מתעלמים ממני פה,אולי בכל זאת תענו,עברו איזה יומיים בלי מענה.

pastr

New member
צודק,פעם היה על מי לסמוך,נעזרתי בפורום

רבות,עכשיו זה סתם מביא את החשק להוציא את הפלג,כי תשובות כנראה כבר לא אקבל פה.
 

ישהו

New member
קבל א(ט)ליבן

אילו היה לך שם משתמש קבוע הרי על כל הודעה בשרשור שהיית קשור אליו , היה קופץ לך חלונית שמודיעה לך שיש הודעה נוספת באותו שרשור

"זמנך הגיע אליבן
מאת: ישהו
15/12/14 08:20
נתחיל מהתכלית אח"כ נעבור להנחיות

במהלך השנים האחרונות המפקח על הבנקים הנחית על קהל הלווים מגבלות שונות , כולן באיצטלה של הגנת הלווה אבל למעשה , בנסיון להקטין את הביקושים לדיור שגרמו לעליות מחירים ( חלקנו מכנים זאת בועה ), כאשר הפתרון הוא בעצם היה והינו הגדלת היצע הדירות.

שתי הגבלות מהותיות נקבעו

האחת יחס המימון - 75% לרוכשי דירה יחידה ( לעומת 90-95% לפני נכן תוך שימוש בביטוח משכנתא ), 70% לדירה חליפית והמסמר הרציני ביותר היה לגבי דירות להשקעה ( דירה שניה ומעלה ) רק 50%

השניה יחס החזר להכנסה - מקסימום 50% מההכנסה הפנויה , כאשר בין 40% ל 50% הבנק נדרש להקצות הון נוסף , = הגדלת הריבית ללווה . רוב הבנקים אימצו לעצמם לא יותר מ 40%.

יש הגדרות מה נכלל בהכנסה יש הגדרות מה נכלל בהוצאות שיש להוריד מההכנסה כדי לקבל את ההכנסה הפנויה.

נביא דוגמה של משפחת ישראלי שיש לה הכנסה של 10000 ש"ח ואין לה שום הוצאה כהגדרתה בהוראות

מגיע לה עד 5000 ש"ח החזר חודשי כאמור הבנקים מגבילים ל 40% אז נדבר על 4000 ש"ח

יש לה הון עצמי של 300K והיא רוצה לרכוש דירה יחידה כלומר ביחס מימון של 75% היא יכולה לרכוש דירה ב 1200K שמתוכם 900K בהלוואה.

תמהלה בסבבה ויש לה הלוואה אחת בהחזר של 4000 ש"ח

עכשיו החליטה שבכך לא די והיא רוצה להשקיע בדירה נוספת כי יש לה 150K פנויים בקה"ש.

דירה נוספת רק 50% מימון כלומר דירה עד 300K ולא דירה עד 600K אילו יחס המימון היה 75% כמו בדירה ראשונה

כלומר הלוואה של 150K בלבד במקום הלוואה של 450K

ומה על יחס החזר מההכנסה

כאמור ניצלה המשפחה כבר את כל ה 40% שלה בהלוואה הראשונה , לכן לא תוכל לקחת הלוואה לדיור על הדירה החדשה, זו ההנחיה.

לטענת אליבן לא כך מחשבים אלא לוקחים את ההכנסה 10000 , מורידים ממנה את ה 4000 ש"ח החזר על ההלוואה הראשונה ואז יש הכנסה פנויה של 6000 ש"ח ממנה גוזרים 40% כלומר היא תוכל לקבל הלוואה שההחזר שלה 2400 ש"ח

ביחד 6400 ש"ח על 2 ההלוואות. ובדירה השלישית תוכל לקבל הלוואה שההחזר שלה 1440 ש"ח....

בקיצור לא עושה שכל שמצד אחד יוגבל אחוז המימון לדירה הנוספת ל 50% אבל מצד שני תינתן למשפחה הלוואות לדיור שישימו ללעג ולקלס את ההנחיה שלא לעבור 40% מההכנסה הפנויה!!

ניתן להסתכל על זה גם מכיוון אחר כדי להראות את האבסורד

כאמור דירה ראשונה נרכשה ב 1200K דירה שניה ב 300K ביחד 1500K

האם מישהו יכול ברצינות לאמר שבמקרה כזה של רכישה של דירה אחת ב 1500K יינתן היתר להחזר של 6400 ש"ח מתוך ההכנסה.

