נדל"ן, וגם אלרוב וחבס

[babarong]

נדל"ן, וגם אלרוב וחבס

נדל"ן, וגם אלרוב וחבס
בימים אלה רואים ירידות בחברות הנדל"ן, גם בכאלה אשר בונות פרוייקטים "אמיתיים" ומוצלחים מאוד ולא רק סוחרים בנכסים קיימים, השאלה היא מדוע זה קורה? חבס למשל בונה מגדלי יוקרה אשר כל מי שנוסע בת"א רואה אותם קורמים עור וגידים ואשר נמכרים במחירים מדהימים מראש, באותה צורה אלרוב עם פרוייקט מוצלח בירושלים. מדוע הסנטימנט השלילי אצלם, למרות הרווחיות והפרוייקטים המוצלחים? אשמח לתשובה יותר מעשירה מאשר "ביקוש והיצע"... ואם אפשר ספציפית דיעות לגבי שתי החברות והאם שווה כעת להיכנס אליהן, כמובן שלא אתלונן...

 

[הקטלני10]

אלרוב נדלן למה יורדת ב8% ??

נדל"ן, וגם אלרוב וחבס
בימים אלה רואים ירידות בחברות הנדל"ן, גם בכאלה אשר בונות פרוייקטים "אמיתיים" ומוצלחים מאוד ולא רק סוחרים בנכסים קיימים, השאלה היא מדוע זה קורה? חבס למשל בונה מגדלי יוקרה אשר כל מי שנוסע בת"א רואה אותם קורמים עור וגידים ואשר נמכרים במחירים מדהימים מראש, באותה צורה אלרוב עם פרוייקט מוצלח בירושלים. מדוע הסנטימנט השלילי אצלם, למרות הרווחיות והפרוייקטים המוצלחים? אשמח לתשובה יותר מעשירה מאשר "ביקוש והיצע"... ואם אפשר ספציפית דיעות לגבי שתי החברות והאם שווה כעת להיכנס אליהן, כמובן שלא אתלונן...

אלרוב נדלן למה יורדת ב8% ??

 

[yair24]

תשמע יש כל כך הרבה תשובות

נדל"ן, וגם אלרוב וחבס
בימים אלה רואים ירידות בחברות הנדל"ן, גם בכאלה אשר בונות פרוייקטים "אמיתיים" ומוצלחים מאוד ולא רק סוחרים בנכסים קיימים, השאלה היא מדוע זה קורה? חבס למשל בונה מגדלי יוקרה אשר כל מי שנוסע בת"א רואה אותם קורמים עור וגידים ואשר נמכרים במחירים מדהימים מראש, באותה צורה אלרוב עם פרוייקט מוצלח בירושלים. מדוע הסנטימנט השלילי אצלם, למרות הרווחיות והפרוייקטים המוצלחים? אשמח לתשובה יותר מעשירה מאשר "ביקוש והיצע"... ואם אפשר ספציפית דיעות לגבי שתי החברות והאם שווה כעת להיכנס אליהן, כמובן שלא אתלונן...

תשמע יש כל כך הרבה תשובות
אבל אתה לא רוצה לשמוע אותן... מניות יורדות לא רק בגלל ביצועי חברה לא טובים, אלא גם בגלל כל השוק. אם אתה מאמין באלרוב נדלן ובחבס אתה צריך רק לדעת שביום פרסום הדוחות, המניות האלה יעלו. לא לחינם אומרים שזיכרון המשקיעים הוא זיכרון קצר. יש הרבה משקיעים שרוצים כסף מהיר היום ועכשיו. משקיעים כאלה לא סוחרים לפי נתונים של חברות אלא ברגע שמניה יורדת הם חותכים בסטופ לוס, וככה המחיר יורד בלי קשר לביצועי החברה. בטווח הארוך ביצועי החברה אכן ינצחו את הירידות במידה ובאמת החברה עושה ביצועים טובים. לכן אם אתה מאמין בחבס או באלרוב נדלן אז תגיד תודה שיש לך יתרון על פני משקיעים אחרים ושאתה רואה דברים שהם לא רואים (שהיא נסחרת בזול) ותקנה. הנל כמובן לא המלצה.

