מתי לרכוש
- שאלת מליון הדולר

מירה288

New member
מתי לרכוש
- שאלת מליון הדולר

קבלת החלטות בכלכלת המשפחה מונעת במקרים רבים מרגשות וממיתוסים.

בענייני רכישת דירה יש כמה מיתוסים שמשפיעים על ההחלטות שלנו, זוגות צעירים לוקחים מחוייבויות עצומות במירוץ אחרי הדירה וזה מכניס לחצים גדולים לחיי המשפחה

מתי לדעתכם הזמן הנכון לרכוש דירה? האם לעשות את זה בכל מחיר?

ראו מאמר שעוסק בשאלה הזאת: http://www.themarker.com/realestate/1.1889329

 

ממבו28

New member
עדיף לשלם משכנתא ולא שכר דירה

תשלומי המשכנתא הם בגובה שכר הדירה ובסוף נשארים עם נכס.
אני לא רואה מה הבעיה.
 

Johnn

New member
עדיף לא לזרוק מילים באוויר ללא מספרים שתומכים

בטח אם האמירות הכלליות האלו לא נכונות.

ישנם הרבה פרמטרים בחישוב כדאיות שכירות מול קניית דירה:
1. ההון העצמי
2. עלות הנכס
3. עלויות נוספות (ככל שהדירה גדולה יותר ההוצאות גדולות יותר על הארנונה, חשמל, ועד בית, וכו')
3. מצב שוק הנדל"ן (גם באופן כללי וגם באופן פרטני לאיזור)
4. אפשרויות השקעה אלטרנטיביות

רק אציין שבד"כ שכירות של אותו הנכס *זולה יותר* מאשר תשלומים של משכנתא עליו.
 

ממבו28

New member
הבנתי, תודה

אבל איך מחליטים אם ומתי לקנות? מה עושים עם כל הפרמטרים?
 

Johnn

New member
הסתכלי על תשובתו של רימון ותשובתה של amitshka

הם ממצים.
 
למי אין כסף לדירה עדיף לקנות 2. אחת לו ואחת

לבנק.

כפי שאמר קודמי, את מה שעדיף צריך לחשב.

לגבי שיקולים אחרים: עם ילדים יש בעיה בהשכרת דירה
בגלל הצורך להישאר קרוב למסגרות החינוכיות כדי לשמור על יציבות.

בהצלחה.
 
לא כל אחד צריך לדעת הכל

כאשר כואבת לך הבטן אתה הולך לרופא או לומד רפואה?

גם כאן, אפשר לקנות ספרים או ללכת לקורסים במימון על מנת ללמוד הנושא
או לפנות לאיש מקצוע מתחום המימון שיסייע לך.

בכל מקרה, הסתמכות על פורום שבו אנשים עלומים מביעים את דעתם ללא
מידע מספיק מצידך, היא לא הדרך לקבל החלטה לגבי אחד הנושאים המשמעותיים
של חייך.
בהצלחה.
 

amitshka

New member
לפני שהולכים לאנשי מקצוע,

יש כמה תשובות שתוכלי לתת לעצמך:
מה ההון העצמי? מה עלות הדירות באזור בו את מעוניינת? איזה גודל דירה את צריכה? מה הוצאות הדיור שלך כיום?
זה נושא שצריך לגשת אליו בצורה מסודרת ומחושבת- ולמזלנו מספרים לא משקרים

בנק ישראל מגביל את המשכנתא עד 75% (במקרה של דירה ראשונה), כך שמהר מאוד תוכלי לענות לעצמך האם יש לך מספיק הון ראשוני לקחת משכנתא לדירה שאת רוצה.
כלל אצבע - ההחזרים לא אמורים לעלות על 30% מהשכר, כך תוכלי לדעת בערך האם המשכורות מספיקות לגודל המשכנתא שתצטרכי.
האם תוכלי לעמוד בהחזרים? זה יותר מורכב ומצריך חישוב של הוצאות מול הכנסות, הוצאות עתידיות וכד'.
אנחנו התחלנו מקובץ אקסל אליו הכנסנו את כללללללל ההוצאות הנוכחיות שלנו לפי:
הוצאות קשיחות (שכ"ד, ארנונה,כרטיסית חופשי-חודשי וכד')
הוצאות קבועות ממוצעות (מים, חשמל, קניות בסופר וכד')
הוצאות קבועות ניתנות לשינוי (מנוי כבלים, פלאפונים וכד')
הוצאות משתנות גמישות (בילויים, בתי קפה, קוסמטיקה וכד')
לאחר מכן קבענו יעד לחסכון חודשי למטרת דירה והרחבת המשפחה, ובדקנו האם ניתן להגדיל אותו על חשבון הוצאות לא הכרחיות- ועדיין לשמור על רמת חיים ובילויים מספקים.
החלק היותר מסובך הוא לחשב אילו הוצאות יהיו לנו כשיגיעו הילדודס, והאם עדיין נישאר עם מספיק יתרה להחזרי המשכנתא. אנחנו בדיוק בעיצומו של תחקיר מקיף בנושא

