סיבוב נוסף- חוו"ד בבקשה

[k i d a n]

סיבוב נוסף- חוו"ד בבקשה

היי לכולם, אספר בקצרה- זוג ללא ילדים, לוקחים משכנתא לדירה ראשונה מיד 2, בשווי 550K על נכס בעלות של 1,142K. הכנסה חודשית של כ-16.5K אנחנו מבררים לגבי תמהילים מזה זמן רב יחסית ולהלן הצעה שקיבלנו היום לקראת סגירה: פריים- 75500 ש"ח, P-0.95, שנה 25 דולרי- 99500 ש"ח, 2.48%, שנה 25 משתנה כל 5- 150000 ש"ח, 2.40%, 25 שנה משתנה כל 7- 100000 ש"ח, 2.97%, 21 שנה קבועה צמודה- 12500 ש"ח, 3.16%, 14 שנה. החזר חודשי - 2964 ש"ח אשמח לשמוע דעתכם.

 

[k i d a n]

ומנגד- הצעת בנק אחר:

פריים- 90500 ש"ח, P-0.7, שנה 25 דולרי- 90500 ש"ח, 2.45%, שנה 25 משתנה כל 5- 139900 ש"ח, 2.54%, 25 שנה קבועה צמודה- 89200 ש"ח, 2.89%, 15 שנה. "חצי" קבוצה צמודה- 139900 ש"ח, 3.2%, 20 שנה (שינוי אחרי 10) החזר חודשי- 2988ש"ח על פניו, לבורים כמונו, ההצעה הראשונה נראית טובה יותר. דעתכם?

 

[אבנר סטפק]

אתם טועים

שני התמהילים לא להיט וגם ההצעות בריביות. מה שבטוח זה שהתמהיל הראשון הוא רע מאוד בהיבט של ריבוי מסלולים משתנים וכן של משקל המסלולים הצמודים למדד, והתמהיל השני אולי מעט מאוזן יותר אבל עדיין גם שם הייתי מחליף את החצי קבועה לקבועה לא צמודה (וגם מגדיל את הקבועה הצמודה לכ-130 א' על חשבון המשתנה)

 

[k i d a n]

לגבי המסלולים...

האם פיזור סיכונים הוא דבר לא טוב? הריביות במסלולים הקבועים גבוהות משמעותית... ברור שאנחנו נחשפים לשינויים אבל מדובר בראיה לכמה שנים בהן נוכל למחזר/לסלק. לא? באמצעות אילו מסלולים היית מרכיב תמהיל טוב יותר? לגבי הריביות, מכל ההצעות אחרונות שראיתי כאן בפורום לא מצאתי משהו טוב יותר בצורה משמעותית מאלו שקיבלנו, אם טוב יותר בככלל. לאן אני יכול עוד לשאוף? תודה.

 

[אבנר סטפק]

המשך

אני בעד ניהול סיכונים ופיזור בין מסלולים אלא שבמקרה שלך עשית רק את המחצית הראשונה של העבודה: פיזור בין מסלולים, אבל פיזרת רק בין מסלולים משתנים שהמכנה המשותף לכולם הוא סיכון לגידול חד בהחזר החודשי ועליה בריביות בעיקר. לא מדובר בראיה לכמה שנים - אם יקרה תרחיש כזה הוא יהיה מהיר יחסית ויכול לכלול פגיעה בו זמנית פחות או יותר בכל המסלולים. כמובן שאף אחד לא יודע מתי זה יקרה אבל מעשית כשזה יקרה, לא בהכרח יהיה לכם לאן למחזר - הרי נניח שהדולר הגיע ל-4 ש"ח, הריביות הקבועות הצמודות באותה נקודה ב-5% והקבועה הלא צמודה ב-8%. האם באמת תמחזרו למסלולים האלה במצב כזה? בקיצור אני חושב שצריך לקבע נתח גדול יותר של המשכנתא שלכם. תמהיל חלופי לדוגמא: 33% פריים, 17% משתנה כל 5 שנים ואת ה-50% הנוספים לחלק פחות או יותר בחלקים שווים בין קבועה צמודה לקבועה לא צמודה. לגבי הצעות ריבית - יש כאן הרבה הצעות בריביות טובות יותר. פריים מינוס 0.7-0.8 זה מההצעות הפחות טובות שיש בפורום ואפשר להגיע ל-0.9%-1%, משתנות כל 5 שנים יש גם ב-1.85%-2.25%, קבועה צמודה ב-3.15% ל-14 שנה זה יקר ואמור להיות כ-2.7%-2.8% .

