עצה נוספת בבקשה

[rtaig]

עצה נוספת בבקשה

תודה על העצות המועילות עד כה (אני לא יודע למה ההודעה לא מוקפצת במקור אז אני מפרסם מחדש). אנחנו זוג צעיר , כרגע אם הכנסה של 10-12K בחודש כסטודנטים לתארים מתקדמים במדעים , צפויים כאמור לעלייה משמעותית מאוד בהכנסה בתוך 2-4 השנים הקרובות . מבקשים ללוות 630,000 ש"ח שמהווים 60% מערך הנכס. מחד , רוצים להינות מהריביות הנמוכות יחסית ולקבען לתקופות ארוכות מאידך , לא רוצים להיות מקובעים להחזר נמוך יחסית כי נרצה להעלות את ההחזר בתוך שנים ספורות - תחת ההנחה שיש לנו את המרץ הנדרש כדי לבדוק , לחזור , למחזר בעתיד איזה תמהיל הייתם ממליצים לבחור בימים אלו? (מעוניינים להחזיר בשנתיים הראשונות סביב 3K ולאחר מכן להעלות). ----תודה לכולכם על העצות המועילות , לאחר סבב בנקים - האם התמהיל הבא הוא סביר והאם עוד יש מה להתמקח על הריביות? 170,000 קבועה צמודת מדד 3.45 180,000 משתנה כל 5 צמודת מדד 1.6 220,000 פריים P-0.9 80,000 דולרית L+2 תודה מראש

 

[אבנר סטפק]

דעתי

1. ההחזר יגדל ממילא לאור העובדה שהריביות במצב המוצא במסלול הפריים נמוכות מאוד ובדרך לעלות (ר' הצהרות נגיד בנק ישראל בנושא) ובמסלולים המדדיים תתווסף ההצמדה למדד. לכן עליה אוטומטית מסוימת תהיה לך בכל מקרה. 2. עם זאת כדי להגיע להחזר של 3 א' בלבד, צריך יהיה לקחת חלק מהמשכנתא בגרייס לשנתיים שזה אומר לשלם נניח רק את הריבית מבלי להחזיר מהקרן. רצוי לא לקחת את כל המשכנתא ליותר מ-20 שנה ולהערכתי במקרה שלכם לא תצטרכו ממילא (ההחזר המייצג ל-20 שנה הינו כ-4,400 ש"ח כולל ביטוחים אבל ההתחלתי נמוך יותר, ובוודאי אם תיקחו גרייס יהיה עוד יותר נמוך מהרגיל) 3. תמהיל - זה שציינתם לא טוב בעיני בגלל שמעל 75% ממנו במסלולים משתנים בזמן שהריביות הקבועות בשפל כל הזמנים. הייתי מחליף את המשתנה בקבועה לא צמודה או להבדיל לוקח משהו כמו 40% פריים (עליהם להפעיל גרייס חלקי לשנתיים), 30% קבועה לא צמודה ו-30% קבועה צמודה. 4. ריביות: פריים ומשתנה סביר בהחלט, קבועה יקרה מאוד בהנחה שזה ל-20 שנה

 

[ab1729]

אמממ

התמהיל רע, הן בגלל משקל מוגזם של מסלולים משתנים (73%) ומשקל מוגזם במסלולים צמודים (66%). התוצאה של זה היא גם חשיפה לתנודות בהחזר החודשי (מסלולים משתנים) וגם סכנה של חוב שאינו קטן לאחר מספר שנים (מסלולים צמודים). משתנה במשקל כל כך גדול אין טעם לקחת אם אין צפי לפירעון שלה בעוד 5 שנים. גם על מסלול דולרי הייתי מוותר. תמהיל סביר יותר, יגביל את משקל המסלולים המשתנים והצמודים ל50%. לדוגמא: 250K פריים 50K משתנה כל 5 שנים 200K קבועה צמודה 150K קבועה לא צמודה זה שאתם מתכוונים לעקוב זה טוב ומומלץ, אבל עשו זאת ממצב בו אתם *יכולים* למחזר, ולא ממצב בו אתם *תיאלצו* למחזר בתאריך ספציפי עקב בחירה של מסלולים משתנים. אינכם יודעים אילו תנאים תקבלו אז, ויש סיכוי לא רע שבעוד שנתיים, לדוגמא, במקום קבועה צמודה ל20 שנה ב2.7% היא תעלה 4% ותעלה לכם עשרות אלפי שקלים נזק (שלא לדבר על חשיפה לעמלות פירעון מוקדם).

 

[rtaig]

תודה , כמה שאלות נוספות

תודה , אקח את עצותיכם המחכימות בחשבון , אודה לעוד כמה תשובות: 1. מה דעתכם על מסלול עוגן מק"מ לא צמוד של בנק לאומי כתחליף לחלק ממרכיב הפריים (הציעו לי עליו +1.5) ? 2. האם יש משמעות לכמות השנים במסלולים המשתנים - הרי גם ככה סביר שאמחזר אותם בעתיד - אז אם נוח לי עכשיו לקחת ל - 30 שנה בריבית טובה (P-1) כדי להחזיר נמוך יחסית בשנים הראשונוץ מה החסרונות ביחס ללקחת , נאמר , ל - 20 שנה ?

 

[ab1729]

אמממ

1. עוגן מק"מ הוא זהה לפריים מבחינת קורולציה מלאה ביניהם. ההבדל היחיד הוא תדירות השינוי (משתנה כל חודש בפריים, כל שנה במק"מ). עקב היעדר תחרות בין הבנקים המק"מ יקר יותר ולכן אין הגיון להעביר מהפריים אליו 2. ברגע שאתה מאריך את המסלולים, אתה לא מסלק את החוב, ומשלם לאורך השנים תוספת ריביות. נכון שבמסלולים משתנים אין "קנס" על הארכה בדמור ריבית גבוהה יותר, אבל זה לא בהכרח אומר שכדאי להאריך אותם למקסימום. בעיה נוספת היא שההפרש בין התשלום ל20 שנה לבין זה ל30 לא ייחסך, אלא ייבלע בעו"ש.

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif תמהיל בינוני מאוד

ואלו תהינה גם התוצאות. יותר מחצי משכנתא צמודה למדד, בדוק ב-3 שנים האחרונות מה קרה למי שלקח צמוד מדד? למה אתה חושב שדווקא לך זה לא יקרה? עצתי. א. משכנתא גדולה להכנסתכם מחייבת יד על הדופק ובעיקר אסטרטגיה לניהול חוב שזה הרבה יותר חשוב מהתמהיל ומהריביות. ב. חלוקה ראשונית של 60% פריים 20% דולר 20% יורו. ג. לא להרדם ולא להתאהב במשכנתא.