עזרה בתמהיל

penkar

New member
שלום, אנחנו זוג + 2, רכשנו דירה במחיר למשתכן.
מחיר בחוזה 1705000, הון עצמי 625000.
משכנתא 1075000.
שכר נטו : 20K , כרגע 17K , אישתי חזרה מחל"ת ל 70% משרה...(זמני)
התמהיל שחשבתי עליו:

זכאות 116701K ל 25 שנה.
פריים 360000K ל 30 שנה.
קל"צ 444299K ל 20 שנה.
משתנה כל 5 שנים 154000K ל 25 שנה.

מה דעתכם על התמהיל?
משתנה כל 5 שנים - כדאי צמוד או לא צמוד?

אודה לעזרתכם..
 

82little

Member
מה ההחזר החודשי המקסימאלי בשלב זה? 5500 שח?
מציע תמהיל שליש שליש שליש
שליש פריים ל 30 שנה
שליש משתנה כל 5 כנראה נדרש ל 25 שנים -- לא צמודה.
בימים אלו בדרך כלל מסלול הזכאות לא משתלם.
שליש קלצ לקצר ככל הניתן.
כשההכנסות יעלו אפשר שיהיה כדאי למחזר. למשל לקצר את המשתנה על מנת להגדיל בה את ההחזר החודשי. או את הקלצ. התברר בהמשך...
השתמשו במחשבון על מנת לבדוק את הסימולציות השונות.
 

מאיר וידר

New member
מנהל
נראה סך הכל פיזור נכון אבל למה לא לנצל מעט יותר בקבועה צמודה
על מנת שלמור על יותר יציבות?
 

penkar

New member
שלום...
כדאי לוותר על הזכאות?
כמה להעביר לקבועה צמודה?
תוכלו לעזור לי עם התמהיל ולהסביר.

תודה
 

82little

Member
הערה כללית: אני בדיעה שאם משתמשים בפורום ולא נעזרים ביועץ כדאי להשקיע מספיק זמן ללמוד את הנושא ולא לקחת עצה בלי להבין במה מדובר. ואגב גם כשמשתמשים בעזרת יועץ כדי להבין מספיק מה הוא בעצם מציע ולמה... ובסוף להחליט בעצמכם.

ראו בבקשה את מה שכתבתי לעיל
ונראה לי די מדבר בעד עצמו. חשוב שתשתמשו במחשבון ותעבדו עם הסימולציות השונות כדי שיהיה ברור לכם מה ההשלכות של התמהיל על סך הריביות שתחזירו לבנק. מה האפשרות ואיך למחזר ולהוסיף בהחזר החודשי כשתוכלו וגם אולי פרעונות מוקדמים בהמשך.

חושב שהצעתי תמהיל שממזג בין הסיכונים והעלויות השונות. כלומר מנצל את הפריים הנמוך יחסית ומאפשר בו הארכה בשנים שיקוצרו בהמשך. ולקחת בשליש שבנק ישראל אישר, כלומר זה עבר הרי מומחים שהעריכו את הסיכונים הללו. בנוסף בתמהיל ישנו יסוד שליש קבוע וגם זה לפי הוראות בנק ישראל שדורש שתהיה יציבות ומציע להימנע מהצמדות אלא לקחת רק בקבועה לא צמודה. ממילא ההפרש בריביות בין שני המסלולים לא מצדיק לדעתי את הסיכון שבהצמדה. אם ההפרש נראה לכם משמעותי דיו אז ניתן לפחות חלק כן לקחת בצמודה. גם הצמודה וגם הלא צמודה לקצר ככל הניתן בשנים. ולבסוף, שליש במשתנה כל 5 ושוב מעדיף את הלא צמודה כדי להימנע משינויים בהחזר לאורך ה 5 שנים ויותר.... ומסלול זה גם מאפשר פרעונות מוקדמים בעלות יחסית נמוכה. הריבית בו כרגע יחסית יותר יקרה מהקלצ אז שווה לבחון כל מקרה לגופו האם זה אכן נדרש. ואם לא לקחת מסלול נוסף בקלצ. במקרה שלכם ממילא זה כנראה נדרש כי כדי להוריד בהחזר החודשי צריך להאריך. היה עדיף עד 20 שנים אבל בלית ברירה תקחו ל 25 שנים. עדיף ל 20 ומטה מפני שהעלות בריביות לבנק מאוד גבוהה כשחוצים את ה 20 שנים וצפונה... היחס בין תשלומי הקרן לריבית הוא כזה שמשלמים הרבה ריבית לבנק והקרן יורדת לאט. השתמשו במחשבון והסתכלו על לוח הסילוקין כדי להבין...