כן זה תהליך, המסקנה יכולה לא למצוא חן בעינייך- אבל לפחות תדעי איפה את עומדת ומה נדרש ממך כדי להתקדם.
אני באופן אישי לא חושבת שצריך לרוץ ליועץ על כל דבר - מבלי לפגוע בכבודו של איש. לאנשים צריכה להיות אחריות על עצמם ועל ההתנהלות שלהם.
 

תוביל

New member
מי צריך אנשי מקצוע


התשובה של amitshka טובה, מפורטת ומלמדת על התייחסות מאוד ריאלית ונכונה.

אז מדוע בכלל ומתי צריך וכדאי לפנות לאנשי מקצוע ?

האם ראיתם פעם ספורטאי מקצועני ללא מאמן ?
התשובה היא בוודאי שלא, למרות שכל ספורטאי מקצועני יודע בדיוק כיצד להתאמן,
עדיין, אם הוא רוצה להפיק מעצמו יותר הוא פונה לאיש מקצוע - מאמן ספורט.
בחיים "הרגילים" שלנו המצב דומה מאוד ולכן, מצד אחד חשוב מאוד להגיע מוכן
אבל מצד שני לדעת שלא תמיד אנו יודעים הכל.
ולכן, כאשר עלינו לקבל החלטות בעלות משמעות בחיינו, רצוי מאוד לפנות לאיש מקצוע מתאים
(אישית ומניסיוני, אני מאמין גדול באימון משולב עם ייעוץ - שילוב שנותן תוצאות מדהימות)
אשר מתמחה בנושא ויכול להביא אותנו להשגת תוצאות טובות הרבה יותר.
 

dify

New member
תענוג לקרוא :)

ואני מסכימה עם השורה התחתונה, כל אדם צריך לקחת אחריות על עצמו. הולכים לאנשי מקצוע אחרי שעושים את עבודת הרגלים לבד וכשמגיעים למקומות שבהם אנחנו לא מסוגלים לבד. איש מקצוע זה לא תחליף לאחריות אישית ולזה שבסופו של דבר אנחנו אלו שמנהלים את חיינו וחיים אותם יום יום ולכן חשוב להיות מודע ואחראי.
 

SOFAIR2

New member
ביג לייק

לימוד עצמי מבהיר את הצרכים העיקריים ומשפר את היכולת לבחור יועץ מתאים.
 
ובנוסף, מה לרכוש?

המונח "דירת חלומות" הוא בלוף גדול שמכשיל זוגות צעירים.

גודל דירה? לדעתי, רכישה של דירת 5 חדרים כי עוד 10 שנים יהיו לנו 3 ילדים
הוא טעות כלכלית קשה:
א. בכלל לא בטוח שהכל יהיה לפי התוכניות שלנו (אולי נצטרך את הכסף לטיפולי פוריות?)
ב. עלות המימון עד שבאמת נזדקק לבית הגדול יכולה להיות גדולה מאד (גם אם אין משכנתא, יש אפשרות להשקעה אלטרנטיבית)
ובדרך כלל אינה נלקחת בחשבון. כמובן שגם עלות מעבר דירה שווה מחשבה אך תכנון עם התייחסות לכל המרכיבים
טוב פי כמה מהסתמכות על סיסמאות אשר נוצרו על ידי או בדחיפת אנשי שיווק של הקבלנים.

דירה יד שניה לעומת דירה מקבלן ?
וכו'.
 

amitshka

New member
בגדול ולטווח ארוך עדיפה בעלות הדירה

דעתי האישית-
עדיף לשלם את הכסף ולהשקיע בנכס משל עצמך, שתוכל בבוא היום להוריש לילדים או למכור ברווח ולהשתדרג הלאה.
עם זאת, כבר בגן למדה אחותי הקטנה את ההבדל בין "רצוי" לבין "מצוי"

לקנות דירה מעבר ליכולת ולהתנחם בכך שכל חודש הכסף הולך למשכנתא, אבל להכניס כל מסטיק למסגרת תקציבית - לי לא נשמע איכות חיים....
ולכן, כמו הרבה דברים בחיים, צריך לדעת להתגמש, להתאפק לפעמים ולהתקדם עקב בצד אגודל במקום לקפוץ מעל הפופיק ולגלות זאת באיחור.
מתי הזמן הנכון לקנות דירה? אם למישהו היתה תשובה לזה- הוא כבר היה נהיה יועץ עשיר....
מצד אחד- מדברים על בועה שתהיה חייבת להתפוצץ מתישהו, ומצד שני בראייה כוללת= הנדל"ן מעלה את ערכו לאורך זמן, ורבים מאלו שישבו על הגדר והמתינו לירידת המחירים המנובאת- מתחרטים על כך כיום (ביניהם חברים טובים שלי שממשיכים לגור בשכירות לצערם).
הדבר היחיד שהייתי נלחמת עליו "בכל מחיר" הוא משפחתי והבריאות. לגבי השאר- לכל דבר יש עיתוי ותזמון מתאים, גם אם צריך לחכות בסבלנות.

