומוסדות. כמובן שיש להם שכר טרחה...
 
נושא בהחלט מורכב

שנוגע, בוריאציות כאלה ואחרות, לרבות מאיתנו. כמו בהרבה תחומים, אנחנו נדרשות נדרשות לאזן בין צרכים, יכולות (בעיקר כלכליות), רצונות ואולי עוד כמה דברים, בלי להתפשר יותר מידי, או לפחות - לבצע את הפשרות הנכונות (שאינן זהות עבור כל אחת מאיתנו). נכתבו כאן הרבה דברים נכונים, ומטבע הדברים כל אחת מדברת (גם) מנסיונה האישי. אין פתרון 'בית ספר' שמתאים לכל אחת. לדעתי, רובנו נמצאות כרגע בשלב שפחות או יותר מיצינו את יכולת ההשתכרות הקבועה שלנו, ואנחנו גם מודעות להיקף ההוצאות הקבועות שלנו (למעטות מאיתנו, אם בכלל, יהיו ילדים נוספים, למשל). אנחנו גם נמצאות בגיל שאנחנו אמורות 'לחיות את החיים' הכי טוב במסגרת האפשרויות שלנו. לכן, להצטמצם מאוד לאורך זמן בגלל תשלום משכנתא שהיא מעבר ליכולותינו, בתקווה שירווח לנו בגיל 50+, אינו הדבר הנכון, לדעתי. כך, גם לא נכון, לדעתי, להתפשר יותר מידי על מיקום, ולגור במקום שלא מתאים לנו/למשפחתנו. בנקודה הזו אספר מנסיוני - כשרכשתי את הדירה הראשונה שלי, מעט לפני גיל 30, התפשרתי על מיקום: קניתי דירה חדשה ומקסימה, כפי שיוכלו להעיד לא מעט מהחברות כאן, בראשל"צ, והיה לי נוח להגיע משם לעבודה. בסופו של דבר, מצאתי את עצמי גרה 8 שנים בעיר קצת מרוחקת, שלא היה לי שום חיבור אליה. גם מבחינה כלכלית הרכישה הזו לא ממש הוכיחה את עצמה, כי ערך הדירות שם בקושי עלה, אבל זה בפירוש היה עדיף (כלכלית) על שכירות ארוכת טווח. ה'טריגר' לחזרה לת"א היה מסגרת לנסיך, אבל מהרגע הראשון ידעתי שזה מאוד נכון בשבילי. אני לא משקיעה אנרגיה בהכאה על חטא, אבל בדיעבד, אין לי ספק שההחלטה לגור שם כ"כ הרבה שנים היתה שגוייה. לפני שעברתי לדירה בראשל"צ גרתי המון שנים בשכירות, במעונות הסטודנטים, עם שותפים, עם כל ה'תאקלים' הצפויים (וגם ממש לא צפויים), עם המון מעברים ונורא נורא רציתי כבר מקום משלי. אבל כאמור, 'נתקעתי' שם הרבה יותר מידי. היום אני מחפשת דירה לרכישה במקום הדירה שמכרתי. מאוד קשה לי להיפרד מהאזור שאני גרה בו, כי מאוד טוב לי כאן, והאזור הזה מרגיש לי 'נכון'. זו תחושה מאוד חזקה, בהשוואה לעבר. יחד עם זאת, אני לא מוכנה להיכנס להתחייבויות גדולות מידי (אם בכלל) על מנת לשדרג את הדירה שמכרתי, כי ההוצאות הקבועות שלי מאוד גבוהות (רק עלות העסקת המטפלת שקולה, פחות או יותר לשכ"ד, ויש טיפולים נוספים). דירה חדישה באזור שאני גרה בו, היא עסק מאוד יקר. אני מתלבטת ארוכות מה הפשרה הנכונה בשבילי. אין לי ספק שארכוש דירה. אני מסכימה עם אורורה שכלכלית זה הכי נכון כשיש חלק גדול מהכסף. אני לא בטוחה שזה נכון אם צריך לקחת משכנתא על חלק גדול מהדירה. את זה צריך לחשב. גם לא ניתן להתעלם מההיבט הרגשי. כמו שחלקכן יודעות, הדירה הנוכחית שלי הסבה לי הרבה 'אי נחת', בלשון המעטה, אבל מבחינה כלכלית היה מאוד נכון לקנות אותה. אם הייתי משקיעה את הכסף וגרה בשכירות, הייתי מפסידה ה-מ-ו-ן. בשורה התחתונה, אני מסכימה עם ענת 5555, ואולי גם עם אחרות שהציעו באותו סגנון - אם מאוד קשה לקנות דירה שבה אנו רוצות לגור, או יותר נכון - לחיות, אני מציעה לקנות דירה צנועה יותר, להשכיר אותה, ולשכור דירה מתאימה. גם בזה יש פשרות - אין את הבטחון שלא יפנו אותנו, ויש פחות מוטיבציה להשקיע בדירה, אבל כנראה שפשרות מסוג זה או אחר, הן בלתי נמנעות. בשום מקרה לא חייבים ללכת לקיצוניות - אין שום סיבה לא להשקיע כלום בדירה ששוכרים לאורך זמן, רק בגלל שהיא לא שלנו, במיוחד אם חשוב לנו לחיות בדירה נעימה ומסודרת. הכל בגבולות הסביר. טוב, יצא מאוד ארוך. אמרתי שזה נושא מורכב...
 

