עידכון לגבי הורדת מחירי השכירות.

Johnn

New member
פשוט גיבוב של שטויות

אני מבין שאתה מתכנן ערים, שמאי וותיק או איש נדל"ן עם נסיון רלוונטי כדי שתוכל להעריך נכונה את העלויות והכדאיות של פרוייקט כמו פינוי בינוי. כל הכבוד! בהנחה שאתה *לא*, אז דיחלאק... "קצת" צניעות. (או המתנה למי שכן יש לו הכשרה מתאימה להעריך היתכנות ורווחיות של פרוייקטים כאלו שיגיב להן). שאר אמירותיך בנוגע למשכנתאות ו-EMI רק מראות על בורותך. ניכר מכתיבתך שאתה מונע ממניעים רגשיים (כנראה פחד) ולא ממניעים רצונליים, וחבל.
 

ron249

New member
בדיוק הפוך אבל שיהיה

שוב, חברות רצו לעשות את הפינוי בינוי כבר לפני 10 שנים בשיא השפל, כל בר דעת יודע שמדובר במקרה קלאסי של פינוי בינוי, בטח כאשר העיריה אישרה זכויות למגדל של 40 קומות!! לכל אורך השנים החברות רצו לעשות את הפינוי בינוי, כולל היום, הבעיה זה רק תושבים חמדנים ותושבים מבוגרים. באמת שאתה, כמו רבים, מדברים וחושבים מהלב, אין לי יכולת לשכנע לב של אדם, רק את ראשו, ממש לא מסכים איתך לגבי הדברים, הזמן יגיד מי צדק, שיהיה לך בהצלחה.
 

Johnn

New member
איך הפוך כששאלתי אם אתה "כריש נדלן"?

או בעל נסיון רלוונטי? במידה ואתה כזה, אני מסיר את הכובע, מתנצל, ושואל על חישובי התשואה בפרוייקט כמו פינוי בינוי. במידה ואני טועה, ואתה "טייקון" עם 2 דירות, אז תסלח לי שאני לא מקבל את שלל טענותיך שאינן מגובות ולו בעובדה אחת, שמראות שאתה מונע מהרגש (מהפחד לאובדן ערך) ולא מהשכל.
 

ron249

New member
זה לא משנה אם אני טייקון, מתכנן ערים או כל

דבר אחר, אני אומר לך חד משמעית שגם תמורת 1.5 מיל' ש"ח אני לא אמכור אף אחת מהדירות, למרות שמדובר בערך ב 50% יותר ממה שכל אחת מהן שווה, לי ברור שהפינוי בינוי שם יהיה, יש אישורים, העיריה רוצה, כל יזם בר דעת רוצה, ובאמת שלא צריך להיות גאון גדול כדי להבין ששווה לפנות בניין רכבת שיש בו בגג 60 דיירים ולבנות במקומו מגדל 40 קומות עם 160 דיירים, כאשר דירה ממוצעת בבניין עולה מעל 3 מיליון ש"ח, אם באזורים בהם המחיר הוא חצי וזכויות הבניה הן חצי יש פינוי בינוי והוא משתלם אז אין לי ספק שגם במקרים שלי זה משתלם, וכראיה לכך עובדה שיש הצעות מיזמים במשך ה 10 שנים הקרובות, הבעיה היא אך ורק בעלי הדירות, אני לא רעב ללחם, 200K לא ממש משנים לי, לעומת זאת אם אחרי שאממש הפינוי בינוי ייצא לפועל (וברור שזה יקרה) ואני אפסיד דירה של 2.7 מיל' ש"ח, איך ארגיש עם עצמי? אין שום סיכוי שאמכור, ואין לי שום רצון למכור, אל תשכח גם שאני מקבל מהדירות הללו הכנסה יפה של 7K+פוטנציאל רווח הון ענק בפינוי בינוי, רק דביל ימכור ואני לא דביל, לכן לא ממש משנה לי אם המחיר יעלה או לא, מצידי שהדירות יישארו ככה גם עוד 30 שנה, אתה כמובן לא מאמין כי אתה עיוור, אבל זו האמת, אם אתה בוחר לא להאמין זכותך.
 

Johnn

New member
תמשיך לא להתייחס לעובדות,זה עובד בשבילך מצוין

ועדיין לא זכיתי לראות אותך כותב עובדה אחת. (מעבר לתשואה העלובה שאתה מקבל על הדירות שברשותך.... כ-3.5% ברוטו).
 
לפחות סוף סוף אני מבין למה הוא כבר שנה טוחן

ונלחם בחירוף נפש בכל סממן של ירידת מחירים , משכנע כל מאן דבעי שיקח משכנתאת EMI , העיקר שהמחירים ישארו מטורפים . יש לבחור דירות להשקעה , בהתחלה טען שאין לו שום אינטרס.
 