**הכותבת מאוד מתוסכלת ממחירי הנדל"ן, התחילה לחפש לאחרונה דירה אך כנראה תדחה את הנושא לפחות בשנה ע"מ לחסוך- למרות רצונה העז בהקמת משפחה תחת קורת גג משל עצמה**
 

dify

New member
רק מילה קטנה למחשבה ברמת התיאוריה

כבר קראתי דיונים רבים על השאלה של קניה לעומת שכירות, בהתחלה גם אני חשבתי כמוך, שברור שדירה זה נכס שנותר בסוף התהליך בידי האדם וכך לא זורקים כסף "סתם".

אבל,
ככל שקראתי יותר הבנתי שברמת התיאוריה אנחנו מפספסים משהו גדול, ואני אסביר:

כדי לקנות דירה צריך סכום כסף ראשוני משמעותי.
אם אני משקיעה את הכסף הזה בקניית דירה ואז לוקחת משכנתא למשך 30 שנה, בעצם קורים שני דברים-
א. את הסכום הראשוני כבר נתתי.
ב. אני משלמת לבנק ריביות על גבי ריביות על המשכנתא שלקחתי עד כדי החזרת פי 2 ויותר מסכום ההלוואה הראשוני.

מישהו פעם הראה לי תחשיב, שאם את הסכום הראשוני הייתי סוגרת ל30 שנה בתוכנית חיסכון, ומשלמת 30 שנה שכ"ד ולא משכנתא, היה יוצא שבסוף התקופה היה נשאר לי ביד כסף ששווה יותר משווי הדירה. גם כי הכסף בבנק ב30 שנה היה צובר ריבית גבוהה, וגם כי לא הייתי משלמת לבנק ריביות על גבי ריביות על המשכנתא..

כך שלכאורה אם לאדם היו אך ורק 2 אופציות- או לקנות דירה עם משכנתא, או לשכור דירה ולחסוך את הסכום הראשוני+הסכום היחסי שהוא לא ישלם כריבית לבנק,
יתכן שאחרי 30 שנה היה נותר בידו יותר כסף מאשר שווי הדירה שהוא היה קונה.


אלא ש...
דירה היא דבר מוחשי שכולנו רואים ויכולים למדוד.
לעומת זאת רובנו לא סוגרים כסף ל30 שנה ומחשבים כמה אנחנו מרוויחים מזה שאנחנו לא משלמים לריביות של המשכנתא, לכן אנחנו לא רואים את הרווח הכספי, להיפך, רוב האנשים, אם יש להם כסף זמין, מעלים את רמת החיים (הוצאות שוטפות) ולא חוסכים 30 שנה קדימה, לכן אין להם דרך "לראות" את הרווח שעשו בזה שהם לא קנו דירה, כי ה"רווח"
מתפזר על המון הוצאות קטנות במהלך השנים.



זה בלי להתייחס ליתרונות והחסרונות של שכירות מול בעלות בקטע הפרקטי של גמישות בגודל דירה, במיקום דירה, בתשלומי הובלה או בעל בית קפריזיונר, בזה שתיקונים הם על בעל הבית וכו'.. כלומר יש גם שיקולים פרקטיים לכאן ולכאן.

מה שניסיתי להגיד, זה שזה לא ברור מאליו שכלכלית תמיד יותר משתלם להיות בעל דירה.
 

amitshka

New member
רוצה להרחיב בנושא-

את הדיון אם נעשה יותר רווח על הכסף אם נשים אותו בבנק או על דירה אני אשאיר למתמצאים ממני (למרות שלפחות בשנים האחרונות התשואות שרואים בנדל"ן עוקפות בסיבוב הרבה אפשרויות השקעה שונות).
עם זאת- אם תחסכי את הכסף ל-30 שנה, סיכוי סביר ש:
א. תהני ממנו בגיל מאוד מבוגר
ב. לא עלינו טפו טפו טפו- לא תחיי עד תום ההשקעה. אז היורשים יהנו ממנו- גם משהו.
לעומת זאת- בקניית דירה את נהנית מההשקעה כבר מהיום הראשון ולאורך כל השנים בכך שאת משתמשת בנכס.

