משכנתא גדולה! - אשמח לעצתכם

[sagan2]

משכנתא גדולה! - אשמח לעצתכם

שלום להלן הנתונים (אני סוגר סופית את המשכנתא ביום ג'): הון עצמי 425,000 (+ 300,000 המשתחררים עוד 3 שנים וחצי, 100,000 עזרה מהמשפחה ב2-3 הקרובות) שווי דירה 2,275,000 משכנתא על סך 1,850,000 מסלולים: 1,000,000 קבועה צמודה (2.87%) ל-25 שנה 600,000 במשתנה כל 5 שנים צמודה (1.41%) ל-30 שנה 250,000 בפריים מינוס 0.93 החזר חודשי 8500, משכורות בשווי 23,000-25,000 נטו הרציונאל: 1. להוריד את המשתנה כל 5 שנים + הפריים כמה שיותר מהר (ע"י 300,000 מקרן השתלמות המשתחררים עוד 3 שנים וחצי, 100,000 נוספים ע"י עזרה בשלוש שנים הקרובות). 2. ייתכן שינוי משמעותי לטובה בשכר החודשי תוך 3-4 שנים, והכוונה היא להוריד לאט לאט את הקבועה (תוך הנחה שהריביות בתקופה זו יהיו גבוהות יותר, ולא יהיה קנס משמעותי) 3. למה להצמיד למדד חלק כל כך גדול מהמשכנתא? כיוון שב3-4 שנים הקרובות, לא נוכל להתמודד עם החזר חודשי של 10,000 ש"ח (החזר הנובע משינוי הרכב המשכנתא לפריים / קבועה לא צמודה). אשמח לעצתכם

 

[pilpel22]

תשמעו

אתם ב81% מימון - זה אומר EMI. עוד 140K בערך ואתם יכולים להתחמק מEMI ברוב הבנקים. אני אישית לא אהבתי את התמהיל, הרבה הרבה יותר מדי קבועה צמודה, שלא ניתנת לפירעון וקיצור התקופה. אני הייתי הולך על 1,000,000 ש"ח פריים, מתוכם 500,000 ש"ח פריים בולט עד פירעון הקרן השתלמות בעוד 3 וחצי שנים, עזרה של ההורים (ושהפריים 20 שנה) וחסכונות שתחסכו במהלך השנים. בנוסף הייתי הולך על קבועה צמודה ל15 שנה ב600,000 ש"ח ומשתנה כל 5 שנים ל20 שנה ב250,000 ש"ח. במבנה כזה לאחר הקרנות השתלמות והעזרה מההורים תוכל לקצר את תקופת הפריים ולהישאר באותו טווח החזר חודשי ובמצב כזה ברוב המשכנתא אתה מחויב להרבה פחות שנים מהתמהיל שיצרת ותשלם הרבה פחות ריבית מצטברת לבנק מאשר בתמהיל שלך (הדבר היחיד שאתה לא גמיש בו זה הקבועה צמודה אבל היא רק ל15 שנים).

 

[sagan2]

תודה ושאלה קצרה

תודה על התגובה המהירה. לגביי EMI, אנו משעבדים נכס נוסף, כך שהצלחנו לא לעשות EMI, וגם לקבל את הריביות הטובות (יחסית). שאלה לגביי הנקודה שלך בריבית קבועה צמודה: הנחה שלנו היא שהבנק ישמח להורדה הדרגתית של הריבית הקבועה במהלך השנים (כלומר, על כל שנה שנוכל לחסוך 100,000 בעוד 5-6 שנים, בכוונתי לסגור את הקבועה לאט לאט) כיוון שרוב הסיכוים שהריבית במשק תהיה גבוהה יותר מ-2.87% באותו רגע נתון. האם ההנחה שלי מוטעית?

 

[אבנר סטפק]

ההנחה שלך לא מוטעית

 

[אבנר סטפק]

השם ירחם

יש לכם משכנתא שההחזר המייצג יהיה כ-13 א' שקל ל-20 שנה כולל ביטוח או כ-11,700 ל-25 שנה. אל תתבלבלו מההחזר ההתחלתי הלא רלוונטי שלא כולל את אפקט ההצמדה למדד ולא את עלייתה הצפויה של ריבית הפריים. אתם תגיעו למספרים האלה תוך שנים ספורות (בהנחה שלא הייתה קרן ההשתלמות שתוריד את החוב חלקית) למרות ההכנסה היפה שלכם המשכנתא הזו נראית לא כל כך הגיונית, וזה למרות כספי קרן ההשתלמות שבדרך (שבאופן נורמלי לא הייתי משתמש בהן למשכנתא אלא לחסכון פנסיוני). אתם לא תפשטו רגל חלילה, אבל ברור שתחיו כמו מסכנים בבית יפה. איכות חיים של עמידר בדירת יוקרתית. פשוט חבל. ואל תשלו את עצמכם שההצמדה למדד תציל אותכם. תמהיל: 40% פריים, 25-35 אחוז קבועה לא צמודה ל-20 שנה ו-25-35 אחוז קבועה צמודה ל-25 שנה.

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif אני רק שאלה

אתה מחליט על חוב של 1.85M על בסיס עצות ב"פורום"?