בוודאי שלא!!
ההנחיה של בנק ישראל

"הוצאה קבועה" היא הוצאה שמקורה בהתחייבות של הלווה שיתרת תקופתה עולה
על 18 חודשים. בכלל זה, יש לקחת בחשבון דמי מזונות והחזרים חודשיים בגין כל
הלוואה שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים
ולא נלקחה במסגרת חישוב ההחזר
החודשי (כולל הלוואות לדיור שהועמדו ללווה בעבר, לרבות ע"י תאגיד בנקאי אחר).


בכחול מה נכלל בהוצאה קבועה באדום מה שכבר חושב בחישוב ההחזר החודשי וכדי שלא תהיינה אי הבנה מדגישים כי מדובר בהחזר של הלוואות קיימות לדיור אפילו ניתנו על ידי בנק אחר. ואין צורך לכלול כהוצאה קבועה!! אם זה לא היה נכתב במפורש הרי זה היה נכלל פעמיים.

פעם בחישוב ההחזר החודשי ופעם כחלק מההוצאה הקבועה.

בהסברי בנק ישראל

. שאלה
האם יש לבחון מחדש את שיעור ההחזר מהכנסה, במקרה של בקשת הלוואה נוספת
לדיור ע"י אותו לווה?
תשובה
כן. במקרה כזה קיימת אפשרות של חריגה מהמגבלות, ולכן יש לבחון את שיעור ההחזר
.] מחדש. ]עדכון 17.7.2014

. שאלה
לקוח פונה לבנק בבקשה למימון דירה חדשה. ללקוח כבר יש הלוואה קודמת לדיור
בבנק בגין דירה אחרת. הלקוח מצהיר בפני הבנק כי הוא מתכוון למכור את הדירה
הישנה תוך שנתיים ולפרוע את ההלוואה הישנה מכספי התמורה. האם, בחישוב שיעור
ההחזר בגין ההלוואה החדשה, יש לקחת בחשבון את התשלומים החודשיים על
ההלוואה הישנה?
תשובה
.] כן. ]עדכון 17.7.2014
.כלומר אפילו כאן שמדובר בהלוואה שהולכת להסתיים תוך שנתיים והלווה יכול לקבל על סמך הצהרתו 70% מימון ולא 50% מימון, בנק ישראל אומר יש להתחשב בהחזר החודשי של ההלוואה הישנה "
 

ישהו

New member
לא הבנת טוב חלקית

יש להפריד בין החזר ההלוואה לדיור לבין הלוואות שזמן פרעונן גבוה מ 18 חודש.

את ההלוואה לדיור מחברים להחזר של ההלוואה החדשה שאתה רוצה לקחת וההחזר של שניהם אסור שיעבור את ה 40%

ואילו את ההחזר של ההלוואה עו"ש של מעל 18 חודש מפחיתים מההכנסה ועל זהההכנסה המופחתת מכפילים את ה 40%

כן אם יוכל להוכיח דמיש כירות תגדל ההכנסה שלו ואז יוכל לקבל 40% מסכום גבוה יותר
 

ישהו

New member
בחייאת אליבן

תקרא לאט צבעתי לך בצבעים שלא יהיה לך משעמם ויהיה יותר פשוט להבנה

הכל שם
 

ישהו

New member
פשוט

החליט מי שהחליט שהלוואה לדיור תקבל תנאים טובים מאשר הלוואה עו"ש

כעת לא רוצים לעודד הלוואות לדיור לכן באו ההגבלות

הלוואה לדיור בד"כ לתקופות ארוכות הלוואות עו"ש לתקופות קצרות יחסית.

אז אם אין למשפחה הלוואות בכלל תוכל לקבל על דירה ראשונה 4000 ש"ח ואם יש הלוואות עו"ש שההחזר 2000 ש"ח יורדת ההכנסה ל 8000 ותוכל לקבל רק 3200 ש"ח, כהלוואת דיור.

אבל אם יש לה כבר הלוואת דיור אחת על 2000 ש"ח בלי הלוואת עו"ש היא תוכל לקבל עוד 2000 ש"ח לדירה נוספת סה"כ 4000 ש"ח כמו שכתבתי למעלה.

כלומר אין שוני אם קנית דירה אחת או שתיים בסה"כ תוכל לקחת הלוואות שסה"כ ההחזר החודשי 4000 ש"ח.