בהתאם הנה מה שכבר הצעתי:

בררו היטב לעצמכם מה ההחזר החודשי המקסימאלי בשלב זה? הבנק בכל מקרה מתייחס ל 30 אחוז מקס' כברירת מחדל אך יכול לעיתים לאשר גם 40 אחוז. למשל כשההכנסות ממש גבוהות. בכל אופן נניח שכרגע ההכנסות מאפשרות 5500 שח?
תמהיל שליש שליש שליש
שליש פריים ל 30 שנה
שליש משתנה כל 5 כנראה נדרש ל 25 שנים -- לא צמודה.
ובימים אלו בדרך כלל מסלול הזכאות לא משתלם אז השליש האחרון בקלצ --- לקצר ככל הניתן. כשההכנסות יעלו אפשר שיהיה כדאי למחזר. למשל לקצר את המשתנה על מנת להגדיל בה את ההחזר החודשי. או את הקלצ. התברר בהמשך... השתמשו במחשבון על מנת לבדוק את הסימולציות השונות.
בהצלחה
 

penkar

New member
אין לי כספים עתידיים שאוכל לבגור את המשתנה לכן חושב להעביר את מסלול הזכאות לקבועה צמודה.
מה דעתכם?
האם לשנות את הסכומים?
 

82little

Member
אישית ,מעדיף בדרך כלל להימנע מצמודות, הן קבועה והן משתנה, בייחוד לטווחים ארוכים כי המדד עשוי לעלות ולהגדיל משמעותית את החוב.. היות וההפרשים בין הלא צמודה לצמודה לא מצדיקים את הסיכון שבהלוואה צמודה.

בנוסף, הלוואות הזכאות לא תמיד מורידות משמעותית את הריבית ו הבנקים נוטים לפצות את עצמם בעזרת ההעלאת הריבית במסלולים האחרים. אז מה הועילו חכמים בתקנתם. כבר עדיף לוותר על הזכאות ולבנות תמהיל שמאוזן כפי שאתם מעוניינים.

מצד אחד אתה אומר שאין לך, לכם, כספים עתידיים לסגור משתנה אבל גם אמרת שכרגע ירדתם בגלל המצב בהכנסות, ויש לקוות שתעלו בעתיד ולכן ההפרש על פני שנה ושנתיים יגיע לעשרות אלפי שקלים בהכנסות, כלומר זה בפוטנציאל יכול לשמש לפרעון מוקדם. בהנחה שלא רוצים או לא ישתלם למחזר ולהתעסק במשכנתא בעזרת מיחזור. אז עשויים להיות אם כן פרעונות מוקדמים ושווה לחשוב מראש לאיזה מסלול תכניס את הפרעון המוקדם.

בחישוב תמהיל נוכחי צריך להתחשב רק ובעיקר בהכנסות הנוכחיות ולחשוב מהו ההחזר המקסימאלי כיום מבחינתכם בלי להיחנק ובכל זאת להחזיר מספיק כל ח ודש על מנת להתקדם בסילוק המשכנתא... למשל, אפשר שהחזר מקסימלי כרגע הוא בסביבות 5200 שח?? תלוי במצב המשפחתי, בהוצאות מסביב ואיך מתנהלים וכו'...