Karyos

New member
בתור רואה חשבון שרואה רק מספרים...

האם לדעתך כל זוג שרוכש דירה יכול לעמוד בכל משכנתא??? האם לדעתך יש גובה משכנתא שבו הקונים כבר לא יוכלו לעמוד?? מה שאני אומר הוא שכנראה ראית רק צד אחד של המטבע, לא כולם יכולים לקחת משכנתה של מיליון ש"ח וכאן בעצם המגבלה להמשך עליית המחירים.
 

Johnn

New member
זה לא שלא כולם יכולים לקחת משכנתא מליון

זה ש*רוב* הלווים לא יכולים להרשות לעצמם לעמוד במשכנתא של מליון ש"ח, מבלי להכניס את עצמם לסיכונים גבוהים ולפגיעה משמעותית באיכות חייהם.
 

Karyos

New member
זו בדיוק הנקודה שלי

יכול להיות שהמחירים יעלו, אבל מכיוון שאנשים יצטרכו לקחת משכנתאות גבוהות מדיי וככל הנראה לא יעמדו בהם כמה שנים אחרי אז אנחנו למעשה במחירי בועה שאנו לא יודעים מתי היא תתפוצץ.
 

ron249

New member
לא אמרתי שכולם צריכים לקחת משכנתא של מיליון

יש דירות מעולות ב 800-1000K, כולל במרכז, אין לי כח ורצון להמשיך את הויכוח הזה כי אנשים פה עיוורים ולא ניתן לשכנע אותם, אם אנשים חושבים שאני אעדיף 200K (במקרה הקיצוני ביותר שאין סיכוי שיקרה) על פני רווח הון של 1.7 מיל'+הכנסה פסיבית יפה עד שזה יקרה הוא פשוט עיוור במקרה הטוב או מטומטם במקרה הרע, אין לי כח ורצון להמשיך את הויכוח הדיבילי הזה, פרשתי מהדיון.
 

Johnn

New member
חבר, האינטרס שלך חד ברור וזועק

כאדם שיש לו דירות להשקעה ואשר חושש לגורל כספו, חששותיך ברורים לי. לנסות לעטוף את זה במסכת של "לי זה לא יקרה", ואתם מטומטמים, מראה על טיב טיעוניך ועל העובדות עליהן אתה מתבסס. ד"א, אני עדיין ממתין לניתוח שלך של פרוייקט של פינוי בינוי.
 

ron249

New member
אין מה לנתח כי יש יזמים שרוצים לעשות את

הפרוייקט, כולם רוצים, היזמים, העיריה, הממשלה, וכו', היחידים שמעכבים אלו דיירים חמדנים ודיירים מבוגרים שאין להם כח לפרוצדורות, זה הכל, אמרתי את זה כבר אבל זה לא משנה ברגע שנעולים על משהו אז אי אפשר לשנות, אשמח אם לא תמשיך לחפור בנושא, אין לי רצון להתווכח עם קיר.
 

Johnn

New member
זה בהחלט ניתוח איכותי. NOT!

תבין, אין בושה לומר "אין לי מושג", "אני לא יודע". זה בטוח יתן לך יותר כבוד מאשר להמשיך לנסותו לשכנע את עצמך. אם עד עכשיו 10 שנים יש תוכניות ורצון של כולם, איך זה שהפרוייקט הזה לא מאחורינו? ולמה שזה לא יידחה בעוד 20 שנה? כנראה שהמציאות קצת יותר סבוכה מהתמונה הוורודה והלא מאוזנת שאתה מנסה לצייר (לפחות לעצמך), ולכן עדיף שמישהו עם ידע ונסיון יגיב ויתן תמונה אמיתית של עלויות, סיכונים, לוחות זמנים, וכו'. תמונות בפרוספקט והבטחות של בעלי אינטרסים (אהמ..אהמ...) עדיין רחוקות מרחק רב ממציאות, מחוזים, מניתוח הוצאות וסיכונים איכותי. אתה מוזמן להמשיך בחלומותיך, ניכר שנעים לך בהם.
 

יאיר גו

New member
להוריד באזור המרכז יותר מ-20% שכירות זו משימה

קשה - לרוב בלתי אפשרית. אלא אם מדובר כאן על דירה יוצאת דופן לטובה או לרעה - דירות סטנדרטיות שומרות על ערכן פחות או יותר. ירידה אמיתית כזו תתאפשר רק אם יהיה כאן תהליך ארוך טווח. במקרה הנ"ל כנראה שהביקוש נמוך (כמו שרשם גילי) אז קשה להסיק, סטיית התקן גבוהה.
 

eli9981

New member
20 אחוז זה הרבה

אבל 10 אחוז יש גם יש. מנסיון אנחנו עכשיו מחפשים.
 
למעלה