 

[k i d a n]

מה תאמר על זה?

תגובה שקיבלתי מאחד הבנקים בנוגע להצעה: "33% בפריים אומר ששליש מההלוואה שלכם יכול להשתנות כל חודש.....ולא כל 5או 7 שנים. לקחת יותר מ17% במשתנה. הרעיון של לקחת 50% בקבועה אומר שעל החלק של הקבועה קרי חצי מההלוואה לא תהיה לכם תחנה כלומר לא תוכלו להחזיר כסף ללא קנסות".

 

[ההוא מהוועד]

שקרנים ארורים

כי בהלוואה צמודת מדד ההחזר לא משתנה באופן חודשי עם עליית המדד? חוץ מזה שגם בהצעה שלהם הפריים והדולרי (ששניהם שמתנים כל חודש, זה לפי פריים וזה לפי לייבור) מהווים שליש מהמשכנתא, או בקיצור אתה מקבל קישקושי מכירות. דבר שני ברמת הריביות הנוכחיות (שהן נמוכות יחסית) הסיכוי לקנסות משמעותיים קטן מאד, ומדובר על נסיון הפחדה זול. תחזור אלינו עם הקשקוש הבא שלו.

 

[k i d a n]

מעולה (הצעה רלוונטית בפנים)

טוב לשמוע דעה כזו. מה שברור הוא שאם היינו קונים כל המלצה/הצעה בעיניים סגורות, מצבנו לא היה טוב. מה תאמרו על ההצעה הזו שנתנה בכפוף להמלצות: פריים: 160,000 ש"ח p-0.95 25 שנה משתנה כל 5: 115,000 ש"ח 2.40% 25 שנה קל"צ 137,500 ש"ח 5.50% 20 שנה ק"צ 137,500 ש"ח 3.40% 20 שנה החזר חודשי: 3,079 ש"ח. תודה!

 

[ההוא מהוועד]

אני פחות מצוי מהאחרים פה בריביות

אבל על פניו נראה טוב. הייתי מקצר את המסלולים של ה25 ל20. זו תוספת לא גדולה שבהכנסה שלכם תוכלו לעמוד בה, במיוחד שאין ילדים.

 

[אבנר סטפק]

מסכים גם עם התוספת של הצ'יף לעניין הקיצור

 

[אבנר סטפק]

ראשית מסכים עם ראש הוועד (גם אם מוריד טון ../images/Emo13.gif

ראשית זה שהפריים משתנה כל חודש לא אומרת שהיא תהיה בהכרח גרועה יותר ממסלול שמשתנה רק כל 5 שנים. שנית פקטור המדד אינו קופסה סגורה וידועה מראש כך שגם זה לא בדיוק קבוע. שלישית עלילות הקנסות זה סיפור בנקאי של הפחדה שמידת הרלוונטיות שלו בשוק של היום היא קטנה מאוד - קנסות יש רק אם בעתיד הריביות יהיו נמוכות מאלה של היום ומראש אנו מתחילים מרמה נמוכה מאוד. גם אם יהיה קנס הרי שהוא יההי יחסית קטן. ההצעה שקיבלת: התמהיל מעולה! הריביות מצוינות! אפשר לשפר את הקבועה הצמודה לכיוון ה-3%. לאור הריביות שקיבלת בפועל (בקל"צ מדהימה!) הייתי מעלה את הקל"צ ל-175 א' ומוריד את הק"צ ל-100 א'. בקיצור אתה מאוד מאוד קרוב לסגירה והייתי מתמקד בבנק הזה.

 

[k i d a n]

מה לגבי הדולר?

בהצעה הזו המסלול הדולרי נשכח. האם לא כדאי לשים גם בו כסף? תודה.

