קבל א(ט)ליבן
אילו היה לך שם משתמש קבוע הרי על כל הודעה בשרשור שהיית קשור אליו , היה קופץ לך חלונית שמודיעה לך שיש הודעה נוספת באותו שרשור
"זמנך הגיע אליבן
מאת: ישהו
15/12/14 08:20
נתחיל מהתכלית אח"כ נעבור להנחיות
במהלך השנים האחרונות המפקח על הבנקים הנחית על קהל הלווים מגבלות שונות , כולן באיצטלה של הגנת הלווה אבל למעשה , בנסיון להקטין את הביקושים לדיור שגרמו לעליות מחירים ( חלקנו מכנים זאת בועה ), כאשר הפתרון הוא בעצם היה והינו הגדלת היצע הדירות.
שתי הגבלות מהותיות נקבעו
האחת יחס המימון - 75% לרוכשי דירה יחידה ( לעומת 90-95% לפני נכן תוך שימוש בביטוח משכנתא ), 70% לדירה חליפית והמסמר הרציני ביותר היה לגבי דירות להשקעה ( דירה שניה ומעלה ) רק 50%
השניה יחס החזר להכנסה - מקסימום 50% מההכנסה הפנויה , כאשר בין 40% ל 50% הבנק נדרש להקצות הון נוסף , = הגדלת הריבית ללווה . רוב הבנקים אימצו לעצמם לא יותר מ 40%.
יש הגדרות מה נכלל בהכנסה יש הגדרות מה נכלל בהוצאות שיש להוריד מההכנסה כדי לקבל את ההכנסה הפנויה.
נביא דוגמה של משפחת ישראלי שיש לה הכנסה של 10000 ש"ח ואין לה שום הוצאה כהגדרתה בהוראות
מגיע לה עד 5000 ש"ח החזר חודשי כאמור הבנקים מגבילים ל 40% אז נדבר על 4000 ש"ח
יש לה הון עצמי של 300K והיא רוצה לרכוש דירה יחידה כלומר ביחס מימון של 75% היא יכולה לרכוש דירה ב 1200K שמתוכם 900K בהלוואה.
תמהלה בסבבה ויש לה הלוואה אחת בהחזר של 4000 ש"ח
עכשיו החליטה שבכך לא די והיא רוצה להשקיע בדירה נוספת כי יש לה 150K פנויים בקה"ש.
דירה נוספת רק 50% מימון כלומר דירה עד 300K ולא דירה עד 600K אילו יחס המימון היה 75% כמו בדירה ראשונה
כלומר הלוואה של 150K בלבד במקום הלוואה של 450K
ומה על יחס החזר מההכנסה
כאמור ניצלה המשפחה כבר את כל ה 40% שלה בהלוואה הראשונה , לכן לא תוכל לקחת הלוואה לדיור על הדירה החדשה, זו ההנחיה.
לטענת אליבן לא כך מחשבים אלא לוקחים את ההכנסה 10000 , מורידים ממנה את ה 4000 ש"ח החזר על ההלוואה הראשונה ואז יש הכנסה פנויה של 6000 ש"ח ממנה גוזרים 40% כלומר היא תוכל לקבל הלוואה שההחזר שלה 2400 ש"ח
ביחד 6400 ש"ח על 2 ההלוואות. ובדירה השלישית תוכל לקבל הלוואה שההחזר שלה 1440 ש"ח....
בקיצור לא עושה שכל שמצד אחד יוגבל אחוז המימון לדירה הנוספת ל 50% אבל מצד שני תינתן למשפחה הלוואות לדיור שישימו ללעג ולקלס את ההנחיה שלא לעבור 40% מההכנסה הפנויה!!
ניתן להסתכל על זה גם מכיוון אחר כדי להראות את האבסורד
כאמור דירה ראשונה נרכשה ב 1200K דירה שניה ב 300K ביחד 1500K
האם מישהו יכול ברצינות לאמר שבמקרה כזה של רכישה של דירה אחת ב 1500K יינתן היתר להחזר של 6400 ש"ח מתוך ההכנסה.
בוודאי שלא!!
ההנחיה של בנק ישראל
"הוצאה קבועה" היא הוצאה שמקורה בהתחייבות של הלווה שיתרת תקופתה עולה
על 18 חודשים. בכלל זה, יש לקחת בחשבון דמי מזונות והחזרים חודשיים בגין כל
הלוואה שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים ולא נלקחה במסגרת חישוב ההחזר
החודשי (כולל הלוואות לדיור שהועמדו ללווה בעבר, לרבות ע"י תאגיד בנקאי אחר).
בכחול מה נכלל בהוצאה קבועה באדום מה שכבר חושב בחישוב ההחזר החודשי וכדי שלא תהיינה אי הבנה מדגישים כי מדובר בהחזר של הלוואות קיימות לדיור אפילו ניתנו על ידי בנק אחר. ואין צורך לכלול כהוצאה קבועה!! אם זה לא היה נכתב במפורש הרי זה היה נכלל פעמיים.
פעם בחישוב ההחזר החודשי ופעם כחלק מההוצאה הקבועה.
בהסברי בנק ישראל
. שאלה
האם יש לבחון מחדש את שיעור ההחזר מהכנסה, במקרה של בקשת הלוואה נוספת
לדיור ע"י אותו לווה?
תשובה
כן. במקרה כזה קיימת אפשרות של חריגה מהמגבלות, ולכן יש לבחון את שיעור ההחזר
.] מחדש. ]עדכון 17.7.2014
. שאלה
לקוח פונה לבנק בבקשה למימון דירה חדשה. ללקוח כבר יש הלוואה קודמת לדיור
בבנק בגין דירה אחרת. הלקוח מצהיר בפני הבנק כי הוא מתכוון למכור את הדירה
הישנה תוך שנתיים ולפרוע את ההלוואה הישנה מכספי התמורה. האם, בחישוב שיעור
ההחזר בגין ההלוואה החדשה, יש לקחת בחשבון את התשלומים החודשיים על
ההלוואה הישנה?
תשובה
.] כן. ]עדכון 17.7.2014
.כלומר אפילו כאן שמדובר בהלוואה שהולכת להסתיים תוך שנתיים והלווה יכול לקבל על סמך הצהרתו 70% מימון ולא 50% מימון, בנק ישראל אומר יש להתחשב בהחזר החודשי של ההלוואה הישנה "