קיבלנו כסף ורוצים לסגור חלק מהמשכנתא

acamolitut

New member
קיבלנו כסף ורוצים לסגור חלק מהמשכנתא

שלום לכולם אנחנו זוג עם 3 זאטוטים ופתאום קיבלנו כסף שלא ציפינו לו 135K רצינו לסגור איתו חלק מהמשכנתא אבל אז הלכנו לייעוץ בבנק והתבלבלנו כהוגן אני מבקשת עזרה בשני חלקים 1.מה כדאי לסלק 2. איך כדאי למחזר את מה שנשאר יחד אנחנו מרויחים 20K והיום מחזירים 3200 כולל ביטוחים ורוצים להישאר על אותו החזר חודשי ולקצר תקופה טוב היום המשכנתא שלנו היא 3 חלקים: 1. 280K לפי P-0.9 עד שנת 2037 2. 85K צמוד מדד (עכשיו 3.8) עד 2017 3. 190K משתנה כל שנה לפי עוגן +0.1 (כרגע 2.86) עד 2038 ההצעות של הבנק היו: 1. לסגור את צמודת המדד 2. את השאר לסגור במשתנה כל שנה 3. להשאיר את הפריים ואם יעלה בהמשך למחזר אותו אז 4. את ה140K הנותרים לפזר במסלולים המוצעים הבאים: מסלול ל 5 שנים 1.5 צמוד מדד או 2.4+מדד או מכמ+1.4 התבלבלנו התבלבלנו ורוצים לזוז כי חבל על הזמן שהכסף יושב בעו"ש מה דעתכם?
 
דעתי

כפי שכבר כתבתי בשרשור הקודם בעניינכם: 1. תעשו שופינג מול 3-4 בנקים (דגש על דסקונט, הבינלאומי מזרחי ואיגוד) 2. בקשו מכולם הצעה על תמהיל זהה אותו תגבשו (הצעתי: קחו לכ-13 שנה, או קבועה ל-10-11 ופריים ומשתנה כל 5 ל-15-16 שנה ותניחו שההחזר יגדל עם השנים לכ-4000 ש"ח כולל ביטוח). 3. קחו משכנתא נטו של כ-420 א' (אחרי החזר ה-135 א') 4. תמהיל שהייתי מבקש הינו: 45% פריים, 40% צמודה קבועה ו-15% משתנה כל 5 שנים. 5. מחזרו את כ-ל המשכנתא ולא רק מסלול כזה או אחר. הכל במכה אחת ועסקה אחת ולא קודם החזר חלקי של מסלול אחד ואז מחזור.
 

acamolitut

New member
תשובה

ובכן עשינו שופינג וגילינו שהריביות אצלינו לא פחות טובות- בנק לאומי בנוסף להעביר את כל המשכנתא גורר עלויות נלוות של פתיחת תיק וכל מיני כאלה לכן מעדיפים להישאר בבנק שלנו לגבי מחזור של כל הסכום כאילו מתחילים מהתחלה הבטיחו לנו בבנק שאם נזיז את הפריים נקבל ריבית פחות טובה ולכן חשבנו לא לגעת במסלול הזה כך ששוב נשארנו עם 140K כלומר לדעתך לפצל אותו לצמודה ומשתנה אולי אתה יכול בבקשה לאמר לי מה דעתך על מסלול המכמ אני מבינה שזה דומה לפריים מבחינת החזר של יותר קרן מריבית וגם בלי עמלת שבירה היית משלב את זה? וכמובן תודה תודה על התגובה :)
 
המשך...

מסלול מק"מ פלוס של לאומי - אני לא משתגע ממנו בעיקר בגלל הריבית היחסית גבוהה שלו בהשוואה לפריים (וכמו ש-AB כתב זה מסלול דומה מאוד יחסית). אני אוהב את הרעיון של המסלול אבל הריביות פוגעות באטרקטיביות שלו. חוץ מלאומי ואיגוד גם אין מתחרים על המסלול. מחזור מלא, חבל על הזמן לכל אופציה אחרת. ברור שאם יסדר להשאר באותו בנק אז אחלה, אבל אם כלכלית נטו (אחרי כל ההוצאות שציינת) ישתלם לעבור בנק אז עוברים.
 