אמאנחל

New member
מנהל
תודה על השיתוף ../images/Emo23.gif

קראתי בעניין כל מילה, והתחברתי מאוד לכתיבה ולסיפור ולעצות. מאחלת לך למצוא את הדירה המנצחת, ובעיקר למצוא המון סיפוק ונחת בחיים
 

אורora

New member
דרך אגב

בהנחה שאת קונה דירה בשביל להשכיר ולשכור, את בעצם קונה דירה להשקעה. ונישאלת השאלה אם הדבר הנכון כלכלית הוא לקנות דירה להשקעה דווקא באיזור המגורים. יכול להיות שכן יכול להיות שלא. אבל זה נושא שמצריך בדיקה יסודית.
 

eרון1

New member
מסכימה עם העצות שקיבלת

אין לי הרבה מה להוסיף מעבר לדברים המלומדים והעצות שקיבלת כאן. גם אני חושבת שאין "פתרון בית ספר" והכל מאוד אינדבידואלי וקשור למצב בשוק, לאזור המבוקש, לסכומים שיש ללוות ולרמת ההרגשה הכללית ורמת הלחץ שלך... מאחלת לך להגיע להחלטה שתהיי שלמה איתך ו
 

אורora

New member
../images/Emo41.gif עוד כמה דברים

1. בררתי סביב. יש מקצוע שניקרא יועצי משכנתאות. מאחוריו עומדים (אני משערת) רואי חשבון או אנשים שהתמחו המימון. הם מתמחים בלעזור לך לקחת את המשכנתא הנכונה ביותר עבורך ועבור הצרכים שלך (ויש היום הרבה מסלולים כך שהעניין מאוד מורכב). אני לא בטוחה שהם יעשו עבורך את ה EXCEL הבסיסי שידבר על כדאיות של לקיחת משכנתא מול שכירות. אבל אפשר לבדוק איתם. את יכולה לעשות בגוגל חיפוש תחת "יועצי משכנתאות" ולהרים טלפונים. בכל מקרה אם תחליטי לקחת משכנתא אזי ניראה לי מאוד כדאי להתיעץ ההבדל יכול להיות גבוהה מאוד 2. אני מסייגת את מה שאמרתי לגבי "כל מי שלא רכש דירה בעשות האחרון הפסיד הון עתק". זה נכון כמובן לאזורים מסוימים. זה לא נכון בכל מקום. 3. מבלי לעשות את ה ECEL המדובר די ברור שקניית דירה כדי להשכירה ( ולשכור אחרת) כאשר אחוז עצום מהמימון שלה הוא מהלוואה הוא עסק מאוד לא כלכלי. והוא אינו נושא את היתרון של לגור ולטפח בית משלך, + הבטחון שלא תצטרכי לעבור שלבעל הבית יתחשק. מצד שני הוא מכניס עז של להשכיר דירה שיכולה להיות (אם נופלים על שוכרים לא מוצלחים) עז לא קטנה בכלל (וכולם מכירים את הסיפורים). בעצם היתרון היחיד הינו שיש לך "4 קירות" שהם יותר בטוחים מאשר כסף נזיל בבנק. אני יודעת שהתיחסתי לזה בהודעה הקודמת שלי אבל שאני חושבת על זה יותר, אם הכסף שלך בבנק כמו לאומי/פועלים יגיע למצב שאינו בטח גם לא יהיה לך כסף להחזיר משכנתא....במצב של התמוטטות כזאת זה כבר לא משנה בכלל. לכן קניית דירה להשקעה (שזה בדיוק מה שמציעים שאומרים קני השכירי ושכרי במקום אחר) במימון משכנתא היא עסקה כלכלית די גרועה. אפילו קנייה להשקעה שיש בידייך את כל ההון הנידרש לכך, כלל לא בטוח שהיא השקעה מוצלחת במיוחד 4. בנוסף לכך עכשיו זו תקופה לא מוצלחת לקחת הלוואות. הריבית שהבנקים גובים מאוד גבוהה. מכיוון שלא מדובר בדבר דחוף לא הייתי לוקחת משכנתא עכשיו.
 

