קניית דירה לצורך תוספת בפנסייה

[Neta621]

קניית דירה לצורך תוספת בפנסייה

שלום לכולם,
השאלה שלי בקשר להשקעה בנדל"ן במטרה להעזר בכספים לאחר היציאה לפנסיה.
אני בת 50, ללא ילדים קטנים בבית. גרה לבד בצפון הארץ. יש ברשותי דירה ששווה 500 אלף עם משכנתא של 100 אלף עליה לעוד 7 שנים. משלמת כל חודש 1400 ש"ח.
בעוד 12 שנה אצא לפנסיה. הקצבה שלי לא תהיה גדולה. לכן חשבתי לקנות כעת עוד נכס על מנת להשכירו בהמשך וכך ליצור תוספת לפנסיה העתידית. כיום מרוויחה 6000.

מה לדעתכם כעת נכון עליי לעשות?
אין לי ממש הון עצמי כרגע מלבד כמה עשרות עלפי שקלים. האם אני יכולה להגדיל משכנתא על דירתי הנוכחית לצורך קבלת הון עצמי לקניית דירה נוספת תוך הארכת תקופת ההחזר?
כמה אוכל לקבל בהגדלת המשכנתא על דירה קיימת? האם זה יספיק לי לקנייה של דירה סביבות 400 אלף?
מה דעתכם על התוכנית?
שבת שלום
נטע

 

[ע ר נ ו נ ה]

הרעיון הוא נפלא, אך קחי בחשבון

שסביב דירה שכורה יש המון התעסקויות (מנסיון) פה מתקלקל הדוד וצריך להליפן, וזה עולה אלפי שקלים,
פה יש דליפה וצריך ןאטום ולסייד, פה יש הצפה של המכונת כביסה ושם יש סתימה של ברז הביוב ועוד
ועוד אין רגע דל אלא אם את קונה דירה חדשה.

לא נראה לי שבצפון מקבלים הרבה כסף כדמי שכירות , התיקונים של הבית עולם שווה בכל הארץ למשל
דוד חשמל חדש זה סיפור ש אלפי שקלים, לפעמים הדירה נשארת ריקה חודשיים מכיוון ששוכר
עזב ועוד לא נמצא חדש.

קחי את כל הדברים האלה שאף אחד לא מספר לך לתשומת ליבך ואם זה מתאים לך אאחל לך בהצלחה.

 

[Neta621]

כן

אני בהחלט מודעת לדברים הללו

מה שגם מעניין, האם מבחינת הבנק התוכנית שלי תהיה ריאלית (הגיל, ההכנסה, יתרת החוב)

 

[ע ר נ ו נ ה]

אני לא כלכלנית כך שלא אוכל לעזור.

שבת שלום ובהצלחה.

 

[offir11]

חישוב, בעיה, פתרון?

נטע,
אני מנסה לחשוב בקול רם ולנסות לתכנן אפשרות יציאה טובה יותר לפנסיה.
הבעיה הגדולה היא השכר הלא גבוה שלך שדיי ימנע ממך לקבל משכנתא שההחזר החודשי שלה יהיה מעל ל 2,000 ש"ח.
המכשול הגדול במקרה שלך הוא הבנק.
עכשיו, בואי נניח שתוכלי למצוא לווה נוסף (ילד,אח וכו'). נעשה חשבון קצר:
מחזור משכנתא נוכחית תוך הגדלת התקופה ל-12 שנה ונטילת 150,000 ש"ח נוספים בגין הדירה.
החזר חודשי עבור ה 100,000 ש"ח הראשוניים (המחזור האמיתי) בהנחת ריבית של 4% - 900 ש"ח.
החזר חודשי עבור ה 150,000 ש"ח שיהוו הלוואה לכל מטרה (ריבית של 5%) - 950 ש"ח.

נניח ותשתמשי ב150,000 ש"ח מהדירה הנוכחית ותוסיפי 50,000 ש"ח הון עצמי + 200,000 ש"ח משכנתא 50% מהדירה הנוספת), התזרים שלך יהיה כדלקמן:
הכנסה משכ"ד (הנחת תשואה של 5.5%- לקחתי מקדם ביטחון של 0.5% כי אין לך אוויר מיותר לבזבז) - 1,830 ש"ח.
הלוואת משכנתא (200,000 ש"ח ל-12 שנה בריבית של 4%) בהחזר חודשי של 1,800 ש"ח
המשכנתא מהדירה תתקזז עם השכירות אבל(

) תהיה לך גיבנת גדולה על הגב שתורכב מ-3 אלמנטים:
1. קחי בחשבון תשלום הוצאות סגירה של כ-30,000 ש"ח לפחות (הרוב הינו מס רכישה)
2. התזרים החודשי שלך יהיה שלילי ויעמוד על מינוס 1,850 ש"ח במקום 1,400 ש"ח היום.
3. תהיי חייבת להסתמך על לווה נוסף שיערוב להלוואה שלך (עם אחריות גדולה מערב רגיל).

אז...
אם יש לך 80,000 ש"ח אותם תשקיעי בדירה נוספת ו-
תנטלי 2 משכנתאות עברו 2 נכסים ו-
השכירות תתקתק כראוי 12 שנה ו-
התשואה אכן תעמוד על 5.5% אז...

תגדילי את הפנסיה שלך בכ-1,800 ש"ח בעוד 12 שנה בערך כספי של היום.

על הנייר, הכל אולי נראה יפה אבל יש הרבה "אם" וכלל לא בטוח שהייתי ממליץ על האפשרות הזו.
אני לא יודע אם זו אפשרות אבל הייתי מרגיש "חזק ובטוח" יותר ללכת על זה אם השכר שלך היה עומד על 8,000 ש"ח לפחות. אולי עבודה נוספת.
יש לך קרן השתלמות? אל תגעי בה ותמשיכי להפקיד עד ליציאתך לפנסיה.

 

[Neta621]

אופיר, פרטים נוספים

קודם כל תודה על הניתוח המקיף!

כן, יש לי קרן השתלמות נזילה של כ100 אלף. שאני יכולה לקחת או לקחת על חשבונה הלוואה.
בקשר ללווה נוסף - בהחלט הבן שלי יכול להכנס כלווה או ערב.
מניחה שאז הבנק יסתכל אחרת?
מה בקשר לגיל? לווה בגיל 50 לא נחשב ללווה לא טוב?

 

[offir11]

המשך

פרט לקרן השתלמות, יש לך הון עצמי נוסף?
אותם כמה עשרות אלפי שקלים שציינת אמורים להגיע משם?
בהחלט יעזור אם הבן (בהנחה שיש לו הכנסות מספקות ומינימם הלוואות) יכנס כלווה נוסף.
זו עשויה להיות האפשרות היחידה שלך להגדיל את
לווה בגיל 50 עשוי להיחשב לווה טוב בהנחה שיתרת תקופת ההלוואה לא תעבור את גיל 65-70 (תלוי בבנק ובסיטואציה). במקרה שלך לפי הדוגמא שלי, ההלוואה תסתיים בגיל 62 כך שלא אמורה להיות בעיית גיל מבחינת הבנק.

 

[Neta621]

ההון העצמי

לא, אני לא מתכוונת לגעת בקרן ההשתלמות. יש לי חסכון אחר. בכל אופן, כדיי להשלים את ההון העצמי + הוצאות ומס רכישה יהיה לי וזה לא יכביד.

לבן שלי יש הכנסות אך יש גם משכנתא לא גדולה.