 

[ההוא מהוועד]

לא ממש

תראה, הדעות בקשר למשכנתא צמודת מטבע חלוקות. קודם כל בהבט של ניהול סיכונים, לדעתי אם אין לך הכנסה צמודה לדולר שמנטרלת את סיכון המטבע אז חבל להחשף אליו, זה א. אבל בהבט של תוחלת, השקעות במטבע בהסתכלות הסטורית הן השקעות רעות יחסית. אז השקעה רעה => חוב טוב, נכון? כן, בעקרון כן. אבל ספציפית מטבע זר מוכרים לך מאד ביוקר, בלייבור +1.5, בעוד את המטבע המקומי אתה מקבל בפריים -1 (כשפריים זה הלייבור שלנו). אם היית משווה פריים מול לייבור נקי בלי מרווח הייתי נוטה להמר עם החוב על המטבע. כי כשמסכלים הסטורית רואים שהשקעה בשקל עדיפה על השקעה במטבע זר בהפרש קטן. אבל המרווחים של הבנקים אוכלים את ההפרש הזה בגדול, אז לדעתי האישית זה מסלול שכדאי להמנע ממנוף ואם לסכם בשתי מילים: "להרפתקנים בלבד".

 

[אבנר סטפק]

אישית הייתי מוותר

במיוחד מאחר ויש לך תקרה של 33% לכל המשתנות ביחד. אני מעדיף לנצל את התקרה הזו לטובת הפריים. זה לא שיקרה אסון אם תכניס 10-15 אחוז דולרי, מבחינת ניהול סיכונים זה אפילו תורם בשוליים לפיזור הסיכונים, אבל לטעמי אין לו מקום הן בשל מגבלת ה-33% והן בשל הסיבה שפירט ראש הוועד - התמחור של המסלול הזה יקר מ-א-ו-ד ביחס למסלולים הרווחים (הוא הרבה יותר רווחי לבנק מכל מסלול אחר אגב) אלא שאנשים משלים עצמם לאור הריבית המאוד נמוכה בחו"ל שזה כאילו מסלול זול. אצלנו הפריים כבר עלתה לא מעט, בחול הריביות פשוט טרם החלו לעלות וגם זה יתחיל לזוז צפונה בקרוב.

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif דעתי

מה שטוב בתמהילים זה הבחירה במט"ח כגורם זול מייצב ומפזר סיכונים אמיתי. מה שרע בתמהילים זה הקבועה צמודה או החצי קבועה הייתי ממיר את הק"צ בקל"צ ומשתנה כל 7 מצרף למשתנה כל 5 ההחזר שציינת יהיה אולי רק התשלום הראשון אבל הערך ליותר כי ההצמדה למדד ועליית הפריים יתנו את אותותיהם במהרה הריביות לסגירה.

 

[k i d a n]

תודה

נוכל להמיר לקבועה לא צמודה, ריבית של 5.5%. דעתך? בשורה התחתונה- מי משתי ההצעות טובה יותר? אם אפשר להכריע בין השתיים...

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif המשך לk i d a n

קל"צ 5.5% מול ק"צ 3.2% אומר רק אם ממוצע האינפלציה יגיע ל 2.3% יהיה שיוויון וזה מההתחלה שבה קצב האינפלציה דהיום וב-3 שנים אחרונות כמעט כפול , עכשיו תעריך בעצמך מה הסיכוי שזה יתממש (נמוך מ 2.3% בכדי שההצעה תצא עדיפה) מעבר לכך אתה מייצב חלק מהמשכנתא שאינו מושפע משום גורם חיצוני. אינני רוצה להכריע בין שתי ההצעות שלדעתי יש לשפרן עפ"י העצות שנתתי. יש כאן בפורום 2-3 אנשים שברגע שיראו כי בחרתי אחד משניים כבר ייחסו לי את ההמלצה ויזכרו זאת 4 שנים .

 

[k i d a n]

אני מבין...

שעדיף ללכת על הלא צמוד. היית משנה משהו בסכומים עצמם? תוכל לשלוח לי בהודעה פרטית את דעתך בנוגע לאחת משתי ההצעות תודה.

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif גודל הקל"צ

בהיות הקל"צ מסלול קבוע ויציב שאינו מושפע משום גורם חיצוני ומעניק רוגע אך גם מסלול במחיר יקר יחסית (בהשוואה לפריים לדולר ולמשתנה) הגודל ניקבע באופן אישי עפ"י המאפיינים הפסיכולוגים שלכם. ככול שאתם יותר שונאי סיכונים תיקחו יותר ממסלול זה. ככול שאתם שואפים יותר לסיכויים תיקחו פחות ממסלול זה. לצערי תצטרכו להחליט על כך לבד כי כל המלצה שלי או של אחרים תצא מהנחה שאתה=אני....וזה לא כך.

 

[k i d a n]

ביקשתי להמיר את הסכום לקל"צ

זה הפחית את ההחזר ב-68 שקלים.