דולבין

New member
לבדיקה

על הקבועה יש קנס, לבקש חישוב מהבנק. (מה ההחזר כעת? במסלול זה) הקנס לא אמור להיות גבוה (כ 2.0 אלף?) בגדול אחרי מחזור על יתרת 420 אלף ש"ח ל 15 שנה 50% פריים , 50% צמודה , החזר מייצג כ 3.4 - 3.3 אלף ש"ח.+ ביטוחים
 

דולבין

New member
תוספת

החזר התחלתי כ 2.8 אלף + ביטוח מייצג 3.3-3.4 + ביטוח אחרי השלמת הבירור ניתן לחשב מדוייק יותר.
 

ab1729

New member
אמממ

כמו שאבנר אמר: 1. כדאי למחזר את כל המשכנתא, בעיקר בשביל לאזן את התקופות וגם בשביל חלוקת מרכיבי החוב 2. 420Kל15 שנה אכן יתנו לכם החזר מייצג של 3400 ש"ח והתחלתי של כ3000 ש"ח 3. מבחינת חלוקה, בהנחה שאין צפי לכספים חד פעמיים, כדאי לחלק בין קבועה צמודה לפריים (סדר גודל של 50-50 נשמע סביר) 4. בהנחהשיש צפי לכספים חד פעמיים נוספים, הייתי משלב משתנה כל 5 או מגדיל מרכיב פריים לכיוון 60%. 6. בדקו בנקים נוספים למרות העלויות הכרוכות במעבר. זה גם ישפר את כוח המיקוח מול לאומי. 7. אין סיבה שלא תצליחו לקבל ריבית פריים של 0.9 ואולי אף יותר מזה. הטיעון של הבנק לא הגיוני. 8. לגבי מכ"מ- מדובר בפריים בשינוי אדרת, אם כי הייתי נוטה לוותר עליו שכן הריבית עליו פחות אטרקטיבית מאשר על הפריים.
 

acamolitut

New member
אוקי התקדמתי

ראשית תודה בעד התגובות ואני הלכתי אתמול וסגרתי את החלק של ה 85300 (זה כולל הקנס של 3400 ש"ח) ואת השאר סגרתי בחלק של המשתנה. קבעתי לעוד שבוע עם דיסקונט ומזרחי כעצתכם וגם בבנק הנוכחי- לאומי לגבי כספים: כרגע יש קרן השתלמות של 60K שאנחנו מתלבטים אם למשוך אותה בכלל אבל בעוד 6 שני יש צפי ל 100-120K מקרן השתלמות שניה שתיפתח ואז כנראה שנשתמש בה לסגור חלק מהמשכנתא (?) אבל אז לבכור תהיה בר מצוה ושנה אח"כ בת מצווה כך שאנחנו מעדיפים להתעלם מקרן ההשתלמות ולחשוב שאין כספים צפויים. מה דעתכם על הריבית שהציע לאומי- 1.5 צמוד ל5 שנים? כדאי לפזר חלק לשם חלק לקבועה צמודה וחלק לפריים? הפריים אמור לעלות לפי כל מה שקראתי ואז אני לא בטוחה שמסלול המקמ לא יהיה טוב יותר אתם יכולים להתייחס? ובוקר טוב
 
../images/Emo82.gif התיחסותי

א. פעלת נכון בסגירת הצמודה וחלק של המשתנה, אלו הם המסלולים היקרים והמתייקרים. ב.לא כדאי לפזר חלק למשתנה וחלק לקבועה צמודה כי אתה חוזר למסלולים יקרים ומתיקרים. ג. הצורך האובססיבי של כולם לפזר את כספם בין מסלולים גרועים זה רעיון פנטסטי לבנק, לך אני מציע השאר את כל כספך בפריים.
 

