נתלבטות בין שתי דירות

adi2009

New member
נתלבטות בין שתי דירות

שלום אני ואישתי מתלבטים בין שתי אפשרויות קנייה שעומדות בפנינו באותה העיר.. נשמח לעצתכם המקצועית: ברשותנו הו עצמי של 400000 ש"ח. אפשרות אחת: מחיר דירה 950000 3 חדרים ומרפסת מקבלן וכניסה עוד שנתיים. כלומר משכנתא של 550000-500000 ש"ח. אפשרות שנייה: בניין בן 15 שנה מחיר דירה 860000 ש"ח. 3 חדרים בלי מרפסת כולל מעלית. (יש אופציה להוספת מרפסת בסכום של 40000 ש"ח) הדירה מתפנה עוד חודשיים ואנו מתכוונים להכניס לשם שוכרים למשך שנתיים במחיר משוער של כ 3200 לחודש. כלומר משכנתא של כ 450000 ש"ח. ההתלבטות היא מה משתלם יותר כלכלית. האם החשיבה שלנו צריכה גם להיות מה יהיה שווה ערך הדירה עוד כמה שנים. עקרונית ערך הדירה מקבלן יהיה גבוה יותר מהדירה השנייה, אך לא ברור בכמה.
 
כיף שמישהו מתייעץ גם לפני ולא רק אחרי ../images/Emo8.gif

ההתיחסות שלי כפי שביקשתם תהיה רק כלכלית מאחר ואני גם לא מכיר את הדירות וממילא לא מומחה ספציפי לנדל"ן: נתחיל מאופציית הדירה מהקבלן: 1. ראשית תביאו בחשבון שהיא עולה לכם משהו כמו עוד 50,000-60,000 שקל לעומת המחיר התאורטי שלה וזאת בגין מניעת רווחי הון על ההון העצמי שלכם אילו היה מושקע בצורה סבירה ובעיקר תשלום משכנתא נניח בממוצע של כשנה מתוך השנתיים (מתוך הנחה שהקבלן יקבל סכומים בתשלומים). כלומר הדירה עולה לכם כ-1 מ' ש"ח 2. יש גם הבדל קטן של מס רכישה עקב פערי התמחור בין שתי הדירות כמובן. 3. חסרון נוסף של הדירה הראשונה הוא הסיכון לקריסת הקבלן שכמובן אינו רלוונטי בחלופה ב'. 4. עוד נקודה שצריך לזכור לטובת הדירה יד שניה זה ה-100,000 הבדל במשכנתא. בהנחה שהמשכנתא תהיה לכ-20 שנה, זה יוצר פער של כ-60,000 שקלים נוספים, כלומר מעשית, הפער גדל ל-240-250 א' ש"ח בין שתי הדירות. 5. לזה תוסיפו עלות שכירות לתקופת המעבר - נניח עוד 90,000 ש"ח (הנחתי 3,500-3800 לחודש). הפער גדל כבר ל-330-340 אלף שקל עכשיו ננטרל חזרה את המרפסת כדי לבצע השוואה יותר ראויה בין שתי הדירות, ונקבל פער מסכם שלכ-300,000 ש"ח 6. כל זה עוד מבלי שתמחרתי את הסיכון שברכישה מקבלן לעומת יד שניה. 7. גם לא תמחרתי סיכון ממשי מאוד של הריביות - כיום יש לכם ריביות מהנמוכות בהסטוריה. רק אלוהים יודע אילו ריביות יהיו לכם במהלך השנתיים הקרובות כשתקחו את המשכנתא בפועל מהבנק. 8. אפילו לא תמחרתי את המשמעות של להיות "מוחזק בביצים" בידי הבנק המלווה וכבר ראינו אילו הצעות "מלבבות" הציעו במחזורים לאלה שלקחו משכנתא מהבנק של הקבלן לפני חצי שנה או שנה ובאו היום למחזר (ולא יכולים מעשית למחזר כמעט כלום) אגב אתם יוצאים מנקודת הנחה שעלולה להתברר כמוטעית לגבי שווי הדירה בעתיד - ראשית אבסולוטית מחירה עלול לרדת (תרחיש די ריאלי בלי קשר) ושנית לפעמים דירה חדשה מקבלן מגלמת במחירה כבר את הפרמיה על העובדה שהיא חדשה, ולא תמיד אחרי 5 שנים למשל, פערי המחיר בינה לבין דירה יד שניה בת 20 יגדלו לעומת ההפרש הנוכחי שעומד על כ-300,000 ש"ח ריאלית. האם הפער הכלכלי הזה מוצדק רק בשל 15 שנים הבדל ורכישה מקבלן במקום יד שניה? לטעמי ממש לא, ובהחלט הייתי קונה במקומכם את הדירה מיד שניה (כמובן הכל מבוסס על הנחה ששאר המשתנים כמו מיקום, גודל הדירה וכו' דומים למרות שזה לא מאוד משנה אם אתם מבחינתכם רואים את שתי הדירות כחלופת מגורים ראויה).
 
ממליץ לכל מי שנמצא לפני רכישת דירה לקרוא את

הדוגמא שהביא הזוג הצעיר ואת התשובה שלי. הרבה פעמים אנשים לצערי לא מתמחרים לעצמם נכון את רכישת דירות חדשות מקבלנים על הנייר כשהאכלוס נניח בעוד שנתיים ולא מבינים שהעלות המעשית האמיתית של דירה כזו גבוהה בהרבה ממחיר המחירון שלה.
 

SWING4U

New member
אישטוב,מה כוונה מוחזק בביצים בידי הבנק המלווה

שלום אישטוב, מה התכוונת כשכתבת שיש דוגמאות של אנשים שמוחזקים בביצים בידי הבנק המלווה של הקבלן? אתה מתכוון שבמקרה ואני מתכוון לרכוש דירה מקבלן, לא כדאי לי לקחת משכנתא מהבנק שמלווה את הפרויקט? למה? תוכל להסביר?
 
הכוונה ל-"מוחזק בביצים" (תסלחו לי על הגרפיקה)

שבהרבה מקרים אתה נאלץ לקחת את המשכנתא באמצעות הבנק המלווה של הקבלן. זה מתחיל בהצעה שהיא במקרה הטוב לא רעה אבל אחרי שקיבלת אותה, אתה נעול אצל אותו בנק להרבה זמן (עד השלמת הרישום בטאבו ברוב המקרים)... הנה דוגמא אותנטית למישהו שכבר התנסה "בחוויה": http://www.tapuz.co.il/Forums2008/ViewMsg.aspx?ForumId=1377&MessageId=128589886 זה אגב לא אומר שלא כדאי לקחת מבנק מלווה, לפעמים גם אם אין ממש ברירה, אבל כדאי לוודא שהתנאים באמת אטרקטיביים ולהפנים את זה שיהיה קשה להשתחרר מאותו בנקים בשנתיים הראשונות (למשל מחזור לא יהיה אפשרי מעשית - המזל הוא שברמת הריביות הנמוכה של היום כנראה שגם לא תזדקק למחזר)
 
למעלה