ציינתם את התמהיל הבא:
זכאות 116701K ל 25 שנה.
פריים 360000K ל 30 שנה.
קל"צ 444299K ל 20 שנה.
משתנה כל 5 שנים 154000K ל 25 שנה.

הצעתי היא אם כן לוותר אולי על הזכאות, לבדוק הארכת המשתנה כל 5 ל 30 שנה וקיצור הקלצ ככל הניתן. כמו כן אפשר לשקול פיצול הקלצ לשתי הלוואות האחת קצרה יותר במקצת מהשניה וכך קצת לשפר ריביות וגם לאפשר פרעונות מוקדמים יותר בקלות. זה גם מאפשר לבנות תמהיל שמתאים היטב להחזר החודשי היותר מדוייק שמעוניינים בו.

העזרו אם כן במחשבון והכניסו את הסכומים השונים וריביות סבירות לכל מסלול (יש באינטרנט אתרים שנותנים את הכיוון ואפשר גם להיעזר בפורום כאן שאנשים מציינים ריביות שקיבלו) ובנו את התמהיל שמתאים לכם ובהחזר שמתאים לכם ואיתו תגשו לסבב בבנקים.
בהצלחה.
 

penkar

New member
מבדיקה עם הבנקים הקבועה צמודה יקרה יותר מהזכאות...
ההפרש בין המשתנה צמודה לקלצ 15 שנה לא גבוה

להלן ההצעה שיש לי:
זכאות 133814 ל 25 שנה 2.24%
פריים 360000K ל 30 שנה 1.05%
קל"צ 200000 ל 20 שנה 3%
קל"צ 236186 ל 15 שנה 2.75%
משתנה כל 5 שנים צמודה 154000K ל 25 שנה 2.55%
 

penkar

New member
שלום....תוכל להתייחס להצעה שקיבלתי?
לאיזה מסלול להוסיף את הסכום של הזכאות?
 

82little

Member
מה ההחזר החודשי בתמהיל הזה. ?
כאמור בהצעתי להמנע מהצמדות ו כדי לאפשר זאת בדקו תמהיל שבו אתם מאריכים את המשתנה כל 5 ל 30 שנה , ולוקחים אותה בלא צמודה, וצריך אכן יהיה להגדילה.

התחילו למשל מהתמהיל הבא:

פריים 360000K ל 30 שנה 1.05%
קל"צ 200000 ל 20 שנה 3%
קל"צ 236186 ל 15 שנה 2.75%
134 א' פלוס 154 א' (=288 א') במשתנה כל 5 שנים לא צמודה ל 30 שנה בריבית??


השתמשו במחשבון כדי לראות שנשארים בגבולות ההחזר האפשרי ואז נסו בסימולציות להפחית את סכום המשתנה כל 5 הלא צמודה לטובת יותר בקלצ הקצרה יותר (נניח ל 20 שנים) . בדקו שסך הריביות הצפויות לבנק לא יהיה מוגזם.

הכוונה היא גם שכשההכנסה תעלה ניתן יהיה לקצר במסלולים וכנראה קודם כל את המשתנה.

שימו לב שכדי להשוות בין התמהילים השונים חייבים להכניס במחשבון עליית מדד צפויה של נניח 1 אחוז.. זה אולי לא יקרה מיד אבל צפוי או לפחות אפשרי.. לא נכון להסתכל רק על ההחזר ההתחלתי. צריך לראות איך ההחזר עשוי לגדול בהנחה שהמדד יעלה או יתחיל לטפס נניח עוד שנה, שנתיים, וכמו כן בעיקר ראו מה יקרה לקרן ההלוואה כשהיא תוצמד לעליית מדד.

שוב, אין כאן תשובה מה נכון ולא נכון באופן מוחלט. זה ענין להעדפות אישיות ולהערכת סיכונים. יש יועץ שיגיד ל שלב צמודה ויש יועץ שיגיד שלדעתו לא כדאי...