אגב- משכנתא לא מחייבת אותך להשתעבד ל-30 שנה. אם חוסכים היטב ומחפשים בית בהתאם לתקציב ולא לחלומות- אפשר לסיים אותה תוך הרבה פחות זמן וריביות, ולשדרג לבית הבא בעמדה כלכלית הרבה יותר מוצלחת, או להנות ממגורים חינם. עד שמחירי הדיור התחילו להשתולל פה- הרעיון הזה היה ישים, אני מודה שבמציאות של היום הרבה יותר קשה (אני מאלה שלצערם הגיעו לשלב חיפוש הדירה לאחרונה...).
 

dify

New member
זה מאד מורכב

מכל כך הרבה גורמים, שכבר שלוש פעמים התחלתי לענות ומחקתי, אני מרגישה שלא משנה מה אכתוב זה יתחיל להקיף את כל האספקטים השונים שבהם ניתן להפסיד/להרוויח מכל החלטה בתחום הנדל"ן (בקטע הכלכלי, הפרקטי, הריגשי).
ולכן אני חושבת שהשיקול הספציפי שנתת- הנאה מהפירות רק בגיל מתקדם, הוא פשוט לא התמונה כולה. ואני יכולה לתת על יד אחת מבחר סיבות- זה שלא מחוייבים למשכנתא גדולה מרגיע פסיכולוגית ומאפשר להוריד בהיקף העבודה בשנים המתקדמות. זה שיש לאדם חיסכון כספי גדול בבנק שכולו שלו נותן לו תחושת ביטחון ביומיום (חיסכון פרטי שלו בניגוד לנכס שיש לו בשותף עם הבנק..). בהשכרת דירה הרבה יותר קל להיות גמיש ולעבור דירה בהתאם לצרכים המשתנים עם השנים לכן הוצאות שכה"ד משתנות עם השנים בניגוד למשכנתא שתמיד תשלם על אותה דירה שסביר שקונים לפי הצרכים שהתאימו לצרכי השיא של היחידה המשפחתית. ועוד ועוד'.
לכל מרכיב כזה יש "עלויות", חלקן ישירות וחלקן עקיפות. ברור שבאותה מידה ניתן להביא רשימה של חסרונות, אלא שמה שאני ניסיתי להגיד במקור, זה שהתמונה היא לחלוטין לא חד משמעית, זה שקניית דירה מביאה אותנו אחרי 30 שנה להיות בעלי נכס, לא אומר שעשינו את זה בדרך הכי יעילה מבחינה כלכלית, פסיכולוגית, פרקטית. זה שדירה היא עניין מדיד לעומת האופציות האחרות, גורם לנו להתמקד בה כאופציה יחידה, בעוד שאני חושבת שאם היינו מסוגלים לשקלל את כל השיקולים השונים, סביר שכל אחד מאיתנו היה מגיע למסקנה אינדיבידואלית שעבורו מתאים כך או עבורו מתאים אחרת. במצב כזה מורכב אין סיבה להניח שלכולם מתאימה אותה תוצאה.
 

amitshka

New member
ברור, זה נושא סופר מורכב

על כל יתרון שהצגת בשכירות אפשר להציג חסרון, וכנ"ל לגבי רכישת דירה.
לפחות החכמנו
 


זאת ועוד,זכור לי שראיתי חישוב שמראה שתחת הנחות מסוימות לא משתלם להיות בעלי דירה גם אם יש לנו 100% מהסכום.
העקרון הוא שבעלות על דירה תחסוך אמנם את שכר הדירה שמהווה הוצאה שנתית של כ3-4% מערכה של הדירה (תשואה שנתית משכירות בדירה ממוצעת במרכז הארץ) אך מדובר על תוכנית חסכון לא מי יודע כמה שכן גם בריביות הנמוכות של היום ניתן למצוא אפיקי השקעה בסיכון נמוך שיתנו תשואה גבוהה יותר. (כל זאת בהתעלמות משינוי ערך הדירה)
כמובן שמדובר בשיקול כלכלי קר ויש לא מעט שיקולים נוספים שיכולים להטות את הכף לכאן או לכאן כמו ש dify תארה.

דבר נוסף שיש לקחת בחשבון בהמשך לתגובתה של dify הוא שרוב הסיכויים הם שלא תמשיכו לגור בדירה כל חייכם
משפחה ישראלית ממוצעת מחליפה מקום מגורים כל 7 שנים בממוצע (לא סגור על המספר אבל בטוח פחות מ10) וזה דבר נוסף שצריך לשקול לפני שמחליטים האם לשכור או לקנות.
 
למעלה