Lucy4

New member
מסכימה מאוד עם נק. 3

לגביי אחד הדברים שהרתיעו אותי היה הנזק ששוכרים יכולים לעשות בדירה שלי והמעט חוסר ודאות על איזה מן בעל בית אפול...אני התפשרתי על גודל ( אני מתכוונת רק לגודל דירה :))
 

עד אור

New member
שאלת ריביות

יש איזה הסבר הגיוני לכך שרביות נשארות גבוהות בתקופה כזו? הפריים ממש מינימלי, הכל יורד וריביות משכנתא נותרות גבוהות?? זה הכל גחמא של הבנקים? אני ממש לא מבינה את הנושא הזה ולא יודעת איפה למצוא תשובה אמינה מתי יהיה כן זמן טוב לקחת משכנתא. אשמח להארות (אני מאד מאד בלחץ מהנושא הזה, כי כנראה אלך על קניית דירה).
 

lb4

New member
האמת שגם אני מבולבלת

היה לי רושם שהרביות דווקא בירידה. אבדוק שוב. לגבי קניה והשכרה- השיקול היה שבמצב כזה לא אצטרך מימון חיצוני גבוה. להבדיל מקניית דירה שלי שבה מימון חיצוני יהיה כ70 אחוז. להערכתי קניה להשכרה אוכל במימון חיצוני של לא יותר ממחצית.אבל יכול להיות שגם זה לא מספיק.
 

אורora

New member
יכול להיות שאני טועה

אני לא בודקת את עלויות המשכנתאות כל יום. אני מעודכנת ללפני חודשיים בערך שחבר טוב שלי נאלץ לקחת משכתנתא גבוהה לטווח ארוך. והריבית היתה גבוהה מאוד ההסבר עד אור שהבנקים היום מאוד חוששים להלוות בערבות בעיות ההחזרים שיש לבנקים בכל רחבי העולם. לא רק משכנתאות יקרות אלא כל הלוואה. גם הלוואות ליחידים או לעסקים קטנים ניתנות בריבית מטורפת ובדרישות לא הגיוניות לערבויות. ( אם יש לי לזגור בבנק את הכסף הדרוש להלוואה לשם מה לקחת אותה.... ). הבנקים בארץ גם מנצלים את המצב ומלווים בריביות גבוהות למרות שהם מקבלים את הכסף באפס ריבית מבנק ישראל. כנראה שחוקית לא ניתן לעשות להם דבר. ( תחת הרגולציה הקיימת). לא רק הם...אני מכירה הרבה מאוד חברות ומעסיקים שמנצלות את המצב הכללי ובלי קשר למצבן הן מקשותא ת התנאים למי שזקוק להם ( בנקים ללקוחות, חברות לעובדים וכו )
 

catנוע

New member
יש ריבית ויש ריבית...

לא כל הריביות אותו הדבר. הריבית שיורדת היא הריבית שנותנים לנו כשאנחנו חוסכים, או סוגרים כסף בפק"מ וכאלה. הריבית של המשכנתאות היא שונה ומבוססת בדר"כ על מה שנקרא ריבית פריים, שהיא נקבעת על ידי הבנקים עצמם, אז למה שהם יורידו אותה. עליה לפעמים מתווספת הריבית מהסוג הראשון, או שמצמידים למדד, או לדולר, או לכל מיני דברים. כאמור, יש כל מיני וריאציות
 

אורora

New member
ריבית הפריים היא פונקציה של הריבית במשק

(גבוהה ממנה באחוזים קבועים לא זוכרת כמה). לדעתי המרחק בינה לבין הריבית במשק שקובע הנגיד קבועה (ולכן היא ניקבעת על ידו ולא על ידי הבנקים). הריבית שאני מקבלת על הפק"מ ( שהיא אפס פחות או יותר) היא פונקציה של ריבית הפריים. ( פריים מינוס 1.9 ). יש ריביות שונות על שמכנתאות. חלקן פוקציה של הפריים , חלקן קבועות ובכל מקרה אפשר בלי בעיה לתת משכנתה בפריים+4....( וזה מה שהןא עושים)
 

lb4

New member
פריים זה בהפרש של אחוז וחצי מבנק ישראל

אם ריבית בנק ישראל יורדת גם הפריים יורד.
 

אמאנחל

New member
מנהל
לגבי נקודה 3

בעקרון היתרון שבלקיחת משכנתא על פני השקעת הכסף בבנק הוא שיש כאן מינוף פיננסי, כלומר חלק מהמשכנתא לפחות משתלם על ידי השוכרים וכך את א מ ו ר ה לצאת עם נכס ששווה יותר מהכסף שאת עצמך השקעת. זה תלוי כמובן בהרבה גורמים. החסרון הברור הוא בנזילות של הכסף. והסיכון הוא שמחיר הנכס ירד או מחיר שכר הדירה או שהדירה תהיה זמן מסוים ללא דייר וכו'. לגבי נזקים לדירה בידי שוכרים בשביל זה הדירה אמורה להיות מבוטחת. לגבי ריביות הבנקים למשכנתאות. הריביות לתקופות הלוואה "קצרות" (עשר עד שלוש עשרה שנה) הן עכשיו אטרקטיביות למדי ההלוואות לטווח ארוך הן עם ריביות רגילות כנראה מתוך צפי של הבנקים שלטווח הארוך המצב יהיה יותר טוב משעכשיו.
 
למעלה