 

[סוחר יום]

חבס חברה רעה לדעתי

נדל"ן, וגם אלרוב וחבס
בימים אלה רואים ירידות בחברות הנדל"ן, גם בכאלה אשר בונות פרוייקטים "אמיתיים" ומוצלחים מאוד ולא רק סוחרים בנכסים קיימים, השאלה היא מדוע זה קורה? חבס למשל בונה מגדלי יוקרה אשר כל מי שנוסע בת"א רואה אותם קורמים עור וגידים ואשר נמכרים במחירים מדהימים מראש, באותה צורה אלרוב עם פרוייקט מוצלח בירושלים. מדוע הסנטימנט השלילי אצלם, למרות הרווחיות והפרוייקטים המוצלחים? אשמח לתשובה יותר מעשירה מאשר "ביקוש והיצע"... ואם אפשר ספציפית דיעות לגבי שתי החברות והאם שווה כעת להיכנס אליהן, כמובן שלא אתלונן...

חבס חברה רעה לדעתי
בו נגיד שאני לא מכיר את החברה לעומקה ולרוחבה, אבל מהמעט שאני כן מכיר, גיבשתי דעה שההנהלה שם לא אחראית ובזבזנית. זה מתבטא בעיקר בכל מיני אופציות לקרובי משפחה (יש פרק שלם בדו"ח רבעון על זה) ומסיבות פאר במליון ש"ח לעשירי הארץ. פרוייקט YOO שלהם, אולי יהיה מוצלח בסוף, אבל בינתיים נראה לי שהם נכנסו לעוד פרוייקט גדול שלדעתי יגרום להם להפסדים כבדים. הכוונה לשטח שהם קנו ברוטשילד פינת הרצל, בואכה כולבו שלום. הם (כרגע) מיעדים את הביניין שיבנה שם למגורים, דבר שנראה לי מאוד מאוד מפוקפק, כי כל מי שגר בתל אביב יודע שכל האיזור הדרומי לכולבו שלום הוא חור לא קטן ומורכב בעיקר ממוכרי בדים ועסקים שונים אחרים. אם הם לא ישנו את יעוד הקרקע, כך שיוכלו לבנות עליה ביניין משרדים, אזי לדעתי הם לא ימצאו של קונים לדירות מגורים. מצד שני, אם הם כן יצליחו לשנות את ייעוד הקרקע, הם יעשו מיליונים מהשטח.

 

[דויד אזולאי]

סתם לידיעה הם אמרו מראש

חבס חברה רעה לדעתי
בו נגיד שאני לא מכיר את החברה לעומקה ולרוחבה, אבל מהמעט שאני כן מכיר, גיבשתי דעה שההנהלה שם לא אחראית ובזבזנית. זה מתבטא בעיקר בכל מיני אופציות לקרובי משפחה (יש פרק שלם בדו"ח רבעון על זה) ומסיבות פאר במליון ש"ח לעשירי הארץ. פרוייקט YOO שלהם, אולי יהיה מוצלח בסוף, אבל בינתיים נראה לי שהם נכנסו לעוד פרוייקט גדול שלדעתי יגרום להם להפסדים כבדים. הכוונה לשטח שהם קנו ברוטשילד פינת הרצל, בואכה כולבו שלום. הם (כרגע) מיעדים את הביניין שיבנה שם למגורים, דבר שנראה לי מאוד מאוד מפוקפק, כי כל מי שגר בתל אביב יודע שכל האיזור הדרומי לכולבו שלום הוא חור לא קטן ומורכב בעיקר ממוכרי בדים ועסקים שונים אחרים. אם הם לא ישנו את יעוד הקרקע, כך שיוכלו לבנות עליה ביניין משרדים, אזי לדעתי הם לא ימצאו של קונים לדירות מגורים. מצד שני, אם הם כן יצליחו לשנות את ייעוד הקרקע, הם יעשו מיליונים מהשטח.