acamolitut

New member
התחשבנות אחרי שנתיים

אריק, בסופו של יום את הקבועה שילמנו שנתיים כל חודש 1200 ש"ח והיום אנחנו חייבים עוד K5 שקל יותר ממה שהתחלנו ובנוסף שילמנו קנס של 3400 כדי לסגור אותה כך שזה באמת הזוי הוצאנו בשנתיים 32200 ואנחנו עדיין חייבים עוד 5K זה גורם לי לחשוב שוב על עניין המסלולים של קבועות צמודות ולא צמודות את המשתנה כל שנה לקחנו כי חשבנו שנקבל 190K תוך חצי שנה ובסוף קיבלנו רק 135K אחרי שנתיים וגם זה היה הפתעה כי הבנו שלא נקבל כלוםכעבור חצי שנה ופתאום... וגם שם אנחנו חייבים בערך את אותו הסכום שלקחנו בהתחלה אחרי תשלום של 20500 לאורך השנתיים רק בפריים החזרנו כסף ואנחנו חייבים עכשיו הרבה פחות אז יש לי איזה התחלה של תובנה שאולי כדאי לשים את הכל גם עכשיו בפריים וככה להמשיך לעקוב כל חודש אחרי השינויים ובמידה והוא יעלה בצורה כזו שהריביות האחרות יהיו עדיפות לשנות את המסלול אז כי בכל מקרה אין קנסות זה הגיון נכון? מצד שני אני מנסה להמר על חוב לתקופה של מעל 10 שנים איך אפשר להמר על חוב כזה לתקופה ארוכה בהינתן שכל רגע הכל נתון לשינוי? מתוך המחשבה הזו אני חושבת שאולי כדאי לשים חלק מהכסף במסלול קבוע או משתנה כי הריביות עכשיו כדאיות ובמידה והפריים יעלה ישארו לי המסלולים עם הריביות הטובות יחסית כי אני יכולה לשים חלק מהכסף במסלול של %1.5 במשתנה כל 5 שנים מתוך זה שאשים סכום שבתום 5 שנים אני אסיים את החלק הזה של המשכנתא זה מבלבל כל כך מה דעתך?
 
../images/Emo82.gifכשבוחנים זאת ריאלית זה לא מבלבל

כאשר מתחילים להכניס תחזיות ונבואות של רואי שחורות וכאלו שלא רוצים בטובתכם (בנק לדוגמא) זה מבלבל. וכאשר הלקוח מבולבל הכי קל לדחוף לו את מה שרוצים. אז אני מסכים מאוד עם הפקת הלקחים שלך והניתוח שלך לגבי הפריים. המעקב לא צריך להיות חודשי אלא שנתי כי הפער היום כל כך גדול בין הפריים לקבועה כך שפער כזה לא יתהפך מהר כל כך. כל ערבוב עם צמודות יקטין את הרווח שלך ויגדיל את זה של הבנק.ןבודאי לא יעניק לך יציבות או רוגע. אם יש לך חששות את יכולה חלק להזרים לקבועה לא צמודה ושם לפחות את קונה שלווה.
 

ab1729

New member
הבעיה בהימור על 100% פריים

היא שהיום אפשר לקבל קבועה ל15 שנה ב2.2-2.5%, וכשהפריים יעלה הסבירות לכך אפסית ו"תפספסו את הרכבת". על הקשר בין הפריים למחיר הקבועות אפשר לקרוא כאן: http://www.tapuz.co.il/Forums2008/ViewMsg.aspx?ForumId=1377&MessageId=143272257 לגבי התבססות על מחזורים עתידיים - כאן: http://www.tapuz.co.il/tapuzforum/main/Viewmsg.asp?forum=1377&msgid=143099379 ובלי קשר - אין הגיון, לדעתי, לשים משקל משמעותי בפריים וחלק קטן במסלול קבוע כי: א. מצד אחד, עדיין חשופים לעליה משמעותית של הפריים ב. אם רוצים למחזר - נאלצים לאבד את הריבית הזולה של המסלול הקבוע
 