ואם יש הלוואת עו"ש של החזר 2000 ש"ח וגם הלוואה לדיור החזר של 2000 ש"ח תוכל לקחת על הדירה השניה הלוואה שההחזר החודשי שלה רק 1200 ש"ח

שוב ביחד 3200 ש"ח כמו שלמעלה
 

ישהו

New member
חזרנו אליך

אז אופציה 3 בכלל לא רלבנטית

לך על 2 הארך את הפריים ל 25 שנה קצר את הקלץ ל 15-16 שנה ריבית 3% ומתחת
 

ישהו

New member
מציע לך לקרוא לאט

את ההנחיה שנצבעה לך ואת השאלות והתשובות

ברור מהם שמתקיימים שני חישובים

האחד למציאת ההחזר החודשי שלך ( חיבור של שני ההחזרים של הלוואת הדיור ) השניה למציאת ההכנסה הפנויה כדי לחשב עליה את ה 40% תקרה. היא נגזרת מההכנסה שלך פחות ההוצאה הקבועה שלך. כאשר בהוצאה הקבועה שלך נכלל ההחזר החודשי של הלוואות שארוכות מ 18 חודש.
 

ישהו

New member
הכלכלן שלך הוא קלקלן או שאתה לא מבין מה שהוא הסביר

או שניהם גם יחד

הכנסת המשפחה הפנויה היא 10K

לדעתו ניתן לקבל על הדירה הראשונה 4000 ש"ח ( 40% מתוך 10000 ש"ח )

על הדירה השניה גם 4000 ש"ח ?

או עכשיו רק 40% מ 6000 ש"ח שזה 2400 ש"ח ( 10000 ש"ח פחות 4000 ש"ח )

ועל הדירה השלישית רק 40% מ 3600 ש"ח שזה 1440 ש"ח ( 10000 פחות 4000 פחוות 2400 ש"ח )

ועל הדירה הרביעית רק 40% מ 2160 ש"ח שזה 864 ש"ח ( 10000 ש"ח פחות 4000 פחות 2400 פחות 1440 ש"ח.

כמה יש לנו עד עכשיו משכנתאות

4000 + 2400+ 1440+ 864 = 8704 ש"ח .

כלומר לפי תפיסת הקלקלן זה הפירוש . אפשרות לקבל החזר חודשי של 87% הלוואות לדיור מתוך ההכנסה הפנויה.

נזכור שלדירה שניה כבר בנק ישראל מגביל את ההלוואה לגובה של 50% אז בהחזר המותר הוא יאפשר החזר חודשי של כפול מההוראה.

אבסורד והזוי הפירוש הזה!!

הכנסה פנויה כפול 40% זה ההחזר המקסימאלי להלואות דיור !! במקרה שלנו 4000 ש"ח.

יש הלוואה בעוש לפרעון מעל 18 חודש בהחזר של 2000 ש"ח לחודש לא יינתנו הלואוות לדיור בהחזר הגבוה מ 3200 ש"ח!! 40% מ 8000 ש"ח.

ולא משנה כיצד הן מתחלקות בין ההלוואה הראשונה לדיור לשניה לדיור ובלבד שלא יעברו את התקרה הזו.

אין דרך אחרת לפרש זאת כך גם נכתב בתשובות לשאלות
 

ישהו

New member
לשתי הנקניקיות

"הוצאה קבועה" היא הוצאה שמקורה בהתחייבות של הלווה שיתרת תקופתה עולה
על 18 חודשים. בכלל זה, יש לקחת בחשבון דמי מזונות והחזרים חודשיים בגין כל
הלוואה שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים
ולא נלקחה במסגרת חישוב ההחזר
החודשי (כולל הלוואות לדיור שהועמדו ללווה בעבר, לרבות ע"י תאגיד בנקאי אחר).

נוסף על האמור לעיל, יש לנכות מההכנסה החודשית גם הוצאות שכר דירה של לווה
שאינו עתיד להתגורר בדירה הנרכשת, אף אם יתרת תקופת חוזה השכירות קצרה מ-
18 חודשים.


יש חישוב במסגרת חישוב ההחזר החודשי ( מה שמסומן בכחול ) ויש לישוב לרכיבים אחרים שממהווים את ההוצאה הקבועה המופחתת מההכנסה כדי לקבל את ההכנסה הפנויה. (מה שמסומן באדום).