 

[sagan2]

תשובה

אריק שלום החלטה שלי על חוב של 1.85 מיליון ש"ח מבוססת על הדברים הבאים: 1. יכולת ההחזר שלי ושל זוגתי. 2. האמונה כי יכולת ההחזר תגדל באופן משמעותי בעוד 4-5 שנים (כתוצאה מאפיק התקדמות ממקום העבודה) 3. ההחלטה כי במידה ועוד 4-5 שנים, אם יכולת ההכנסה לא תגדל / שינוי משמעותי אחר לרעה --> מכירת הדירה ומעבר לאפיק אחר (קניית דירה זולה יותר, השכרה). לגביי הרכב המשכנתא - הרכב המשכנתא שהוצג נבנה לאחר התייעצות עם 4 בנקים + חברה לייעוץ משכנתאות + מחקר אישי באינטרנט. אני בהחלט מבין כי ההחזר החודשי יגדל לאחר מספר שנים, אך מאמין כי בנתונים הנוכחים, זהו הרכב המשכנתא הטוב ביותר. תמיד אשמח לקבל עצות מאנשי הפורום, המחזיקים בהרבה יותר ניסיון ממני

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif כמה הערות

א. לא לוקחים משכנתא על בסיס אמונות כי להבדיל ממשכנתא שזה חוזה חתום ל 25 שנה לאמונות שלך אין שום מיסמך מחייב .וזה בלי להכניס דווקא עלייה בהוצאות (ילדים לדוגמא). ב. לעלות הרמת חיים זה כ"הרף עיין" ואחרי שעה זה כבר הנורמה שלך לרדת חזרה זה שבעת מדורי גיהינום שבירת האגו ואובדן הערכה עצמית ובקיצור התמודדות עם כישלון על כל היבטיו (לא רק כספיים). ג. התמהיל שבחרת בנוייה על שיקולים שגויים או אי הבנה כי כנראה שחובך בשנים הראשונות דווקא יגדל ולא יקטן בגלל שמרבית המשכנתא צמודה למדד וזה המסלול ההכי גרוע בעשור האחרון . ד. אין פלא ש 4 בנקים ניתבו אותך למסלולים הגרועים יותר עבורך אך הטובים ביותר לרווחיהם. עם בנקים לא מתייעצים כי האינטרס שלהם הפוך משלך...קאפיש? לגבי חברת ייעוץ , אם זה מה שהמליצו לך, אז הוא כנראה שהם עושים תמורת כסף את מה שעושים המשווקים בבנק בחינם.

 

[ab1729]

אמממ

זה יפה שאתם לוקחים מסלולים צמודים ל25-30 שנה, אבל ההחזר הראשוני הנמוך הוא רק בבחינת דחיית הקץ. ניקח לדוגמא מדד של 2.5% שנתי. נסתכל מה יקרה ב5 השנים הקרובות על המסלול הקבוע ל25 שנה: סך תשלומים ב5 השנים הללו: 299 אלף ש"ח. חוב בתום 5 שנים: 966 אלף ש"ח. על המסלול המשתנה: סך תשלומים ב5 השנים הללו: 131 אלף ש"ח. חוב בתום 5 שנים: 585 אלף ש"ח. כלומר מתוך ה1.6M הללו, אתם תשלמו יותר מ430 אלף ש"ח ב5 שנים, והחוב יירד בפחות מ50K! בפועל, אתם דוחים את הקץ ולא מסלקים בכלל את החוב. לדעתי - את ה300K קחו בפריים בולט. במשתנה קחו 300K בקבועה קחו 700K והיתר העבירו לפריים. אם תיקחו מרכיב כל כך כבד במסלולים צמודים, אתם תמצאו את עצמכם בעוד 5 שנים עם חוב שכמעט ולא השתנה במקרה הטוב, או שצמח במקרה הרע, ובאחוז מימון כל כך גבוה, זה מאוד מסוכן.

 

[sagan2]

תודה ושאלה

תודה על העזרה. לגביי הפריים: במידה וניקח 500 אלף ש"ח בפריים (ל-25 שנה), האם יהיה הבדל משמעותי תוך 5 שנים לעומת הקבועה והמשתנה? כלומר - מה יהיה סך התשלומים והחוב תוך 5 שנים? וממה נובע ההבדל? שוב תודה על העזרה

 

[ab1729]

אמממ

במסלול פריים, מי שסופג את עליית הריבית הוא ההחזר החודשי. כתוצאה מכך, ההחזר החודשי בפריים עולה בצורה חדה יותר, אבל הקרן לא צמודה ולכן החוב תמיד קטן (ובצורה מהירה יותר). הבעיה בתמהיל כל כך מוכוון מדד, הוא שאתם דוחים את הקץ ומנסים לקחת החזר ראשוני נמוך ולא ריאלי, בגלל מגבלות שלכם. זה בד"כ צביע על כך שהמשכנתא גדולה עליכם. בפריים תשלמו יותר מאשר על הצמודות, אבל גם החוב יקטן בצורה משמעותית יותר. לדעתי האישית, הגיון חשוב במשכנתא הוא לחלק בין מסלולים קבועים (בהם ההחזר החודשי יציב), לבין מסלולים לא צמודים (בהם החוב קטן בצורה מהירה יותר). בלקיחה של מסלולים צמודים באחוז ניכר, אתם אמנם דואגים לכך שההחזר החודשי יהיה יציב, אך לא מקטינים את החוב. לצורך חישוב מדויק, לכמובן שצריך לתת הנחות על עתיד הפריים