altern

New member
הכל בפריים

אם לוקחים הכל בפריים כדאי להיות ערוכים למחזור עתידי בגלל אי עמידה בהחזרים החודשיים. אופציה זאת לא חייבת להתממש, אבל כדאי להיות ערוכים אליה. כדאי שתעני על השאלות הבאות לפני שאת עושה את המהלך: 1. באילו תנאים תעשי את המחזור? 2. על איזה חלק מהמשכנתא תעשי אותו? 3. לאיזה מסלול יהיה המחזור? או שיש אופציה אחרת, לקחת קבועה לצד פריים, ולהמנע ממחזור עתידי. ואם רוצים להיות מעורבים בניהול משכנתא, אז ללכת בדרך הבטוחה והיעילה, כזאת שממזערת את ההוצאות, כלומר חיסכון. חוסכים כסף ומבצעים פרעונות חלקיים מידי תקופה. חסכון זה מהווה גם כרית בטחון ליום גשום. רווח כתוצאה מקפיצות בין מסלולים (כולל להיות בצמוד מדד על כל המשכנתא), על פי "מי היה זול יותר בשנה האחרונה", יהיה מקרי בלבד. בכדי שיהיה רווח בגישה זאת חייבים להתקיים התנאים: 1. פריים לא תעלה משמעותית (מ-3% ל-6% לדוגמה) תוך זמן קצר (תקופה של שנה לדוגמה). 2. עלייה משמעותית בפריים תתרחש לאחר עלייה משמעותית באינפלציה. 3. עלייה משמעותית בפריים לא תגרור אחריה עלייה משמעותית בריביות משכנתא (אולי עשיריות בודדות בלבד). 4. אי-עלייה של שער הדולר הממוצע בראיה רב-שנתית. 5. ליבור כדאי (לא פחות טוב מהחלופה) בתקופת שע"ח גבוה (לעומת מה שנלקח). 6. קשר הפכי בין פריים ושער הדולר שמגדר החזר חודשי. 7. מחזור חלקי, בבנק הקיים, של מסלול בעייתי יתאפשר בתנאי השוק עם הצגת הצעה של בנק מתחרה. 8. אינפלציה של השנה הקרובה תהיה כמו שבשנה האחרונה, או לחלופין, הנחת אינפלציה שנתית צפויה לפי הערכת שוק ההון. 9. שינויי כדאיות המסלולים לא יתרחשו לעיתים קרובות, לדוגמה כל שנה/שנתיים. דוגמה מהעבר שמראה את הבעייתיות של תנאי 8 באסטרטגיית מחזורים עתידיים: ב1.1.04 מחליטים לבדוק האם כדאי למחזר (עד אז נמצאים בפריים) ריבית על קבועה ל-20 שנה עומדת על 5.16 אינפלציה של השנה האחרונה הייתה שלילית 1.9%- כלומר עלות המסלול קבוע צמוד "נכון להיום" עומדת על 3.26% מנגד, פריים פחות מרווח 1% עומדת על 5.3%. רואים עדיפות של מעל 2% לטובת הקבועה ומחליטים למחזר אליה. כשבודקים את המצב בעוד שנה מגלים שהאינפלציה בשנת 2004 עמדה על 1.2%, כך שבעצם במהלך השנה מחיר המסלול הצמוד היה בריבית 6.36% ולא 3.26%, כפי שהוערך ב"מצב אמת". הטעות בחישוב נבעה מתוך הנחה שהאינפלציה של השנה שעברה תחזור על עצמה גם השנה. כיוון שלא חסרים מקרים בהם יש הבדל משמעותי בערכי אינפלציה בין שנה מסוימת לשנה עוקבת (לאינפלציה יש נטייה לעשות קפיצות), הרי שחישוב "מצב אמת" עלול להביא להחלטות שגויות. כמו כן, אם 9 לא יתקיים, הרי שבמקום להיות במסלול הזול, הלווה יהיה דווקא במסלול היקר. לסיכום, כפי שאני רואה זאת, גם אם מקבלים את התנאים/הנחות והולכים בגישת המחזורים, הרווח אינו וודאי כי ייתכן ולא יתקיימו. יתרה מזאת, אם, לדוגמה, תנאים 3, 4, 5, 8, 9 (אחד מהם או כולם יחד) לא יתקיימו (אין שום הבטחה שיתקיימו), ייתכן נזק כלכלי לעומת קיבוע תמהיל מאוזן (פריים וקבועות) היום ו"הרדמות על המשכנתא".
 
