מכירת נכס באוהיו סינסנטי

שלום לכולם.
אשמח לתשובות ולהכוונה.

יש ברשותי נכס בבעלותי הפרטית בארה"ב בסינסנטי אוהיו (לא חברת LLC). הנכס נרכש בינואר 2019.
הנכס עלה לי 45 אלף דולר ועוד שיפוץ של 30 אלף דולר. סה"כ 75 אלף דולר עבור רכישת הנכס.
באותו זמן חברת הניהול פתחה עבורי חברת LLC על שמי הפרטי ללא שותפים.
עד היום לא נעשה כל שימוש בחברה זו לפי הבנתי.

אני מתכוון למכור את הנכס בזמן הקרוב ולפי הבחור מחברת הניהול הנכס עתיד להימכר בסביבות 80 אלף דולר.

מספר שאלות ברשותכם:
1. האם מכירת הנכס חייבת או מומלצת להימכר בליווי עורך דין מטעמי? האם יש סיכון למכירה ללא עורך דין? ומהו בערך הסכום שעורך הדין אמור לגבות ממני עבור שירות זה?

2. מה יותר עדיף לי מבחינת מיסוי ומבחינת העניין המשפטי למכור את הנכס על שמי הפרטי (כפי שעכשיו הנכס נמצא) או שמא למכור אותו על שם חברת ה - LLC שגם היא על שמי הפרטי?
במידה ועדיף למכור על שם חברת LLC, האם לפני כן צריך להעביר את הנכס לבעלות חברת ה - LLC מהבעלות האישית שלי? ואם כן איך זה מתבצע וכמה זה עולה?

3. הבנתי שיש ענין לסגור את חברת ה - LLC לאחר מכירת הנכס, איך בדיוק אני עושה זאת? למי עלי לפנות? וכמה זה עולה?

4. כמה אחוז מס חברת הניהול אמורה לקחת לי עבור המכירה? והאם יש עוד מישהו בדרך שאמור לגבות ממני מס עבור המכירה?

5. בעניין המיסוי, כמה מס אני אצטרך לשלם לרשויות המס בארה"ב ולרשויות המס בישראל עבור מכירת נכס כמו שלי?

6. יש לי חוב מס עיר סינסנטי עבור שנת המס 2020 שעדין לא שילמתי להם בגלל בגלל בעיות טכניות כאלה ואחרות, האם זה קריטי להסדיר את החוב קודם ורק אז למכור או שאין בעיה למכור ולאחר מכן להסדיר את התשלום לעיר סינסנטי? (מפחד שיהיו לי בעיות מיסוי או משפטיות).

7. לפני עשרה חודשים בערך פתחתי חשבון בנק של TransferWise שכל חודש חברת הניהול מעבירה לי את הכסף עבור השכירות לשם.
האם את כספי מכירת הנכס כדאי להעביר לשם או שמא עדיף לי להעביר אותם לחשבון בנק האישי שלי בישראל (ששם יהיו לי עמלות גבוהות עבור כניסת הכסף וגם עבור ההמרה לשקלים).
בכל זאת זה סכום כסף משמעותי ואני לא יודע אם ניתן לסמוך על transferwise בסכומים גדולים כאלה ואז להעביר אותם לישראל בפחות עמלות.
מה עדיף לי? להסתכן בחברה שאומנם לא לוקחת עמלות גבוהות אבל אני לא בדיוק מכיר אותם, או שעדיף לי לשלם עמלות גבוהות בארץ אבל לדעת שהכסף בטוח יגיע אלי? האם מישהו התנסה להעביר סכומי כסף גדולים כזה לישראל דרך transferwise?

8. אתם אלופים עם ניסיון רב כך שאשמח לכל עזרה ועצה בעניין מכירת הנכס.

תודה רבה.
 