אם לא היה נכתב מה שכתוב בכחול אתם צודקים בדרך החישוב אבל מה לעשות שיש גם את המשפט באדום שמראה שאתם טועים.

תקראו גם את כל הדוגמאות שהבאתי ותבינו את האבסורד .

אבל אם אתם לא מבינים אז איך הפקידה בדיסקונט תבין
 

israel505

New member
ישהו האם גם זה קשור?

לקחתי בעבר משכנתא על שמי בלבד ללא קושי. היום אני מתכוון למחזר אותה, ואין אפשרות שהמשכנתא תהיה על בין זוג אחד בלבד, אלא על שני בני הזוג, ללא קשר על בעלות הדירה. לפי הוראה של בנק ישראל מלפני שנה.
 

ישהו

New member
תומר זה אותו קלקלן

שהבטחת להביא ממנו את ההוראה לפני שבועיים בערך על החובה במיחזור להעביר 10% לקבועה מהפריים?
 

pastr

New member
מתעלמים ממני פה,אולי בכל זאת תענו,עברו איזה יומיים בלי מענה.

הייתי בבנק לברר על מיחזור.
הקנס על המיחזור הוא 36K והוא כבר מגולגל לתוך המשכנתא.
המשכנתא המקורית: פריים 0.9- 22שנה 452,404 החזר חודשי 1881
קל"ץ 4.3 17שנה 626,472 החזר חודשי 4085
שלוש אופציות:
מיחזור 1: פריים נשאר כמו שהוא
קל"ץ 2.7 15שנה 452,404 החזר חודשי 4240
מיחזור 2: פריים 0.9- 22שנה 300,000 החזר חודשי 1210 (המלצת ישהו להקטנת סיכון)
קל"ץ 3 17שנה 791,000 החזר חודשי 4954
מיחזור 3: הכל בקל"ץ 3 17שנה החזר 6764 סכום כללי 1,080,000
על מה להחליט מהשלושה?
 
לדעתי יש כאן בלבול

אין בעיה לקחת משכנתא על שם אחד מבני הזוג אם רק הוא רשום כבעל הדירה.
בת הזוג תצטרך לחתום על מסמך ויתור זכויות כדי להצהיר שבמידה והבנק ירצה לעקל
הדירה היא לא תוכל להתנגד לכך גם אם ברקע יהיה משפט גירושים רחמנא ליצלן.
&nbsp
 

israel505

New member
רימון חייט מה שכתבת היה לי בעבר כעת אין אפשרות

הדירה שייכת לאחד מבני הזוג, ובעבר בין הזוג השני היה חותם כפי שכתבת. כעת שניהם מחויבים לחתום על המשכנתא, מכיוון ששניהם נהנים מהדירה ללא קשר לשייכות על הדירה. בדקתי בבנק שלא לקחתי שם משכנתא, והם ציינו שלפני שנה יצאה הוראה להחתים את שני בני הזוג על המשכנתא.
 
אני לא מכיר מונח משפטי "נהנים" אולי האשה סובלת בדירה?

אולי הדירה בכלל מושאלת לבן שלהם ?
בנקאים מנפנפים בכל מיני "הוראות בנק ישראל" כדי לכסות על הנחיות פנימיות
או על בורות שלהם.
אבל בנק ישראל הוא גוף יקר, מסודר ושקוף. כל הוראותיו באינטרנט וממוספרות.
מי שאומר שיש הוראה, שיתכבד לומר את מספר ההוראה.
&nbsp
אני מקבל כבר שלוש שנים את הדיוור של בנק ישראל ולא ראיתי אף הוראה כזו.
לפני יותר משלוש שנים קניתי דירה ואשתי לא רשומה על המשכנתא שלה.
 

ישהו

New member
אליבן מלאכתם של צדיקים נעשית בידי אחרים

ודי לחכימא ברמיזא

לא שמעתי ממך תגובה על התשובה המפורטת שכתבתי בקשר לחישוב החזר מההכנסה.

לפותח השרשור

מה יכולת ההחזר 6200 ? 6800?

ולפות"ש וגם לפעמים לאחרים

די להתבכיין תבואו בזמן תקבלו ייעוץ עוד יום פחות יום העיקר שתקבלו ייעוץ טוב או (דוב ).
 
למעלה