../images/Emo82.gifכדאי שתוסיף להסבר שלך

האם כשלוקחים תמהיל , לא כדאי להיות ערוכים למחזור עתידי בגלל אי עמידה בהחזרים החודשיים. אופציה זאת לא חייבת להתממש, אבל כדאי להיות ערוכים אליה ? הרי מראש היא מתחילה הרבה יותר יקר! האם אתה חוזה וממליץ להערך ל "פריים לא תעלה משמעותית (מ-3% ל-6% לדוגמה) תוך זמן קצר (תקופה של שנה לדוגמה)" ואין באמתחתך עליה של המדד ל 8-9% (באותו יחס)? למה אתה מחפש דוגמא מלפני 6 שנים, טרום המשבר. ולא שנתיים אחרונות? שים את אותו הסבר על 2008/9 ואם הולכים אחורה אז למה לא כשהמדד החודשי עמד על 30%? יש אפילו דוגמא חיה היום בפורום...קרא זאת זו דוגמא קלאסית של מחירים שמשלמים כשלא מנהלים חוב ולוקחים תמהיל זהה ללא קשר למצב השוק בכדי להיות "מאוזן" (עוד קלישאה). בקיצור הכל מגמתי ונועד להפחיד בדיוק כמו הבנקים, ולשכנע על דרך בריחה מכשלונות ולא חיובית ניצול הצלחות. לדעתי אתה מזיק לקוראים ולא מציג להם אלטרנטיבה סדורה אלא רק מבהיל.... בטעונך אתה מעודד לא לנהל משכנתא ולהרדם.....האם יש לך מניות בבנקים?.
 

altern

New member
אין לי מניות בבנקים

רשמתי תנאים שלדעתי חייבים לקבל על מנת שהאסטרטגיה שהצעת תהיה רווחית. לא מובנת לי ההתרעמות שלך מהצגתם. אם מישהו מאמין שיתקיימו בסבירות גבוהה, שיפעל לפי "ניהול חוב" שאתה מציע. למי שהסבירות נראת כנמוכה, שלא יפעל. הדוגמה באה להראות את הבעיתיות בחיזוי האינפלציה. למה שלא אחפש דוגמה טרום משבר? האם המשבר ביטל את הבעייתיות הזאת? האם היום, בהנתן האינפלציה של השנה האחרונה, אתה יודע לחזות אינפלציה שנה קדימה? מה שלא מובן לי זה: 1. למה את היתרונות של פריים אתה מייחס ל"ניהול חוב"? 2. למה את החסרונות של מדד אתה מייחס לתמהיל? הרי תזנח את הפריים בהזדמנות הראשונה (יקר מעל 2%) ותפסיק להנות מיתרונותיו, בזמן שמי שבתמהיל יהנה מהיתרונות שבמסלול זה (על חלק ממשכנתא). הרי כשתעבור לצמודות תרגיש את כל החסרונות של מדד, בזמן שמי שבתמהיל סובל מהחסרונות של מסלול זה רק על חלק ממשכנתא. הרי תספוג את נזקי הצמודות שבדוגמה החיה על כל המשכנתא ולא רק על חלק ממנה. אז למה ל"ניהול חוב" מגיע הקרדיט של יתרונות הפריים, אך חסרונות המדד לא קשורים אליו? אתה אומנם מזהיר מצמודות, אך בעצם סולל את דרך אליהן.......האם אתה מקבל שכר מלקוחותיך כאחוז מסוים מהרווח שהשגת להם? או שאתה גובה פר מחזור?
 