ועוד, להזכיר שבגלל שההפרש בין ריביות הצמודה ללא צמודה אינו גדול ככ, לדעתי לפחות כדאי להימנע בכלל מהצמדות.

בהצלחה
 

82little

Member
רק להוסיף: הזכאות לפי מה שזוכר היא בכל מקרה צמודה...
 

penkar

New member
שלום...קודם כל תודה רבה על העזרה...לא מובן מאליו.

קיבלתי הצעה שנראית לי טובה, מה אתה אומר?

פריים 356000 ל 30 שנה 1.0%
קל"צ 227000 ל 20 שנה 2.75%
קל"צ 227000 ל 15 שנה 2.45%
משתנה לא צמודה 270000 ל30 שנה 2.89 (בסיס 0.34 + 2.55)
 

82little

Member
כן. נראה עדיף לדעתי מהתמהיל הקודם. ושיפור בריביות. וכמובן בתקווה בעתיד עם העליה בהכנסות לבצע פרעונות מוקדמים או מיחזור.
שווה כמובן להשוות בין בנקים לוודא שמיציתם מה שניתן. בהצלחה.
 

82little

Member
ומה ההחזר החודשי בתמהיל הזה?
בדקו במחשבון.
עשו השוואות גם לגבי ביטוח חיים וביטוח מבנה. וקחו ביטוח חיים רק עם הנחה לכל אורך חיי ההלוואה.
נסו לקבל עמלת פתיחת תיק ב 500 שח בלבד.
בהצלחה.
 

penkar

New member
היי, ההחזר החודשי הוא 5000 שח...
הסכום של המשתנה לא קצת גבוה? וגם הריבית?
 

82little

Member
בדקו טפשרות לעלות קצת בהחזר לקצר המלצ ל 25 שנים. ואכן לנסטת לשפרנגה את הריבית כשההכנסות יעלו תעשו התאמות.
בהצלחה
 

penkar

New member
שלום...

איך ההצעה?

פריים 356000 ל 30 שנה 1.0%
קל"צ 275000 ל 20 שנה 2.8%
קל"צ 225000 ל 15 שנה 2.45%
משתנה לא צמודה 220000 ל30 שנה 2.89 (בסיס 0.34 + 2.55)

Reply
 

82little

Member
בהתחשב באחוזי המימון, אם הבנתי נכון זה קצת מעל 60 אחוז, אלו ריביות טובות. והתמהיל לדעתי נכון. ניתן כנראה לשפר טיפה בפריים ל 0.9 ואולי במלצ ל 2.8
אבל סך הכל זה מה יש כרגע. והאיזון בין המרכיבים נכון לדעתי, והאפשרות לפרעון מוקדם בהמשך קיימת.
כשיעלו המשכורות כדאי לבחון אפשרות למיחזור או לבצע פרעונות מוקדמים, וכנראה קודם במלצ ולקצר אותה...
ולפני ביצוע, כמובן: מה ההחזר החודשי בתמהיל הזה? האם מתאים לכם בהתחשב במשכורות כרגע?
בנוסף נסו ל השיג עמלת פתיחת תיק מינימאלית בסך 500 שח וכמו כן לעשות השוואה נמרצת בין חברות הביטוח לביטוח חיים ומבנה. ולהתעקש על הנחה לאורך כל חיי ההלוואה כי אין לדעת... יש הפרשים משמעותיים במקרים מסויימים בין חברות הביטוח ולכן כדאי להשוות.
בהצלחה.
 

penkar

New member
שלום, זו דירה של מחיר למשתכן לכן אחוז המימון הוא 60%. ההחזר עומד כרגע על 5100...ההכנסות כרגע 17500...בגלל שאישתי עובדת 70% משרה בגלל הקורונה...
שים לב - הריבית של המשתנה יותר גבוה מהקלצ ל 20 שנה...
 
למעלה