סתם לידיעה הם אמרו מראש
שהם מיעדים חלק גדול מהבנין לעסקים ומעליו לבנות כמה קומות

 

[סוחר יום]

זה לא מה שאני הבנתי

סתם לידיעה הם אמרו מראש
שהם מיעדים חלק גדול מהבנין לעסקים ומעליו לבנות כמה קומות

זה לא מה שאני הבנתי
אבל יכול להיות שאני לא מעודכן. בכל מקרה, אני מציע למי שמעוניין לקנות מניות שלה, לבדוק טוב טוב את התרגילים החשבונאיים שהם עושים בדוחות שלהם, וכן את "המתנות" לבני המשפחה. לא שאני נגד, אם היתה לי חברה, בטוח הייתי מעדיף לעשות תרגיל של הכרזה על 24% השלמה לפרוייקט במקום 25% בשנת מס מסויימת, כדי שהרבעון הראשון של שנה שאחרי יראה רווח, ואף הייתי נותן ברצוןן חלק ממניות החברה לבת-דודה-שלי-מצד-אחות-של-גיסי ואופציות לבעלה, אבל בתור בעל מניות, אני לא אוהב טריקים חשבונאיים, ואני לא מעוניין שהכסף שלי ילך לבת-דודה הקרובה-רחוקה של מי שלא יהיה מההנהלה.

 

[אלוני.]

כמה מילים על חברות נדל"ן

נדל"ן, וגם אלרוב וחבס
בימים אלה רואים ירידות בחברות הנדל"ן, גם בכאלה אשר בונות פרוייקטים "אמיתיים" ומוצלחים מאוד ולא רק סוחרים בנכסים קיימים, השאלה היא מדוע זה קורה? חבס למשל בונה מגדלי יוקרה אשר כל מי שנוסע בת"א רואה אותם קורמים עור וגידים ואשר נמכרים במחירים מדהימים מראש, באותה צורה אלרוב עם פרוייקט מוצלח בירושלים. מדוע הסנטימנט השלילי אצלם, למרות הרווחיות והפרוייקטים המוצלחים? אשמח לתשובה יותר מעשירה מאשר "ביקוש והיצע"... ואם אפשר ספציפית דיעות לגבי שתי החברות והאם שווה כעת להיכנס אליהן, כמובן שלא אתלונן...

כמה מילים על חברות נדל"ן
ו DW ציין חלק מהדברים בתמצות ובדיוק, כאן אני לא מתלהב מהענף הזה, אולי בשל הכרות די צמודה איתו, מזה זמן. חברות רבות הפועלות כאן וחלקן מוזכרות כאן בפורום כאילו היו אפריקה ישראל, מפסידות כסף מזה שנים, מנפיקות כשאפשר ועסוקות בדיווחים מדיווחים שונים, קומבינות על מחיר הכסף אל מול התשואה, ארביטראז' של ריביות (מחיר הכסף מול התשואה מהנדל"ן), כשזה עובד זה נהדר, הבעיה שאף אחד לא יוצא מהמשחק עד שהגג נופל לו על הראש, נדל"ן זה לא קנייה מכירה לעשר דקות, אז כל החברות שמדווחות על רכישת נכס במאה מליון יורו במינכן או ציריך, החברות הללו נמצאות בסיכון כזה או אחר, לא מבין את ההתלהבות מבעל חברה ששנים על גבי שנים מפסיד, החברה לא מייצרת ערך ופתאום חושבים שהשתנה משהו אצל האיש או בחברה שלו, ושכל אחד יתייחס למי שהוא רוצה בעניין הזה. לגבי אלה הבונים בארץ, בסופו של יום החברות הללו לא מוציאות רווח מהאדמה, לא כזה שמגיע למשקיעים, המתן לסוף הגל ותראה איך כל מיני נפילות כואבות מגיעות אל מחזיקי האג"ח והמניות, ושוב- לא מדובר על אפריקה ישראל שהיא בעיניי החברה האולטמטיבית. קבלנים ויזמים קונים קרקעות היום במחיר המשקף עלייה במחיר המוצר הסופי, דירות ובתים, בסדרי גודל של עשרות אחוזים, מי שפועל בשוק בירושלים לדוגמא בטוח שאין גבול למחיר שניתן למכור ולכן מוכן לקנות קרקעות במחירים בהתאם, בינתיים השוק לצידו. העניין הוא שכולם ממונפים בסדרי גודל, קצת ריבית עולה, קצת התחזית לא מתגשמת והרי לך הפסד, אבל בין לבין תמצא הרבה דמי ניהול, הסכמי ניהול עם חברות בשליטת הבעלים, בנים שמועסקים בתפקידי מפתח, אחות או גיס שמקבלים שכר והרבה מכוניות פאר.