../images/Emo82.gifאם לא מובן אני אסביר

מה שלא מובן לי זה: 1. למה את היתרונות של פריים אתה מייחס ל"ניהול חוב"? היתרונות של הפריים הם היום בהיות הפריים נמוך , לא מייחס זאת לניהול החוב אלא בהיות הפריים עם יתרונותיו אבחר בו במירבו. אם בעתיד הפריים יאבד מיתרונותיו אתייחס בהתאם. לא לעולם חוסן. 2. למה את החסרונות של מדד אתה מייחס לתמהיל? המדד בהיותו חלק מהתמהיל (יחד עם הפריים) עוש נזקים כבדים למי שלוקח אותם א. בגללו משלמים יותר ב. בגללו מנצלים פחות את תנאי השוק ג. בגללו הקרן נשחקת לאט יותר ד. בגללו הנטישה עלולה לעלות יותר כסף ה.בהיותו חלק מהתמהיל הוא מרדים את הלוקח ומייתר את הכדאיות במיחזור. ביום שאזנח את הפריים לטובת הצמודה זה יהיה ביום שהצמודה+המדד יהיו זולים מהפריים ב 2% משמעו יתרונות הפריים פגו בלי שום קשר אם אמחזר או לא (פשוט הפריים יהיה יקר משמעותית ופרמננטית מהצמודה). ואז אהנה מיתרונות הצמודה הזולה על פני הפריים היקר ובכל מיקרה הקרן כבר הצטמצמה משמעותית. היתה כאן לפני יומיים תמימות דעים בין כולם על משכנתא ל-4 שנים ל ציפורשחורה כולם המליצו 100% פריים... אם כך למה מי שלוקח משכנתא ל 20 שנה לא זכאי להרויח 4-5 שנים ראשונות? כי אולי יש לך מידע מה יקרה אז? ולגבי שכרי , הוא אינו נגזרת לא של גודל המשכנתא ולא אחוז מהרווח אלא פר ייעוץ, מי שקיבל ייעוץ רע , מן הסתם לא ימליץ ובטח לא יחזור , ייעוץ רע ניתן לבדוק מיספרית (כמה שילמתי בכמה ירדה הקרן והכל בהשוואה לאלטרנטיבה) מה שרוב העונים פה לא בודקים את עצמם במשכנתאות שלהם ולמרות שקיבלו עצות רעות הם דבקים בה....שוב אפקט התרצנות. אני מכיר "מייעצים" כאן שלקחו משכנתא לפני שנה וחובם במסלול הצמוד עלה למרות התשלומים וממשיכים להעיז ולייעץ אותו דבר במקום שינסו ללמד את החדשים לא ליפול לבור שהם כבר נפלו אליו והפסידו ואתם מחרישים.
 
../images/Emo82.gif בודאי

קראי כאן למעשה כל מי שלקח צמודה קבועה בשנה האחרונה ואף בשנתיים האחרונות שילם במסלול זה כסף רב וחובו גדל למעשה כל מי שלקח תמהיל זה גורלו על החלק הצמוד של המשכנתא הקבועה.
 
הבהרה

שאלתי אם ראית מישהו שכדבריך לקח משכנתא לפני שנה (אחת), ויתרת החוב שלו גדלה. שים לב: שנה אחת < שנתיים. תודה.
 
../images/Emo82.gifעדיף שתסביר לאן אתה חותר.

וכן ראיתי , למעשה כול מי שלקח במסלול הצמוד ורוצה לסלק אותו לאחר שנה ישלם יותר מהקרן המקורית למרות שכבר שנה הוא משלם את חלקו כל חודש. זה נובע מ-2 מגמות שהצטברו א. עליית המדד ב 12 חודשים אחרונים. ב. ירידת ריביות , דבר שהגדיל משמעותית את הקנסות לסילוק. נ.ב. בדיקה קלה במשכנתא שלך ע"י הוצאת טופס סילוק מהבנק יוכיח זאת מיספרית
 
למעלה