vinney

Active member
1. האם מכירת הנכס חייבת או מומלצת להימכר בליווי עורך דין מטעמי? האם יש סיכון למכירה ללא עורך דין? ומהו בערך הסכום שעורך הדין אמור לגבות ממני עבור שירות זה?
זה משתנה מאזור לאזור, בחלק מהאזורים צריך עורך דין ובחלק לא. אתה תמיד יכול לשכור עורך דין מטעמך, אבל לרוב אין בזה שום צורך ובמקומות בהם עורכי דין מעורבים הם בדרך כלל עסוקים באימות בעלות וניהול הescrow. במקומות בהם לא מערבים עורכי דין חברות title מבצעות את התפקיד הזה.
2. מה יותר עדיף לי מבחינת מיסוי ומבחינת העניין המשפטי למכור את הנכס על שמי הפרטי (כפי שעכשיו הנכס נמצא) או שמא למכור אותו על שם חברת ה - LLC שגם היא על שמי הפרטי?
במידה ועדיף למכור על שם חברת LLC, האם לפני כן צריך להעביר את הנכס לבעלות חברת ה - LLC מהבעלות האישית שלי? ואם כן איך זה מתבצע וכמה זה עולה?
אין שום הבדל, ולצורך העניין אם הנכס רשום על שמך הLLC לא יכול להיות מעורב בכלל כי הרי מה הLLC קשור? הLLC נועד להגן עלייך מאחריות אישית הנוצרת מבעלות על הנכס, בשלב המכירה זה כבר ממש לא משנה אם הוא תחת LLC או לא.
3. הבנתי שיש ענין לסגור את חברת ה - LLC לאחר מכירת הנכס, איך בדיוק אני עושה זאת? למי עלי לפנות? וכמה זה עולה?
אם הנכס הוא לא בבעלות הLLC - בשביל מה בכלל פתחת אותה? אתה יכול לסגור אותה כבר עכשיו. תבדוק באתר של secretary of state של אוהיו איזה טפסים בדיוק צריך למלא, זה בדרך כלל די טריויאלי אם לחברה אין נכסים או חובות.
4. כמה אחוז מס חברת הניהול אמורה לקחת לי עבור המכירה? והאם יש עוד מישהו בדרך שאמור לגבות ממני מס עבור המכירה?
סליחה על השאלה, אבל מה חברת הניהול בכלל קשורה לעניין?

לגבי מסים - מי שגובה מסים זאת מדינת אהיו והממשל הפדראלי. בדרך כלל מי שמנהל את הescrow ינכה במקור אחוז מסויים כי אתה זר, ואחוז הזה (35%? לא זוכר) יהיה כנראה יותר מחבות המס האמיתית שלך, וזאת בכוונה כדי להכריח אותך להגיש דו"ח מס שנתי בסוף.

5. בעניין המיסוי, כמה מס אני אצטרך לשלם לרשויות המס בארה"ב ולרשויות המס בישראל עבור מכירת נכס כמו שלי?
בארה"ב מדובר במס רווחי הון, עם קצת חישובים על פחת וניכויים שלא שילמת/ניכית בעבר. לפי מה שתיארת זה נראה שבכלל לא יהיה לך רווח בעסקה הזאת, כך שסביר שלא תשלם מס בכלל, או אם תשלם - זה יהיה מעט. אבל כמו שאמרתי, במעמד העסקה ינכו סכום די גדול לטובת מס שתצטרך לדרוש החזר עבורו בדו"ח השנתי שלך.
6. יש לי חוב מס עיר סינסנטי עבור שנת המס 2020 שעדין לא שילמתי להם בגלל בגלל בעיות טכניות כאלה ואחרות, האם זה קריטי להסדיר את החוב קודם ורק אז למכור או שאין בעיה למכור ולאחר מכן להסדיר את התשלום לעיר סינסנטי? (מפחד שיהיו לי בעיות מיסוי או משפטיות).

אתה לא תוכל להשלים את העסקה בלי להסדיר את החוב. יכול להיות שהescrow ישלם את החוב בשמך מהכספים שהקונה ישלם על הנכס, או שידרשו שתסדיר את החוב לפני שהעסקה תסגר. כך או כך העיריה את הכסף שלה תקבל לפנייך.

7. לפני עשרה חודשים בערך פתחתי חשבון בנק של TransferWise שכל חודש חברת הניהול מעבירה לי את הכסף עבור השכירות לשם.
האם את כספי מכירת הנכס כדאי להעביר לשם או שמא עדיף לי להעביר אותם לחשבון בנק האישי שלי בישראל (ששם יהיו לי עמלות גבוהות עבור כניסת הכסף וגם עבור ההמרה לשקלים).
בכל זאת זה סכום כסף משמעותי ואני לא יודע אם ניתן לסמוך על transferwise בסכומים גדולים כאלה ואז להעביר אותם לישראל בפחות עמלות.
מה עדיף לי? להסתכן בחברה שאומנם לא לוקחת עמלות גבוהות אבל אני לא בדיוק מכיר אותם, או שעדיף לי לשלם עמלות גבוהות בארץ אבל לדעת שהכסף בטוח יגיע אלי? האם מישהו התנסה להעביר סכומי כסף גדולים כזה לישראל דרך transferwise?
הרי תצטרך להעביר את הכסף לארץ איכשהו בסוף, לא? לא ברור לי לאיזו תשובה אתה מצפה פה. זה נראה שאתה לא בדיוק סומך על החברה הזאת, אבל זה עניין שלך.
 
למעלה