 

[סולם יעקב]

נדלן זה ערך ממשי

כמה מילים על חברות נדל"ן
ו DW ציין חלק מהדברים בתמצות ובדיוק, כאן אני לא מתלהב מהענף הזה, אולי בשל הכרות די צמודה איתו, מזה זמן. חברות רבות הפועלות כאן וחלקן מוזכרות כאן בפורום כאילו היו אפריקה ישראל, מפסידות כסף מזה שנים, מנפיקות כשאפשר ועסוקות בדיווחים מדיווחים שונים, קומבינות על מחיר הכסף אל מול התשואה, ארביטראז' של ריביות (מחיר הכסף מול התשואה מהנדל"ן), כשזה עובד זה נהדר, הבעיה שאף אחד לא יוצא מהמשחק עד שהגג נופל לו על הראש, נדל"ן זה לא קנייה מכירה לעשר דקות, אז כל החברות שמדווחות על רכישת נכס במאה מליון יורו במינכן או ציריך, החברות הללו נמצאות בסיכון כזה או אחר, לא מבין את ההתלהבות מבעל חברה ששנים על גבי שנים מפסיד, החברה לא מייצרת ערך ופתאום חושבים שהשתנה משהו אצל האיש או בחברה שלו, ושכל אחד יתייחס למי שהוא רוצה בעניין הזה. לגבי אלה הבונים בארץ, בסופו של יום החברות הללו לא מוציאות רווח מהאדמה, לא כזה שמגיע למשקיעים, המתן לסוף הגל ותראה איך כל מיני נפילות כואבות מגיעות אל מחזיקי האג"ח והמניות, ושוב- לא מדובר על אפריקה ישראל שהיא בעיניי החברה האולטמטיבית. קבלנים ויזמים קונים קרקעות היום במחיר המשקף עלייה במחיר המוצר הסופי, דירות ובתים, בסדרי גודל של עשרות אחוזים, מי שפועל בשוק בירושלים לדוגמא בטוח שאין גבול למחיר שניתן למכור ולכן מוכן לקנות קרקעות במחירים בהתאם, בינתיים השוק לצידו. העניין הוא שכולם ממונפים בסדרי גודל, קצת ריבית עולה, קצת התחזית לא מתגשמת והרי לך הפסד, אבל בין לבין תמצא הרבה דמי ניהול, הסכמי ניהול עם חברות בשליטת הבעלים, בנים שמועסקים בתפקידי מפתח, אחות או גיס שמקבלים שכר והרבה מכוניות פאר.

נדלן זה ערך ממשי
בס"ד מי שקונה אדמות ובניינים ירוויח הרבה כסף, מי שעושה "לופטגישפט" יפסיד בנדל"ן ובכל דבר אחר.

 

[dw2322]

במה עדיפה דירה על אג"ח?

נדלן זה ערך ממשי
בס"ד מי שקונה אדמות ובניינים ירוויח הרבה כסף, מי שעושה "לופטגישפט" יפסיד בנדל"ן ובכל דבר אחר.

במה עדיפה דירה על אג"ח?
די קשה להרוויח בנדלן, ובטח לא הרבה כסף. קודם כל, אם עובדים עם הון זר (קרי הלוואות) אז צריכים לשלם את הריבית וזה מחסל את התשואה. זה מה שכל חברות הנדלן נדרשות לו וגם הרבה מאד אנשים פרטיים. לאחר מכן התשואה של נכס הנדלן צריכה להתמודד מול האגחים הממשלתיים, ואלו אויב מר ואכזר, שבעשור האחרון מכה שוק על ירך את התשואה שמקבלים משכירי דירות. מי שמשכיר היום דירה באזור המרכז עושה פחות כסף ממה שעושה מחזיק אגח ממשלתי, והממשלה גם לא עושה לך כאב ראש כמו דיירים.